ANALISA PENGGUNAAN TERTINGGI DAN TERBAIK PADA LAHAN PASAR TUNJUNGAN DI SURABAYA

(1)

Manajemen Proyek Konstruksi E-111

ANALISA PENGGUNAAN TERTINGGI DAN TERBAIK PADA LAHAN

PASAR TUNJUNGAN DI SURABAYA

ADE FARIANTO PUTRA1, I PUTU ARTAMA WIGUNA2, FARIDA RACHMAWATI3

1

Mahasiswa S2 Manajemen Proyek, FTSP, Institut Teknologi Sepuluh Nopember, email : ade_arch03@yahoo.com

2

Program Magister Bidang Management Proyek, FTSP, Institut Teknologi Sepuluh Nopember 3

1. PENDAHULUAN

Program Magister Bidang Management Proyek, FTSP, Institut Teknologi Sepuluh Nopember

Abstrak— Pasar Tunjungan berada di kawasan Segi Empat Emas Tunjungan yang

merupakan pusat perdagangan jasa di Kota Surabaya. Pasar Tunjungan juga merupakan salah satu tanah aset milik pemerintah kota yang strategis dan potensial untuk dikembangkan sebagai kawasan properti komersial. Namun keberadaan lahan tersebut belum dimanfaatkan dengan maksimal. Sehingga Pasar Tunjungan harus segera direvitalisasi. Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui alternatif-alternatif penggunaan yang memungkinkan untuk diterapkan di atas lahan Pasar Tunjungan di Kota Surabaya dan mendapatkan penggunaan tertinggi dan terbaik dari alternatif-alternatif tersebut. Cara pengambilan data alternatif dilakukan dengan metode non probability sampling kepada stakeholder yang kemudian dianalisa menggunakan prinsip Penggunaan Tertinggi dan Terbaik yaitu secara hukum diizinkan, secara fisik memungkinkan, secara finansial layak dan berproduksi secara maksimal. Analisis penentuan jenis pemanfaatan lahan terbaik dengan membandingkan nilai pasar lahan tanpa pengembangan dan nilai pasar lahan dengan pengembangan yang telah diperoleh. Nilai tertinggi diantara seluruh nilai pasar lahan yang diperoleh merupakan penggunaan tertinggi dan terbaik pada lahan tersebut. Hasil yang diharapkan dari penelitian ini adalah diperolehnya jenis pemanfaatan lahan yang tidak sekedar layak untuk dibangun, tetapi merupakan pemanfaatan yang tertinggi dan terbaik yang dapat dicapai oleh lahan.

Kata kunci— Analisa Penggunaan Tertinggi dan Terbaik, Penggunaan Lahan

Kota Surabaya memiliki kedudukan yang sangat strategis, bahkan menjadi pusat pengembangan wilayah Indonesia bagian timur. Hal ini memacu terjadinya perkembangan kota yang sangat dinamis. Perkembangan kota yang dinamis ditandai dengan munculnya pusat perdagangan jasa. Salah satu ikon pusat perdagangan Kota Surabaya yang cukup pesat adalah di kawasan

Segi Empat Emas Tunjungan, dapat dilihat pada Gambar 1.

Salah satu upaya yang dilakukan

pemerintah kota untuk mengembalikan

kejayaan kawasan Segi Empat Emas

Tunjungan yaitu dengan rencana

pembangunan/ revitalisasi Pasar Tunjungan. Pasar Tunjungan merupakan salah satu tanah aset milik pemerintah kota yang strategis dan

(2)

potensial untuk segera dikembangkan sebagai kawasan properti komersial. Namun hingga kini lahan tersebut belum dimanfaatkan. Faktanya

Dengan posisi yang strategis tersebut, maka berbagai alternatif pemanfaatan pada lahan Pasar Tunjungan di kota Surabaya bisa dikembangkan. Pemanfaatan lahan tersebut perlu dikaji secara cermat. Dibutuhkan partisipasi seluruh elemen yang berperan sebagai pemangku kepentingan (stakeholder) baik dari Badan Perencanaan Pembangunan Kota Surabaya maupun stakeholder lain, yang akan bersentuhan langsung dengan fasilitas yang akan dibangun pada lokasi tersebut. Selain itu dibutuhkan suatu analisis pasar untuk mengetahui kebutuhan pasar pada lahan ini. Pemahaman mengenai perilaku pasar sangat penting dalam memahami konsep penggunaan tertinggi dan terbaik [1]. Kekuatan pasar akan menciptakan nilai pasar, sehingga interaksi diantara kekuatan pasar dan penggunaan tertinggi dan terbaik adalah suatu yang sangat penting [2][10]. Melalui estimasi nilai pasar, analisis penggunaan tertinggi dan terbaik/ Highest and Best Use Analysis merupakan alat yang digunakan untuk mengidentifikasi kegunaan yang paling menguntungkan dari kegunaan kompetitif yang diizinkan [1]. Analisis Penggunaan Tertinggi dan Terbaik merupakan penggunaan yang paling mungkin dan optimal dari suatu properti [3]

selama ini pasar yang ada di pusat kota tersebut mati [19][20][21][22].

.

1. Objek penelitian adalah lahan dan bangunan Pasar Tunjungan di Surabaya.

Analisa penggunaan tertinggi dan terbaik sebagai kemungkinan penggunaan yang logis dan legal dari sebuah tanah kosong atau properti yang telah ditingkatkan [4][5]. Maka dipandang perlu untuk menentukan pemanfaatan yang terbaik untuk mengoptimalkan manfaat lahan Pasar Tunjungan di Kota Surabaya dengan cara menggunakan metode analisa penggunaan tertinggi dan terbaik, dimana dengan analisa

ini akan diperoleh jenis pemanfaatan lahan yang tidak sekedar layak untuk dibangun, tetapi merupakan pemanfaatan yang tertinggi sekaligus terbaik yang dapat dicapai oleh lahan. Sehingga perlu dilakukan penelitian mengenai analisa tertinggi dan terbaik pada lahan Pasar Tunjungan di Kota Surabaya. BATASAN STUDI

2. Pemilihan alternatif diperoleh dari

responden tertentu yaitu kalangan

pemerintah kota, tokoh masyarakat, dan praktisi pendidikan.

3. Kriteria Penggunaan Tertinggi dan Terbaik yang dianalisa mencakup kelayakan hukum, dan kelayakan fisik. Sedangkan kelayakan finansial dan berproduksi secara maksimal akan dilanjutkan pada penelitian berikutnya.

II. STUDI LITERATUR

Penilaian adalah gabungan antara ilmu pengetahuan dan seni (science and art) dalam mengetimasikan nilai dari sebuah kepentingan yang terdapat dalam suatu properti bagi tujuan tertentu dan pada waktu yang telah ditetapkan serta dengan mempertimbangkan jenis-jenis investasi yang ada di pasaran [1]. Konsep mendasar dalam penilaian properti adalah pengertian mengenai harga, biaya, pasar dan nilai [3]. Nilai Pasar didefinisikan sebagai representasi nilai tukar atau sejumlah uang yang dapat diperoleh atas suatu properti [8]. Pendekatan penilaian berbasis pasar terdiri dari [3]:

1. Pendekatan Data Pasar (Market Data

Approach)

2. Pendekatan Biaya (Cost Approach)

3. Pendekatan Pendapatan (Income Approach) Definisi penggunaan tertinggi dan terbaik sebagai kemungkinan penggunaan yang logis

(3)

dan legal dari sebuah tanah kosong atau properti yang telah ditingkatkan, yang memungkinkan secara fisik, wajar, dan memungkinkan secara keuangan sehingga memberikan nilai yang paling tinggi [4][5][9].

Dalam menentukan penggunaan tertinggi dan terbaik dari sebidang tanah kosong, harus dilakukan tahapan pengujian yang melibatkan 4 kriteria yaitu [4][5]:

1. Secara hukum diizinkan (Legally

Permissible)

2. Secara fisik Memungkinkan (Physically Possible)

3. Secara Finansial Layak (Financially Feasible)

4. Berproduksi secara maksimal (Maximally Productive)

Uji Kelayakan Hukum

Uji ini merupakan tahap seleksi untuk menentukan kegunaan-kegunaan yang diizinkan oleh peraturan dengan sub kriteria berikut: 1) Pembatasan secara pribadi, zoning,

peraturan bangunan, kontrol kawasan

bersejarah, peraturan lingkungan, kemungkinan perubahan zoning [5]; 2) Pembatasan secara pribadi, amdal, ketentuan bangunan sejarah, ketentuan yang berkenaan dengan bangunan [2]; 3) Pembatasan secara pribadi, zoning, peraturan bangunan, kontrol bangunan sejarah, peraturan lingkungan [1]; 4)

Public planning, zoning, kemungkinan

perubahan zoning [6]. Uji Kelayakan Fisik

Uji ini merupakan tahap seleksi untuk menentukan kegunaan-kegunaan yang layak secara fisik dan diizinkan oleh peraturan dengan sub kriteria berikut: 1) Ukuran, kemiringan, terrain, aksesibilitas, resiko bencana alam, utilitas, drainase, sistem saluran limbah cair, topografi [5]; 2) Ukuran, bentuk, daerah, kemiringan, aksesibilitas, resiko

bencana, sarana public, desain, kondisi [2]; 3) Ukuran, bentuk, luas, ketinggian, kontur tanah, utilitas, luas, desain, kondisi properti [1]; 4)

Slope, view, Access, noise, utilities, floodplain, soil, rock [6].

Uji Kelayakan Finansial

Proses pengujian pada kriteria ini melibatkan beberapa analisis yang harus dilalui oleh sebuah alternatif yaitu [7]:

1. Analisis Permintaan dan Penawaran

(Supply and Demand)

2. Analisis Tingkat Pengembalian atas Modal

(Rate of Return)

Analisis permintaan dan penawaran dilakukan untuk mengetahui kondisi pasar properti rencana. Keadaan sosial, ekonomi, pemerintahan serta lingkungan mempunyai kekuatan untuk mempengaruhi nilai properti [2]. Sedangkan analisis tingkat pengembalian digunakan untuk mengetahui kemampuan properti rencana dalam mengembalikan biaya investasinya. Untuk menganalisa tingkat pengembalian modal, digunakan analisa nilai sekarang (present worth), analisa tingkat pengembalian (rate of return), dan analisa periode pengembalian (payback periode). Uji Produktifitas Maksimum

Merupakan penggunaan yang menghasilkan harga tertinggi/nilai tertinggi yaitu yang konsisten dalam hal finansial [1]. Merupakan penggunaan yang menghasilkan nilai residual yang tertinggi yang konsisten dengan tingkat pengembalian yang dijamin pasar [2]. Potensi penggunaan tertinggi dan terbaik dari tanah biasanya adalah penggunaan tanah untuk jangka panjang [2].

III. METODOLOGI PENELITIAN

Metode penelitian yang dipakai adalah Deskriptif Analitis, metoda penelitian yang melakukan penuturan, analisis dan

(4)

mengklasifikasikan data dan informasi yang diperoleh dengan berbagai teknik seperti survey, wawancara,dan studi kasus [12]. Pada penelitian ini secara umum menggunakan Prinsip Penggunaan Tertinggi dan Terbaik dengan 4 analisis yaitu: 1) Analisis perkiraan nilai pasar tanpa pengembangan dengan menggunakan Metode Perbandingan Data Pasar; 2) Analisis penentuan alternatif jenis pemanfaatan lahan dengan menyebarkan kuesioner; 3) Analisis perkiraan nilai pasar lahan dengan pengembangan yang melibatkan kriteria dalam prinsip Penggunaan Tertinggi dan Terbaik yaitu secara hukum diizinkan, secara fisik memungkinkan, secara finansial layak dan berproduksi secara maksimal; 4) Analisis penentuan jenis pemanfaatan lahan terbaik dengan membandingkan nilai pasar lahan tanpa pengembangan dan nilai pasar lahan dengan pengembangan yang telah diperoleh. Nilai tertinggi diantara seluruh nilai pasar lahan yang diperoleh merupakan penggunaan tertinggi dan terbaik pada lahan tersebut. Adapun alur dalam penelitian secara skematis terlihat pada Gambar 2.

Metode analisa dilakukan secara berurutan dimulai dari analisa diizinkan secara hukum, analisa kelayakan fisik, analisa kelayakan keuangan, dan analisa produktifitas maksimal.

Metode yang digunakan untuk menganalisa

kelayakan keuangan adalah melalui

Pendekatan Pendapatan (Income Approach). Pendekatan ini dilakukan pada masing-masing alternatif yang lulus uji kelayakan hukum dan fisik. Cara yang digunakan adalah: menentukan total pendapatan kotor potensial

(Potential Gross Income), tingkat kekosongan (vacancy rate), total pendapatan lain-lain, total

pendapatan kotor efektif (Effective Gross

Income), total biaya/pembelanjaan

(Outgoings), dan total pendapatan bersih

operasi (Operating Net Income) dari objek penilaian. Setelah itu menghitung analisa nilai

sekarang (present worth), analisa tingkat pengembalian (rate of return), dan analisa periode pengembalian (payback periode).

Nilai Pasar lahan diperoleh dengan mengurangkan nilai pasar properti dengan nilai pasar bangunan. Hasil yang akan diperoleh adalah nilai pasar lahan setiap m². Penggunaan yang menghasilkan nilai sisa/residual tanah yang tertinggi adalah yang lulus analisa produktifitas maksimal.

Analisa Nilai Pasar Tanpa Pengembangan dengan menggunakan Metode Perbandingan Data Pasar (Market Data Approach), yaitu dengan membandingkan data jual beli tanah yang sejenis dan melakukan penyesuaian terhadap faktor-faktor yang mempengaruhi nilai [11].

Hasil yang ingin dicapai dari perbandingan nilai pasar lahan tanpa pengembangan dengan nilai pasar lahan pengembangan ini adalah mencari nilai harga pasar yang wajar untuk setiap meter persegi lahan antara lahan tanpa pengembangan dengan lahan yang sudah dikembangkan. Nilai tertinggi diantara seluruh nilai pasar lahan yang diperoleh merupakan penggunaan tertinggi dan terbaik pada lahan Pasar Tunjungan.

IV. ANALISIS DAN PEMBAHASAN

Alternatif-alternatif Penggunaan Lahan Pasar Tunjungan

Pemilihan sampel menggunakan metode sampling pertimbangan (judgement sampling), karena metode ini bersifat eksploratif yang pada umumnya lebih cocok dipakai pada tahap awal studi [13]. Jenis alternatif awal penggunaan lahan Pasar Tunjungan diperoleh melalui wawancara kepada Responden. Responden dalam pemilihan ini terdiri dari para pejabat pemerintah daerah di Surabaya, para praktisi, akademisi, dan tokoh masyarakat. Pada survei wawancara yang dilakukan pada tanggal 11 juni sampai tanggal

(5)

15 Juni 2012 dengan melibatkan 11 responden diperoleh 4 jenis alternatif sebagai berikut: 1. Pusat Perbelanjaan

2. Pusat Perbelanjaan dan Hotel Bisnis 3. Pusat Perbelanjaan dan Kantor Sewa 4. Revitalisai Pasar

Uji Kelayakan Hukum

Pembatasan secara pribadi berupa peraturan-peraturan tentang hak pengelolaan Lahan Pasar Tunjungan [14][15][16][17][18]. Penetapan zoning dan Ketetapan Peraturan ditetapkan oleh Dinas Cipta Karya dan Tata Ruang dan Rencana Detail Tata Ruang Kota tahun 2011. Analisis pada kriteria ini menunjukkan bahwa seluruh alternatif mampu memenuhi persyaratan pada seluruh sub kriteria yang ada, dapat dilihat pada Tabel 1. Uji Kelayakan Fisik

Bentuk, kemiringan, dan ukuran lahan yang diketahui melalui survei lapangan dan data dari Dinas Cipta Karya dan Tata Ruang. Analisis pada kriteria ini menunjukkan bahwa seluruh alternatif mampu memenuhi persyaratan pada seluruh sub kriteria yang ada, dapat dilihat pada Tabel 2.

Keterbatasan Penelitian dan Studi Selanjutnya

Keterbatasan penelitian ini hanya pada uji kelayakan hukum dan kelayakan fisik saja, belum sampai ke tahap uji kelayakan finansial dan produktifitas maksimal, sehingga belum dapat diketahui penggunaan alternatif manakah yang tertinggi dan terbaik pada lahan Pasar Tunjungan. Untuk itu perlu adanya pembahasan lanjutan sampai dengan uji kelayakan finansial dan produktifitas maksimal.

Kesulitan yang dihadapi adalah menentukan nilai pasar, karena mengingat nilai pasar tidak

akan dapat diestimasi secara benar tanpa adanya referensi data pasar.

V. KESIMPULAN

Pemerintah Kota Surabaya dan masyarakat kawasan Tunjungan memiliki pandangan yang beragam tentang bentuk pemanfaatan pada lahan Pasar Tunjungan di Surabaya. Diperoleh 4 jenis alternatif sebagai berikut:

1. Pusat Perbelanjaan

2. Pusat Perbelanjaan dan Hotel Bisnis 3. Pusat Perbelanjaan dan Kantor Sewa 4. Revitalisai Pasar

Hasil Analisis dengan Prinsip Penggunaan Tertinggi dan Terbaik dengan uji kelayakan hukum dan kelayakan fisik menunjukkan bahwa semua alternatif lulus uji, dikarenakan semua alternatif tidak melanggar peraturan dan dapat dibangun pada lahan Pasar Tunjungan. REFERENSI

[1] Hidayati, Wahyu dan Harjanto, Budi.

(2003). Konsep Dasar Penilaian

Properti, BPFE,Yogyakarta.

[2] Prawoto, Agus. (2003). Teori dan Praktek

Penilaian Properti, BPFE, Yogyakarta

[3] Soeparjanto. (2008). Konsep Penilaian

Properti. Pusat Pendidikan dan Pelatihan

Keuangan Umum.

[4] The Appraisal Institute, (1999). The

Appraisal of Real Estate, Eleven Edition.

Chicago, Illinois.

[5] The Appraisal Institute, (2001). The

Appraisal of Real Estate, Twelfth Edition.

Chicago, Illinois.

[6] Fanning, Stephen. (2005), Market Analysis

For Real Estate: Concept and Applications in Valuation and Highest and Best Use, Appraisal Institute, United

States of America.

[7] Pujawan, I Nyoman. (2004), Ekonomi

Teknik, Edisi Pertama Cetakan Kedua,

(6)

[8] KPUP.SPI. (2007). Standar Penilaian

Indonesia. MAPPI dan GAPPI.

[9] Grissom, Terry V. (1983). “The Semantic

Debate : Highest And Best Use vs Most Probable Use”, The Appraisal Journal,

Vol. 51, No. 1, 45-57.

[10]Prawoto, Agus. (2010). Soal-Jawab

Penilaian Properti, BPFE, Yogyakarta

[11]Firdaus, Bayu (2008), Penilaian

Pendekatan Data Pasar, Jakarta

[12]Surakhmad, Winarno. (1994). Pengantar

Penelitian Ilmiah

[19]

. Bandung : Tarsito [13]Sugiarto. (2003). Teknik Sampling.

Jakarta. PT. Gramedia Pustaka Utama. [14]Kepmendagri no. 50. (1999). Tentang

Kepengurusan Badan Usaha Milk Daerah

[15]Peraturan Daerah Kota Surabaya No.3. (2007). Rencana Tata Ruang Wilayah

Kota Surabaya. Pemerintah Kota

Surabaya.

[16]Peraturan Daerah no. 10. (1982).

Pembentukan Perusahaan Daerah Pasar

[17]Perda Kota Surabaya no. 6. (2008).

Perusahaan Daerah Pasar Surya.

[18]Undang Undang no. 32 tahun 2004 jo UU no. 8. (2005). Tentang Pemerintahan

Daerah. http://lensa.indonesia.com/read/2011/08/2 0/Revitalisasi.Pasar.Tunjungan.Surabaya. Mangkrak.Surabaya : 20 Agustus (2011). [20]http://surya.online.com/read/2012/01/01/Ja lan.Tunjungan.Bakal.dihidupkan.Sura baya : 1 Januari (2012). [21]http://surabaya.post.online.com/read/2011/ 08/21/Rp10M.Revitalisasi.Pasar.Tunjunga n. Surabaya : 21 Agustus (2011). [22]http://surabaya.post.online.com/read/2011/ 12/16/Revitalisasi.Pasar.Surabaya.Dikong kritkan.Pada.Apbd.2012. Surabaya : 16 September (2011).

Gambar 1: Kawasan Segi Empat Emas Tunjungan (Jl. Tunjungan - Jl. Embong Malang - Jl. Blauran - Jl. Praban)

Gambar 2: Alur Penelitian

Lulus Lulus Lulus Lulus Alternatif-alternatif Penggunaan Lahan

Analisa Diizinkan Secara Hukum

Analisa Kelayakan Fisik

Analisa Kelayakan Finansial

Analisa Produktifitas Maksimal

Jenis pemanfaatan tertinggi dan terbaik pada lahan Pasar Tunjungan di Surabaya

Kesimpulan dan Saran

Analisis perkiraan nilai pasartanpa

pengembangan dengan menggunakan Metode Perbandingan Data Pasar. Dibandingkan Latar Belakang, Perumusan Masalah, Tujuan Penelitian

(7)

Tabel 1 Hasil Uji Kelayakan Hukum pada masing-masing alternatif. Uji Kelayakan Hukum Jenis Alternatif PP (1) PP + HB (2) PP + KS (3) RP (4) Pembatasan Secara Pribadi Lulus Uji Lulus Uji Lulus Uji Lulus Uji Penetapan Zoning Lulus Uji Lulus Uji Lulus Uji Lulus Uji Ketetapan Peraturan Lulus Uji Lulus Uji Lulus Uji Lulus Uji

Sumber : Hasil Analisis

Tabel 2 Hasil Uji Kelayakan Fisik pada masing-masing alternatif. Uji Kelayakan Fisik Jenis Alternatif PP (1) PP + HB (2) PP + KS (3) RP (4) Bentuk Lahan Lulus

Uji Lulus Uji Lulus Uji Lulus Uji Kemiringan Lahan Lulus Uji Lulus Uji Lulus Uji Lulus Uji Ukuran Lahan Lulus

Uji Lulus Uji Lulus Uji Lulus Uji

Sumber : Hasil Analisis Keterangan:

PP = Pusat Perbelanjaan

PP + HB = Pusat Perbelanjaan + Hotel Bisnis PP + KS = Pusat Perbelanajaan + Kantor Sewa RP = Revitalisasi Pasar

(8)