BAB II TINJAUAN PUSTAKA
2.1. Lahan
2.1.3. Pasar Lahan
Perkembangan penduduk perkotaan mengindikasikan bahwa tekanan perkembangan dan kebutuhan akan perumahan terutama yang akan terjadi di kawasan perkotaan. Dengan demikian, jelas wilayah perkotaan akan memberikan tantangan pemenuhan kebutuhan perumahan yang makin berat. Sekaligus ini merupakan permintaan nyata pasar bagi usaha pembangunan perumahan (Kuswartojo, 2005). Hal ini sejalan dengan kebutuhan akan lahan yang terindikasi oleh adanya permintaan (demand) yang akan dipenuhi dengan adanya penawaran (supply). Melihat aspek permintaan dan penawaran ini, maka pada suatu saat akan terjadi keseimbangan harga (equilibrium price) walaupun hanya sebentar.
Pada kenyataannya pasar sempurna akan terjadi pada saat supply dan demand seimbang, tetapi mengingat mekanismenya selalu dipengaruhi oleh aktivitas manusia itu sendiri, sehingga harga pasar yang terjadi sering tidak mencerminkan nilai ekonomis untuk masyarakat sehingga secara langsung atau tidak langsung dapat melambungkan harga penawaran lahan. Akibatnya terjadi perbedaan yang begitu jauh dengan harga permintaannya. Gejala meningkatnya harga lahan tanpa melalui mekanisme pasar yang wajar, umumnya mengikuti pola penggunaan lahan, oleh sebab itu untuk mengendalikannya diperlukan intervensi pemerintah (Damayanti, 2008). Pasar lahan dimana masyarakat memiliki kebebasan dalam bertransaksi lahan yang banyak diyakini akan memberikan kesejahteraan bagi seluruh pelakunya karena tersedianya supply dan demand. Namun demikian, pada kenyataannya seringkali keuntungan dalam pasar lahan hanya dinikmati oleh kelompok tertentu, seperti kelompok yang hanya menikmati keuntungan tanpa melihat dampak disekitarnya. Kondisi ini dapat mengakibatkan dampak yang tidak menguntungkan bagi masyarakat secara luas. Jika hal itu terjadi, maka terjadilah ketidakseimbangan supply dan demand sehingga diindikasikan nantinya dapat tidak terjadi transaksi atau terjadinya kegagalan pasar yang disebabkan oleh kondisi pasar yang kurang efisien.
Menurut Mattingly (1993) mendefinisikan pasar lahan kota sebagai satuan aktivitas melalui pertukaran nilai, hak terhadap lahan yang ditransfer. Nilai pasar lahan itu sendiri menurut Shenkel dalam Sutawijaya (2004) adalah harga (yang diukur dalam satuan uang) yang dikehendaki oleh penjual dan pembeli. Sehingga nilai yang ada merupakan nilai yang ditentukan atau ditetapkan oleh pembeli yang ingin membeli sesuatu dan penjual ingin menjual sesuatu berdasarkan persetujuan atau kesepakatan kedua belah pihak dalam kondisi wajar tanpa ada tekanan dari pihak luar pada proses transaksi jual beli sehingga terjadi kemufakatan. Sutawijaya juga menyebutkan nilai pasar lahan pada dasarnya mencerminkan harga yang terbaik atas suatu lahan pada suatu waktu, tempat dan keadaan atau kondisi pasar tertentu.
Pemahaman terhadap pasar lahan yang dikemukakan oleh Mattingly dalam Winarso (1999) adalah satuan aktivitas melalui pertukaran nilai, hak terhadap lahan yang ditransfer. Dalam pemanfaatan lahan, selalu terdapat persaingan, permintaan terhadap lahan, pola pemanfaatan lahan kota. Timbulnya persaingan dalam pemanfaatan lahan dipengaruhi oleh keinginan dan kepentingan dari individu dalam menentukan lahan yang baik, diantaranya yaitu lokasi yang strategis, iklim yang baik, view yang bagus, kedekatan dengan daerah lain karena kepentingan tertentu dan sebagainya. Dalam hal ini harga lahan memegang peranan yang penting.
Menurut Dowall (1993) ditinjau dari fungsinya, pasar lahan memiliki fungsi penting, yaitu:
a. Pasar lahan menyebabkan penjual dan pembeli secara bersama memudahkan transaksi.
b. Pasar lahan menentukan harga terhadap lahan.
c. Pasar lahan menentukan lahan menurut kondisi harga. Lahan yang ditawarkan untuk dijual sama dengan jumlah lahan yang diminta.
d. Pasar lahan memiliki peranan yang penting untuk memastikan agar lahan digunakan secara efisien. Jika pembeli harus membayar harga yang sangat tinggi untuk sebidang lahan karena jumlahnya terbatas maka mereka akan memanfaatkan lahan tersebut secara intensif.
Dari teori-teori tersebut, terdapat beberapa indikasi mengenai pasar lahan. Untuk lebih jelasnya, tabel berikut ini merupakan sintesa teori pasar lahan.
Tabel 2.3. Sintesa Pasar Lahan Perkotaan
Sumber Definisi Harga Lahan Perkotaan
Mattingly (1993)
Pasar lahan kota merupakan satuan aktivitas melalui pertukaran nilai, hak terhadap lahan yang ditransfer
Sumber Definisi Harga Lahan Perkotaan
Shenkel dalam Sutawijaya (2004)
Nilai pasar lahan adalah harga (yang diukur dalam satuan uang) yang dikehendaki oleh penjual dan pembeli.
(Damayanti, 2008)
Gejala meningkatnya harga lahan tanpa melalui mekanisme pasar yang wajar, umumnya mengikuti pola penggunaan lahan, oleh sebab itu untuk mengendalikannya diperlukan intervensi pemerintah
Mattingly dalam Winarso (1999)
Satuan aktivitas melalui pertukaran nilai, hak terhadap lahan yang ditransfer
Dowall (1993) Pasar lahan memiliki fungsi penting, yaitu: a. Pasar lahan menyebabkan penjual dan
pembeli secara bersama memudahkan transaksi.
b. Pasar lahan menentukan harga terhadap lahan.
c. Pasar lahan menentukan lahan menurut kondisi harga. Lahan yang ditawarkan untuk dijual sama dengan jumlah lahan yang diminta.
d. Pasar lahan memiliki peranan yang penting untuk memastikan agar lahan digunakan secara efisien. Jika pembeli harus membayar harga yang sangat tinggi untuk sebidang lahan karena jumlahnya terbatas maka mereka akan memanfaatkan lahan tersebut secara intensif.
Sumber: Hasil Kajian Pustaka, 2016
Dari berbagai teori tersebut secara keseluruhan dapat disimpulkan bahwa pasar lahan adalah aktivitas pertukaran nilai lahan untuk dimanfaatkan oleh pembeli lahan tersebut. Penelitian ini membahas bagaimana memberikan arahan pengendalian harga
lahan pada kawasan yang berkembang karena sarana transportasi, maka dalam penelitian ini pengertian pasar lahan digunakan sebagai landasan pemikiran awal mengenai bagaimana mengendalikan harga lahan di suatu kawasan tersebut. Dimana indikator yang yang mempengaruhi harga lahan dalam pasar lahan ini adalah pola penggunaan lahan. Maka pengendalian harga lahan juga memerlukan intervensi pemerintah berupa arahan yang jelas. Indikator lainnya adalah lokasi yang strategis, iklim yang baik, view yang bagus, kedekatan dengan daerah lain karena kepentingan tertentu.