TUGAS AKHIR
EVALUASI KELAYAKAN INVESTASI PROYEK PERUMAHAN ( Studi kasus : Proyek Pembangunan Perumahan Griya Pekerja Sejahtera
Sorong Papua Barat )
Disusun oleh : PANDU ARIOKO PUTRA
20120110141
JURUSAN TEKNIK SIPIL FAKULTAS TEKNIK
i
TUGAS AKHIR
EVALUASI KELAYAKAN INVESTASI PROYEK PERUMAHAN ( Studi kasus : Proyek Pembangunan Perumahan Griya Pekerja Sejahtera
Sorong Papua Barat )
Disusun oleh : PANDU ARIOKO PUTRA
20120110141
JURUSAN TEKNIK SIPIL FAKULTAS TEKNIK
ii
KATA PENGANTAR
Puji syukur penuyusun ucapkan ke hadirat Allah SWT atas rahmat dan
karunia-Nya, sehingga penuyusun dapat melaksanakan dan menyelesaikan
penuyusunan laporan Tugas Akhir ini sebagaimana mestinya. Sholawat serta
salam penyusun ucapkan kepada Nabi Muhammad SAW, keluarga serta
sahabat-sahabatnya yang telah membawa kita dari zaman kebodohan menuju zaman yang
penuh ilmu pengetahuan seperti sekarang ini. Laporan ini disusun sebagai salah
satu persyaratan studi dalam menempuh pendidikan jenjang S-1 di Fakultas
Teknik Jurusan Teknik Sipil Universitas Muhammadiyah Yogyakarta.
Penyusun menyampaikan banyak terima kasih kepada pihak-pihak yang
telah membantu memberikan bimbingan, dukungan, kritik dan saran sehingga
Tugas Akhir ini dapat terselesaikan dengan baik, diantaranya :
1. Bapak Jaza‟ul Ikhsan, ST., MT., Ph.D., selaku Dekan Fakultas Teknik
Universitas Muhammadiyah Yogyakarta.
2. Ibu Ir. Anita Widianti, MT., selaku Ketua Program Studi Teknik Sipil
Fakultas Teknik universitas Muhammadiyah Yogyakrta.
3. Bapak Ir. H. Mandiyo priyo, MT., selaku Dosen Pembimbing yang telah
memberikan pengarahan, bimbingan, dan koreksi dalam pembuatan
laporan ini.
4. Bapak Yoga Aprianto Harsoyo, ST., M.Eng selaku Dosen Penguji I Tugas
Akhir.
5. Ibu Ir. Anita Widianti, MT., selaku Dosen Penguji II Tugas Akhir.
6. Bapak H. Juni Triatmoko, SE., selaku Direktur PT. Bogowonto Multi
Karya yang telah mendukung penelitian ini dengan memberikan data
iii
7. Bapak/Ibu Dosen Pengajar Jurusan Teknik Sipil Fakultas Teknik
Universitas Muhammadiayah Yogyakarta atas ilmu yang telah diberikan
kepada penyusun, dan semoga dapat bermanfaat serta menjadi amal
jariyah bagi kita semua.
8. Seluruh Staff Tata Usaha, Karyawan dan Laboran Jurusan Teknik Sipil
Fakultas Teknik Universitas Muhammadiyah Yogyakarta
9. Kedua Orang Tua tercinta yang selalu memberi do‟a, motivasi, dan
dukungan baik secara moral maupun materiil.
10.Sahabat sekaligus saudara dan pembimbing tugas akhir saya Siswoko Adi
Saputro, ST., yang tanpa kenal lelah mendukung saya sepenuhnya
sehingga saya bisa menempuh pendidikan S-1 ini tepat pada waktunya.
11.Teman-teman Teknik Sipil 2012Universitas Muhammadiyah Yogyakarta
yang telah memberikan saran, nasehat, bantuan, dukungan, dan semangat
untuk menyelesaikan Tugas Akhir.
12.Kepada semua pihak yang terlibat dalam penyusunan Tugas Akhir ini
yang tidak dapat penyusun ungkapkan satu persatu, terima kasih atas bantuan, dukungan, dan do‟anya.
Penyususn menyadari bahwa laporan Tugas Akhir ini masih jauh dari
sempurna, untuk itu diharapkan adanya kritik dan saran yang membangun agar
dapat menyempurnakan laporan ini.Akhir kata, semoga laporan ini dapat
digunakan sebagai bahan kajian studi dalam bidang Teknik Sipil dan bermanfaat
terutama bagi kelanjutan studi penuyusun, Aamiin.
Yogyakarta, 12 Agustus 2016
iv
DAFTAR ISI
Hal.
HALAMAN JUDUL ... i
HALAMAN PENGESAHAN ... Error! Bookmark not defined.
KATA PENGANTAR ... i
DAFTAR ISI ... iv
INTISARI ... Error! Bookmark not defined.
BAB I PENDAHULUAN ... Error! Bookmark not defined.
A. Latar Belakang ... Error! Bookmark not defined.
B. Rumusan Masalah ... Error! Bookmark not defined.
C. Tujuan ... Error! Bookmark not defined.
D. Ruang Lingkup ... Error! Bookmark not defined.
E. Manfaat Penelitian ... Error! Bookmark not defined.
F. Keaslian ... Error! Bookmark not defined.
BAB II TINJAUAN PUSTAKA ... Error! Bookmark not defined.
A. Perumahan ... Error! Bookmark not defined.
B. Investasi... Error! Bookmark not defined.
C. Hasil Penelitian Lain ... Error! Bookmark not defined.
BAB III LANDASAN TEORI ... Error! Bookmark not defined.
A. Metode Kelayakan Investasi ... Error! Bookmark not defined.
B. Break Event Point ... Error! Bookmark not defined.
C. Net Present Value (NPV) ... Error! Bookmark not defined.
D. Internal Rate of Return (IRR) ... Error! Bookmark not defined.
E. Payback Period (PP) ... Error! Bookmark not defined.
F. Profitability Index (PI) ... Error! Bookmark not defined.
BAB IV METODE PENELITIAN ... Error! Bookmark not defined.
A. Bagan Alir ... Error! Bookmark not defined.
B. Identifikasi Data ... Error! Bookmark not defined.
C. Lokasi Penelitian ... Error! Bookmark not defined.
D. Teknik Analisis Data ... Error! Bookmark not defined.
BAB V HASIL DAN PEMBAHASAN ... Error! Bookmark not defined.
A. Data Lapangan ... Error! Bookmark not defined.
v
C. Pembahasan ... Error! Bookmark not defined.
BAB VI ... Error! Bookmark not defined.
A. Kesimpulan ... Error! Bookmark not defined.
B. Saran ... Error! Bookmark not defined.
DAFTAR PUSTAKA
vi
DAFTAR TABEL
Hal.
Tabel 3.1 Arus Kas Pertahun ... Error! Bookmark not defined.
Tabel 3.2 Arus Kas dengan Tingkat Suku Bunga 15% ... Error! Bookmark not
defined.
Tabel 3.3 Arus Kas Pertahun ... Error! Bookmark not defined.
Tabel 3.4 Nilai PV dan Nilai Investasi Awal dengan Tingkat Suku Bunga 13%
dan 12% ... Error! Bookmark not defined.
Tabel 5.8 Rencana Jumlah Pengeluaran Pada Tahun 2014 s/d 2016 ... Error!
Bookmark not defined.
Tabel 5.9 Rencana Jumlah Pendapatan Pada Tahun 2014 s/d 2016 ... Error!
Bookmark not defined.
Tabel 5.10 Realisasi Jumlah Pengeluaran Pada Tahun 2014 s/d 2016 ... Error!
Bookmark not defined.
Tabel 5.11 Realisasi Jumlah Pendapatan Pada Tahun 2014 s/d 2016... Error!
Bookmark not defined.
Tabel 5.12 Nilai Sekarang Pendapatan Perusahaan Tahun 2014 – 2016 ... Error!
Bookmark not defined.
Tabel 5.13 Nilai Sekarang Pengeluaran Perusahaan Tahun 2014 – 2016 ... Error!
Bookmark not defined.
Tabel 5.14 Nilai Sekarang Pendapatan Perusahaan Tahun 2014 – 2016 ... Error!
Bookmark not defined.
Tabel 5.15 Nilai Sekarang Pengeluaran Perusahaan Tahun 2014 – 2016 ... Error!
Bookmark not defined.
Tabel 5.16 Nilai Pendapatan Pada Tingkat Suku Bunga 6% Error! Bookmark not
defined.
Tabel 5.17 Nilai Pengeluaran Pada Tingkat Suku Bunga 6% ... Error! Bookmark
not defined.
Tabel 5.18 Nilai Pendapatan Pada Tingkat Suku Bunga 7% Error! Bookmark not
defined.
Tabel 5.19 Nilai Pengeluaran Pada Tingkat Suku Bunga 7% ... Error! Bookmark
not defined.
Tabel 5.20 Nilai Pendapatan Pada Tingkat Suku Bunga 6% Error! Bookmark not
defined.
Tabel 5.21 Nilai Pengeluaran Pada Tingkat Suku Bunga 6% ... Error! Bookmark
vii
Tabel 5.22 Nilai Pendapatan Pada Tingkat Suku Bunga 7% Error! Bookmark not
defined.
Tabel 5.23 Nilai Pengeluaran Pada Tingkat Suku Bunga 7% ... Error! Bookmark
not defined.
Tabel 5.24 Periode Pengembalian Tanpa Diskonto ... Error! Bookmark not
defined.
Tabel 5.25 Periode Pengembalian dengan Diskonto... Error! Bookmark not
defined.
Tabel 5.26 Periode Pengembalian Tanpa Diskonto ... Error! Bookmark not
defined.
Tabel 5.27 Periode Pengembalian Dengan Diskonto ... Error! Bookmark not
defined.
Tabel 5.28 Arus Kas Perbulan ... Error! Bookmark not defined.
Tabel 5.29 Arus kas Perbulan ... Error! Bookmark not defined.
DAFTAR GAMBAR
Hal.
Gambar 3.1 Break Event Point (BEP) (Riyanto, 1996) ... Error! Bookmark not
defined.
Gambar 4.1 Bagan Alir Penelitian ... Error! Bookmark not defined.
Gambar 5.1 Grafik Hubungan Antara Pendapatan dan Pengeluaran (Rencana)
... Error! Bookmark not defined.
Gambar 5.2 Grafik Hubungan Antara Pendapatan dan Pengeluaran (Realisasi)
ix
INTISARI
Pembangunan perumahan di era modern saat ini menjadi bisnis yang menjanjikan melihat kebutuhan akan tempat tinggal semakin meningkat karena tingkat pertumbuhan penduduk yang dari waktu ke waktu semakin tinggi. Sebuah bisnis seperti halnya bisnis perumahan tentunya akan menarik banyak investor jika bisnis yang dijalankan menjanjikan laba yang cukup tinggi. Dalam suatu proyek pembangunan perumahan tentunya memiliki rencana awal dari mulai awal pembebasan lahan sampai akhirnya proses pembangunan dan pemasaran rumah. Cukup menarik tidaknya proyek pembangunan perumahan untuk mendapatkan investasi dari investor, ditentukan dari strategi yang disusun oleh pemilik proyek (owner) dalam pelaksanaan proyeknya. Untuk mengevaluasi dan memberikan rekomendasi kepada investor terkait kelayakan proyek perumahan yang akan di dukung dengan investasinya, maka diperlukan analisis melalui metode tertentu untuk melihat sebarapa layak proyek perumahan tersebut untuk di support. Dalam studi ini peneliti mencoba mengevaluasi proyek pembangunan perumahan yang dilakukan di wilayah Kota Sorong, Papua dengan beberapa metode diantaranya metode Break Event Point (BEP), Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR), Payback Period (PP) dan Profitability Index (PI). Proyek Perumahan yang dikaji yaitu Perumahan Griya Pekerja Sejahtera dan data proyek didapatkan dari PT Bogowonto Multi Karya. Evaluasi kelayakan dianalisis pada data rencana dan realisasi. Berdasarkan analisis menggunakan kelima metode di atas, didapatkan hasil pada Rencana Anggaran Biaya (RAB), keuntungan yang direncanakan perusahaan sebesar Rp 2.008.600.000 dan Realisasi Biaya keuntungan yang diperoleh perusahaan sebesar Rp 2.900.500.000. Hasil analisis metode BEP (Break Event Point) rencana terjadi pada 12 Desember 2015 dengan total pendapatan yang diperoleh Rp 16.901.605.710, sedangkan BEP realisasi 8 hari lebih awal yaitu pada 4 Desember 2015 dengan total pendapatan perusahaan Rp 18.173.037.215. Net Present Value (NPV) rencana diperoleh sebesar Rp 1.770.551.614 dan NPV realisasinya sebesar Rp 2.192.094.720. Hasil tersebut menunjukan nilai NPV > 0 dan proyek ini layak untuk dilaksanakan. Metode Internal Rate of Return (IRR) rencana dan realisasi didapatkan nilai masing-masing sebesar 6,74% dan 6,84%. Angka tersebut menunjukan bahwa investasi proyek perumahan layak diterima dan dilaksanakan, karena nilai IRR > MARR (Minimum Attractive Rate of Return). Hasil analisis metode Payback Period (PP) lamanya waktu yang direncanakan untuk mengembalikan biaya investasi terjadi pada tanggal 3 Maret 2016 dan periode pengembalian dengan memperhatikan tingkat suku bunga bank terjadi 1 April 2016 sedangkan dalam pelaksanaannya, lama waktu yang diperlukan untuk mengembalikan biaya investasi dengan metode ini terjadi pada 26 Maret 2016 dan periode pengembalian dengan memperhatikan tingkat suku bunga bank juga terjadi pada 26 Maret 2016. Besarnya tingkat keuntungan atau profit yang direncanakan menggunakan metode Profitability Index (PI) yang direncanakan perusahaan adalah 0,984 dan realisasi besarnya tingkat keuntungan perusahaan sebesar 1,134. Hal ini menunjukan bahwa proyek ini diterima dan layak untuk dilaksanakan.
1
BAB I
PENDAHULUAN
A. Latar Belakang
Peningkatan jumlah penduduk yang semakin tinggi di Kota Sorong,
menyebabkan perlunya adanya penanganan khusus untuk memenuhi kebutuhan
rumah tinggal yang semakin meningkat juga. Salah satu alternatif yang dapat
dilakukan untuk memenuhi kebutuhan tempat tinggal yaitu dengan adanya
pembangunan perumahan.
Kemampuan masyarakat yang berbeda – beda membuat pengembang (dalam
hal ini PT. Bogowonto Multi Karya) berinvestasi dalam menyediakan perumahan
yang terjangkau oleh masyarakat khususnya masyarakat golongan ekonomi
menengah kebawah.
Bisnis perumahan merupakan usaha yang dilakukan oleh pengembang
dengan tujuan untuk memperoleh keuntungan atas investasi yang ditanamkan.
Dalam pengembangan bisnis perumahan ini, ada dua fungsi yang harus
dilaksanakan oleh pengembang, yaitu fungsi bisnis dan fungsi teknis. Fungsi
bisnis mempunyai arti bahwa setiap pengeluaran akan memenuhi setiap
pendapatan ataupun keuntungan, demikian pula sebaliknya. Fungsi teknis berarti
pengembang harus membangun rumah-rumah beserta fasilitasnya bagi konsumen.
Kedua fungsi tersebut saling berinteraksi dalam mencapai tujuan, yaitu
keuntungan yang diinginkan kedua fungsi tersebut berkaitan sangat erat, karena
kelancaran fungsi teknis akan mendukung kelancaran fungsi bisnis, misalnya
pembangunan yang tepat waktu (teknis), akan memperoleh pendapatan dari hasil
penjualan rumah tersebut sesuai dengan jadwal yang direncanakan (bisnis),
demikian pula sebaliknya.
Proyek investasi umumnya memerlukan dana yang cukup besar dan
2
perlu dilakukan studi kelayakan yang berhati – hati agar jangan sampai proyek
tersebut setelah terlanjur menginvestasikan dana yang sangat besar, ternyata
proyek tersebut tidak menguntungkan. Sebelum dilaksanakan proyek tersebut
perlu dilakukan suatu analisa kelayakan untuk mengetahui tingkat kelayakan dan
analisa investasi untuk memperoleh keuntungan, sehingga dapat diketahui tingkat
kelayakan dari investasi tersebut. Analisis tersebut dilakukan dengan
memperhatikan aliran dana (arus kas) dalam proses perencanaan, pelaksanaan,
hingga pemasarannya.
Kriteria dalam penilaian investasi untuk mengetahui kelayakan dari suatu
proyek infrastruktur dapat menggunakan beberapa metode, diantaranya adalah
metode Break Event Point (BEP), Net Present Value (NPV), Benefit Cost Ratio
(BCR), Internal Rate of Return (IRR), Payback Period (PP), Profitability Index
(PI), Tingkat Pengembalian Investasi (TPI), dan Tingkat Pengembalian Modal
Sendiri (TPMS).
B. Rumusan Masalah
Suatu proyek dinilai berhasil penyelenggaraannya jika memenuhi 5 (lima)
tolak ukur yang diisyaratkan yaitu tepat waktu, tepat kualitas, tertib administrasi
dan keuangan, serta memperoleh profit yang wajar. Lima tolak ukur diatas akan
dapat terealisasi apabila tersedia dana atau investasi yang cukup. (Dagi, 2011).
Dalam pelaksanaannya, suatu investasi (proyek perumahan) tentunya ada
beberapa hal yang harus dipertimbangkan, karena mempengaruhi kelayakan dan
keuntungan investasi ini kedepannya. Adapun rumusan masalah dalam penelitian
ini adalah :
1. Bagaimana aliran keuangan (cash flow) pada proyek pembangunan
Perumahan Griya Pekerja Sejahtera Sorong Papua Barat?
2. Bagaimana memperkirakan tingkat kelayakan investasi pada proyek
pembangunan perumahan Griya Pekerja Sejahtera Sorong Papua Barat dengan
3
Internal Rate of Return (IRR), Payback Period (PP), dan Profitability Index
(PI)?
C. Tujuan
Tujuan dari penelitian ini adalah :
1. Mengetahui aliran keuangan (cash flow) pada proyek pembangunan
Perumahan Griya Pekerja Sejahtera Sorong Papua Barat.
2. Memperkirakan tingkat kelayakan investasi pada proyek pembangunan
perumahan Griya Pekerja Sejahtera Sorong Papua Barat dengan menggunakan
metode Break Event Point (BEP), Net Present Value (NPV), Internal Rate of
Return (IRR), Payback Period (PP), dan Profitability Index (PI).
D. Ruang Lingkup
Pembahasan dalam penelitian ini memiliki ruang lingkup yang dibatasi
namun tidak mengurangi sasaran penelitian agar pembahasannya lebih terarah.
Ruang lingkupnya adalah sebagai berikut:
3. Penelitian ini hanya membahas aspek ekonomi dari segi investasinya.
4. Evaluasi ekonomi didasarkan pada kriteria penilaian kelayakan investasi yang
meliputi : Break Event Point (BEP), Net Present Value (NPV), Internal Rate
of Return (IRR), Payback Period (PP), dan Profitability Index (PI).
5. Data yang digunakan diperoleh dari PT. Bogowonto Multi Karya selaku
pengembang dari pembangunan proyek perumahan Griya Pekerja Sejahtera
Sorong Papua Barat.
E. Manfaat Penelitian
Beberapa manfaat yang diharapkan dapat diperoleh dari penelitian yang
dilakukan adalah :
6. Bagi para akademisi
Penelitian ini diharapkan dapat memberikan manfaat berupa pengalaman
4
khususnya di bidang konstruksi terhadap suatu investasi jangka panjang
sehingga bisa diketahui tingkat kelayakan investasi tersebut.
2. Bagi perusahaan atau investor
Penelitian ini diharapkan akan dapat memberi informasi/masukan kepada
investor, yaitu membantu pengambilan keputusan dengan mempertimbangkan
resiko pada suatu proyek investasi perumahan.
F. Keaslian
Penelitian ini berupa kelayakan investasi perumahan yang pernah dilakukan
oleh beberapa peneliti lain, namun perbedaan penelitian ini dengan penelitian
5
BAB II
TINJAUAN PUSTAKA
A. Perumahan
Hakekat pembangunan nasional adalah pembangunan manusia Indonesia
seluruhnya dan pembangunan seluruh masyarakat Indonesia berdasarkan
Pancasila dan Undang-Undang Dasar 1945. Salah satu bentuk dari pembangunan
nasional yaitu pembangunan jangka panjang yang dilaksanakan secara bertahap,
dimana setiap tujuan dari setiap tahap pembangunan adalah meningkatkan taraf
hidup dan kesejahteraan seluruh rakyat serta meletakkan dasar yang kuat untuk
pembangunan tahap berikutnya.
Salah satu segi dari bentuk pembangunan nasional adalah mengusahakan
agar rakyat dapat menempati rumah dengan layak. Bermukim pada hakekatnya
adalah hidup bersama dan untuk itu fungsi rumah dalam kehidupan manusia
adalah sebagai tempat tinggal dan diperlukan masyarakat untuk memasyarakatkan
dirinya. Dilihat dari proses bermukim, rumah adalah pusat kegiatan budaya
manusia untuk mencapai tujuan dan kesempurnaan hidup.
Perumahan merupakan kebutuhan pokok disamping sandang dan pangan.
Karena itu untuk memenuhi kebutuhan atas perumahan yang meningkat
bersamaan dengan semakin bertambahnya penduduk, diperlukan penanganan
dengan perencanaan yang seksama, diikut sertakan dana dan daya yang ada dalam
masyarakat. Pada dasarnya pembangunan perumahan merupakan tanggung jawab
dari masyarakat itu sendiri, dalam hal ini pemerintah akan memberikan dorongan
dan bantuan untuk mencapai tujuab tersebut, serta menciptakan iklim yang
memadai bagi perusahaan swasta yang bergerak dalam bidang perumahan.
Adapun tujuan dari pembangunan perumahan dan pemukiman adalah agar setiap
orang dapat menempati perumahan yang sehat, untuk mendukung kelangsungan
6
nyaman, dan tentram dalam keselarasan dan keseimbangan. Untuk mewujudkan
antara lain sistem pembiayaan, kemampuan manajerial, serta peningkatan peran
serta masyarakat (Fahrudin, 2004). Menurut Fahrudin (2004) beberapa jenis
perumahan adalah sebagai berikut :
1. Rumah sederhana adalah rumah yang dibangun diatas tanah dengan luas
kavling antara 54m² sampai 200m² dan pembangunan per m² tidak melebihi
dari harga satuan per meter² tertinggi untuk pembangunan perumahan dinas
pemerintah kelas C sampai A yang berlaku.
2. Rumah menengah adalah rumah yang dibangun diatas tanah dengan luas
kavling antara 200 m² sampai 600 m² dan pembangunan per m² sama dengan
harga satuan per m² teringgi untuk pembangunan perumahan dinas pemerintah
kelas C sampai A yang berlaku.
3. Rumah mewah adalah rumah yang dibangun diatas tanah dengan luas kavling
antara 600 m² sampai 2000 m² dan biaya pembangunan per m² diatas harga
satuan per m² tertinggi untuk pembangunan perumahan dinas pemerintah kelas
A yang berlaku.
Dalam hal luas kavling atau harga satuan pembangunan per m²
masing-masing memenuhi kriteria yang berlainan, sebagaimana yang dimaksudkan dalam
butir 1, maka kualitas ditentukan sesuai kriteria yang tertinggi.
B. Investasi
Investasi adalah penanaman atau pengeluaran modal perusahaan untuk
membeli barang atau perlengkapan produksi untuk menambah kemampuan
memproduksi barang dan jasa yang tersedia dalam perekonimian. Pertambahan
jumlah barang dan modal ini memungkinkan perekonomian tersebut
menghasilkan lebih banyak barang dan jasa di masa yang akan datang (Sadono,
2006). Adapun faktor – faktor utama yang menentukan tingkat investasi adalah :
1. Estimasi tingkat keuntungan yang akan diperoleh.
2. Suku bunga.
7
4. Perkembangan teknologi
5. Dinamika tingkat pendapatan nasional
Ada 3 (tiga) tipe pengeluaran investasi, yaitu:
1. Investasi dalam barang tetap (business fixed investment) yang melingkupi
peralatan dan struktur dimana dunia usaha membelinya untuk dipergunakan
dalam produksi.
2. Investasi perumahan (residential investment) melingkupi perumahan baru
dimana orang membelinya untuk ditempati atau pemilik modal membeli
untuk disewakan.
3. Investasi inventori (inventory investment) meliputi bahan baku dan bahan
penolong, barang jadi dan barang setengah jadi (Herlambang, 2001).
Perananan investasi terhadap kapasitas produksi nasional memang sangat
besar, karena investasi merupakan penggerak perekonomian, baik untuk
penambahan faktor produksi maupun berupa peningkatan kualitas faktor produksi.
Investasi ini nantinya akan memperbesar pengeluaran masyarakat melalui
peningkatan pendapatan masyarakat dengan bekerja multilier effect. Faktor
produksi akan mengalami penyusutan, sehingga akan mengurangi produktivitas
dari faktor-faktor produksi tersebut. Agar tidak terjadi penurunan produktivitas
(kapasitas) nasional harus diimbangi dengan investasi baru yang lebih besar dari
penyusutan faktor-faktor produksi. Akhirnya perekonomian masyarakat (nasional)
akan berkembang secara dinamis dengan naiknya investasi yang lebih besar dari
penyusutan faktor produksi tersebut. Bila penambahan investasi lebih kecil dari
penyusutan faktor-faktor produksi, maka terjadi stagnasi perekonomian untuk
dapat berkembang (Nasution, 1996).
Proses investasi yaitu mempertemukan penawar (mereka yang memiliki
dana yang lebih) dengan peminta (mereka yang membutuhkan dana). Penawar dan
peminta dipertemukan bersama melalui lembaga finansial. Terkadang mereka
berhubungan langsung, seperti pada transaksi kekayaan.
Lembaga finansial seperti bank, biasanya menerima tabungan dan
kemudian meminjamkannya. Pasar finansial adalah forum dimana penawar dan
8
pasar tersebut merupakan hasil dari keseimbangan antara kekuatan penawaran dan
permintaan. Peserta dalam investasi adalah pemerintah, perusahaan, dan individu.
C. Hasil Penelitian Lain
Beberapa hasil penelitian sejenis yang dibahas oleh peneliti sebelumnya
antara lain:
1. Penelitian Herbudiman dkk (2007) mengambil topik “Analisa Kelayakan
Investasi Pada Rumah Sakit X di Cimahi”. Dalam penelitian ini
menggunakan data kunjungan pasien Rumah Sakit „X‟ selama 48 bulan,
sehingga akan diperoleh sebuah fungsi yang digunakan untuk meramal
jumlah pasien setiap bulan selama 15 tahun ke depan. Langkah – langkah
pada analisis ini adalah :
a. Perhitungan biaya pendapatan Rumah Sakit dalam periode 15 tahun
mendatang terhitung sejak Rumah Sakit mulai beroperasi, dilakukan
menggunakan hasil ramalan yang telah dihitung untuk 15 tahun
mendatang.
b. Pembuatan laporan laba rugi menentukan jumlah pajak yang harus dibayar
oleh Rumah Sakit dan hasil akhir dari laporan laba rugi adalah pendapatan
bersih Rumah Sakit setelah pajak.
c. Penyusunan arus kas bertujuan untuk mengetahui net cash flow atau arus
kas bersih Rumah Sakit dalam periode 15 tahun mendatang. Arus kas
bersih digunakan untuk menganallisa kelayakan investasi dari Rumah Sakit „X‟.
d. Analisis kelayakan pada Rumah Sakit „X‟ menggunakan metode NPV,
IRR, Payback Period, dan Benefit Cost Ratio.
Kesimpulan dari hasil analisis kelayakan investasi yang dilakukan pada Rumah Sakit „X‟ Cimahi ini adalah pembangunan Rumah Sakit „X‟ merupakan investasi yang layak. Hal ini dapat dilihat dari:
a. Net Present Value (NPV) : Rp 6.187.604,321 > 0. Dengan NPV > 0
9
b. Internal Rate of Return (IRR) = 9,75%, dengan IRR = 9,75% > MARR
(Minimum Attractive Rate of Return) = 7%, maka dapat dikatakan bahwa
investasi pada Rumah Sakit „X‟ layak dilaksanakan.
c. Payback Period (jangka waktu pengembalian investasi) adalah 9 tahun 3
bulan. Jangka waktu pengembalian yang cukup cepat tersebut, maka
proyek dapat dikatakan layak untuk dapat dilaksanakan.
d. Benefit Cost Ratio (BCR), didapat B/C = 1,31 > 1, maka proyek layak
untuk dilaksanakan.
2. Analisa Investasi Proyek Perumahan taman Sidorejo Kabupaten Sidorejo.
Langkah – langkah pada analisis ini adalah:
a. Membuat urban analisa
b. Membuat analisa pasar yang didalamnya menganalisa pasar makro.
c. Membuat analisa mikro yang terdiri dari neighborhood analysis, site
analysis, survey kompetisi, peramalan pendapatan dan pengeluaran
strategi pemasaran dan rencana manajemen.
d. Merencanakan sumber dana
e. Memutuskan tentang desain dan kontraktor.
f. Menganalisa pesaing (kompetitor)
g. Menganalisa keuangan, dalam menganalisis keuangan menggunakan
metode NPV, IRR, BEP, dan Analisis Sensitifitas
Kesimpulan dari hasil analisis kelayakan investasi yang dilakukan pada
Perumahan Sidorejo merupakan investasi yang layak. Hal ini dapat dilihat dari
Net Present Value (NPV) : Rp 1.564.822.401 > 0 dan Anallisa BEP diperoleh
10
BAB III
LANDASAN TEORI
A. Metode Kelayakan Investasi
Evaluasi terhadap kelayakan ekonomi proyek didasarkan pada 2 (dua) konsep
analisa, yaitu analisa ekonomi dan analisa finansial. Analisa ekomoni bertujuan
untuk menentukan apakah proyek yang direncanakan layak atau tidak untuk
dilaksanakan. Analisa ekonomi proyek memperhatikan hasil total, produktivitas
atau keuntungan yang diperoleh dari semua sumber yang dipakai dalam proyek
untuk proyek dan semua golongan yang menerima hasil proyek tersebut.
Analisa finansial bertujuan untuk melihat dampak investasi terhadap
peningkatan pendapat antara rencana pembangunan proyek dan realisasi setelah
proyek dilaksanakan. Analisa finansial proyek memperhatikan hasil modal saham
(equality capital) yang diinvestasikan. Analisa finansial berperan penting dalam
memperkirakan rangsangan (incentive) bagi mereka yang turut serta dalam
mensukseskan pelaksanaan proyek.
Sesuai dengan sifatnya yang komersial, investor baik institusional maupun
perseorangan menginginkan adanya timbal balik yang memadai dari setiap rupiah
modal yang telah diinvestasikan. Dengan demikian keputusan finansial harus
dilandaskan pada analisis kelayakan finansial yang cukup mendalam. Hal ini
sangat relevan bila dikaitkan dengan sifat dan karakteristik resiko investasi
infrastruktur swasta yang sangat spesifik, yang berbeda dengan industri lainnya
(Wibowo, 2008).
Kriteria penilaian investasi untuk mengetahui kelayakan investasi suatu
proyek infrastruktur menggunakan beberapa metode, antara lain :
11
Break Event Point (BEP) adalah suatu titik atau keadaan dimana perusahaan
dalam operasinya tidak memperoleh keuntungan dan menderita kerugian.
Pada keadaan terssebut keuntungan atau kerugian sama dengan 0 (nol).
2. Metode Net Present Value (NPV)
Metode Net Present Value (NPV) menghitung selisih antara nilai sekarang
investasi dengan nilai sekarang penerimaan kas bersih di masa yang akan
datang. Untuk menghitung nilai sekarang perlu ditentukan dahulu tingkat
bunga yang relevan. Apabila nilai sekarang penerimaan kas bersih di masa
yang akan datang lebih besar dari nilai sekarang investasi, maka proyek
dikatakan menguntungkan dan dapat diterima sedangkan apabila nilai kas
penerimaan lebih kecil dari nilai investasi maka proyek ditolak atau tidak
diterima (Salvatore,1996).
3. Metode Benefit Cost Ratio (BCR)
Metode Benefit Cost Ratio (BCR) merupakan perbandingan antara nilai
sekarang arus manfaat yang bernilai positif dengan nilai sekarang arus
manfaat yang bernilai negatif. Apabila nilai BCR lebih besar dari 1 (satu),
maka proyek dapat diterima dan jika nilai BCR lebih kecil dari 1 (satu),
maka proyek tidak layak untuk dilanjutkan.
4. Metode Internal Rate of Return (IRR)
Metode Internal Rate of Return (IRR) merupakan tingkat bunga yang
menyamakan nilai sekarang aliran kas masuk dengan nilai investasi. IRR
yang dinyatakan memberi keuntungan apabila lebih besar dari tingkat bunga
yang relevan (Salvatorre, 1996).
5. Metode Payback Period (PP)
Metode Payback Period (PP) dapat diartikan lamanya waktu yang
dibutuhkan untuk mengembalikan biaya investasi. Metode Payback Period
(PP) mencoba mengukur seberapa cepat investasi bisa kembali. Satuan hasil
dari Payback Period (PP) ukan persentase, tetapi satuan waktu. Apabila
Payback Period (PP) ini lebih pendek dari yang diisyaratkan, maka proyek
dikatakan menguntungkan. Sedangkan Payback Period (PP) ini lebih lama
12
metode ini adalah diabaikannya nilai waktu uang dan diabaikannya aliran
kas setelah periode Payback (Kadariah, 1996).
6. Metode Profitability Index (PI)
Merupakan perbandingan antara nilai sekarang penerimaan bersih di masa
yang akan datang dengan nilai investasi proyek. Proyek dikatakan
menguntungkan bila nilai Profitability Index (PI) lebih besar dari 1.
Sebaliknya bila nilai kurang dari satu maka proyek kurang menguntungkan.
Metode Profitability Index (PI) berguna mengetahui besarnya tingkat profit
atau keuntungan suatu perusahaan sebagai indikator kemampuan
manajemen dalam mengelola usahanya (Salvatore, 1996).
7. Metode TPI (Tingkat Pengembalian Investasi)
Tingkat Pengembalian Investasi yaitu perbandingan jumlah nilai sekarang
keuntungan bersih terhadap nilai sekarang investasi total. Tujuan dari
Tingkat Pengembalian Investasi adalah untuk mengukur tingkat penghasilan
bersih yang diperoleh dari investasi total suatu proyek.
8. Metode TPMS (Tingkat Pengembalian Modal Sendiri)
Tingkat Pengembalian Modal Sendiri merupakan pengukuran dari
penghasilan yang tersedia atas modal yang diinvestasikan di dalam proyek
B. Break Event Point
Titik impas (Break Event Point, BEP) adalah titik dimana total biaya
produksi sama dengan pendapatan. Titik impas menunjukkan bahwa tingkat
produksi telah menghasilkan pendapatan yang sama besarnya dengan biaya
produksi yang dikeluarkan. Pada metode BEP akan diketahui kapan terjadi titik
impas pengembalian modal yang telah dikeluarkan dalam proyek.
Titik impas diperoleh apabila total biaya produksi yang dikeluarkan (total
cost = TC) sama dengan total pendapatan (total revenue = TR) seperti
13
Total Cost (TC) = Total Revenue (TR) ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .(1)
Grafik hubungan antara total produksi (total cost = TC) dengan
pendapatan (total revenue = TR) hingga terjadi Break Event Point (BEP) disajikan
pada Gambar 3.1.
Gambar 3.1 Break Event Point (BEP) (Riyanto, 1996)
Keterangan :
BEP (Break Event Point) = titik impas
Total Revenue (TR) = total pendapatan
Total Cost (TC) = total produksi
C. Net Present Value (NPV)
Metode Net Present Value (NPV) digunakan untuk menghitung selisih
antara nilai sekarang investasi dengan nilai sekarang penerimaan kas bersih di
masa yang akan datang lebih besar dari nilai investasi proyek dikatakan layak
(feasible) dan apabila NPV yang didapatkan mempunyai nilai kas penerimaan
yang lebih kecil dari nilai investasi maka proyek tersebut tidak layak. Secara
matematis rumus menghitung nilai NPV adalah sebagai berikut :
TR
Daerah Untung TC
BEP (TR=TC)
Daerah rugi
14
∑ ...(2)
Dengan :
NPV = Net Present Value
CF1 = Arus kas pada tahun ke-1
IO = Pengeluaran awal
k = Biaya modal/tingkat bunga
n = Umur proyek
t = 1,2,3,4 dst
Pada metode NPV, tolak ukur yang digunakan adalah sebagai berikut :
NPV > 0, proyek menguntungkan dan layak dilanjutkan.
NPV < 0, proyek tidak layak diusahakan.
NPV = 0, netral atau berada pada Break Event Point (BEP).
Contoh kasus menggunaka metode Net Present Value (NPV) :
Suatu perusahaan sedang mempertimbangkan usulan proyek investasi sebesar Rp
700.000.000 dengan tingkat pengembalian yang disyaratkan sebesar 15%. Adapun
perkiraan arus kas pertahun disajikan pada Tabel 3.1.
Tabel 3.1 Arus Kas Pertahun
Tahun Arus Kas (Rp)
1 300.000.000
2 250.000.000
3 200.000.000
4 150.000.000
5 100.000.000
Dengan menggunakan metode Net Present Value (NPV), tabel perhitungan arus
15
Tabel 3.2 Arus Kas dengan Tingkat Suku Bunga 15%
Tahun
(a)
Arus Kas (Rp)
(b)
Tingkat Bunga
(c)
Nilai sekarang
(d) = (b) x (c)
1 300.000.000 0,8696 260.880.000
2 250.000.000 0,7561 189.025.000
3 200.000.000 0,6575 131.500.000
4 150.000.000 0,5718 87.770.000
5 100.000.000 0,4972 49.720.000
Total Nilai Investasi (PV) 716.895.000
Investasi Awal (OI) 700.000.000
Nilai Sekarang Bersih (NPV) 16.895.000
Kesimpulan dari contoh kasus di atas adalah nilai NPV yang diperoleh
adalah positif sebesar Rp 16.895.000 maka usulan proyek investasi ini layak
diterima.
D. Internal Rate of Return (IRR)
Metode Internal Rate of Return (IRR) merupakan metode untuk mengukur
tingkat pengembalian hasil internal. IRR merupakan tingkat bunga antara aliran
kas keluar dengan aliran kas masuk yang diharapkan. Metode ini
memperhitungkan nilai waktu uang, jadi arus kas didiskontokan atas dasar biaya
modal dan tingkat suku bunga. Rumus yang digunakan sama dengan nilai
sekarang bersih atau Net Present Value (NPV), perbedaannya adalah dalam
metode tingkat kembali investasi atau Internal Rate of Return (IRR) nilai i
(bunga) tidak diketahui dan harus dicar dengan cara trial and error.
Persamaan untuk menghitung IRR adalah sebagai berikut :
16
Maka nilai IRR dapat diperkirakan dengan formula sebagai berikut :
...(4)
dengan :
IRR = tingkat pengembalian internal
NPV1 = nilai sekarang bersih pada discount rate i1
NPV2 = nilai sekarang bersih pada discount rate i2
i1 = discount rate percobaan pertama
i2 = discount rate percobaan kedua
Berdasarkan metode IRR, tolak ukur yang digunakan adalah sebagai berikut :
IRR ≥ MARR, maka proyek investasi diterima.
IRR < MARR, maka proyek investasi ditolak.
Mandiyo Priyo (2012) mendeskripsikan bahwa Minimum Attractive Rat of
Return (MARR) adalah kebijakan yang diputuskan oleh manajemen puncak dari
organisasi melalui berbagai pertimbangan antara lain :
1. Jumlah uang yang tersedia untuk investasi dan sumber serta biaya dari
dana ini (misalnya: dana sendiri atau dana pinjaman).
2. Jumlah proyek – proyek layak yang tersedia untuk investasi dan
tujuannya (misalnya: apakah akan mempertahankan operasi saat ini atau
meningkatkan operasi saat ini).
3. Jumlah resiko yang dirasakan sehubungan dengan kesempatan investasi
yang tersedia untuk perusahaan dan perkiraan biaya untuk menjalankan proyek
selama rencana jangka pendek dibandingkan dengan rencana jangka panjang.
4. Tipe-tipe organisasi yang terlibat (misalnya : pemerintahan, umum atau
industri yang bersaing).
Pada investasi proyek dilakukan dengan jalan pemilihan salah satu atau
beberapa alternatif proyek, maka yang dipilih adalah proyek yang menghasilkan
IRR terbesar. Cara menghitung usulan investasi dengan metode IRR, dilakukan
dengan trial and error atas menghitung NPV1 dan NPV2. Selisih antara i1 dan i2
17
IRR, perhitungan dengan IRR yang sebenarnya semakin besar. Prosedur
perhitungan IRR dilakukan sebagai berikut :
1. Menentukan discount rate sembarang dan menghitung nilai sekarang (NPV)
dari proyek investasi yang akan dicari IRR-nya dengan menggunakan
discount rate tersebut.
2. Apabila discount rate tersebut menghasilkan NPV positif atau negatif yang
terlalu besar, maka besarnya discount rate ditambah atau dikurangi sehingga
menghasilkan NPV positif atau negatif yang mendekati angka 0 (nol).
3. Dari hasil perhitungan NPV positif atau negatif yang mendekati 0 (nol),
sehingga bisa ditentukan i1 dan i2, i1 dianggap sebagai discount rate positif
yang menghasilkan NPV positif dan i2 sebagai discount rate yang
menghasilkan NPV negatif, dan
4. Dari hasil perhitungan NPV dengan discount rate i1 da i2 di atas
menggunakan formula IRR, maka IRR proyek yang dihitung dapat
ditemukan.
Contoh kasus menggunakan metode Internal Rate of Return (IRR) :
Sebuah perusahaan sedang mempertimbangkan usulan proyek investasi
sebesar Rp 112.500.000 dengan tingkat pengembalian yang disyaratkan 15%.
Tabel perkiraan arus kas pertahun dapat dilihat pada Tabel 3.3.
Tabel 3.3 Arus Kas Pertahun
Tahun Arus Kas (Rp)
1 45.000.000
2 37.500.000
3 30.000.000
4 22.500.000
18
Dengan menggunakan metode Internal Rate of Return (IRR), tabel perhitungan
arus kas tingkat suku bunga 13% dan 12% dapat dilihat pada Tabel 3.4.
Tabel 3.4 Nilai PV dan Nilai Investasi Awal dengan Tingkat Suku Bunga 13%
dan 12%
Tahun
(a)
Arus Kas
(Rp)
(b)
Tingkat
Bunga
(c)
Nilai sekarang
(d) = (b) x (c)
Tingkat
Bunga
12%
Nilai
Sekarang
(f) = (b) x (c)
1 45.000.000 0,885 39.825.000 0,8929 40.180.500
2 37.500.000 0,7831 29.366.250 0,7972 29.895.000
3 30.000.000 0,6931 20.793.000 0,7118 21.354.000
4 22.500.000 0,6133 13.799.250 0,6536 14.301.000
5 15.000.000 0,5428 8.142.000 0,5674 8.511.000
Total Nilai Investasi (PV) 111.925.500 114.241.500
Investasi Awal (OI) 112.500.000 112.500.000
Nilai Sekarang Bersih (NPV) -574.500 1.741.500
Hasil Present Value (PV)
1. 13% = -574.500
2. 12% = 1.741.500
Perhitungan interpolasi
Tingkat suku bunga 13%
Rp 114.241.500 – Rp 111.925.500 = Rp 2.316.000
Rp 111.925.500 – Rp 112.500.000 = Rp 574.500
Tingkat suku bunga 12%
Rp 114.241.500 – Rp 111.025.500 = Rp 2.316.000
Rp 114.241.500 – Rp 112.500.000 = Rp 1.741.500.000
Mencari nilai IRR
1. Basis 12%
19 IRR = 12% + 0,75%
IRR = 12,75%
IRR = 13% + (Rp -574.000 / Rp 2.316.000) x 1%
IRR = 13% + (-0,248%)
IRR = 12,57%
Kesimpulan dari contoh kasus di atas adalah nilai IRR yang diperoleh
adalah lebih kecil dari 15%, maka usulan proyek investasi ini ditolak.
E. Payback Period (PP)
Payback Period (PP) dapat diartikan lamanya waktu yang dibutuhkan
untuk mengembalikan biaya investasi. Menurut Arifin dan Fauzi (1999), Payback
Period (PP) adalah metode dalam menentukan jangka waktu yang dibutuhkan
dalam menutupi unitial invesment dari suatu proyek dengan menggunakan cash
inflow yang dihasilkan proyek tersebut. Semakin pendek Payback Period (PP)
dari periode yang diisyaratkan perusahaan, maka proyek investasi tersebut dapat
dikatakan layak. Dari definisi di atas, Payback Period (PP) dapat dicari
menggunakan 2 (dua) cara, yaitu :
1. Rumus peirode pengembalian apabila cash flow dari proyek investasi sama
setiap tahun.
Payback Period
...(5)
Contoh kasus dengan arus kas setiap tahun jumlahnya sama :
Usulan proyek investasi sebesar Rp 450.000.000 umurnya diperkirakan 5
tahun tanpa nilai sisa. Arus kas pertahun yang dihasilkan selama umur proyek Rp
150.000.000 dan umur proyek yang disyaratkan 4 tahun.
Perhitungan periode pengembalian dengan arus kas pertahun jumlahnya sama
sebagai berikut :
Payback Period
20
Kesimpulan yang diperoleh dari perhitungan di atas adalah periode
pengembalian 3 tahun lebih kecil dari yang disyaratkan, maka usulan proyek
investasi diterima.
2. Rumus periode pengembalian apabila cash flow dari proyek investasi berbeda
setiap tahun.
Payback Period
...(6)
dengan :
n = tahun terakhir dimana jumlah arus kas masih belum bisa menutup
investasi mula-mula
a = jumlah investasi mula-mula
b = jumlah kumulatif arus kas pada tahun ke – n
c = jumlah kumulatif arus kas pada tahun ke n + 1
Contoh kasus dengan arus kas setiap tahun jumlahnya berbeda :
Suatu usulan proyek investasi senilai Rp 600.000.000 dengan umur
ekonomis 5 tahun. Syarat periode pengembalian 2 tahun tabel perkiraan arus kas
pertahun dapat dilihat pada Tabel 3.5.
Tabel 3.5 Arus Kas Pertahun
Tahun Arus Kas (Rp)
1 300.000.000
2 250.000.000
3 200.000.000
4 150.000.000
5 100.000.000
Tabel 3.6 Arus kas Kumulatif Pertahun
Tahun Arus Kas (Rp) Arus Kas Kumulatif
(Rp)
1 300.000.000 300.000.000
21
3 200.000.000 750.000.000
4 150.000.000 900.000.000
5 100.000.000 1.000.000.000
Perhitungan periode pengembalian dengan arus kas pertahun jumlahnya berbeda
sebagai berikut :
Payback Period –
Kesimpulan yang diperoleh dari perhitungan di atas adalah periode
pengembalian lebih dari yang disyaratkan, maka usulan proyek investasi ditolak.
Dengan perhitungan yang mudah dan sederhana, bisa ditentukan lamanya waktu
pengembalian dana investasi dengan metode Payback Period (PP) adalah dapat
digunakan sebagai alat pertimbangan resiko karena semakin pendek periode
pengembaliannya, maka semakin kecil resiko kerugiannya. Kelemahan dari
metode ini adalah tidak memperhatikan nilai waktu dari uang, nilai sisa dari
investasi dan arus kas setelah periode pengembalian tercapai.
F. Profitability Index (PI)
Metode Profitability Index (PI) merupakan perbandingan antara nilai
sekarang penerimaan bersih di masa yang akan datang dengan nilai investasi.
Proyek dikatakan menguntungkan bila nilai Profitability Index (PI) lebih besar
daripada 1 (satu) dan apabila nilai kurang dari satu maka proyek kurang
menguntungkan. Evaluasi Profitability Index (PI) berguna untuk mengetahui
besarnya tingkat profit atau keuntungan suatu perusahaan sebagai indikator
kemampuan manajemen dalam mengelola usahanya. (Salvatore, 1996)
Perbandingan antara present value of cash flow dengan initial invesment.
Secara matematis rumus menghitung nilai PI adalah sebagai berikut :
Profitability Index =
…………(7)
Penilaian proyek investasi dengan metode Profitability Index (PI) tolak ukur yang
22
PI > 1, Proyek investasi layak
PI < 1, Proyek investasi tidak layak.
PI = 1, Penilaian kelayakan diteruskan dengan analisis IRR.
Contoh kasus dengan menggunakan metode Profitability Index (PI) :
Suatu perusahaan sedang mempertimbangkan usulan proyek investasi
sebesar Rp 700.000.000 dengan tingkat pengembalian yang disyaratkan sebesar
15%. Tabel perkiraan arus kas pertahun dapat dilihat pada Tabel 3.7.
Dengan menggunakan metode Profitability Index (PI), langkah perhitungan
adalah sebagai berikut :
Profitability Index =
= 1, 024
Kesimpulan dari perhitungan di atas adalah PI = 1,024 > 1, maka usulan
23
BAB IV
METODE PENELITIAN
A. Bagan Alir
Mulai
Identifikasi Masalah
Survei Pendahulaun - Literatur
- Proyek
Penetapan Topik
Penentuan Tujuan
Persetujuan Pembimbing
Data Primer :
1. Pengamatan langsung di lapangan
2. Wawancara (interview)
Data Sekunder :
1. Gambar denah perumahan 2. Rencana Anggaran Biaya (RAB)
3. Time Schedule 4. Jadwal Pemasaran
Modal Jadwal Waktu Investasi Nilai Akhir Investasi
Pembahasan
Kesimpulan
Selesai
Tidak
Ya
Masa Persiapan
Pelaksanaan Peneltian
24
Gambar 4.1 Bagan Alir Penelitian
B. Identifikasi Data
Data-data yang digunakan untuk evaluasi investasi pembangunan
perumahan. Metode pengumpulan data yang digunakan untuk mendapatkan data
yang diperlukan dibagi menjadi 2 (dua) jenis yaitu data primer dan data sekunder :
1. Data primer
Merupakan penelitian yang dilakukan secara langsung terhadap objek yang
akan diteliti. Data tersebut diperoleh dari :
a. Wawancara (interview)
Wawancara yaitu mengadakan tanya jawab dengan orang-orang atau
bagian yang dapat memberikan keterangan antara lain pengumpulan
data-data langsung dari catatan dokumen proyek berlandaskan pada tujuan
penelitian.
b. Observasi
Observasi yaitu melakukan pengamatan langsung di lapaingan pada objek
yang diamati.
2. Data Sekunder
Merupakan data yang diperoleh dari proyek pembangunan perumahan
Griya Pekerja Sejahtera berupa data historis mengenai :
a. Gambar daerah perumahan (Site Plan) untuk masing-masing tipe.
b. Data RAB setiap tipe rumah (Tipe 36/70, Tipe36/90, Tipe 45/72, Tipe
54/72)
c. Rencana proyek yang terdiri atas : Rencana Anggaran Biaya (RAB),
jadwal pelaksanaan setiap jenis pekerjaan, dan jadwal pemasaran.
d. Realisasi proyek yang terdiri atas : Realisasi Biaya, jadwal pelaksanaan
25
C. Lokasi Penelitian
Data yang digunakan untuk penelitian ini diperoleh dari sumber data dan
survey yang dilakukan di base camp PT. Bogowonto Multi Karya yang terletak di
Kel. Giwu - Distrik Klaurung - Kota Sorong - Papua Barat.
D. Teknik Analisis Data
Pada tahap ini dilakukan evaluasi terhadap data-data yang telah
dikumpulkan. Evaluasi pada penelitian ini menggunakan analisis ekonomi
finansial. Kriteria penilaian investasi untuk mengetahui kelayakan finansial suatu
proyek infrastruktur menggunakan metode Break Even Point (BEP), Net Present
Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR), Payback Period (PP), dan
26
BAB V
HASIL DAN PEMBAHASAN
Data Lapangan
Data umum dan data teknis didapatkan dari Proyek Pembangunan
RUMAH GRIYA PEKERJA SEJAHTERA Kota Sorong Papua Barat pada awal
penelitian. Data tersebut adalah :
1. Nama : Proyek Pembangunan Perumahan Griya Pekerja
Sejahtera
2. Lokasi Proyek : Kel. Giwu – Distrik Klaurung – Kota Sorong -
Papua Barat
3. Luas Tanah Rencana : 15.000 m²
4. Jumlah Rencana Hunian : 114 Unit
5. Kontraktor Umum : PT. Bogowonto Multi karya
6. Jenis Bangunan : Rumah berlantai dasar
7. Spesifikasi Bangunan
a. Tipe : Tipe 36/70, Tipe36/90, Tipe 45/72, Tipe 54/72
b. Pondasi : Pondasi Batu Gunung, Pondasi Batu Kosong
c. Lantai : Keramik
d. Rangka Atap : Kayu kelas 2
e. Penutup Atap : Spandek 0,25 mm
f. Kusen : Kayu kelas 1
g. Plafond : tripleks t. 6mm
h. Sanitair : INA
i. Air :Sumur Bor
j. Daya Listrik :PLN 1300 Watt
k. Jalan Lingkungan : Sirtu
27
tempat ibadah, pos keamanan, gapura
1. Rencana
Dalam proyek konstruksi perlu adanya suatu perencanaan yang baik dalam
rangka mencapai tujuan yang diharapkan. Perencanaan tersebut antara lain
pembuatan time schedule, Rencana Anggara Biaya (RAB), dan rencana
tahapan pemasaran.
a. Time Schedule
Time Schedule dibuat untuk menentukan urutan pekerjaan agar seusai
dengan kebutuhan dan kemampuan yang ada, sehingga pelaksanaan berjalan
dengan lancar dan mendeteksi keterlambatan pelaksanaan pekerjaan dan
apabila terjadi keterlambatan dapat dicegah sedini mungkin agar tidak
mengganggu kelancaran pekerja lainnya. Adanya perencanaan time
schedule dapat dilihat pada Tabel 5.1.
b. Tahapan Pemasaran
Pada proyek perumahan perlu merencanakan jadwal tahapan pemasaran,
sehingga penjualan rumah per unit dapat dicapai sesuai target yang
direncanakan. Tahapan pemasaran perumahan dapat dilihat pada Tabel 5.2.
c. Rencana Anggaran Biaya
Rencana Anggaran Biaya (RAB) untuk jangka waktu pendek,
mencegah dan jangka pangjang memerlukan perkiraan biaya yang akan
perusahaan keluarkan selama periode tertentu. Pembiayaan yang layak
untuk setiap pengeluaran disesuaikan dengan kegiatan dan keadaan finansial
28
0.0000% 8.8% 10.3% 10.3% 18.3% 18.3% 22.8% 27.8% 32.9% 38.0% 43.2% 47.9% 52.6% 57.4% 62.1% 66.8% 71.5% 76.3% 81.0% 85.7% 90.4% 95.2% 100.0%
29
Tabel 5.2 Tahapan Pemasaran Rencana
07 08' 09 10' 11 12 01 02 03 04 05 06 07 08' 09 10' 11 12 01 02 03 04
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22
I. PENJUALAN
1. Type 36/70 84 Unit 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 84 Unit
2. Type 36/90 16 Unit 4 4 4 4 16 Unit
3. Type 45/72 7 Unit 2 2 2 1 7 Unit
4. Type 54/72 7 Unit 2 2 3 7 Unit
5. Kelebihan Kavling/Tanah 16 Unit 16 16 Unit
6. Kavling Komersiil 1 Unit 1 1 Unit
7. Booking Fee 114 Unit 36 36 42 114 Unit
8. Pendapatan Lain 1 Lsm 0 .0 5 0 .0 5 0 .0 5 0 .0 5 0 .0 5 0 .0 5 0 .0 5 0 .0 5 0 .0 5 0 .0 5 0 .0 5 0 .0 5 0 .0 5 0 .0 5 0 .0 5 0 .0 5 0 .0 5 0 .0 5 0 .0 5 0 .0 5 0 .0 5 0 .0 5 1 Lsm
TAHUN 2016
JML
No.
TAHUN 2014 TAHUN 2015
31
2. Realisasi
Dalam kenyataan di lapangan sering kali realisasi pelaksanaan mengalami
pergeseran dari yang telah direncanakan. Hal ini sangat mungkin terjadi dan
wajar, tetapi perusahaan harus dapat mempertanggung jawabkan sesuai dengan
kewajaran teknis dan ekonomis. Dengan demikian bisa menjadi tolak ukur
suatu perusahaan dalam mengelola operasional pelaksaan proyek dengan
kemampuan proyek dalam melaksanakan dan mencapai sasaran berdasarkan
rencana yang dibuat.
a. Time Schedule
Berdasarkan time schedule yang telah dibuat pada tahap perencanaan,
dalam pelaksanaannya time schedule mengalami kemunduran waktu yang
disebabkan oleh beberapa masalah antara lain ketersediaan material yang
terbatas, keterlambatan material yang tiba di lokasi proyek dan jumlah
pekerja yang tidak memadai, sehingga berpengaruh pada jadwal
pelaksanaan lain. Time schedule pada dilihat pada tabel 5.4
b. Tahapan Pemasaran
Jadwal pemasaran dapat dilihat pada tabel 5.5
c. Realisasi Biaya
Realisasi biaya atau Rencana Anggaran Pelaksanaan (RAP) digunakan
untuk memonitor dan mengevaluasi pengelolaan operasional sebagai hasil
33
Tabel 5.5 Tahapan Pemasaran Realisasi
07 08' 09 10' 11 12 01 02 03 04 05 06 07 08' 09 10' 11 12 01 02 03 04
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22
I. PENJUALAN
1. Type 36/70 84 Unit 8 4 4 12 4 2 12 4 4 8 2 4 8 8 84 Unit
2. Type 36/90 16 Unit 2 2 2 2 2 2 2 2 16 Unit
3. Type 45/72 7 Unit 2 3 1 1 7 Unit
4. Type 54/72 7 Unit 1 1 2 2 1 7 Unit
5. Kelebihan Kavling/Tanah 16 Unit 8 6 2 16 Unit
6. Kavling Komersiil 1 Unit 1 1 Unit
7. Booking Fee 114 Unit 48 50 16 114 Unit
8. Pendapatan Lain 1 Lsm # REF! # REF! # REF! # REF! # REF! # REF! 1 Lsm
TAHUN 2016 TAHUN 2015
TAHUN 2014
JML
35
Analisis Data
1. Metode Break Event Point (BEP)
a. Rencana
Jumlah pendapatan dan pengeluaran (Net Cash Flow) perusahaan
dapat dilihat pada Tabel 5.7. dan Tabel 5.8. dan grafik hubungan antara
pendapatan dan pengeluaran dapat dilihat pada Gambar 5.1
Gambar 5.1 Grafik Hubungan Antara Pendapatan dan Pengeluaran (Rencana)
Perhitungan Interpolasi Break Event Point (BEP)
Diketahui : TR (Y1) = Rp 16.282.857.143
TC (Y1) = Rp16.532.243.844
TR (Y2) = Rp17.911.142.857
TC (Y2) = Rp 17.497.283.945
X1 = Desember (bulan ke-18)
X2 = Januari (bulan ke-19)
1.000.000.000 3.000.000.000 5.000.000.000 7.000.000.000 9.000.000.000 11.000.000.000 13.000.000.000 15.000.000.000 17.000.000.000 19.000.000.000 21.000.000.000 23.000.000.000
J
u
m
la
h
B
ia
y
a
(
R
p
)
Bulan
Pengeluaran Pendapatan
39 Persamaan 1 (Pendapatan):
=
=
=
……… (1)
Persamaan II (Pengeluaran)
=
=
=
……… (2)
Dari persamaan 1 dan 2 :
hari ke-12
Nilai dimasukkan ke persamaan (1)
Koordinat (X,Y) adalah (12 ; 16.901.605.710)
Dari hasil perhitungan interpolasi di atas, perusahaan mengalami BEP
(Break Event Point) rencana pada tanggal 12 Desember 2015 dengan total
40
b. Realisasi
Jumlah pendapatan dan pengeluaran (Net Cash Flow) perusahaan dapat
dillihat pada Tabel 5.9, dan Tabel 5.10, dan grafik hubungan antara pendapatan
dan pengeluaran dapat dilihat pada gambar 5.2.
Gambar 5.2 Grafik Hubungan Antara Pendapatan dan Pengeluaran (Realisasi)
Perhitungan interpolasi Break Event Point (BEP)
Diketahui : TR (Y ) = Rp18.085.623.779
TC (Y ) = Rp 18.093.489.697
TR (Y ) = Rp18.880.291.378
TC (Y ) = Rp 18.819.106.867
X1 = Desember (bulan ke-18)
X2 = Januari (bulan ke-19)
400.000.000 2.400.000.000 4.400.000.000 6.400.000.000 8.400.000.000 10.400.000.000 12.400.000.000 14.400.000.000 16.400.000.000 18.400.000.000 20.400.000.000 22.400.000.000 24.400.000.000
J
u
m
la
h
Ha
r
g
a
(
R
p
)
Bulan
Pengeluaran Pendapatan
44 Persamaan 1 (Pendapatan):
=
=
=
……….. (1)
Persamaan II (Pengeluaran)
=
=
=
……… (2)
Dari persamaan I dan II :
hari ke-4
Nilai dimasukkan ke persamaan (1)
Koordinat (X,Y) adalah (4 ; 18.173.037.215)
Dari hasil perhitungan interpolasi di atas, perusahaan mengalami BEP
(Break Event Point) rencana pada tanggal 4 Desember 2015 dengan total
45
2. Metode Net Present Value (NPV)
a. Rencana
Hasil perhitungan Net Present Value (NPV) dari total pendapatan dan
pengeluaran rencana perusahaan periode tahun 2014 - 2016, selengkapnya
disajikan pada Tabel 5.11 dan Tabel 5.12. Berdasarkan kedua tabel diatas dapat
dilakukan perhitungan NPV sebagai berikut :
NPV = PV Pendapatan – PV Pengeluaran
= Rp 20.935.042.382 – Rp 19.164.490.768
= Rp 1.770.551.614
Dari hasil perhitungan NPV di atas, didapatkan NPV rencana perusahaan
adalah positif Rp 1.770.551.614 Hal tersebut berarti nilai investasi rencana
perusahaan telah kembali seluruhnya dan perusahaan memperoleh keuntungan
sebesar Rp 1.770.551.614
Tabel 5.11 Nilai Sekarang Pendapatan Perusahaan Tahun 2014 – 2016
Bulan Bulan ke-
Pendapatan, cash in
(Rp)
Discount
Factor
PV Pendapatan (Rp)
Juli 0 Rp - 1 Rp -
Agustus 1 Rp - 0,9941 Rp -
September 2 Rp - 0,9883 Rp -
Oktober 3 Rp - 0,9825 Rp -
November 4 Rp - 0,9767 Rp -
Desember 5 Rp - 0,9710 Rp -
Januari 6 Rp - 0,9653 Rp -
Februari 7 Rp - 0,9596 Rp -
Maret 8 Rp 1.628.285.714 0,9540 Rp 1.553.308.103
April 9 Rp 1.628.285.714 0,9483 Rp 1.544.181.988
Mei 10 Rp 1.628.285.714 0,9428 Rp 1.535.109.490
Juni 11 Rp 1.628.285.714 0,9372 Rp 1.526.090.297
46
Agustus 13 Rp 1.628.285.714 0,9263 Rp 1.508.210.569
September 14 Rp 1.628.285.714 0,9208 Rp 1.499.349.414
Oktober 15 Rp 1.628.285.714 0,9154 Rp 1.490.540.321
November 16 Rp 1.628.285.714 0,9100 Rp 1.481.782.983
Desember 17 Rp 1.628.285.714 0,9047 Rp 1.473.077.098
Januari 18 Rp 1.628.285.714 0,8994 Rp 1.464.422.361
Februari 19 Rp 1.628.285.714 0,8941 Rp 1.455.818.474
Maret 20 Rp 1.628.285.714 0,8888 Rp 1.447.265.137
April 21 Rp 1.628.285.714 0,8836 Rp 1.438.762.054
Jumlah Rp 20.935.042.382
Tabel 5.12 Nilai Sekarang Pengeluaran Perusahaan Tahun 2014 – 2016
Bulan Bulan ke-
Pendapatan, cash in
(Rp)
Discount
Factor
PV Pendapatan (Rp)
Juli 0 Rp 1.800.000.000 1 Rp 1.800.000.000
Agustus 1 Rp 293.865.131 0,9941 Rp 292.138.592
September 2 Rp 8.458.631 0,9883 Rp 8.359.529
Oktober 3 Rp 1.631.365.131 0,9825 Rp 1.602.779.572
November 4 Rp 8.458.631 0,9767 Rp 8.261.589
Desember 5 Rp 913.615.102 0,9710 Rp 887.089.914
Januari 6 Rp 1.021.040.102 0,9653 Rp 985.571.294
Februari 7 Rp 1.045.040.102 0,9596 Rp 1.002.810.972
Maret 8 Rp 1.045.040.102 0,9540 Rp 996.919.179
April 9 Rp 1.045.040.102 0,9483 Rp 991.062.003
Mei 10 Rp 965.040.102 0,9428 Rp 909.817.120
Juni 11 Rp 965.040.102 0,9372 Rp 904.471.692
Juli 12 Rp 965.040.102 0,9317 Rp 899.157.670
Agustus 13 Rp 965.040.102 0,9263 Rp 893.874.870
September 14 Rp 965.040.102 0,9208 Rp 888.623.107
47
November 16 Rp 965.040.102 0,9100 Rp 878.211.967
Desember 17 Rp 965.040.102 0,9047 Rp 873.052.229
Januari 18 Rp 965.040.102 0,8994 Rp 867.922.805
Februari 19 Rp 965.040.102 0,8941 Rp 862.823.518
Maret 20 Rp 965.040.102 0,8888 Rp 857.754.191
April 21 Rp 985.040.102 0,8836 Rp 870.386.755
Jumlah Rp 19.164.490.768
Realisasi
Hasil perhitungan Net Present Value (NPV) dari total pendapatan dan
pengeluaraan realisasi perusahaan periode tahun 2014-2016, selengkapnya
disajikan pada Tabel 5.13 dan Tabel 5.14. Berdasarkan kedua tabel diatas dapat
dilakukan perhitungan NPV sebagai berikut :
NPV = PV Pendapatan – PV Pengeluaran
= Rp 21.116.134.037 – Rp 18.924.039.318
= Rp 2.192.094.720
Dari hasil perhitungan NPV di atas, didapatkan NPV realisasi perusahaan
adalah positif Rp 2.192.094.720. Hal tersebut berarti nilai investasi perusahaan
telah kembali seluruhnya dan perusahaan memperoleh keuntungan sebesar Rp
2.192.094.720.
Tabel 5.13 Nilai Sekarang Pendapatan Perusahaan Tahun 2014 – 2016
Bulan Bulan ke-
Pendapatan, cash in
(Rp)
Discount
Factor
PV Pendapatan (Rp)
Juli 0 Rp - 1 Rp -
Agustus 1 Rp - 0,9941 Rp -
September 2 Rp - 0,9883 Rp -
Oktober 3 Rp - 0,9825 Rp -
November 4 Rp 512.041.667 0,9767 Rp 500.113.756
48
Januari 6 Rp 92.000.000 0,9653 Rp 88.804.112
Februari 7 Rp - 0,9596 Rp -
Maret 8 Rp 1.964.041.667 0,9540 Rp 1.873.603.514
April 9 Rp 1.044.000.000 0,9483 Rp 990.075.624
Mei 10 Rp 1.708.041.667 0,9428 Rp 1.610.301.527
Juni 11 Rp 2.312.041.667 0,9372 Rp 2.166.931.959
Juli 12 Rp 1.268.041.667 0,9317 Rp 1.181.473.587
Agustus 13 Rp 1.356.000.000 0,9263 Rp 1.256.004.099
September 14 Rp 2.696.000.000 0,9208 Rp 2.482.516.419
Oktober 15 Rp 1.264.000.000 0,9154 Rp 1.157.071.482
November 16 Rp 956.000.000 0,9100 Rp 869.985.236
Desember 17 Rp 1.960.000.000 0,9047 Rp 1.773.172.292
Januari 18 Rp 868.000.000 0,8994 Rp 780.648.383
Februari 19 Rp 1.216.000.000 0,8941 Rp 1.087.201.865
Maret 20 Rp 1.392.000.000 0,8888 Rp 1.237.247.894
April 21 Rp 1.772.000.000 0,8836 Rp 1.565.748.773
Jumlah Rp 21.116.134.037
Tabel 5.14 Nilai Sekarang Pengeluaran Perusahaan Tahun 2014 – 2016
Bulan Bulan ke-
Pendapatan, cash in
(Rp)
Discount
Factor
PV Pendapatan (Rp)
Juli 0 Rp 1.933.867.500 1 Rp 1.933.867.500
Agustus 1 Rp 299.741.667 0,9941 Rp 297.980.601
September 2 Rp 1.489.285.167 0,9883 Rp 1.471.836.649
Oktober 3 Rp 299.741.667 0,9825 Rp 294.489.450
November 4 Rp 1.194.950.612 0,9767 Rp 1.167.114.470
Desember 5 Rp 441.152.434 0,9710 Rp 428.344.359
Januari 6 Rp 899.033.252 0,9653 Rp 867.802.708
Februari 7 Rp 1.247.506.247 0,9596 Rp 1.197.095.642
