STUD1 KETERKAITAN ANTARA
NILAI MANFAAT LAHAN
(LAND RENT)
DAN KONVERSI LAHAN PERTANIAN
DI KECAMATAN PANCORAN
MAS
KOTA DEPOK
OLEH
:NOVI NARILLA AKIB
PROGRAM PASCASARJANA
INSTITUT PERTANIAN BOGOR
ABSTRACT
NOVl NARILLA AKIB. Interrelated Study between Land Rent and Agriculture Land Conversion has been conducted in Pancoran Mas Sub-District, Depok County, It was under supervised by HAD1 SUSILO ARIFIN and ERNAN RUSTIADI
The more development activity and population growth happened, generated the higher land demand. This was not supported by availability and permanent land capacity. As an impact, there was a land conversion especially frorn green open space into non green open space. The largest land conversion occurred from agriculture land to urban land. One of the reasons that enhanced conversion process was low agriculture land rent compared with non agriculture land rent
The purposes of this research were to analyze and to compare land rent between agriculture area and non-agriculture area, and its driving factors. This research applied survey method based on approach toward natural resources and soclal economic resources, as well as financial analysis and statistical methods.
The research result showed that the driving factors of land rent were the cos~ of seeds, insectiside and herbicide, area of fruit agriculture land, and distance between work land and the nearest market. The ratio of agriculture and non agriculture land rent based on a real value was 1:860,49 with opportunity cost v a l ~ ~ e was Rp 5.930.491,81 /m21year. Based on interest rate and value ratio, land rent between agriculture and non agriculture was 1:1.261,99 with opportunity cost of F.p 21.840.866,97 ~ r n ~ / ~ e a r .
STUD1 KETERKAITAN ANTARA
NILAI MANFAAT LAHAN
(LAND
RENT)
DAN KONVERSI LAHAN PERTANIAN
Dl KECAMATAN PANCORAN MAS KOTA DEPOK
NOVI NARILLA AKIB
Tesis
Sebagai salah satu syarat untuk memperoleh gelar Magister Lanskap pada
Program Studi Arsitektur Lanskap
PROGRAM PASCASARJANA
INSTITUT PERTANIAN BOGOR
Juduli Tesis : STUD1 KETERKAITAN ANTARA NILAI MANFAAT LAHAN (LAND RENT) DAN KONVERSI LAHAN DI KECAMATAN PANCORAN MAS KOTA DEPOK
Nama : Novi Narilla Akib
NRP
: 99086Program Studi : Arsitektur Lanskap
Menyetujui,
1. Komisi Pembimbing
Dr. Ir. Hadi Susilo Anfin, M.S. Ketua
Mengetahui,
2. Ketua Program Arsitektur Lanskap ogram Pascasarjana
2 9 APR ;a)2
SURAT PERNYATAAN
Dengan ini saya menyatakan bahwa tesis saya yang be judul :
STUD1 KETERKAITAN ANTARA NILAI MANFAAT LAHAN (LAND
RENT)
DAN KONVERSI LAHAN PERTANIAN DI KECAMATAN PANCORAN MAS KOTA DEPOK
Adalah~ benar merupakan hasil karya saya sendiri dan belum pernah dipublikasikan. Semua sumber data dan informasi yang digunakan telah dinyatakan dengan jelas dan
dapat diperiksa kebenarannya
RIWAYAT HIDUP
Penulis, Novi Narilla Akib adalah putri ke-2 dari 3 bersaudara dari
keluarga pasangan Muhammad Akib dan Wafiah Salman. Penulis dilahirkan di Makassar pada tanggal 6 November 1975. Pendidikan sajana ditempuh di
Progiam Studi Budidaya, Pertanian Fakultas Pertanian dan Kehutanan,
Universitas Hasanuddin, Makassar, lulus pada tahun 1999. Pada tahun yang
sama, tahun 1999, penulis diterima di Program Studi Arsitektur Lanskap, Program
Pascasarjana IPB.
Pada tahun ke-dua perkuliahan, penulis mendapatkan Beasiswa
Pendidikan Pascasajana yang diperoleh dari Direktorat Jendral Pendidikan Tinggi
Departemen Pendidikan Nasional, Indonesia atas rekomendasi Universitas
KATA PENGANTAR
Alhamdulillah penulis panjatkan kehadirat Allah SWT atas rahmat dan hidayat-Nya tesis ini dapat diselesaikan. Tesis ini bejudul Studi Keterkaitan
Antar Nilai Sewa Lahan (Land Rent) dan Konversi Lahan Pertanian di Kecamatan Pancoran Mas, Kota Depok. Penelitian dilaksanakan selama 12 bulan, yaitu mulai
Februari 2000 lungga Januari 2002.
Penulis mengucapkan terima kasih dan penghargaan kepada :
1. Komisi Pembimbing : Bapak Hadi Susilo Arifin dan Bapak Ernan Rustiadi atas seluruh petunjuk, arahan, saran, nasehat, dukungan dan bantuamya yang ttdak ternilai serta kesabarannya.
2. Badan Perencanaan dan Pembangunan Daerah Kota Depok, atas bantuan data dan ke jasamanya.
3. CV. TROPIC KONSULTAN terutama Bapak Hartono atas segala dukungan
din bantuannya.
4. Mia, Andi Lien, Suryani, Mba Dian (Lab. BANGWIL) dan Mas Adi atas
bantuannya.
5. Iye, Mama, Kak Pipi, Kak Astri, Aulia, Adek h a (almh.), Puang, Om Syahrir
Sek., Om Suwardi Sek., Om Yusuf Situru Sek., dan seluruh keluarga yang teiah memberikan dukungan yang sangat berarti.
6. Kak Akib atas segala dukungan, bantuan dan perhatian yang sangat berarti.
7. Rina, Yayu, Kak Yusran, Kak Wati, Kak Haris atas dukungan 'dan bantuannya.
9. Atha, Beria, Kak Cri, Mba Fitri, Oly, Mba Pudji, Mba Retno, Bang Fadli, dan
seluruh teman Program Studi Arsitektur Lanskap PPs IPB atas dukungan dan
bantuannya.
Penulis menyadari bahwa tiada gading yang tak retak. Saran dan kritik
akan sangat bermanfaat bagi penulis untuk karya tulis mendatang. Akhirnya,
penulis berharap semoga tulisan ini bermanfaat bagi berbagai pihak yang
memerlukannya.
Bogor, April 2002
DAFTAR IS1
Halaman DAFTAR TABEL ... xii DP,FTAR GAMBAR ... xiii
DA.FTAR LAMT'IRAN ... xiv ...
I . PENDAHULUAN 1
1.1. Latar Belakang ... 1 1.2. Tujuan dan Manfaat Penelitian ... 6
...
1.3. Perumusan Masalah
...
2.4. Kerangka Pikir Penelitian
II
.
'TINJAUAN PUSTAKA ...2! . 1 . Dinamika Lanskap Kota ...
2.2. Lanskap Pertanian ... 2.3. Kesesuaian Lahan ...
... 2.4. Perencanaan Tata Ruang
...
2.5. Nilai Sewa Lahan (Land Rent)
2.6. Konversi Lahan ... 23
2.7. Pajak ... 26 I11 . hETODE PENELITIAN ... 28
3 1
.
Tempat dan Waktu ... 28 3.2. Metode ... 30. .
3.2.1. Survai dan Kuisioner ... 30 ...
3.2.2. Analisis Finansial Net Present Value (NPV) 30
3.2.3. Analisis Statistika ... 31
3.2.3.1 Analisis Komponen Utama (Principal Componen
...
Analisis)
32
...
3.2.3.2. Analisis Regresi Berganda (Multiple Regression)
Halaman
IV . KEADAAN UMUM KOTA DEPOK DAN KECAMATAN
PANCORAN MAS ... 35 4 .. 1 . Letak Geografis dan Administratif ... 35 4.2. Klimatologi ... 37
4.4. Air Tanah ... 41
...
4.5. Potensi Pertanian 43
4.6. Kependudukan ... 44
. .
4.7. Pendld~kan ... 46 4.8. Perekonomian ... 47
V . tL4SIL ... 49
5.1. Perubahan Tata Guna Lahan ... 49
5.1.1. Konversi Ruang Terbuka Hijau
...
495.1.2. Konversi Lahan Pertanian
...
505 2
.
Perbandingan Nilai Sewa Lahan (Land Rent) Antara Lahan Pertanian dan Lahan Non Pertanian ... 51 5.2.1. Berdasarkan Nilai Riil ... 52...
5.2.2. Berdasarkan Suku Bunga yang Berlaku 53
5 3
.
Faktor-faktor yang Mempengaruhi Nilai Sewa Lahan (Land Rent) .... 54...
5.3.1. Berdasarkan Analisis Komponen Utama 54
...
5.3.2. Berdasarkan Analisis Regresi Berganda 57
VI . I'EMBAHASAN ... 59
...
6.1.Perubahan Tata Guna Lahan 59
...
6.1.1 Konversi Ruang Terbuka Hijau 60
...
6.1.2. Konversi Lahan Pertanian 64
6.2. Perbandingan Nilai Sewa Lahan (Land Rent) Antara Lahan Pertanian
...
Halaman
6.2.1. Berdasarkan Nilai Riil ... 69 6.2.2. Berdasarkan Suku Bunga yang Berlaku ... 71
....
6.3. Faktor-faktor yang Mempengaruhi Nilai Sewa Lahan (Lond Rent) 75
...
6.3.1. Nilai Input dan Luas Lahan Usaha Tani 75
.... 6.3.2. Biaya Tetap (Fix Cost) dan Biaya Variabel (Variable Cost) 79
6.3.3. Kesesuaian Lahan Tanaman Tahunan ... 81
...
6.3.4. Jarak Lahan Usaha ke Pasar Utama Terdekat 86
...
(5.4. Kebijakan dalam Perencanaan Tata Ruang Wilayah 89
6.4.1. Kajian Kebijakan ... 95 6.4.2. Perangkat Insentif ... 98
...
6.4.3. Perangkat disinsentif 101
7 . KESIMPULAN DAN SARAN ... 104 7.1. Kesimpulan ... 104
7.2. Saran ... 106 DA12TAR PUSTAKA ... 110
DAFTAR TABEL
Halaman 1. Jalrak (km) Antar Kelurahadlesa di Kecamatan Pancoran Mas
Tahun 1999 ... 37
2. Data Iklim Kota Depok Tahun 1998 ... 38
....
3. Kondisi Situ di Kecamatan pancoran Mas, Kota Depok Tahun 2000 42
4. Potensi Lahan Sawah dan Lahan kering di Kecamatan Pancoran Mas Tahun 2000 ... 44
5. Luas, Jumlah Penduduk, Laju Pertambahan Jumlah Penduduk dan
...
Kepadatan Penduduk Kecamatan pancoran Mas Tahun 2000 45
... 6. S1:ruktur Umur Penduduk Kecamatan Pancoran mas Tahun 1998 46
...
7. Jumlah Fasilitas Penduduk Kecamatan Pancoran Mas Tahun 1998 47
8. Mata Pencaharian Utama Penduduk Kecamatan Pancoran Mas Kota ...
Depok (dalam %) Desember 1999 48
9. LIUS Penggunaan Lahan Tahun 1993, 1996 dan 2000 di Kecamatan Pancoran Mas, Kota Depok ... 50
10. Pembahan Tata Gum Lahan Pertanian Kecamatan Pancoran Mas, Kota Depok ... 50
I I . Jumlah Penduduk, Jumlah Penduduk Bermatapencaharian Utama Sebagai Petani, Luas Lahan Pertanian dan Luas Wilayah Kecamatan Pancoran Mas Tahun 2000 ... 5 1
12. Pcrbandingan Nilai Sewa Ekonomi Lahan (Land Rent) Berdasarkan Nilai Riil Antara Lahan Pertanian dan Lahan Non Pertanian
2
(F.p/m Rahun) ... 52
13. Perbandingan Nilai Sewa Ekonomi Lahan (Land Renl) Pertanian buah dan Pertanian Padi-Palawija-Sayur Berdasarkan Nilai Riil
7
(F.p/m-Rahun) ... 52
14. Perbandingan Nilai Sewa Lahan (Land Rent) Antara Petani dan Non Petani Berdasarkan Nilai Suku Bunga yang Berlaku ( ~ ~ / r n ' ~ a h u n ) ... 54
15. Perbandingan Nilai Sewa Lahan ( h d Rent) Pertanian buah dan Pt:rtanian Padi-Palawija-Sayur Berdasarkan Nilai Suku Bunga
2
Halaman I ti. Nilai Loclding PCA Variabel Peubah Land Rent Hasil seleksi ...
....
..
. ... 551'7. Regression Summery Regresi Berganda dengan Faktor Land Rent
Sebagai Peubah Tetap ... ..
.
... .. .. .
. ... ... .... .
. ..
. ... ... . . . .....
. .......
... ....
571s. Matriks Hubungan Antara Jenis RTH dan Manfaat Bagi Pengguna . .
DAFTAR GAMBAR
Halaman 1. K.erangka Pemikiran Penelitian Studi Keterkaitan Antara Nilai Manfaat
Lahan (Land Rent) dan Konversi Lahan di Kecamatan Pancoran Mas, KotaDepok,2001 ... 11
2. Diagram Hubungan Sewa Lahan dengan Aksesibilitas dan Lokasi Lahan.. 22
3. Peta Lokasi Penelitian Kecamatan Pancoran Mas, Kota Depok
. . .
... . .. .. . ...
294. K-erangka Kerja Penelitian Studi Keterkaitan Antara Nilai Manfaat Lahan
(1;und Rent) dan Konversi Lahan di Kecamatan Pancoran Mas, Kota Depok, 2001
.
... ... ......
.... .. . .. . .. .
... . .. .
... ... .. . .
.. . . ....
.... .. . ......
... ....
34 5. Peta Dasar Kecamatan Pancoran Mas, Kota Depok, 2001 ... ...... ...
... ....
366. Peta Kemiringan Lahan Kecamatan Pancoran Mas, Kota Depok, 2001.. .
.
406. Peta Konversi Lahan RTH Kecamatan Pancoran Mas, Kota Depok Tahun 15189-1996
.
. . .. .. . . .
. . .. . .
. . ..
.. . . .
. . .. . .
. . .. ... . . .
. . . ..
.. . .
. .... . ...
627. P'embangunan Pemukiman pada Lahan Terlantar . .
. . .
.. . .
..
.... . . .
.. 638. Konversi Lahan Sawah ke Perkebunan
...
...... ...
...... ...
......
...
...
...... ..
659. Konversi Lahan Sawah Menjadi Pemukiman ..
. . .
. .. . .
. .. . .
. . .. . .
66DAFTAR LAMPIRAN
Halaman
1. Sebaran Jumlah Penduduk Menurut Peke jaan, Jumlah Responden I'etani dan Non Petani pada Lokasi Penelitian, Kecamatan Pancoran Mas. Kota Depok ... 116
2. I'erubahan lndeks Harga Berdasarkan PDRB Kota Depok Tahun 1995- 1999 ... 117
3 . E'erbandingan Nilai Sewa Lahan (Land Retil) Berdaarkan Nilai Riil Lmtara Lahan Pertanian dan Lahan Non Pertanian ... 1 18
4. E'erbandingan Nilai Sewa Lahan (Land Rent) Antara Petani dan Non Petani Berdasarkan Nilai Suku Bunga yang Berlaku ... 119
BAB l
PENDAHULUAN
1.1. Latar Belakang
Kota Depok merupakan salah satu kota yang mengalami perkembangan
C U ~ L I P pesat dalam pembangunannya. Salah satu penyebabnya adalah letak
wilcyah yang strategis, berdekatan dengan Ibukota Jakarta, yang berkembang
sebagai pusat pemerintahan, perekonomian dan perdagangan. Pada awalnya Kota
Depok terdiri atas 3 kecamatan yaitu Kecamatan Pancoran Mas, Kecamatan Beji
dan Kecamatan Sukmajaya, dengan luas wilayah 66,44 km2. yaitu Kecamatan
Cimanggis, Kecamatan Sawangan, Kecamatan Limo Setelah berubah menjadi
kotalnadya yang ditetapkan dalam
UU
No. 15 tahun 1999, luas Kota Depokbertambah menjadi 200,29 km2 yang terdiri atas 6 Kecamatan, Kecamatan
Pancoran Mas, Kecamatan Beji, dan Kecamatan Sukmajaya (Clean Urban Project Distrik Depok 2000).
Awalnya, wilayah Depok tidak dipersiapkan untuk tumbuh dan
berkembang sebagai kota yang mandiri, melainkan hanya direncanakan bagi
perkembangan kawasan penunahan bagi pelajo (commuter) yang bekeqa di
Jakalta atau sebagai "dormintory town". Hal tersebut dapat dilihat dari penyediaan sar&a dan prasarana kotanya serta dalam pola jaringan pelayanannya
yang kurang mempertimbangkan kekompakan wilayah yang berorientasi ke Kota
Depc~k, melainkan lebih menonjol segi pelayanan aksesnya ke Daerah Khusus Ibu
teniesak dari DKI yang tidak memperhatikan hubungan fungsional antar satu sama lain. Kota ini memiliki karakteristik campuran antara sifat perkotaan yang
dioerminkan oleh pertumbuhan kegiatan jasa, perdagangan dan industri dengan
kawasan-kawasan perurnahan yang padat, dan sifat pedesaan dengan dominasi kegiatan pertanian dan perkampungan terpencar.
Dalam Rancangan Tata Ruang Wilayah (RTRW) Nasional, Kota Depok
ditetapkan sebagai kawasan penyanggah ''bger cities" dan "counter magnets". DKI Jakarta dan wilayah sekitamya. Secara Bio-fisik, Depok termasuk dalam
kawasan Bogor-Tangerang-Bekasi (Botabek) yang ditetapkan sebagai daerah
resapan air untuk pasokan air tanah. Sebagai bagian dari kawasan Bogor-Puncak- Cianjur (Bopuncur), ditetapkan sebagai kawasan konservasi air dan tanah, karena
beniilai strategis sebagai kawasan yang memberikan perlindungan bagi wilayah propinsi Jawa Barat dan DKI Jakarta. Oleh karena itu beberapa kawasan
perclesaan yang termasuk kawasan Bopuncur, tidak diperkenankan melakukan
pembangunan yang akan mengurangi areal produktif pertanian dan wisata alami, mengurangi daya serap air dan mengubah bentang alam. Hal ini ditetapkan &lam
Peraturan Pemerintah Nomor 47 Tahun 1997 tentang RTRW Nasional.
Sedilngkan penataan ruang Kawasan Bopuncur melalui Keputusan Presiden
Nonior 114 Tahun 1999 yang menetapkan pokok-pokok kebijaksanaan penataan
ruang di Kawasan Bopuncur yang terdiri atas kegiatan perencanaan tata ruang, pemanfaatan ruang, dan pengendalian pemanfaatan ruang. Semakin meningkamya kebutuhan dan persaingan penggunaan lahan baik itu untuk produksi pertanian maupun untuk keperluan lainnya sehingga memerlukan
paling menguntungkan dari sumberdaya lahan yang terbatas untuk masyarakat dan
lingkungan setempat di masa sekarang dan akan &tang.
Sebagai "counter magnets", Kota Depok berfungsi sebagai wilayah penyeimbang DKI Jakarta. Kota ini menjadi kota pusat pemukiman, kota pertlagangan, kota jasa dan industri, kota pendidikan, kota pariwisata dan budaya.
Kotamadya Depok merupakan pusat kegiatan manusia yang relatif dinamis dari
aspc:k ekonomi, sosial budaya, pelayanan dan pengembangan.
Berdasarkan Rencana Tata Ruang Kota Depok, Kota Depok memiliki
prosentase luas keseluruhan Ruang Terbuka Hijau (RTH) hingga tahun 2010 diarahkan sebesar 49,21% dari luas wilayah Kota Depok. Namun akibat tekanan
pembangunan utamanya setelah Depok berkembang menjadi kotamadya, terjadi degradasi lahan Ruang Terbuka Hijau (RTH) khususnya lahan pertanian yang
cukilp besar. Hal ini bersifat kontradiktif dengan kebijakan dimana wilayah Kota Depok diperuntukkan sebagai salah satu daerah resapan air yang perlu
menlpertahankan RTH.
Meskipun demiluan, kenyataannya alih fungsi lahan sangat sulit bahkan
cendierung tidak dapat dihindari. Hal ini disebabkan oleh perkembangan nilai
lahain yang lebih tinggi dibandingkan produktivitas pertanian sawah, yang
semakin memicu perubahan tataguna lahan pertanian menjadi lanskap perkotaan. Di :;amping itu, ha1 ini juga didukung oleh jumlah penduduk yang t e n s
memingkat, akibat natalitas ataupun migrasi, yang mempengaruhi kebutuhan
tempat tinggal dan fasilitas penunjangnya seperti rumah sakit, tempat rekreasi, jalur transportasi, areal industri dan lain-lain. Pengembangan struktur fisik kota
pengurangan jumlah luas wilayah RTH khususnya wilayah pertanian. Di lain
pihak, pertambahan penduduk dan pertumbuhan ekonomi serta peningkatan jumlah dan jenis infrastruktur kota merupakan salah satu indikator perkembangan
pembangunan kota. Perkembangan penduduk di kota akan membuka pasar bagi
produk pertanian di desa dan mendorong spesialisasi pertanian (sentra produksi)
antar daerah.
Konsep awal pembangunan wilayah sebagai bukan kota mandiri serta
pembangunan sektor pertanian kurang memperhatikan aspek wilayah atau tata rum;: karena belum adanya pembangunan wilayah yang menyeluruh. Keadaan ini
men!mlitkan untuk melakukan evaluasi dari pembangunan pertanian yang telah
ada dan yang sedang dilakukan. Dengan semakin kompleksnya proses pembangunan maka perencanaan pembangunan merupakan suatu tuntutan untuk
peningkatan efisiensi dan produktivitas.
Alih fungsi lahan pada kawasan pertanian irigasi teknik maupun kawasan yang potensial untuk irigasi teknik mengakibatkan kemubasiran investasi yang
cukup besar. Di samping itu mengakibat berkurangnya luas areal pertanian dan
produktivitas pertanian khususnya padi dan palawija. Sebagai contoh, tejadi pengilrangan jumlah luas panen tanaman padi sawah yaitu 12,17 km2 pada tahun
1996 menurun menjadi 10,86 km2 pada tahun 1998. Berdasarkan data
pertumbuhan ekonomi Kota Depok 1996-1998 (Clean Urban Project ' ~ i s t r i k
Depok 2000), pertumbuhan sektoral secara kumulatif mengalami pertumbuhan negatif, dan konstribusi terbesar berasal dari sektor pertanian yang mengalami
Konversi lahan adalah sesuatu yang terjadi dengan wajar sesuai dengan
perkembangan sosial ekonomi masyarakat. Namun yang tejadi s+t ini lebih merupakan suatu ajang bisnis lahan yang lebih ke a ~ a h ajang bisnis "spekulasi"
ketimbang perkembangan kota itu sendiri. Pola konversi yang terjadi meiupakan suai:u isyarat perlunya pengaturan dan pembenahan yang mendasar dalam
mekanisme pemberian izin lokasi bagi suatu kegiatan dalam penggunaan lahan.
Berdasarkan kenyataan pemanfaatan lahan non pertanian memberikan nilai
keuntungan yang lebih tinggi dibandingkan dengan lahan non pertanian. Hal ini mer~yebabkan petani pemilik lahan cenderung mengkonversi lahan pertanian
mereka ke non pertanian yang lebih menguntungkan secara ekonomi. Berdasarkan rancangan Pe~aturan Daerah Kota Depok mengenai Rencana Tata
Ruang Kota Depok, masyarakat berhak untuk memperoleh penggantian yang
layak atas kondisi yang dialaminya sebagai akibat pelaksanaan kegiatan
pembangunan yang sesuai dengan rencana tata ruang.
Melihat potensi dan masalah yang ada serta adanya kebijaksanaan
pembangunan wilayah dan tuntutan pemenuhan kebutuhan masyarakat, maka penelitian ini p e r k g untuk dilakukan. Hasil penelitian ini diharapkan dapat
m e n j d informasi dan bahan pertimbangan dalarn penetapan kebijaksanaan
perencanaan tata ruang wilayah.
Pendekatan perencanaan tata ruang saat ini menuntut adanya pendekatan secara Bottom-up planning, dimana masyarakat yang berkepentingan turut
dilibatkan dalam pemanfaatan sumberdaya ruang yang ada dengan tujuan sebesar-
Kota Depok tetap dapat rnempertahankan Ruang Terbuka Hijaunya khususnya
laham pertanian.
1.2. Tujuan dan Manfaat Penelitian
Secara umum, penelitian ini bertujuan untuk menunjukkan salah satu
penyebab tejadinya konversi lahan pertanian ke bentuk lahan non pertanian. Seh~ngga dengan mengetahui ha1 tersebut diharapkan dapat rnembantu mengatasi
masalah konversi lahan.
Tujuan penelitian ini adalah :
1. lvlengetahui perbandingan nilai sewa ekonomi lahan (Iand rent) antara lahan
pertanian dan lahan non pertanian.
2. lvfenganalisis dan menentukan faktor-faktor apa saja yang mempengaruhi nilai ekonomi lahan (land rent)
3. ldenghltung dan mengetahui nilai oportunity cost antara lahan pertanian dan lahan non pertanian..
Dengan mengetahui nilai land rent antara lahan pertanian dan non pertztnian serta faktor-faktor yang mempengaruhlnya, diharapkan dapat
dirurnuskan dan drtetapkan kebijakan-kebijakan &lam bentuk Iand tuxtation
dengan sistem insentif dan disentif sehingga land conversion &pat dikendalikan
atau ditekan. Hal tersebut akan dapat membantu kelancamn penetapan dan zoning
ruan;glahan khususnya dalam bentuk Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW)
1.3. Perumusan Masalah
Beberapa pennasalahan sehubungan dengan penelitian ini antara lain:
1. Terjadi degradasi lahan RTH khususnya lahan pertanian sebagai akibat tekanan pembangunan yang terus-menerus dan semakin pesat setelah Depok
berkembang menjadi kotamadya. Sesuai dengan RTRW Kota Depok Tahun :2000-2010 yang menetapkan kebijakan untuk mempertahankan luas RTH
liampai 49,21% dan persentasi luas 55% yang ada sekarang ini. Hal ini hersifat kontradiktif dengan ketentuan wilayah Kota Depok sebagai kota
~xnyanggah yang diperuntukkan sebagai daerah resapan dan konsewasi tanah
t hair.
2. Berdasarkan teori ekonomi lahan clan beberapa hasil penelitian, dlketahui nilai
lahan pertanian jauh lebih rendah dibandingkan lahan non pertanian. Hal ini
rnerupakan salah satu faktor pendorong bagi petani untuk menjual atau rnengkonversi lahan pertanian mereka menjadi lahan non pertanian.
3. I'otensi sumberdaya lahan pertanian yang cukup luas dengan kesesuaian lahan
yang sesuai untuk lahan pertanian serta sumberdaya manusia petani &lam
j umlah yang cukup besar merupakan salah satu alasan untuk mempertahankan hhan pertanian yang ada.
4. Alih fungsi lahan pada kawasan pertanian irigasi t e h k maupun kawasan
yang potensial untuk irigasi teknik mengalubatkan kemubasiran investasi yang
cukup besar dan berakibat berkurangnya luas areal pertanian dan menurunnya
1.4. Kerangka Pemikiran Penelitian
Penelitian dilakukan dengan metode survai berdasarkan pendekatan sosial
ekor~omi yang terdiri dari empat tahap, yaitu Pra-Sumi, Survai, Pasca Survai dan
Rekomendasi sebagai hasil akhir penelitian.
a. Pra-Survai
Terdapat tiga aspek yang mendasari penelitian ini, yaitu;
1. Tujuan dan kebijakan pemerintah. Hal ini tertuang dalam Keputusan Presiden Nomor 114 Tahun 1999 mengenai penetapan wilayah Bopuncur
sebagai daerah konservasi tanah dan resapan air (temasuk Kota Depok).
Disamping itu terdapat kebijakan pemerintah setempat untuk tetap
mempertahan luas lahan pertanian sebesar 49,21% hingga tahun 2010 dari 55% luas RTH yang a& sekarang ini serta adanya upaya untuk
mernpertahankan sektor pertanian sebagai salah satu basis pembangunan
daerah (Bappeda Depok 2000~).
2. Tunmtan pemenuhan kebutuhan masyarakat khususnya masyarakat tani. Petani pemilik lahan cenderung lebih memilih mengaligfungsikan lahan
pertanian merekan ke bentuk non pertanian yang lebih memberikan keuntungan materi. Untuk i t y upaya peningkatan kesejahtraan petani
dengan peningkatan nilai land rent pertanian perlu dilakukan.
3. Potensi dan kendala yang ada. Kota Depok memiliki wilayah pertanian yang potensial dan cukup luas yang dilengkapi dengan sarana dan prasarana seperti irigasi yang merupakan investasi yang tidak sedikit Nlainya. Di
RTH khususnya lahan pertanian merupakan masalah serius yang perlu segera ditangani, dan masih sangat rendahnya tingkat kesejahtraan petani yang merupakan fenomena mum yang menjadi masalah nasional.
b. Survai.
Suwai dan pengumpulan data terdiri atas tiga aspek yaitu; (1) kondisi
s~mberdaya lahan biofisik, (2) kondisi sosial ekonomi clan ( 3 ) tata guna lahan pzrtanian. Data yang dikumpulkan merupakan hasil studi literatur dan
p:ngamatanipengukuran langsung di lapang dengan metode kuisioner. Sebaran
responden berdasarkan jenis matapencaharian penduduk yang dibedakan atas
petani, jasa dan perdagangan serta industri. Kuisioner yang digunakan dibedakan atas dua jenis yaitu; (1) kuisioner usahatani untuk analisis keragaan
usahatani sebanyak 30 responden petani dan (2) kuisioner land rent non Ruang Terbuka Hijau (RTH) untuk menganalisis nilai land rent non usahatani, yaitu usaha perdagangan, jasa dan industri, sebanyak 30 responden.
c Pasca Survai.
Pa.& tahap ini dilakukan analisis sosial ekonomi yang terdiri atas :
Analisis finansial, dilakukan dalarn bentuk cash flow analysis yang
menghasilkan nilai manfaat bersih (net benefit) dan nilai land rent aktivitas
penggunaan lahan pertanian dan non pertanian Analisis yang digunakan
adalah hkt Present Value (NPV).
Nilai opportunity cost diperoleh dari selisih antara nilai land rent lahan
A,nalisis Statistika yang digunakan terdiri atas dua tahap, yaitu :
Anall~ls Komponen Ufama (Prrncrpal Component Analysrs), menghasilkan faktor komponen utama (faktor loadrng) yang menerangkan faktor-faktor yang n~empengaruhi nilai land rent.
Analisis Regresi Berganda (Multiple regression), menunjukkan faktor-faktor y;mg berpengaruh nyata terhadap nilai land rent.
Berdasarkan hasil penelitian, dengan mengetahui nilai land rent dan
faktor-faktor yang mempengadunya, dirumuskan suatu bent& rekomendasi sebagai hasil akhir dari penelitian. Rekomendasi ini merupakan suatu saran kebijakan yang diharapkan dapat menjadi feed back bagi pemerintah dalam mc:nyusun kebijakan RTRW.
! I
1 I
PRA SURVAI i SURVAI
/
PASCASURVAI i REKOMENDASIi
i i
1 j
i
*
i i
i
i
i
j
i konversi lahan ke yang lebih Kebutuhan Masyarakat 1
s
Potensi dan Masalah-
Luas Lahan dan Investasi-
Masyarakat petani-
Nilai Land Renl pertanian-
Alih fungsi lahanPembangunan Wilayah
-
Kepres No. 114 thn 1999*
1
... .. .. . . .. . . .. . .. , . .. , . . , ..Analisis Sosial-Ekonomi
[image:171.832.211.786.63.448.2]i
... w... ... .... ,.,.,.,...,... .... . ... ....,.,. .... , ...
..
... ii.i.i...i.i.iiii.i...i...ii.i.ii ... ii..i.i.ii..ii .... ,.,..., .... ,...,..,.,.,.,.i
Feed back i
i
Nilai Land Rent dan Faktor-faktor yang
Rekomendasi dan Saran Kebijakan
j j
i i i
BAB I1
TINJAUAN PUSTAKA
2.1. Dinamika Lanskap Kota
Proses pembangunan kawasan perkotaan sangat berorientasi pada manusia (anthroposentrik). Pemusnahan kawasan alami, pergeseran fungsi (alih fungsi) lahan menjadi kawasan perkotaan kurang memperhatikan nilai-nilai ekologi
(Cook 199 1). Penataan kembali penggunaan lahan bagi daerah-daerah yang telah
berpenduduk dan perencanaan penggunaan lahan bagi daerah-daerah yang belum atau jarang penduduknya, akan menyangkut berbagai pihak dan masyarakat luas,
sehirigga kegiatan ini sering mengundang munculnya berbagai pennasalahan. Untuk melakukan perencanaan secara menyeluruh, salah satu ha1 pokok yang diperlukan adalah tersedianya infonnasi faktor fisik lingkungan yang meliputi
sifat dan potensi lahan, yang diperoleh melalui kegiatan survai tanah yang diikuti
dengan pengevaluasian tanah (Sitorus 1985).
Kota cenderung menjadi besar bila dasar ekonominya luas. Kota-kota
kecil biasanya mempakan satelit-satelit yang tergantung pa& kota besar untuk
memjxrtahankan kehidupan ekonominya. Msalnya sebuah kota induk akan mempunyai banyak fungsi, sedangkan wilayah "tempat tinggal" di pinggiran kota
di sekitarnya berfimgsi menyediakan perumahan bagi para tenaga keja (Gallion dan E':isner 1992). Perkembangan kota-kota di Indonesia, khususnya di Jawa, sedang membentuk koridor yang membentang antara kota-kota besar,
merefleksikan sangat intensihya hubungan (linkages) antar kota dan desa.
tents menjadi ajang perkembangan kegiatan perkotaan khususnya kawasan
industri, pemukiman, rekreasi dan lainya. Dewasa ini alih fungsi lahan (konversi)
-
dari kawasan pertanian ke non pertanian terjadi. secara besar-besaran. Tanpa adanya pengaturan yang mendasar, alih fungsi lahan ini dengan berbagai dampak
negatifnya akan tejadi lebih luas lagi.
Lahan merupakan sumberdaya, wadah dan faktor produksi strategis bagi pentbangunan untuk meningkatkan kesejahtraan manusia. Hampir semua sektor
pentbangunan fisik memerlukan lahan, sepelti sektor pertanian, kehutanan,
pen~mahan, industri, pertambangan dan transportasi. Sejalan dengan meningkatnya aktivitas pembangunan dan pertambahan penduduk, kebutuhan
akan lahan juga meningkat dengan pesat, sementara ketersediaan dan luas lahan pada dasamya tidak berubah. Walaupun kriteria lahan yang diperlukan untuk
setia.p sektor berbeda, namun pada kenyataannya masih sering terjadi benturan kepentingan dan alih fungsi lahan. Hal ini sesuai dengan uraian Arifin (1998) bah~va semakin tin@ tingkat urbanisasi suatu daerah, struktur daerah urban akan semzhn kompleks. Penyebabnya adalah semakin beragamnya aktivitas
masyarakat pada daerah tersebut, terutama pada sektor perekonomian dan politik.
Pola hidup masyarakatnya dengan populasi yang t i n g ~ akan menjadi beragam.
Pada daerah ini akan terjadi deforestasi dan juga degradasi yang pesat pada lahan
pertanian, khususnya pada daerahperiphery, penggunaan lahan pedesaan banyak yang berubah untuk penggunaan lahan perkotaan.
Tekanan pembangunan yang terus menerus mempakan tantangan bagi peme:rintah clan lembaga swadaya masyarakat. Legalisasi secara hukum, yang
undang-undang serta mekanisme lainnya dapat menjaga dari degradasi lahan pertanian. Untuk kota yang telah mengalami degradasi lahan pertanian dapat dilakukan reklamasi lahan, akan tetapi memerlukan biaya yang sangat mahal.
Cara. lainnya dapat dengan akusisi lahan, yang juga memerlukan biaya yang
sangat mahal terutama di kawasan perkotaan. Cara ini hanya dilakukan pada kawimn yang benar-benar diperlukan sebagai lahan pertanian dan memiliki
orientasi jangka panjang secara finansial dan ekologi yang menguntungkan.
Penclekatan lain dapat dilakukan pembelian lahan secara langsung, antara lain
dengan usaha tukar lahan, usaha perubahan hak bangun dan usaha lainnya (Cook
1991).
Meningkamya kebutuhan dan persaingan dalam penggunaan lahan baik untulc keperluan produksi pertanian maupun untuk keperluan lainnya memerlukan
pemikiran yang seksama dalam pengambilan keputusan pemanfaatan yang paling mengptungkan untuk penggunaan masa mendatang. Penataan kembali peng,gnaan lahan bagi daerah-daerah yang telah berpenduduk atau perencanaan
penggnaan lahan bagi daerah-daerah yang belum atau jarang penduduknya, akan menyangkut berbagai pihak dan masyarakat luas, sehingga kegiatan ini sering
mengwdang munculnya berbagai pernasalahan. Sebagaimana yang
dikennukakan oleh Sandy (1982) bahwa beberapa masalah pokok dalam usaha
penataan penggunaan lahan dan lingkungan hidup antara lain : (1) adanya
kontradiksi antara kebutuhan untuk menjadi pemakai yang lebih luas disatu pihak dan batasan-batasan berat demi lingkungan hidup; (2) peningkatan keperluan hidup di pedesaan yang tidak disertai dengan perluasan kesempatan keja; (3)
adanya jarak batin atau status hukum yang terlalu jauh antara penggarap tanah dan
pemilik tanah (Sitorus 1985).
Dengan adanya alih fungsi lahan, di mana banyak daerah hijau berubah
fungsi menjadi perindustrian dan pemukiman, akan memberikan penga& yang
cukup memprihatinkan bagi lingkungan pedesaan. Pencemaran udara, suara, dan air merupakan masalah yang menimbulkan degradasi lingkungan (Bintarto 1986).
2.2:. Lanskap Pertanian
Penggunaan lahan kota seharusnya mengikuti kebijaksanaan pemerintah.
Di antaranya adalah pemanfaatan lahan basah baik yang bersifat kawasan irigasi teknik maupun lahan yang potensial untuk irigasi teknik yang tidak diperbolehkan
dikikukan alih fungsi lahan. Hal ini mengingat peran Kota Depok sebagai
katvasan penyangga DKI Jakarta dan pembangunan fisik hendaknya dihindarkan pach tanah dengan struktur tanah alluvial. Jika terdapat pembangunan fisik di sepanjang sungai besar, maka garis sempadan harus 100 m dan pada sungai kecil
garis sempadan 50 m (Clean Urban Project Distrik Depok 2000). Di samping itu per1:u dilakukan penertiban alih fungsi lahan pertanian .dan situ menjadi tempat
penmkiman dan industri, serta pemanfaatan sumberdaya alam dalam upaya
peningkatan ekonomi rakyat dan kesejahtraan masyarakat hams memperhatikan
kaidah konsewasi (Bappeda Depok 2000a).
Masalah yang dihadapi dalam penggunaan lahan adalah alih fungsi lahan pertanian (lahan basah) menjadi kegiatan non pertanian. Perkembangan nilai
tanah yang lebih tinga dibandingkan produktivitas pertanian sawah, diperkirakan
aka1 semakin mempercepat perubahan menjadi tataguna lahan perkotaan yaitu
dae~rah Depok, penggunaan lahan untuk pertanian tersebar di Kecamatan
Sawangan, Pancoran Mas bagian Selatan dan sebagian Kecamatan Cimanggis.
Berdasarkan data dari BPN Kota Depok tahun 1998, penggunaan lahan Kota
Depok untuk pertanian sawah, tegalan, kebun campuran seluas 169.62 krn2 atau sekitar 55,1 % (Bappeda Depok 2000b).
Secara garis besar, kegiatan ekonomi di Kota Depok dilihat dari nilai
Procluk Domestik Regional Bruto (PDRB), sektor yang dominan adalah industri
(39,1)9%), perdagangan, hotel, dan restoran (23,26%) dan sektor pe~sahaan berada di urutan ketiga (8,90%). Sedangkan sektor pertanian hanya menyumbang
sekilar 2,6%. Meskipun bukan merupakan kegiatan dominan, sektor pertanian
menlpakan sektor yang berpotensi untuk berkembang, terutama di daerah
Kecrunatan Cimanggis, Limo dan Sawangan di mana di daerah ini masih tersedia
lahan kosong Saat ini kegiatan pectanian di kota ini cendetung semakin menurun, karena terdesak oleh penggunaan lain (Bappeda Depok 2000a).
Produksi pertanian utama di Kota Depok adalah buah-buahan antara lain durian, manggis, rambutan, dan jambu bol. Durian dan jarnbu bol merupakan komoditi hortikultura andalan yang memiliki potensi berkembang di kota ini. Kedua komoditi ini banyak dijumpai di Kecamatan Sawangan, terutama di Desa
Bedahan dan Pasir Putih. Selain itu, padi dan palawija juga banyak dibasilkan, meski produksinya semakin menurun dari tahun ke tahun. Hal ini antara lain
disebabkan karena luas lahan sawah semakin berkurang karena terdesak oleh
penggmaan IainMeningkatnya kebutuhan dan persaingan dalam penggunaan lahan baik untuk keperluan produksi pertanian maupun untuk keperluan lainnya
yang paling menguntungkan dari sumberdaya lahan yag terbatas, dan sementara itu juga melakukan tindakan konservasinya untuk penggunaan masa mendatang
2.3. Kesesuaian Lahan
Kesesuaian lahan merupakan penggambaran tingkat kecocokan sebidang
lahan untuk penggunaan tertentu. Dengan kata lain, kesesuaian lahan harus didasarkan atas penggunaan laban untuk tujuan tertentu, karena penggunaan yang
bertleda memerlukan syarat yang berbeda. Di samping itu kesesuaian lahan
menupakan gambaran dari tingkat kecocokan lahan untuk penggunaan tertentu yang ditetapkan saat ini atau setelah lahan mengalami perubahan.
Hasil perbandingan dan jenis penggunaan lahan dengan kualitas lahan dikombinasikan dengan analisis input-output, cost-benefit, akibat pada lingl.ungan, dan analisis sosial ekonomi menghasilkan suatu klasifikasi yang
menunjukkan kesesuaian masing-masing satuan peta lahan untuk jenis penggunaan tertentu (Hardjowigeno 1994)
2.4. Pereneanaan Tata Ruang
Lahan merupakan aspek utama &lam perencanaa pengembangan wilayah,
sedangkan perencanaan adalah suatu aktivitas yang terkoordinasi untuk mencapai
tujuan tertentu dalam jangka waktu tertentu. Menurut Wilson (1975) dalom
Jayatlinata (1986) dikatakan bahwa perencanaan adalah suatu proses yang mengubah proses lain atau mengubah suatu keadaan untuk mencapai maksud
yang dituju oleh perencana atau oleh oranglbadan yang diwakili oleh perencana
Pola keterkaitan antara bagian-bagian wilayah di kota Depok dengan
wilayah-wilayah sekitar yang berbatasan langsung, berpengaruh sangat kuat
terhadap perkembangan stmktur ruang selanjutnya. Pengembangan kota Depok
pada. dasamya hams dilakukan secara terpadu disesuaikan dengan pengembangan
dalam lingkup yang lebih luas yaitu lingkup propinsi dan nasional. Wilayah kota
Dep)k di &lam rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) Propinsi Jawa Barat masih
dimasukkan ke dalam wilayah Kabupaten Bogor yang dalam struktur
pengembangan wilayah Jawa Barat termasuk wilayah pengembangan Botabek
dengan fungsi sebagai penyangga DKI Jakarta (pemukiman dan industri),
perlindungan dan pengembangan pertanian. Dalam struktur pengembangan wilayah Jawa Barat, Kota Depok termasuk di dalam wilayah utama dari Wilayah
Pengembangan Tengah dengan pusat pertumbuhan utama DKI Jakarta dan
Bandnng.
Rencana Tata Ruang Wilayah merupakan arahan dalarn pernanfaatan ruang bagi semua kepentingan secara terpadu yang dilaksanakan secara bersama oleh pemerintah, masyarakat dan atau dunia usaha untuk mendapatkan struktur
tata ruang kota dan pola pemanfaatan mang yang optimal, berwawasan
linghungan dan lestari. Rencana tata ruang ini juga tidak terlepas dari posisi Depok sebagai bagian dari Propinsi Jawa Barat dan dalam lingkungan Jabotabek
dalani lingkup Nasional (Rustiadi 2000).
Lebih lanjut lagi Rustiadi (2000) mengatakan bahwa perencanaan tata
ruang adalah upaya memanipulasi struktur cfistribusi spasial fenomena fisik dan
manusia (lingkungan fisik clan sosial) agar lebih sesuai dengan tujuan yang
sebesar-besamya kemakmuran rakyat (UU 511960 Pasal 2 ayat 3) yang
merupakan bagian dari tujuan pembangunan secara keseluruhan.
Proses urbanisasi yang tidak terkontrol dapat menimbulkan pengaruh negatif pada fungsi kota secara keseluruhan dan daerah-daerah sekitamya.
Terdapat tiga bentuk kecenderungan penggunaan spasial lahan kota yaitu,
1) perkembangan terpusat, 2) perkembangan terpencar dan 3) perkembangan pada ibukota kecamatan (Irharn 1998a). Terdapat dua kondisi yang hams dipenuhi
dalam perencanaan tata ruang :
1. Icebutuhan masyarakat untuk melakukan pembahan atau upaya untuk
rnencegah te jadinya perubahan yang tidak diinginkan.
2. Adanya political will dan kemampuan untuk mengimplementasikan perencanaan yang disusun.
Dengan demikian perencanaan tata ruang merupakan suatu perencanaan
yang berorientasi kepada kepentingan publik secara keseluruhan bukan untuk
kepentingan perseorangan/kelompok atau perusahaanhadan usaha (Rustiadi 2000).
Undang-undang Nomor 24 tahun 1992 tentang Penataan Ruang
menjelaskan bahwa penataan ruang merupakan proses perencanaan tata ruang, pemslnfaatan ruang, dan pengendalian pemanfaatan ruang yang dilakukan oleh
pemerintah dengan peran serta masyarakat. Peran serta masyarakat mempakan ha1 yang sangat penting karena pada akhirnya hasil penataan ruang adalah untuk
Manuwoto (1992) menjelaskan secara umum pengalihan fungsi lahan
dipenigaruhi oleh faktor sosial atau kependudukan, pembangunan ekonomi,
penglpnaan jenis teknologi dan kebijakan pembangunan makro. Keempat faktor
ini mempengaruhi peruntukan lahan bagi berbagai penggunaan. Lebih lanjut lagi dikat.akan pula bahwa lokasi pemanfaatan sumberdaya alam, pola struktur tata
mang, akan berkaitan erat dengan Rencana Umum Tata Ruang Daerah (RUTRD) yang hams dipersiapkan sebelumnya, yang dalam pelaksanaannya harus melihat
pola yang tejadi di masyarakat. Dengan demikian RUTRD dapat menjadi
pedoiaan dan mengakomodir setiap kemungkinan perkembangan yang mungkin te jadi dan alih fungsi lahan &pat diarahkan dengan tepat oleh karena alih fungsi
lahanl tidak dapat dihindari sehingga memang hams duencanakan.
Alih fungsi lahan diperlukan dalam rangka pelaksanaan pembangunan
dengim tetap menjaga agar sejauh mungkm tidak m e r u g b n bagi penggunaan lahani yang telah ada maupun terhadap kemungkinan pemanfaatan potensi tanah
untuk pengembangan penggunaannya dimasa datang. Perubahan pola
peng;gunaan lahan pada dasarnya bersifat dinamis mengikuti perkembangan
pendluduk dan pola pembangunan wilayah. Akan tetapi perubahan pola
peng:gunaan lahan yang tidak terkendali dan tidak terencana dapat berpengaruh
burulc terhadap daya dukung lahan yang pa& akhimya dapat berpengaruh buruk
Menurut Harsono (1992), penggunaan lahan secara garis besar &pat
dibedakan menjadi 2 golongan :
1. Dalam kaitannya dengan pemanfaatan potensi alaminya, seperti kesuburan tanah, kandungan mineral, atau karena terdapatnya endapan bahan galian
pertambangan dibawah permukaannya.
2. Penggunaan tanah dalam kaitan dengan pemanfaatannya sebagai ruang pembangunan yang secara tidak langsung tidak memanfaatkan potensi alami dm tanah, tetapi lebih ditentukan oleh adanya hubungan-hubungan antara tata
ruang dengan penggunaan-penggunaan lain yang telah ada, di antaranya ketersediaan prasaranan dan fasilitas umum lainnya.
Sandy (1982), menjelaskan bahwa alih guna tanah dari pertanian ke penggunaan yang bukan pertanian sulit untuk dicegah, tetapi munglan bisa &perlambat prosesnya jika derajat petani ditingkatkan, mendekati taraf pemeluk
bi&mng usaha lainnya dalam masyarakat. Artinya petani subsisten yang merupakan usaha utama petani di pedesaan, secara bertahap dirubah ke petani korrtersial, sehingga dapat bersaing dengan usaha ekonomi lainnya.
2.5. Nilai Sewa Lahan (Land Rew)
Tanah memiliki nilai pasar dan nilai ekonomi yang berbeda-beda. Nilai tanah di perkotaan pa& umumnya lebih tinggi dibandingkan dengan di perdesaan. Secara umum diketahui bahwa para pemilik sumberdaya tanah cenderung
menggunakan mililcnya untuk tujuan-tujuan yang memberikan harapan untuk
memperoleh penghasilan yang tertinggi dalam konteks penggunaan yang tertinggi
dapat diraba (inrangihle) ataupun nilai-nilai sosial. Penggunaan yang terbaik dan
tedinggi juga tergantung pada kapasitas penggunaan tanah serta tinggi rendahnya permintaan terhadapnya (Suparmoko 1989)
Menurut Hardjowigeno (1996), lahan paling sedikit mempunyai sekurang- kurangnya tiga jenis nilai (rent) dalam ekonomi lahan, yaitu :
1 . Ricardiant Rent, nilai tanah yang berkaitan dengan sifat dan kualitas tanah 2. Locational Rent, nilai lahan sehubungan dengan sifat lokasi relatif dari lahan.
3 . Enviromentul Rent, sifat tanah sebagai komponen utama ekosistem.
Salah satu cara untuk menentukan nilai atau harga faktor produksi yang
berim1 dari alam seperti tanah adalah dengan menggunakan konsep sewa tanah
(enmomic rent). Faktor-faktor yang menentukan tingginya harga
tanah
adalah: kegunaan dan kepuasan (utility), kelangkaan (scarcity), permintaan (demand) dan keniudahan untuk dipindahkan (tramferability). Selain itu juga dipenganh olehtingkat produktivitas tanah clan lokasinya serta fasilitas yang diciptakannya utarnanya fasilitas mum
Pengembangan teori Von Thunen menjadi teori berbasis land rent oleh Barllowe (1978) digambarkan dalam diagram berikut
Keterangan : A = komersiaVjasa
B = industri
C = pemukiman
D = pertanian
[image:182.576.88.454.563.711.2]DIRI WSAT KOTA
Berdasarkan Sinulingga (1984) dalam Mahalaya (}t?(j9), kegunaan
perhitungan nilai land rent antara lain:
1. Untuk menduga pergeseran yang t q a d i dari satu bentuk penggunaan lahan bentuk penggunaan lahan lainnya.
2. Sebagai dasar untuk menerangkan bagaimana suatu usaha menekan usaha lainnya yang berlangsung pa& lahan yang sama.
3. Sebagai dasar untuk menetapkan pajak tanah.
2.6. Konversi Lahan
Menurut Winoto (1995) alih guna tanah merupakan suatu fenomena dinamik yang menyangkut aspek fisik dan aspek kehidupan masyarakat. Alih
gum tanah pertanian ke non pertanian, disamping berubahnya fenomena fisik
l w m tanah pertanian, juga berkaitan erat dengan berubahnya orientas ekonomi, sosi;d budaya dan politik masyarakat Sedangkan Sumaryanto et al. (1994) menielaskan alih guna tanah dari segi pengembangan sumberdaya merupakan
suahl bentuk dan perubahan alokasi sumberdaya antar sektor penggunaan. Akibat
struktur transformasi perekonomian yang mengarah pada semakin meningkatnya
peranan sektor non pertanian, menyebabkan terjadinya perubahan komposisi
besaran dan laju penggunaan sumberdaya (tenaga kerja, modal
dan
tanah) antarsektor. Lazimnya, sektor-sektor ekonomi dengan pertumbuhan yang tinggi akan
diikuti dengan laju penggunaan sumberdaya yang lebih tinggi. Akibatnya realolcasi sumberdaya dari sektor pertanian ke non pertanian sangat sulit dihindari.
1. Perkembangan standar tuntunan hidup. Hal ini berhubungan dengan nilai
Lund Rent yang mampu memberikan perkembangan standar tun@tan hidup sang petani.
2. Fluktuasi harga pertanian. Menyangkut aspek fluktuasi harga-haiga.komoditi
yang &pat dihasilkan dari pembudidayaan sawah (misalnya padi dan palwija)
3. Stmktur biaya produksi pertanian. Biaya produksi dan aktivitas budidaya tanah sawah yang semakin mahal akan cenderung memperkuat proses
pengalihgunaan tanah. Salah satu faktor pendorong meningkatnya biaya produksi ini adalah berkaitan dengan skala usaha.
4. Teknologi. Terhambatnya perkembangan teknologi intensifikasi pa& penggunaan tanah yang memiliki tingkat permintaan yang tern meningkat,
akan mengalubatkan proses ekstensifikasi yang lebih dominan. Proses
ekstensifikasi dari penggunaan tanah yang demikian akan terus mendorong proses alih guna lahan.
5. Aksesibilitas. Perubahan sarana dan prasarana transportasi yang berimplikasi terhadap meningkatnya aksesibilitas lokasi, akan lebih mendorong
perkembangan penggunaan tanah non pertanian ke pertanian.
6. Resiko dan ketidakpastian. Aktivitas pertanian dengan tingkat resiko ketidakpastian yang tinggi akan menurunkan nilai harapan dari tingkat
produksi, harga dan keuntungan. Hal ini menimbulkan nilai Land Rent
menjadi lebih rendah. Dengan demikian, penggunaan tanah yang mempunyai
resiko dan ketidakpastian yang lebih tinggi akan cenderung dialihgunakan ke
7. Tanah sebagai aset. Pandangan ini (walaupun tanpa pemanfaatan) lebih memperumit pennasalahan sebagai akibat potensi produksi, kelangkaan dan
aksesibilitasnya, sama sekali tidak melibatkan usaha manusia secara pribadi
(milik pribadi penguasa tanah). Sistem kepemilikan atas dasar keperansertaan untuk saat ini "tidak ada", maka fenomena spekulan tanah yang mengalihgunakan tanah pertanian ke penggunaan lain yang tidak jelas
peruntukannya.
Adapun Winoto (1995) menyimpulkan secara lebih m u m , ada 2 faktor
yang secara langsung atau tidak langsung mempengaruhi pula proses alih guna
lahan, yaitu :
1. Sistem kelembagaan yang dikembangkan oleh masyarakat dan pemerintah.
2. Sistem non-kelembagaan kaitannya dengan pemanfaatan sumberdaya lahan. Kedua faktor tersebut diperkuat pula dengan adanya dua kebijakan dari luar
sistem pertanian yang berimplikasi tidak senantiasa kondusif terhadap perkembangan peltanian pangan pada khususnya.
Kelijakan yang dimaksud adalah ;
1. Strategi pembangunan wilayah saat ini yang bias terhadap pembangunan perkotaan dengan basis ekonomi yang bertumpu pada pembangunan industri.
Ciri utarna strategi pembangunan wilayah semacam ini adalah terpusatnya
investasi pedesaan di sektor perkotaan, sedangkan sekior pedesaan hanya
mendapat imbas dari perekonomian kota. Harapan akhir dari strategi ini adalah sumberdaya berkualitas di pedesaan akan tertarik ke perkotaan.
Akibatnya, petani akan menjual tanahnya untuk penggunaan ke non p e r t a ~ a n
2. Urbanisasi, yaitu suatu proses alamiah yang menyertai terjadinya pusat transfonnasi struktur perekonomian nasional dan wilayah. Tejadinya proses
urbanisasi ini juga disebabkan oleh biasnya pembangunan wilayah pedesaan terhadap perkotaan, khususnya di daerah Jawa menunjukkan bahwa proses ini
disebabkan oleh ketidaknyamanan hidup di pedesaan daripada ditentukan oleh
ketidaknyamanan usaha-usaha pertanian oleh akibat rendahnya insentif bagi petani untuk senantiasa mengusahakan lahan pertanian mereka.
2.7. Pajak
Berdasarkan sudut pandang fiskal, pajak adalah penenmaan negara yang digunakan untuk meningkatkan kesejahteraan masyarakat dengan prinsip
dasar
menghimpun dana yang diperoleh dari dan untuk masyarakat, melalui mekanisme yang mengacu pada peratwan perundang-undangan yang berlaku (Nasucha 1995). Salah satu bentuk pajak dalam ekonomi pertanahan adalah Pajak Bumi dan Bm,gmm. Sebagai objek pajaknya adalah bumi dadatau bangunan, sedangkan subjek pajaknya adalah orang atau badan yang mempunyai hak atas bumi, yang
mentperoleh manfaat atas bumi, yang memperoleh atau menguasai bangunan dan/,%tau yang memperoleh manfaat atas bangunan. Sebagai
dasar
pengenaanpajalcnya adalah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP), yaitu harga rata-rata yang dipeiroleh dari transaksi jual beli dengan tarif pajak yang berlaku sebesar 0,5%.
Dasa.r perhltungan pajaknya adalah Nilai Jual Kena pajak (NJKP), yang ditetapkan setendah-rendahnya 20% dan setinggi-tingginya 100% dari nilai NJOP
(Nasucha 1995)
produktivitas dan strategi ekonominya. Sedangkan harga tanah (land price)
adalah penilaian tanah yang diukur berdasarkan harga nominal dalam satuan uang untuk satuan luas tertentu pada pasaran tanah. Nilai Jual Objek Pajak (NJOP)
dijadikan sebagai dasar dalam penetapan besamya nilai ganti rugi atas tanah. (Nzjucha 1995).
Metode pendekatan penilaian tanah terbagi atas tiga macam, yaitu :
a. I?endekatan biaya (cost approach), yaitu penilaian yang didasarkan pada
:ieluruh biaya yang telah dikeluarkan untuk memperoleh tanah tersebut, 1:ermasuk biaya perbaikan atau peningkatan, dikurangi biaya penyusutan.
b. Pendekatan pasar (market approach), yaitu penilaian yang didasarkan pada lnekanisme pasar (transaksi jual beli) yang terjadi.
c. l'endekatan pendapatan (income approach), yaitu penilaian yang didasrkan
pa& nilai hasil produksi dari tanah yang bersangkutan (Nasucha 1995).
Kebijakan perpajakan diharapkan mampu membentu menghambat kenzlikan harga tanah dan membatasi penguasaan dan pemilikan tanah perkotaan. Instrumen fiskal tersebut di antaranya adalah Pajak Bumi dan Bangunan (Property
Tax), Pajak atas Keuntungan Transaksi Tanah (Capital Gains Tax), dan Pajak Pertiunbahan Nilai atas tanah yang Dibangun (Value Added Tax) yang bersifat
progresif, dimana pajak-pajak tersebut masih memerlukan penyempumaan.
Instrumen fskal tersebut harus bersifat responsif terhadap perkembangan pere:konomian. Keberhasilan instrumen fiskal ini sangat bergantung pada
BAB 111
METODE PENELITIAN
3.1. 'Tempat dan Waktu
Penelitian ini dilaksanakan selama 12 bulan, yaitu mulai Februari 2001
hingga Januari 2002, di Kecamatan Pancoran Mas, Kota Depok, Provinsi Jawa Barat. Secara geografis Kota Depok terletak pada koordinat antara 6°19'00''- 698'00" Lintang Selatan dan 106°43'00"-106055'30" ~ u j u r Timur (Gambar 3).
Sebagai pusat kota dan pusat pemerintahan, Kecamatan Pancoran Mas
mengalami perubahan lanskap yang paling besar dari areal Ruang Terbuka Hijau
(RTII) khususnya pertanian ke areal terbangun. Meskipun demikian kecamatan
ini rnasih menyisakan areal RTH khususnya pertanian, terutama pada daerah bagian Selatan yaitu Desa Rangkapan Jaya, Desa Rangkapan Jaya Baru, Desa Ratu Jaya dan Desa Cipayung (Clean Urban Project District Depok 2000). Kecamatan Pancoran
Mas
sebagai pusat pemerintahan
