BAB II
TINJAUAN PUSTAKA
2.1 Terminologi Judul
Judul perancangan proyek adalah Kantor Sewa Kuala Namu yang merupakan sebuah kantor sewa yang berada di kawasan Kuala Namu. Deskripsi dari judul tersebut yaitu:
a. Kantor
Kantor berasal dari bahasa Belanda Kantoor, yaitu sebutan tempat yang digunakan untuk perniagaan atau perusahan yang dijalankan secara rutin. Kantor adalah tempat dalam suatu badan usaha dimana dilaksanakan pekerjaan administratif (tata usaha) yang dapat dilakukan dengan mesin atau tangan (Mahieu,The Liang Gie:105).
b. Sewa
Sewa adalah pemakaian, peminjaman sesuatu dengan membayar uang yang boleh dipakai (Santoso,2002:526). Sewa adalah bagian pembayaran ke atas sesuatu faktor produksi yang melebihi dari pendapatan yang diterimanya dari pilihan pekerjaan lain yang terbaik yang mungkin dilakukannya (Sukirno, 2003:376).
c. Kuala Namu
Kuala Namu adalah bandar udara yang berada di Desa Kuala Namu, Kecamatan Beringin, Kabupaten Deli Serdang. Bandara Internasional Kuala Namu merupakan salah satu bandara yang menggunakan konsep aerotropolis.
Dari pengertian diatas, dapat disimpulkan bahwa Kantor Sewa Kuala Namu merupakan bangunan yang digunakan untuk perniagaan dimana dilaksanakan pekerjaan administratif yang dapat dipakai dengan membayar uang dan letaknya berada di kawasan Kuala Namu.
yang ada merupakan sarana pendukung kegiatan perkantoran yang dapat menaikkan nilai jual kantor sewa itu ( Webster Third New International dict. 1567 : 1981 ). Kantor sewa adalah suatu bangunan yang mewadahi transaksi bisnis dan pelayanan secara profesional (Marlina,2008).
2.2 Tinjauan Umum Proyek
Tinjauan umum proyek berisikan tentang latar belakang proyek, perkembangan kota, kebijakan pembangunan, deskripsi umum proyek, dan tujuan proyek.
2.2.1 Latar Belakang
Kantor sewa adalah bangunan komersial yang berfungsi untuk menyediakan ruang kegiatan perkantoran maupun bisnis. Melihat potensi dari lokasi perancangan yang dekat dengan Bandara Internasional Kuala Namu, bangunan kantor sewa sangat berpotensi karena dapat mendukung aktivitas bandara. Kantor sewa dapat meningkatkan pertumbuhan ekonomi masyarakat.
Kantor sewa juga berfungsi sebagai fasilitas untuk bekerja maupun urusan bisnis lainnya bagi pengunjung regional maupun internasional. Kantor sewa berlokasi di Kecamatan Beringin yang salah satu fungsinya sebagai kawasan perdagangan dan jasa akan menjadi pusat aktivitas pengunjung lokal, regional, maupun internasional, karena jaraknya hanya 6,6 km dari Bandara Internasional Kuala Namu.
semakin besar potensi Kantor Sewa Kuala Namu sebagai kantor cabang perusahaan perindustrian.
Kebutuhan ruang usaha bagi para pegawai kantor sangat besar. Sebagian masyarakat di Kecamatan Beringin bekerja sebagai karyawan. Sehingga sangat tepat untuk membangun sebuah kantor sewa untuk mengakomodasi kebutuhan perkantoran di Kecamatan Beringin. Selain untuk meningkatkan perekonomian masyarakat di Kecamatan Beringin, kantor sewa juga dapat meningkatkan aktivitas di kawasan tersebut.
2.2.2 Perkembangan Kota
Kecamatan Beringin ditetapkan sebagai Pusat Pelayanan Lingkungan (PPL), yaitu pusat permukiman yang berfungsi untuk melayani kegiatan skala antar desa (RTRW Kabupaten Deli Serdang tahun 2010-2030). Dengan pengembangan Kecamatan Beringin yang merupakan bagian dari wilayah Mebidangro, yang fungsi utamanya sebagai kawasan segitiga pertumbuhan Indonesia, Malaysia, Thailand Grouth Triangle (IMT-GT), maka Kecamatan Beringin bukan hanya dapat melayani kegiatan skala antar desa, tetapi dapat melayani kegiatan sampai skala antar negara. Sedangkan daerah sekitar Kecamatan Beringin seperti Lubuk Pakam akan dikembangkan sebagai kota mandiri dan penyeimbang perkembangan Kota Medan.
2.2.3 Kebijakan Pembangunan
Kebijakan pembangunan Kecamatan Beringin sesuai dengan Peraturan Daerah Kabupaten Deli Serdang Nomor 3 Tahun 2010 tentang Rencana Pembangunan Jangka Panjang Daerah (RPJPD) Kabupaten Deli Serdang Tahun 2005-2025. Adapun faktor strategis yang mendukung pembangunan Kabupaten Deli Serdang adalah:
1. Letak geografis yang strategis, karena dekat dengan Kota Medan dan merupakan kawasan daerah pengembangan Kota Medan.
2. Memiliki jumlah angkatan kerja lebih banyak, sehingga sumber daya manusia yang berpotensial bagi pembangunan.
3. Bandara Internasional Kuala Namu yang dibangun di wilayah Kabupaten Deli Serdang akan menumbuhkan kegiatan seperti kegiatan perdagangan, jasa dan permukiman di kawasan bandara tersebut.
4. Kabupaten Deli Serdang dilalui oleh jalan Trans Sumatera. Dengan adanya jalan tersebut yang melintas di wilayah Kabupaten Deli Serdang, maka akses angkutan relatif lancar dan mendukung pembangunan ekonomi masyarakat.
5. TNI dan Polri sebagai kekuatan utama yang tumbuh dari rakyat merupakan kekuatan pertahanan dan keamanan yang akan menjadi modal dasar yang kuat untuk kesinambungan pembangunan di Kabupaten Deli Serdang.
1. Pembangunan sarana dan prasarana pendukung ekonomi yang handal, seperti: bandara, pelabuhan, jalan bebas hambatan, fly over, angkutan umum.
2. Pembangunan transportasi lokal diarahkan untuk mendorong transaksi perdagangan sebagai sumber pergerakan orang, barang, dan jasa. 3. Pembangunan jaringan infrastruktur penunjang kegiatan produksi di
kawasan perdesaan dan kota-kota kecil terdekat.
4. Penyediaan dokumen tata ruang yang dinamis mengikuti perkembangan waktu dan keadaan untuk menjamin kepastian hukum dalam berinvestasi.
5. Pembinaan penataan ruang melalui kerjasama erat antar Kabupaten/Kota yang berbatasan dengan Kabupaten Deli Serdang khususnya kerjasama pembangunan dalam rangka implementasi pusat kegiatan nasional Mebidangro.
6. Peningkatan pengendalian pemanfaatan ruang berdasarkan rencana tata ruang yang telah memiliki landasan hukum.
7. Peningkatan aksesibilitas informasi seluas-luasnya kepada semua pemangku kepentingan terhadap rencana Tata Ruang Daerah.
8. Penataan sistem pengelolaan sanitasi dan drainase permukiman perkotaan dan perdesaan.
9. Percepatan pembangunan kota-kota kecamatan ditingkatkan sebagai penggerak pembangunan wilayah di sekitarnya.
10.Peningkatan kualitas lingkungan perumahan beserta sarana dan prasarana pendukungnya dengan memperhatikan fungsi dan keseimbangan lingkungan hidup.
Tabel 2.1 Rencana Sistem Perkotaan di Kabupaten Deli Serdang Tahun 2025
NO HIRARKI KOTA FUNGSI YANG DIKEMBANGKAN
1
Pusat pemerintahan kabupaten; Perdagangan dan jasa;
Kota transit;
Pusat pelayanan fasilitas sosial dan umum; Permukiman perkotaan
Pancur Batu
Perdagangan dan jasa regional (pasar induk dan terminal sayur);
TOD
Pendidikan dan olah raga; Pariwisata;
Perumahan dan permukiman. 2
Perdagangan dan jasa lokal; Industri;
Perumahan dan permukiman.
Batang Kuis
Perdagangan dan jasa lokal;
Pengolahan pertanian dan perkebunan; TOD
Perumahan dan permukiman; Kota transit
Percut Sei Tuan
Perdagangan dan jasa regional; Pengolahan pertanian dan perikanan; Perumahan dan permukiman.
Industri;
Pusat pendidikan dan olah raga;
Hamparan Perak
Perdagangan dan jasa; Industri;
Kawasan konservasi (Kawasan Suaka Alam);
Pariwisata, dan Kegiatan Militer
Perumahan dan permukiman. Sunggal Perdagangan dan jasa lokal;
Industri;
Perumahan dan permukiman. Deli Tua
Perdagangan dan jasa regional (pasar induk sayuran);
TOD
NO HIRARKI KOTA FUNGSI YANG DIKEMBANGKAN
Perumahan dan permukiman. Pagar
Merbau
Perdagangan dan jasa lokal;
Pengolahan pertanian dan perkebunan; Perumahan dan permukiman.
Tembung Perdagangan dan jasa; Industri;
Perumahan dan permukiman.
Galang
Perdagangan dan jasa lokal;
Pengolahan pertanian dan perkebunan; TOD
Militer
Perumahan dan permukiman.
Sibolangit
Perdagangan dan jasa lokal; Pariwisata;
Agropolitan
Kawasan konservasi (Kawasan Suaka Alam)
Perumahan dan permukiman. Gunung
Pengolahan pertanian dan perkebunan; Perumahan dan permukiman;
Patumbak
Pengolahan pertanian dan perkebunan; Perumahan;
Industri;
Perdagangan dan jasa. 3
Pusat Pelayanan Lingkungan
(PPL)
STM Hulu Pengolahan pertanian; Kehutanan
Pariwisata
Kutalimbaru Pengolahan pertanian dan perkebunan; Perumahan dan permukiman;
Kehutanan
NO HIRARKI KOTA FUNGSI YANG DIKEMBANGKAN
STM Hilir Pengolahan pertanian; Kehutanan
Labuhan Deli
Pengolahan pertanian dan perikanan; RTH;
Perumahan dan permukiman; Perdagangan dan jasa.
Pantai Labu
Pengolahan pertanian dan perikanan; Transpotasi;
Perdagangan dan jasa; Perumahan dan permukiman
Beringin
Pengolahan pertanian; Transpotasi;
Perdagangan dan jasa; Perumahan dan permukiman
Sumber : RTRW Kabupaten Deli Serdang Tahun 2010-2030
Rencana sistem perkotaan terdiri atas Pusat Kegiatan Nasional (PKN), Pusat Kegiatan Wilayah (PKW), Pusat Kegiatan Lokal (PKL), Pusat Pelayanan Kecamatan (PPK), Pusat Pelayanan Lingkungan (PPL). Kecamatan Beringin ditetapkan dengan sistem Pusat Pelayanan Lingkungan (PPL). Fungsi yang dikembangkan adalah pengolahan pertanian, transportasi, perdagangan dan jasa, perumahan dan permukiman
Gambar 2.1 Rencana penggunaan lahan Kuala Namu dan sekitarnya
2.2.4 Deskripsi Umum Proyek
Secara umum dapat diuraikan deskripsi umum proyek Kantor Sewa Kuala Namu sebagai berikut:
a. Nama Proyek : Kantor Sewa Kuala Namu
b. Lokasi : Jl. Bakaran Batu, Kecamatan Beringin, Kabupaten Deli Serdang. c. Luas Lahan : ±2.9 Ha (±29.000 m2)
d. Batas-batas site
Utara : Persawahan
Selatan : Rumah Sakit Patar Asih Timur : Jl. Bakaran Batu
Barat : Lahan Kosong e. Daya tampung : ± 1726 orang
Jumlah penghuni perkantoran adalah 1 orang/10 m2 luas bangunan. Maka jumlah penghuni Kantor Sewa Kuala Namu adalah:
Kantor Sewa & Workshop =16553 m2/10 = 1656 orang Fasilitas Cafetaria ± 40 orang
Fasilitas ATK ± 10 orang Kantor Pengelola ± 20 orang
Total penghuni = 1656+40+10+20 = ± 1726 orang f. Pemilik Proyek : PT. Angkasa Pura II
g. Pembiayaan : PT. Angkasa Pura II
h. Program Peruntukan : Expatriat / Kantor Cabang i. Kontur : Relatif Datar
j. KLB : 8 k. KDB : 40%
l. Luas Bangunan : ±11.450 m2
m. Ketinggian Bangunan : Maksimum 8 Lantai (28,5 m) n. Bangunan Existing : Lahan Kosong
o. Potensi Lokasi :
Jauh dari kebisingan kota.
Akses berhubungan langsung dengan bandara. Tingkat kemacetan rendah.
Berada di kawasan dengan kepadatan penduduk sedang.
Akses ke kota Medan dan daerah wisata seperti Danau Toba akan mudah dengan dibangunnya Jalan Tol Medan-Kuala Namu-Tebing Tinggi.
Gambar 2.2 Potensi Lokasi Perancangan ke wilayah sekitarnya
Sumber: earth.google.com dan wikipedia.org
2.2.5 Tujuan Proyek
Adapun tujuan proyek Kantor Sewa Kuala Namu adalah sebagai berikut: a. Menyediakan fasilitas kantor sewa yang dapat menampung berbagai
aktivitas perkantoran di Kecamatan Beringin.
c. Mendukung salah satu sistem perkotaan Kecamatan Beringin sebagai kawasan perdagangan dan jasa yang tercantum dalam RTRW Deli Serdang.
2.3 Tinjauan Daerah Perancangan
2.3.1 Tinjauan Kota
Diagram 2.1 Lokasi perancangan dan kawasan sekitar
Sumber: Pengolahan Data Primer
Dilihat dari tinjauan kota, kawasan perancangan Kantor Sewa Kuala Namu termasuk pada kawasan Mebidangro (Medan, Binjai, Deli Serdang, dan Karo). Kawasan Mebidangro berfungsi sebagai pusat perekonomian nasional yang
mampu bersaing secara internasional, sehingga kawasan perancangan akan mendukung perencanaan fungsi kawasan Mebidangro. Wilayah Mebidangro berada di bagian strategis terhadap pengembangan Segitiga Ekonomi Regional Indonesia-Malaysia-Thailand. Dilihat dari fisik, 113.280 Ha lahan Mebidangro ( 37,55% dari luas seluruhnya ) berpotensi untuk dikembangkan menjadi kegiatan perkotaan.
Untuk mendukung rencana tata ruang Kawasan Mebidangro, terdapat lima langkah strategis pengembangan Mebidangro, yaitu:
1. Pengembangan koridor ekonomi internasional Belawan-Kuala Namu 2. Pembangunan pusat-pusat pelayanan kota baru
3. Revitalisasi pusat kota lama Medan dan Kawasan Tembakau Deli 4. Pembangunan dan pemantapan Koridor Hijau Mebidangro
5. Pengembangan Akses Strategis Mebidangro dengan cara pembangunan jalan tol yang dapat memudahkan akses pada kawasan Mebidangro.
Gambar 2.3 Jalur Jalan Tol di Kawasan Mebidangro dan sekitarnya
Sumber: baringin-sangkunur.blogspot.com
penting, seperti Kota Medan, Kota Binjai, Kota Lubuk Pakam, Tanjung Morawa, Berastagi, Danau Toba, dan lain-lain. Jalan tol Medan-Kuala Namu-Tebing Tinggi memiliki panjang 61,80 km dan terbagi dalam 2 seksi, yaitu seksi 1 ( Medan-Kuala Namu ) sepanjang 17,80 km dan seksi 2 ( Parbarakan-Tebing Tinggi ) sepanjang 44 km. Jalan tol tersebut digunakan untuk mengembangkan perekonomian wilayah Medan dan sekitarnya.
Gambar 2.4 Trace jalan tol Medan-Kuala Namu-Tebing Tinggi
Sumber : Wikipedia.org
Jalan tol Medan-Kuala Namu-Tebing Tinggi memiliki 2x2 jalur utama dengan lebar 3,6 meter, lebar bahu jalan dalam 1,5 meter, dan lebar bahu jalan luar 3 meter. Pada Seksi 2, akan terdapat Juction, Intercharge, dan 2 rest area. Sistem jalan tol yang direncanakan akan menggunakan sistem tertutup dengan barrier gate berada di Tanjung Morawa dan Tebing Tinggi. Dengan adanya
Gambar 2.5 Pintu Tol Parbarakan, Kuala Namu
Sumber : SeMedan.com
Gambar 2.6 Pembangunan Jalan Tol Medan-Kuala Namu-Tebing Tinggi
Sumber : skyscrapercity.com
2.3.2 Tinjauan Sub Wilayah
Gambar 2.7 Peta Kecamatan Beringin
Sumber : Kantor Camat Beringin
Ditinjau dari sub wilayah, lokasi perancangan berada di Kecamatan beringin, Kabupaten Deli Serdang. Kecamatan Beringin merupakan salah satu kecamatan di Kabupaten Deli Serdang, Sumatera Utara. Posisi Kecamatan Beringin semakin penting karena menjadi lokasi Bandara Internasional Kuala Namu, sehingga Kecamatan Beringin akan menjadi kawasan yang berpotensi. Luas wilayah Kecamatan Beringin adalah 52,69 km2 meliputi 11 desa/kelurahan. Batas wilayah Kecamatan Beringin sebelah barat dengan Kecamatan Batang Kuis, sebelah selatan dengan Kecamatan Lubuk Pakam dan Tanjung Morawa, sebelah timur dengan Kecamatan Pagar Merbau, dan sebelah utara dengan Kecamatan Pantai Labu.
Sistem perkotaan di Kecamatan Beringin yaitu sebagai Pusat Pelayanan Lingkungan (PPL), yaitu pusat permukiman yang berfungsi untuk melayani kegiatan skala antar desa (RTRW Deli Serdang Tahun 2010-2030). Fungsi utama yang dikembangkan pada Pusat Pelayanan Lingkungan di Kecamatan Beringin adalah sebagai kawasan pengolahan pertanian, transportasi, perdagangan dan jasa, serta perumahan/permukiman. Sehingga perancangan kantor sewa sesuai dengan sistem perkotaan di Kecamatan Beringin.
Gambar 2.8 Foto Site dan sekitarnya di Kecamatan Beringin
Lokasi berada pada wilayah RUTRK yang tata guna lahannya difungsikan untuk daerah permukiman. Lokasi lahan berada di kawasan Bandara Kuala Namu yang merupakan sebuah bandara dengan konsep aerotropolis dan dirancang untuk kawasan bisnis, industri, dan permukiman warga di dalam satu area besar.
2.4 Tinjauan Fungsi
Fungsi Kantor Sewa Kuala Namu yaitu sebagai cabang dari perusahaan besar maupun perusahaan kecil, dan dapat membantu masyarakat dalam mengakses jasa. Kantor sewa yang direncanakan memiliki fasilitas workshop dan gudang, karena lokasi kantor sewa yang berdekatan dengan Bandara Internasional Kuala Namu, maka pengangkutan barang ke atau dari fasilitas workshop maupun gudang akan mudah. Kantor Sewa Kuala Namu yang dirancang yaitu kantor sewa kelas B, karena bangunan kantor sewa kelas B jumlah lantainya lebih sedikit daripada kelas A. Fasilitas dan utilitas kantor sewa kelas B antara lain: listrik, air minum, telepon , genset, pemeliharaan gedung, publik, toilet, elevator, fire detection, air condition (AC), keamanan, Car Park, cleanning, Utility Room,
Cafetaria, Lobi dan koridor.
Menurut I. Manesh dan R. Cunliffe, kantor dibagi atas 4 jenis yaitu:
Commercial Office / kantor komersial
Commercial office adalah jenis perkantoran yang digolongkan kepada
perkantoran umum (yang disewakan), perusahaan dagang (trading company), asuransi dan transportasi.
Industrial Office / kantor industri
Industrial Office adalah jenis perkantoran yang terikat, harus mempunyai hubungan fisik dengan pabriknya
Profesional Office
Profesional Office adalah jenis perkantoran yang tidak dipakai dalam
Institutional / Govermental Office (kantor pemerintah)
Institutional / Govermental Office adalah jenis perkantoran yang bersifat usaha yang teratur dalam bentuk lembaga yang berpedoman pokok untuk hidup lama dan kokoh. Biasanya penggunaanya diperuntukkan untuk jangka waktu yang lama.
Di lihat dari jenis–jenis kantor di atas maka jenis kantor yang digunakan pada proyek perancangan Kantor Sewa Kuala Namu adalah jenis commercial office atau kantor komersial sebagai fungsi utama proyek dengan workshop dan
gudang sebagai fasilitas pendukung.
2.4.1 Deskripsi Penggunaan dan Kegiatan
Deskripsi penggunaan dan kegiatan merupakan gambaran umum mengenai kegiatan yang akan berlangsung di dalam bangunan. Pengguna kegiatan pada Kantor Sewa Kuala Namu terdiri dari pengunjung, penyewa, pengelola, dan servis.
a. Pengunjung, yaitu pihak yang berkunjung ke Kantor Sewa Kuala Namu. Pengunjung yang datang ke Kantor Sewa Kuala Namu dibagi menjadi:
Masyarakat, yaitu kelompok individu yang diorganisasikan dan mengikuti suatu cara hidup tertentu (M.J. Herkovits). Masyarakat yang mengunjungi Kantor Sewa Kuala Namu terbagi atas masyarakat sekitar kantor sewa dan masyarakat pendatang dari luar kota.
Ekspatriat, yaitu seseorang yang tinggal sementara maupun menetap di luar negara dimana dia dilahirkan dan dibesarkan, atau dengan kata lain, orang yang berkewarganegaraan asing yang tinggal di Indonesia, biasanya karena suatu tugas negara atau profesional (Wikipedia).
c. Pegawai kantor, yaitu pihak yang bekerja di kantor sewa baik pegawai tetap maupun tidak untuk memenuhi kebutuhan hidupnya.
d. Pengelola, yaitu pihak yang melakukan kegiatan administrasi dan operasional. Pihak pengelola terbagi menjadi:
Pimpinan, yaitu orang yang bertugas melakukan proses atau fungsi manajemen. Pimpinan terdiri dari Direktur yang dibantu oleh sekretaris dan Wakil Direktur.
Kepala Bagian, terdiri dari kepala bagian operasional, keuangan, pemasaran, keamanan, pemeliharaan dan perawatan gedung. Pegawai, menurut Robbins (Perilaku Organisasi, Ed.10:2006)
pegawai adalah orang pribadi yang bekerja pada pemberi kerja, baik sebagai pegawai tetap atau tidak, berdasarkan kesepakatan kerja baik tertulis maupun tidak tertulis, untuk melaksanakan suatu pekerjaan dalam jabatan atau kegiatan tertentu yang ditetapkan oleh pemberi kerja.
e. Servis, yaitu pihak yang melakukan pelayanan bangunan seperti masalah teknis, kebersihan, keamanan, utilitas, pantri dan pergudangan. Pihak servis terdiri dari:
Teknisi, yaitu seseorang yang menguasai bidang teknologi tertentu yang lebih banyak memahami teori bidang tersebut (Wikipedia).
Satpam/pihak keamanan, yaitu satuan kelompok petugas yang dibentuk oleh instansi untuk melakukan keamanan fisik dalam rangka penyelenggaraan keamanan swakarsa di lingkungan kerjanya (Wikipedia).
Housekeeping, yaitu bagian atau departemen yang mengatur atau
Berdasarkan pengguna kegiatan, maka kegiatan/aktivitas yang dilakukan adalah:
Tabel 2.2 Deskripsi Pengguna dan Kegiatan
No Pengguna Kegiatan
1 Pengunjung
Fotokopi/membeli peralatan kantor
Datang/Pulang
Regristrasi
Mengikuti kegiatan workshop
Datang/Pulang
Cuci tangan/kamar mandi 2 Pengelola & Penyewa
Sekretaris
Mengurus keuangan, marketing Makan siang
Menjaga & menerima barang
Makan siang
Membersihkan piring & ruangan
Sumber: Pengolahan Data Primer
2.4.2 Deskripsi Perilaku
Berdasarkan sifat aktivitas perilaku pengguna Kantor Sewa Kuala Namu, perilaku penggunan dapat dibagi menjadi 2 kategori, yaitu:
Bersifat statis
Pengguna Kantor Sewa Kuala Namu yang bersifat statis yaitu pengelola kantor sewa, pegawai, penyewa, dan servis. Pengelola kantor sewa bekerja dan bertanggung jawab untuk mengurus lingkup Kantor Sewa Kuala Namu, baik secara administrasi maupun fisik bangunan. Bagian servis melakukan pemeriksaan dan pemeliharaan fasilitas maupun utilitas bangunan. Perilaku pengguna bangunan lebih bersifat menetap pada satu tempat. Kebiasaan tersebut menjadi rutinitas dengan intensitas waktu yang lebih lama.
Bersifat dinamis
Pengguna Kantor Sewa Kuala Namu yang bersifat dinamis yaitu pengunjung kantor sewa. Yang termasuk golongan pengunjung adalah orang yang datang ke Kantor Sewa Kuala Namu untuk melakukan kegiatan dengan menggunakan fasilitas pada bangunan. Perilaku pengunjung cenderung bergerak dari satu tempat ke tempat lain dalam lingkup bangunan.
Housekeeper
Teknisi
Makan siang Toilet
Datang/Pulang Ganti seragam
Mengatur/menjaga kebersihan bangunan
Makan siang
Toilet
Datang/Pulang
Merawat & mengecek utilitas bangunan Makan siang
2.4.3 Deskripsi Kebutuhan Ruang dan Besaran Ruang
Kebutuhan ruang dan besaran ruang yang ada muncul dari aktivitas yang berlangsung di dalam bangunan. Kebutuhan ruang yang dibutuhkan pada kantor sewa yaitu:
Tabel 2.3 Kebutuhan Ruang & Besaran Ruang
Sumber: Neufert Architect Data, Time Saver Standard for Building Type
No Jenis Ruang Kebutuhan Ruang Besaran Ruang
(orang/m2)
R. General Manager
R. Sekretaris
R. Kepala Keamanan
2.4.4 Deskripsi Persyaratan dan Kriteria Ruang
Keputusan menteri Pekerjaan Umum Republik Indonesia Nomor 45 Tahun 2007 adalah sebagai berikut:
a. Konstruksi bangunan kantor
Peletakan massa bangunan sesuai RUTRK wilayah setempat. Langit-langit
1. Ketinggian langit-langit bangunan kantor minimum adalah 2.80 meter dihitung dari permukaan lantai.
2. Bahan langit langit terdiri atas rangka langit-langit dan penutup langit-langit
3. Bahan kerangka langit-langit, digunakan bahan yang memenuhi standar teknis, untuk penutup langit-langit kayu lapis atau yang setara, digunakan rangka kayu kelas kuat II dengan ukuran minimum:
o 4/6 cm untuk balok pembagi dan balok penggantung o 6/12 cm untuk balok rangka utama
o 5/10 untuk balok tepi
o Besi hollow atau metal furring 40 mm x 40 mm dan 40 mm x 20 mm lengkap dengan besi penggantung Ø 8 mm dan pengikatnya.
4. Bahan penutup langit-langit
Bahan penutup langit-langit: kayu lapis, aluminium, akustik, gypsum, atau sejenis yang disesuaikan dengan fungsi dan klasifikasi bangunannya;
5. Lapisan finishing yang digunakan harus memenuhi persyaratan teknis dan sesuai dengan jenis bahan penutup yang digunakan.
Bahan penutup atap
metal, fibrecement, calsium board, sirap, seng, aluminium, maupun asbes/asbes gelombang. Untuk penutup atap dari bahan beton harus diberikan lapisan kedap air (water proofing). Penggunaan bahan penutup atap disesuaikan
dengan fungsi dan klasifikasi bangunan serta kondisi daerahnya;
2. Bahan kerangka penutup atap: digunakan bahan yang memenuhi Standar Nasional Indonesia. Untuk penutup atap genteng digunakan rangka kayu kelas kuat II dengan ukuran:
o 2/3 cm untuk reng atau 3/4 cm untuk reng genteng beton; o 4/6 cm atau 5/7 cm untuk kaso, dengan jarak antar kaso
disesuaikan ukuran penampang kaso. Bahan kerangka penutup atap non kayu:
o Gording baja profil C, dengan ukuran minimal 125 x50 x 20 x 3,2;
o Kuda-kuda baja profil WF, dengan ukuran minimal 250 x150 x 8 x 7;
o Baja ringan (light steel);
o Beton plat tebal minimum 12 cm.
Jarak antar blok/massa bangunan. Sepanjang tidak bertentangan dengan peraturan daerah setempat tentang bangunan gedung, maka jarak antar blok/massa bangunan harus mempertimbangkan hal-hal seperti:
1. Keselamatan terhadap bahaya kebakaran.
2. Kesehatan termasuk sirkulasi udara dan pencahayaan. 3. Kenyamanan.
4. Keselarasan dan keseimbangan dengan lingkungan. Bahan penutup lantai
2. Adukan/perekat yang digunakan harus memenuhi persyaratan teknis dan sesuai dengan jenis bahan penutup yang digunakan.
Bahan dinding
Bahan dinding terdiri atas bahan untuk dinding pengisi atau partisi, dengan ketentuan sebagai berikut:
1. Bahan dinding pengisi: batu bata, beton ringan, bata tela, batako, papan kayu, kaca dengan rangka kayu/aluminium, panel GRC dan/atau aluminium
2. Bahan dinding partisi: papan kayu, kayu lapis, kaca, calcium board, particle board, dan/atau gypsum-board dengan rangka
kayu kelas kuat II atau rangka lainnya, yang dicat tembok atau bahan finishing lainnya, sesuai dengan fungsi ruang dan klasifikasi bangunannya
3. Adukan/perekat yang digunakan harus memenuhi persyaratan teknis dan sesuai jenis bahan dinding yang digunakan
Bahan kosen dan daun pintu/jendela, mengikuti ketentuan sebagai berikut:
1. Digunakan kayu kelas kuat/kelas awet II dengan ukuran jadi minimum 5,5 cm x 11 cm dan dicat kayu atau dipelitur sesuai persyaratan standar yang berlaku;
2. Rangka daun pintu untuk pintu yang dilapis kayu lapis/teakwood digunakan kayu kelas kuat II dengan ukuran minimum 3,5 cm x 10 cm, khusus untuk ambang bawah minimum 3,5 cm x 20 cm. Daun pintu dilapis dengan kayu lapis yang dicat atau dipelitur;
3. Daun pintu panil kayu digunakan kayu kelas kuat/kelas awet II, dicat kayu atau dipelitur;
5. Rangka pintu/jendela yang menggunakan bahan aluminium ukuran rangkanya disesuaikan dengan fungsi ruang dan klasifikasi bangunannya;
6. Penggunaan kaca untuk daun pintu maupun jendela disesuaikan dengan fungsi ruang dan klasifikasi bangunannya;
7. Kusen baja profil E, dengan ukuran minimal 150 x 50 x 20 x 3,2 dan pintu baja BJLS 100 diisi glas woll untuk pintu kebakaran.
b. Kelengkapan Sarana dan Prasarana Bangunan.
Bangunan gedung negara harus dilengkapi dengan prasaran dan sarana yang memadai, dengan biaya pembangunannya diperhitungkan sebagai pekerjaan non-standar. Prasarana dan sarana bangunan yang harus ada pada bangunan gedung seperti:
Sarana parkir kendaraan
Sarana untuk penyandang cacat dan lansia Sarana penyediaan air minum
Sarana drainase, limbah, dan sampah Sarana ruang terbuka hijau
Sarana hidran kebakaran halaman Sarana pencahayaan halaman Sarana jalan masuk dan keluar
Penyediaan fasilitas ruang ibadah, ruang ganti, ruang bayi/ibu, toilet, dan fasilitas komunikasi dan informasi
c. Persyaratan struktur bangunan
Struktur pondasi Struktur lantai Struktur kolom Struktur atap
Struktur beton pracetak Basemen
d. Persyaratan utilitas bangunan
Utilitas yang berada di dalam dan di luar bangunan gedung negara harus memenuhi SNI yang dipersyaratkan. Spesifikasi teknis utilitas bangunan gedung negara meliputi ketentuan-ketentuan:
Air minum
Pembuangan air kotor Pembuangan limbah Pembuangan sampah Saluran air hujan
Sarana pencegahan dan penanggulangan bahaya kebakaran Instalasi listrik
Penerangan dan pencahayaan
Penghawaan dan pengkondisian udara Sarana transportasi dalam bangunan gedung Sarana komunikasi
Sistem penangkal/proteksi petir Instalasi gas
Kebisingan dan getaran
Aksesibilitas dan fasilitas bagi penyandang cacat dan yang berkebutuhan khusus
e. Persyaratan sarana penyelamatan Tangga darurat
Pintu darurat
Koridor/selasar
Sistem peringatan bahaya Fasilitas penyelamatan
2.4.5 Studi Banding Arsitektur yang Mempunyai Fungsi Sejenis Nama Bangunan : Changi North Warehouse cum Office
Lokasi : 12 Changi North Way, Singapura
Gambar 2.9 Changi North Warehouse cum Office
Sumber: Brosur Changi North Warehouse cum Office
Changi North Warehouse cum Office selesai pada tahun 2005 dan merupakan bangunan industri ringan 4 lantai dengan luas bangunan dari 23.881 m2. Sangat cocok untuk perusahaan memerlukan lokasi dekat ke pusat transportasi udara.
Gambar 2.10 Peta aksesibilitas
Sumber: Changi North Warehouse cum Office
Bangunan ini dilayani dengan fasilitas pendukung dan layanan seperti kantin yang terletak di 10 menit dari bangunan dengan berjalan kaki, pusat perbelanjaan (White Sands, Tampines Mall, Tampines 1 dan Century Square), Food & Beverages, bank dan pelayanan medis. Daerah ini dapat dicapai dengan berkendara selama 10 menit.
Tabel 2.4 Data Changi North Warehouse cum Office
Luas Bangunan 23881 m2
Tipe Bangunan Bisnis dan Industri
Jumlah Lantai 4 lantai (Gudang/Workshop & Kantor) Tipikal luas lantai / besar unit Lantai 1 dan 3 (Gudang dengan luas 1,525-
4,374 m2), lantai 2 dan 4 (kantor dengan luas 250-814 m2)
Tinggi tiap lantai Lantai 1 (8.0 m) Lantai 2 (3.5 m) Lantai 3 (8.0 m) Lantai 4 (3.5 m)
Pembebanan Lantai Gudang (20.0 KN/m2), Kantor (4.0 KN/m2)
Power Supply 2MVA Tegangan Rendah
Cargo Lift 2 (masing-masing 3 ton)
Passenger Lift 1 (kantor)
Kapasitas pemuatan bay 39 bay Jumlah parkir mobil/truk 34
Lease Options “As-is” Basis
Harga S$ 28.000/bulan
Gambar 2.11 Denah lantai 1 & 3
Sumber: Brosur Changi North Warehouse cum Office
Gambar 2.12 Denah lantai 2 & 4
2.5 Elaborasi Tema 2.5.1 Pengertian
Tema yang diterapkan pada perancangan Kantor Sewa Kuala Namu adalah Arsitektur Hijau. Arsitektur adalah seni dalam mendirikan bangunan termasuk di dalamnya segi perencanaan, konstruksi, dan penyelesaian dekorasinya; sifat atau bentuk bangunan; proses membangun; bangunan dan kumpulan bangunan (Banhart CL dan Jess Stein). Arsitektur adalah ruang tempat hidup manusia, yang lebih dari sekedar fisik, tapi juga menyangkut pranata-pranata budaya dasar (Amos Rappoport,1981).
Sedangkan hijau dianggap sesuatu yang sejuk, yang berhubungan dengan tumbuhan, sesuatu yang berhubungan dengan alam. Sehingga dapat disimpulkan bahwa Arsitektur Hijau adalah seni dalam mendirikan bangunan termasuk di dalamnya segi perencanaan, konstruksi, dan penyelesaian dekorasinya serta dapat memberikan kenyamanan yang berhubungan dengan alam.
Secara sederhana, Arsitektur Hijau adalah bangunan atau lingkungan binaan yang dapat melakukan efisiensi sumber daya material, air, dan energi sehingga dapat mengurangi sampah, polusi, dan kerusakan lingkungan. Arsitektur Hijau merupakan cara untuk meminimalkan kerusakan alam dan lingkungan. Penerapan Arsitektur Hijau akan memberi peluang yang besar terhadap kehidupan manusia.
Menurut Brenda dan Robert Vale (1991), terdapat prinsip-prinsip Arsitektur Hijau dan langkah mendesainnya, yaitu:
Conserving energy (hemat energi), yaitu sedikit menggunakan sumber energi
yang langka dan memanfaatkan matahari sebagai sumber energi. Bangunan didesain memanfaatkan energi matahari untuk sumber listrik, menggunakan sunscreen pada jendela untuk mengatur intensitas cahaya dan panas yang
masuk ke ruangan.
Respect for site (menanggapi keadaan tapak bangunan) yaitu merancang bangunan dengan mengacu pada interaksi antar bangunan dan tapak. Caranya yaitu mempertahankan kondisi tapak dengan mengikuti bentuk tapak, menggunakan material lokal dan tidak merusak lingkungan.
Respect for user (memperhatikan pengguna bangunan) yaitu memperhatikan kondisi pemakai dalam perencanaan dan pengoperasian bangunan.
Limitting new resources (meminimalkan sumber daya baru), yaitu
meminimalkan penggunaan material baru agar bangunan dapat digunakan kembali untuk membentuk tatanan arsitektur lainnya.
Holistic, yaitu mendesain bangunan dengan menerapkan semua poin menjadi
satu dalam proses perancangan. 2.5.2 Interpretasi Tema
Bangunan yang akan dirancang menerapkan tema Arsitektur Hijau, yaitu arsitektur yang berwawasan lingkungan dan berlandasan kepedulian tentang konservasi lingkungan dengan penekanan efisiensi energi. Arsitektur hijau merupakan sebuah proses perancangan dengan mengurangi dampak lingkungan yang kurang baik, meningkatkan kenyamanan manusia, dan pengurangan sumber daya energi. Penerapan arsitektur hijau pada kantor sewa ditujukan untuk menghemat energi seperti penggunaan sistem pemanenan air hujan (rainwater harvesting system) dan sebagai ruang hijau pada kantor sewa. Penerapan pemanenan air hujan bertujuan untuk menghemat penggunaan air bersih. Air hujan yang ditampung digunakan untuk air flush toilet.
2.5.3 Keterkaitan Tema dengan Judul
lingkungan jika menerapkan tema arsitektur hijau, sehingga mengurangi dampak kerusakan lingkungan. Bangunan kantor sewa juga dapat berfungsi sebagai buffer polusi udara yang berasal dari kendaraan umum.
2.5.4 Studi Banding Arsitektur yang Mempunyai Tema Sejenis Nama bangunan : Solaris, Fusionopolis
Tahun : 2010
Arsitek : T.R. Hamzah & Yeang Sdn. Bhd. Lokasi : One North Singapore, Singapura Luas : 25857 m2
Gambar 2.13 Solaris
Sumber: www.greenroofs.com
Bangunan mengurangi penggunaan energi secara keseluruhan sebanyak 36% dengan mengintegrasikan daerah taman langsung ke fasad bangunan.
Gambar 2.14 Potongan Solaris
Sumber: www.greenroofs.com
Green ramp
Green ramp pada bangunan Solaris adalah jalan sepanjang 1.5 km dengan
perbandingan kemiringan ramp 1:20 dan memiliki tanaman disamping jalan yang dibangun untuk menyambungkan lantai bawah ke lantai atas bangunan. lantai paling bawah digunakan untuk tangki penampungan dan ruang pompa sistem pemanenan air hujan (rainwater harvesting system).
Gambar 2.15 Green ramp
Pemanenan air hujan (rainwater harvesting)
Sistem irigasi bangunan ini menggunakan sistem pemanenan air hujan berskala besar. Air hujan dikumpulkan dari pipa drainase green ramp dan dari atap. Air hujan disimpan di tangki rooftop dan basemen. Kapasitas keduanya lebih dari 700 m3 dan hampir semua tumbuhan yang terdapat di bangunan dapat diairi dengan air hujan yang simpan.
Gambar 2.16 potongan fasad Solaris
Sumber: www.greenroofs.com
Penggunaan roof garden dan sky terraces
Roof garden dan sky terraces berfungsi untuk menciptakan area relaksasi dan penyangga termal. Taman-taman yang luas memungkinkan penghuni dapat berinteraksi dan menikmati pemandangan.
Gambar 2.17 Roof garden Solaris
Gambar 2.18 Sky terraces Solaris
Sumber:www.greenroofs.com
Respon fasad terhadap iklim
Fasad didesain dengan menggunakan double-glazed.
Gambar 2.19 Fasad Solaris
Sumber:www.greenroofs.com
Ventilasi alami dan shaft cahaya matahari
Solaris didesain memiliki shaft agar cahaya matahari masuk ke bangunan sebagai pencahayaan alami ke dalam ruangan.
Gambar 2.20 Shaft cahaya matahari Solaris
Sun shading
Penggunaan sun shading pada bangunan agar mengurangi panas dari matahari yang masuk ke dalam bangunan, sehingga suhu bangunan tidak tinggi.
Gambar 2.21 Sun shading Solaris
