Evaluasi Benefit Cost Ratio (BCR) Pada Pengembangan Perumahan Perum Perumnas Di Bumi Parahyangan Kencana-Soreang.

(1)

EVALUASI BENEFIT COST RATIO (BCR) PADA

PENGEMBANGAN PERUMAHAN PERUM PERUMNAS

DI BUMI PARAHYANGAN KENCANA – SOREANG

Rishma Kania Wijaya

NRP : 0121023

Pembimbing : Ir. V Hartanto, M.Sc

FAKULTAS TEKNIK JURUSAN TEKNIK SIPIL UNIVERSITAS KRISTEN MARANATHA

BANDUNG

ABSTRAK

Rumah merupakan salah satu kebutuhan pokok manusia setelah pangan. Rumah berfungsi sebagai sarana utama pembinaan pribadi, yang selanjutnya akan berfungsi sebagai sarana pembinaan kehidupan berkeluarga. Dalam tingkat daya beli masyarakat yang rendah faktor biaya menjadi kendala utama dalam pemenuhan kebutuhan dasar setelah pangan dan sandang ini, usaha untuk mempertemukan antara kebutuhan papan masyarakat dengan daya belinya dicari upaya dengan cara pembangunan perumahan oleh Perum Perumnas yang diwujudkan dalam pembangunan rumah sederhana dengan harga yang terjangkau oleh masyarakat yang berpenghasilan rendah.

Di dalam penjualan rumah sering mengalami kenaikan harga dari tahun ke tahun, maka perlu dilakukan analisis terhadap kenaikan harga jual rumah yang terjadi dan perlu ditinjau dari sisi kelayakan proyek. Metode analisis yang digunakan untuk mengetahui kelayakan suatu usulan proyek digunakan metode Net Present Value (NPV) dan metode Benefit Cost Ratio (BCR). Sedangkan untuk mengetahui tingkat signifikasi kenaikan harga jual rumah yang terjadi menggunakan analisis statistik uji-t (t-student).

Untuk menganalisis kelayakan suatu usulan proyek dan tingkat signifikasi kenaikan harga jual rumah pada proyek Perumahan Bumi Parahyangan Kencana dari tahun 2000 sampai dengan tahun 2004 diperlukan data biaya pembangunan, biaya tanah, biaya operasional dan harga jual rumah dari tahun 2000 sampai dengan tahun 2004.

Melalui analisis yang dilakukan maka didapat hasil yaitu, dari segi kelayakan proyek pembangunan Perumahan Bumi Parahyangan Kencana untuk nilai BCR tahun 2000 sebesar 1,38 , tahun 2001 sebesar 1,04 , tahun 2002 sebesar 1,08, tahun 2003 sebesar 1,05 dan tahun 2004 sebesar 1,05 sehingga usulan proyek diterima memenuhi syarat usulan proyek diterima yaitu BCR > 1.

(2)

DAFTAR ISI

SURAT KETERANGAN TUGAS AKHIR………..i

SURAT KETERANGAN SELESAI TUGAS AKHIR………...ii

ABSTRAK……….iii

PRAKATA……….iv

DAFTAR ISI………...….vii

DAFTAR NOTASI DAN SINGKATAN……….x

DAFTAR GAMBAR………xii

DAFTAR TABEL………...………xiii

BAB1. PENDAHULUAN 1.1 Latar Belakang Masalah……….1

1.2 Maksud Dan Tujuan Penulisan………...2

1.3 Pembatasan Masalah………...3

1.4 Sistematika Penulisan……….4

BAB 2. TINJAUAN PUSTAKA 2.1 Aspek Pasar 2.1.1 Pengertian Aspek Pasar dan Fungsi Aspek Pasar………..5

2.1.2 Menilai Situasi………...6

2.1.3 Mengumpulkan Data Informasi………...…..7

2.1.4 Analisis dan Peramalan………...9

2.1.5 Aspek Pasar dan Studi Kelayakan Proyek……….………9

2.2 Dasar-dasar Penentuan Harga Jual Rumah 2.2.1 Harga Tanah………13

(3)

2.2.2 Harga Bangunan………..13

2.3 Teori Studi Kelayakan Proyek 2.3.1 Pengertian Studi Kelayakan Proyek………14

2.3.2 Tujuan Studi Kelayakan Proyek………..15

2.3.3 Pola Berpikir Secara Konsepsional Dalam Studi Kelayakan……..16

2.3.4 Aspek Yang Dikaji………..16

2.4 Analisis Finansial 2.4.1 Pengertian Aspek Finansial dan Analisis Finansial……….17

2.4.2 Sistematika Aspek Finansial………18

2.5 Analisis Ekonomi 2.5.1 Pengertian Analisis Ekonomi………..………19

2.5.2 Manfaat Analisis Ekonomi………..21

2.5.3 Kriteria Seleksi………22

2.6 Uji Statistik -t………27

BAB 3. STUDI KASUS 3.1 Profil Perum Perumnas 3.1.1 Gambaran Umum Perum Perumnas………37

3.1.2 Maksud dan Tujuan Perum Perumnas……….38

3.1.3 Kegiatan Perum Perumnas………..38

3.1.4 Struktur Organisasi Perum Perumnas……….39

3.2 Data Proyek 3.3 Sarana Dan Prasarana 3.3.1 Jenis Bangunan………41

3.3.2 Luas Bangunan dan Luas Tanah……….….42

(4)

3.4 Data Harga

3.4.1 Biaya dan Harga Pokok Tanah Matang………...42

3.4.2 Harga Pokok Produksi……….….43

3.4.3 Harga Jual……….…49

BAB 4. ANALISIS MASALAH 4.1 Kelayakan Proyek Dengan Analisis Ekonomi 4.1.1 Metode Rasio Manfaat Biaya (BCR)………..….53

4.1.2 Nilai Sekarang Biaya {PV(C)}………....54

4.1.3 Nilai Sekarang Manfaat {PV(B)}………....62

4.1.4 Benefit Cost Ratio………....64

4.2 Analisis Perbandingan Kenaikan Harga Jual Rumah………..…..66

4.3 Analisis Toleransi Kenaikan Harga Jual Rumah………..69

4.4 Tingkat Signifikasi Dengan Uji Statistik-t………71

BAB 5. KESIMPULAN DAN SARAN Kesimpulan………75

Saran………...76

DAFTAR PUSTAKA………...77

LAMPIRAN………..78

(5)

DAFTAR NOTASI DAN SINGKATAN

B = Nilai sekarang benefit D = Nilai sekarang disbenefit

C = Nilai sekarang biaya (cost) di luar I BCR = Benefit Cost Ratio

Cf = Biaya pertama

(C)t = Aliran kas masuk tahun ke-t (Co)t = Aliaran kas keluar tahun ke-t

(C)op = Nilai sekarang biaya ( diluar biaya pertama) i = Arus Pengembalian (rate of return)

I = Biaya pertama

n = Umur unit usaha hasil investasi NPV = Net Present Value

(PV(B)) = Nilai sekarang benefit (PV(C)) = Nilai sekarang biaya

R = Nilai sekarang pendapatan (revenue) t = Kenaikan harga.

rumah jual

a h kenaikan toleransi

d_o = arg

−

x = rata-rata hitung, untuk data kuantitatif yang terdapat dalam

sampel dihitung dengan jalan membagi jumlah nilai data oleh

banyak data yang merupakan statistik.

x = data-data kuantitatif

x

i

∑ = jumlah semua harga x yang ada dalam kumpulan.

µ

₀ = rata-rata untuk populasi yang merupakan parameter.

n = ukuran sampel atau banyaknya data objek yang diteliti dalam

sampel.

s = simpangan baku untuk sampel

(6)

σ = varians untuk sampel.

s

2 = varians untuk sampel.

σ

2

= varians untuk populasi.

θ = parameter poplasi atau rata-rata, simpangan baku, person.

(7)

DAFTAR GAMBAR

Gambar 4.1 Cash Flow Harga Tanah Perumahan Bumi Parahyangan Kencana

Tahun 2000………..…….…55

Gambar 4.2 Cash Flow Biaya Pembangunan Perumahan Bumi Parahyangan

Kencana Tahun 2000……….…..….58

Gambar 4.3 Cash Flow Biaya Operasional Tahun 2000………….……….….….61

Gambar 4.4 Cash Flow Penjualan Rumah Tahun 2000………...63

(8)

DAFTAR TABEL

Tabel 3.1 Bentuk-bentuk bangunan………42 Tabel 3.2 Data Luas Lahan Perumahan Bumi Parahyangan Kencana…………43 Tabel 3.3 Biaya dan Harga Pokok Tanah Matang………..43 Tabel 3.4 Biaya Harga Tanah Perumahan Bumi Parahyangan Kencana………45 Tabel 3.5 Biaya Tanah Matang Perumahan Bumi Parahyangan Kencana……..45 Tabel 3.6 Biaya Pembangunan Perumahan Bumi Parahyangan Kencana

1 Unit………46 Tabel 3.7 Total Biaya Pembangunan Perumahan Bumi Parahyangan

Kencana………...48 Tabel 3.8 Biaya Operasional Pembangunan Perumahan Bumi Parahyangan Kencana………,,,………49 Tabel 3.9 Harga Jual Bangunan Perumahan Bumi Parahyangan

Kencana………...……51 Tabel 3.10 Penjualan Rumah pada Perumahan Bumi Parahyangan

Kencana………...52 Tabel 4.1 Total Biaya Harga Tanah Pembangunan Perumahan Bumi

Parahyangan Kencana dengan Suku Bunga i=14%...56 Tabel 4.2 Perincian Masa Pembangunan Perumahan Bumi Parahyangan

Kencana Tahun 2000……….……….57 Tabel 4.3 Perincian Masa Pembangunan Proyek Perumahan Bumi

Parahyangan Kencana……….59 Tabel 4.4 Total Biaya Operasional Pembangunan Perumahan Bumi

(9)

Parahyangan Kencana……….61

Tabel 4.5 Nilai Sekarang Biaya {(PV(C)} pada Perumahan Bumi

Tabel 4.6 Nilai Sekarang Manfaat {PV(B)} pada Perumahan Bumi

Tabel 4.7 Kelayakan Proyek Pembangunan Perumahan Bumi Parahyangan

Kencana………...66

Tabel 4.8 Perbandingan Harga Jual Pembangunan Perumahan Bumi

Parahyangan Kencana Tipe RS.21/60 Kpl………..………67

Parahyangan Kencana Tipe RS.21/60 Tgl………..68

Parahyangan Kencana Tipe RS. 36/98 Kpl……….69

Parahyangan Kencana Tipe RS.36/98 Tgl………..69

Tabel 4.12 Interval Kenaikan Harga Jual Rumah Yang Dipilih Oleh

Mayoritas Responden……….71

Tabel 4.13 Nilai ΣY………..72

Tabel 4.14 Hasil Uji-t untuk Kenaikan Harga Jual Rumah Perumahan

Bumi Parahyangan Kencana………...73

(10)

BAB 1

PENDAHULUAN

1.1 LATAR BELAKANG MASALAH

Sejalan dengan pertambahan penduduk yang begitu pesat, masalah

pemukiman menjadi semakin rumit dan pelik. Indonesia selain mempunyai

masalah dengan pertambahan penduduk yang tinggi juga dibebani dengan arus

urbanisasi yang tinggi, bahkan melebihi daya dukungnya. Hal ini semakin parah

disebabkan oleh sebagian besar urbanis yang berasal dari kalangan masyarakat

berpenghasilan rendah yang tidak mampu membayar biaya pemukiman yang

layak.

(11)

2

Sebagaimana telah dipahami, rumah selain merupakan kebutuhan

pokok manusia setelah pangan juga berfungsi sebagai sarana utama pembinaan

pribadi, yang selanjutnya akan berfungsi sebagai sarana pembinaan kehidupan

berkeluarga, bermasyarakat dan bernegara. Karena itu, untuk memenuhi

fungsi-fungsi di atas, maka pembangunan perumahan dan pemukiman harus

dikembangkan secara lebih terarah dan terpadu dengan memperhatikan

peningkatan jumlah penduduk, lingkungan serta pembiayaannya.

Permasalahan utama dari perumahan adalah biaya. Dalam tingkat daya

beli masyarakat yang rendah faktor biaya menjadi kendala utama dalam

pemenuhan kebutuhan dasar setelah pangan dan sandang ini, usaha untuk

mempertemukan antara kebutuhan papan masyarakat dengan daya belinya dicari

upaya dengan cara pembangunan perumahan oleh Perum Perumnas yang

diwujudkan dalam pembangunan rumah sederhana dengan harga yang terjangkau

oleh masyarakat yang berpenghasilan rendah. Namun penyediaan rumah tinggal

tidak selaras dengan pertumbuhan penduduk sehingga permintaan rumah tinggal

mengalami peningkatan dari tahun ke tahun serta dipengaruhi oleh pertumbuhan

ekonomi dalam hal daya beli masyarakat. Dalam hal ini jadwal merupakan faktor

yang dominan dalam memenuhi kebutuhan akan rumah tinggal disamping mutu

bangunan dijaga dengan baik serta biaya pembangunan yang rendah.

1.2 MAKSUD DAN TUJUAN PENELITIAN

Sejalan dengan permasalahan tersebut di atas, tujuan dari penelitian ini

(12)

3

(BCR) dan tingkat signifikasi kenaikan harga jual rumah tiap tahun di Indonesia

khususnya di daerah kabupaten Bandung.

1.3 PEMBATASAN MASALAH

Untuk memudahkan penulisan tugas akhir ini, maka penguraian

mengenai masalah yang dibahas akan dilakukan pembatasan masalah, yaitu:

1. Pembahasan didasarkan pada situasi ekonomi 5 tahun ke belakang. Pada

masa setelah itu di luar lingkup pembahasan tugas akhir ini.

2. Harga jual rumah dalam perumahan yang ditinjau adalah harga jual rumah

untuk Tipe RS.21/60 Kpl, Tipe RS.21/60 Tgl, Tipe RS. 36/98 Kpl, Tipe

RS.36/98 Tgl pada saat 5 tahun ke belakang yang merupakan rumah

sederhana. Penelitian ditinjau dari Perum Perumnas selaku owner.

3. Analisis yang dipakai untuk kelayakan proyek dalam penelitian ini adalah

metode analisis ekonomi dengan menggunakan metode Benefit Cost Ratio

(BCR) dan Net Present Value (NPV).

4. Kenaikan harga BBM hanya mempengaruhi dalam penentuan kenaikan

harga jual rumah pada tahap pembangunan yang baru dari tahun 2000

sampai dengan tahun 2004.

1.4 SISTEMATIKA PENULISAN

Agar Tugas Akhir ini dapat dimengerti dengan mudah dan benar, maka

(13)

4

BAB 1 PENDAHULUAN

Bab ini berisikan penjelasan dan gambaran secara umum mengenai garis

besar permasalahan dan sistematika penulisan

BAB 2 TINJAUAN PUSTAKA

Bab ini berisi tentang teori kelayakan proyek, aspek pasar dan aspek

ekonomi proyek.

BAB 3 STUDI KASUS

Bab ini menjelaskan gambaran umum daerah studi, sarana prasarana yang

tersedia dan data aspek ekonomi

BAB 4 ANALISIS MASALAH

Menganalisis data-data yang telah diperoleh berdasakan teori-teori yang

ada.

BAB 5 KESIMPULAN DAN SARAN

Bab ini berisi mengenai kesimpulan yang dapat diambil dari tugas akhir

(14)

(15)

(16)

(17)

Lampiran 2 79

B. BIAYA & HARGA POKOK TANAH MATANG

1. Biaya Tanah Rp.35.929 /M²

D. PEMBANGUNAN RUMAH

Total/Thn.1999 Volume Tahap

(18)

Lampiran 2 80

E. PERHITUNGAN HARGA JUAL RUMAH DAN KAPLING

Uraian Tipe RS 21/60 Kpl

Biaya Pemb.Rumah

Biaya IMB

BP Listrik + Air Minum

Biaya Tanah Matang

Rp.9.817.183,-

Rp.196.345,-

Rp.425.358,-

Rp. 4.692.268,-

Overhead Produksi Rp.341.397,-

Biaya Operasional:

- Pemeliharaan

- HGB

- Apraisal

Biaya Usaha

Biaya Bunga

Rp.187.208,-

Rp.169.294,-

-

Rp.961.204,-

Rp.1.193.829,-

Harga Pokok Jual

Rp.17.984.086,-Margin

Perhitungan HJ

Perhitungan PPh

4%

Rp.18.703.450,-

(19)

Lampiran 2 81 B. BIAYA & HARGA POKOK TANAH MATANG

1. Biaya Tanah Rp.37.780/ M²

Sat Total/Thn.1999 Volume Tahap Volume Tahap

(20)

Lampiran 2 82

Sat Total/Thn.1999 Volume Tahap Volume Tahap

(21)

Lampiran 2 83 B. BIAYA & HARGA POKOK TANAH MATANG

1. Biaya Tanah Rp.39.768/ M²

(22)

Lampiran 2 84

(23)

(24)

Lampiran 3 85

FORM ISIAN HASIL

WAWANCARA TERHADAP KENAIKAN HARGA JUAL RUMAH BUMI

PARAHYANGAN KENCANA SOREANG

Hari : Senin

Tanggal : 27 Juni 2005

Tipe Bangunan : RS.21/60 Kpl

Kenaikan Harga Jual Rumah yang Ditolerir No

1% 2% 3% 4% 1. √

2. √

3. √

4. √

5. √ 6. √ 7. √

8. √

9. √

10. √

11. √ 12. √

13. √

14. √

(25)

Lampiran 3 86

Hari : Senin

Tipe Bangunan : RS.21/60 Tgl

1% 2% 3% 4%

1. √

2. √

3. √

4. √

5. √

6. √

7. √

8. √

9. √

10. √

11. √

12. √

13. √

14. √

(26)

Lampiran 3 87

Hari : Senin

Tipe Bangunan : RS.36/98 Kpl

1% 2% 3% 4% 1. √

2. √

3. √ 4. √ 5. √ 6. √ 7. √ 8. √ 9. √ 10. √ 11. √ 12. √ 13. √

14 √

(27)

Lampiran 3 88

Hari : Senin

Tipe Bangunan : RS.36/98 Tgl

1% 2% 3% 4%

1. √

2. √

3. √

4. √

5. √

6. √

7. √

8. √

9. √

10. √

11. √

12. √

13. √

14. √

(28)

(29)

Lampiran 4 89

Contoh perhitungan statistik uji t

1. Uji t untuk kenaikan harga jual rumah pada Perumahan Bumi Kencana Soreang

untuk TipeRS.21/60 Kpl dengan data sebagai berikut :

No.Sampel Kenaikan Harga Jual

(%)

Y

2 Y

1. 5,27 27,77

2. 4,89 23,91

3. 4,35 18,92

4. 4,90 24,01

Total 19,41 94,61

• Nyatakan hipotesis nol-nya (H_o) bahwa µ_A ≤2,5

• Pilih hipotesis alternative (H₁) yang sesuai yaitu µ_A >2,5

• Tentukan tingkat keterandalannya (α) yaitu 0,05

• Wilayah kritiknya adalah t>t_α

• Hitung nilai statistik uji-tberdasarkan data hasil survey.

Untuk contoh perhitungan nilai t diambil untuk perbandingan

kenaikan Harga Jual Rumah Tipe RS.21/60 Kpl pada Perumahan

(30)

Lampiran 4 90

• Untuk kenaikan Harga Jual Rumah Tipe RS.21/60 Kpl pada

Perumahan Bumi Parahyangan Kencana diperoleh nilai t sebesar

0,967, sedangkan wilayah kritiknya adalah dimana nilai

sebesar 2,353 . Sehingga didapat bahwa , jadi dapat

disimpilkan bahwa

H

0 dapat diterima dan dengan kata lain

kenaikan Harga Jual Rumah Tipe RS.21/60 Kpl tidaklah

signifikan.

untuk TipeRS.21/60 Tgl dengan data sebagai berikut :

(31)

Lampiran 4 91

(%)

Y

2 Y

1. 5,87 34,46

2. 5,22 27,25

3. 3,14 9,86

4. 5,06 25,60

Total 19,22 97,17

kenaikan Harga Jual Rumah Tipe RS.21/60 Tgl pada Perumahan

(32)

Lampiran 4 92

• Untuk kenaikan Harga Jual Rumah Tipe RS.21/60 Tgl pada

disimpilkan bahwa

H

kenaikan Harga Jual Rumah Tipe RS.21/60 Tgl tidaklah signifikan.

untuk TipeRS.36/98 Kpl dengan data sebagai berikut :

(33)

Lampiran 4 93

(%)

Y

2 Y

1. 4,55 20,70

2. 5,13 26,32

3. 3,54 12.53

4. 5,12 26,21

Total 18,34 85,76

kenaikan Harga Jual Rumah Tipe RS.36/98 Kpl pada Perumahan

(34)

Lampiran 4 94

• Untuk kenaikan Harga Jual Rumah Tipe RS.36/989 Kpl pada

disimpulkan bahwa

H

kenaikan Harga Jual Rumah Tipe RS.36/98 Kpl tidaklah

signifikan.

untuk TipeRS.36/98 Tgl dengan data sebagai berikut :

(35)

Lampiran 4 95

(%)

Y

2 Y

1. 5,46 29,81

2. 4,47 19,98

3. 4,76 22,66

4. 4,749 22,55

Total 19,439 95

kenaikan Harga Jual Rumah Tipe RS.36/98 Tgl pada Perumahan

(36)

Lampiran 4 96

• Untuk kenaikan Harga Jual Rumah Tipe RS.36/989 Tgl pada

disimpulkan bahwa

H

(37)

(38)

(39)

(40)

Lampiran 6 98

Daftar Pertanyaan

Ketentuan Pernyataan:

Isilah dengan (v) pada salah satu jawaban yang anda pilih pada kolom yang telah

disediakan:

1. Tipe RS. 21/60 Tgl

No Pernyataan SS S KS TS STS

1. Kenaikan Harga Jual Rumah naik sebesar 1 % tiap tahunnya. 2. Kenaikan Harga Jual Rumah naik

sebesar 2 % tiap tahunnya. 3. Kenaikan Harga Jual Rumah naik

sebesar 4 % tiap tahunnya.

2. Tipe RS. 21/60 Kpl

(41)

Lampiran 6 99

3. Tipe RS. 36/98 Kpl

sebesar 4 % tiap tahunnya.

4. Tipe RS. 36/98 Tgl

(42)

DAFTAR PUSTAKA

1. Dipohusodo Istimawan, (1996), Manajemen Proyek dan Konstruksi, Penerbit Kanisius.

2. Furqon, (2001), Statistika Terapan untuk Penelitian, Penerbit CV. Alfabeta, Bandung.

3. Soeharto Imam, (1995), Manajemen Proyek Dari konseptual Sampai Operasional, Penerbit Erlangga.

4. Sudjana, (1996), Metode Satistika, Penerbit Tarsito.

5. Walpole, R.E.,(1995), Pengantar Statistika, Penerbit PT Gramedia Pustaka utama, Jakarta.