PENGEMBANGAN PERUMAHAN PERMUKIMAN PADA K

(1)

PENGEMBANGAN PERUMAHAN PERMUKIMAN PADA

KAWASAN CEKUNGAN BANDUNG

Penerapan

Medium Density Development

Dalam Pengembangan Perumahan

Permukiman Pada Kawasan Bandung

Utara

Prof. DR. DANISWORO

(2)

Kecenderungan Pengembangan Permukiman

di Cekungan Bandung

• Pesatnya peningkatan kebutuhan akan perumahan dan aktivitas kota Bandung akibat pertambahan penduduk

• Pengembangan permukiman ke arah Bandung Selatan & Bandung Utara • Bandung Selatan  Relatif tidak menemui banyak masalah

 Telah sesuai peruntukkan lahan

 Masalah fisik (mis: banjir) sebagai akibat “ketidakberesan”

pengembangan pembangunan di Bandung Utara • Bandung Utara  Relatif lebih banyak menimbulkan masalah

 Banyak ketidaksesuaian antara perijinan-peruntukkan lahan

 Kondisi alam yg lebih diminati u/ pengembangan permukiman

 Kawasan penyangga-konservasi yg membutuhkan pertimbangan /perlakuan khusus pada lahan u/ pendirian bangunan

(3)

(4)

Kawasan Bandung Utara

Wilayah Bandung Utara adalah wilayah Inti Bandung Raya yang terletak di bagian utara dan di utara Kotamadya Bandung dengan batas-batas sebagai berikut (SK Gubernur Jabar no. 181.1/SK.1624-Bapp/1982 - Peruntukkan Lahan di Wilayah Inti Bandung Raya Bagian Utara) : • Sebelah Utara - Timur dibatasi garis punggung topografi yang menghubungkan

puncak-puncak G.Burangrang, Masigit, Gedogan, Sunda, Tangkuban Parahu dan Malangyang. • Sebelah Barat - Selatan dibatasi oleh garis tinggi (kontur) 750 m di atas permukaan laut.

(5)

Peta Kondisi Geologi Kawasan Bandung Utara

(6)

Peta Orientasi Kawasan Perencanaan Bandung Utara

(7)

Persoalan Pembangunan Wilayah Bandung Utara

1. Masalah persediaan air tanah

Bandung Utara adalah sumber air cekungan Bandung, +60% dari 108 juta m3 air tanah Cekungan Bandung berasal dari wilayah ini. Berkurangnya air tanah ditandai turunnya muka air tanah & pendangkalan sungai (masalah kekurangan air, banjir).

2. Masalah keseimbangan ekologi wilayah

3. Masalah kualitas pembangunan dan akibatnya pada kualitas SDA

4. Masalah pesatnya kegiatan pembangunan fisik

Sejak 1993-1994 saja diperkirakan lebih dari 100 izin lokasi diterbitkan u/ pembangunan perumahan, villa, hotel, cottage & sarana wisata mencapai 3.500 hektar, melebihi

(8)

Peta Guna Lahan Eksisting KBU Menurut RTRW Jawa Barat

(9)

Peta Sebaran Ijin Lokasi

(10)

Persoalan Pembangunan Wilayah Bandung Utara

5. Masalah perilaku pengembang

Kecenderungan membangun tanpa mengindahkan aspek lingkungan & tata ruang, mis : izin lokasi & membangun di kawasan lindung, cut & fill mengikis habis top soil, memba-ngun di lokasi tidak layak (mis: lereng) menyebabkan erosi & limpasan air berlebih.

6. Masalah detail tata ruang

RDTR (Rencana Detail Tata Ruang) Bandung Utara yang belum ada hingga saat ini, menyulitkan pemantauan penyelenggaraan pembangunan & perizinan lahan.

7. Masalah efektivitas kebijakan, peraturan, rencana dan studi

(11)

Kebijakan Pembangunan Wilayah Bandung Utara

Penanganan Kaw. Bandung Utara sudah dilakukan sejak akhir 1970-an. Dari penyelidikan air tanah hingga berbagai produk kebijakan, studi & renc. tata ruang kawasan.

(12)

Contoh Kasus :

Perbandingan Peruntukkan RTRW & Hasil Studi Geologi

(Sumber : Presentasi PT. Tsana Mulia, 2004)

Hasil Studi Geologi Skala 1:5.000

RTRW

(13)

Kebijakan Penataan Bangunan & Permukiman KBU :

•Surat Edaran Gubernur Jawa Barat no.650/1704/Bapp

•Petunjuk Teknis Penataan Ruang & Bangunan KBU Dep. PU Jabar

Kecenderungan Low Density Development :

Membatasi pembangunan KBU menerapkan sistem luas kavling relatif besar sesuai kontur dengan batasan KDB rendah (+15-20%), melalui kebijakan berdasarkan studi geologi ketahanan tanah lahan miring dan fungsi lahan sebagai daerah resapan

(14)

• Seiring pertambahan kebutuhan ruang, setiap pemilik kavling mengembangkan bangunan pada kavling secara maksimal

• Pemerintah sulit memantau pelanggaran KDB  berkenaan dengan hak milik pribadi

• Tidak tegasnya sangsi hukum pelanggaran KDB  eksploitasi kavling menjadi hal biasa

• Berkembangnya KDB mengakibatkan angka kepadatan KBU meningkat dan menurunkan kualitas sebagai lahan resapan

• Lemahnya development control pemerintah  disebabkan kuantitas dan kualitas SDM tidak memadai serta merajalelanya KKN yang sulit dibuktikan

(15)

Ilustrasi Perumahan Penduduk Yang Melebihi KDB di Kawasan Bandung Utara

(16)

Ilustrasi Pembangunan

Permukiman di KBU Secara Sporadis-Tak Terkendali

(17)

Ilustrasi Penyebaran

(18)

• Pengkavlingan dilakukan konvensional Contoh :

Kawasan yang telah ada jalur infrastruktur, dikavling-kavling relatif besar sesuai kontur mencapai luas lantai dasar minimal yang diinginkan.

Pada KDB yang relatif rendah, 15-20%, tiap kavling diijinkan membangun lantai dasar maksimal 15-20% luas kavling.

Jarak antar bangunan relatif berjauhan.

Kavling-kavling sisa yang kecil sebagai taman lingk.

Low Density Development

(19)

Kelemahan :

• Pengawasan dan pengelolaan sulit dijalankan  rentan terhadap pelanggaran KDB. • Resiko yang dihadapi  penambahan luas bangunan tak terkendali pada kavling &

perubahan taman lingkungan yang sempit menjadi sarana parkir dengan perkerasan • SDM pelaku & pengawas belum memadai, belum sadar lingkungan serta hukum

• Sulit diterapkan karena sifat alami manusia bersosialisasi (berdekatan dengan tetangga), merasa aman-nyaman bila berkelompok dan berdekatan

Low Density Development dapat diterapkan dalam KBU hanya jika, • Permukiman merupakan kawasan Villa (rumah tinggal kedua) • Mempunyai pengawasan serta pengelolaan yang baik

(20)

•Pengkavlingan dengan pengamanan KDB bertingkat. Contoh :

Kawasan ditentukan jalur infrastruktur

Dibuat ruang-ruang terbuka hijau relatif luas, terpusat atau menyebar, seluas 80-85% luas lahan (sesuai KDB kawasan). Diutamakan di daerah berdaya dukung minimal (tidak boleh dibangun) & dapat digunakan sebagai ruang publik.

Sisa lahan 15-20% dipergunakan untuk infrastruktur & kavling.

Untuk mengoptimalkan jumlahnya, luasan kavling dibuat minimal untuk tipe rumah yang sama pada Low Density Development.

Antar bangunan cenderung berdekatan/berhimpitan (kepadatan kavling meningkat).

•Pengkavlingan dilakukan sesuai kontur  didapat perbedaan ketinggian muka tanah yang

signifikan antar kavling.

•Bangunan pada tiap kavling hanya menutupi + 60-80% luas kavling. KDB kawasan dapat lebih rendah dari yang ditetapkan.

(21)

•Kemungkinan terburuk  pemilik kavling membangun menutupi keseluruhan kavling. Dengan luas kavling minimal, pelanggaran KDB kawasan terhindari, terutama pada daerah yang tidak boleh dibangun, yang diamankan dalam bentuk ruang terbuka hijau.

Pengamanan KDB bertingkat

•Pengawasan & pengelolaan lebih mudah dijalankan, lebih diutamakan pada ruang terbuka hijau yang digunakan untuk publik. Pengawasan pada kavling lebih fleksibel.

•Medium Density Development dengan jarak bangunan berdekatan lebih diminati karena kemudahan berinteraksi, menciptakan rasa aman dan nyaman.

Medium Density Development

(22)

Ilustrasi Penerapan

Ruang Terbuka Hijau

Pada

Medium Density

Development

(23)

•Kemiringan lahan/ lereng di atas 14o _{(lebih dari 25%)}

•Erosi eksisting lahan besar/ kepadatan tanah rendah  tidak menunjang pondasi bangunan

•Fungsi resapan besar  permeabilitas lahan di atas +6 x 10-4 cm/det

Lahan dengan kriteria di atas tidak boleh menjadi tapak bangunan, kecuali pada tempat-tempat tertentu dapat dipergunakan untuk struktur penunjang (seperti : jalan) dibuat searah garis kontur atau memotong kontur dengan sudut kecil.

Lahan KBU di luar kriteria di atas bukan berarti dapat dibangun-dieksploitasi

semena-mena. Dapat menjadi tapak bangunan, dengan perlakuan khusus sesuai hasil studi geologi masing-masing lokasi serta sesuai peruntukkan lahan & peraturan tata bangunan.

(24)

(25)

Gambaran Teknis Perancangan Sesuai Lahan KBU

Untuk lahan berkontur dianjurkan pengkavlingan sistem cluster dengan seoptimal mungkin mengikuti garis kontur

Pembuatan jalan lingkungan, seminimal mungkin merubah bentukan alam seperti bukit, kelompok pepohonan, petak arkeologi atau kelompok batuan alami

(26)

Untuk jalan perumahan dan area parkir sebaiknya disesuaikan mengikuti bentukan kontur lahan (tidak sejajar)

Meminimalisasi perubahan kontur pada lahan

Peletakkan parkir sesuai kontur pada lahan (Sumber : Kebijakan Operasional

(27)

Kontur Bandung Utara banyak berupa punggung bukit, dianjurkan menggunakan sistem bangunan panggung multilevel. Ketinggian bangunan

disesuaikan dengan hasil studi daya dukung tanah. Sistem ini mengurangi limpasan air pada muka tanah & pekerjaan cut and fill yang berlebihan.

Struktur menyesuaikan kemiringan lereng

Bangunan dengan sistem multilevel pada lereng bukit (Sumber : Kebijakan Operasional

(28)

Sistem perkerasan untuk jalan lingkungan dan perumahan dimaksimalkan menggunakan bahan berporous. Bahan paving block ataupun grass block lebih dipilih dibandingkan aspal sebagai penutup jalan. Pada paving block dan grass block masih dimungkinkan limpasan air meresap melalui celah-celahnya.

(29)

Kasus lahan KBU yang sesuai peruntukkan RTRW Propinsi/ Kabupaten/ Kotamadya, atau

kasus lahan yang tidak sesuai peruntukkan RTRW namun telah melakukan prosedur permohonan izin lewat uji publik (setelah melakukan studi kelayakan lahan),

• dengan menerapkan panduan teknis tata bangunan yang ada • dengan penggunaan Estate Management yang terkelola baik,

Medium Density Development memberikan solusi optimal pada kebutuhan pengembangan permukiman di Kawasan Bandung Utara sekaligus memecahkan permasalahan alih fungsi lahan, transportasi, sampah dan limbah, konservasi lahan serta kebutuhan akan air bersih pada Kawasan Bandung Utara pada khususnya dan Kawasan Cekungan Bandung pada umumnya.

(30)