Agung Podomoro Land. IPO Update. 19 Oktober Fajar Setiawan

IPO Update

Jadwal Penawaran Umum (tentatif):

Book Building : 14 - 27 November 2010

Pernyataan efektif : 2 November 2010

Penawaran : 3 - 5 November 2010

Penjatahan : 9 November 2010

Distribusi : 10 November 2010

Pencatatan saham : 11 November 2010

Penawaran Umum

 Perseroan menawarkan sebanyak-banyaknya 6.150.000.000 Saham Biasa Atas

Nama, dengan nilai nominal IDR 100 per saham. Harga yang ditawarkan

berkisar antara IDR 350—450 per saham. Harga penawaran tersebut

mencerminkan estimasi PER 2010 sebesar 22,8x hingga 29,4x, berbanding estimasi PER 2010 industri sebesar 22,36x.

Rencana Penggunaan Dana

Dana hasil penawaran umum perdana saham, setelah dikurangi biaya-biaya emisi, akan dipergunakan untuk :

 Sekitar 30% akan digunakan untuk akuisisi dan pengembangan proyek baru

dengan rincian :

1. 40% untuk pengembangan Proyek “Green Lake Sunter”, yaitu untuk akuisisi PT Buana Surya Makmur sebagai pemilik 12 bidang lahan dengan luas total 40,15 Ha, yang akan dikembangkan menjadi superblok baru. 2. 60% untuk pelaksanaan dua proyek baru Perseroan di bidang properti

dalam jangka waktu 2 tahun ke depan setelah IPO.

 Sekitar 35% akan digunakan Perseroan untuk penyeleasian konstruksi

apartemen, hotel dan kantor di Proyek Central Park.

 Sekitar 35% akan digunakan untuk pembayaran pinjaman bank Perseroan.

Kegiatan Usaha

 Perseroan menjalankan kegiatan usaha properti terintegrasi sebagai pemilik,

pengembang, dan pengelola real estate dengan segmen yang mencakup ritel, komersial dan residensial.

 Perseroan pada umumnya melakukan kegiatan penjualan awal (pre-sale)

dimana Perseroan menjual sebagian properti sebelum selesainya pembangunan. Selain itu, pendapatan juga diperoleh dari penyewaan properti yang dikelola Perseroan. Sebagian besar penyewaan mal ritel Perseroan adalah berdasarkan kontrak jangka panjang selama 5 tahun, dan 10 tahun bagi penyewa utama (anchor tenant).

 Pendapatan sewa yang merupakan pendapatan berulang (recurring income)

diperoleh Perseroan sejak tahun 2010. Per Juni 2010, recurring income Perseroan tercatat mengkontribusikan 2,9% total Pendapatan Perseroan.

 Karena Perseroan menghasilkan seluruh pendapatan dari aktivitas

pengembangan properti di Indonesia, maka perusahaan ini bergantung pada kondisi perekonomian secara umum dan pasar properti domestik pada

Sekilas Emiten

Perseroan menjalankan kegiatan usaha properti terintegrasi sebagai pemilik, pengembang, dan pengelola real estate dengan segmen yang mencakup ritel, komersial dan residensial. Model bisnis perseroan yaitu pengembangan properti mulai dari akuisisi, dan pembelian lahan, desain dan pembangunan, manajemen proyek, penjualan, penyewaan komersial dan pemasaran serta pengoperasian dan pengelolaan superblok, pusat perbelanjaan, perkantoran dan apartemen hunian.

Agung Podomoro Land

19 Oktober 2010

Fajar Setiawan

fajar.setiawan@megaci.com

Sektor : Properti

Kisaran harga : IDR 350-450 / saham Underwriter : Indopremier Securities

Mandiri Sekuritas

IPO Update

18 Oktober 2010

Prospek Usaha & Tinjauan Industri Properti

 Dengan kondisi demografi Indonesia dengan jumlah penduduk yang besar, merupakan potensi pasar

yang besar untuk tinggnya permintaan terhadap properti, sehingga Perseroan memiliki peluang cukup besar untuk terus berkembang.

 Pertumbuhan jumlah penduduk yang cukup tinggi khususnya di kota-kota besar berpotensi

meningkatkan permintaan terhadap produk properti residensial.

 Produk-produk properti Perseroan hampir seluruhnya berada di Pulau Jawa, khususnya Jakarta yang

merupakan pusat bisnis, dengan kepadatan penduduk tertinggi, serta pendapatan perkapita yang tinggi (sekitar 3,4 kali pendapatan perkepita nasional).

 Tingkat pertumbuhan ekonomi Indonesia yang cukup tinggi, bahkan di tengah krisis ekonomi global,

dengan sokongan terbesar dari konsumsi domestik dan investasi.

 Kecenderungan penurunan tingkat inflasi di Indonesia dan meningkatnya daya beli masyarakat.

 Kebijakan moneter Bank Indonesia yang tetap mempertahankan rendahnya suku bunga acuan BI Rate

di kisaran 6,5%.

 Nilai tukar Rupiah yang cukup stabil, serta prospek rating Indonesia yang akan masuk ke investment

grade mendorong pertumbuhan investasi yang masuk ke dalam negeri.

 Meningkatnya kebutuhan hunian vertikal karena perubahan gaya hidup, tren investasi serta semakin

terbatasnya lahan, khususnya di kota besar seperti Jakarta.

 Meningkatnya taraf hidup masyarakat yang berakibat pada perubahan gaya hidup dan tingkat

kebutuhan hunian yang lebih berkualitas dan kompleks

Risiko Usaha

Dalam menjalankan usahanya, Perseroan menghadapi beberapa risiko usaha, yaitu:

 Risiko fluktuasi industri properti serta meningkatnya persaingan dalam industri properti

 Risiko kegagalan Perseroan dalam mengidentifikasi proyek-proyek/properti yang sesuai sehingga

menghambat pertumbuhan perseroan

 Risiko tidak terselesaikannya sebagian atau seluruh rencana proyek Perseroan

 Risiko keterlambatan atau peningkatan biaya konstruksi dapat timbul selama pembangunan setiap

properti baru

 Tidak ada jaminan bahwa HGB atas lahan-lahan perseroan dapat diperoleh atau diperpanjang pada

masa-masa mendatang

 Perseroan bergantung pada jasa kontraktor untuk menyediakan berbagai macam jasa, serta

ketergantungan Perseroan terhadap kualitas dan kuantitas sertipikat properti milik Perseroan.

 Polis asuransi Perseroan yang mungkin tidak cukup untuk menutupi seluruh risiko properti

 Risiko biaya signifikan yang mungkin dikenakan terhadap Perseroan atas masalah lingkungan yang

ditimbulkan

 Perseroan rentan terhadap kewajiban dari tuntutan hukum pihak ketiga

 Risiko depresiasi nilai tukar Rupiah yang dapat berdampak negatif terhadap kondisi keuangan

Perseroan

 Perubahan kondisi perekonomian nasional, regional maupun global dapat berdampak kerugian bagi

bisnis Perseroan

Strategi Usaha

Dalam menjalankan kegiatan usahanya, Perseroan menerapkan beberapa strategi bisnis yaitu :

 Fokus dalam pengembangan superblok terintegrasi dan konsep pemasaran “Back To The City”

 Melakukan ekspansi ke kota berkembang lainnya yang memiliki pertumbuhan masyarakat

berpenghasilan menengah

 Menyeimbangkan antara pendapatan berulang (recurring income) dengan pendapatan penjualan

 Melakukan pengelolaan keuangan secara prudent dalam melakukan pengembangan bisnis

 Terus mencari dan mendapatkan lokasi pengembangan baru melalui pemeliharaan hubungan dan

IPO Update

18 Oktober 2010

Proyek Pengembangan Perseroan

Dalam mengembangkan propertinya, Perseroan fokus pada lokasi, populasi yang ada, dan perkiraan pertumbuhan demografis, persaingan untuk pembangunan dan kesempatan untuk integrasi serta ekspansi di masa datang.

Tabel berikut merupakan gambaran umum properti perseroan per tanggal 30 Juni 2010.

Manajemen Dan Pengawasan

Dewan Komisaris:

Komisaris Utama : Cosmas Batubara

Komisaris : Wibowo Ngaserin

Komisaris Independen : Bacelius Ruru

Dewan Direksi:

Direktur Utama : Franky Tjahyadikarta

Wakil Direktur Utama I : Ariesman Wijdaja

Wakil Direktur Utama II : Indra Wijaya

Wakil Direktur Utama III : Handaka Santosa

Direktur : Cesar M dela Cruz

Direktur : Paul Christian Ariyanto

Direktur : Miarni Ang

Direktur : Noer Indradjaja

Direktur : Bambang Setiobudi Madja

Proyek Luas Area

Total (m2) Area Dapat Dijual (m2) Area Dapat Disewa (m2) Tahun Penyelesaian / Perkiraan

Central Park Mall 188,076 - 123,626 2009

Hotel 31,000 - - 2011

Residensial 105,800 78,663 - 2012

Perkantoran 80,000 44,869 19,120 2012 Garden Shopping Arcade 29,473 27,210 - 2010

Royal Mediterania Garden 127,155 89,342 - 2011

Mediterania Garden Residences 2 195,912 146,342 - 2008

Senayan City Mall 118,006 - 76,066 2006 Residensial 21,093 - 15,635 2008 Perkantoran 45,963 - 42,402 2008 Lindeteves Trade Center 130,903 61,218 17,830 2005 Kuningan City Mall 86,533 - 55,281 2011 Residensial 94,272 69,274 - 2012

Perkantoran 69,736 36,597 24,398 2012 Green Bay Pluit Mall 71,100 - 48,945 2013 Residensial 442,663 376,309 - 2014

Pusat Perbelanjaan 7,887 7,644 - 2014

Sekolah 26,200 - 26,200 2014 Festival CityLink Mall 75,552 - 53,752 2011 Hotel 12,712 - - 2011

Residensial 5,732 5,640 - 2014

The Lavande 56,921 43,395 - 2010

Gading Nias Residences & Emerald 236,440 176,566 - 2010

Grand Emerald 29,875 19,480 2,291 2011

Sumber : Perseroan

Margin Laba Perseroan

-10% 0% 10% 20% 30% 40% 2006 2007 2008 2009 30 Juni 2010

Gross Profit Margin Opr. Profit Margin Ne t Profit Margin

IPO Update

18 Oktober 2010

Kinerja Operasional

 Penjualan dan pendapatan usaha perseroan meningkat menjadi IDR 1.096 miliar pada periode enam bulan pertama tahun

2010 dari IDR 294,5 miliar pada periode enam bulan pertama tahun 2009. hal ini disokong dari peningkatan penjualan apartemen, perkantoran dan rumah toko serta pendapatan yang diperoleh dari pendapatan sewa.

 Kenaikan tersebut terutama disebabkan karena telah adanya pengakuan penjualan (initial recognition) dari beberapa

proyek meliputi Kuningan City, Royal Mediterania Garden, Central Park Office dan Central Park Residence, yang mulai menghasilkan pendapatan pada semester I-2010.

 Laba bersih Perseroan berhasil meningkat tajam 910,3% yoy, dari IDR 15,5 miliar pada semester I-2009 menjadi IDR 156,6

miliar pada semester I-2010. Sementara untuk margin laba bersih Perseroan pada semester I-2010 tercatat naik menjadi 14,3% dari sebelumnya sebesar 5,3%.

Segmen Pendapatan (Rp Miliar) 883.3 294.5 106.1 71.6 35.1 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Juni 2010 Juni 2009 Sumber : Perseroan Pe ndapatan Sew a Pe njualan Rum ah Tok o Pe njualan Perkantoran Pe njualan Apartem en

IPO Update

18 Oktober 2010

Valuasi

 Hingga akhir tahun 2010, Perseroan memproyeksikan pendapatan usaha sebesar IDR 2,18 triliun, sementara laba bersih

diproyeksikan sebesar IDR 313,2 triliun. Dengan mengacu pada proyeksi laba bersih tersebut, maka estimasi EPS 2010 setelah IPO adalah sebesar IDR 15,28 per saham. Sementara PER rata-rata industri properti di Indonesia adalah 22,36x.

 Dengan kisaran harga penawaran IDR 350-450 per saham dan asumsi EPS 2010 sebesar IDR 15,28 per saham, maka proyeksi

PER 2010 berkisar antara 22,9x hingga 29,4x. Sementara untuk Book Value per saham dengan harga penawaran 350-450, berada di kisaran IDR 182,46 hingga 212,46. Dengan demikian proyeksi PBV perseroan untuk tahun 2010 adalah sebesar 1,92x - 2,12x. Sumber : Perseroan 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 2005 2006 2007 2008 2009 30 Juni 2010

Aset Kewajiban Ekuitas

IPO Update

18 Oktober 2010

Jumlah Saham Nilai Nominal (Rp) % Jumlah Saham Nilai Nominal (Rp) %

Modal Dasar 57,400,000,000 5,740,000,000,000 57,400,000,000 5,740,000,000,000

Modal Ditempatkan & Disetor Penuh

1. PT Indocifa 9,693,780,000 969,378,000,000 67.6% 9,693,780,000 969,378,000,000 47.3% 2. PT Jaya Lestari Persada 3,010,000,000 301,000,000,000 21.0% 3,010,000,000 301,000,000,000 14.7% 3. PT Simfoni Gema Lestari 1,040,000,000 104,000,000,000 7.2% 1,040,000,000 104,000,000,000 5.1% 4. Trihatma Kusuma Haliman 606,220,000 60,622,000,000 4.2% 606,220,000 60,622,000,000 3.0% 5. Masyarakat 0 - 0% 6,150,000,000 615,000,000,000 30.0%

Jumlah Modal Ditempatkan & Disetor Penuh 14,350,000,000 1,435,000,000,000 100% 20,500,000,000 2,050,000,000,000 100%

Saham Dalam Portepel 43,050,000,000 4,305,000,000,000 36,900,000,000 3,690,000,000,000 Sumber : Perseroan, MCI

Sebelum IPO Setelah IPO

Keterangan

Ikhtisar Keuangan Perseroan

Struktur Permodalan & Pemegang Saham Perseroan

2006 2007 2008 2009 30 Juni 2010

Pendapatan (miliar Rp) 180,7 492,6 810 856 1096,1

growth 273% 164% 106%

Laba Kotor (miliar Rp) 56,2 81,2 124,4 287,9 331

growth 144% 153% 231%

Laba Usaha (miliar Rp) 11,8 (11,5) (50,1) 24,7 211,6

growth -28,0% -97,5% 436% -49%

Laba Bersih (miliar Rp) 6,9 12 (12,4) 35,1 156,6

growth -23,9% 180% -100% -283%

Total Aset (miliar Rp) 920,3 1.571 2.734,5 4.400,9 5233,3 Total Kewajiban (miliar 612,4 925,5 2.032,5 3.007,3 3414,2 Total Ekuitas (miliar Rp) 307,9 523,4 591,6 1.284,6 1588 EPS 0,5 0,9 (0,9) 2,4 10,9 BV / Saham 21,46 36,47 41,23 89,52 110,66 DER 1,99 1,77 3,44 2,34 2,15

ROE 2,2% 2,4% -2,1% 2,7% 9,9%

ROA 0,7% 0,8% -0,5% 0,8% 3,0%

Gross Profit Margin 31,1% 16,5% 15,4% 33,6% 30,2%

Opr. Profit Margin 6,5% -2,3% -6,2% 2,9% 19,3%

Net Profit Margin 3,8% 2,5% -1,5% 4,1% 14,3%

IPO UPDATE

18 Oktober 2010 Danny Eugene danny.eugene@megaci.com Head of Research Mining, Infrastructure Ratna Lim ratna@megaci.com Research Analyst

Economics, Telecommunication, Consumer

Mino

mino@megaci.com

Research Analyst

Heavy Equipment, Cement

Libria Sefita Dewi

libria@megaci.com Research Analyst Banking, Plantation Fajar Setiawan fajar.setiawan@megaci.com Research Analyst

Infrastructure, Construction, Property

Equity Sales & Trading

Tel. (6221) 7917 5571-76, 79175580 Fax.(6221) 7917 5032

Fixed Income Sales & Trading

Tel. (6221) 79175559-62 Fax. (6221) 7919 3900 Fund Management Tel. (6221) 7917 5578-58 Fax.(6221) 7917 5031 Investment Banking Tel. (6221) 7917 5599 Fax. (6221) 7919 3900 Research Department Tel. (6221) 7917 5599 Fax.(6221) 7917 5032 Marketing Department Tel. 021-79175579 Fax. (6221) 7917 5037 DISCLAIMER

This Document is for information only and for the use of the recipient. It is not to be reproduced or copied or made available to others. Under no circum-stances is it to be considered as an offer to sell or solicitation to buy any security. Any recommendation contained in this report may not be suitable for all

Head Office (021) 79175599 (021) 79193900 Cirebon (0231) 3766902 (0231) 3766904 Menara Bank Mega Lt. 2 Menara Bank Mega Lt.3, Jl. Yos Sudarso 2B (0231) 3766905

Jl. Kapten P. Tendean. Kav 12-14A. Jakarta 12790 Cirebon, Jawa Barat

Jakarta - Roxy (021) 63852841 (021) 63852830 Semarang (024) 3562451 (024) 3566638 Komp. Niaga Roxy Mas Blok D3/12 Ruko Suari, Jl. Suari No. 7C Semarang 50137

`

Surabaya (031) 5461607 (031) 5472492

Jakarta - Tj. Karang (021) 2305373 (021) 2305375 Wisma Dharmala 2nd Floor Jl. Tanjung Karang No. 3-4 A Jakarta 10230 Jl. Panglima Sudirman Kav.101-103 Surabaya 6027

Jakarta - Sudirman (021) 57936852 (021) 57936844 Surabaya - Mayjend Sungkono (031) 5680774 (031) 5669574 Sudirman Plaza Indofood Tower Mezzanine Floor, Jl. Mayjend Sungkono No. 52 A Surabaya (031) 5680747

Jl. Jend Sudirman Kav 76-78 Jakarta 12910

Malang (0341) 557222 (0341) 557234

Jakarta - Pondok Indah (021) 7257823 (021) 7247640 Ruko Raya Dieng I, Jl. Raya Dieng I Kav. 5 Malang 65116 (0341) 557123 Plaza 5 Pondok Indah Blok D No. 11

Jl. Margaguna Raya Pondok Indah Jakarta Selatan Yogyakarta (0274) 623407 (0274) 623579 Jl. Raya Magelang Km. 5,6 No. 57 B Yogyakarta

Jakarta - Kelapa Gading (021) 4533515

Jl. Boulevard Barat Blok LC 6 / No 27 Jakarta Solo (0271) 731681 (0271) 731685 Ruko Manahan Solo, Jl. Adi Sucipto, Solo, Jawa Tengah (0271) 731683

Medan (061) 4534399 (061) 4559475

Uniplaza Building 3rd Floor East Plaza Pontianak (0561) 746636 (0561) 747009 Jl. Letjen MT. Haryono No. A1 Medan Jl. Teuku Umar, Komp Pontianak Mall Blok B NO. 28 Pontianak (0561) 7506660

Bandar Lampung (0721) 258778 (0721) 266438 Samarinda (0541) 733866 (0541) 733955 Gedung Megalife 3rd Floor Ruko Permata No. 8 Jl. Pahlawan, Samarinda (0541) 204424

Jl. Jendral Sudirman No. 3 C Enggal Bandar Lampung

Banjarmasin ( 0511 ) 3362337 (0511) 3352413

Palembang (0711) 354867 (0711) 354865 Jl. Haryono MT No. 29B Kertak Baru Ulu, Banjarmasin (0511) 3362338 Gedung Megalife 3rd Floor, Jl. R Soekamto NO.28G Palembang

Palangkaraya (0536) 3237401 (0536) 3237403

Batam (0778) 7493791 (0778) 7493792 Jl. Tjilik Riwut MM 2,5 No. 101 Palangkaraya, Kalimantan Tengah Komp Super Blok Nagoya Hill Blok B No. 3A , Nagoya - Batam

Makassar (0411) 319417 (0411) 319647

Pekanbaru (0761) 29558 (0761) 29591 Jl. Veteran Utara Ruko Metro Square Blok C No. 4 (0411) 319587 Jl. Sudirman No. 255 A Pekanbaru - Riau 28111 Makassar 90141 Sulawesi Selatan (0411) 319303

Bandung (022) 87340972 (022) 87340986 Manado (0431) 879691 (0431) 879691 Menara Bank Mega Lt. 3, Jl. Gatot Subroto No. 283 Bandung Kompleks Ruko Mega Mas Blok 1 C No. 48

Jl. Piere Tendean (Boulevard) Manado 95111

Bandung 2 (022) 4266060 (022) 4219997 Ruko Grand Eastern 16M, Jl. Pasir Kaliki No. 16-18. Bandung (022) 4266069