STUDI PERBANDINGAN MANAJEMEN PEMELIHARAAN
GEDUNG OLAH RAGA BASKET YANG DIKERJAKAN
SECARA INTERNAL (
IN HOUSE
) DAN DI KERJAKAN
MELALUI JASA KONTRAKTOR LUAR (
OUT SOURCING
)
Mei Van Bostang Nainggolan
Nrp : 9421059 NIRM : 41077011940310
Pembimbing : Ir. V. Hartanto M.Sc
FAKULTAS TEKNIK JURUSAN TEKNIK SIPIL UNIVERSITAS KRISTEN MARANATHA
BANDUNG
ABSTRAK
Untuk mempertahankan kondisi bangunan agar senantiasa dalam keadaan baik, perlu adanya pemeliharan yang baik. Manajemen pemeliharaan yang baik sangat dibutuhkan dalam pekerjaan pemeliharaan, hal ini bertujuan agar mencapai hasil yang optimal dan mutu yang diharapkan. Sehingga tidak ada biaya yang mubazir untuk melakukan pekerjaan yang seharusnya dapat dilakukan dengan biaya yang murah.
Dengan peninjauan beberapa faktor seperti tingkat kerusakan, kapasitas pekerjaan, ukuran pekerjaan, biaya, waktu pengerjaan, jumlah tenaga kerja, keahlian tenaga kerja, kelengkapan material dan suku cadang, peralatan dan perlengkapan, tingkat resiko pekerjaan serta kualitas kerja, maka dapat diambil keputusan bahwa suatu pekerjaan pemeliharaan sebaiknya dikerjakan secara internal (in house) atau dikerjakan melalui jasa kontraktor luar (out sourcing).
DAFTAR ISI
Halaman
SURAT KETERANGAN TUGAS AKHIR...i
SURAT KETERANGAN SELESAI TUGAS AKHIR...ii
3.2.4 Lapangan Basket ... 40
3.2.5 Kursi Penonton... 43
3.2.6 Sound System... 44
3.2.7 Interior dan Eksterior ... 45
3.2.8 Rangkuman Pekerjaan Pemeliharaan... 50
BAB 4 ANALISIS MASALAH 4.1 Pendahuluan ... 52
4.2 Analisis Pemeliharaan Gedung Olah Raga C-tra Arena ... 54
4.2.1 Sistem Listrik ... 54
4.2.2 Sistem Air Bersih dan Sanitasi... 65
4.2.3 Sistem Pendingin Udara... 74
4.2.4 Lapangan Basket ... 76
4.2.5 Kursi Penonton... 78
4.2.6 Sound System... 78
4.2.7 Interior dan Eksterior ... 81
BAB 5 KESIMPULAN DAN SARAN 5.1 Kesimpulan ... 97
5.2 Saran... 99
DAFTAR PUSTAKA... 100
DAFTAR NOTASI DAN SINGKATAN
AC = Air Conditioner cm = Centimeter
GOR = Gedung Olah Raga LCD = Liquid Crystal Display m = Meter
PLN = Perusahaan Listrik Negara psi = pounds per square inch SMA = Sekolah Menengah Atas STM = Sekolah Teknik Menengah
DAFTAR GAMBAR
Halaman
Gambar 3.1 Gambar diagram alir prosedur pemeliharaan ... 32
Gambar 3.2 Potongan vertikal lapangan basket... 41
Gambar 4.1 Struktur organisasi GOR C-tra Arena ... 53
DAFTAR TABEL
Halaman
Tabel 2.1 Faktor pemilihan pelaksana pemeliharaan...9
Tabel 3.1 Tabel pekerjaan sistem listrik ... 37
Tabel 3.2 Tabel pekerjaan sistem air bersih dan sanitasi... 39
Tabel 3.3 Tabel pekerjaan sistem pendingin udara... 40
Tabel 3.4 Tabel pekerjaan lapangan basket ... 43
Tabel 3.5 Tabel pekerjaan kursi penonton ... 44
Tabel 3.6 Tabel pekerjaan sound system... 44
Tabel 3.7 Tabel pekerjaan interior dan eksterior ... 49
Tabel 3.8 Tabel pekerjaan dan jenis pemeliharaannya ... 50
Tabel 4.1 Tabel faktor pemilihan pelaksana pemeliharaan sistem listrik untuk pekerjaan instalasi listrik... 55
Tabel 4.2 Tabel faktor pemilihan pelaksana pemeliharaan sistem listrik untuk pekerjaan genset pada pekerjaan kelompok A ... 57
Tabel 4.3 Tabel faktor pemilihan pelaksana pemeliharaan sistem listrik untuk pekerjaan genset pada pekerjaan kelompok B ... 59
Tabel 4.4 Tabel faktor pemilihan pelaksana pemeliharaan sistem listrik untuk pekerjaan genset pada pekerjaan kelompok C ... 61
Tabel 4.5 Tabel faktor pemilihan pelaksana pemeliharaan sistem listrik untuk pekerjaan genset pada pekerjaan kelompok D ... 62
Tabel 4.7 Tabel faktor pemilihan pelaksana pemeliharaan sistem air bersih
Tabel 4.19 Tabel faktor pemilihan pelaksana pemeliharaan untuk pekerjaan interior dan eksterior untuk bagian atap... 88 Tabel 4.20 Tabel faktor pemilihan pelaksana pemeliharaan untuk pekerjaan interior dan eksterior untuk bagian lahan parkir sub bagian
pengaspalan parkir ... 89 Tabel 4.21 Tabel faktor pemilihan pelaksana pemeliharaan untuk pekerjaan interior dan eksterior untuk bagian lahan parkir sub bagian
kebersihan parkir... 91 Tabel 4.22Tabel faktor pemilihan pelaksana pemeliharaan untuk pekerjaan
DAFTAR LAMPIRAN
Halaman
Lampiran 1 Site Plan... 101
Lampiran 2 Detail Lampu dan Panel ... 102
Lampiran 3 One Line Diagram Panel... 103
Lampiran 4 Instalasi Stop Kontak dan Power... 104
Lampiran 5 Denah, Tampak Ruang Genset dan Ruang Pompa... 105
Lampiran 6 Potongan Ruang Genset dan Ruang Pompa ... 106
Lampiran 7 Instalasi Penerangan Lantai Dasar... 107
Lampiran 8 Instalasi Penerangan Lantai Atas ... 108
Lampiran 9 Lay Out Sistem Pemipaan... 109
Lampiran 10 Detail Prinsip Sistem Pemipaan Toilet Pria dan Tempat Wudhu.. 110
Lampiran 11 Plambing Fixtures... 111
Lampiran 12 Detail Toilet dan Ruang Ganti ... 112
Lampiran 13 Denah Lantai Dasar ... 113
Lampiran 14 Denah Rencana Pola Lantai dan Detail ... 114
Lampiran 15 Denah Rencana dan Potongan Lantai Dasar ... 115
Lampiran 16 Perspektif Interior ... 116
Lampiran 17 Denah Lantai Tribune... 117
Lampiran 18 Instalasi Sound System dan Detail ... 118
Lampiran 19 Rencana Kusen dan Detail Kusen ... 119
Lampiran 20 Detail Rangka Baja... 120
Lampiran 22 Peralatan dan Perlengkapan GOR C-tra Arena ... 122
Lampiran 23 Daftar Kerusakan dan Tindakan Pemeliharaan ... 123
121
Persediaan Material dan Suku Cadang GOR C-tra Arena
122
Peralatan dan Perlengkapan GOR C-tra Arena
123
Daftar Kerusakan dan Tindakan Pemeliharaan
Pekerjaan Perbaikan 1. Sistem Listrik - Penggantian lampu
- Pengecekan kebocoran arus
- Penambahan solar pada tangki genset - Penggatian filter udara genset - Penggantian lampu taman
2. Sistem Air Bersih dan Sanitasi - Penambahan bahan aditif kimia - Menguras tangki
- Terjadi mampet pada wastafel dan kloset 3. Sistem Pendingin Udara - Motor kompresor mati
- AC yang kurang dingin
4. Lapangan Basket - Penggantian parket
5. Kursi Penonton - Penambalan kursi - Pengecetan kursi - Penggantian kursi
6. Sound System - Penyambungan kabel yang terputus 7. Interior dan Eksterior - Cat dinding yang terkelupas
- Kerusakan engsel pintu toilet - Pengecatan pos satpam - Kerusakan atap akibat angin - Penggantian keramik
SURAT KETERANGAN TUGAS AKHIR
Sesuai dengan persetujuan dari Ketua Jurusan Teknik Sipil, Fakultas
Teknik Universitas Kristen Maranatha, melalui surat No. 770/FTS-UKM/XI/2003
tanggal 11 Agustus 2003, dengan ini saya selaku Pembimbing Tugas Akhir
memberikan tugas kepada :
Nama : Mei Van Bostang Nainggolan
NRP : 9421059
Untuk membuat Tugas Akhir dengan judul :
STUDI PERBANDINGAN MANAJEMEN PEMELIHARAAN GEDUNG
OLAH RAGA BASKET YANG DIKERJAKAN SECARA INTERNAL
(IN HOUSE) DAN DIKERJAKAN MELALUI JASA KONTRAKTOR
LUAR (OUT SOURCING)
Pokok-pokok pembahasan Tugas Akhir tersebut adalah sebagai berikut :
1. Pendahuluan
2. Tinjauan Pustaka
3. Studi Kasus
4. Analisis Masalah
5. Kesimpulan dan Saran
Hal-hal lain yang dianggap perlu dapat disertakan untuk melengkapi penulisan
Tugas Akhir ini.
Bandung, Agustus 2003
V. Hartanto, Ir, M.Sc
SURAT KETERANGAN SELESAI TUGAS AKHIR
Yang bertanda tangan dibawah ini, selaku Pembimbing Tugas Akhir darimahasiswa :
Nama : Mei Van Bostang Nainggolan
NRP : 9421059
menyatakan bahwa Tugas Akhir dari mahasiswa diatas dengan judul :
STUDI PERBANDINGAN MANAJEMEN PEMELIHARAAN GEDUNG
OLAH RAGA BASKET YANG DIKERJAKAN SECARA INTERNAL
(IN HOUSE) DAN DIKERJAKAN MELALUI JASA KONTRAKTOR
LUAR (OUT SOURCING)
dinyatakan selesai dan dapat diajukan pada Ujian Sidang Tugas Akhir (USTA).
Bandung, Juli 2004
V. Hartanto, Ir, M.Sc
1
BAB 1
PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang Masalah
Gedung adalah suatu sarana untuk melakukan kegiatan dimana
kelengkapan fasilitas gedung akan menunjang terlaksananya suatu kegiatan
dengan baik. Kondisi gedung yang tidak baik dapat menimbulkan perasaaan yang
tidak aman dan tidak nyaman. Banyak gedung yang kondisinya tidak baik, dimana
umur rencana gedung tersebut tidak tercapai, hal ini akibat tidak adanya
pemeliharan bangunan gedung secara baik. Dalam pelaksanaan pemeliharaan
suatu gedung perlu diperhatikan pelaksana pemeliharanya. Setiap jenis pekerjaan
2
sebaiknya melaksanakan pekerjaan tersebut, karena adakalanya suatu pekerjaan
tertentu dapat dikerjakan secara internal (in house) tetapi ada juga pekerjaan yang
sebaiknya dikerjakan oleh kontraktor luar (out sourcing).
1.2 Tujuan Penulisan
Penulisan Tugas Akhir ini bertujuan untuk mengevaluasi manajemen
pemeliharaaan gedung yaitu tentang pemeliharaan sistem listrik, sistem air bersih
dan sanitasi, sistem pendingin udara, lapangan basket, kursi penonton, sound
system serta interior dan eksterior, sehingga diperoleh suatu kesimpulan,
pekerjaan yang mana yang pemeliharaannya sebaiknya dikerjakan secara internal
(in house) dan pekerjaan yang mana yang pemeliharaannya sebaiknya dilakukan
oleh jasa pihak luar (out sourcing).
1.3 Pembatasan Masalah
Dalam Tugas Akhir ini masalah yang dibahas :
- Evaluasi terhadap manajemen pemeliharaan untuk menentukan
pekerjaan yang sebaiknya dikerjakan secara internal (in house) dan
pekerjaan yang sebaiknya dikerjakan melalui jasa pihak luar (out
sourcing).
- Evaluasi manajemen pemeliharaan meliputi sistem listrik, sistem air
bersih dan sanitasi, sistem pendingin udara, lapangan basket, kursi
penonton, sound system serta interior dan eksterior.
3
1.4 Sistematika Pembahasan
Tugas Akhir ini terdiri dari lima bab, yaitu sebagai berikut : BAB I PENDAHULUAN
Meliputi latar belakang, tujuan penulisan, pembatasan masalah, dan siste- matika pembahasan.
BAB II TINJAUAN PUSTAKA
Studi literatur mengenai manajemen pemeliharaan bangunan. BAB III STUDI KASUS
Studi kasus dilaksanakan di Gedung Olah Raga C- tra Arena BAB IV ANALISIS MASALAH
Studi analisis mengenai manajemen pemeliharaan di Gedung Olah raga C- tra Arena.
97
BAB 5
KESIMPULAN DAN SARAN
5.1 Kesimpulan
Dengan peninjauan beberapa faktor seperti tingkat kerusakan, kapasitas pekerjaan, ukuran pekerjaan, biaya, waktu pengerjaan, jumlah tenaga kerja,
keahlian tenaga kerja, kelengkapan material dan suku cadang, peralatan dan perlengkapan, resiko pekerjaan serta kualitas pekerjaan, maka dapat diambil
98
Untuk kasus pemilihan pelaksana pemeliharaan di Gedung Olah Raga
C-tra Arena :
1. Penggunaan jasa pihak luar (out sourcing) untuk pekerjaan lapangan basket
dan pengaspalan lahan parkir sudah tepat. Karena tenaga kerja divisi
pemeliharaan tidak memiliki keahlian khusus untuk mengerjakan
pekerjaan-pekerjaan tersebut, hal ini bisa beresiko buruk pada pekerjaan-pekerjaan tersebut.
Material dan suku cadang serta peralatan dan perlengkapan tidak dimiliki oleh
Gedung Olah Raga C-tra Arena, dan karena ukuran pekerjaan dan biayanya
relatif besar, dalam pelaksanaannya memerlukan ketelitian dan keahlian yang
tinggi untuk mencapai kwalitas yang baik.
2. Penggunaan personil sendiri atau dikerjakan secara internal (in house) untuk
pekerjaan sistem listrik, sistem air bersih dan sanitasi, kursi penonton, sound
system dan interior dan eksterior, sudah tepat. Karena para personil divisi
pemeliharaan mampu untuk melaksanakannya, sebab ukuran pekerjaan relatif
kecil, dan juga didukung oleh persediaan material dan suku cadang serta
peralatan dan perlengkapan yang dimiliki oleh Gedung Olah Raga C-tra
Arena.
3. Penggunaan personil sendiri atau dikerjakan secara internal (in house) untuk
pekerjaan sistem pendingin udara tidak tepat, karena untuk pekerjaan tersebut
diperlukan keahlian khusus, yang mana jika dikerjakan sendiri dengan
pengetahuan yang minim dapat beresiko buruk pada pendingin udara tersebut,
apalagi material dan sukucadang serta peralatan dan perlengkapan untuk
sistem pendingin udara tidak dimiliki oleh Gedung Olah Raga C-tra Arena,
99
4. Pemeliharaan yang baik dan teratur, yaitu dengan melaksanakan semua
prosedur pemeliharaan yang telah ditetapkan, selain akan menjamin kinerja
yang tinggi, juga akan memperpanjang umur aset bangunan.
5. Pekerjaan pemeliharaan harus mengutamakan pemeliharaan yang bersifat
preventif yang mencegah kerusakan dan memeriksa potensi-potensi kerusakan
yang akan terjadi sehingga kerusakan yang parah dapat dicegah.
5.2 Saran
Adapun beberapa saran yang diberikan adalah sebagai berikut :
1. Dalam penentuan jenis pemeliharaan yang mana yang akan diterapkan dalam
suatu pekerjaan, sebaiknya ditinjau berdasarkan pada beberapa faktor seperti
tingkat kerusakan, kapasitas pekerjaan, ukuran pekerjaan, biaya, waktu
pengerjaan, jumlah tenaga kerja, keahlian tenaga kerja, kelengkapan material
dan suku cadang, peralatan dan perlengkapan, resiko pekerjaan serta kualitas
pekerjaan. Sehingga tidak salah dalam menentukan pilihan pelaksana
pemeliharaan, agar pada akhirnya, akan didapat kualitas pekerjaan yang baik.
2. Sebaiknya dibuat formulir jadwal pemeliharaan, sehingga item-item pekerjaan
yang dilakukan dapat lebih terorganisir dengan baik.
3. Sebaiknya personil di Gedung Olah Raga C-tra Arena ditambah sehingga
100
DAFTAR PUSTAKA
1. Chanter, Barrie and Peter, Swallow. (1996), Building Maintenance Management, Blackwell Science, Oxford.
2. Corder, Antony dan Hadi, Kusnul. (1992), Teknik Manajemen Pemeliharaan, Erlangga, Jakarta.
3. Hamlin, Stephen. (1971), The Maintenance Work Order Procedure, PVT. Ltd, Bombay.
4. Lee, How Son and George C.S. Yuen. (1993), Building Maintenance Technology, Ngee Ann Polytechnic Building Department, Singapore.
5. Levitt, J. (1997), The Handbook of Maintenance Management, Industrial Press Inc, New York.
6. MC Guiness, J. William and Benyamin Stein. (1971), Mechanical and Electrical Equipment For Buildings, John Wiley and Sons Inc. New York.
7. Noerbambang, M Soufyan and Morimura Takeo. (1985), Perancangan dan Pemeliharaan Sistem Plambing, P.T Dainippon Gitakarya Printing, Jakarta.
8. Reksopoetranto, Soemardi. (1992), Manajemen Proyek Pembangunan, Universitas Indonesia, Jakarta.
9. Soeharto, Iman (2001), Manajemen Proyek: Dari Konseptual Sampai Operasional, Erlangga, Jakarta.
10. Undang-Undang Bangunan dan Gedung No. 28 Tahun 2002
