BAB II
DESKRIPSI INDUSTRI PROPERTI
2.1. Sejarah dan Perkembangan Industri Properti
Definisi property menurut SK Menteri Perumahan Rakyat no.05/KPTS/BKP4N/1995, Ps 1.a:4 property adalah tanah hak dan atau bangunan permanen yang menjadi objek pemilik dan pembangunan. Dengan kata lain, property adalah industri real estate ditambah dengan hukum-hukum seperti sewa dan kepemilikan.
Industri ini berkembang di tanah air sejak diawali dengan Persatuan Perusahaan Real Estate Indonesia (REI) didirikan pada hari Jum’at bersejarah 11 Februari 1972 di Jakarta, REI dinyatakan sebagai salah satu wadah yang menghimpun pengusaha-pengusaha yang bergerak dalam bidang real estate di Indonesia” dengan Surat Rekomendasi No. 02/KTR/M/72 tertanggal 29 Maret 1972 yang isinya selain menjelaskan kedudukan REI, juga menerangkan bahwa, “Organisasi ini dianggap cukup mewakili pengusaha-pengusaha real estate Indonesia di forum internasional, antara lain Asia Pacific Real Estate Federation (APREF)” (www.rei.or.id).
Menurut Kementerian Perindustrian (2014 : h. 1) pada tahun 2012, industri properti Tanah Air tumbuh mencapai 12,99 persen. Sementara pada 2013, naik 17-20 persen. Properti bersama sektor benchmark lainnya jangan sampai mengalami kemunduran. Terutama dalam kondisi
ekonomi saat ini yang mendorong tight money policy atau pengetatan likuiditas. "Keadaan ekonomi global sedang pasang surut. Tight money policy tak bisa dihindari dan mulai berlaku di Indonesia. Demi mengantisipasi masalah likuiditas, sebagai respons atas tapering di AS, oleh karena itu sektor properti sudah harus mengevaluasi dirinya sendiri.
Industri properti sebaiknya berusaha meminimalisasi high cost economy (pungutan liar). Mulai dari proses perancangan, perizinan, pembebasan lahan, produksi dan tahap akhir, pemenuhan sebagian tax insentif, perpanjangan tenor lahan untuk high rise property, dan penggunaan 100 persen material lokal. Terjadinya banyak tekanan di sektor properti dan pemerintah ikut memperlambat sektor ini, khususnya di pembiayaan. Sejak kebijakan Bank Indonesia (BI) tentang pengetatan pengajuan KPR dijalankan ditambah kondisi perekonomian yang turun dan adanya kenaikan BI Rate, penjualan properti melorot hingga 30 persen. Dampak kebijakan tersebut cukup terasa pada pembangunan rumah menengah ke atas. Di beberapa negara, model pembiayaan seperti ini bahkan dibebaskan dari pajak penghasilan.
Dana Investasi Real Estate (DIRE) diluncurkan pertama kali di Indonesia oleh perusahaan investasi PT Ciptadana Asset Management dalam produk DIRE Ciptadana pada November 2012 di Jakarta. Perusahaan tersebut mengatakan, menempatkan modal pada aset properti melalui DIRE menjanjikan keuntungan investasi secara langsung,
seperti potensi capital gain, potensi penghasilan sewa, dan rasa aman karena wujud asetnya terlihat.
Faktor eksternal yang menantang properti bukan saja berupa kenaikan harga BBM, suku bunga bank, atau sejenisnya. Bencana alam juga dapat mencegah progresivitas properti. Bisnis properti di Kabupaten Sleman, Yogyakarta, dapat menjadi contoh liatnya inclustri ini. Tahun 2010 Gunung Merapi meletus. Tayangan televisi dan pemberitaan surat kabar memperlihatkan betapa dahsyatnya letusan itu sehingga menyebabkan kerugian yang luar biasa besar. diri. Namun saat ini tanah Sleman yang kembali menghijau tampaknya masih menjadi magnet yang menarik setiap orang untuk bermimpi tinggal di sana. Rumah-rumah baru ditawarkan dengan harga yang beragam, mulai Rp 500 jutaan hingga di atas Rp 1 miliar. Hal itu membuktikan kelenturan bisnis properti cukup ampuh.
Properti juga menjadi barometer pertumbuhan sektor riil terlihat sejarah saat krisis moneter menghantam Indonesia tahun 1998, properti menjadi sektor yang terpuruk dan diikuti kejatuhan sektor-sektor lainnya. pada 2000, saat sektor properti bangkit, sektor lain turut berakselerasi. Itu amat wajar, sebab industri properti memiliki begitu banyak roda usaha, mulai dari pembuat batu bata, pengumpul pasir dan batu gunung, hingga pabrik semen dan besi baja dan kebutuhan akan papan sangat dibutuhkan masyarakat.
2.2. Kegiatan dan Perusahaan Properti
Bisnis properti adalah jenis usaha yang secara langsung atau tidak langsung berkaitan dengan kepentingan rakyat banyak. Masyarakat membutuhkan produk properti, khususnya rumah tinggal, guna memenuhi kebutuhan dasar mereka. Pemerintah berkepentingan memajukan bisnis ini karena dapat membantu menyediakan perumahan rakyat, membuka lapangan kerja, menggerakkan sektor riil, dan menambah pemasukan pajak. Bisnis properti juga memiliki efek berganda karena tidak hanya bermanfaat bagi pengembang, kontraktor, dan konsumen, tetapi juga dapat menggerakkan sektor lain, seperti industri bahan bangunan, industri alat berat, jasa konsultan, jasa perbankan, jasa asuransi, jasa tenaga kerja, dan lain-lain.
Masyarakat dapat turut berpartisipasi dalam bisnis properti dengan menjadi investor properti. Mereka dapat berinvestasi dengan membeli dan menjual produk properti baru dan bekas berbentuk rumah tapak (landed house) atau unit rumah susun (strata title). Mereka pun dapat menyewakan properti kepada orang lain, termasuk orang asing. Dengan cara demikian, investor properti akan mendapat keuntungan berupa uang sewa dan keuntungan dari hasil penjualan aset properti (capital gain).
Masyarakat juga dapat berinvestasi dengan membeli tanah kaveling siap bangun atau membeli tanah mentah dari rakyat untuk kemudian diubah menjadi tanah kavling. Selain membeli aset properti berbentuk fisik, masyarakat pun dapat membeli surat berharga yang
diterbitkan oleh perusahaan properti (developer dan kontraktor). Surat berharga tersebut dapat bcrupa saham, obligasi, commercial paper (CP), efek beragun aset properti (EBA Properti), atau dana investasi real estate (DIRE).
Investasi properti, sebagaimana investasi pada umumnya, pasti mengandung untung dan rugi. Dalam jangka panjang, investasi properti diyakini lebih menguntungkan dibandingkan dengan tabungan, deposito, saham, obligasi atau surat berharga lainnya serta lebih prospektif dibandingkan dengan emas atau perak. Kelemahannya, investasi properti sulit diuangkan (illiquid), namun hal itu dapat diatasi dengan membeli properti yang berlokasi di tempat strategis agar mudah dijual kembali. Kelemahan lain, investasi properti yang berlebihan dapat memicu krisis properti dan krisis ekonomi sehingga perlu diawasi pemerintah dan Bank Indonesia.
Perusahaan yang menjadi obyek penelitian adalah industri properti yang terdaftar di Bursa Efek Indonesia dengan di rinci sebagai berikut :
Tabel 2.1
Industri Properti yang Terdaftar Di Bursa Efek Indonesia
No Kode Nama Tanggal
Saham Emiten IPO
1. APLN Agung Podomoro Land Tbk 11-Nov-2010 2. ASRI Alam Sutera Reality Tbk 18-Dec-2007 3. BEST Bekasi Fajar Industrial Estate Tbk 10-Apr-2012
4. BIPP Bhuawanatala Indah Permai Tbk 23-Oct-1995 5. BKDP Bukit Darmo Property Tbk 15-Jun-2007
6. BKSL Sentul City Tbk 28-Jul-1997
7. BSDE Bumi Serpong Damai Tbk 6-Jun-2008 8. COWL Cowell Development Tbk 19-Dec-2007 9. CTRA Ciputra Development Tbk 28-Mar-1994 10. CTRP Ciputra Property Tbk 7-Nov-2007
11. CTRS Ciputra Surya Tbk 15-Jan-1999
12. DART Duta Anggada Realty Tbk 8-May-1990 13. DILD Intiland Development Tbk 4-Sep-1991
14. DUTI Duta Pertiwi Tbk 2-Nov-1994
15. ELTY Bakrieland Development Tbk 30-Oct-1995 16. EMDE Megapolitan Development Tbk 12-Jan-2011 17. FMII Fortune Mate Indonesia Tbk 30-Jun-2000 18. GAMA Gading Development Tbk 11-Jul-2012 19. GMTD Goa Makassar Tourism Development
Tbk
11-Dec-2000 20. GPRA Perdana Gapura Prima Tbk 10-Oct-2007 21. GWSA Greenwood Sejahtera Tbk 23-Des-2011 22. JRPT Jaya Real Property Tbk 29-Jun-1994 23. KIJA Kawasan Industri Jababeka Tbk 10-Jan-1995 24. KPIG Global Land and Development Tbk 30-Mar-2000 25. LCGP Laguna Cipta Griya Tbk 13-Jul-2007 26. LPCK Lippo Cikarang Tbk 24-Jul-1997 27. MDLN Modernland Realty Tbk 18-Jan-1993 28. MKPI Metropolitan Kentjana Tbk 10-Jul-2009 29. MTLA Metropolitan Land Tbk 20-Jun-2011
30. MTSM Metro Realty Tbk 8-Jan-1992
31. NIRO Nirvana Development Tbk 13-Sep-2012 32. OMRE Indonesia Prima Property Tbk 22-Aug-1994 33. PLIN Plaza Indonesia Realty Tbk 15-Jun-1992
34. PUDP Pudjiati Prestige Tbk 18-Nov-1994
35. PWON Pakuwon Jati Tbk 19-Oct-1989
36. RODA Pikko Land Development Tbk 22-Oct-2001 37. SCBD Dadanayasa Arthatama Tbk 19-Apr-2002 38. SMDM Suryamas Dutamakmur Tbk 12-Oct-1995 39. SMRA Summarecon Agung Tbk 7-May-1990 40. TARA Sitara Propertindo Tbk 11-Jul-2014 Sumber : Bursa Efek Indonesia
2.3. Tantangan Bisnis Properti
Bisnis Properti Indonesia menjadi salah satu investasi favorit saat ini. Tidak hanya investor dari domestik, tetapi investor asing juga sedang membidik beberapa daerah di Indonesia. Dibalik itu, ada beberapa tantangan juga secara makro yang harus dihadapi oleh para investor ini. Menurut Direktur Utama BEI, Ito Warsito (2014 : h. 1) menjelaskan bahwa ada tiga tantangan yang saat ini dihadapi dalam bisnis properti saat ini di Indonesia. Ketiga tantangan itu adalah sebagai berikut :
a. Tantangan pertama, yaitu kebijakan Moneter Bank Indonesia dalam memperketat suku bunga acuan dilakukan untuk mengantisipasi laju inflasi pada 2015, selain itu BI juga memperketat fasilitas KPR. Pertama, dengan melarang penggunaan Fasilitas KPR inden untuk rumah kedua. Yang kedua adalah meningkatkan jumlah Uang muka untuk KPR, yakni 30 persen untuk rumah pertama, 40 persen untuk rumah kedua dan uang muka minimal 50 persen untuk rumah ketiga.
b. Tantangan kedua adalah pelemahan kondisi perekonomian Indonesia sejak pertengahan 2013 yang lalu. Salah satu indikatornya adalah nilai tukar rupiah yang menembus Rp 12 ribu per US dolar, sehingga investor menahan diri untuk membeli rumah.
c. Tantangan ketiga adalah kondisi politik seperti pelaksanaan pemilu, Sebab investor lebih memilih menunggu sampai pemerintahan baru membawa kebijakan-kebijakan baru, sehingga bisa menentukan keputusan yang tepat dalam bisnis perusahaan property (www.tempo.com).