54
IV. GAMBARAN UMUM KANTOR PERTANAHAN KOTA MANADO
4.1. Kondisi Umum
4.1.1. Letak Geografis dan Luas Wilayah Kota Manado
Kota Manado yang terletak di ujung utara Pulau Sulawesi dan merupakan kota terbesar dibelahan Sulawesi Utara, dengan kedudukan khusus sebagai ibukota Provinsi Sulawesi Utara. Berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 22 Tahun 1988 tentang Perubahan Batas Wilayah Kota Manado yang semula luasnya hanya 2.369 Ha berubah dan bertambah menjadi 15.720 Ha. Kemudian disusul adanya kegiatan reklamasi di sepanjang pantai Manado, luas wilayah Kota Manado menjadi 15.788 Ha, dengan batas-batas administrasi sebagai berikut :
Sebelah Utara : Kecamatan Wori, Kabupaten Minahasa Utara. Sebelah Timur : Kec. Kalawat, Dimembe, Kab. Minahasa Utara. Sebelah Selatan : Kecamatan Pineleng, Kabupaten Minahasa. Sebelah Barat : Teluk Manado, Laut Sulawesi.
Selanjutnya berdasarkan Surat Keputusan Wali Kota Manado Tahun 2000 tentang Perubahan Wilayah Kecamatan dan Kelurahan di Kota Manado yang semula 5 kecamatan dan 68 kelurahan/desa menjadi 9 kecamatan dan 87 kelurahan yang dapat diperinci sebagai berikut :
55 f. Kecamatan Singkil, terdiri dari 9 Kelurahan. g. Kecamatan Tuminting, terdiri dari 10 Kelurahan. h. Kecamatan Wanea, terdiri dari 9 Kelurahan. i. Kecamatan Bunaken, terdiri dari 8 Kelurahan.
Posisi geografis Kota Manado terletak pada 124 40’55’’ sampai dengan 124 55’ 54’’ Bujur Timur dan 01 25’ 43’’ sampai dengan 01 38’ 56’’ Lintang
Utara. Posisi geografis yang demikian banyak dipengaruhi oleh iklim tropis yaitu angin Muson yang bertiup dari arah barat ke tenggara pada bulan Oktober sampai dengan bulan Maret dan angin Pasat yang bertiup dari arah tenggara ke barat pada bulan April sampai dengan bulan September. Pada waktu angin Muson bertiup maka di daerah ini adalah musim penghujan sebaliknya pada saat angin Pasat berhembus maka di daerah Manado berlangsung musim kemarau. Curah hujan berkisar antara 2000-3000 mm/tahun dengan kelembaban rata-rata 80%, sedangkan suhu maksimum 310 Celcius dan suhu minimum 22,50 Celcius.
4.1.2. Kondisi Topografis
56
umumnya adalah pada kawasan dengan kemiringan antara 0 – 15% yaitu pemukiman, jasa, usaha perdagangan dan industri.
Pada wilayah Kota Manado juga terdapat pulau Manado Tua yang merupakan gunung berapi muda dengan ketinggian lebih dari 750 meter diatas permukaan laut, pulau Bunaken dan pulau Siladen yang merupakan pulau-pulau yang morfologinya bergelombang dengan puncak tertinggi 200 meter dari permukaan laut. Selanjutnya Kota Manado dilalui juga oleh beberapa sungai, antara lain sungai Paniki, sungai Tondano, sungai Sawangan, sungai Sario dan sungai Malalayang. Sungai-sungai tersebut telah membentuk dataran alluvial disepanjang sungai terutama pada bagian datar pesisir pantai Manado, kemudian melalui sungai-sungai tersebut membawa lumpur dan pasir hasil erosi yang ditumpahkan ke teluk Manado.
4.1.3. Potensi Wilayah
a. Sumber Daya Alam
Sebagaimana telah diuraikan diatas luas Kota Manado adalah 15.788 Ha dengan didominasi oleh tanaman perkebunan, akan tetapi pada kenyataan sekarang arah perkembangan wilayah Kota Manado terutama pada bagian pinggiran kota sudah berubah pemanfaatannya mengarah pada pemukiman, perindustrian dan keperluan non pertanian lainnya. Hal tersebut dapat mengakibatkan berkurangnya luas tanah pertanian/perkebunan yang tentunya akan berpengaruh kepada usaha-usaha ataupun kegiatan budidaya seperti usaha pengembangan/perluasan usahatani tanaman perkebunan maupun pertanian.
57
masih didominasi oleh perkebunan sehingga potensi-potensi sumberdaya alam lainnya seperti potensi wilayah perairan harus mulai dikembangkan. Potensi wilayah perairan kota Manado dapat dibagi 2 yaitu :
1. Aliran sungai yang mengalir dipinggiran kota Manado maupun ditengah kota Manado.
2. Sumber daya laut yang tercakup pada Zone Ekonomi Ekslusif (ZEE) 200 mil laut diukur dari pulau terluar dengan potensi perikanan atau hasil lainnya.
Pada wilayah perairan ini secara khusus terdapat pulau yang merupakan spesifikasi daerah yaitu Taman Laut Bunaken, Pulau Gangga dan pinggiran pantai lainnya yang merupakan potensi yang menjadi sumber pendapatan daerah melalui pariwisata. Untuk potensi sumber daya laut terdapat juga hasil perikanan yang tentunya kalau dikelola secara terpadu akan memberikan pemasukan melalui sektor perikanan. Demikian juga pada daerah aliran sungai yang terbentang ditengah kota Manado juga dapat menghasilkan pendapatan masyarakat melalui pemeliharaan ikan pada keramba-keramba.
Pada wilayah perairan pantai Manado sekarang sedang giat-giatnya dilakukan reklamasi pantai oleh investor lokal maupun nasional. Kegiatan ini berdampak pada pengembangan usaha perdagangan maupun jasa karena hampir seluruh pembangunan yang dilakukan diatas tanah yang telah direklamasi oleh investor adalah untuk pembangunan Rumah Toko (RUKO).
b. Sumber Daya Manusia
58
potensi pembangunan yang besar. Terkait dengan potensi ketersediaan tanah untuk keperluan penduduk, maka perlu diperhatikan persebaran (agihan) penduduk per wilayah, agar dapat diketahui tiap potensi yang ada. Kepadatan Geografis Kota Manado 2,8 jiwa / km². Sedang Kepadatan Agraris kota Manado adalah 38,14 jiwa/Ha seperti dalam tabel 2.
Tabel 2. Kepadatan Geografis dan Kepadatan Agraris Kota Manado Sampai Keadaan
Tahun 2007.
4.2. Kondisi Pertanahan di Kota Manado
59
Di Kota Manado, kebijakan pengaturan dan pengelolaan pertanahan tersebut selanjutnya dikembangkan secara operasional dalam suatu manajemen pelayanan pertanahan yang diarahkan guna memberikan akses bagi masyarakat Kota Manado terhadap tanah, mendorong penguatan hak-hak rakyat atas tanah serta menunjang kebijakan pembangunan daerah secara maksimal. Dalam kedudukannya sebagai ibukota Propinsi Sulawesi Utara yang secara geografis terletak dalam lintas kepentingan regional, nasional bahkan internasional, menempatkan Kota Manado dalam posisi dan peran yang strategis, baik bagi kepentingan berdimensi perdagangan dan ekonomi makro, sosial dan budaya, hubungan internasional, bahkan politik dan keamanan. Dalam posisi dan perannya yang strategis, Kota Manado memiliki nilai daya tarik bagi kepentingan investasi dan pasar regional, nasional dan internasional, karena mampu memberikan peluang bagi perkembangan revolusi trade, tourism, dan telecomunication atau investment, industrialization, information dan individual preference yang memungkinkan berkembangnya sentra-sentra pertumbuhan ekonomi baru. Bertumbuhnya pusat-pusat kegiatan ekonomi baru ini pula yang dapat mendorong meningkat pesatnya aktivitas multidimensional di atas tanah.
Menyadari posisi dan peran Kota Manado yang strategis, Pemerintah Daerah kemudian mengembangkan visi ”Menjadikan Manado Kota
Pariwisata Dunia 2010”. Untuk mewujudkan visi pembangunan tersebut,
60
perbelanjaan, pembangunan pusat kegiatan seni dan budaya, pembangunan jalan lingkar kota (ringroad), pengembangan bandara internasional Sam Ratulangi beserta prasarana penunjangnya, dermaga dan infrastruktur pariwisata.
61
Sebagai instrumen pemerintah yang menyelenggarakan tugas dan fungsi di bidang pertanahan, Kantor Pertanahan Kota Manado sangat berkompeten dan berkewajiban secara maksimal untuk mengembangkan lebih lanjut kebijakan operasional pertanahan di Kota Manado dalam kerangka kebijakan pertanahan nasional. Kebijakan operasional di bidang pertanahan yang dikembangkan diarahkan guna menyelenggarakan penataan dan pengaturan penguasaan, pemilikan, penggunaan dan pemanfaatan tanah secara optimal dan obyektif, serta menyelenggarakan pelayanan pertanahan secara cepat, mudah dan pasti dari segi waktu, prosedur dan biaya dalam rangka menjamin kepastian hukum hak atas tanah.
62
pengambilan kebijakan dibidang pertanahan khususnya dan pembangunan daerah pada umumnya guna mengakomodir berbagai kepentingan atas tanah.
Tabel 3. Kondisi Pertanahan di Kota Manado.
NO U R A I A N JUMLAH
1. Luas Wilayah 15.788 Ha
2. Luas Daerah Budidaya 14.875,75 Ha
3. Luas Daerah Non Budidaya 912,25 Ha
4. Luas Kawasan Hutan 676 Ha
5. Luas Kawasan Hutan Konversi --
6. Perkiraan Jumlah Bidang Tanah ± 200.000 Persil
7. Jumlah Bidang Tanah yang sudah Bersertifikat/Terdaftar 71.280 Persil / 35,64 % / 6.464,063 Ha 8. Jumlah Bidang Tanah yang belum Bersertifikat/Terdaftar ± 128.720 Persil /
64,36 % / 8.411,687 Ha Sumber : Kantor Pertanahan Kota Manado (2007)
4.3. Profil Kantor Pertanahan Kota Manado
4.3.1. Kedudukan, Tugas Pokok Dan Fungsi
Berdasarkan Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 4 Tahun 2006 tentang Organisasi dan Tata Kerja Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional dan Kantor Pertanahan, Kedudukan, Tugas Pokok dan Fungsi Kantor Pertanahan Kota Manado adalah sebagai berikut:
1. Kantor Pertanahan Kota Manado adalah instansi vertikal Badan Pertanahan Nasional di Kota Manado yang berada di bawah dan bertanggung jawab kepada Kepala Badan Pertanahan Nasional melalui Kepala Kantor Wilayah BPN Propinsi Sulawesi Utara.
63
Dalam menyelenggarakan tugas tersebut, Kantor Pertanahan Kota Manado mempunyai fungsi:
a. Penyusunan rencana, program dan penganggaran dalam rangka pelaksanaan tugas pertanahan;
b. Pelayanan, perizinan dan rekomendasi di bidang pertanahan;
c. Pelaksanaan survei, pengukuran dan pemetaan dasar dan bidang, pembukuan tanah, pemetaan tematik dan survei potensi tanah;
d. Pelaksanaan penatagunaan tanah, landreform, konsolidasi tanah dan penataan pertanahan wilayah pesisir, pulau-pulau kecil, perbatasan dan wilayah tertentu;
e. Pengusulan dan pelaksanaan penetapan hak tanah, pendaftaran hak tanah, pendaftaran hak tanah, pemeliharaan data pertanahan dan administasi tanah asset pemerintah;
f. Pelaksanaan pengendalian pertanahan, pengelolaan tanah negara, tanah terlantar dan tanah kristis, peningkatan partisipasi dan pemberdayaan masyarakat;
g. Penanganan konflik, sengketa dan perkara pertanahan; h. Pengkoordinasian pemangku kepentingan pengguna tanah;
i. Pengelolaan Sistem Informasi Manajemen Pertanahan Nasional (SIMTANAS);
j. Pemberian penerangan dan informasi pertanahan kepada masyarakat, pemerintah dan swasta;
k. Pengkoordinasian penelitian dan pengembangan;
64
m. Pelaksanaan urusan tata usaha, kepegawaian, keuangan, sarana dan prasarana, perundang-undangan serta pelayanan pertanahan;
4.3. 2. Struktur Organisasi
a. Kepala Kantor Pertanahan Kota Manado b. Sub Bagian Tata Usaha;
1. Urusan Perencanaan dan Keuangan 2. Urusan Umum dan Kepegawaian c. Seksi Survei, Pengukuran dan Pemetaan;
1. Sub Seksi Pengukuran dan Pemetaan 2. Sub Seksi Tematik dan Potensi Tanah d. Seksi Hak Tanah dan Pendaftaran Tanah;
1. Sub Seksi Penetapan Hak Tanah
2. Sub Seksi Pengaturan Tanah Pemerintah 3. Sub Seksi Pendaftaran Hak
4. Sub Seksi Peralihan, Pembebanan Hak dan PPAT e. Seksi Pengaturan dan Penataan Pertanahan;
1. Sub Seksi Penatagunaan Tanah dan Kawasan Tertentu 2. Sub Seksi Landreform dan Konsolidasi Tanah
f. Seksi Pengendalian dan Pemberdayaan; 1. Sub Seksi Pengendalian Pertanahan 2. Sub Seksi Pemberdayaan Masyarakat g. Seksi Sengketa, Konflik dan Perkara;
65 4.3.3. Sumberdaya Manusia
Sumber daya manusia merupakan salah satu unsur kunci dalam pelaksanaan tugas-tugas pertanahan. Meskipun sebagian besar pegawai golongan III dan berpendidikan minimal SLTA, namun dibandingkan dengan volume beban kerja yang ada, keberadaan sumber daya manusia secara kuantitatif masih relatif kurang memadai. Kelangsungan kegiatan pelayanan pertanahan juga tidak didukung sepenuhnya oleh sumber daya manusia yang memenuhi standar kualitas yang diperlukan, seperti tenaga pemetaan, komputer dan lain-lain. Keadaan sumber daya manusia pada Kantor Pertanahan Kota Manado tersaji dalam Tabel 4 dan Tabel 5
Tabel 4. Jumlah Pegawai Menurut Golongan dan Tingkat Pendidikan
NO KOMPONEN GOLONGAN PENDIDIKAN JML
I II III IV SD SLTP SLTA S0 S1 S2 S3
Sumber : Kantor Pertanahan Kota Manado (2007) (Data diolah)
Gambar 8. Persentase Pegawai Menurut Golongan dan Tingkat Pendidikan
66
Tabel 5. Jumlah Pegawai Menurut Umur/ Usia
NO KATEGORI USIA GOLONGAN JUMLAH
I II III IV
1. < 30 tahun - 1 - - 1
2. 30 – 40 tahun - 3 3 - 6
3. 40 – 50 tahun 3 11 26 - 40
4. > 50 tahun - - 14 1 15
J u m l a h 3 15 43 1 62
Sumber : Kantor Pertanahan Kota Manado (2007) (Data diolah)
Gambar 9. Persentase Pegawai Menurut Umur/Usia
Sepanjang tahun 2007, tingkat kehadiran pegawai di kantor rata-rata 89,43 %. Dengan demikian, berarti bahwa rata-rata setiap hari pegawai yang tidak hadir mencapai 10,57 % dari jumlah keseluruhan pegawai, karena sakit, ijin, cuti, bahkan tidak hadir tanpa pemberitahuan yang sah (alpha). Meskipun setiap hari kerja kehadiran pegawai masih tinggi, namun pembinaan intensif tetap harus perlu diberikan kepada pegawai yang tidak masuk kantor tanpa alasan/ pemberitahuan yang sah, termasuk kepada pegawai yang datang terlambat ke kantor sebanyak 11,09 %. Secara rinci tingkat kehadiran pegawai dalam tahun 2007 tergambar dalam Tabel 6.
2% 10%
64% 24%
Presentase Pegawai Menurut Umur/Usia
< 30 tahun
30 – 40 tahun
40 – 50 tahun
67
Tabel 6. Persentase Tingkat Kehadiran Pegawai dalam Tahun 2007
NO BULAN TINGKAT KEHADIRAN (%) A=Alpa; I=Izin; S=Sakit; TL=Tugas Luar; TB=Tugas Belajar; T=Terlambat; PC=Pulang Cepat; C=Cuti; H=Hadir
Sumber : Kantor Pertanahan Kota Manado (2007) (Data diolah)
4.3.4. Sarana dan Prasarana
Bangunan gedung Kantor Pertanahan Kota Manado yang terletak di Jalan Pomorouw No. 109 Kelurahan Tingkulu Manado memiliki luas: 1.095 M2 dan menempati areal bidang tanah bersertipikat Hak Pakai atas nama Badan Pertanahan Nasional cq. Kantor Pertanahan Kota Manado dengan luas : 2.887 M2 .
68
Tabel 7. Infrastruktur Kantor Pertanahan Kota Manado keadaan sampai Tahun 2007.
NO JENIS/ SUBBAG-SEKSI JUMLAH RUANGAN
3. Ruangan per Subbag/ Seksi
A Subbag Tata Usaha 6 117,40
Sumber : Kantor Pertanahan Kota Manado (2007)
4.4. Lingkungan Strategis
Sebagai lembaga pemerintah non departemen yang mempunyai tugas menyelenggarakan tugas-tugas pemerintahan di bidang pertanahan secara regional, dan sektoral dalam kurun waktu pelaksanaan RENSTRA ini, Kantor Pertanahan Kota Manado dihadapkan pada berbagai kondisi lingkungan strategis (eksternal maupun internal) yang dinamis. Sebagian dari kondisi dimaksud telah mewujud dan terdeteksi, namun pada saat ini sebagian lainnya mungkin saja akan muncul di kemudian hari.
4.4.1. Lingkungan Internal
a. Kekuatan (Strengths)
69
o Mandat untuk melaksanakan seluruh tugas pemerintah di bidang pertanahan secara regional dan sektoral.
o Organisasi baru yang adaptif dan tetap sebagai instansi vertikal.
o Wilayah kerja meliputi seluruh wilayah administrasi pemerintahan di Kota Manado.
o Kebijakan Pemerintah untuk melaksanakan Pembaruan Agraria Nasional (PAN).
o Merupakan instansi pemerintah yang menyelenggarakan tugas pemerintah serta menjadi rujukan urusan/ informasi bidang pertanahan di Indonesia.
o Kemampuan teknis dan manajemen aparatur secara spesifik untuk melaksanakan tugas dan fungsi sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
b. Kelemahan (Weakness)
o Mutu pelayanan pertanahan masih sering dikeluhkan.
o Sejumlah peraturan perundang-undangan pertanahan memerlukan revitalisasi, perbaikan/revisi, dan pengaturan dalam bentuk peraturan perundang-undangan yang lebih rinci (operasional).
o Program akselerasi pelaksanaan tugas dan fungsi monoton dan sedikit jumlah maupun jenisnya.
o Masalah pertanahan masih banyak dan terus bertambah.
70
o Jumlah sumberdaya aparatur masih sangat kurang dibandingkan dengan kebutuhan pelaksanaan tugas dan fungsi.
o Sarana, prasarana dan infrastruktur belum memenuhi kebutuhan pelaksanaan tugas dan fungsi.
o Dokumen pertanahan sebagai tulang punggung administrasi pertanahan masih dalam bentuk kertas (paper base) dan belum terkelola dengan baik.
o Penyediaan keuangan belum sesuai kebutuhan pelaksanaan tugas dan fungsi.
o Masih rendah tingkat realisasi keuangan (penyerapan anggaran) pada setiap unit pelaksana kegiatan.
4.4.2. Lingkungan Eksternal
a. Peluang (Opportunities)
o Dukungan dari Pemerintah Kota Manado, Legislatif dan masyarakat untuk peningkatan mutu pelaksanaan tugas dan fungsi serta percepatan berbagai program dan kegiatan.
o Dukungan berbagai peraturan perundang-undangan dalam rangka pengembangan program pertanahan dan keagrariaan seperti PAN.
o Penerimaan BPHTB dari bidang Pertanahan yang cukup besar, akan tetapi belum diperoleh kompensasi dana guna mendukung penyelenggaraan kegiatan pertanahan.
o Pemerintah Daerah semakin memahami makna penting pelaksanaan tugas dan fungsi pertanahan secara nasional.
71
o Semakin meningkatnya kegiatan investasi dan kegiatan pembangunan yang memerlukan tanah di Kota Manado.
b. Ancaman (Threats)
o Ketimpangan penguasaan, pemilikan, penggunaan dan pemanfaatan tanah (P4T) masih terjadi dan marak dipersoalkan oleh berbagai kalangan.
o Kecenderungan alih fungsi tanah pertanian menjadi non pertanian terus berlangsung.
o Keluhan masyarakat tentang mutu pelayanan pertanahan masih tinggi. o Jumlah bidang tanah yang belum terdata dan terdaftar masih melebihi
jumlah bidang tanah yang terdata dan terdaftar.
o Masalah (konflik, perkara dan sengketa) pertanahan masih banyak dan terus bertambah.
o Kebijakan “Zero growth” pemerintah di bidang kepegawaian o Kecenderungan peningkatan alokasi anggaran pada sumber PNBP. o Beban pemungutan pajak terkait kegiatan pertanahan yang dikaitkan
