INSTITUT TANAH DAN UKUR NEGARA
Kementerian Sumber Asli Dan Alam Sekitar
Behrang, 35950 Tanjong Malim, Perak Darul Ridzuan www.instun.gov.my
SEMINAR :
SEMINAR PENTADBIRAN DAN PERUNDANGAN TANAH UNTUK
PEGAWAI DAERAH / PENTADBIR TANAH SEMENANJUNG MALAYSIA
15 – 16 DISEMBER 2003
TAJUK :
KANUN TANAH NEGARA 1965 DAN
PELBAGAI UNDANG-UNDANG BERKAITAN TANAH:
SATU TINJAUAN
OLEH :
Haji Salleh Buang
KANUN TANAH NEGARA 1965 DAN
PELBAGAI UNDANG-UNDANG BERKAITAN TANAH:
SATU TINJAUAN
Haji Salleh Buang
SAGE Business Services Sdn Bhd
Kertas Kerja ini dibentangkan dalam Seminar Pentadbiran Dan Perundangan Tanah
Untuk Pegawai Daerah / Pentadbir Tanah Semenanjung Malaysia 15 – 16 Disember 2003
Century Mahkota Hotel Melaka
1.0 Jangan lupa asal usul kita: KTN bukan undang-undang eksklusif
1.1 Mengikut kronologi (peredaran masa), terdapat 4 sumber undang-undang tanah negara
iaitu –
(a) undang-undang adat
(b) undang-undang Islam
(c) undang-undang Inggeris
(d) Kanun Tanah Negara (teras utama sistem Torrens) dan beberapa undang-undang
bertulis yang lain.
1.1 Sebagai contoh undang-undang adat, lihat kes-kes melibatkan rumah Melayu lama (Kiah
lwn. Som [1953] 19 MLJ 82), tuntutan harta sepencarian apabila suami-isteri bercerai
(Roberts lwn. Ummi Kalthom [1966] 1 MLJ 163), jual-beli tanah berasaskan jual janji (Tara Rajaratnam lwn. Datuk Jaginder Singh [1983] 2 MLJ 127).
1.2 Sebagai contoh undang-undang Islam, lihat kes-kes melibatkan wakaf khas (Re Dato’
Bentara Luar, Decd. [1982] 2 MLJ 264), hibah antara datuk dengan cucu (Kiah lwn. Som di atas), bapa dengan anak-anak (Tengku Jaafar lwn. State of Pahang [1987] 2
MLJ 74), suami dengan isteri (Roberts lwn. Ummi Kalthom di atas). Selain itu, kes-kes melibatkan harta pusaka, sama ada berwasiat atau tanpa wasiat, kini diletakkan di bawah bidangkuasa Mahkamah Syariah. Kes-kes harta sepencarian kini tidak lagi dilihat sebagai undang-undang adat, kerana ia sudah menjadi sebahagian dari undang-undang keluarga Islam yang ditadbir di Mahkamah Syariah negeri: Tengku Anum Zaharah lwn. Dato’
Dr. Hussein [1983] JH Jld III 135. Perlu diingat bahawa undang-undang Islam tidak
1.3 Sebagai contoh undang-undang Inggeris, lihat kes-kes melibatkan lekapan pada tanah (Goh Chong Hin lwn. Consolidated Malay Rubber [1924] 5 FMSLR 86), penyewaan dan pajakan tanah (Margaret Chua lwn. Ho Swee Kiew [1961] 1 MLJ 173), penyewaan berganding ekuiti (Mok Deng Chee lwn. Yap See Hoi [1981] 2 MLJ 321), lien berasaskan ekuiti (Mercantile Bank lwn. Official Assignee [1969] 2 MLJ 196, dan sebagainya. Undang-undang Inggeris (khususnya ekuiti) sudah menjadi seakan bayang-bayang kepada sistem Torrens. Apakah ini kerana mahkamah tempatan terus asyik dan terpesona menggunakannya? Antara punca keadaan begini terus wujud ialah s. 3 Akta Undang-Undang Sivil 1956, satu-satunya undang-undang warisan zaman pra-Merdeka.
1.4 Kanun Tanah Negara mula digubal sebelum merdeka, di tahun 50an. Ia diasaskan kepada
undang-undang terdahulu yang sedia ada (Land Code 1926), dikemaskini dan ditambah beberapa bahagian baru. Mula dikuatkuasakan pada 1 Januari 1966, KTN sudah menjangkau usia KTN hampir 40 tahun. Walaupun telah melalui pindaan sebanyak 28 kali, pada asasnya bentuk dan isinya masih kekal seperti asal (kecuali bahagian mengenai hakmilik strata telah dimansuhkan, setelah Parlimen menggubal Akta khas mengenainya).
2.0 Undang-undang sukar difahami
2.1 Kecuali pentadbir tanah yang telah lama berkhidmat, ahli profesyen guaman yang
membuat pengkhususan dalam bidang ini serta tenaga pengajar di pusat pengajian tinggi yang telah membuat kaji selidik dalam undang-undang ini, pada amnya warga tempatan mendapati undang-undang tanah negara sukar difahami.
2.2 KTN bukan satu Akta biasa. Hakikatnya ia merupakan satu kodifikasi undang-undang
yang merangkumi pelbagai aspek penting mengenai tanah. Mengambil kira skopnya yang amat luas serta isinya yang pelbagai, mulai seksyen 1 (Tajuk ringkas) hingga s. 447 (tentang kaedah dan prosedur mahkamah), serta 14 Jadual dan puluhan Borang berkenaan, tidak mustahil ada yang berpendapat alangkah baik sekiranya KTN ini dapat dirombak semula agar aspek-aspek tertentu diceraikan dan setiap satu dijadikan Akta khusus, siap dengan kaedah-kaedah dan garispanduannya sendiri, digubal semula dalam gaya bahasa yang mudah difahami oleh semua pihak, khususnya pentadbir tanah dan rakyat biasa. Untuk berkesan, suatu undang-undang itu sewajarnya wujud dalam keadaan yang mudah difahami, bukan dalam bahasa dan stail yang berbelit-belit, di mana akhirnya hanya segelintir anggota masyarakat yang faham apa maksudnya.
2.3 Kesukaran memahami maksud peruntukan KTN yang ada sekarang ini bertambah lagi
apabila dalam beberapa hal perkara, mahkakah tempatan telah pergi jauh dari teks undang-undang yang sedia ada dengan membuat pentafsiran secara liberal dan meluas kerana terus terpengaruh dengan undang-undang Inggeris, khususnya prinsip ekuiti.
2.4 Misalnya, dalam jualbeli tanah antara A dengan B, yang disudahi dengan pindahmilik dari A kepada B, mengikut KTN status B sebagai pemilik tanah itu wujud hanya setelah Borang 14A ditandatangani, diserahkan kepada Pejabat Tanah atau Pejabat Pendaftar berkenaan dan kemudian sempurna didaftarkan. Namun begitu, mahkamah telah mencipta (apabila hal keadaan tertentu terbukti wujud) satu status baru di mana B diiktiraf sebagai “pemilik benefisial” (walaupun ia belum lagi menjadi “pemilik berdaftar” yang baru), manakala A hanya dianggap sebagai “bare trustee” (pemagang amanah kosong), tidak lagi bertaraf sebagai “legal and registered owner”: lihat Borneo
Housing Mortgage Finance lwn. Time Engineering Bhd [1996] 2 AMR 1537. Dan
begitulah juga dengan hal-hal lain berhubung urusniaga penyewaan dan pajakan, gadaian, lien dan ismen, di mana perlindungan dan pengiktirafan undang-undang terus diberi walaupun kehendak KTN (borang dan pendaftaran) belum sempat (atau tidak segera) dipatuhi.
2.5 Pendek-kata, sementara pada teorinya KTN dikatakan berpaksi kepada sistem Torrens,
yang mana kehendaknya tersimpul dalam kata-kata hikmat “Di bawah sistem Torrens, daftar adalah segala -galanya” (Under the Torrens system, the register is everything), hakikatnya kata-kata hikmat itu tidak terpakai secara mutlak. Kita perlu juga ambil kira pendirian mahkamah berhubung kesan ekuiti dalam hal ini.
3.0 Hakmilik yang tidak boleh disangkal: kesan kes Boonsom Boonyamit
3.1 Di bawah sistem Torrens, apabila dua perkara penting telah dapat kita patuhi (borang
tertentu digunakan, diikuti dengan pendaftaran), hasilnya adalah hakmilik yang tidak boleh disangkal (bagi urusniaga pindahmilik) atau kepentingan yang tidak boleh disangkal (bagi urusniaga yang lain, seperti gadaian, pajakan, lien dan ismen). Prinsip hakmilik yang tidak boleh disangkal ini (indefeasibility of title) terkandung dalam seksyen 340(1).
3.2 Malangnya, itu hanya sebahagian dari gambaran yang sebenar. Di bawah s. 340(2) pula,
andainya terdapat hal keadaan tertentu seperti penipuan, pemalsuan, salah nyata dan sebagainya, hakmilik atau kepentingan berkenaan masih lagi boleh disangkal dan dipersoal di mahkamah. Andainya mahkamah puas hati wujud hal keadaan yang dikatakan itu (misalnya terbukti ada penipuan dan pemalsuan), mahkamah akan isytiharkan urusniaga berkenaan tidak sah dan batal, manakala harta yang dipindahmilik atau digadai itu hendaklah diserahkan kembali kepada pemilik asalnya: lihat kes Chiew
Lip Seng lwn. Perwira Habib Bank Malaysia Sdn Bhd [1999] 1 AMR 789.
3.3 Dalam kes terkini yang diputuskan oleh Mahkamah Persekutuan, Adorna Properties Sdn
Bhd lwn. Boonsom Boonyamit [2001] 1 AMR 665, tanah milik A telah dijual dan
dipindahmilik oleh B (menerusi penipuan dan pemalsuan) kepada C, yang membelinya dari B selaku BFP (bona fide purchaser for value without notice). Mahkamah Persekutuan putuskan bahawa disebabkan negara ini mengamalkan “immediate indefeasibility”, hakmilik C pada tanah itu tidak boleh disangkal, disebabkan statusnya sebagai BFP di bawah s. 340(3) KTN. Persoalan yang timbul dari kes ini ialah tidakkah
keputusan Mahkamah Persekutuan ini menganiayai A, pemilik sebenar, yang hilang hartanya walaupun ia tidak bersalah?
4.0 Nasib pemegang TOL: apakah KTN mesra rakyat?
4.1 Di bawah KTN, pelupusan tanah kerajaan terbahagi kepada dua kategori – satu,
pelupusan dengan cara pemberianmilik, dan dua, pelupusan selain cara pemberianmilik. Pelupusan dalam bentuk TOL (temporary occupation licence) termasuk dalam kategori kedua. Implikasinya, tanah TOL tetap tanah kerajaan. Walau lama mana sekalipun seorang itu telah menikmati TOLnya, tidak ada ja minan tanah itu akan menjadi miliknya pada satu hari nanti. Dalam kes Teh Bee lwn. K. Maruthamuthu [1977] 2 MLJ 7, plaintif telah menikmati TOLnya selama 21 tahun apabila Pihak Berkuasa Negeri (Negeri Sembilan) berkenaan melupuskannya menerusi pemberianmilik kepada defendan.
4.2 Dalam kes Bohari Taib & Ors lwn. PTG Selangor [1991] 1 MLJ 343, pemegang TOL
dijanjikan oleh wakil kerajaan negeri berkenaan bahawa andainya mereka berjaya mengusahakan tanah TOL itu selama 5 tahun dan masih kekal di situ di akhir tempoh itu, TOL mereka akan digantikan dengan hakmilik tanah bertempoh tidak melebihi 99 tahun. Walaupun syarat-syarat berkenaan telah dipatuhi mereka, di hujung tempoh TOL itu kerajaan negeri tidak menepati janjinya (disebabkan ada perubahan struktur politik di seluruh negara). Di bawah KTN, apabila TOL sudah luput (tidak dilanjutkan tempohnya) pemegangnya menjadi penceroboh. Dan pencerboh boleh diusir keluar pada bila -bila masa.
4.3 Dalam kes Chong Wooi Leong & 29 Ors. Lebby Sdn Bhd [1998] 3 AMR 2053, sebuah
kawasan paya dan tempat pelupusan sampah diduduki sekumpulan rakyat pelbagai bangsa untuk satu tempoh yang panjang. Dari tanah yang tiada siapa mahu, ia menjadi satu kawasan kampung yang serba serbi lengkap, siap dengan jalan, kemudahan letrik, air, surau dan kemudahan sosial yang lain. Pelbagai janji diberi oleh pelbagai pihak, termasuk ahli politik, pemimpin masyarakat dan ketua jabatan kerajaan. Pada satu masa, ada kebakaran berlaku. Penduduk kampung dimaklumkan bahawa mereka boleh membina semula rumah mereka yang musnah. Mereka juga dinasihati supaya membuat permohonan kepada Pihak Berkuasa Negeri, dan dijanjikan permohonan mereka itu akan diproses segera dan beri layanan sewajarnya. Permohonan dibuat tetapi tidak berhasil. Akhirnya, kawasan kampung itu diberimilik kepada sebuah syarikat pemaju dan penduduk asal diusir keluar.
4.4 Dalam kes Sentul Murni Sdn Bhd lwn. Ahmad Amirudin & 3 Ors [2001] 4 AMR 4092
CA, cerita yang lebih kurang sama berlaku kepada penduduk Kampung Chubadak, yang telah diduduki sejak awal tahun 60an. Ikrar dan janji telah diberi oleh kerajaan negeri (menerusi Menteri Besarnya, selaras dengan keputusan Exco Negeri yang dibuat pada Ogos 1962) bahawa penduduk kampung itu akan diberi hakmilik tanah. Kawasan ini kemudian menjadi sebahagian dari Wilayah Persekutuan. Akhirnya, kawasan kampung ini diberimilik kepada syarikat pemaju.
4.5 Dari sudut undang-undang setakat yang terzahir dalam KTN, dalam kesemua 4 kes di atas tadi, tindakan PBN berkenaan melupuskan tanah kerajaan menerusi pemberianmilik kepada pihak-pihak berkenaan memang tidak salah, kerana ia mematuhi kehendak undang-undang. Tetapi bila kita lihat fakta kes ini dari sudut pihak yang lain, soalnya – (a) dalam kes Teh Bee, tidakkah tempoh 21 tahun sebagai pemegang TOL menimbulkan
satu ekspektasi atau harapan yang munasabah bahawa tanah itu akan akhirnya menjadi miliknya yang sah?
(b) dalam kes Bohari, disebabkan penduduk kampung telah patuh kepada syarat-syarat yang dikenakan kepada mereka, tidakkah mereka secara moralnya berhak mendapatkan hakmilik tanah ?
(c) dalam kes Chong, apakah nilai janji yang diberi oleh pemimpin masyarakat dan ketua jabatan berkenaan (dan dalam kes Sentul Murni, janji diberi oleh Menteri Besar sendiri) jika akhirnya janji-janji itu tidak ditepati ?
5.0 Setinggan masih terpinggir: kekuatan Sidek belum terhakis
5.1 Banyak negeri di semenanjung telah membuat perancangan untuk mencapai status sifar
setinggan pada tahun 2005. Apakah setinggan langsung tidak ada hak di sisi KTN?
5.2 Di bawah KTN, menduduki tanah berimilik (tanah milik orang lain) adalah salah. Begitu
juga, menduduki tanah kerajaan adalah salah. Bezanya, bila setinggan menduduki tanah berimilik, ia hanya satu pencerobohan (trespass), suatu kesalahan sivil (tort). Sebaliknya, jika setinggan menduduki tanah kerajaan, perbuatan itu adalah satu pencerobohan jenayah, dan setinggan berkenaan boleh diheret ke mahkamah untuk menjalani satu prosiding jenayah. Jika sabit kesalahannya, ia boleh dikenakan hukuman denda tidak melebihi RM10,000 dan penjara tidak melebihi 1 tahun: lihat s. 425. Kenapa ada perbezaan antara pencerobohan tanah berimilik dan tanah kerajaan?
5.3 Dalam kes Sidek & 461 Ors lwn. Kerajaan Negeri Perak [1982] 1 MLJ 313, Raja Azlan
Shah CJ (Malaya) memutuskan bahawa “Setinggan tidak ada hak di sisi undang-undang atau ekuiti” (Squatters have no rights in law or equity). Hakim bicara memutuskan demikian walaupun fakta kes menunjukkan bahawa janji telah dibuat (diucapkan oleh Pengarah Tanah dan Galian, dan dipetik oleh akhbar harian) oleh seorang pegawai tinggi kerajaan negeri. Kata-kata hakim dalam kes Sidek inilah yang telah kemudian digunakan berulang kali oleh mahkamah dalam kes-kes terkemudian, seperti Chong dan Sentul
Murni di atas, apabila ia menyatakan “janji-janji” sahaja (walau diberi oleh siapapun),
tidak mencukupi untuk memberi hakmilik tanah kepada seorang itu. Hakmilik tanah diperolehi hanya jika prosedur yang digariskan dalam KTN dipatuhi sepenuhnya.
5.4 Persoalannya apakah pendirian sebegini boleh (wajar) terus kita pertahankan? Tidakkah
Islam mengajar kita bahawa setiap orang terikat dengan janjinya (aqadnya)? Tidakkah Malaysia terkenal di seluruh dunia sebagai satu negara Islam contoh, di mana agama Islam diisytiharkan sebagai agama rasmi?. Selain itu, kerajaan sendiri telahpun sekian
lama berkata ia menerapkan nilai-nilai Islam dalam jentera pentadbiran. Dalam tiga kes di atas (Sidek, Bohari dan Chong) janji-janji tertentu telah diberi kepada penduduk (peneroka tanah) berkenaan, tetapi malangnya janji-janji tersebut tidak ditunaikan. Apa hukumnya bila kita berjanji kita tak tepati, bila kita berkata, kita berdusta?
5.5 Ditinjau dari sudut undang-undang tanah Islam, prinsip berkaitan dipanggil ihya
al-mawat (menghidupkan tanah mati). Walaupun terdapat percanggahan pendapat antara mazhab Shafii dan Hanfi berhubung isu izin pemerintah sebelum tanah mawat itu boleh diterokai, para fuqaha sama sependapat bahawa andainya tanah mawat itu akhirnya telah dapat “dihidupkan” dan terus kekal dikerjakan, orang itu berhak mendapatkan hakmilik pada tanah yang telah dapat dikerjakan olehnya itu. Ihya al-mawat telah dipakai sejak zaman Rasulullah. Dalam Risalat Hukum Kanun Melaka, terdapat suatu fasal yang berbunya “Sesiapa yang menghidupkan tanah mati, maka menjadi haknya tanah itu”: lihat kes Sahrip lwn. Mitchell & Anor (1870) Leic. 466.
6.0 Masalah tanah
terbiar: usaha dulu tidak kesampaian
6.1 Pada umumnya pemilik tanah beranggapan asalkan mereka terus membayar cukai
tahunan (quit rent) dan tidak menggunakan tanah mereka bertentangan dengan syarat nyata tanah (misalnya membina kilang pada tanah pertanian, atau membina madrasah di atas tanah bendang), tidak ada risiko tanah mereka akan dirampas oleh Pihak Berkuasa Negeri (PBN). Ramai tidak tahu (masih belum sedar) bahawa membiarkan tanah mereka terus tidak dikerjakan atau dibangunkan juga adalah suatu kesalahan, kerana ia menyalahi (tidak mematuhi) syarat-syarat tersirat pada tanah mereka seperti yang disebutkan dalam seksyen 115, 116 dan 117 KTN.
6.2 Di bawah s. 115, sekiranya pemilik tanah pertanian tidak memulakan kerja pada tanahnya
dalam tempoh 12 bulan dan menyempurnakan kerja itu dalam tempoh 3 tahun, ia melakukan suatu kesalahan. Di bawah s. 116, sekiranya pemilik tanah bangunan gagal membina bangunan sepertimana yang dibenarkan oleh undang-undang pada tanahnya itu dalam tempoh 2 tahun, dia telah melakukan suatu kesalahan. Begitu juga, di bawah s. 117, sekiranya pemilik tanah industri gagal memulakan kerja sewajarnya dalam tempoh 3 tahun, dia telah melakukan suatu kesalahan. Kesimpulannya, jika sebidang tanah itu (tak kira kategori jenis kegunaannya) terus terbiar, pelanggaran syarat tersirat telah berlaku dan prosiding rampasan boleh diambil oleh PBN.
6.3 Disebabkan tindakan merampas tanah rakyat itu mungkin nanti menimbulkan natijah
yang tidak diingini, s. 129 KTN telah dua kali sebelum ini dipinda bagi menyelesaikan masalah tanah terbiar. Malangnya penyelesaian yang diperkenalkan ini (pengambilan balik sementara tanah terbiar berkenaan) tidak dapat dilaksanakan.
6.4 Dalam zaman Rasulullah, Bilal telah diberi tanah sebagai menghargai jasanya kepada
negara (juga sebagai sumber pendapatan baginya, kerana dia tidak menerima apa-apa pendapatan tetap dari kerajaan). Walau bagaimanapun, Bilal tidak berupaya mengerjakan
keseluruhan tanah itu. Pada zaman Umar (Khalifah kedua), tanah yang tidak dapat dikerjakan oleh Bilal itu akhirnya telah diambil balik oleh pemerintah. .
6.5 Kesimpulannya, dalam menangani masalah tanah terbiar ini, peruntukan KTN yang ada
sekarang tidak menyalahi (malah selaras dengan) kehendak Islam. Tanah yang diberimilik kepada rakyat hendaklah dimakmurkan supaya ia boleh mendatangkan faedah kepada seluruh masyarakat. Tanah bukan untuk dikumpul sebagai lambang kekayaan seseorang itu.
7.0 Kerenah birokrasi: perkhidmatan yang belum cemerlang
7.1 Cerita tentang pemohon tanah terpaksa menunggu bertahun-tahun (ada yang sehingga 2
atau 3 generasi) untuk mengetahui nasibnya berhubung permohonan tanah bukan lagi satu cerita baru. Ia cerita lama yang telah banyak kali didedahkan oleh media cetak tempatan. Pelbagai pihak telah memberi pendapat dan pandangan mereka mengenai hal ini, dan saya kira tak perlu kita ulanginya lagi. Yang menghairankan ialah apabila musim pilihanraya tiba (tak kira pilihanraya am atau pilihanraya kecil), banyak kes-kes permohonan tanah yang sekian lama ini masih tertunggak dengan tiba-tiba dapat diselesaikan, dan tokoh-tokoh tertentu berlumba-lumba menyerahkan suratan hakmilik tanah ini kepada pemohon-pemohon yang berjaya.
7.2 Akhir-akhir ini, sudah menjadi semacam satu amalan biasa apabila rakyat (pemohon
tanah) ini menemui jalan buntu bila berurusan dengan Pejabat Tanah, mereka terus meminta bantuan (campur tangan) tokoh-tokoh politik. Yang menghairankan ialah apabila ada campur tangan oleh ahli-ahli politik tertentu ini, kerja yang sekian lama ini terpendam tanpa satu berita pun kini dengan tiba-tiba dan secara ajaib boleh selesai.
7.3 Sementara rakyat menghargai khidmat (campur tangan) tokoh politik berkenaan dalam
menyelesaikan masalah mereka, persoalan yang timbul dalam konteks ini ialah apakah pegawai-pegawai kerajaan ini berkhidmat untuk orang politik atau berkhidmat untuk rakyat?
7.4 Fakta bahawa kerenah birokrasi masih lagi menjadi masalah besar di beberapa pejabat
kerajaan (termasuklah Pejabat Tanah) terbukti dengan apa yang dilakukan oleh Perdana Menteri Malaysia yang kelima sejurus selepas beliau mengambil alih jawatan dari Tun Dr. Mahathir. Akhbar Utusan Malaysia, keluaran 7 November 2003, di bawah tajuk “PM: Tubuh petugas kurangkan kerenah birokras i”, menyatakan bahawa Datuk Seri Abdullah Ahmad Badawi telah mengarahkan semua menteri besar dan ketua menteri menubuhkan pasukan petugas untuk mengurangkan kerenah birokrasi di negeri masing-masing.
7.5 Sementara kita mengalu-alukan hasrat dan azam Perdana Menteri ini untuk
menjadi lebih cekap dan licin”, seluruh warga Pejabat Tanah juga perlu (pada masa yang sama) terus menerus diberi ilmu, kefahaman dan latihan amali secukupnya. Andainya ilmu masih belum sempurna, manakala pengalaman kerja yang betul masih kurang, tidak mustahil apa yang berlaku dalam kes Che Minah bt Remeli lwn. Pentadbir Tanah
Daerah Besut & Anor [2002] 2 AMR 2473 boleh terus berulang (tindakan merampas
tanah kerana melanggar s. 115; mahkamah putuskan defendan gagal mematuhi kehendak s. 129(4)(b), iaitu gagal memaklumkan plaintif secara terperinci apa yang dia perlu lakukan untuk meremedi pelanggaran tersebut)
8.0 Isu korek pasir: elakkan keputusan yang tidak bijaksana
8.1 Tidak mustahil ramai menganggap isu korek pasir ini satu isu yang kecil dan remeh,
justeru tak perlu diperkatakan langsung. Namun, pengalaman silam menunjukkan ada kalanya permit korek pasir (dari sungai) itu dikeluarkan tanpa terlebih dahulu mengambil kira kesan buruk jangka panjang yang timbul. Dalam satu kes, kerja korek pasir ini telah mengakibatkan sebuah masjid (yang baru siap dibina dengan harga kira-kira RM400,000) hampir musnah apabila tebing sungai runtuh. Bangunan masjid berkenaan, yang didirikan berhampiran tebing sungai itu, mulai retak dan ada tanda-tanda ia boleh runtuh jika tindakan susulan tidak diambil segera.
8.2 Mengenai isu korek pasir dari dasar laut pula, pengalaman silam menunjukkan bahawa
akibat amalan itu menimbulkan padah kepada masyarakat nelayan pantai. Mengikut laporan media tempatan sedikit masa lalu, perbuatan korek pasir dari dasar laut ini berlaku di beberapa lokasi di Johor, termasuklah di Parit Jawa, Muar.
8.3 Selain korek pasir, korek tanah merah juga menimbulkan masalah kepada masyarakat
setempat. Dalam satu kes yang dilaporkan oleh media tempatan baru-baru ini, perbuatan mengambil dan mengeluarkan batu merah, yang diangkut oleh puluhan lori sepanjang hari (siang dan malam) telah menyebabkan penyiksaan berpanjangan kepada penduduk taman-taman perumahan yang berdekatan.
8.4 Pengajaran yang perlu diambil dari kes-kes ini ialah sebelum sesuatu tindakan diambil di
bawah KTN, perhatian sewajarnya hendaklah juga diberi kepada kehendak undang-undang lain, umpamany Akta Kwaliti Alam Sekitar 1974, terutama apabila kesejahteraan masyarakat setempat mungkin tertejas.
9.0 Mahkamah iktiraf hak Orang Asli pada tanah
9.1 Dalam kes Adong bin Kuwau & Ors lwn Kerajaan Negeri Johor [1997] 1 MLJ 418,
tanah yang selama ini menjadi kampung halaman dan tempat tinggal plaintif (sekumpulan masyarakat Orang Asli) telah diambil defendan untuk membina ampangan, untuk membolehkannya menjual air mentah ke Singapura. Apabila kes ini dirujuk ke
mahkamah, Mahkamah Tinggi Johor Baru memutuskan bahawa hak plaintif pada tanah berkenaan hendaklah dihormati, lalu memerintahkan defendan membayar pampasan kepada plaintif. Terkilan dengan keputusan ini, Kerajaan Negeri Johor telah merayu ke Mahkamah Rayuan, di mana akhirnya rayuan ini ditolak: sila lihat [1998] 2 AMR 1233. Dalam keputusannya, Mahkamah Rayuan menyatakan bahawa hak Orang Asli yang diiktiraf itu merangkumi hak untuk terus tingal pada tanah yang telah sekian lama didukui oleh nenek moyang mereka, dan hak ini tidak hilang atau dimansuhkan oleh undang-undang moden.
9.2 Dalam kes Sagong bin Tasi & 6 Ors lwn. Kerajaan Negeri Selangor [2002] 2 AMR
2028, plaintif telah diusir keluar dari kawasan mereka, sebidang tanah 38 ekar di Kampung Bukit Tampoi, Dengkil, Selangor. Tanah mereka ini dikehendaki untuk membina sebahagian dari lebuhraya menuju ke KLIA. Isu yang perlu diputuskan oleh Mahkmah Tinggi ialah sama ada plaintif ada hak pada tanah yang mereka duduki selama ini? Mahkamah putuskan, berasaskan keterangan, bahawa nenek moyang plaintif (Temuan tribe) telah menduduki tanah itu selama tidak kurang dari 210 tahun, yang menjadikan tanah itu “their customary and ancestral land”.
9.3 Penting bagi kita untuk memahami apa yang dikatakan hak Orang Asli pada tanah
mereka. Mengikut hakim bicara, hak mereka ini termasuklah “hak bergerak dengan bebas pada tanah mereka, tanpa dihalang atau diganggu, dan untuk mencari kehidupan dari tanah itu” (the right to move freely about their land, without any form of disturbance or interference and also to live from the produce of the land itself). Menegaskan bahawa hak ini selaras dengan pengiktirafan dunia mengenai hak orang asli, hakim bicara menambah “To be in keeping with the worldwide recognition now being given to aboriginal rights, I conclude that the proprietary rights of the Orang Asli in their customary and ancestral lands is an interest in land and to the land. However, this right is limited to the area that forms their settlement only and is not to be extended to the jungles at large where they used to roam to forage for their livelihood in accordance with their tradition.”
10.0 Mencabar kelulusan perancangan: masalah locus standi
10.1 Dalam kes Abdul Razak Ahmad lwn. Kerajaan Negeri Johor [1994] 2 MLJ 297, plaintif
(seorang penduduk Johor Bahru) telah mencabar rancangan defendan untuk membina suatu projek komersil, dipanggil oleh penduduk setempat sebagai “kota terapung” di suatu lokasi di permukaan air di Selat Tebrau (satu projek usahasama dengan Johor Coastal Sdn Bhd). Plaintif memohon agar mahkamah mengisytiharkan projek itu tidak sah kerana bertentangan dengan Akta Perancangan Bandar dan Desa 1976.
10.2 Mahkamah Tinggi Johor Baru memutuskan walaupun mungkin projek itu bertentangan
dengan Akta Perancangan Bandar dan Desa, plaintif tidak ada locus standi untuk merujuk pelanggaran itu kepada mahkamah melainkan dia boleh menunjukkan bukti bahawa dia telah atau akan menanggung kerugian yang khusus pada dirinya disebabkan pelanggaran Akta itu, melebihi apa yang telah atau mungkin ditanggung oleh pembayar cukai yang lain di sekitar Johor Baru.
10.3 Mahkamah juga memutuskan bahawa sekadar menjadi “pembayar cukai” sahaja belum mencukupi untuk membuktikan plaintif ada “kepentingan yang memadai” (sufficient interest) yang perlu dilindungi oleh undang-undang dalam konteks pembangunan proje k ini. Mahkamah juga menegaskan andainya plaintif ingin membawa kes ini untuk disemak semula oleh mahkamah di bawah prosedur “judicial review”, izin mahkamah perlu diperolehi terlebih dahulu, sementara pihak berkuasa perancang tempatan hendaklah dijadikan pihak dalam kes sedemikian itu.
11.0 Memelihara kawasan lapang
11.1 Pada awal Oktober 2003 lalu, Timbalan Perdana Menteri (pada masa itu), Datuk Seri
Abdullah telah mengarahkan agar semua kawasan tanah lapang yang terdapat dalam taman perumahan di negara ini segera diwartakan sebagai tanah lapang dan diletakkan di bawah bidangkuasa Setiausaha Kerajaan Negeri.
11.2 Apa yang kita pernah lihat di masa lampau ialah jika pada mulanya suatu kawasan itu
dilihat sebagai suatu kawasan lapang, tidak ada jaminan ia akan kekal begitu buat selama-lamanya. Apa yang dulunya suatu kawasan lapang (taman permainan kanak-kanak, kawasan riadah dan sebagainya) akhirnya boleh menjadi tapak binaan beberapa deret rumah teres atau kedai atau satu blok rumah pangsa, yang dibina ole h syarikat pemaju yang sama atau syarikat pemaju yang lain, yang berjaya mendapatkan hakmilik ke atas kawasan lapang itu.
11.3 Menjelaskan rasional langkah drastik terbaru ini, Abdullah mengatakan bahawa di masa
lampau kawasan yang disebutkan sebagai tanah la pang itu mudah sekali diubah syaratnya kepada kegunaan lain, apabila permohonan dibuat oleh syarikat pemaju. Di masa depan, kelonggaran yang serupa tidak akan diamalkan lagi, dan segala permohonan seumpama itu seperti yang berlaku di masa lampau itu tidak lagi akan dilayani lagi. Justeru, sebagai satu jalan yang paling selamat, tambah beliau, kawasan tanah lapang itu akan diwartakan dan dikekalkan statusnya untuk selama-lamanya. “Apabila suatu kawasan tanah lapang itu telah diwartakan sebagai tanah lapang, ia tidak boleh digunakan untuk maksud kegunaan lain”, tegasnya lagi, setelah mempengerusikan mesyuarat ke51 Majlis Negara bagi Kerajaan Tempatan di Kuala Lumpur awal Ogos lalu.
11.4 Terdapat pelbagai scenario yang berbeza mengenai isu kawasan lapang ini. Ada kawasan
lapang yang telah diwartakan, dan ada pula kawasan yang tidak diwartakan. Pernah pada satu ketika, ada kawasan lapang yang sudah diwartakan sebagai kawasan lapang, tetapi entah macam mana, pewartaan kawasan itu kemudian telah dibatalkan dan kawasan berkenaan dibangunkan semula.
11.5 Dalam pada itu, ada kawasan lapang yang sebenarnya tanah kerajaan (bermakna tidak
sebenarnya tanah milik pemaju (bermakna sudah ada hakmilik dikeluarkan bagi kawasan itu) tetapi sengaja tidak atau belum mahu dibangunkan oleh syarikat pemaju berkenaan. Dalam kes Lee Freddie & Ors v. Majlis Perbandaran Petaling Jaya [1994] 3 MLJ 640, mahkamah memutuskan bahawa disebabkan kawasan lapang itu sebenarnya adalah tanah milik pemaju (walaupun telah sengaja dibiarkan oleh pemiliknya tinggal kosong untuk sekian waktu bagi membolehkan penduduk tempatan menggunakannnya sebagai tempat riadah), pemilik berkenaan tetap berhak untuk memajukannya pada bila -bila masa. .
12. Banyak isu lagi …
12.1 Masa tidak mengizinkan kita membincangkan bayak lagi isu lain dalam tinjauan ringkas
ini. Misalnya dalam bulan Ramadan yang baru lalu ini sahaja, kes kilang haram, kes kilang beroperasi dalam kawasan perumahan, kes sungai yang tercemar, kes tanah mendap (rumah dibina atas bekas tapak pelupusan sampah), merupakan antara beberapa isu semasa yang diberi perhatian oleh media tempatan.
12.2 Ada pendapat yang mengatakan Malaysia sudah cukup “kaya” dengan
undang-undangnya. Malangnya, dalam banyak kes, kesedaran (di pihak rakyat jelata) dan penguatkuasaan (di pihak agensi awam yang dipertanggung jawabkan) masih lagi di tahap rendah dan belum memuaskan.
Malaysia juga tidak ketinggalan dalam bidang ICT. Sebagaimana kita sedia maklum, Sistem Pendaftaran Tanah Berkomputer (SPTB) telah diperkenalkan di negara ini pada September 1987. Pada 1992, KTN telah dipinda untuk membolehkan transaksi berasaskan kertas berpindah kepada transaksi berkomputer. Sejak November 2000, kerajaan pusat telahpun membelanjakan lebih RM50 juta untuk melaksanakan sistem ini. Selain itu, kerajaan juga telah memperuntukkan RM179 juta agar sistem ini boleh dilaksanakan di semua negeri sebelum berakhir 2003. Soalnya, bilakah pula segala urusniaga tanah boleh dilakukan sepenuhnya di talian (online), menjadikan amalan semasa bertukar menjadi E-Conveyancing, seperti yang kini telah diperkenalkan di England di bawah satu undang-undang baru.
