Jurnal IDENTIFIKASI DAN ANALISIS PENYEBAB DAN AKIBAT CONTRACT CHANGE ORDER TERHADAP BIAYA DAN WAKTU PADA PROYEK KONSTRUKSI DI KOTA PADANG

IDENTIFIKASI DAN ANALISIS PENYEBAB DAN AKIBAT

CONTRACT CHANGE ORDER

TERHADAP BIAYA DAN WAKTU

PADA PROYEK KONSTRUKSI DI KOTA PADANG

Oleh :

DIAN WAHYONI DEWI FITRI, ST

PENDAHULUAN

Kegiatan proyek pembangunan secara umum dapat diartikan sebagai suatu kegiatan sementara yang berlangsung dalam jangka waktu terbatas, dengan alokasi sumber daya tertentu untuk menghasilkan produk yang kriteria mutunya telah digariskan dengan jelas. Dalam proses pelaksanaan sebuah proyek sering dihadapkan pada permasalahan yaitu terjadinya changes (perubahan-perubahan) pada awal, pertengahan, dan akhir proyek dimana perubahan itu dapat disebabkan dari permintaan owner karena sesuatu dan lain hal. Hal ini menyebabkan perencanaan harus di ubah dan karena kondisi lapangan yang tidak memungkinkan sehingga terjadi perubahan desain atau lazim disebut dengan change order

(perubahan pekerjaan).

Contract Change Order (perbahan kontrak kerja) ini meliputi : menambah atau mengurangi volume pekerjaan yang tercantum dalam kontrak, menambah dan/atau mengurangi jenis pekerjaan, mengubah spesifikasi teknis pekerjaan sesuai dengan kebutuhan lapangan atau mengubah jadwal pelaksanaan. Perubahan juga mengakibatkan proyek terlambat dan biaya yang melambung tinggi (cost overruns). Akibat sering terjadinya change order (perubahan pekerjaan) dimana proses administrasinya tidak dijalankan sesuai prosedur maka sering terjadi perselisihan antara pemilik dan kontraktor yang berakhir di arbitrase

(pengadilan). Bertitik tolak dari hal tersebut maka akan diteliti apa penyebab utama dari

change order (perubahan pekerjaan), dan dampaknya terhadap proyek-proyek konstruksi di Kota Padang baik proyek yang dikelola oleh pemerintah ataupun swasta.

Tujuan Penelitian ini adalah untuk mengidentifikasi dan menganalisis penyebab dan dampak yang ditimbulkan akibat dari penerapan Contract Change Order (CCO) terhadap

MATERI DAN METODE

MATERI

Perubahan perintah kerja atau lazim disebut dengan Contract Change Order

(perubahan kontrak pekerjaan) bukanlah sebuah proses yang sederhana. Tahapan-tahapan perubahan untuk persetujuan perubahan tersebut akan menghasilkan addendum atau amandemen kontrak. Proses perubahan perintah kerja ini melibatkan banyak pihak baik proses pemeriksaannnya, penelitiannya, dan persetujuannnya, khususnya pada kontrak kerja konstruksi. Contract Changer Order (perubahan lingkup kontrak kerja) pada sebuah proyek konstruksi adalah hal yang umum terjadi. Perubahan lingkup kerja (change order) yang tidak teridentifikasi akan mengakibatkan tambahan biaya yang tidak di imbangi dengan tambahan pendapatan bagi kontraktor. Akibatnya terjadi pembengkakan anggaran target keuntungan tidak tercapai bahkan proyek akan rugi.

Contract Change Order (perubahan kontrak pekerjaan) ini diterapkan harus melalui prosedur inisiatif pengajuan. Dimana detail prosedurnya diatur dalam kontrak misalnya permintaan pemilik proyek yaitu permintaan perubahan yang datang dari pemilik proyek biasanya modifikasi desain, perubahan spesifikasi, revisi gambar konstruksi, dst. Kemudian ada yang disebut inisiatif kontraktor, kontraktor akan memberi notifikasi kepada pemilik proyek untuk mengidentifikasi suatu perubahan terhadap lingkup kerja. Pemilik proyek akan mereview dan memberikan jawaban apakah notifikasi perubahan ini diterima atau ditolak. Bila diterima kontraktor akan diminta untuk mengajukan changes proposal (nilai perubahan) yang diajukan secara. Ada beberapa penelitian yang menggambarkan tentang Contract Change Order (Perubahan Kontrak Pekerjaan) diantaranya adalah penelitian yang dilakukan oleh Penelitian yang dilakukan oleh Imam (2007) pada tesis yang berjudul Penyebab dan Dampak Contract Change Order pada proyek rumah tinggal di Surabaya. Pada penelitian ini mengatakan bahwa Setiap proyek konstruksi selalu terjadi perubahan atau yang biasa disebut

umum sudah berdasarkan proses pengolahan change order yang benar. Penelitian oleh Imam Mustika Murni ini hanya terfokus pada bangunan perumahan saja. Dalam Peraturan Presiden RI No 54 tahun 2010 Pasal 87 tentang perubahan kontrak, terutama ayat 1 menyatakan: dalam hal terdapat perbedaan antara kondisi lapangan pada saat pelaksanaan dengan gambar dan/atau spesifikasi teknis yang ditentukan dalam dokumen kontrak,

METODE

Metode yang akan digunakan untuk penelitian ini adalah metode deskriptif yaitu mendiskriptifkan Contract Change Order yang terjadi pada proyek konstruksi yang ,meliputi penyebabnya dan dampak yang ditimbulkan akibat penerapan Contract change order (CCO) ini. Studi literatur diperoleh dari bermacam-macam buku teks dan jurnal tentang penelitian

change order di beberapa daerah di Indonesia dan kutipan dari beberapa buku tentang penelitian change order di luar negeri. untuk mengetahui dasar-dasar teori dan perkembangan terbaru Change Order pada proyek konstruksi. Dan akhirnya didapat beberapa factor penyebab dari change order. Data yang dikumpulkan ada 2 jenis data, yakni

- Data Primer

Pengumpulan data primer dilakukan dengan metode wawancara langsung dengan pihak kontraktor dan owner.yang dilengkapi dengan beberapa pertanyaan yang terangkum dalam kuisioner. Kuisioner diberikan langsung pada proyek yang dituju yang menerapkan

Change Order. Parameter yang diterapkan dalam kuisioner ini sifatnya menunjang pertanyaan yang diajukan pada saat wawancara.

- Data Sekunder.

Data sekunder adalah data yang berasal dari hasil laporan, studi literatur, atau data publikasi lainnya. Data sekunder yang dikumpulkan pada penelitian ini antara lain :

1. Literatur terkait dengan Contract Change Order (CCO).

2. Dokumen addendum Contract Change Order (CCO)

3. Rencana Anggaran Biaya dari proyek yang menggunakan Contract Change Order (CCO).

Cost Varian ( CV ) yang didapat setelah melalui perhitungan selisih anggaran akhir dengan anggaran awal .

Varian biaya (CV) = BCWS-ACWS...

ACWS = jumlah aktual dari pengeluaran atau dana yang digunakan untuk melaksanakan pekerjaan pada kurun waktu tertentu.

BCWS = nilai hasil dari nilai pekerjaan yang telah diselesaikan terhadap anggaran yang telah disediakan untuk melaksanakan proyek tersebut

Cost variant (CV) = perbedaan biaya yang terjadi antara anggaran awal dengan anggaran akhir.

Time variant (TV) = Perbedaan durasi waktu pelaksanaan pekerjaan yang terjadi antara waktu awal dengan waktu akhir.

HASIL DAN PEMBAHASAN

Pada penelitian ini akan dituliskan tentang pelaksanaan penelitian mulai dari proses pengumpulan data sampai pada tahap pengolahan data. Pada awal pelaksanaan penelitian ditetapkan untuk melibatkan banyak proyek tetapi karena ada musibah gempa yang melanda Sumatera Barat maka dipilih proyek –proyek yang terdiri dari 8 proyek yang dipilih secara acak yang mempunyai data yang akurat seperti yang tercantum pada Tabel dibawah ini

Tabel Pengelompokan Bangunan secara umum

No Kelompok Bangunan Jenis Bangunan

I Bangunan Komersial Pusat Perbelanjaan ( P1 ) Kampus A (P4)

Kampus B (P3)

2 Bangunan Fasilitas Umum Rumah Sakit (P2) Perkantoran ( P5)

3 Bangunan industri Industri (P6)

Deskriptif Analisis Proyek

A. Proyek Konstruksi pada Kelompok Bangunan Komersial

1. Proyek Bangunan Pusat perbelanjaan (P1)

Tabel Jenis CCO pada bangunan pusat perbelanjaan

Kode Jenis CCO Cost Variant

A1 Pek Pembersihan pembongkaran 145.338.905,00 A2 Pek Pile cap , tie beam beton K450 143.270.772,00

A3 Pek Struktur Lantai 1 973.018.653

A4 Pek Struktur lantai 2 1.752.585,877

A5 Pek Struktur lantai 3 34.088.792,00

A6 Pek Struktur lantai atap dan mesjid 49.826.235,00 A7 Pekerjaan plasteran dan sanitair 240.776.671,00

A8 Pekerjaan pintu dan jendela 3.988.792,00

A9 Pekerjaan cat 95.710.496

A10 Pekerjaan plafon 58.380.629

A11 Pekerjaan Panel 9.643.200*

A12 Pek Armatur lampu,saklar, stop kontak 10.035.600

A13 Pekerjaan Instalasi Final 66.247.200

A14 Pekerjaan Fire Alarm 2.472.900

A15 Instalasi air Bersih 97.356.600

A16 Instalasi Air kotor dan air berkas 44.605.000

A17 pemipaan sprinkler 23.584.100

Dari Grafik dan tabel diatas dapat dilihat bahwa Change order yang terjadi pada proyek pembangunan pusat perbelanjaan tersebut membutuhkan penambahan anggaran yang terbesar terjadi pada pekerjaan struktur.

2. Proyek Konstruksi Kampus A ( P2)

Tabel Jenis Change Order pada bangunan kampus A

Kode Jenis CCO

Cost Variant

Pekerjaan Struktur

B1 Pekerjaan Pondasi 9.720.000

B2 Pekerjaan Tanah 3.924.637

B3 Pasangan Bata ½ 5.266.545

B4 Plesteran Kamprotan 3.770.121

B5 Beton lantai anak tangga selasar 1.188.897

B6 Dinding beton penahan tanah

dibawah sloof 14.314.328

B7 Pek Struktur Lantai Dasar 39.407.021

B8 Pek Struktur lantai 2 50.425.623

B9 Pek Struktur lantai 3 36.008.020

B10 Pek Struktur lantai atap 5.049.187

Pek Arsitektur

B11 Pek Konstruksi dan finishing Atap 88.000.000

B12 Pekerjaan plasteran dan sanitair lt 2 78.729.012

B13 Pekerjaan plasteran dan sanitair lt 3 70.785.695

B14 Pek plasteran dan sanitair lt dak 44.515.548

Dari tabel dan grafik diatas dapat dilihat bahwa pekerjaan pada proyek kampus ini yang membutuhkan penambahan anggaran terbesar akibat dengan adanya Contract Change Order

adalah pada pekerjaan Arsitektur dan kelengkapannya,

3. Proyek Bangunan Kampus B ( P3)

Tabel 4.4. Jenis Change Order pada bangunan Kampus B

Kode Jenis CCO Cost varian

Pek Struktur

Pekerjaan Struktur Bawah

C1 Pekerjaan Tanah 19.873.131

C2 Pek Beton bertulang dibawah elv +0.00 71.050.411

C3 Pek Struktur Lantai Dasar 15.473.553

C4 Pek Struktur lantai 2 23.496.410

C5 Pek Struktur lantai 3 29.218.238

C6 Pek Struktur lantai atap 64.000.000

C7 Pek Rangka Atap 12.970.629

Dari tabel dan grafik diatas dari seluruh item pekerjaan yang mengalami Contract change order pada proyek pembangunan kampus B ini dapat dilihat bahwa penambahan anggaran terbesar terdapat pada pekerjaan struktur.

B. Proyek Konstruksi Kelompok Bangunan Fasilitas Umum 1. Proyek Bangunan Rumah sakit ( P4 )

Tabel Jenis Change Order pada bangunan rumah sakit

Kode Jenis CCO Cost Varian

Penggantian plafon ruang anastesi

A1 Pek perbaikan rangka plafon

10.320

A2 Pas Plafon GRC Akustik

195.132

A3 Membersihkan dinding dng soda api

20.280

A4 Cat dinding dengan cat dulux 50.412

A5 Cat Plafon 239.556

Pek ruang observasi

B1 Pek Bobok dinding retak 82.500

B2 Pesteran dinding retak 178.750

B4 Mencat dinding bata dengan cat Dulux 2.088

B5 Mencat Plafon 8.426

B6 Mencat Daun Pintu 4.800

Pekerjaan ruangan USG radiologi

C1 Pek Bobok dinding retak 195.000

C2 Plesteran dinding retak + zat Aditif 422.500

C3 Pas bata 1:2 190.115

C4 Plesteran 1:2 334.157

C5 Pas Plafon GRC Akustik 119.214

C6 Pas Rangka Partisi 4.346

C7 Pas Dinding Partisi triplek 4 mm 4.323

C8 Pas list sudut 192.720

C9 Mencat dinding bata 1.812.458

C10 Mencat plafon 18.538

C11 Mencat daun pintu 12.598

Pek ruang tunggu IGD

D1 Pek bobok dinding retak 150.000

D2 Pesteran dinding retak + zat aditif 325.000

D3 Mencat dinding bata

818.828

D4 Mencat plafon 43.052

Pek KM / WC

E1 Mencat dinding bata 656.255*

E1 Mencat plafon 51.325*

Pek pembuatan selasar baru

F1 Galian tanah 18.365

F2 Pas Pondasi batu bata 47.981

F3 Beton umpak 1.500.000

F5 Cor beton tumbuk 821.693

F6 Cor plat Beton bertulng 143.000

F7 Pas Tiang Ø 2.5 2.250.000

F8 Pas kuda2 baja ringan 5.011.200

F9 Pas Atap seng BJLS 20 polos 1.658.880

F10 Pas Talang PVC 270.000

F11 Pas talang Pipa PVC Ø 3" 213.000

F12 Pembersihan 100.000

LANTAI II

G1 Pek dinding & Plafon Ruang OK sentral 10.387.800

G2 Pek cat anti bakteri 7.634.762

G3 Pas Plafon GRC Akustik 872.800

G4 Cat plafon 1.340.417*

G5 Pek bobok dinding retak 7.704.000

G6 Pesteran dinding retak + zat aditif 16.692.000

G7 Pas lis Profil 5 cm 1.155.000

Pada proyek rehab rekon rumah sakit ini ada beberapa item pekerjaan yang mengalami

change order atau perubahan lingkup pekerjaan. Penambahan anggaran terbesar terdapat pada pekerjaan renovasi bidang arsitektur pada lantai 2

2. Proyek Bangunan Kantor ( P5 )

Tabel 4.6. Jenis Change Order pada bangunan kantor

KODE JENIS CCO COST VARIAN

I LANTAI I

E1 Pek Pembongkaran

350.000

E2 Pek Pondasi

180.000

E3 Pek Beton / dinding

3.475.260

E4 Pek kap / atap

2.402.712

E5 Pek plesteran

8.313.356

E6 Pek Lantai

5.000.228

E7 Pek pintu / jendela

145.494

E8 Pek cat

226.753

E9 Pek perlengkapan dalam

2.580.000

E10 Pek Beton / dinding

Beton bertulang

18.516.589

E11 Pek kap atap

11.007.730

E12 Pek Plesteran

315.251

E13 Pek pintu / jendela

491.253

E14 Pek Cat

253.492

E15 Pek perlngkpn dlm

7.095.000

C. Proyek Konstruksi Kelompok Bangunan Industri

1. Proyek Bangunan Industri (P6)

Tabel 4.7. Jenis Change Order pada bangunan industri

KODE Jenis CCO

Cost varian

A. PEKERJAAN PERSIAPAN

LAPANGAN

F1

Pekerjaan galian tanah

65.406.441

F2

Pondasi TG House

163.573.386

F3 Pondasi Generator

39.365.016

F4 Retaining Wall

126.831.897

F5 Pekerjaan urugan kembali

20.234.870

F6 Pekerjaan dinding

30.995.506

F7 Pekerjaan Pintu dan Jendela

24.150.000

F8 Pekerjaan sanitair

4.715.884

F9 Pekerjaan lantai keramik

Dari grafik dan tabel diatas dapat dilihat bahwa proyek bangunan industri menerapkan sistim Change order pada beberapa item pekerjaan . Item pekerjaan yang paling besar mengalami penambahan biaya adalah pada pekerjaan pembangunan bangunan TG House tepatnya pada pembuatan pondasi TG House.

D. Proyek Konstruksi Kelompok Bangunan Residential

1. Proyek Perumahan (P7)

Tabel Jenis Change Order pada bangunan perumahan

KODE JENIS CCO COST

VARIANT

H1 Pembongkaran atap genteng keramik 254.899

H2 Pek. pembongkaran lesplank 549.239*

H3 Pek. pembongkaran palt dack entrance 422.000

H4 Pek. pembongkaran beton entrance 117.975*

H6 Pek. dinding batu bata 89.059*

H7 Pek. pembongkaran konzen 4.567*

Pek. Beton dan dinding

H8 1. Beton 24.600.580*

H9 2. Dinding 2.534.594*

Pek. Kap atap

H10 1. Bangunan Induk 8.230.120

H11 2. Bangunan Canopy 800*

H12 Pek. Plesteran 8.229.320

H13 Pesteran dinding bata 1 : 4 3.953.467*

H14 Perbaikan dinding yang retak 3.082.111

H15 Pek. afwerking beton kolom + Balok 47.771

H16 Pas. Batu alam 4226265

H17 Pek. Loteng 23.346.081

H18 Pekerjaan pintu dan jendela 3.705.780

H19 Pek. pengecatan 40.727.453

H20 Pek. perlengkapan dalam 23.346.081

H11 Pek. perlengkapan dalam 3.705.780

H22 Instalasi telepon dan listrik 40.727.453

H23 Instalasi Sanitair 23.702.300

H24 Pek. perlengkapan luar 16.159.756

Pekerjaan kurang

Pada tabel dan grafik diatas dapat dilihat bahwa pada bangunan perumahan yang dibiayai oleh Pemda ini ada beberapa perubahan lingkup pekerjaan. Contract Change Order ada pada beberapa item dan penambahan anggaran terbesar terdapat pada pekerjaan dalam.

2. Proyek Perumahan (P8)

Tabel Jenis Change Order pada bangunan perumahan

Kode Jenis CCO

Total Cost varian

Rumah Tinggal

H1 Pekerjaan pondasi plat setempat 6.976.499

Pekerjaan pondasi sumuran 28.508.134

Pekerjaan pondasi 35.484.633

H2 Pekerjaan beton dan dinding 25.000.400

Pekerjaan kolom slof 3.624.521

Pekerjaan kolom lantai dasar 18.291.407

Pekerjaan balok 13.311.018

Pekerjaan kolom lt 1 10.226.546*

H3 Pek Plat konsul dan atap dak 55.241.143*

H4 Pek Dinding Bata dan Plesteran 71.046.436*

H5 Pek Atap 1.154.167*

H6 Pek lantai 17.253.954

Pada tabel dan grafik di atas dapat dilihat bahwa Change Order yang terjadi pada proyek pembangunan rumah tinggal ini terjadi pada item pekerjaan finishing yaitu pekerjaan konsen

pintu dan jendela.

ANALISIS DATA

- Prosedur perubahan secara umum yang diajukan oleh owner

- Penyebab Contract hange Order

Gambar 4.10. Waktu Contract Change Order

- Pihak-Pihak Penyebab Change Order

Gambar . Pihak-pihak pengajuan Change Order

- Faktor-faktor penyebab Change Order

. Analisis dampak Change Order terhadap hubungan biaya dan waktu

Analisa Komparatif Dampak Biaya dan Waktu terhadap beberapa Proyek

- Perbandingan persentase dampak biaya dan waktu

Contract Change order (perubahan kontrak pekerjaan) merupakan hal yang

sudah lazim dalam suatu proyek oleh karena itu haruslah diperhatikan dan dikontrol dengan

baik agar efek yang ditimbulkan oleh Contract Change Order itu dapat diminimalisir.

Berdasarkan penelitian yang telah dilakukan dengan tujuan mengidentifikasi dan

menganalisis penyebab dan dampak yang ditimbulkan akibat penerapan Contract Change

Faktor penyebab Change Order dari 8 proyek yang diteliti umumnya penyebab terbesar

adalah perubahan desain atau “ketidaksesuaian gambar “ kemudian diikuti dengan adanya

pekerjaan tambah dan pekerjaan kurang. Proses pengolahan Contract Change Order

umumnya banyak dilakukan pada saat pertengahan pelaksanaan proyek. Dan pihak-pihak

penyebab Contract change Order (CCO) yang terbanyak karena permintaan owner .

Dampak dari Contract Change Order itu diketahui dari 8 proyek konstruksi yang diteliti

umumnya mengalami penambahan biaya dan waktu. Besarnya penambahan anggaran biaya

yang terjadi tidak tergantung dari banyaknya item pekerjaan yang di change order tetapi

tergantung dari bagian mana yang membutuhkan biaya yang besar dalam pelaksanaannya.

Durasi waktu pelaksanaan akan mengalami penambahan apabila dilakukan Contract Change

Order (CCO) akibatnya banyak proyek yang mengalami keterlambatan penyelesaian.Dari 8

proyek yang melaksanakan Contract Change Order ( CCO ), 1 (satu) diantaranya mengalami

penambahan anggaran melebihi ketentuan yaitu 10 % dari anggaran awal yang ditetapkan

yaitu 17.62% (proyek P2) akibatnya harus dilakukan negosiasi .

Saran

Dari kesimpulan diatas maka dapat diberikan saran yang sekiranya bermanfaat baik bagi peneliti selanjutnya .

1. Penelitian ini merupakan studi kasus dan hanya dilakukan pada 8 proyek saja akibat terbatasnya waktu dan keadaan Kota Padang setelah gempa 30 September 2009 yang mana data yang dibutuhkan tidak lengkap. Maka untuk penelitian selanjutnya hendaknya dapat dilakukan dengan jumlah proyek yang lebih banyak dan lebih mendetail sehingga menemukan solusi penanganan-penanganan apa saja yang dapat dilakukan oleh pihak kontraktor dan pengembang untuk meminimalisasi dampak dari contract change order

tersebut.