A PROJECT EVALUATION IN SURAKARTA
(A Case Project of Order and Built in Taman SumberAsri Housing) Dian Arumningsih Diah Purnamawanti
Abstract
The Housing business is an effort done by developers to gain profits from the offered investments. In developing housing business, there are two functions that the developers should carry on; the business and technical function. The Business function means that every cost should mutually affect incomes or profits. The tecnical function means that developers should build houses with their facilities for the consumers. This research purposes to evaluate time and cost at the Development of Order and Build Housing in Taman Sumber Asri Housing Project in Surakarta. This research used Critical Path Method (CPM), Curve S and Bar Chart. At the Development of Order and Build housing process, there happened accelerations at elapsed time in which the project was conducted, so that the project retained the cost reduction from the planed budget initially. The concept of result value, or the term known as earned value method, which generally can be ident ivied by the integrity of cost and time technique, has the basic concept of the progress evaluation at the progress of the process infield, with 2 variables scales; the time and cost variable. The research result showed the difference of cost at Rp. 2,182,445, -, retained from the initial budget ofRp. 107,193,550 - (Housing type 80/140. the land price and land tax were excluded) into Rp. 105, Oil, 105. Based on time estimations, it was calculated the time for building the house was 15,673 weeks. According to the plan, the housing would be finished in 16 weeks, so that there happened an acceleration of 0.327 weeks from the initial plan. For the totally 5 years in finishing the project, in 2years 5 months, the project have been accomplished that it underwent time acceleration of 2 years and 7 month, or 31 months. From the project cost view, the project gained profits as much as Rp 1,797,046,572,-
Keyword: acceleration, cost, result value concept.
1. PENDAHULUAN
Bisnis perumahan merupakan usaha yang dilakukan oleh pengembang dengan tujuan untuk memperoleh keuntungan alas investasi yang ditanamkan.
Dalam mengembangkan suatu bisnis perumahan, ada dua fungsi yang harus dilaksanakan oleh pengembang, yaitu fungsi bisnis dan fungsi teknis. Fungsi bisnis mempunyai arti, bahwasetiap pengeluaran akan mempengaruhi pendapatan ataupun keuntungan, demikian pula sebaliknya. Fungsi teknis berarti pengembang harus membangun rumah-rumah beserta fasilitasnya bagi konsumen. Kedua fungsi tersebut sal ing berinteraksi dalam mencapai tujuan, yaitu keuntungan yang diinginkan kedua fungsi tersebut berkaitan sangat erat, karena kelancaran fungsi teknis akan mendukung kelancaran fungsi bisnis, misalnya pembangunan rumah yang tepat waktu (teknis), akan memperoleh pendapatan dari hasil pendapatan penjualan rumah tersebut
sesuai dengan jadwal yang direncanakan (bisnis), demikian pula sebaliknya.
Perkiraan biaya merupakan unsur penting dalam pengelolaan biaya proyek secara keseluruhan. Perkiraan biaya ini merupakan fungsi dari perencanaan dan pengendalian sumber daya (material, tenaga kerja dan waktu). Perencanaan yang teliti akan sangat menentukan kelancaran pelaksanaan proyek. Terjadinya keterlambatan dalam pelaksanaan akan menyebabkan pembiayaan melampaui batas yang direncanakan.
2. RUMUSAN MASALAH
Dari uraian diatas, dapat dirumuskan dalam bentuk pertanyaan, yaitu bagaimana jika menggunakan metode CPM (Critical Path
Method) dan Bar Chary apakah pelaksanaan
proyek pembangunan Perumahan Pesan Bangun Taman Sumber Asri di Surakarta ini dapat selesai tepat waktu sesuai dengan biaya yang telah dianggarkan.
3. TINJAUAN PUSTAKA 3.1. Pengertian perumahan
Perumahan didefinisikan sebagai kelompok rumah yang berfungsi sebagai tempat tinggal (permanen) atau lingkungan hunian (sementara) yang dilengkapi dengan prasarana dan sarana lingkungan (UU no.4, 1992).
3.2. Pengertian bisnis perumahan
Bisnis perumahan yang dibahas dalam penelitian ini adalah sub bidang pengembang perumahan (develover). Bisnis perumahan merupakan gabungan antara usaha yang menyediakan barang-barang berupa rumah beserta fasilitasnya, dan usaha yang menyediakan jasa-jasa yang berkaitan dengan penjualan rumah, seperti pengurusan perijinan, kredit kepemilikan rumah (K.PR) dengan mo-tif untuk mencari keuntungan.
3.3. Komponen bisnis perumahan
Pada bisnis perumahan terdapat tiga komponen, yaitu biaya, pendapatan,dan keuntungan.
3.4. Tingkat keuntungan investasi perumahan Pada dasarnya besar keuntungan akan semakin baik bagi pengembang, tetapi ada suatu acuan bahwa besar keuntungan kotor pertahun harus lebih besar dari tingkat suku bunga pinjaman bank. Apabila keuntungan kotor lebih besar, maka proyek dapat ditinjau kembali dan dilakukan perubahan-perubahan menjadi lebih baik.
3.5. Tahap kegiatan bisnis perumahan Kegiatan pada bisnis perumahan secara umum dapat dibagi atas tiga tahap yaitu : tahap studi kelayakan, tahap perencanaan, dan tahap pelaksanaan. Dalam tahapan kegiatan dilakuakan perhitungan perkiraan/estimasi biaya terhadap seluruh komponen yang menunjangaktifitas bisnis perumahan. Kemungkinan jumlah biaya yang diperlukan untuk suatu kegiatan yang didasarkan atas informasi yang tersedia pada waktu itu (Soeharto, 1997).
3.6. Kegiatan bisnis perumahan pada tahap pelaksanaan
Kegiatan bisnis perumahan pada tahap pelaksanaan dapat dibagi menjadi 2 kategori
kegiatan, yaitu : kegiatan konstruksi dan kegiatan non-konstruksi.
4. PENGENDALIAN BIAYAPADATAHAP PELAKSANAAN
4.1. Pengertian pengendalian biaya
Pengendalian biaya adalah usaha sistematis untuk menentukan standar biaya yang sesuai dengan sasaran perencanaan biaya yang telah ditetapkan, yaitu membandingkan biaya pelaksanaan dengan standar biaya, menganalisis kemungkinan adanya penyimpangan antara biaya pelaksanaan dengan biaya standar. Kemudian mengambil tindakan pembetulan/penyesuaian yang diperlukan agar biaya tersebut digunakan secara efektif dan efisien dalam rangka mencapai sasaran (Soeharto, 1997).
4.2. Pengendalian biaya tahap pelaksanaan Setelah selesai tahap perencanaan mikro dilanjutkan dengan tahap pelaksanaan. Pada tahap ini estimasi biaya sudah memasuki lingkup proyek, karena estimasi biaya sudah sangat mendetail. Untuk menghitung biaya diperlukan gambaran dan spesifikasi teknis yang rinci. Hasil dari perhitungan biaya pada tahap pelaksanaan ini dipergunakan sebagai acuan/patokan biaya pelaksanaan.
4.3. Metode pengendalian biaya dengan konsep nilai hasil
Suatu sistem pemantauan dan pengendalian, selain memerlukan perencanaan yang realistis sebagai tolok ukur pencapaian sasaran, juga harus dilengkapi dengan teknik dan metode 1 yang dapat segera mengungkapkan tanda-tanda penyimpangan. Untuk pengendalian biaya dan jadwal, dalam penelitian ini menggunakan konsep nilai hasil. 5.ANALISISWAKTU
Agar seluruh kegiatan dapat diselesaikan sesuai dengan jangka waktu yang telah direncanakan dan pelaksanaan pekerjaan dapat berjalan dengan lancar maka perlu dibuat rencana kerja (RK) atau (Time Schedule). Ada dua cara pengolahan jadwal proyek : 5.1. Network planning
Network planning adalah suatu cara
teknis dalam bidang perencanaan dan pengawasan suatu proyek. Pada
pembuatan Network planning perlu dicari atau ditentukan lintasan kritis dengan CPM (Critical Path Method). CPM (Critical Path Method),
merupakan teknik yang paling banyak digunakan dalam perencanaan dan pengendalian proyek. Menggambarkan kegiatan-kegiatan dari suatu proyek dalam suatu jaringan kerja. Dari jaringan kerja ini dapat ditakukan berbagai analisis untuk me in bantu manager dalam mengambil keputusan yang berkaitan dengan waklu, biaya atau penggunaan sumber daya.
5.2. Bar Chart (Metode Bagan Balok) Bar Chart adalah sekumpulan daftar
kegiatan yang disusun dalam kolom arah vertikal sedangkan kolom arah horizontal menunjukkan skala waktu, ditemukan pertama kali oleh Gantt padatahun 1917 (Soeharto, 1999). Diagram balok/fiar chart disusun dengan maksud mengidentiflkasi unsur waktu dan urutan dalam merencanakan suatu kegiatan, yang terdiri dari saat mulai dan saat penyelesaian. Diagram balok/to* chart dapat dikembangkan menjadi curve S, yaitu grafik yang menunjukkan kemajuan/prestasi pada satuan waktu tertentu untuk seluruh proyek, baik dari sisi perencana maupun realisasi.
6. ANALISIS BIAYA
Perkiraan biaya memegang peranan penting dalam penyelenggaraan proyek. Perkiraan biaya erat kaitannya dengan analisis biaya, yaitu pekerjaan yang menyangkut pengkajian kegiatan-kegiatan terdahulu yang akan dipakai untuk menyusun perkiraan biaya. Menurut (Soeharto, 2001) sebelum pembangunan proyek selesai dan siap dioperasikan diperlukan sejumlah besar biaya atau modal, yang dikelompokkan menjadi 2 (dua) bagian, yaitu : Modal tetap (fixedcapital) dan Modal kerja {Working capital).
7. KONSEP NILAI HASIL
Konsep nilai hasil (earned value method) diperoleh dengan menghitung besarnya biaya yang menurut anggaran sesuai dengan pekerjaan yang telah dilaksanakan atau diselesaikan. Metode ini menggabungkan
antara perhitungan BCWP, BCWS, dan ACWP, untuk mengetahui indeks dan kinerja, khususnya pada tahap pelaksanaan dilapangan. 8. HUBUNGAN ANTARA BIAYA DAN
WAKTU
Proyek adalah suatu rangkaian kegiatan yang terencana dan dilaksanakan secara berurutan dengan logika serta menggunakan banyak jenis sumber daya, yang dibatasi oleh dimensi biaya, mutu, dan waktu.
Menurut Barrie dan B.C. Paulson (1990), bagian terbesar biaya yang dikeluarkan untuk terwujudnya suatu proyek adalah pada tahap pelaksanaan.
9. UKURAN KINERJA PELAKSANAAN Kinerja pelaksanaan suatu proyek dapat diukur dengan nilai hasil (earned value). Rumusnya adalah sebagai berikut :
Nilai hasil = (% penyelesaian) x (anggaran)... ... .(1) Beberapa indikatoryangdipakai untuk menghitung kinerja pelaksanaan pekerjaan, adalah sebagai berikut :
1 ). Biaya aktual pekerjaan ACWP (Actual
Cost of Work Performed).
2). Biaya pekerjaan pada saat pelaporan menurut anggaran BC WP (Budgeted
Cost Work of Performed) inilah yang
disebut nilai hasil (earned value). 3). Biaya pekerjaan menurut anggaran
BCWS (Budgeted Cost of Scheduled). 4). Indeks kinerja biaya CPI (Cost
Proditctifity Index).
5), Indeks kinerja jadwal SPI (Scheduled
Productifity Index). SPI = BCWP/BCWS ...(3) 6). Varian biaya CV (Cost Variance).
CV = BCWP- ACWP
... (4)
7). Varian Jadwal SV (Scheduled Variance).
SV = BCWP-BCWS
... (5)
8). Perkiraan biaya untuk pekerjaan tersisa ETC (Estimation Temporary Cost). ETC =(Anggaran~BCWP)/ CPI...(6) 9). Perkiraan biaya total proyek EAC
(Estimation All Cost). EAC = ACWP+
ETC ...(7)
10). Perkiraan waktu untuk pekerjaan tersisa ETS (Estimation Temporary
Scheduled). ETS = (Rencana - Waktu
pelaporan) / SPI... ... ...(8) 11). Perkiraan waktu total proyek HAS
(Estimation All Scheduled). EAS =
Waktu Pelaporan + ETS.. (9) 10. METODE PENELITIAN 10.1. Bahan Penelitian
Bahan yang digunakan berupa data pelaksanaan proyek Pembangunan Perumahan Pesan Bangun Taman Sumber Asri dengan luas total tanah 2000 m2, yang berlokasi di Surakarta, berupa Rencana Anggaran Biaya dan time schedule Pelaksanaan Pembangunan Perumahan Pesan Bangun Taman Sumber Asri.
10.2. Peralatan yang Digunakan
Peralatan yang digunakan da I am penelilian ini adalah :
1). Fotodokumentasi.
2). Peralatan hitung, yaitu kalkulator dan komputer.
3). Peralatan lain yang mendukung.
11. HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN
11.1. Analisis Manajemen Proyek
Organisasi proyek pada pembangunan Perumahan Pesan Bangun Taman Sumber Asri Surakarta mengarah pada sistem manajemen konvensional. Pada sistem ini, pihak pemilik proyek (Owner), pihak perencana maupun pengawas dan pihak pelaksana proyek (kontraktor) mempunyai tugas masing-masing. Dengan kata lain pemilik proyek (Owner) mempunyai tugas untuk mendanai sendiri proyek pembangunan tersebut.
11.2. Kondisi Pelaksanaan Proyek Pembangunan Perumahan Pesan Bangun Taman Sumber Asri Surakarta
Pada penelitian ini akan dievaluasi biayadan waktu pada Perumahan Pesan Bangun Taman Sumber Asri di Surakarta yang direncanakan pembangunannya selama 4 bulan atau setara dengan 16 minggu khusus untuk rumah Type 80/140.
Dilihat pada pengamatan minggu ke 14.
Tabel 1. Data pelaksanaan pembangunan rumah Type 80/140 Perumahan Pesan Bangun Taman SumberAsri, 2005 pada pengamatan minggu ke 14 (progress report mingguan)
12. ANALISISPENGENDALIANBIAYA
DAN WAKTU
12.1. Pengendalian biaya dan waktu dengan Curve S a). Diagram batting/bar chart Diagram ini untuk memudahkan dalam mengevaluasi progress pekerjaan dan biaya yang keluar pada progress pembangunan. Pembuatan diagram batang berdasarkan : 1). Diagram waktu tercepat berdasarkan
kegiatan rencana.
2). Diagram batang waktu terlama berdasarkan tintasan kritis.
3). Diagram waktu progress berdasarkan minggu pengamatan.
BCWS, sebesar Rp.83.888.325,- BCWP sebesarRp.100.244.350,-Evaluasi dengan curve S
Berdasarkan data-data diatas dapat dilihat hubungan antara biaya kumulatif (%) dan waktu pelaksanaan (minggu) seperti terlihat pada Gambar 1.
Karena progress pada pengamatan Minggu ke 14 terletak diatas curve S waktu tercepat dan terlama, maka pekerjaan
pembangunan Perumahan Pesan Bangun Taman Sumber Asri Surakarta mengalami percepatan waktu. Lebih cepat dari waktu yang telah direncanakan.
12.2. Pengendalian waktu dan biaya dengan Earned Value Method
Pengendalian waktu dan biaya dengan
Earned Value Method yang secara umum
dapat dikatakan sebagai Konsep Nilai Hasil. Maka pengamatan minggu ke 14 dapat diperhitungkan beberapanilai berikut:
a). BCWS = Rp. 83.888.325,- b). BCWP = Rp. 100.244.350,- c). ACWP = Rp. 102.600.000,- d). SPI= 1,195 e). CPI = 0,977 f). SV = Rp. 16.356.025,- g). CV = Rp 2.355.650,- h). ETC = Rp. 2.411.105,- i). ETC= 1,673 j). EAC = Rp. 105.011.105,- k). EAS= 15,673 minggu.
l). Rencana waktu total proyek - 16 minggu, selisih waktu = 0,327 minggu a). Perbandingan nilai indeks
Perbandingan antara nilai indeks kinerja biaya (CPI) dan indeks kinerja
jadwal (SPI), dihitung berdasarkan konsep nilai hasil pada Tabel 3.
Indeks kinerjajadwal pada minggu ke 1 sampai dengan pengamatan minggu ke 14 lebih dari 1, berarti pelaksanaan lebih cepat dari jadwal yang direncanakan. Indeks kinerja biaya dari minggu ke 1 sampai dengan minggu ke 14 mendekati rencana (indeks kerja = 1), berarti besarnya biaya pengeluaran lebih kecil dari anggaran yang direncanakan (cost Under run). 13. KESIMPULAN DAN SARAN
Dari hasil perhitungan dan analisis pada pelaksanaan pembangunan Perumahan Pesan BangunTaman Sumber Asri Surakarta, makadapat diambil kesimpulan :
1). Berdasarkan perhitungan diperoleh perkiraan waktu total rumah Type 80/140 (EAS) adalah 15,673 minggu. Menurut rencana selesainya rumah Type 80/140 adalah 16 minggu, sehingga mengalami percepatan waktu.
2). Berdasarkan perhitungan biaya rumahType 80/ 140 (EAC) adalah Rp. 105.011.105,-sedangkan biaya rumah Type 80/140 adalah Rp. 107.193.550,- belum termasuk harga tanah dan 1MB). Sehingga terjadi selisih (penghematan biaya/keuntimgan) sebesar Rp. 2.182.445,-
3). Pada Perumahan Pesan Bangun Taman Suniber Asri Surakarta dengan luas area : 2782 in2, lahan efektik : 1947 m2. Dibangun rumah Type 75/132 (4 unit) Type 80/140(8 unit), Type 100/150(2 unit).
Jumlah total rumah yangdibangunada 14 unit dengan total biaya Rp. 2.720.340.000,-.
4). Rencana penyelesaian proyek 5 tahun, ternyata selesai 2 tahun 5 bulan mengalami percepatan waktu 2 Tahun 7 bulan atau 31 bulan. Dari segi biaya proyek mendapat keuntungan sebesar Rp. 1.797.046.572,- Dalam Pembangunan Perumahan Pesan Bangun Taman Sumber Asri Surakarta, dapat diberikan saran sebagai berikut:
1). Pelaksanaan pembangunan sualu proyek perlu dikendalikan dengan baik sehingga tidakakan mengalami keterlambatan waktu dari rencana yang telah ditentukan. 2). Data yang akurat diperlukan dalam survey
lapangan, sehingga perencanaan menjadi matang.
14. DAFTAR PUSTAKA
Barrie, D.S dan Paulson, B.C. 1990. Manajemen Konstruksi Profesional, Penerbit Erlangga, Jakarta.
Soeharto, I 1997, 1999, 2001. Manajemen Proyek, (Dari Konseptual Sampai Operasional) Jilid 1, Penerbit Erlangga, Jakarta.
UU No. 4.1992. tentang Perumahan dan Pemukiman, Jakarta.
Biodata Penulis :
Ir. Dian Arumningsih Diah Purnamawanti, MT. Alumni (SI) Teknik Sipil Universitas Tunas Pembangunan Surakarta, tahun 1992. Pasca Sarjana (S2) Program Magister Teknik Sipil Universitas Muhammadiyah Surakarta, tahun 2006. Dosen pada Fakultas Teknik Jurusan Sipil UTP.
