1
Salah satu cita-cita perjuangan bangsa Indonesia adalah terwujudnya masyarakat yang adil dan makmur berdasarkan Pancasila dan Undang-Undang Dasar 1945, seiring dengan tujuan pembangunan nasional yakni mewujudkan kesejahteraan lahir dan batin bagi seluruh rakyat Indonesia secara adil dan merata. Unsur pokok kesejahteraan rakyat adalah terpenuhinya kebutuhan perumahan yang merupakan kebutuhan dasar bagi setiap warga negara Indonesia beserta keluarganya, sesuai harkat, dan martabatnya sebagai manusia1.
Tanah dalam kehidupan manusia mempunyai peranan yang sangat penting karena tanah merupakan sumber kesejahteraan, kemakmuran, dan kehidupan. Selain itu tanah mempunyai hubungan yang erat dengan manusia karena tanah mempunyai nilai ekonomis bagi kehidupan manusia dan dapat menghasilkan sumber daya alam bagi orang banyak. Hal ini diatur dalam Pasal 33 ayat (3) Undang-Undang Dasar 1945 yang menyatakan:
”Bumi air dan kekayaan alam yang terkandung didalamnya dikuasai oleh negara dan dipergunakan untuksebesar-besar kemakmuran rakyat”.
Berdasarkan hak menguasai negara maka disusunlah Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok Agraria atau Undang- Undang Pokok Agraria (UUPA). Tujuan Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) yang salah satunya adalah untuk memberikan kepastian hukum berkaitan dengan hak-hak atas tanah yang dipegang oleh masyarakat. Secara tegas telah diatur dalam Pasal 19 ayat (1) Undang-Undang Pokok Agraria
UUPA yang menyatakan bahwa: ”Untuk menjamin kepastian hukum oleh Pemerintah diadakan pendaftaran tanah diseluruh wilayah Republik
1
Indonesia menurut ketentuan-ketentuan yang diatur dengan Peraturan
Pemerintah”.
Tanah mempunyai ciri khusus yang bersegi dua, yaitu sebagai benda dan sumber daya alam. Seperti halnya air dan udara, yang merupakan sumber daya alam karena tidak dapat diciptakan oleh manusia. Tanah menjadi benda bila telah diusahakan oleh manusia, misalnya menjadi tanah pertanian atau dapat pula dikembangkan menjadi tanah perkotaan. Pengembangannya dilakukan oleh pemerintah melalui penyediaan prasarana yang akan meningkatkan nilai tanah.
Tanah adalah benda yang dimiliki oleh masyarakat kerena diciptakan melalui investasi dan keputusan masyarakat melalui pemerintah. Kenyataan ini telah menunjukkan bahwa kedudukan dan peranan tanah sering menimbulkan masalah. Hal ini disebabkan keadaan tanah yang terbatas dengan jumlah penduduk yang semakin bertambah dan harga tanah yang meningkat dengan cepat. Seperti halnya pemilikan tanah secara absente, adanya sertifikat ganda dan perebutan tanah warisan oleh para ahli waris. Upaya dalam mengatasi permasalahan di bidang pertanahan yaitu dengan jalan memberikan jaminan kepastian hukum dan perlindungan hukum dalam bidang pertanahan dan agraria.
Jaminan kepastian hukum mengenai penguasaan atau peralihan hak atas tanah oleh seseorang sangatlah penting. Masalah yang berhubungan dengan tanah harus mendapat perhatian dan penanganan yang khusus dari pemerintah sebagai penyelenggara administrasi pertanahan agar dapat memberikan jaminan kepastian hukum atas tanah. Agar jaminan kepastian hukum dibidang pertanahan terwujud, maka sangat diperlukan :
1.Tersedianya perangkat hukum tertulis, yang lengkap dan jelas serta dilaksanakan secara konsisten;
2.Penyelenggaraan pendaftaran tanah yang efektif.
dikalangan pemerintahan dan umum juga dikenal sebagai Hukum Agraria. Sehingga dapat dikatakan perubahan fundamental karena baik mengenai struktur perangkat hukumnya, mengenai konsepsinya yang mendasarinya,
maupun isinya, yang dinyatakan dalam bagian ”Berpendapat” Undang- Undang Pokok Agraria (UUPA) harus sesuai dengan kepentingan rakyat Indonesia serta memenuhi pula keperluannya menurut permintaan zaman.
Peraturan pelaksanaan dari Undang- Undang Pokok Agraria (UUPA) sangat diperlukan, dalam rangka menghadapi kasus-kasus yang konkret di masyarakat dan demi terselenggaranya pendaftaran tanah di Indonesia. Keberadaan peraturan pelaksanaan ini akan sangat berguna bagi para pemegang hak atas tanah untuk membuktikan hak atas tanah yang dikuasainya. Selain itu juga berguna bagi pemerintah untuk pelaksanaan kebijakan pertanahan secara nasional serta berguna bagi para pihak yang berkepentingan untuk memperoleh keterangan yang diperlukan mengenai tanah yang menjadi objek perbuatan hukum yang akan dilakukan.
Sebagai dasar hukum dalam penyelenggaraan kegiatan pendaftaran tanah di seluruh Indonesia, maka dikeluarkanlah Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 dan disempurnakan dengan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 (disingkat PP 24/1997) Tentang Pendaftaran Tanah, serta Peraturan Menteri Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 (disingkat Permen-Agra/Ka.BPN 3/1997) tentang peraturan pelaksanaan PP 24/1997.
berlaku apabila terjadi peralihan hak atas tanah. Peralihan hak atas tanah dapat terjadi karena jual beli, warisan, hibah, tukar menukar dan lain-lain. Mengenai hak milik, berdasarkan
Pasal 23 Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) peralihan hak milik atas tanah wajib didaftarkan, Pasal ini sudah lengkap berbicara, yaitu: 1. Hak milik, demikian pula setiap peralihan, hapusnya dan
pembebanannya dengan hak-hak lain harus didaftarkan menurut ketentuan-ketentuan yang dimaksud dalam Pasal 19 Undang- Undang Pokok Agraria (UUPA).
2. Pendaftaran termaksud dalam ayat (1) merupakan alat pembuktian yang kuat mengenai hapusnya hak milik serta sahnya peralihan dan pembebanan hak tersebut.
Peralihan hak tersebut, memang dimungkinkan sebagaimana yang disebutkan dalam Pasal 20 ayat (2) Undang- Undang Pokok Agraria (UUPA) yang menyatakan bahwa: Hak milik atas tanah dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain. Dalam hal ini penerima hak yang baru wajib mendaftarkan peralihan hak milik atas tanah yang diterimanya dalam rangka memberikan perlindungan hak kepada pemegang hak atas tanah yang baru demi ketertiban tata usaha pendaftaran tanah
Dalam praktek hingga saat ini masih banyak peralihan hak atas tanah yang dilakukan dengan cara jual beli masih dilakukan secara di bawah tangan. Bila melibatkan pejabat Umum (Notaris) biasanya hanya sebatas di warmerking. Penyebab terjadinya jual beli hak atas tanah baru di lakukan secara di bawah tangan antara lain:
1. Kurangnya pemahaman atau bahkan ketidak tahuan dari si pelaku transaksi baik penjual maupun pembeli hak atas tanah / bidang tanah tertentu termasuk bangunan rumah mengenai ketentuan hukum yang berlaku.
3. Pembayaran atas harga bidang tanah berikut bangunan rumah diatasnya belum nulas bahkan baru sebatas diangsur
4. Belum mempunyai biaya untuk pembayaran peralihan hak di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dan biaya pajak peralihan hak Pajak Penghasilan (PPh) serta Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).
Berdasarkan uraian di atas, maka penulis hendak mengangkat masalah
suatu penulisan tesis yang berjudul “PERLINDUNGAN HUKUM BAGI PEMBELI DAN PENJUAL BIDANG TANAH TERTENTU BERSERTA BANGUNAN RUMAH MELALUI PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI DIBAWAH TANGAN”.
B. Perumusan Masalah
Berdasarkan apa yang yang telah dikemukakan di atas, maka perumusan masalah dalam penelitian ini adalah :
1. Apakah faktor-faktor yang menyebabkan terjadinya pelaksanaan jual beli bidang tanah tertentu beserta bangunan rumah melalui perjanjian bawah tangan ?
2. Bagaimana perlindungan hukum penjual dan pembeli bidang tanah tertentu beserta bangunan rumah melalui perjanjian dibawah tangan ? 3. Apakah upaya hukum yang dapat dilakukan oleh pembeli dan penjual
apabila salah satu pihak melakukan wanprestasi ?
C. Tujuan Penelitian
Tujuan yang hendak dicapai dalam penelitian ini antara lain:
1. Untuk mengetahui faktor-faktor yang menyebabkan terjadinya pelaksanaan jual beli bidang tanah tertentu beserta bangunan rumah melalui perjanjian bawah tangan
3. Untuk mengetahui upaya hukum yang dapat dilakukan oleh pembeli dan penjual apabila salah satu pihak melakukan wanprestasi
D. Manfaat Penelitian 1. Manfaat Teoritis
Secara teoretis, mampu memberikan pandangan pemikiran berupa konsep atau teori, asumsi mengenai perlindungan hukum bagi pembeli perumahan melalui perjanjian pengikatan jual beli dibawah tangan. 2. Manfaat Praktis
