BAB VI
PROGRAM PERENCANAAN DAN PERANCANGAN
BEACHWALK MALL
6.1. Program Dasar Perencanaan
Program dasar perencanaan mengenai Beachwalk Mall di Tanjung Pandan, Belitung ini didasarkan pada pendekatan yang telah dilakukan pada bab sebelumnya. Pada program dasar perencanaan dibagi atas program besaran ruang serta lokasi tapak terpilih. Adapun tujuan program dasar perencanaan adalah sebagai landasan acuan dalam tahap desain grafis perancangan.
6.1.1. Program Ruang
Dari hasil perhitungan besaran ruang dengan pendekatan di bab sebelumnya, maka didapat program ruang sebagai berikut :
Kelompok Aktivitas Utama
JENIS RUANG JUMLAH / KAPASITAS LUAS
RETAIL STORE
Retail Besar 10 unit 1.200 m2
Retail Sedang 20 unit 1.600 m2
Retail Kecil 30 unit 1.500 m2
Total Luas Lantai Retail Store 4.300 m2 HALL / ATRIUM
Lobby mall 10% total pengunjung
(1.250 orang)
Ruang Pertunjukan 15 orang 22,5 m2
Gudang 6 m2
Ruang Kontrol 2 orang 6,5 m2
Subtotal 110 m2 Sirkulasi 30% 33 m2 Total Luas Lantai Stage / Amphiteater 143 m2
Ruang Cuci 4 orang 12 m2 Total Luas Lantai Foodcourt 1.249 m2
GAME CENTER Total Luas Lantai Game Center 1.080 m2
SUPERMARKET
Area Penjualan 250 orang 1.250 m2
Gudang 250 m2
Ruang Karyawan 20 orang 18 m2
Kasir 10 orang 15 m2
Subtotal 1.533 m2 Sirkulasi 30% 460 m2 Total Luas Lantai Supermarket 1.993 m2 DEPARTMENT STORE
Area Penjualan 500 orang 2.500 m2
Gudang 500 m2
Ruang ganti/Kamar pas 10 orang 20 m2
Ruang Karyawan 50 orang 45 m2
Kasir 20 orang (4 orang/unit) 30 m2
Sirkulasi 30% 929 m2 Total Luas Lantai Department Store 4.024 m2
BIOSKOP / CINEPLEX
Ruang Penonton 110 orang
(4 studio = 440 orang)
Lavatory 16 orang (pria:2 unit,
wanita:2 unit) Total Luas Lantai Kelompok Aktivitas Utama 15.534 m2
Tabel 6.1 Total Luas Lantai Kelompok Aktivitas Utama Sumber: Analisa Penulis, 2016
Kelompok Aktivitas Pengelola
PELAKU JENIS RUANG JUMLAH /
Staff Divisi General Affair
Staff Security Ruang
Security
2 Shift, @Shift = 4 staff
Pos Keamanan 2 Shift, @Shift = 4
Staff Engineering Gudang Alat 2 Shift, @Shift = 8 staff
9 m2
Ruang Utilitas 50 m2
Total Luas Lantai Kegiatan Utama 730 m2 Kegiatan Sekunder Total Luas Lantai Kegiatan Sekunder 69 m2
Kegiatan Tersier
Total Luas Lantai Kegiatan Tersier 153 m2
Sub Total 952 m2 Sirkulasi Antar Ruang 10% 95,2 m2 Total Luas Lantai Kelompok Aktivitas Pengelola 1.047 m2
Tabel 6.2 Total Luas Lantai Kelompok Aktivitas Pengelola Sumber: Analisa Penulis, 2016
Kelompok Aktivitas Pelengkap
PERBANKAN JUMLAH LUAS
ATM Center 10 Unit 22.5 m2
Sirkulasi 40% 9 m2 Total Luas Lantai Kelompok Aktivitas Pelengkap 32 m2
Kelompok Aktivitas Pelayanan
JENIS RUANG JUMLAH / KAPASITAS LUAS
Toilet 8 Orang per Unit. 5 Unit = 40 Orang
120 m2
Mushola 30 Orang 57 m2
Ruang PPPK 3 Orang 18 m2
Total Luas Lantai Kelompok Aktivitas Pelayanan 195 m2 Tabel 6.4 Total Luas Lantai Kelompok Aktivitas Pelayanan
Sumber: Analisa Penulis, 2016
Kelompok Aktivitas Pendukung
JENIS RUANG JUMLAH / KAPASITAS LUAS
Area Ruang Teknis Total Luas Lantai Ruang Teknis 288 m2 Area Bongkar Muat Barang (Loading Dock)
R. Kontrol 1 unit 9 m2 Total Luas Lantai Area Bongkar Muat Barang 373 m2 Total Luas Lantai Kelompok Aktivitas Pendukung 661 m2
Tabel 6.5 Total Luas Lantai Kelompok Aktivitas Pendukung Sumber: Analisa Penulis, 2016
Kelompok Aktivitas Parkir
KENDARAAN JUMLAH LUAS
Parkir Pengunjung dan Penyewa
Motor 467 unit 934 m2 Total Luas Lantai Kelompok Aktivitas Parkir 11.724 m2
Tabel 6.6 Total Luas Lantai Kelompok Aktivitas Parkir Sumber: Analisa Penulis, 2016
Rekapitulasi Luas Besaran Ruang
JENIS AKTIVITAS LUAS
Aktivitas Utama 15.534 m2
Aktivitas Pengelola 1.047 m2
Aktivitas Pelengkap 32 m2
Aktivitas Pelayanan 195 m2
Aktivitas Pendukung 661 m2
Aktivitas Parkir 11.724 m2
Luas Total Lantai Bangunan 29.193 m2
Tabel 6.7 Total Luas Lantai Bangunan Sumber: Analisa Penulis, 2016
Total Luas Lantai Dasar
- Kelompok aktivitas utama merupakan bangunan 3 lantai, Maka : 15.534 m2/3 = 5.178 m2
- Parkir menggunakan gedung parkir/basement 3 lantai, Maka : 11.724 m2/3 = 3.908 m2
JENIS AKTIVITAS LUAS
Aktivitas Utama 5.178 m2
Aktivitas Pengelola 1.047 m2
Aktivitas Pelengkap 32 m2
Aktivitas Pelayanan 195 m2
Aktivitas Pendukung 661 m2
Area Non Produktif (Taman dan Ruang Terbuka)
30% x (Luas Lantai Dasar Aktivitas Utama) 0.3 x 5.178 m2 = 1.553 m2
Aktivitas Parkir 3.908 m2
Total Luas Lantai Dasar Bangunan 12.574 m2 Tabel 6.8 Total Luas Lantai Dasar Bangunan
Sumber: Analisa Penulis, 2016
6.1.2. Luas dan Besaran Tapak Terpilih
kawasan wisata Pantai Tanjungpendam, memiliki tepi pantai yang berfungsi sebagai tempat rekreasi pengunjung, menjadikan tapak terpilih ini memiliki nilai lebih dari 2 alternatif tapak lainnya. Lokasi tapak terpilih sangat strategis karena berada pada jalan akses menuju kawasan wisata lain seperti Pantai Tanjung Tinggi dan Tanjung Kelayang. Selain mudah diakses dan dekat dengan pusat kota Tanjung Pandan, tapak terpilih memiliki beberapa faktor pendukung seperti dekat dengan permukiman dan perumahan. Dekat dengan bangunan publik, area perkantoran dan berada di kawasan permukiman kepadatan tinggi. Sehingga diharapkan mall ini dapat memfasilitasi wisatawan maupun kegiatan warga terdekat dan juga sekelilingnya.
Gambar 6.1 Lokasi Tapak Terpilih Sumber : Google Earth (diakses pada 30 Mei 2016)
Gambar 6.2 Lokasi Tapak dengan Pusat Kota Tanjung Pandan Sumber : Google Earth (diakses pada 30 Mei 2016)
Batas – Batas Tapak :
Sebelah Utara : Lahan kosong, Kawasan wisata Pantai Tanjung Pendam
Sebelah Timur : Hotel Grand Hatika, Hotel Bougenvile
Sebelah Selatan : Lahan kosong, Hutan pinus
Gambar 6.3 Lingkungan Sekitar Tapak Sumber : Dokumentasi Pribadi, 2016
Tapak berada pada Pusat Kegiatan Wilayah (PKW) yang diperuntukan sebagai kawasan perkantoran dan perdagangan/jasa, sesuai arahan intensitas bangunan dalam RTRW Kab. Belitung Tahun 2014-2034, ketentuan bangunan sebagai berikut:
KDB (maksimal) : 40%
KLB (maksimal) : 5.7
KDH : 40%
Ketinggian Lantai Bangunan (maksimal ) : 14
Maka dapat dihitung luas lantai bangunan yang harus terpenuhi : - Luas tapak terpilih : ± 35.165,7 m2 - Luas lantai keseluruhan bangunan : 29.193 m2 - Luas lantai dasar bangunan : 12.574 m2 Luas tapak yang harus terpenuhi =
x 12.574 m 2
= 31.435 m2 (memenuhi dari luas tapak terpilih)
Persyaratan KLB :
Luas Total Bangunan < KLB x Luas Tapak 29.193 m2< (5,7 x 35.165,7 m2)
6.2. Konsep Dasar Perancangan
Dalam konsep dasar perancangan berdasarkan pendekatan yang telah dilakukan pada bab sebelumnya, dibagi atas tiga kategori konsep dasar yakni pada aspek kinerja, aspek teknis dan aspek arsitektural. Adapun tujuan konsep dasar perancangan adalah sebagai landasan acuan dalam tahap desain grafis perancangan.
6.2.1. Aspek Kinerja
Sistem Distribusi Listrik
Distribusi listrik berasal dari PLN yang disalurkan ke gardu utama atau trafo. Dari trafo daya listrik dialirkan menuju Panel Utama lalu ke beberapa Sub Panel untuk diteruskan ke semua perangkat listrik yang ada di dalam bangunan. Tiap Sub Panel memiliki ruang kontrol sendiri untuk memudahkan pengelola mengetahui penggunaan listrik pada bangunan. Untuk mengatasi keadaan darurat maka bangunan meyediakan emergency power/genset yang dilengkapi dengan automatic switch system yang berfungsi otomatis (dalam waktu kurang dari 3 detik) langsung menggantikan daya listrik dari PLN yang terputus.
Sistem Pencahayaan
Menggunakan penerangan buatan pada sebagian besar ruangan. Serta menggunakan beberapa penerangan alami melalui bukaan-bukaan pada bangunan. Dan apabila terjadi keadaan darurat, energi listrik diperoleh dari generator set(genset).
Sistem Penghawaan Udara
Bangunan direncanakan menggunakan penghawaan buatan dan alami. Pada penghawaan buatan menggunakan sistem AC. Terdapat 2 jenis AC yang digunakan, yaitu AC split untuk ruang-ruang privat dan AC sentral untuk ruang-ruang publik. Penggunaan AC juga berfungsi untuk menjaga kelembaban ruang dan kenyamanan saat beraktivitas. Sedangkan pada penghawaan alami digunakan pada ruang-ruang yang bersifat outdoor.
Sistem Pemadam Kebakaran
Pencegahan kebakaran dilakukan dengan memakai struktur dari bahan tahan api seperti beton. Sedangkan untuk penanggulangan meliputi tindakan pendeteksian awal, pemadaman api, pengendalian asap, dan penyelamatan penghuni melalui prosedur evakuasi. Sistem perlawanan dan sistem penyelamatan terhadap bahaya kebakaran di dalam bangunan ini ialah:
Fire Alarm, terdapat di setiap lantai bangunan, terutama di tempat-tempat yang mudah didengar dan dilihat oleh pengunjung.
Sprinkler Air, terletak pada ruang-ruang dalam radius 6-9 meter.
Hydrant, diletakkan di luar dan di dalam bangunan.
Sistem Penangkal Petir
atap bangunan dan dihubungkan oleh kabel penghantar menuju tanah. Pemasangan penangkal petir ini ialah setiap 3,5 m pada atap bangunan.
Sistem Komunikasi
Sistem komunikasi pada bangunan menggunakan saluran telepon dari Telkom. Sedangkan untuk alat-alat komunikasinya ialah telepon, faksimile, intercom / Private Automatic Branch Exchange (PABX), paging yang akan digunakan antar ruang maupun tempat lain yang ada di luar bangunan. Fungsi lainnya ialah untuk mempermudah komunikasi antara pengelola dengan pengunjung apabila terdapat pengumuman-pengumuman.
Sistem Air Bersih
Kebutuhan air bersih diambil dari PDAM dan sumur. Dari PDAM disalurkan ke tandon bawah dan dipompa menuju tendon atas lalu di bagi-bagi perlantai. Sedangkan sumber dari sumur dipompa menuju treatment air telebih dahulu baru di pompa menuju tendon atas untuk di bagikan perlantai.
Sistem Pembuangan Air Kotor
Pembuangan dari kloset diolah di dalam Instalasi Sistem Pengolahan Air Limbah (SPAL) kemudian dialirkan ke saluran kota agar air yang keluar cukup aman untuk lingkungan. Sedangkan Pembuangan air kotor dari dapur, binatu, wastafel, air wudhu masuk ke bak penampungan SPAL untuk diolah kembali. Untuk pembuangan air hujan akan ditampung bersama grey water yang digunakan kembali untuk keperluan seperti sistem flushing, menyiram tanaman (irigasi bangunan) dan sebagainya.
Sistem Keamanan Bangunan
Sistem keamanan bangunan menggunakan CCTV (Closed Circuit Television) yang dapat diamati dari ruang pengawas dan dilengkapi alarm jika ada yang merusak sistem. 6.2.2. Aspek Teknis
Sistem Struktur
Struktur yang akan digunakan adalah grid dengan modul horizontal didasarkan atas modul ruang-ruang retail store dan pembagian ruang dalam kelompok aktivitas. Pemilihan struktur grid ini didasarkan pada kemudahan pembagian pertokoan dan operasional mall. Untuk struktur lantai bangunan menggunakan plat beton dengan yang ditopang oleh struktur balok induk dan balok anak.
6.2.3. Aspek Arsitektural 1. Green Building Mall
Berikut beberapa penerapan dari prinsip Arsitektur Hijau yang mengarah langsung pada aspek perencanaan dan perancangan Beachwalk Mall, yaitu :
b. Sebagai salah satu bentuk efisiensi energi dan penghijauan, maka dapat digunakan koridor mall outdor dan green roof yang bisa difungsikan sebagai seating area untuk food court atau lainnya sekaligus tempat melihat view ke pantai.
c. Sumber energi alternatif dapat dipilih opsi panel surya yang diletakan di atas atap dan kincir angin di dekat pantai sebagai pembangkit listrik.
d. Menghindari dampak terhadap lingkungan perlu dilakukan instalasi pengolahan air limbah (IPAL) tersendiri.
2. Konsep Beachwalk Mall
Beachwalk Mall di Tanjung Pandan, Belitung menerapkan tema/konsep sebagai berikut: a. Menerapkan konsep street/walk dengan mengutamakan orientasi bangunan
menghadap pantai sebagai generatornya.
b. Semi Open Mall, mall ini memiliki bagian retail store dan atrium tertutup dan juga terbuka, kombinasi ini untuk menyelaraskan dengan suasana pantai. Dengan cara ini dapat dikontrol jam rekreasi puncak di pantai (pagi dan sore) dan jam rekreasi mall (siang dan malam).
c. Desain yang mendukung konsep rekreasi yaitu bentuk-bentuk yang plastis dan tidak kaku, menghindari terjadinya sudut dan siku dalam sirkulasinya. Dalam kaitannya dengan tema, bentuk yang plastis melambangkan unsur pantai dan ombak (lokasi/tempat) dan fungsi terhadap aerodinamika bangunan.
d. Elemen-elemen non-simetris untuk meningkatkan kesan dinamis sebagai fasilitas rekreasi dan selaras dengan Pantai Tanjung Pendam di Belitung yang berombak. Bentuk yang tidak simetris juga lebih memungkinkan untuk penciptaan kesan
e galir .
3. Konsep Pendukung a. Penampilan Bangunan
Penampilan bangunan Beachwalk Mall di Tanjung Pandan, Belitung dipertimbangkan terhadap:
Menciptakan nuansa mall dalam konteks Belitung melalui pendekatan baik secara filosofis dan ekspresif. Dalam hal ini unsur arsitektur lokal tidak diambil secara langsung, namun diterjemahkan dahulu agar sesuai dengan karakteristik mall.
Karakter bangunan yang ingin ditampilkan, yaitu memberikan kesan modern dan atraktif.
Memperhatikan unsur-unsur estetika baik eksterior maupun interior agar tercipta keselarasan antara tampilan luar dan dalam bangunan.
Mampu mencerminkan aktivitas dalam bangunan, terutama aktivitas street/walk.
Didesain untuk menjadi sebuah ikon baru pada kawasan dimana bangunan itu berada.
b. Massa Bangunan
Menghargai lansekap alamiah.
Pemanfaatan daerah hijau untuk memperbaiki iklim di sekitar bangunan dan menjadi pelindung dari panas di daerah pedestrian dan ruang terbuka lainnya. c. Pencapaian Bangunan
Kemudahan dan kejelasan entrance bagi kendaraan dan pejalan kaki.
Kenyamanan dan keamanan bagi pejalan kaki.
