Prosedur Dan Syarat Sah Jual Beli Tanah

Teks penuh

(1)

Prosedur dan Syarat Sah Jual Beli Tanah Prosedur dan Syarat Sah Jual Beli Tanah 6:51 P

6:51 PM M Notaris Notaris SidoarjoSidoarjo

Jual beli hak atas tanah merupakan proses peralihan hak yang sudah ada sejak jaman Jual beli hak atas tanah merupakan proses peralihan hak yang sudah ada sejak jaman dahu

dahulu. lu. Jual beli Jual beli ini didasaini didasarkan pada rkan pada hukuhukum m AdatAdat  dan harus dan harus memememenuhi syarat!nuhi syarat!syasyaratrat seperti: "erang "unai dan #ill. "erang artinya di lakukan di hadapan Pejabat $mum yang seperti: "erang "unai dan #ill. "erang artinya di lakukan di hadapan Pejabat $mum yang ber%

ber%enanenang g "una"unai i artinartinya ya di di baybayarkaarkan n se&ase&ara ra tunatunai i dan #ill dan #ill artiartinya jual nya jual beli dilakubeli dilakukankan se&ara nyata. Jadi apabila harga belum lunas maka

se&ara nyata. Jadi apabila harga belum lunas maka belum dapat dilakukan proses jual belibelum dapat dilakukan proses jual beli sebagaimana dimaksud. 'e%asa ini yang diberi %e%enang untuk melaksanakan jual beli sebagaimana dimaksud. 'e%asa ini yang diberi %e%enang untuk melaksanakan jual beli adalah Pejabat Pembuat Akta "anah (PPA") yang terdiri dari:

adalah Pejabat Pembuat Akta "anah (PPA") yang terdiri dari: 1.

1. PPAPPA" " sesemenmentartara a yakyakni ni *a*amat yang oleh karenmat yang oleh karena a jajabatbatannannya ya dapdapat at melmelaksaksanaanakankan tuga

tugas s PPAPPA" " untuuntuk k membmembuat akta uat akta jual beli tanah. *amat jual beli tanah. *amat disidisini ni diandiangkat sebagagkat sebagaii PPA" untuk daerah terpen&il atau daerah + daerah yang belum &ukup jumlah PPA" PPA" untuk daerah terpen&il atau daerah + daerah yang belum &ukup jumlah PPA" nya.

nya. ,.

,. PPA" yakPPA" yakni Pejabni Pejabat $mum yang diaat $mum yang diangkangkat oleh kepalt oleh kepala -adan Perta -adan Pertanahanahan Nasian Nasionalonal yang mempunyai ke%enangan membuat akta jual beli yang bertugas untuk %ilayah yang mempunyai ke%enangan membuat akta jual beli yang bertugas untuk %ilayah kerja tertentu.

kerja tertentu.

Adapun prosedur jual beli tanah yang harus ditempuh dalam pelaksanaan jual beli tanah Adapun prosedur jual beli tanah yang harus ditempuh dalam pelaksanaan jual beli tanah dan bangunan adalah sebagai berikut:

dan bangunan adalah sebagai berikut: 1.

1. Akta JuaAkta Jual -eli (AJ-l -eli (AJ-) -ilam) -ilamana sudaana sudah ter&aph ter&apai keseai kesepakapakatan mengtan mengenai haenai harga tanarga tanahh te

termrmasasuk uk dididadalalamnmnya ya &a&ara ra pepembmbayayararan an dadan n sisiapapa a yayang ng memenanangngunung g bibiayayaa pembuatan Akta Jual -eli (AJ-) antara pihak penjual dan pembeli maka para pihak pembuatan Akta Jual -eli (AJ-) antara pihak penjual dan pembeli maka para pihak harus datang ke kantor PPA"

harus datang ke kantor PPA" untuk membuat akta jual beli tanah.untuk membuat akta jual beli tanah. ,.

,. PersyPersyarataaratan Akta Jual -eln Akta Jual -eli (AJ-) ali (AJ-) al!hal yan!hal yang diperlg diperlukan dalukan dalam membam membuat Akta Juauat Akta Juall -eli tanah di kantor PPA"

-eli tanah di kantor PPA" adalah sebagai berikut:adalah sebagai berikut:

o

o Syarat!syarat yang harus Syarat!syarat yang harus diba%a penjual:diba%a penjual:

1.

1. Asli Asli sertiserti/ikat /ikat hak ahak atas tatas tanah ynah yang aang akan dkan dijuaijual0l0 ,.

(2)

2.

2. -u-ukti Pembkti Pembayayaraaran n PaPajak -umjak -umi i dan -andan -angugunan (P--nan (P--) ) sepsepuluuluh h tahtahunun terakhir0

terakhir0 3.

3. SuSurat persrat persetuetujuajuan n suasuami istermi isteri i serserta kartu kelta kartu keluauarga bagi yanrga bagi yang g teltelahah berkeluarga.

berkeluarga.

o

o Syarat!syarat yang harus diba%a oleh *alon Pembeli:Syarat!syarat yang harus diba%a oleh *alon Pembeli:

1.

1. aartu rtu "a"andnda Pa Penendudududukk ,.

,. aartrtu u eeluluarargaga 2.

2. ProProses pses pembembuatuatan Aan AJ- di J- di anantor Ptor PPA"PA"

o

o Persiapan pembuatan AJ- sebelum dilakukan proses jual beli:Persiapan pembuatan AJ- sebelum dilakukan proses jual beli:

1.

1. 'il'ilakukakukan pemeran pemeriksaiksaan mengean mengenai keasnai keaslian darlian dari sertipi sertipikat termikat termaksuaksudd di kantor Pertanahan untuk mengetahui status serti/ikat saat ini seperti di kantor Pertanahan untuk mengetahui status serti/ikat saat ini seperti kea

keaslislianannyanya  apaapakah kah sedsedang ang dijdijamiaminkankan n kepkepadada a pihpihak ak lailain n ataatauu sed

sedanang g daldalam am sensengkegketa ta kekepempemililikaikan n dan dan terterhadhadap ap ketketeraerangangann sen

sengkegketa ta ataatau u tidtidak ak makmaka a harharus us didisersertai tai sursurat at perpernynyataataan an tidtidakak sengketa atas tanah tersebut0

sengketa atas tanah tersebut0 ,.

,. "e"erkrkaiait t ststatatus us tatananah h dadalalam m kekeadadaaaan n sesengngkeketata  mamaka ka PPPPA" A" akakanan menolak pembuatan AJ- atas tanah

menolak pembuatan AJ- atas tanah tersebut0tersebut0 2.

2. *a*alolon n pempembelbeli i dapdapat at memembumbuat at pepernyrnyataataan an babah%h%a a dedengangan n memmembebelili tanah tersebut maka tidak lantas menjadi pemegang hak atas tanah tanah tersebut maka tidak lantas menjadi pemegang hak atas tanah yang melebihi ketentuan batas luas

yang melebihi ketentuan batas luas maksimum0maksimum0 3.

3. PePenjunjual al didiharharuskuskan an memembambayayar r PajPajak ak PenPenghghasiasilan lan (Pp(Pph) h) sedsedangangkankan pembeli diharuskan membayar bea perolehan hak atas tanah dan pembeli diharuskan membayar bea perolehan hak atas tanah dan an

angguggunan nan (-P(-P"-"-) ) dedengangan n ketketenentuatuan n beberikrikut ut iniini:: Pajak Pajak PenjuPenjualal (Pph)

(Pph) 4 4 NNJJPPhhaarrgga a jjuuaal l 7 7 5 5 88 PajPajak ak PemPembelbeli i (BP(BPHTBHTB)) 44 9NJPharga jual ! nilai tidak kena pajak 7

9NJPharga jual ! nilai tidak kena pajak 7 5858

o

o Pembuatan Akta Jual -eliPembuatan Akta Jual -eli

1.

1. 'al'alam pembam pembuatauatan akta harn akta harus dihus dihadiradiri oleh peni oleh penjual dajual dan &alon pn &alon pembeembelili atau orang yang diberi kuasa dengan surat kuasa tertulis0

atau orang yang diberi kuasa dengan surat kuasa tertulis0 ,.

,. 'al'alam pembam pembuatan auatan akta harukta harus dihads dihadiri oleiri oleh sekurah sekurang!kng!kuranurangnygnya duaa dua orang saksi0

(3)

2. PPA" akan memba&akan serta menjelaskan mengenai isi dan maksud pembuatan akta dan bila isi akta disetujui maka oleh penjual dan &alon pembeli akta tersebut akan ditandatangani oleh para pihak sekaligus saksi dan pejabat pembuat akta tanah sendiri0

3. Akta dibuat dua lembar asli satu disimpan oleh di kantor PPA" dan lembar lainnya akan disampaikan kepada kantor pertanahan setempat untuk keperluan balik nama atas tanah sedangkan salinannya akan diberikan kepada masing!masing pihak.

o Setelah Pembuatan Akta Jual -eli

1. Setelah Akta Jual -eli selesai dibuat PPA" menyerahkan berkas tersebut ke kantor pertanahan untuk balik nama sertipikat0 dan

,. Penyerahan akta harus dilakukan selambat!lambatnya ; (tujuh) hari kerja sejak ditandatangani dengan berkas!berkas yang harus diserahkan antara lain: surat permohonan balik nama yang telah ditandatangani pembeli Akta Jual -eli dari PPA" Sertipikat hak atas tanah artu tanda penduduk kedua belah pihak -ukti lunas pembayaran Pph serta bukti lunas pembayaran bea perolehan hak atas tanah dan bangunan.

o Proses di antor Pertanahan

1. Saat berkas diserahkan kepada kantor pertanahan maka kantor pertanahan akan memberikan tanda bukti penerimaan permohonan balik nama kepada Pejabat Pembuat Akta "anah yang selanjutkan akan diberikan kepada pembeli0

,. Nama penjual dalam buku tanah dan sertipikat akan do&oret dengan tinta hitam dan diberi para/ oleh kepala kantor pertanahan atau pejabat yang ditunjuk0

2. Nama pembeli selaku pemegang hak atas tanah yang baru akan ditulis pada halaman dan kolom yang terdapat pada buku tanah dan sertipikat dengan dibubuhi tanggal pen&atatan serta tandatangan kepala kantor pertanahan atau pejabat yang ditunjuk0 dan

(4)

3. 'alam %aktu 13 (empat belas) hari pembeli berhak mengambil sertipikat yang sudah dibalik atas nama pembeli di kantor pertanahan setempat.

'emikian penjelasan mengenai tata &ara jual beli tanah semoga berman/aat.

Penyebab Jual Beli Tanah Dianggap Tidak Sah

Dalam pemeriksaan sertifikat, pastikan baha tanah dan bangunan tersebut tidak sedang berada di baah hak tanggungan atau sedang dalam sita jaminan, atau sedang diblokir karena terlibat sengketa hukum!

"anah dan bangunan adalah benda tidak bergerak (benda tetap) sehingga proses jual belinya berbeda dengan jual beli benda bergerak seperti kendaraan tele<isi dan lain!lain. Se&ara hukum jual beli benda bergerak terjadi se&ara tunai dan seketika yaitu selesai ketika pembeli membayar harganya dan penjual menyerahkan barangnya.

al tersebut berbeda dengan jual beli tanah dan bangunan yang memerlukan akta otentik. Akta otentik adalah akta yang dibuat oleh pejabat umum yang ber%enang.

'alam proses jual beli tanah dan bangunan akta tersebut dibuat oleh NotarisPPA" (Pejabat Pembuat Akta "anah). Jual beli tanah dan bangunan yang dilakukan dengan perjanjian di ba%ah tangan tidaklah sah dan tidak menyebabkan beralihnya tanah dan bangunan dari penjual kepada pembeli (meskipun pembeli telah membayar lunas harganya).

Jual beli tanah dan bangunan memang harus dilakukan dengan Akta Jual -eli (AJ-) yang dibuat oleh NotarisPPA". -erikut langkah!langkah yang perlu dilakukan dalam melakukan  jual beli tanah dan bangunan:

Periksa dulu obyek tanah dan bangunan yang akan dibeli. Pemeriksaan bisa meliputi pemeriksaan /isik dan pemeriksaan serti/ikat.

Setelah pemeriksaan /isik pembeli dapat melakukan pemeriksaan pajak (P--) di kantor pajak dan pemeriksaan serti/ikat tanah dan bangunan di kantor pertanahan setempat. Pemeriksaan PP- di kantor pajak dilakukan untuk memastikan bah%a pemilik tanah telah melunasi seluruh P-- yang menjadi ke%ajibannya.

(5)

'alam pemeriksaan serti/ikat pastikan bah%a tanah dan bangunan tersebut tidak sedang berada di ba%ah hak tanggungan atau sedang dalam sita jaminan atau sedang diblokir karena terlibat sengketa hukum. Jika diperlukan &alon pembeli juga dapat memastikan tanah dan bangunan tersebut tidak sedang berada dalam sengketa yaitu dengan memeriksanya ke Pengadilan Negeri di mana tanah dan bangunan tersebut terletak.

Selanjutnya jika berdasarkan pemeriksaan tanah dan bangunan tersebut tidak bermasalah proses jual beli dilakukan dengan pembuatan AJ- di kantor NotarisPPA". Jika penjual dan pembeli tidak sempat atau tidak mengerti proses dan tata &ara pemeriksaan tanah sebagaimana dimaksud di atas penjual dan pembeli dapat meminta NotarisPPA" untuk melakukan pemeriksaan tersebut sebelum dibuatnya AJ-.

AJ- merupakan syarat untuk pen&atatan balik nama serti/ikat tanah dari penjual kepada pembeli. 'alam pembuatan AJ- masing!masing pihak penjual dan pembeli berke%ajiban membayar pajak transaksi. Penjual %ajib membayar Pajak Pertambahan Nilai (PPN) sebesar 58 dan pembeli %ajib membayar -ea Perolehan ak atas "anah dan -angunan (-P"-) sebesar 58. Setelah pembuatan AJ- dan pembayaran pajak maka NotarisPPA" akan melakukan balik nama serti/ikat di kantor pertanahan dan setelah itu tanah dan bangunan telah sah menjadi milik pembeli.

sumber : kompas.&om

INFO LAIN TENTANG JENIS-JENIS SERTIFIKAT :

Sebelum membeli properti baik tanah rumah maupun apartemen perlu Anda ketahui status hukum atas properti tersebut. Soal serti/ikat misalnya. Apakah statusnya ak Milik ak =una $saha ak =una -angun atau ak Pakai>

$rusan status tentu penting. Salah sedikit ujung!ujungnya yang didapat bukan kenyamanan melainkan kerugian dan penyesalan.

$ntuk itu memilih hunian atau properti tidak bisa sembarangan. Pemilihannya harus dilakukan dengan pemikiran matang dan in<estigasi yang mendalam terutama pada serti/ikat tanahnya. arena serti/ikat tanah menjadi bukti kepemilikan atau penguasaan atas tanah berdirinya hunian Anda.

epala -idang umas -adan Pertanahan #epublik ?ndonesia 'oli Manahan Panggabean serti/ikat kepemilikan tanah sangat penting bagi siapa pun yang memiliki dan menguasai tanah tersebut. Serti/ikat tanah juga menjadi bukti penguasaan sah atas hukum pertanahan. Ada beberapa ma&am serti/ikat hak atas tanah yang dikenal dalam undang!$ndang Nomor 5 "ahun 1@6 tentang Pokok!pokok Agraria yaitu:

(6)

SH" (Sertifikat Hak "ilik)

SM merupakan jenis serti/ikat dengan kepemilikan hak atas penuh oleh pemegang serti/ikat tersebut. SM juga menjadi bukti kepemilikan paling kuat atas lahan atau tanah karena tidak ada lagi &ampur tangan ataupun kemungkinan kepemilikan pihak lain.

Status SM juga tak memiliki batas %aktu. Sebagai bukti kepemilikan paling kuat SM menjadi alat paling <alid untuk melakukan transaksi jual beli maupun penjaminan untuk kepentingan pembiayaan perbankan.

SH#B (Sertifikat Hak #una Bangun)

S=- memiliki batas %aktu tertentu biasanya , tahun. Pemilik S=- bisa saja meningkatkan status kepemilikan atas tanah yang mereka kuasai dalam bentuk SM. -iasanya peningkatan status serti/ikat dari S=- ke SM karena di atas tanah itu didirikan bangunan tempat tinggal.

BSepanjang bidang tanah tersebut terdapat bangunan yang dipergunakan untuk rumah tinggal dapat ditingkatkan menjadi hak milik. -iaya peningkatan itu sebenarnya tidak ada. anya &ukup menda/tarkan diri untuk peningkatan hak milik dengan ketentuan yang berlaku ada ?M-. Jika tak ada ?M- &ukup diganti surat Model PN? dari kelurahan di atas tanah bidang tersebut yang menyatakan untuk rumah tinggalC kata 'oli.

SHS$S (Sertifikat Hak Satun $umah Susun)

Adapun SS#S berhubungan dengan kepemilikan seseorang atas rumah <ertikal rumah susun yang dibangun di atas tanah dengan kepemilikan bersama. Pengaturan kepemilikan bersama dalam satuan rumah susun digunakan untuk memberi dasar kedudukan atas ben&h tak bergerak yang menjadi obyek kepemilikan di luar unit mulai taman tempat parkir sampai area lobi.

SERBA SERBI

(7)

'alam PPJ- biasanya diatur tentang syara!syarat tertentu yang harus dipenuhi oleh para pihak agar dapat dilakukannya AJ-. 'engan demikian PPJ- merupakan ikatan a%al yang bersi/at di ba%ah tangan untuk dapat dilakukannya AJ- yang bersi/at otentik.

Pada proses transaksi jual beli tanah kita seringkali mendengar dua istilah ini PPJ- dan AJ-. edua istilah itu merupakan sama!sama perjanjian tapi memiliki akibat hukum yang berbeda.

PPJ- adalah Perjanjian Pengikatan Jual -eli sedangkan AJ- adalah Akta Jual -eli. Perbedaan utama keduanya adalah pada si/at otentikasinya.

PPJ- merupakan ikatan a%al antara penjual dan pembeli tanah yang bersi/at di ba%ah

tangan atau akta nonotentik. Akta non otentik berarti akta yang dibuat hanya oleh para pihak atau &alon penjual dan pembeli tetapi tidak melibatkan notarsiPPA".

arena si/atnya non otentik hal itu menyebabkan PPJ- tidak mengikat tanah sebagai obyek perjanjiannya dan tentu tidak menyebabkan beralihnya kepemilikan tanah dari penjual ke pembeli.

$mumnya PPJ- mengatur bagaimana penjual akan menjual tanahnya kepada pembeli. Namun demikian hal tersebut belum dapat dilakukan karena ada sebab!sebab tertentu. Misalnya tanahnya masih dalam jaminan bank atau masih diperlukan syarat lain untuk dilakukannya penyerahan. Maka dalam sebuah transaksi jual beli tanah &alon penjual dan pembeli tidak di%ajibkan membuat PPJ-.

-erbeda halnya dengan PPJ- AJ- merupakan akta otentik yang dibuat oleh NotarisPPA" dan merupakan syarat dalam jual beli tanah. 'engan dibuatnya AJ- oleh NotarisPPA"

(8)

maka tanah sebagai obyek jual beli telah dapat dialihkan atau balik nama dari penjual kepada pembeli.

'alam PPJ- biasanya diatur tentang syara!syarat tertentu yang harus dipenuhi oleh para pihak agar dapat dilakukannya AJ-. 'engan demikian PPJ- merupakan ikatan a%al yang bersi/at di ba%ah tangan untuk dapat dilakukannya AJ- yang bersi/at otentik. Sekali lagi AJ- si/atnya otentikD

(sumber % &egalakses!'om)

*ara Menghitung Pajak "anah yang Anda -eliD

 %%%.shuttersto&k.&om

'asar pengenaan -P"- adalah Nilai Perolehan bjek Pajak (NPP). NPP dalam jual beli tanah ini adalah harga transaksi.

Pada saat melakukan jual!beli tanah dan bangunan baik pembeli maupun penjual tentu akan dikenakan pajak. Penjual akan dikenakan pajak penghasilan (PPh) atas uang pembayaran harga tanah yang diterimanya sedangkan Anda misalnya sebagai pembeli akan dikenakan -ea Perolehan ak Atas "anah dan -angunan (-P"-) atas perolehan hak atas tanahnya. Nah sudah tahu &ara menghitungnya>

Perlu diketahui -P"- dikenakan bukan hanya pada saat terjadinya jual!beli tanah melainkan juga terhadap setiap perolehan hak atas tanah dan bangunan seperti tukar! menukar hibah %aris pemasukan tanah ke dalam perseroan dan lain!lainnya. Pada

(9)

transaksi jual!beli tanah yang menjadi subjek pajak -P"- adalah orang pribadi atau badan yang memperoleh hak atas tanah dan bangunan itu yaitu pembeli.

'alam rangka pembayaran oleh Anda sebagai pembeli dasar pengenaan -P"-adalah Nilai Perolehan bjek Pajak (NPP). NPP dalam jual beli tanah ini -P"-adalah harga transaksi. ?ni jelas berbeda misalnya dengan tukar menukar hibah atau  arisan yang dasar NPP!nya menggunakan nilai pasar (Nilai Jual bjek PajakNJP).

Nilai Perolehan byek Pajak atau harga transaksi bisa lebih besar atau bisa juga lebih ke&il dari Nilai Jual byek Pajak (NJP) tergantung dari kesepakatan penjual dan pembeli. "erkadang harga transaksi itu bisa juga sama dengan nilai NJP.

Namun apabila harga transaksi lebih ke&il dari NJP maka yang menjadi dasar penentuan NPP adalah nilai NJP. Sebaliknya jika harga transaksi lebih besar dari NJP maka nilai penentuan NPP berdasarkan harga transaksi tersebut yaitu nilai paling tinggi di antara NPP dan NJP.

PPT*P

Selain NPP dan NJP /aktor lain perlu Anda perhatikan dalam menentukan besarnya -P"- adalah Nilai Perolehan bjek Pajak "idak ena Pajak (NPP"P). NPP"P adalah nilai pengurangan NPP sebelum dikenakan tari/ -P"-.

*ontohnya> Jika harga transaksi tanah #p 1.. maka sebelum harga transaksi tersebut dikenakan tari/ -P"- (5 persen) terlebih dahulu harga transaksi itu dikurangi NPP"P. Misalnya. dikurangi NPP"P sebesar #p E.. untuk daerah '? Jakarta. al ini akan membuat nilai pajak pembeli lebih ke&il dibandingkan nilai pajak penjual karena penjual tidak dikenakan NPP"P.

+ontoh menghitung BPHTB

"entunya setiap daerah memiliki penetapan NPP"P berbeda!beda tergantung peraturan daerah tersebut. $ntuk %ilayah '? Jakarta misalnya NPP"P ditetapkan sebesar #p E.. untuk transaksi jual beli tanah dan #p 25.. untuk perolehan hak karena %aris atau hibah %asiat diterima orang pribadi yang masih dalam hubungan keluarga sedarah.

Anda membeli tanah milik si A dengan nilai jual beli sebesar #p ,... Maka pajak penjual dan pajak pembeli adalah sebagai berikut:

Pajak Pembeli (BPHTB)

• NPP: #p ,.. • NPP"P: #p E..

• NPP ena Pajak : #p 1,..

(10)

Pajak Penjual (PPh) • NPP: #p ,.. NPP ena Pajak: #p ,.. PPh: 58 F #p ,.. 4 #p 1.. Mengubah =- ke SM  %%%.shuttersto&k.&om

Anda akan dikenai biaya peningkatan =- menjadi SM. -esar biaya tergantung biaya NJP (Nilai Jual byek Pajak) dan luas tanah. Adapun rumus menentukan biaya NJP sebagai berikut: , F (NJP "anah + #p 6 juta).

"anah dengan status serti/ikat hak guna bangunan (=-) bisa ditingkatkan statusnya menjadi serti/ikat hak milik (SM) dengan melakukan pengurusan pada kantor pertanahan di %ilayah tanah itu berada. Selain tidak repot prosesnya juga &epat. -erikut langkah! langkah mengurusnya:

Sertifikat asli

Siapkan serti/ikat asli =- yang akan diubah status. "anpa serti/ikat ini upaya Anda untuk mengubah status akan sia!sia. leh karena itu Anda harus menyiapkannya lebih a%al dengan membuat copy serti/ikat =-.

(11)

Gangkah selanjutnya adalah menyiapkan /otokopi ?Hin Mendirikan -angunan (?M-). al ini berguna sebagai bukti legalitas yang memperbolehkan tanah digunakan untuk mendirikan bangunan.

-dentitas diri

Jangan lupa juga untuk /otokopi identitas diri. Gampirkan /otokopi artu "anda Penduduk ("P) sebagai keterangan identitas pengajuan Anda. Siapkan /otokopi SPP" P-- (Pajak -umi dan -angunan) yang terakhir. Gampiran ini diperlukan untuk melihat jejak rekam pajak seperti luas tanah dan luas bangunan yang kena pajak.

Surat permohonan

Anda juga harus mengajukan surat permohonan kepada epala antor Pertanahan setempat. Surat ini sebaiknya sudah diproses sebelum Anda mengajukan pengubahan status serti/ikat =- menjadi SM. etika surat ini sudah ada segeralah di!copy beberapa lembar dan lampirkan aslinya bersama dengan lampiran lain.

"embayar biaya 

Anda akan dikenai biaya peningkatan =- menjadi SM. -esar biaya tergantung biaya NJP (Nilai Jual byek Pajak) dan luas tanah. Adapun rumus menentukan biaya NJP sebagai berikut: ,8 F (NJP "anah + #p 6 juta).

Sebagai gambaran untuk tanah seluas 1m, di Jakarta dengan NJP sebesar #p 1 juta per meter persegi Anda mesti membayar #p E.. Perlu diingat bah%a angka <ariabel tergantung daerahnya. Misalnya Jakarta angka <ariabelnya sebesar #p 6 juta "angerang sebesar #p 5 juta dan -ekasi sebesar #p 2 juta.

Jasa notaris

Namun jika tak mau repot Anda juga bisa menggunakan jasa notaris PPA" (Pejabat Pembuat Akta "anah) untuk pengurusan =- ke SM. "entunya Anda harus menyiapkan dana sekitar #p 1 juta hingga #p 2 juta untuk jasa notaris itu. (penulis %Hotmian Siahaan) Tata +ara Peralihan Hak Tanah dan Bangunan dengan .kta Jual Beli

(12)

Menurut Pasal /0 Peraturan Pemerintah (PP) omor 12 Tahun 3440 "entang Pendaftaran Tanah, .kta Jual Beli (.JB) merupakan bukti sah (selain risalah lelang jika peralihan haknya melalui lelang) bah%a hak atas tanah dan

bangunan sudah beralih kepada pihak lain. AJ- dibuat di hadapan Pejabat Pembuat .kta Tanah (PP.T) atau +amat untuk daerah tertentu yang masih jarang terdapat PPA". Se&ara hukum Peralihan ak atas tanah dan bangunan tidak bisa dilakukan di ba%ah tangan.

Gangkah pertama yang harus dilakukan untuk melakukan jual beli tanah dan bangunan (untuk selanjutnya hanya disebut jual beli) adalah dengan mendatangi kantor PPA" untuk mendapatkan keterangan mengenai proses jual beli dan menyiapkan persyaratan untuk proses jual beli tersebut. PPA" memiliki %ilayah kerja untuk daerah tingkat dua. Jika PPA" berkantor di Jakarta "imur maka ia hanya bisa membuat akta PPA" untuk %ilayah Jakarta "imur saja. 'emikian Juga jika berkantor di ota -ekasi maka ia hanya bisa membuat akta untuk objek yang ada di ota -ekasi saja.

Sebelum dilakukan jual beli PPA" akan menerangkan langkah!langkah dan persyaratan yang diperlukan untuk melaksanakan jual beli. epentingan lainnya adalah untuk

menyerahkan asli serti/ikat terlebih dahulu untuk dilakukan penge&ekan terhadap kesesuaian data teknis dan yuridis antara serti/ikat dan buku tanah yang ada di kantor pertanahan.

Pemeriksaan sertifikat ke BP

Pemeriksaan serti/ikat ke -PN dilakukan oleh PPA" yang bertujuan untuk mengetahui

bah%a objek jual beli tidak dalam sengketa hukum dalam jaminan sita atau blokir dari pihak lain. 'imana jika ada &atatan di dalam buku tanah yang ada di -PN maka penjual

berke%ajiban terlebih dahulu untuk menbersihkan &atatan tersebut. Jika &atatan tersebut berupa blokir maka blokir tersebut harus diangkat terlebih dahulu. "anpa proses ini jual beli tidak bisa dilaksanakan.

"enyerahkan SPPT PBB dan bukti pembayarannya 

-erkas lainnya yang harus diserahkan kepada PPA" adalah Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang Pajak Bumi dan Bangunan atau SPPT PBB dan bukti pembayarannya.

Penyerahan SPP" P-- sebelum jual beli dilakukan juga diperlukan untuk memastikan bah%a tidak ada tunggakan pembayaran P-- dan menghitung biaya!biaya dan pajak!pajak yang menjadi ke%ajiban masing!masing pihak. 'imana penghitungan biaya!biaya tersebut bisa dilakukan berdasarkan ilai Jual bjek Pajak (JP)!

(13)

'okumen!dokumen para pihak perlu diserahkan kepada PPA" sebelum dilakukan

penandatanganan akta jual beli hal ini bertujuan supaya PPA" bisa menyiapkan AJ-!nya terlebih dahulu sehingga pada saat hari yang disepakati untuk penandatanganan AJ- bisa dilakukan dengan segera.

Dokumen yang disiapkan oleh penjual% 1. Asli serti/ikat

,. Asli SPP" P-- tahun terakhir dan bukti pembayaran

2. ?jin Mendirikan -angunan (?M-) dan dokumen lainnya mengenai tanah dan bangunan jika objek jual beli berupa tanah dan bangunan

3. Iotokopi "P dan  suami dan istri

5. Iotokopi surat nikah jika sudah menikah. Jika penjual belum menikah diperlukan surat pernyataan yang menyatakan bah%a yang bersangkutan belum menikah 6. Iotokopi Nomor Pokok ajib Pajak (NPP)

;. Iotokopi Surat eterangan ematian (dalam hal pemilik sudah meninggal) E. Iotokopi Surat eterangan aris yang dilegalisir oleh kelurahan

'okumen yang disiapkan oleh pembeli: 1. Iotokopi "P dan 

,. Iotokopi NPP

Dalam hal salah satu pihak suami atau istri meninggal dunia 

Jika suami atau istri ada yang meninggal dunia maka harus ada persetujuan untuk menjual dari ahli %aris tanpa melihat nama yang ter&antum di dalam serti/ikat apakah atas nama suami atau atas nama istri. Artinya persetujuan ahli %aris tetap diperlukan jika serti/ikat atas nama istri dan yang meninggal adalah suami (misalnya).

Dalam hal suami atau istri tidak bisa menandatangani .JB

?katan tali perka%inan menyebabkan terjadinya per&ampuran harta antara suami dan istri sepanjang tidak ada perjanjian ka%in. Maka dalam hal menjual diperlukan persetujuan suami atau istri. Jika suami atau istri karena sesuatu dan lain hal tidak bisa ikut hadir pada saat penandatanganan AJ- maka %ajib ada surat persetujuan menjual yang dibuat di hadapan notaris minimal surat persetujuan tersebut dilegalisasi.

Gain hal jika ada perjanjian ka%in yang menyatakan pemisahan harta maka tidak diperlukan persetujuan suami atau istri. Sebab lainnya adalah harta yang diperoleh sebelum

pernikahan tidak termasuk harga gonogini. $ntuk menentukan objek jual beli ini merupakan harga gonogini atau bukan bisa dilihat dengan membandingkan tanggal pernikahan dengan tanggal diperolehnya objek jual beli. Jika tanah dan bangunan diperoleh sebelum tanggal pernikahan atau sesudah per&eraian maka harta tersebut bukan merupakan harta gonogini. Penandatanganan .kta Jual Beli

Jika semua syarat!syarat yang diperlukan sudah dilengkapi seperti dokumen!dokumen di atas penjual sudah menerima haknya pajak!pajak sudah dibayarkan biaya AJ- sudah

(14)

diterima PPA" maka dilakukan penandatanganan AJ- dengan dihadiri oleh dua orang saksi yang pada umumnya karya%an kantor PPA" tersebut.

Balik nama sertifikat

-alik nama serti/ikat diajukan oleh PPA" pembuat AJ- ke kantor pertanahan setempat. Proses balik nama ini memakan %aktu kurang lebih dua minggu. "eknisnya adalah nama yang ada di serti/ikat pada a%alnya di&oret dan digantikan oleh pembeli dengan

men&antumkan dasar peralihannya yakni nomor dan tanggal AJ- beserta PPA" yang membuatnya.

'an serti/ikat sudah selesai dibaliknama ke atas nama pembeliK. its very that simple

J6.& B7&- 8 B.&-* .". S7$T--*.T

Posted by: ?rma 'e<ita ?n: Jual beli, pertanahan L &omment : 12E

PROSEDUR, DATA YANG DIPERLUKAN dan SYARAT-SYARATNYA

'alam melaksanakan pekerjaan saya sehari!hari beberapa kali saya ditanya oleh klien!klien yang a%am yang menyatakan bah%a mereka akan melakukan balik nama serti/ikat

berdasarkan k%itansi lunas dari Penjual atas pembelian tanah danatau bangunan.

-eberapa orang menganggap hanya dengan menggunakan k%itansi lunas tersebut mereka sudah dapat melakukan balik nama serti/ikat tanah yang mereka beli.

Pada kenyataannya tidak semudah itu. ang menjadi persoalan adalah jika si penjual sudah tidak bisa ditemui lagi atau sudah meninggal dunia maka pembeli tersebut akan mengalami kesulitan dalam melakukan peralihan hak atas tanah dan bangunan dimaksud.

Pada prakteknya untuk dapat melakukan balik nama (dalam hal ini peralihan hak) atas tanah danatau bangunan harus dilakukan dengan &ara tertentu yaitu jual beli hibah tukar menukar atau inbreng (pemasukan ke dalam suatu perusahaan). Pada kesempatan ini akan saya bahas mengenai peralihan hak dengan &ara jual beli.

Jual beli merupakan proses peralihan hak yang sudah ada sejak jaman dahulu dan biasanya diatur dalam hukum Adat dengan prinsip: "erang dan "unai. "erang artinya di lakukan di hadapan Pejabat $mum yang ber%enang dan "unai artinya di bayarkan se&ara tunai. Jadi apabila harga belum lunas maka belum dapat dilakukan proses jual beli

dimaksud. 'e%asa ini yang diberi %e%enang untuk melaksanakan jual beli adalah Pejabat Pembuat Akta "anah (PPA") yang terdiri dari:

1.PPA" sementara + adalah *amat yang diangkat sebagai PPA" untuk daerah +daerah terpen&il

,.PPA" + Notaris yang diangkat berdasarkan S epala -PN untuk %ilayah kerja tertentu 'ata!data apa saja yang harus dilengkapi untuk proses Jual -eli O balik nama tersebut> 'alam transaksi jual beli tanah danatau bangunan tersebut biasanya PPA" yang

bersangkutan akan meminta data!data standar yang meliputi: ?. 'ata tanah meliputi:

a.asli P-- 5 tahun terakhir berikut Surat "anda "erima Setoran (bukti bayarnya)

b.Asli serti/ikat tanah (untuk penge&ekan dan balik nama)

&.asli ?M- (bila ada dan untuk diserahkan pada Pembeli setelah selesai proses AJ-)

(15)

e. Jika masih dibebani ak "anggungan (ipotik) harus ada Surat #oya dari -ank yang bersangkutan

*atatan: point a O b mutlak harus ada tapi yang selanjutnya optional ??. Data Penjual 8 Pembeli (masing!masing) dengan kriteria

sebagai berikut: a!Perorangan:

a.1. *opy "P suami isteri

a.,. *opy artu keluarga dan Akta Nikah

a.2. *opy eterangan N? atau ganti nama (bila ada untuk N? keturunan)

b!Perusahaan%

b.1. *opy "P 'ireksi O komisaris yang me%akili

b.,. *opy Anggaran dasar lengkap berikut pengesahannya dari Menteri kehakiman dan AM #?

b.2. #apat $mum Pemegang Saham P" untuk menjual atau Surat Pernyataan Sebagian ke&il asset

&.'alam hal Suamiisteri atau kedua!duanya yang namanya ter&antum dalam serti/ikat sudah meninggal dunia maka yang melakukan jual beli tersebut adalah Ahli arisnya. Jadi data! data yang diperlukan adalah:

&.1. Surat eterangan aris

!$ntuk pribumi: Surat eterangan %aris yang disaksikan dan dibenarkan oleh Gurah yang dikuatkan oleh *amat

!$ntuk N? keturunan: Surat keterangan aris dari Notaris &.,. *opy "P seluruh ahli %aris

&.2. *opy artu keluarga dan Akta Nikah

&.3. Seluruh ahli %aris harus hadir untuk tanda!tangan AJ- atau Surat Persetujuan dan kuasa dari seluruh ahli %aris kepada salah seorang di antara mereka yang dilegalisir oleh Notaris (dalam hal tidak bisa hadir)

&.5. bukti pembayaran -P"- aris (Pajak Ahli aris) dimana besarnya adalah 58 dari -P"- jual beli setelah dikurangi dengan Nilai tidak kena pajaknya.

Nilai tidak kena pajaknya tergantung dari lokasi tanah yang bersangkutan.

*ontoh Perhitungannya:

!NJP "anah sebesar #p. 2juta berlokasi di %ilayah bekasi:

Nilai tidak kena pajaknya %ilayah bekasi adalah sebesar #p. ,5jt. Jadi pajak yang harus di bayar 4

9(#p. 2jt + #p. ,5jt) 7 58 7 58.

Jadi apabila NJP tanah tersebut di ba%ah #p. ,5jt maka penerima %aris tidak dikenakan -P"- aris (Pajak aris)

Sebelum dilaksanakan jual beli harus dilakukan:

1. Penge&ekan keaslian dan keabsahan serti/ikat tanah pada kantor pertanahan yang ber%enang

,. Para pihak harus melunasi pajak jual beli atas tanah dan bangunan tersebut.

(16)

!Pajak Penjual (Pph) 4 NJPharga jual 7 5 8 !Pajak Pembeli (-P"-) 4

9NJPharga jual + nilai tidak kena pajak 7 58

+ontoh surat jual beli tanah

Penulis : Ianny Iitriany "anggal : 91:9/:1932 Daftar isi

• 'e/inisi

• Perjanjian jual beli

• *ontoh surat jual beli tanah

DEFINISI 

Janji adalah akad ijab kesanggupan kesepakatan komitmen. Perjanjian adalah perikatan di mana hak dan ke%ajiban yang timbul dikehendaki oleh para pihak (subyek hukum). Perjanjian jual beli adalah perjanjian yang dibuat oleh penjual dan pembeli sebagai subyek hukumnya. 'alam $Perdata perjanjian jual beli ini diatur dalam Pasal 135;!153. -erdasarkan Pasal 135; $Perdata yang dimaksud perjanjian jual beli adalah suatu

(17)

perjanjian dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu kebendaan dan pihak yang lain untuk membayar harga yang telah dijanjikan.

$nsur pokok dalam perjanjian jual beli adalah barang dan harga. edua hal tersebut merupakan hal yang penting yang harus disepakati oleh penjual dan pembeli. Gahirnya sebuah perjanjian jual beli yang sah apabila pihak penjual dan pembeli telah menyepakati tentang apa yang menjadi objek jual beli dan berapa harga dari objek tersebut. Suatu jual beli telah dianggap terjadi anatara kedua belah pihak seketika setelahnya orang!orang ini men&apai sepakat tentang kebendaan tersebut dan harganya meskipun kebendaan itu belum diserahkan maupun harganya belum dibayar. al ini sesuai dengan yang ter&antum dalam Pasal 135E $Perdata. al ini juga disebut sebagai asas konsensualisme.

Sebelum membuat surat perjanjian jual beli tanah kedua belah pihak yang akan mengadakan perjanjian harus memenuhi syarat perjanjian berdasarkan Pasal 12, $Perdata yaitu:

a! .danya persetujuan kehendak antara pihak5pihak yang membuat perjanjian (konsensus);

Persetujuan kehendak ini si/atnya bebas artinya tidak ada paksaan atau tekanan baik berupa kekerasan /isik atau upaya untuk menakut!nakuti dari pihak manapun juga agar orang tersebut mau menyetujui perjanjian persetujuan membuat perjanjian ini benar!benar keinginan sukarela para pihak. 'alam hal ini juga tidak ada kekhila/an dan tidak ada

penipuan. Suatu perjanjian yang didalamnya terdapat kekhila/an atau penipuan maka perjanjian tersebut menjadi batal.

b! .danya ke'akapan untuk membuat suatu perjanjian (capac!" );

e&akapan untuk membuat suatu perjanjian di sini maksudnya adalah pihak yang membuat perjanjian telah de%asa sehingga ia dikatakan &akap untuk melakukan perbuatan hukum. 'e%asa dalam hal ini artinya ia telah berumur ,1 tahun atau sudah menikah sebelum berumur ,1 tahun. -erdasarkan ketentuan Pasal 122 $Perdata seseorang dikatakan tidak &akap membuat perjanjian ialah orag yang belum de%asa di ba%ah pengampuan dan  %anita bersuami. -agi mereka yang apabila melakukan perbuatan hukum harus di%akili oleh  %ali mereka. $ntuk %anita yang bersuami menurut hukum nasioanl ?ndonesia hal ini tidak

berlaku lagi sehingga ia dapat mengadakan perjanjian tanpa seijin suami. Suatu perjanjian yang tidak memenuhi syarat ke&akapan ini dapat dimintakan pembatalannya kepada akim. '! Suatu hal tertentu (objek);

Suatu hal tertentu merupakan pokok perjanjian objek perjanjian prestasi yang %ajib

dipenuhi. -erdasarkan Pasal 1,23 $Perdata prestai atau objek hokum dibedakan atas:

• Memberikan sesuatu0 • -erbuat sesuatu0

• "idak berbuat sesuatu.

d! Suatu sebab yang halal (causa)!

Sebab yang halal berdasarkan Psal 12, $Perdata ini memiliki arti tentang isi perjanjian itu bukan merupakan sebab yang mendorong seseorang membuat suatu perjanjian.

(18)

Syarat (a) dan (b) yang dikemukakan di atas tadi disebut syarat subjekti/ karena melekat pada diri orang yang mengadakan perjanjian. Jika syarat ini tidak dipenuhi maka perjanjian dapat dibatalkan. 'alam keadaan ini maka akibat!akibat yang timbul dari perjanjian itu

dikembalika ke keadaan semula sebelum diadakannya perjanjian.

Syarat (&) dan (d) disebut syarat objekti/ karena mengenai sesuatu yang dijadikan objek perjanjian. Jika syarat ini tidak dipenuhi maka perjanjian batal demi hukum dengan

dimintakan pembatalan kepada hakim.

Perjanjian yang dibuat oleh para pihak tersebut kemudian mempunyai kekuatan mengikat seperti undang!undang. al ini diatur dalam Pasal 122E $Perdata yaitu BSemua

 perjanjian yang dibuat dengan memenuhi syarat-syarat yang ditentukan oleh undang-undang mempunyai kekuatan sebagai undang-undang-undang-undang bagi mereka yang membuatnyaC. Jika ada pihak yang melanggar perjanjian yang mereka buat maka dianggap sama dengan melanggar undang!undang sehingga diberi akibat hukum tertentu yaitu sanksi hukum. Jadi siapapun yang melanggar perjanjian ia dapat dituntut dan diberi hukuman seperti yang telah ditetapkan dalam undang!undang (perjanjian).

-erdasarkan kedua Pasal di atas tadi maka setiap orang bebas untuk mengadakan

perjanjian sepanjang tidak bertentangan dengan isi pasal!pasal tersebut. Perjanjian seperti ini disebut mempunyai Bsistem terbukaC karena dapat dilakukan oleh setiap orang.

ukum perjanjian mengenal beberapa asas penting yang merupakan dasar kehendak pihak! pihak dalam men&apai tujuan. Asas!asas tersebut adalah:

a! .sas kebebasan berkontrak

-erdasarkan asas ini setiap orang bebas mengadakan perjanjian apa saja baikyang sudah diatur atau belum diatur dalam undang!undang. Namun kebebasan ini dibatasi oleh 2 hal yaitu:

1. "idak bertentangan dengan $ndang!undang0 ,. "idak bertentangan dengan ketertiban umum0 2. "idak bertentangan dengan kesusilaan.

b! .sas pelengkap

Asas ini mengandung arti jika ada hal!hal yang tidak diatur dalam perjanjian yang telah dibuat oleh para pihak maka berlaku ketentuan undang!undang. al ini hanya berkaitan dengan hak dan ke%ajiban para pihak.

'! .sas konsensua# 

Asas ini mengandung arti bah%a perjanjian terjadi saat ter&apainya kata sepakat

(konsensus) antara para pihak dan sejak saat itu timbul hak dan ke%ajiban diantara kedua belah pihak.

(19)

Asas ini mengandung arti bah%a perjanjian yang dibuat para pihak hanya baru menimbulkan hak dan ke%ajiban saja belum terjadi peralihan hak milik. ak milik beralih apabila

dilakukan perjanjian yang bersi/at kebendaan yaitu melalui penyerahan (levering). e! .sas itikad baik

'alam perjanjian jual beli penting adanya asas itikad baik yaitu pembeli memiliki itikad baik bah%a barang yang di jual itu adalah memang benar milik penjual dan bukan hasil dari

pen&urian atau tindakan lain yang melanggar hukum. Penjual pun harus memiliki itikad baik misalnya apabila perjanjian jual beli ini dilakukan dengan &ara angsur atau kredit penjual memiliki itikad baik bah%a pembeli akan melakukan atau memenuhi pembayarannya sesuai dengan apa yang telah diperjanjikan.

PERJANJIAN JUAL 'ELI 

Perjanjian jual beli disebut memiliki sistem t erbuka karena dapat dilakukan oleh setiap orang yang telah memenuhi persyaratan untuk melakukan perjanjian. Pada umumnya perjanjian  jual beli tidak terikat pada suatu bentuk tertentu dapat dibuat se&ara lisan. Namun untuk

sebagai bukti jika ada perselisihan ada baiknya suatu perjanjian dibuat se&ara tertulis. Syarat perjanjian jual beli yaitu:

a! Penjual

rang yang berhak menerima sejumlah uang dari pembeli dan berke%ajiban menyerahkan barang yang dijualnya misalnya dalam hal ini yaitu tanah.

b! Pembeli

rang yang berhak menerima barang yang dibelinya dan berke%ajiban menyerakan sejumlah uang sesuai yang telah disepakatinya kepada pembeli.

'! Barang yang diperjualbelikan

bjek jual beli dalam hal ini yaitu tanah. d! .lat pembayaran yang sah

ang dimaksud alat pembayaran sah adalah uang yaitu alat tukar atau standar pengukur nilai (kesatuan hitungan) yang sah dikeluarkan oleh pemerintah suatu Negara berupa kertas emas perak atau logam lain yang di&etak dengan bentuk dan gambar tertentu. e! +ara pembayaran

*ara pembayaran dalam perjanjian jual beli dapat dilakukan dengan , (dua) ma&am yaitu:

• "unai

"unai yaitu pembayaran sepenuhnya mengenai suatu barang pada saat bersamaan dengan diserahkannya objek jual beli.

(20)

Angsur yaitu pembayaran yang dilakukan se&ara bertahap hingga terpenuhinya  jumlah yang harus dibayarkan lamanya tenggat %aktu ditentukan dalam

perjanjian oleh kedua belah pihak.

*ara pembayaran ini tergantung pada kesepakatan kedua belah pihak. Adapun ke%ajiban!ke%ajiban penjual dan pembeli:

a! *eajiban penjual

• Menyatakan dengan tegas untuk apa ia mengikatkan dirinya0 segala janji yang tidak

terang dan dapat diberikan berbagai pengertian harus dita/sirkan untuk kerugiannya (Pasal 13;2 $Perdata)0

• Menyerahkan barang sesuai dengan apa yang telah diperjanjikan dan menanggung

risiko &a&at atas barang sebelum adanya penyerahan.

b! *eajiban pembeli

• Membayar harga pembelian pada %aktu dan di tempat sebagaimana ditetapkan

dalam perjanjian (Pasal 1512 $Perdata)0

• Jika tempat pembayaran tidak diatur dalam perjanjian maka pembeli harus

membayar di tempat dan %aktu di mana penyerahan dilakukan (Pasal 15135 $Perdata).

-erdasarkan kriterianya perjanjian jual beli termasuk ke dalam: a! Perjanjian timbal balik

'alam perjanjian jual beli prestasi ada dalam kedua belah pihak. 'i mana penjual %ajib menyerahkan tanahnya dan pembeli %ajib menyerahkan sejumlah uang sebagai alat pembayarannya.

b! Perjanjian bernama 

Perjanjian jual beli disebut perjanjian bernama karena telah memiliki namanya sendiri dan diatur dalam $Perdata yaitu Pasal Pasal 135; $Perdata yang dimaksud perjanjian  jual beli adalah suatu perjanjian dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk

menyerahkan suatu kebendaan dan pihak yang lain untuk membayar harga yang telah dijanjikan.

'! Perjanjian o$#%a!o& 

Perjanjian jual beli menimbulkan hak dan ke%ajiban sejak terjadi konsensus atau

kesepakatan mengenai benda dan harga. 'i mana penjual %ajib menyerahkan benda dan berhak atas sejumlah pembayaran sedangkan pembeli %ajib membayar harga benda dan berhak atas benda yang dibelinya.

(21)

Perjanjian jual beli termasuk dalam perjanjian kebendaan karena didalamnya terdapat perjanjian untuk memindahkan hak milik dari penjual ke pembeli.

e! Perjanjian konsensua# 

Perjanjian jual beli telah menimbulkan hak dan ke%ajiban bagi para pihak yatu penjual dan pembeli ketika kesepakatan mnegenai barang dan harga telah terjadi.

alaupun telah terjadi persesuaian antara kehendak dan pernyataan namun belum tentu barang itu menjadi milik pembeli karena harus diikuti proses penyerahan (le<ering) benda yang tergantung kepada jenis bendanya yaitu:

1. -enda -ergerak

$ntuk penyerahan benda bergerak dilakukan dengan penyerahan nyata dan kun&i atas benda tersebut.

,. Piutang atas nama dan benda tak bertubuh

$ntuk penyerahan akan piutang atas nama dan benda tak bertubuh lainnya dilakukan dengan sebuah akta otentik atau akta di ba%ah tangan.

2. -enda tidak bergerak

$ntuk penyerahan benda tidak bergerak penyerahannya dilakukan dengan pengumuman akan akta yang bersangkutan di antor Penyimpan ipotek.

$ntuk perjanjian jual beli tanah ini proses levering atau penyerahan dilakukan se&ara nyata dengna menyerahkan tanah kun&i serta surat!surat kelengkapan lainnya. Mengenai biaya untuk proses pembaliknamaan atas surat!surat kendaraan bertanahnya dapat diatur sesuai kesepakatan para pihak kepada siapa biaya itu dibebankan.

Seseorang yang mengadakan perjanjian namun lalai untuk melaksanakan apa yang telah diperjanjikannya maka ia disebut telah melakukan lalai . Galai dalam hal ini adalah apabila ia: a. "idak memenuhi ke%ajibannya0

b. "erlambat memenuhi suatu ke%ajibannya0

&. Memenuhi ke%ajibannya tetapi tidak seperti apa yang telah diperjanjikannya.

Apabila dalam suatu perjanjian ada pihak yang lalai  maka hal pertama yang harus dilakukan adalah memberikannya peringatan yang dalam undang!undang peringatan tersebut harus dalam bentuk tertulis. Jika dalam perjanjian telah dituliskan hal apa yang termasuk dalam suatu kelalaian maka dalam hal ini tidak perlu adanya suatu peringatan.

Seseorang yang lalai dapat digugat di depan hakim dan hakim akan menjatuhkan putusan yang merugikannya. Pihak yang dirugikan akibat adanya kelalaian salah satu pihak dalam perjanjan ini dapat memilih untuk menggugat dengan berbagai kemungkinan:

(22)

a. Meminta dilaksanakannya ke%ajiban sesuai dengan apa yang telah diperjanjikan meski pelaksanaannya telah terlambat0

b. Meminta penggantian kerugian yaitu kerugiann yang dideritanya karena perjanjian yang tidak atau terlmabat dilaksanakan atau dilaksanakan tapi tidak sesuai dengan yang

seharusnya telah diperjanjikan0

&. Menuntut pihak yang lalai disertai dengan penggantian kerugian yang dideritanya akibat terlambatnya pelaksanaan perjanjian0

d. 'alam suatu perjanjian ada yang meletakkan ke%ajiban timbal balik di mana kelalaian satu pihak mengakibatkan pihak tersebut harus memberikan hak kepada pihak yang lain untuk meminta pada hakim agar perjanjian dibatalkan disertai dengan penggantian kerugian (Pasal 1,,6 $Perdata).

e. -erdasarkan Pasal 13;1 $Perdata jual beli barang orang lain adalah batal dan dapt memberikan dasar untuk penggantian biaya kerugian dan bunga jika si pembeli tidak telah mengetahui bah%a barang itu kepunyaan orang lain.

(ONTO) SURAT JUAL 'ELI TANA) 

S6$.T P7$J.J-. J6.& B7&- T..H Saya yang bertanda tangan di ba%ah ini:

1. Nama :

"empat tanggal lahir : Alamat :

Pekerjaan :

ang selanjutnya dalam surat perjanjian jual beli tanah ini disebut penjual.

,. Nama :

"empat tanggal lahir : Alamat :

Pekerjaan :

(23)

'engan ini kedua belah pihak telah sepakat melakukan jual beli sebidang tanah ak Milik dengan nomor serti/ikat tanah K.. yang terletak di KK seluasKK m, ter&atat atas nama K.. Adapun batas!batas tanah ini yaitu: sebelah utara berbatasan dengan K. selatan dengan K.. barat denganK.. dan utara berbatasan denganK..

Perjanjian ini dilakukan dengan memperhatikan ketentuan!ketentuan di ba%ah ini: P.S.& 3

Pihak penjual menjamin bah%a tanah tersebut adalah milik pihak penjual dan tidak sedang dijaminkan pada pihak ketiga atau dalam keadaan sengketa sehingga pihak kedua tidak akan mendapat gangguan dan atau rintangan dari pihak lain mengenai hal itu.

P.S.& 1

edua belah pihak sepakat untuk melakukan jual beli tanah tersebut dengan harga #p K m, pembayaran dilakukan se&ara tunai dan tanpa perantara.

P.S.& /

Penjual akan menyerahkan sebidang tanah tersebut beserta kelengkapan suratnya kepada pembeli saat dilakukannya pelunasan jual beli yaitu pada tanggal K.

P.S.& 2

Pembeli %ajib membayar semua iuran pajak atau pungutan setelah terjadinya pengalihan hak atas kepemilikan tanah ini.

P.S.& <

Semua biaya atas pengalihnamaan kepemilikan ini dibebankan sepenuhnya menjadi tanggung ja%ab pihak pembeli.

P.S.& =

al!hal lain yang belum ter&antum dalam perjanjian ini akan dibi&arakan serta diselesaikan se&ara kekeluargaan melalui jalan musya%arah untuk mu/akat oleh kedua belah pihak.

P.S.& 0

Jika terjadi perselisihan atas perjanjian ini di kemudian hari kedua belah pihak sepakat menyelesaikannya sesuai dengan hukum yang berlaku dan memilih tempat tinggal umum dan tetap di antor panitera Pengadilan Negeri -andung.

'emikian isi surat perjanjian ini dibuat dan disetujui atas kesepakatan kedua belah pihak tanpa adanya paksaan dari pihak manapun.

(24)

Pihak Penjual Pihak Pembeli ( ) ( ) Saksi 1 Saksi , ( ) ( ) Pejabat PPA" ( )

Figur

Memperbarui...

Referensi

Memperbarui...