PROPOSAL
INVESTASI
( JANUARI 2016 )
[ Investasi bisnis SPBU dan One Stop Hospitality Services pada satu lokasi
strategis di kawasan Industri dan Perhotelan Kab. Banyuwangi ]
PT. MEDIA SINERGI INDONESIA
0333 - 4277550852 5761 5786
Jl. Bajang Ratu 4A
Banyuwangi – Jawa Timur
www.desainkata.com
DAFTAR ISI
Daftar Isi Proposal
Pengantar Proposal
___________________________________________________________________Denah dan Status Lokasi
______________________________________________________________Ringkasan Alat dan Keuangan SPBU
___________________________________________________Legalitas SPBU
_______________________________________________________________________Proyeksi Strategi dan Keuangan Investasi
______________________________________________PROPOSAL
Yth. PT. GRAHA ARTA BAROKAH
Pendahuluan
SPBU atau yang ditengah Masyarakat disebut juga dengan istilah POM Bensin merupakan unit Usaha Migas mitra PT.PERTAMINA dengan komoditas sangat
strategis. Kegiatan utama SPBU adalah menyalurkan atau menjual Bahan Bakar Minyak (BBM) bersubsidi kepada Masyarakat umum, khususnya untuk kebutuhan bahan bakar kendaraan rakyat / pribadi.
Namun tidak seperti komoditas perdagangan pada umumnya, tata niaga penyaluran BBM diatur oleh Undang-undang Migas, sehingga dipisahkan antara Migas bersubsidi dengan Migas non subsidi, dimana SPBU hanya berhak menyalurkan/melayani penjualan BBM bersubsidi. Adapun Bahan Bakar Minyak non subsidi, yaitu untuk kebutuhan Industri atau kebutuhan komersial lainnya, maka penyaluranya tidak dilayani oleh SPBU melainkan akan dilayani oleh unit Usaha Migas mitra PT.PERTAMINA lainya.
Seiring meningkatnya jumlah alat transportasi, rata-rata setiap tahunnya antara 100 hingga 200 SPBU baru didirikan. Dan menghadapi persaingan antar SPBU, tidak sedikit diantara pengelola SPBU menyertakan unit usaha lain dalam area SPBUnya, seperti cafe, restaurant dan berbagai Non Fuel Retail (NFR) lainnya. Bahkan beberapa SPBU menyediakan fasilitas yang memudahkan para pengendara untuk bersantai dan beristirahat, seperti halnya layanan hotel, restauran, pusat kebugaran bahkan layanan kesehatan.
Terlebih di Kabupaten Banyuwangi yang pemerintah kabupaten saat ini sangat giat mengkampanyekan potensi pariwisata dan ekonomi kreatif daerahnya. Setiap tahunnya kebutuhan layanan transportasi, hunian dan kesehatan (termasuk di dalamnya sarana kebugaran dan kecantikan) senantiasa terus bertambah. Mengingat pada Tahun 2014 saja Kabupaten Banyuwangi mendapat kunjungan hingga 30.068 wisatawan
mancanegara dan 1.363.553 wisatawan nusantara.
Maksud dan Tujuan
Proposal ini dimaksudkan untuk memberikan gambaran tentang potensi investasi SPBU
plus one stop hospitality services di wilayah strategis Kabupaten Banyuwangi.
Tujuannya adalah agar terdapat kesepahaman bersama tentang peluang dan proyeksi investasi, serta nilai aset dibutuhkan berikut opsi penanganannya.
Gambaran Proyek
Untuk menjawab tantang peluang sebagaimana pendahuluan, saat ini kami, PT. Media Sinergi Indonesia mendapat kepercayaan untuk mewakili beberapa klien kami melakukan pengalihan kepemilikan aset-aset lahan mereka, yang diantaranya include 1 (satu) unit usaha SPBU yang telah berjalan hampir 10 (sepuluh) Tahun, yaitu SPBU dengan Nomor Seri 54.684-34.
Ringkasan:
Pesatnya pertumbuhan ekonomi kreatif di Kab. Banyuwangi, memberi ruang investasi sangat luas diantaranya dalam bidang SPBU, lengkap perhotelan dan layanan kebugaran / kesehatan di kawasan industri dan hospitality services Jl. Yos Sudarso, Kab. Banyuwangi. Untuk menjawab peluang tersebut, kami menawarkan satu kompleks lahan seluas
total 62.415 M2
termasuk aset di dalamnya sebuah SPBU Nomor Seri 54.684-34 senilai Rp. 93.622.500.000,-. Adapun kebutuhan dana pengembangan hospitality services adalah sekitar Rp. 40.225.000.000,- dengan proyeksi ROI (return of investment) keseluruhan terjadi sekitar setelah 4 Tahun Investasi.
Jadi total investasi dibutuhkan adalah Rp. 133.847.500.000,- dengan asumsi investasi non loan.
PROPOSAL
Keseluruhan lahan tersebut memiliki luas total 62.415 M2 terbagi dalam 5 (lima) hak kepemilikan yang
kesemuanya dalam kondisi siap dialih-hakkan kepemilikannya (lihat: Denah dan Status Lokasi) dengan penawaran sebesar Rp. 93.622.500.000,- atau Rp. 1.500.000 / M2.
Salah satu dari lokasi tersebut telah berdiri diatasnya sebuah usaha SPBU Nomor Seri 54.684-34 yang memiliki 4 (empat) dispenser dengan pendapatan bruto migas rata-rata setiap bulannya berdasarkan akumulasi 3 (tiga) bulan terakhir (Oktober 2015 – Desember 2015) adalah Rp. 215.135.841,-
Pendapatan ini tentu akan sangat sulit untuk bisa diharapkan sebagai acuan pengembalian modal secara cepat. Namun perlu diketahui bahwa usaha SPBU tersebut hanya berada di sekitar 12,5% keseluruhan area atau seluas 7.610 M2. Karenanya sisa 87,5% area harus dimanfaatkan seoptimalkan mungkin bagi upaya pengembalian
modal (break event point / BEP) secara cepat. Diantaranya adalah mendirikan layanan perhotelan dan restauran, lengkap sarana kebugaran maupun layanan kesehatan, disamping usaha NFR yang tentunya dibutuhkan masyarakat, utamanya mereka yang sedang dalam transit perjalanan.
Ikhtisar Keuangan
A. BIAYA INVESTASI & KEBUTUHAN MODAL KERJA
1. Total biaya usaha keseluruhan terdiri dari:
a. Investasi Rp. 133.847.500.000,- b. Modal Kerja Rp. 0,-
c. Total Modal Usaha Rp. 133.847.500.000,-
2. Pembiayaan usaha diperoleh dari sumber dana: a. Modal Usaha Rp. 133.847.500.000,- b. Kredit / Pinjaman Rp. 0,-
c. Total Biaya Usaha Rp. 133.847.500.000,-
B. ON TRACK PENJUALAN dan LABA – RUGI SPBU (3 bulan terakhir, dalam lampiran)
1. Rata-rata penjualan per tahun : Rp. 74.887.020.840,- 2. Rata-rata perolehan keuntungan per tahun: Rp. 2.617.630.092,-
C. PROYEKSI PENJUALAN dan LABA – RUGI HOTEL & RESTAURAN (dalam lampiran)
1. Penjualan yang direncanakan per tahun : Rp. 148.174.070.000,- 2. Rencana perolehan keuntungan per tahun: Rp. 42.219.274.000,-
3. Proyeksi Neraca (Terlampir)
D. PROYEKSI BEP dan ROI
1. Titik Impas (Break Even Point / BEP) per tahun : 25 % 2. Kemampuan Investasi dalam menghasilkan
keuntungan (Return on Investment / ROI)
PROPOSAL
E. PROYEKSI PENGEMBALIAN MODAL USAHA dan PENGEMBANGANNYA
Dengan asumsi usaha berjalan secara kondusif dan sesuai perencanaan, maka apabila keseluruhan biaya usaha berasal dari investasi, diproyeksikan akan dikembalikan pada Tahun ke - 4.
Contact Person
Untuk hal-hal yang membutuhkan penjelasan lebih detail, calon Investor dapat menghubungi kami : Bapak MUBIRUDDIN
No. Kontak : 0852 5761 5786
Demikian proposal ini dibuat untuk dapatnya dipelajari. Atas perhatian dan kerjasamanya disampaikan terima kasih.
DENAH DAN STATUS LOKASI
STATUS LOKASI :
Lokasi 1 : Luas : 7.610 M2
NOP : 35.10.181.004.040.0008.0
SHM : 00117 Tahun 2002 jo. Akta Jual Beli No. 471/2013 Notaris Fany Yulistianto S., SH. MM. M.Kn. Lokasi 2 : Luas : 5.086 M2
NOP : 35.10.181.004.040.0041.0
SHM : 4162 Tahun 2008 jo. Akta Jual Beli No. 445/2013 Notaris Fany Yulistianto S., SH. MM. M.Kn. Lokasi 3 : Luas : 4.295 M2 NOP : - SHM : 05819Tahun 2014 Lokasi 4 : Luas : 28.285 M2 NOP : 35.10.181.004.040.0004.0 SHM : - Lokasi 5 : Luas : 17.140 M2 NOP : 35.10.181.004.041.0001.0
RINGKASAN ALAT & KEUANGAN SPBU
DAFTAR INVENTARIS ALAT SPBU 54.684-34 – KLATAK BANYUWANGI
5 TANGKI PENDAM
1. Tangki Pendam PERTAMAX dengan kapasitas 23.600 liter, Surat Lulus Uji No. 510-3/2012/102-08/2006 2. Tangki Pendam PREMIUM 1 dengan kapasitas 23.600 liter, Surat Lulus Uji No. 510-3/2103/102-08/2006 3. Tangki Pendam PERTAMAX (Pompa 4) kapasitas 23.600 L, Surat Lulus Uji No. 510-3/2104/102-08/2006 4. Tangki Pendam SOLAR 2 dengan kapasitas 31.600 liter, Surat Lulus Uji No. 510-3/2105/102-08/2006 5. Tangki Pendam SOLAR 3 dengan kapasitas 31.600 liter, Surat Lulus Uji No. 510-3/2106/102-08/2006 6. Tangki Tangkring PERTAMINA DEX dengan kapasitas 3.000 liter Merk TATSUNO. Data Tera terlampir.
4 DISPENSER Merk Dresser Wayne
1. Type / No. Seri : 3G3384 PAIBJIS1I/51542 (Premium 1 dan Pertamax) 2. Type / No. Seri : 3G3384 PAIBJIS1I/51031 (Pertamax 4)
3. Type / No. Seri : 3G3394 PAIBJ1I/51542 (Solar 2) 4. Type / No. Seri : 3G3394 PAIBJ1I/67810 (Solar 3)
NOZZLE POMPA
2 Nozzle Pertamax (Pompa 1) 2 Nozzle Premium 1 (Pompa 1) 4 Nozzle Pertamax (Pompa 4) 4 Nozzle Solar 2
2 Nozzle Solar 3 (Bio Solar) 2 Nozzle Solar 3 (Pertamina Dex)
LEGALITAS SPBU
LEGALITAS SPBU 54.684-34
1. Ijin Prinsip Bupati Banyuwangi No. 503/343/429.310/2006 Tanggal 2 Maret 2006
2. Ijin Mendirikan Bangunan (IMB) No, 503.640/155/429.310/2009 Tanggal 5 Pebruari 2009
3. Tanda Daftar Perusahaan (TDP) PT. PESAT GATRA KENCANA No. 130614700836 Tgl. 13 Juni 2013 4. Ijin Gangguan (HO) No, 503.530.08/142/429.270/2013 Tanggal 13 Juni 2013
PROYEKSI KEUANGAN INVESTASI
Proyeksi Keuangan Investasi Hotel dan Restauran
1. Pendapatan SPBU Bulan Oktober, Nopember dan Desember 2015
2. Perkiraan Investasi, Biaya Operasional dan Rasio / Asumsi Keuangan Hotel dan Restauran 3. Proyeksi Neraca, Aliran Dana, dan Laba/Rugi Hotel dan Restauran
