BANGUNAN GEDUNG
NEGARA (BGN)
WIDI HARTONO
PERATURAN
2
Perpres No 71 Tahun 2011
Permen PUPR NOMOR 22/PRT/M/2018
DEFINISI
Bangunan Gedung Negara adalah bangunan gedung untuk keperluan dinas yang menjadi barang milik negara/daerah dan diadakan dengan sumber pembiayaan yang berasal dari dana APBN, dan/atau APBD, atau perolehan lainnya yang sah
Pembangunan Bangunan Gedung Negara adalah kegiatan mendirikan bangunan gedung negara yang diselenggarakan melalui tahap perencanaan teknis, pelaksanaan konstruksi, dan pengawasannya, baik merupakan pembangunan baru, perawatan bangunan gedung, maupun perluasan bangunan gedung yang sudah ada, dan/atau lanjutan pembangunan bangunan gedung.
DEFINISI
Klasifikasi Bangunan Gedung Negara adalah penggolongan kelas bangunan gedung negara berdasarkan kompleksitas.
Standar Luas Bangunan Gedung Negara adalah standar luasan yang digunakan untuk bangunan gedung negara yang meliputi gedung kantor, rumah negara, dan bangunan gedung negara lainnya.
Standar Harga Satuan Tertinggi adalah biaya paling
banyak per meter persegi pelaksanaan konstruksi
pekerjaan standar untuk pembangunan bangunan gedung
negara
PERSYARATAN
BANGUNAN GEDUNG NEGARA
Persyaratan BGN
Administrasi
Teknis
SKBG
IMB
Dokumen: pendanaan, perencanaan, pembangunan,
pendaftaran
Keandalan bangunan Tata bangunan
Memenuhi ketentuan klasifikasi, standar luas,
standar jumlah lantai
TAHAPAN PEMBANGUNAN BANGUNAN GEDUNG
NEGARA
Tahapan Pembangunan
Persiapan
Pasca Konstruksi
Penyusunan rencana kebutuhan
Penyusunan rencana pendanaan
Penyusunan rencana penyediaan dana
SLF Status BMN Perencanaan Teknis
Pelaksanaan Konstruksi
Pengawasan Teknis
Pendaftaran BGN
PROSES BANTUAN TEKNIS
PENYELENGGARAAN PEMBANGUNAN BANGUNAN GEDUNG NEGARA
Persiapan Perencanaan
Teknis
Pasca Konstruksi
Pelaksanaan Konstruksi Proses Pembangunan BGN
Pemanfaatan Penghapusan
Bantuan teknis berupa analisis
tingkat kerusakan
Bantuan teknis berupa taksiran
harga bongkaran Bantuan teknis berupa:
Rekomendasi kebutuhan biaya pembangunan baru/
perawatan BGN
Rekomendasi teknis, seperti multi years, bangunan > 8lt, pekerjaan lanjutan
PEMBIAYAAN
BANGUNAN GEDUNG NEGARA
PembangunanBangunan baru
Perawatan Bangunan
Biaya Pekerjaan Standar
Biaya Pekerjaan Non Standar
Klasifikasi Standar Luas
Standar Jumlah Lantai HSBGN
Non Standar Bgn+Lingk
Non Standar Lainnya Non Standar Fungsi Khusus
PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNG NEGARA
A. Klasifikasi Bangunan Gedung Negara
PERPRES No. 73 Tahun 2011 Pasal 5,
1. Klasifikasi bangunan gedung negara didasarkan padakompleksitas.
2. Klasifikasi bangunan gedung negara meliputi bangunansederhana,bangunan tidak sederhana,dan bangunankhusus.
a. Bangunan sederhana,merupakan bangunan gedung negara dengan teknologidanspesifikasi sederhana.
b. Bangunan tidak sederhana,merupakan bangunan gedung negara dengan teknologidanspesifikasi tidak sederhana.
c. Bangunan khusus,merupakan bangunan gedung negara dengan fungsi, teknologi,danspesifikasi khusus.
3. Ketentuan lebih lanjutmengenai klasifikasi bangunan Gedung negara diatur denganPeraturan Menteri.
KLASIFIKASI BANGUNAN GEDUNG NEGARA
BANGUNAN SEDERHANA
adalah bangunan gedung negara dengan karakter sederhana serta memiliki kompleksitas dan teknologi sederhana Masa penjaminan kegagalan bangunannya adalah selama 10 (sepuluh) tahun
BANGUNAN TIDAK SEDERHANA
adalah bangunan gedung negara dengan karakter tidak sederhana serta memiliki kompleksitas dan/atau teknologi tidak sederhana Masa penjaminan kegagalan bangunannya adalah selama paling singkat 10 (sepuluh) tahun
BANGUNAN KHUSUS
adalah bangunan gedung negara yang memiliki penggunaan dan persyaratan khusus, yang dalam perencanaan dan pelaksanaannya memerlukan penyelesaian/teknologi khusus Masa penjaminan kegagalan bangunannya paling singkat 10 (sepuluh) tahun
KLASIFIKASI BANGUNAN GEDUNG NEGARA
11
Klasifikasi Penggunaan Bangunan
BG Kantor yang sudah ada disain prototipe-nya/ sd. 2 lantai/luas sd. 500 m2
Rumah Dinas Tipe C,D, dan E Pelayanan kesehatan: Puskesmas Pendidikan: lanjutan dan dasar sd. 2 lantai
SEDERHANA
BG Kantor belum ada prototipe-nya/ diatas 2 lantai/ >500 m2
Rumah Dinas Tipe A & B, atau C,D,&E bertingkat Rumah Sakit Klas A & B
Universitas/Akademi
TIDAK
SEDERHANA
Istana Negara/Wisma Negara Instalasi Nuklir,instalasi hankam
Laboratorium,terminal, stadion OR, rumah tahanan, gudang benda berbahaya
Bangunan Monumental,ged. Perwakilan RI
KHUSUS
TIPE RUMAH DINAS
12
Tipe Pengguna Bangunan
Menteri/Pimpinan Lembaga Tinggi Negara Khusus
Sekjen, Dirjen, Irjen, Kepala Badan
Pejabat yang setingkat, Anggota Lbg Tinggi Neg/Dewan
A
Direktur, Kapus, Karo, KaKanwil
B
Pejabat yang setingkat ,PNS Gol.IV/d dan IV/e Kasubdit, Kabag, Kabid
C
Pejabat yang setingkat, PNS Gol. IV/a, IV/b dan IV/c
Kasi, Kasubag, Kasubdid
Pejabat yang setingkat, PNS Gol. III
D
PNS Gol. I dan Gol. II
E
KLASIFIKASI BANGUNAN KHUSUS
13
Klasifikasi bangunan khusus, ditetapkan berdasarkan rincian anggaran biaya (RAB) yang dihitung tersendiri sesuai dengan kebutuhan dan kewajaran harga yang berlaku.
PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNG NEGARA
B. Klasifikasi Luas Bangunan Gedung Negara
PERPRES No. 73 Tahun 2011 Pasal 5,
1. Standar luas gedung kantor;
a. Standar luas ruang gedung kantor, adalah:
1) Rata-rata 10 (sepuluh) meter persegiper personel (Catt: Untuk Klasifikasi Bangunan tidak sederhana)
2) Rata-rata 9,6 (sembilan koma enam) meter persegi per personel (Catt: Untuk Klasifikasi Bangunan sederhana)
b. Bangunan gedung kantor yang memerlukan ruang pelayanan, luasnya dihitung secara tersendiri berdasarkan analisis kebutuhan
c. Rincian standar luas ruang gedung kantor dan ruang penunjang tercantum dalam lampiran I. (Penambahan 25% Luas Ruang Untuk Sirkulasi) 2. Ketentuan lebih lanjutmengenai Standar Luas bangunan Gedung negara
diatur denganPeraturan Menteri.
PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNG NEGARA
Keterangan
1. Untuk:
a. Rumah Jabatan Gubernur disetarakan dengan Rumah Tipe Khusus, kecuali luas tanah 2000m2. b. Rumah Jabatan Bupati/Walikota disetarakan dengan Rumah Negara Tipe A, kecuali luas tanah
1000m2.
Rumah Jabatan Gubernur/Bupati/Walikota dapat ditambahkan luas ruang untuk Ruang Tamu Besar /Pendopo yang dihitung sesuai kebutuhan dan kewajaran.
2. Sepanjang tidak bertentangan dengan luasan persil yang ditetapkan dalam Rencana Tata Ruang Wilayah, toleransi kelebihan tanah yang diizinkan untuk:
DKI Jakarta : 20%
Ibukota Provinsi : 30%
Ibukota Kabupaten/Kota : 40%
Pedesaan : 50%
3. Untukrumah susun negarayang dibangun dalamwujud rumah susun, luas per unitbangunannya diperhitungkan denganmengurangi luas garasi mobil(untuk tipe Khusus, A, dan B). Kebutuhan garasi mobil disatukan dalam luas parkir basement dan/atau halaman
STANDAR LUAS BANGUNAN GEDUNG NEGARA
Jenis Luas
Gedung Kantor Klasifikasi Tidak Sederhana seluas10 m2/personil
Gedung Kantor Klasifikasi Sederhana seluas9.6 m2/personil
Ruang Khusus atau Rg. Pelayanan Masyarakat dihitung tersendiri Rincian Standar Luas Ruang Terlampir
Gedung Kantor
Tipe Khusus : 400m2 / 1000m2 (LB/LT)
Rumah Negara
Tipe A Tipe B Tipe C Tipe D Tipe E
: 250m2 / 600m2 (LB/LT) : 120m2 / 350m2 (LB/LT) : 70m2 / 200m2 (LB/LT) : 50m2 / 120m2 (LB/LT) : 36m2 / 100m2 (LB/LT)
Mengikuti ketentuan yang dikeluarkan oleh Instansi ybs.
BGN Lainnya
STANDAR LUAS GEDUNG KANTOR
17 JABATAN
JML STAF
Lembaga
Dewan
LUAS RUANG (m2)
JABATAN
R. KERJA
R. PENUNJANG JABATAN R. PELAYANAN KETERANGAN
R. R. R. R. R. R.
TAMU RAPAT TUNGGU ISTIRAHAT SEKRET STAF R. R.
SIMPAN TOILET JML CATATAN
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
Menteri/ Ketua
128.00 40.00 40.00 60.00 20.00 15.00 24.00 14.00 6.00 247.00 8
R.Staf pada setiap jabatan diperhitungkan berdasarkan jumlah
personel
@ 2,2 - 3 m2/
personel, sesuai dengan tingkat
jabatan dan kebutuhan dari masing-masing
K/L 2 Wakil Menteri16.00 14.00 20.00 18.00 10.00 10.00 15.00 10.00 4.00 117.00 5
3Eselon IA/ Anggota16.00
14.00 20.00 18.00 10.00 10.00 15.00 10.00 4.00 117.00 5 4 Eselon I B16.00 14.00 20.00 9.00 5.00 7.00 4.40 5.00 3.00 83.40 2 5 Eselon II A14.00 12.00 14.00 12.00 5.00 7.00 4.40 3.00 3.00 74.40 2 6 Eselon II B14.00 12.00 10.00 6.00 5.00 5.00 4.40 3.00 3.00 62.40 2
7 Eselon III A12.00 6.00 3.00 3.00
R.
Toilet ber sama
24.00 0 21.00 0 18.80 4
8 Eselon III B12.00 6.00 3.00
9 Eselon IV8.00 8.80 2.00
A. RUANGAN KANTOR
STANDAR LUAS GEDUNG KANTOR
18
B. RUANGAN PENUNJANG
m2
1 140 Kapasitas 100 orang
JENIS RUANG LUAS KETERANGAN
1 2 3 Ruang Rapat Utama Kementerian
2 Ruang Rapat Utama Es. I 90 m2Kapasitas 75 orang 3 Ruang Rapat Utama Es. II 40 m2Kapasitas 30 orang 4 Ruang Studio 4 m2/ orang Pemakai 10% dari staf 5 Ruang Arsip 0.4 m2/ orang Pemakai seluruh staf
6 WC/ Toilet 2 m2/ 25 orang Pemakai Pejabat Es. V sd Es. III dan seluruh staf 7 Musholla 0.8 m2/ orang Pemakai 20% dari jumlah personel
1. Untuk ruang kantor / ruang penunjang Gubernur disetarakan dengan ruang kantor / ruang penunjang Menteri.
2. Untuk ruang kantor / ruang penunjang Walikota/Bupati disetarakan dengan ruang kantor / ruang penunjang Eselon IA.
3. Untuk ruang kantor / ruang penunjang Anggota DPRD disetarakan dengan ruang kantor / ruang penunjang Eselon IIA.
STANDAR LUAS GEDUNG KANTOR
19
C. SIRKULASI = 25% x (A + B)
1. Standar luas ruang tersebut diatas merupakan acuan dasar, yang dapat disesuaikan berdasarkan fungsi/sifat tiap eselon/jabatan.
2. Luas ruang kerja untuk Satuan Kerja dan Jabatan Fungsional dihitung tersendiri sesuai dengan kebutuhan di luar standar luas tersebut di atas.
3. Untuk bangunan gedung kantor yang memerlukan ruang-ruang khusus atau ruang pelayanan masyarakat, seperti Kantor Pelayanan Pajak, Kantor Pelayanan Perbendaharaan Negara, kebutuhannya dihitung tersendiri, di luar standar luas tersebut di atas.
PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNG NEGARA
C. Standar Jumlah Lantai Bangunan Gedung Negara
PERPRES No. 73 Tahun 2011 Pasal 5,
1. Jumlah lantai bangunan gedung negara ditetapkan paling banyak 8 (delapan) lantai.
2. Jumlah lantai rumah negara yang tidak berupa rumah susun ditetapkan paling banyak 2 (dua) lantai.
3. Bangunan gedung negara yang dibangun lebih dari 8 (delapan) lantai harus mendapat persetujuan terlebih dahulu dari Menteri
4. Jumlah lantai bangunan gedung negara yang berpengaruh pada Koefisien / faktor pengali jumlah lantai bangunan, besarannya ditetapkan oleh Menteri.
PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNG NEGARA
D. Standar Harga Satuan Tertinggi Bangunan Gedung Negara (HSBGN)
PERPRES No. 73 Tahun 2011 Pasal 5,
1. Standar harga satuan tertinggi bangunan gedung negara ditetapkan secara berkala oleh Bupati/Walikota.
2. Standar harga satuan tertinggi bangunan Gedung negara untuk Provinsi DKI Jakarta ditetapkan oleh Gubernur DKI Jakarta.
3. Standar harga satuan tertinggi bangunan gedung negara dihitung berdasarkan formula perhitungan standar harga satuan tertinggi yang ditetapkan oleh Menteri.
STANDAR HARGA SATUAN TERTINGGI BANGUNAN GEDUNG NEGARA (HSBGN)
1. Standar Harga Satuan Tertinggi merupakan biaya per-m2
pelaksanaan konstruksi maksimum untuk pembangunan bangunan gedung negara, khususnya untuk pekerjaan standar bangunan gedung negara, yang meliputi pekerjaan struktur, arsitektur dan finishing, serta utilitas bangunan gedung negara.
2. Standar Harga Satuan Tertinggi pembangunan bangunan gedung negara ditetapkan secara berkala untuk setiap kabupaten/kota oleh Bupati/Walikota setempat, khusus untuk Provinsi DKI
Jakarta ditetapkan oleh Gubernur.
PEMBIAYAAN PEMBANGUNAN BGN
23
Biaya Pembangunan BGN:
Biaya Pekerjaan Standar
Biaya Pekerjaan Non Standar
Standar Harga Satuan Tertinggi per M2:
Standar Harga BGN Klasifikasi Sederhana dan Tidak Sederhana
Standar Harga Bangunan Rumah Negara
Ditetapkan oleh Bupati/Walikota secara berkala/tahun berdasarkan spesifikasi teknis dan klasifikasi BGN
Komponen Biaya Pembangunan:
Biaya Konstruksi Fisik
Biaya Perancangan
Biaya Pengawasan/Manajemen Konstruksi
Biaya Pengelolaan Proyek
PEMBIAYAAN PEMBANGUNAN BGN
24
Pembiayaan Bangunan tertentu:
Pembangunan > 1 tahun anggaran
Bangunan dengan Desain Prototipe
Bangunan dengan Desain Berulang Prosentase Komponen Biaya Pembangunan:
(Diperhitungakan dariBiaya Konstruksi Fisik)
Bangunan Sederhana
Bangunan Tidak sederhana
Bangunan Khusus Biaya Pekerjaan Non-Standar
Dihitung berdasarkan rincian volume kebutuhan nyata dan harga pasar yang wajar, dengan terlebih dahulu berkonsultasi kepada instansi Teknis PU;
Besarnya biaya perencanaan, manajemen konstruksi/pengawasan, dihitung berdasarkan billing-rate
PEMBIAYAAN PEMBANGUNAN BGN
25
BIAYA PEMBANGUNAN
BGN
BIAYA PEKERJAAN
STANDAR
BIAYA PEKERJAAN NON
STANDAR
= +
BIAYA STANDAR DAN NON STANDAR
26
Biaya standar merupakan biaya untuk pekerjaan pelaksanaan konstruksi Bangunan Gedung Negara yang dasar (basic) yang sudah ada standar biayanya
Biaya standar digunakan untuk pelaksanaan konstruksi fisik standar yang meliputi
pekerjaan arsitektur, struktur, utilitas yang meliputi pekerjaan plumbing, dan jaringan instalasi penerangan, dan perampungan (finishing).
overhead pelaksana konstruksi, asuransi, keselamatan kerja, inflasi, dan pajak sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan
Biaya non standar adalah biaya yang diperlukan untuk pelaksanaan konstruksi yang belum ada standar biayanya (setiap gedung berbeda, tergantung lokasi, kompleksitas, dan kebutuhan-kebutuhan khusus untuk Bangunan Gedung Negara)
PEKERJAAN STANDAR GEDUNG
27
Pekerjaan Standar BGN meliputi pekerjaan : struktur, arsitektur , finishing, utilitas Dihitung berdasarkan
Standar harga satuan tertinggi berdasarkan klasifikasi gedung negara;
Koefisien faktor pengali jumlah lantai bangunan; dan
Luas bangunanBiaya Pek. Standar = (HSBGN) x ( K ) x ( L tb)
HSBGN Ltb
K
: : :
Standar Harga Satuan Tertinggi BGN Luas total lantai bangunan
Koefisien jumlah lantai
PERPRES No. 73 Tahun 2011 Pasal 14
PEKERJAAN STANDAR GEDUNG
28
Pekerjaan STANDAR bangunan gedung negara meliputi pekerjaan :
Struktur
Arsitektur
Finishing
UtilitasMODEL FORMULA HSBGN
∑ V
nH
nHSBGN =
L
tbK
HSBGN : Standar Harga Satuan Tertinggi BGN
Vn : Kuantitas (Volume) komponen bangunan Pek. Standar Ltb : Luas total lantai bangunan
Hn : Harga komponen bangunan Pek. Standar K : Koefisien jumlah lantai
PEKERJAAN STANDAR GEDUNG
29
Jumlah Lantai Bangunan Harga Satuan Per m2 Tertinggi Bangunan 2 lantai 1,090 standar harga gedung bertingkat Bangunan 3 lantai 1,120 standar harga gedung bertingkat Bangunan 4 lantai 1,135 standar harga gedung bertingkat Bangunan 5 lantai 1,162 standar harga gedung bertingkat Bangunan 6 lantai 1,197 standar harga gedung bertingkat Bangunan 7 lantai 1,236 standar harga gedung bertingkat Bangunan 8 lantai 1,265 standar harga gedung bertingkat
30
Komponen
Gedung Negara Rumah Negara
Pondasi 5% - 10% 3% - 7%
Struktur 25% - 35% 20% - 25%
Lantai 5% - 10% 10% - 15%
Dinding 7% - 10% 10% - 15%
Plafond 6% - 8% 8% - 10%
Atap 8% - 10% 8% - 10%
Utilitas 5% - 8% 8% - 10%
Finishing 10% - 15% 15% - 20%
PROSENTASE KOMPONEN PEKERJAAN
BANGUNAN GEDUNG NEGARA
PEKERJAAN NON STANDAR GEDUNG
31
Biaya Pek. Non Standar
- D ihitung berdasarkan kebutuhan nyata dan harga pasar yang wajar.
- Total biaya nonstandar maksimum150% dari total biaya standar BGN - Ketentuan lebih lanjut diatur dengan Peraturan Menteri
Biaya Pek. Non Standar
PERMEN PU No. 45/PRT/M/2007
• Dihitung berdasarkan rincian volume kebutuhan nyata dan harga pasar yang wajar, setelah berkonsultasi kepada Instansi Teknis setempat;
• Besarnya biaya perencanaan, manajemen konstruksi, pengawasan pekerjaan non-standar, dihitung, (berdasarkan billing-rate)
32
PROSENTASE PEKERJAAN NON STANDAR GEDUNG
Jenis Pekerjaan Prosentase
Alat Pengkondisian Udara 10-20% dari X
Elevator/Escalator 8-12% dari X
Tata Suara (Sound System) 3-6% dari X
Telepon dan PABX 3-6% dari X
Instalasi IT (Informasi & Teknologi) 6-11 % dari X Elektrikal (termasuk genset) 7-12% dari X
Sistem Proteksi Kebakaran 7-12% dari X
Sistem Penangkal Petir Khusus 2-5% dari X Instalasi Pengolahan Air Limbah (IPAL) 2-4% dari X Interior (termasuk furniture) 15-25% dari X
Gas Pembakaran 1-2% dari X
Gas Medis 2-4% dari X
Pencegahan Bahaya Rayap 1-3% dari X
Pondasi dalam 7-12% dari X
Fasilitas penyandang cacat & kebutuhan khusus 3-8% dari X Sarana/Prasarana Lingkungan 3-8% dari X
Basement (per m2) 120% dari Y
Peningkatan Mutu *) 15-30% dari Z
X : total biaya konstruksi fisik pekerjaan standar.
Y : standar Harga Satuan Tertinggi per-m2.
Z : total biaya komponen pekerjaan yang ditingkatkan
1. Peningkatan mutu termasuk peningkatan penampilan arsitektur dan peningkatan struktur terhadap aspek keselamatan bangunan, hanya dapat dilakukan dengan memberikan penjelasan yang secara teknis dapat diterima dan harus mendapatkan rekomendasi dari Instansi teknis.
2. Koefesien Basement hanya untuk 1 – 2 lapis, lebih dari itu diperlukan kajian khusus.
33
PROSENTASE PEKERJAAN NON STANDAR GEDUNG
BIAYA KESELURUHAN BANGUNAN
34
HSBGN Biaya Pekerjaan Standar
Biaya Pekerjaan Non Standar.
Maks 150% dari HSBGN
Biaya Konstruksi Fisik
Biaya MK/
Pengawasan
Biaya
Perencanaan
Biaya
Pengelolaan
Kegiatan Biaya Keseluruhan Bangunan
BIAYA NON STANDAR LAINNYA
35
1. Penyiapan lahan yang meliputi: pembentukan kualitas permukaan tanah/lahan sesuai dengan rancangan pembuatan tanda-tanda lahan, pembersihan lahan dan pembongkaran;
2. Pematangan lahan yang meliputi: pembuatan jalan dan jembatan dalam kompleks, jaringan utilitas kompleks (saluran drainase, air bersih, listrik, Iampu penerangan luar, limbah kotoran, hidran kebakaran), Iansekap/ taman, pagar fungsi khusus dan tempat parkir;
3. Penyusunan rencana tata bangunan dan Iingkungan (termasuk master plan);
4. Penyusunan studi Analisa Mengenai Dampak Lingkungan (AMDAL);
5. Penyusunan studi Analisa Mengenai Dampak Lalu Lintas (Andalalin)
6. Penyambungan yang meliputi: penyambungan air dari PAM/PDAM, penyambungan listrik dari PLN, penyambungan gas dari Perusahaan Gas, penyambungan telepon dari TELKOM;
7. Bangunan penghubung antar bangunan,
8. Perizinan-perizinan khusus selain Izin Mendirikan Bangunan karena sifat bangunan, lokasi/letak bangunan, ataupun karena luas lahan;
9. Biaya Konsultan studi penyusunan program pembangunan bangunan gedung negara, untukbangunan gedung yang penyusunannya memerlukan keahlian konsultan;
10.Biaya Konsultan VE, apabila Satuan Kerja menghendaki pelaksanaan VE dilakukan oleh konsultan independen.
KOEFISIEN/FAKTOR PENGALI
BANGUNAN/RUANG DENGAN FUNGSI KHUSUS
36
Fungsl Bangunan/Ruang Harga Satuan per-m2 Tertinggi ICU/ICCU/UGD/CMU 1,50 standar harga bangunan Ruang Operasi 2,00 standar harga bangunan Ruang Radiology 2,00 standar harga bangunan Rawat inap 1,10 standar harga bangunan Laboratorium 1,10 standar harga bangunan Ruang Kebidanan dan Kandungan 1,20 standar harga bangunan Ruang Gawat Darurat 1,10 standar harga bangunan Power House 1,25 standar harga bangunan Ruang Rawat Jalan 1,10 standar harga bangunan Dapur dan Laundri 1,10 standar harga bangunan
Bengkel 1,00 standar harga bangunan
Lab. SLTP/SMA/SMK 1,15 standar harga bangunan Selasar Luar Beratap/Teras 0,05 standar harga bangunan
PEMBAYARAN BIAYA PERENCANAAN TEKNIS
37
tahap konsep rancangan sebesar 10%;
tahap pra-rancangan sebesar 20%;
tahap pengembangan sebesar 25%;
tahap penyusunan rancangan gambar detail dan penyusunan Rencana Kerja dan Syarat (RKS), serta Rencana Anggaran Biaya (RAB) sebesar 25%;
tahap pelelangan sebesar 5%; dan
tahap pengawasan berkala sebesar 15%.
BIAYA PENGAWASAN TEKNIS
38
Biaya pengawasan teknis merupakan biaya paling banyak yang digunakan untuk membiayai kegiatan pengawasan teknis Pembangunan Bangunan Gedung Negara.
Biaya pengawasan teknis dihitung secara orang-bulan dan biaya langsung yang bisa diganti, meiputi:
1. honorarium tenaga ahli dan tenaga penunjang;
2. materi dan penggandaan laporan;
3. pembelian dan atau sewa peralatan;
4. sewa kendaraan;
5. biaya rapat;
6. perjalanan (lokal dan luar kota);
7. biaya komunikasi;
8. penyiapan dokumen SLF;
9. penyiapan dokumen pendaftaran;
10. asuransi/pertanggungan (indemnity insurance); dan 11. pajak dan iuran daerah lainnya.
PEMBAYARAN BIAYA PENGAWASAN TEKNIS
39
1. pengawasan teknis tahap pelaksanaan konstruksi fisik sampai dengan serah terima pertama/PHO pekerjaan konstruksi sebesar 90%;
2. pengawasan teknis tahap pemeliharaan sampai dengan serah terima kedua/FHO pekerjaan konstruksi sebesar 10%; dan
3. tata cara pembayaran angsuran pekerjaan pengawasan mengikuti ketentuan peraturan perundang-undangan tentang standar dan pedoman pengadaan pekerjaan konstruksi dan jasa konstruksi.
BIAYA MANAJEMEN KONSTRUKSI
40
Biaya manajemen konstruksi merupakan biaya paling banyak yang digunakan untuk membiayai kegiatan manajemen konstruksi Pembangunan Bangunan Gedung Negara. Besarnya biaya manajemen konstruksi dihitung secara orang- bulan dan biaya langsung.
KONSTRUKSI
41
1. persiapan/pengadaan konsultan perencana sebesar 5%;
2. review rencana teknis sampai dengan serah terima dokumen perencanaan sebesar 10%;
3. pelelangan pemborong sebesar 5%;
4. pengawasan teknis pelaksanaan konstruksi fisik yang dibayarkan berdasarkan prestasi pekerjaan konstruksi fisik di lapangan sampai dengan serah terima pertama/PHO pekerjaan konstruksi sebesar 70%;
5. pemeliharaan sampai dengan serah terima kedua/FHO pekerjaan konstruksi sebesar 10%; dan
6. tata cara pembayaran angsuran pekerjaan manajemen konstruksi mengikuti ketentuan peraturan perundang-undangan.
BIAYA PENGELOLAAN KEGIATAN
42
1. honorarium staf dan panitia lelang (ULP/UKPBJ);
2. perjalanan dinas;
3. rapat-rapat;
4. proses pelelangan;
5. bahan dan alat yang berkaitan dengan pengelolaan kegiatan sesuai dengan pentahapannya;
6. penyusunan laporan;
7. dokumentasi; dan
8. persiapan dan pengiriman kelengkapan administrasi/dokumen pendaftaran Bangunan Gedung Negara.
PROSENTASE KOMPONEN BIAYA PEMBANGUNAN BGN KLASIFIKASI SEDERHANA
43
PROSENTASE KOMPONEN BIAYA PEMBANGUNAN BGN TIDAK SEDERHANA
44
PROSENTASE KOMPONEN BIAYA PEMBANGUNAN BGN KLASIFIKASI KHUSUS
45
BIAYA PEKERJAAN LAIN YANG MENYERTAI/MELENGKAPI PEMBANGUNAN BGN
46
1. penyiapan lahan dalam kompleks yang meliputi: pembentukan kualitas permukaan tanah/lahan sesuai dengan rancangan, pembuatan tanda lahan, pembersihan lahan, dan pembongkaran;
2. pematangan lahan dalam kompleks yang meliputi: pembuatan jalan dan jembatan, jaringan utilitas kompleks (saluran drainase, air bersih, listrik, lampu penerangan luar, limbah kotoran, hidran kebakaran), lansekap/ taman, pagar fungsi khusus dan tempat parkir;
3. penyusunan rencana tata bangunan dan lingkungan (termasuk master plan);
4. penyusunan studi Analisis Mengenai Dampak Lingkungan (AMDAL);
5. penyelidikan tanah yang terperinci;
BIAYA PEKERJAAN LAIN YANG MENYERTAI/MELENGKAPI PEMBANGUNAN BGN
47
6. biaya pengelolaan kegiatan, perencanaan, dan pengawasan untuk perjalanan dinas ke wilayah/lokasi kegiatan yang sukar dijangkau oleh sarana transportasi (remote area);
7. perizinan-perizinan khusus karena sifat bangunan, lokasi/letak bangunan, ataupun karena luas lahan;
8. biaya konsultan studi penyusunan program Pembangunan Bangunan Gedung Negara, untuk bangunan gedung yang penyusunannya memerlukan keahlian konsultan;
(kegiatan manajemen proyek/perlu ditetapkan kriterianya)
9. biaya konsultan Value Engineering (VE), apabila satuan kerja menghendaki pelaksanaan VE dilakukan oleh konsultan independen;
10. penyusunan rencana induk (master plan) sebagai acuan pembangunan dalam suatu kawasan; dan/atau
11. kebutuhan biaya pekerjaan lain yang menyertai/melengkapi pembangunan Bangunan Gedung Negara dihitung berdasarkan kebutuhan nyata dan harga pasar yang wajar.
CONTOH
48
UNS merencanakan akan membangun gedung ruang rawat inap RS UNS 4 lantai di Pabelan, berapa estimasi untuk biaya konstruksi, biaya konsultan perencana, konsultan pengawas dan biaya pengelola kegiatan?
JAWABAN
49
Dari data keputusan kepala daerah diperoleh data Harga Satuan Bangunan Gedung Negara (HSBGN) didapat harga satuan tertinggi bangunan tidak sederhana sebesar Rp 5.429.180.
Untuk tahun anggaran 2023 estimasi harga per/m2 rencana gedung adalah Rp. 5.400.000
Jumlah lantai adalah 4, sehingga faktor pengalinya adalah 1.135 x harga standar gedung bertingkat = 1.135 x 5.400.000 = Rp 6.129.000
Fungsi bangunan RS untuk rawat inap x harga standar gedung bertingkat = 1,1 x 6.129.000 = Rp. 7.354.800 per/m2
JAWABAN
50
Estimasi konsultan perencana diambil 3.5% = Rp 634.900.904, dibulatkan Rp. 600.000.000 Estimasi konsultan pengawas diambil 2.5% = Rp 453.500.645, dibulatkan Rp. 400.000.000 Biaya pengelola proyek diambil 1,5% = Rp 272.100.387, dibulatkan Rp. 250.000.000 Sisanya untuk biaya konstruksi
No Uraian Pekerjaan Luasan Estimasi Harga per/m2 Faktor Pengali Biaya Pembangunan Pekerjaan bangunan meliputi
1 Lantai 1 + pondasi hidrolis 560 7.354.800 1,2 4.942.425.600
2 Lantai 2 500 7.354.800 1 3.677.400.000
3 Lantai 3 500 7.354.800 1 3.677.400.000
4 lantai 4 + atap 500 7.354.800 1,1 4.045.140.000
Total 16.342.365.600
PPN 11% 1.797.660.216
Total Biaya Pembangunan 18.140.025.816
THANK YOU
FLORA@CONTOSO.COM HTTP://WWW.CONTOSO.COM/
