Abstrak— Pembangunan bangunan tinggi di Surabaya Pusat berlangsung dengan gencar. Keberadaan bangunan tinggi akan mengancam keberadaan bangunan cagar budaya, menambah beban jalan dan dikarenakan ketidaktersediaan lahan tidak menutup kemungkinan akan menggusur perkampungan penduduk dan bangunan cagar budaya. Perlu diteliti mengenai lokasi - lokasi yang potensial bagi pembangunan bangunan tinggi di Surabaya Pusat. Teknik analisis yang digunakan adalah analisis delphi untuk mengidentifikasi faktor – faktor yang menjadi pertimbangan dalam penentuan lokasi pembangunan bangunan tinggi. Analisis likert untuk menentukan faktor pertimbangan prioritas dalam penentuan lokasi potensial pembangunan bangunan tinggi.
Selanjutnya, dilakukan analisis tingkat bangkitan dan terakhir dilakukan penentuan rangking lokasi – lokasi. Dari hasil analisis didapatkan lokasi yang sangat potensial untuk bangunan tinggi I di Jl Tunjungan yang memiliki luas 19526 m2 dengan ketinggian 6 lantai, sedangkan lokasi yang sangat potensial untuk bangunan tinggi II di Jl Basuki Rahmat yang memiliki luas 10122 m2 dengan ketinggian 11 lantai.
Kata Kunci— bangunan tinggi, lokasi potensial
I. PENDAHULUAN
kspansi investor dalam membangun bangunan tinggi di Surabaya Pusat sangat gencar. Investor berlomba – lomba untuk membangun bangunan tinggi sebagai wujud penanaman investasinya.
Permasalahan yang dihadapi adalah pembangunan bangunan tinggi di kawasan urban heritage yang mengancam keberadaan bangunan cagar budaya.
Permasalahan berikutnya adalah pembangunan vertikal yang tidak diimbangi dengan pelebaran jalan akan menyebabkan terjadinya kemacetan. Kehadiran bangunan tinggi akan meningkatkan tarikan dan bangkitan bagi ruas jalan di sekitarnya karena akan diikuti oleh mobilitas penghuninya.
Permasalahan lain adalah dengan kondisi fisik perkotaan Surabaya Pusat yang sudah sangat padat, keberadaan lahan kosong menjadi hal yang sangat langka, di Surabaya Pusat yang ada hanyalah lahan – lahan terlantar, lahan – lahan inilah yang akan ditempati oleh bangunan tinggi. Dalam membangun bangunan tinggi di lahan terlantar, pedoman yang dilakukan oleh investor adalah optimasi harga lahan, hal ini akan menciptakan ketinggian bangunan yang cukup tinggi. Permasalahan lainnya adalah tidak menutup kemungkinan para investor akan melakukan pembebasan kavling – kavling yang sudah terdapat bangunan, dalam hal ini adalah perkampungan penduduk, selain itu tidak menutup kemungkinan akan menggusur keberadaan bangunan cagar budaya.
Pada dasarnya pembangunan bangunan tinggi tidak dapat dilakukan di sembarang tempat, tetapi harus mempertimbangkan kriteria – kriteria tertentu. Oleh karena itu perlu ditentukan lokasi – lokasi yang potensial untuk dibangun bangunan tinggi.
II. URAIANPENELITIAN
Pendekatan yang digunakan dalam penelitian ini adalah rasionalisme, sedangkan jenis penelitiannya adalah deskriptif kualitatif. Penelitian ini menggunakan data primer dan data sekunder. Untuk data primer dilakukan dengan menyebarkan kuesioner, observasi dan wawancara.
Sedangkan data sekunder dilakukan dengan mengumpulkan data dari instansi terkait dan studi literatur.
Untuk tahapan analisis, terdapat 5 tahapan analisis yang digunakan yaitu: Analisis deskriptif kualitatif untuk mendapatkan faktor – faktor dari variabel terkait. Pada analisis kedua digunakan Analisis Delphi untuk menentukan faktor – faktor yang menjadi pertimbangan dalam penentuan lokasi potensial pembangunan bangunan tinggi. Pada analisis ketiga digunakan Analisis Likert untuk menentukan faktor pertimbangan prioritas dalam penentuan lokasi potensial pembangunan bangunan tinggi. Pada analisis keempat digunakan analisis tingkat bangkitan lalu lintas untuk menentukan jumlah lantai maksimal di setiap lokasi.
Pada analisis terakhir digunakan analisis penentuan rangking lokasi untuk didapatkan lokasi yang potensial untuk bangunan tinggi I dan II.
III. HASILDANPEMBAHASAN
Penelitian ini mengambil wilayah studi di Surabaya Pusat yang terletak di pusat Kota Surabaya, Provinsi Jawa Timur, memiliki total luas 14,78 Km2. Wilayah Surabaya Pusat terdiri dari 4 (empat) kecamatan, diantaranya Kecamatan Tegalsari dengan luas 4,29 Km2, Kecamatan Bubutan dengan luas 3,86 Km2, Kecamatan Genteng dengan luas 4,04 Km2, dan Kecamatan Simokerto dengan luas 2,59 Km2. Sasaran pertama adalah menganalisis faktor – faktor yang menjadi pertimbangan dalam penentuan lokasi potensial pembangunan bangunan tinggi di Surabaya Pusat. Tahapan pertama adalah melakukan analisis deskriptif kualitatif untuk memperoleh faktor – faktor yang menjadi pertimbangan dalam penentuan lokasi potensial pembangunan bangunan tinggi. Analisis ini dilakukan dengan membandingkan variabel hasil dari kajian pustaka dengan fakta empiris di Surabaya Pusat. Berdasarkan hasil analisis deskriptif diperoleh faktor – faktor yang menjadi pertimbangan dalam penentuan lokasi potensial
Penentuan Lokasi – lokasi Potensial Pembangunan Bangunan Tinggi di Surabaya Pusat
Brian Biondy, Heru Purwadio
Program Studi Perencanaan Wilayah dan Kota, Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan, Institut Teknologi Sepuluh Nopember (ITS)
Jl. Arief Rahman Hakim, Surabaya 60111 Indonesia e-mail: heru@urplan.its.ac.id
E
pembangunan bangunan tinggi di Surabaya Pusat yaitu:
Penyesuaian terhadap keberadaan bangunan cagar budaya, penyesuaian ruang yang dapat dibangun terhadap kapasitas jalan, penyesuaian terhadap luas dan letak kavling dan optimasi harga.
Tahapan selanjutnya adalah analisis delphi untuk menentukan faktor – faktor yang menjadi pertimbangan dalam penentuan lokasi potensial pembangunan bangunan tinggi dengan melibatkan stakeholder: Bappeko Kota Surabaya, Dinas Cipta Karya & Tata Ruang Kota Surabaya, UPN “Veteran” Jawa Timur, Komunitas Cagar Budaya Surabaya Tempo Dulu dan PT Pemuda Central Investindo Surabaya. Hasil dari tahapan ini adalah keempat faktor menjadi faktor pertimbangan dalam penentuan lokasi potensial pembangunan bangunan tinggi di Surabaya Pusat.
Sasaran kedua adalah menganalisis faktor pertimbangan prioritas dalam penentuan lokasi potensial pembangunan bangunan tinggi. Dalam analisis ini menggunakan teknik analisis likert yang melibatkan 30 responden yang terbagi ke dalam 5 stakeholder. Hasil dari analisis ini adalah pembobotan dari setiap faktor pertimbangan dimana Faktor penyesuaian ruang yang dapat dibangun terhadap kapasitas jalan menjadi faktor pertimbangan prioritas dalam penentuan lokasi potensial pembangunan bangunan tinggi di Surabaya pusat dengan bobot 3,86. Selanjutnya Faktor penyesuaian dengan perbandingan biaya konstruksi vertikal dan harga lahan dengan bobot 3,63. Berikutnya Faktor penyesuaian terhadap keberadaan bangunan cagar budaya dengan bobot 3,17. Yang terakhir adalah Faktor penyesuaian terhadap luas dan letak kavling dengan bobot 2,9.
Sasaran terakhir adalah menentukan lokasi – lokasi potensial pembangunan bangunan tinggi dengan faktor prioritas terpilih. Diawali dengan analisis tingkat bangkitan kemudian dilanjutkan dengan analisis penentuan rangking lokasi.
Untuk melakukan analisis tingkat bangkitan, tahapan pertama adalah mengidentifikasi lokasi – lokasi yang dipandang sebagai lokasi potensial untuk pembangunan bangunan tinggi. Lokasi – lokasi tersebut dapat dilihat pada tabel di bawah ini:
Tabel 1
Lokasi dan Luasan Lokasi Potensial
No Lokasi Lokasi Luasan (m2) Status Lahan 1 Jl Sidotopo 3961 Lahan terlantar 2 Jl Pegirian 2766 Perkampungan 3 Jl Johar 10120 Lahan terlantar 4 Jl Johar 1032 Lahan terlantar 5 Jl Johar 3002 Lahan terlantar 6 Jl Demak 2457 Perkampungan 7 Jl Gentengkali 1044 Lahan terlantar 8 Jl Gentengkali 3363 Bangunan cagar
budaya 9 Jl Ngemplak 1500 Lahan terlantar 10 Jl Tunjungan 3597 Lahan terlantar 11 Jl Tunjungan 19526 Lahan terlantar 12 Jl Embong Malang 11100 Perkampungan 13 Jl Embong Malang 2494 Lahan terlantar 14 Jl Embong Malang 2668 Lahan terlantar 15 Jl Embong Malang 8591 Lahan terlantar 16 Jl Gubernur Suryo 4440 Lahan terlantar 17 Jl Yos Sudarso 4018 Lahan terlantar 18 Jl Pemuda 3355 Lahan terlantar 19 Jl Pemuda 4581 Lahan terlantar 20 Jl Pemuda 2275 Lahan terlantar 21 Jl Embong 1377 Lahan terlantar
Tanjung
22 Jl Embong Sawo 6466 Lahan terlantar 23 Jl Embong Wungu 5227 Lahan terlantar 24 Jl Basuki Rahmat 10122 Lahan terlantar 25 Jl Basuki Rahmat 1242 Lahan terlantar 26 Jl KombesPol M
Duriyat
1204 Lahan terlantar
27 Jl Pandegiling 1056 Lahan terlantar 28 Jl HOS
Cokroaminoto
425 Lahan terlantar
29 Jl Sawunggaling 156 Lahan terlantar 30 Jl Kartini 995 Lahan terlantar 31 Jl Ronggolawe 1913 Lahan terlantar 32 Jl Ronggolawe 3304 Lahan terlantar 33 Jl Bintoro 3430 Lahan terlantar 34 Jl Ketampon 2414 Lahan terlantar 35 Jl Darmokali 5563 Bangunan cagar
budaya 36 Jl Darmokali 3350 Lahan terlantar
Sumber: Survey Primer, 2012
Tahapan selanjutnya adalah menganalisis kelayakan lokasi berdasarkan ukuran panjang dan lebar. Analisis yang dilakukan adalah dengan mengeliminasi lokasi lahan yang sisi terpendeknya kurang dari 18 m, hal ini merujuk pada teori Neufert (1970) yang menyatakan lebar sisi minimal untuk bangunan gedung harus 18 m [1]. Lokasi – lokasi yang dinilai layak dapat dilihat pada tabel di bawah ini:
Tabel 2
Lokasi yang Memenuhi Secara Dimensi bagi Bangunan Tinggi No Lokasi Luas (m2)
1 Jl Sidotopo 3961 2 Jl Pegirian 2766
3 Jl Johar 10120
4 Jl Johar 1032
5 Jl Johar 3002
6 Jl Demak 2457
7 Jl Gentengkali 1044 8 Jl Gentengkali 3363 9 Jl Ngemplak 1500 10 Jl Tunjungan 3597 11 Jl Tunjungan 19526 12 Jl Embong Malang 11100 13 Jl Embong Malang 2494 14 Jl Embong Malang 2668 15 Jl Embong Malang 8591 16 Jl Gubernur Suryo 4440 17 Jl Yos Sudarso 4018 18 Jl Pemuda 3355 19 Jl Pemuda 4581 20 Jl Pemuda 2275 21 Jl Embong Sawo 6466 22 Jl Embong Wungu 5227 23 Jl Basuki Rahmat 10122 24 Jl Basuki Rahmat 1242 25 Jl Ronggolawe 1913 26 Jl Ronggolawe 3304 27 Jl Bintoro 3430 28 Jl Ketampon 2414 29 Jl Darmokali 5563 30 Jl Darmokali 3350
Sumber: Analisis, 2012
Dari hasil analisis tingkat bangkitan didapatkan nilai bangkitan zona di setiap jalan. Nilai bangkitan zona dapat dilihat pada tabel di bawah ini:
Tabel 3 Nilai Bangkitan Zona No Nama Jalan Bangkitan
zona (smp/jam) 1 Jl Sidotopo 589,01 2 Jl Pegirian 818,85
3 Jl Johar 1260
4 Jl Demak 538,5
5 Jl Gentengkali 442,35 6 Jl Ngemplak 393,08 7 Jl Tunjungan 1311,7 8 Jl Embong
Malang
1560
9 Jl Gubernur Suryo
995,81
10 Jl Yos Sudarso 1128,1 11 Jl Pemuda 604,19 12 Jl Embong
Wungu
1129,8
13 Jl Embong Sawo 1457,4 14 Jl Basuki Rahmat 1188,5 15 Jl Ronggolawe 849,7 16 Jl Bintoro 1441,9 17 Jl Ketampon 502,17 18 Jl Darmokali 1484,9
Sumber: Analisis, 2012
Berikutnya dihitung luas yang dapat dibangun berdasarkan masing – masing guna lahan. Rumus yang digunakan adalah [3]:
Tingkat bangkitan:
Perkantoran : 1 smp/m2 Pertokoan : 1,45 smp/m2
Perhotelan : 0,81 smp/m2 Apartemen : 0,42 smp/m2
Tabel di bawah ini merupakan tinggi lantai di setiap lokasi berdasarkan perhitungan luas ruang:
Tabel 4
Tinggi Lantai di Setiap Lokasi Berdasarkan Perhitungan Luas Ruang
No Jalan Luas
ruang (m2)
Luas lokasi (m2)
KDB (m2)
Tinggi (lantai)
1 Jl Sidotopo 40621 3961 2772,7 14 2 Jl Pegirian 56472 2766 2212,8 25
3 Jl Johar 125996 10120 8096 12
1032 825,6 5 3002 2401,6 10
4 Jl Demak 37138 2457 1965,6 19
5 Jl Gentengkali 30507 1044 835,2 8 3363 2690,4 9 6 Jl Ngemplak 39308 1500 1200 32 7 Jl Tunjungan 90460 3597 2517,9 5
19526 13668,2 6 8 Jl Embong
Malang
107588 11100 7770 6 2494 1745,8 5 2668 1867,6 5 8591 6013,7 7 9 Jl Gubernur
Suryo
99581 4440 3552 28
10 Jl Yos Sudarso 77802 4018 2812,6 27 11 Jl Pemuda 60419 3355 2348,5 7
4581 3206,7 11 2275 1820 5 12 Jl Embong
Wungu
112976 5227 4181,6 27
13 Jl Embong Sawo 145744 6466 5172,8 28 14 Jl Basuki Rahmat 81967 10122 7085,4 11
1242 869,4 5
15 Jl Ronggolawe 104901 1913 1530,4 20 3304 2643,2 28 16 Jl Bintoro 99441 3430 2744 36 17 Jl Ketampon 50217 2414 1931,2 26 18 Jl Darmokali 148492 5563 4450,4 21
3350 2680 20 Sumber: Analisis, 2012
Gambaran mengenai persebaran lokasi potensial pada bangunan tinggi I dan II dapat dilihat pada peta di bawah ini:
Gambar 1
Peta Klasifikasi Bangunan Tinggi Sumber: Analisis, 2012
Tahapan yang terakhir adalah penentuan rangking untuk setiap lokasi potensial bangunan tinggi dengan kriteria luas lahan [4], sudut pandang [5] dan status lahan.
Rangking untuk bangunan tinggi I dapat dilihat pada tabel di bawah ini:
Tabel 5
Klasifikasi Tingkat Potensial Lokasi bagi Bangunan Tinggi I
No Klasifikasi Lokasi Luas
(m2)
Ketinggian (lantai) 1 Sangat
potensial
Jl Tunjungan 19526 6
2 Potensial Jl Johar 1032 5
Jl Gentengkali 1044 8 Jl Embong Malang 11100 6 Jl Embong Malang 2494 5 Jl Embong Malang 2668 5 Jl Embong Malang 8591 7
Jl Pemuda 3355 7
Jl Pemuda 2275 5
3 Kurang potensial
Jl Tunjungan 3597 5 Jl Basuki Rahmat 1242 5 Sumber: Analisis, 2012
Luas Ruang . Tingkat bangkitan/100 = bangkitan
Gambaran mengenai persebaran lokasi potensial pada bangunan tinggi I dapat dilihat pada gambar 2 sampai dengan 5:
Gambar 2
Peta tingkat potensial lokasi bagi bangunan tinggi I di Kecamatan Bubutan Sumber: Analisis, 2012
Gambar 3
Peta tingkat potensial lokasi bagi bangunan tinggi I di Kecamatan Genteng Sumber: Analisis, 2012
Gambar 4
Peta tingkat potensial lokasi bagi bangunan tinggi I di Kecamatan Simokerto
Sumber: Analisis, 2012
Gambar 5
Peta tingkat potensial lokasi bagi bangunan tinggi I di Kecamatan Tegalsari Sumber: Analisis, 2012
Rangking untuk bangunan tinggi II dapat dilihat pada tabel di bawah ini:
Tabel 6
Klasifikasi Tingkat Potensial Lokasi bagi Bangunan Tinggi II No Klasifikasi Lokasi Luas (m2) Ketinggian
(lantai) 1 Sangat potensial Jl Basuki
Rahmat
10122 11
2 Potensial Jl Sidotopo 3961 14
Jl Johar 10120 12
Jl Johar 3002 10
Jl Gentengkali 3363 9 Jl Gubernur
Suryo
4440 28
Jl Yos Sudarso 4018 27
Jl Pemuda 4581 11
Jl Embong Sawo
6466 28
Jl Embong Wungu
5227 27
Jl Ronggolawe 1913 20 Jl Ronggolawe 3304 28 Jl Darmokali 5563 21 Jl Darmokali 3350 20 3 Kurang potensial Jl Pegirian 2766 25
Jl Demak 2457 19
Jl Ngemplak 1500 32 Jl Bintoro 3430 36 Jl Ketampon 2414 26 Sumber: Analisis, 2012
Gambaran mengenai persebaran lokasi potensial pada bangunan tinggi II dapat dilihat pada gambar 6 sampai dengan 9:
Gambar 6
Peta tingkat potensial lokasi bagi bangunan tinggi II di Kecamatan Bubutan Sumber: Analisis, 2012
Gambar 7
Peta tingkat potensial lokasi bagi bangunan tinggi II di Kecamatan Genteng Sumber: Analisis, 2012
Gambar 8
Peta tingkat potensial lokasi bagi bangunan tinggi II di Kecamatan Simokerto
Sumber: Analisis, 2012
Gambar 9
Peta tingkat potensial lokasi bagi bangunan tinggi II di Kecamatan Tegalsari
Sumber: Analisis, 2012
IV. KESIMPULAN
Dari penelitian didapatkan faktor yang menjadi pertimbangan prioritas dalam penentuan lokasi – lokasi potensial pembangunan bangunan tinggi di Surabaya Pusat adalah faktor penyesuaian ruang yang dapat dibangun terhadap kapasitas jalan.
Hasil dari penelitian didapatkan lokasi yang sangat potensial untuk dibangun bangunan tinggi I (5 – 8 lantai) adalah lokasi di Jl Tunjungan yang memiliki luas 19526 m2 dengan ketinggian 6 lantai. Sedangkan lokasi yang sangat potensial untuk dibangun bangunan tinggi II (≥9 lantai) adalah lokasi di Jl Basuki Rahmat 10122 m2 dengan ketinggian 11 lantai.
UCAPAN TERIMA KASIH
Penulis menyampaikan ucapan terima kasih kepada Tuhan Yang Maha Esa, kedua orang tua, Alm kakak tercinta, Bapak Ir Heru Purwadio, MSP, selaku pembimbing, Ibu Dr. Ir. Rima Dewi S, MIP, selaku dosen wali, Bappeko Kota Surabaya, Dinas Cipta Karya dan Tata Ruang Kota Surabaya, UPN Veteran Jawa Timur, Komunitas Surabaya Tempo Dulu dan PT Pemuda Central Investindo serta pihak lain yang membantu dalam pengumpulan data terkait.
DAFTARPUSTAKA
[1] Neufert, Ernst (1970). Architect’s Data. Bookprint Limited. Germany [2] Anonim (1997). Manual Kapasitas Jalan Indonesia ( MKJI ).
Direktorat Jenderal Bina Marga, Departemen Pekerjaan Umum.
Jakarta
[3] LPPM ITB (1994). Kajian Tingkat Bangkitan: BNI City dan Denayasa City.
[4] Shirvani, Hamid (1985). The Urban Design Process. Van Nostrand Reinhold. New York
[5] Peraturan Pemerintah Nomor 26 Tahun 1985 tentang Jalan
