1.1 Latar Belakang
Kebutuhan primer bagi umat manusia di mana pun berada selalu menjadi prioritas utama dalam pemenuhannya. Seiring dengan perkembangan jaman dan pertumbuhan ekonomi, kebutuhan akan tempat tinggal adalah hal yang paling utama dan tidak dapat dielakkan bahkan secara terus menerus kebutuhan itu akan mengikuti perkembangan ekonomi seseorang mulai dari kebutuhan akan tempat tinggal yang mungil, sederhana sesuai kemampuan hingga rumah mewah sesuai dengan kemapanan seseorang. Umumnya bagi masyarakat yang sudah mapan lebih memilih tempat tinggalnya berdiri di atas sebidang tanah, sehingga harga tanah kian tahun kian meningkat, kebutuhan tanah pun kian tahun kian meningkat dan persediaan tanah di suatu daerah kian tahun kian menipis sehingga terjadi kepadatan penduduk di suatu lokasi tertentu.
Menurut Prawoto (2012: 230-231) bahwa tanah merupakan sebuah entitas fisik yang melekat dengan hak kepemilikan berdasarkan hukum yang telah diatur dan dibatasi untuk tujuan kebaikan bagi umat manusia. Tanah merupakan sumber utama bagi kekayaan yang dapat dinilai atau dipertukarkan dengan uang. Tanah dengan apa saja yang dihasilkannya mempunyai nilai ekonomis ketika dialihkan kedalam barang dan jasa yang bermanfaat. Setiap tanah yang ada di permukaan bumi ini pada dasarnya memiliki karakteristik dan keunikan yaitu meliputi karakteristik fisik, lokasi dan legalitas, di mana ketiga karakteristik tersebut secara langsung berdampak pada proses pembentukan harga tanah.
Harga tanah di suatu lokasi khususnya di DKI Jakarta dari waktu ke waktu senantiasa mengalami perubahan sejalan dengan perkembangan wilayah. Perubahan harga tanah tersebut dapat diakibatkan oleh banyak faktor penentu, yang salah satunya adalah adanya pembangunan sarana infrastruktur seperti akses jalan, jembatan, waduk, terminal yang pada akhirnya dapat memicu perkembangan suatu wilayah.
Pembangunan infrastruktur suatu wilayah merupakan salah satu aspek penting untuk mempercepat proses pembangunan nasional umumnya dan pembangunan suatu wilayah pada khususnya. Infrastruktur juga memegang peranan penting sebagai salah satu roda penggerak pertumbuhan ekonomi mengingat gerak laju dan pertumbuhan ekonomi suatu negara pada umumnya dan suatu wilayah pada khususnya, tidak dapat dipisahkan dari ketersediaan sarana infrastruktur seperti transportasi, telekomunikasi, sanitasi dan energi.
Sejak zaman Belanda hingga kini, banjir merupakan salah satu permasalahan kompleks yang masih melanda Kota Jakarta. Secara alami faktor penyebab banjir yang ada di Jakarta selain morfologi daerahnya berupa dataran rendah di mana 40 persen lebih pemukiman di Jakarta berada di bawah permukaan sungai dan laut, dapat pula banjir disebabkan oleh curah hujan yang tinggi di bagian hinterland, aliran permukaan yang besar, drainase yang sangat landai, pengaruh pasang surut air laut dan pendangkalan sungai di sekitar muaranya.
Departemen Pekerjaan Umum DKI Jakarta (2014: 64) menerangkan bahwa wilayah banjir di Jakarta selama periode dua puluh lima tahun terakhir terus
mengalami peningkatan misalnya, pada tahun 1980 luas daerah banjir mencapai 770 hektar kemudian meningkat pada tahun 1996 mencapai 2.300 hektar, dan semakin meningkat pada tahun 2002 menjadi 16.800 hektar. Banjir terburuk yang dialami Jakarta terjadi pada tahun 2007 yaitu luas genangan banjir mencapai 42.500 hektar. Pada tahun 2014 ini sejalan dengan hampir tuntasnya proyek pembangunan kanal banjir timur, kendati Jakarta kembali diterjang banjir besar di beberapa lokasi namun wilayah genangan banjir semakin mengalami penurunan yang signifikan yaitu genangan air mencapai 28.000 hektar. Untuk itu proyek pembangunan infrastruktur kanal banjir timur di Jakarta Timur terus mendapat perhatian pemerintah untuk segera dirampungkan termasuk normalisasi daerah aliran sungai (DAS) yang mengalami penyempitan dan pendangkalan.
Rencana Tata Ruang dan Wilayah 2010 Provinsi DKI Jakarta yang terdapat di dalam Peraturan Daerah Provinsi DKI Jakarta Nomor 6 tahun 1999, salah satunya memuat tentang rencana pelaksanaan pembangunan proyek kanal banjir timur sebagai salah satu upaya untuk mengurangi ancaman kerugian banjir yang lebih besar pada tahun-tahun mendatang khususnya di sebagian besar wilayah Provinsi DKI Jakarta. Pembangunan infrastruktur kanal banjir timur (KBT) merupakan pengendalian banjir di bagian timur dan sebagian utara Jakarta mengacu pada rencana induk yang kemudian dilengkapi dengan "The Study on Urban Drainage and Wastewater Disposal Project in the City of Jakarta" tahun 1991, serta "The Study on Comprehensive River Management Plan in Jabotabek" pada Maret 1997 di mana keduanya dibuat oleh Japan International Cooperation Agency.
KBT direncanakan untuk menampung aliran Kali Ciliwung, Kali Cililitan, Kali Cipinang, Kali Sunter, Kali Buaran, Kali Jatikramat, dan Kali Cakung dengan daerah tangkapan air (catchment area) mencakup luas lebih kurang 207 kilometer persegi atau sekitar 20.700 hektar. KBT juga direncanakan melintasi 12 kelurahan yaitu 2 kelurahan di Jakarta Utara, dan 10 kelurahan di Jakarta Timur, sepanjang 23,5 kilometer dengan lebar 100 hingga 300 meter tersebut, menelan biaya pembangunan hingga mencapai 4,9 triliun, terdiri dari biaya pembebasan lahan 2,4 triliun yang diambil dari APBD DKI Jakarta, dan biaya kontruksi 2,5 triliun dari dana APBN Departemen Pekerjaan Umum. Saluran KBT yang memotong Kali Ciliwung, Kali Cililitan, Kali Cipinang, Kali Sunter, Kali Buaran, Kali Jatikramat, dan Kali Cakung dari barat ke timur dialirkan ke utara diperbatasan timur wilayah DKI Jakarta. Pada bagian muara kurang lebih 2 kilo meter sebelum pantai Laut Jawa, saluran KBT memotong Sungai Blencong. Pada halaman berikut, peneliti akan menampilkan gambar rute dari daerah yang dilewati oleh kanal banjir timur yang diambil dari arsip dinas pekerjaan umum dan juga peta yang menjelaskan letak kanal banjir timur yang diambil dari Google Maps.
Sumber: Dinas Pekerjaan Umum (2002)
Gambar 1.1 Jalur Kanal Banjir Timur
Sumber: Google Maps (2014)
Pembebasan lahan untuk pembuatan kanal banjir timur seluas 405,28 hektar tersebut terdiri dari 147,9 hektar lahan di wilayah Jakarta Utara, dan 257,3 hektar lahan di wilayah Jakarta Timur. Hingga September 2006 pembebasan lahannya baru mencapai 111,19 hektar dengan biaya sekitar 700 miliar, dan untuk tahun 2007 direncanakan pembebasan lahan seluas 267,36 hektar dengan biaya 1,2 triliun rupiah. Namun dalam kenyataannya pembuatan kanal yang sudah direncanakan lebih dari 30 tahun tersebut pembebasan lahan berjalan sangat lambat dan alot, berdampak pada lambatnya pembangunan di mana rencana yang sangat bagus tersebut tidak kunjung selesai direalisasikan, dan banjir yang kini masih dirasakan sebagian warga Jakarta menjadi kenyataan setiap tahun.
Seiring dengan telah selesainya pembangunan proyek KBT, sejak tahun 2010 sebagian besar warga masyarakat di wilayah Jakarta Timur khususnya di Kelurahan Duren Sawit yang dilalui oleh jalur kanal banjir timur, saat ini telah dapat merasakan manfaat yang sangat besar dari pembangunan infrastruktur tersebut. Masyarakat di Kelurahan Duren Sawit sudah tidak lagi merasa resah akan genangan air dan banjir yang pada setiap musim hujan selalu membanjiri pemukiman mereka, karena kini banjir itu tidak datang lagi. Lokasi Duren Sawit pada khususnya dan Jakarta Timur pada umumnya mulai dilirik untuk menjadi salah satu pilihan tempat tinggal maupun tempat usaha, sehingga wilayah Jakarta Timur mulai berkembang, harga propertipun mulai merangkak naik mengikuti perkembangan wilayah lainnya yang ada di Jakarta.
Kondisi lingkungan yang semakin kondusif dan tidak lagi dihantui ancaman banjir tahunan di Kelurahan Duren Sawit, secara langsung berdampak pada
peningkatan laju pertumbuhan bisnis dan roda perputaran ekonomi. Saat ini warga masyarakat telah dapat merasakan dampak positif dari pembangunan kanal banjir timur bagi kelangsungan hidupnya.
Pembangunan infrastruktur kanal banjir timur tersebut selama periode 8 tahun terakhir (2007-2014) ternyata juga mempengaruhi harga pasar tanah dan bangunan di sekitar lokasi KBT, khususnya di wilayah Kecamatan Duren Sawit. Kondisi tersebut sangat masuk akal sebab harga tanah di suatu lokasi dari waktu ke waktu senantiasa akan mengalami perubahan sejalan dengan terjadinya perkembangan wilayah.
Salah satu faktor penentu perubahan harga tanah tersebut adalah adanya pembangunan sarana infrastruktur kanal banjir timur yang cukup efektif untuk mengatasi masalah banjir yang hampir setiap tahun melanda wilayah Kecamatan Duren Sawit. Pembangunan proyek infrastruktur kanal banjir timur ini pada akhirnya dapat memicu perkembangan wilayah menjadi daerah yang lebih nyaman dan kondusif sebagai tempat hunian maupun aktifitas bisnis. Berdasarkan uraian latar belakang di atas, maka penulis tertarik untuk melakukan penelitian tentang sejauh mana dampak pembangunan proyek infrastruktur kanal banjir timur (KBT) terhadap nilai tanah dan bangunan di wilayah Jakarta Timur, khususnya di Kelurahan Duren Sawit.
1.1.1 Perumusan masalah
Harga tanah dan bangunan di wilayah Jakarta Timur khususnya di Kecamatan Duren Sawit dan sekitarnya, dalam beberapa tahun terakhir terus mengalami kenaikan. Penyebab utama kenaikan harga tanah dan bangunan
tersebut antara lain disebabkan semakin berkembangnya wilayah pemukiman dan aktifitas bisnis di wilayah tersebut, sementara lahan yang tersedia sangat terbatas.
Selain itu aspek lokasi dan akses jalan tol juga turut mengangkat nilai jual tanah dan bangunan di daerah ini. Lokasi Kelurahan Duren Sawit sangat strategis berdekatan dengan pintu tol Pondok Gede dan akses jalan antara Pondok Kopi, Casablanca sampai ke pusat kota di jalan Sudirman.
Terlebih dengan telah dibangunnya proyek infrastruktur kanal banjir timur (KBT) membuat wilayah Kelurahan Duren Sawit semakin nyaman dan kondusif sebagai tempat hunian dan aktifitas bisnis yang strategis serta terhindar dari masalah banjir yang rutin terjadi hampir setiap tahun melanda wilayah Jakarta.
Berdasarkan uraian di atas, mendorong penulis untuk melakukan penelitian tentang sejauh mana pengaruh pembangunan infrastruktur kanal banjir timur (KBT) terhadap nilai jual tanah dan bangunan di wilayah Jakarta Timur. Penelitian ini dituangkan dengan judul "Pengaruh Pembangunan Proyek Infrastruktur Kanal Banjir Timur (KBT) Terhadap Harga Tanah: Studi Pada Kelurahan Duren Sawit".
1.1.2 Pertanyaan penelitian
Berdasarkan latar belakang dan perumusan masalah di atas, maka pertanyaan penelitian dapat dijabarkan dalam pertanyaan berikut.
1. Bagaimanakah perkembangan harga tanah di sepanjang jalur proyek kanal banjir timur yang terletak di Kelurahan Duren Sawit dan Kelurahan Pondok Kelapa Jakarta Timur?
Kelurahan Pondok Kelapa Jakarta Timur, sebelum dan sesudah proyek kanal banjir timur selesai?
3. Apakah terdapat perbedaan harga tanah di sepanjang jalur yang dilalui dan tidak dilalui proyek infrastruktur kanal banjir timur yang terletak di Kelurahan Duren Sawit dan Kelurahan Pondok Kelapa Jakarta Timur?
4. Bagaimanakah pengaruh pembangunan proyek infrastruktur kanal banjir timur terhadap harga tanah yang terletak di Kelurahan Duren Sawit dan Kelurahan Pondok Kelapa Jakarta Timur?
1.2 Keaslian Penelitian
Penelitian yang berkaitan dengan kenaikan harga tanah yang disebabkan oleh adanya suatu infrastruktur telah banyak dilakukan, namun belum ada yang meneliti tentang pengaruh infrastruktur kanal banjir timur terhadap kenaikan harga di Kelurahan Duren Sawit. Peneliti menggunakan Kelurahan Pondok Kelapa sebagai daerah pembanding, karena masih dalam kecamatan yang sama namun tidak dilewati oleh proyek infrastruktur kanal banjir timur. Dalam Tabel 1.1 diuraikan beberapa penelitian sejenis sebagai komparasi terkait dengan Pengaruh Pembangunan Kanal Banjir Timur (KBT) Terhadap Harga Tanah: Studi Pada Kelurahan Duren Sawit.
Tabel 1.1 Penelitian Terdahulu
No Peneliti
dan Tahun Alat Analisis Kesimpulan Penelitian
1 Zuhriyah
(2012) Uji beda rata rata
Keberadaan jembatan Suramadu memberikan pengaruh nyata terhadap nilai tanah di Kecamatan Labang. 2 Hartanti
(2012)
Metoda analisis spasial dan
deskriptif kualitatif.
Semakin mendekati pusat pertumbuhan, maka harga tanah cinderung meningkat.
3
Ghana & Navastra (2012)
Teknik Isovalue dan deskriptif kualitatif
Adanya keterkaitan antara pengaruh pertumbuhan pemukiman terhadap pertumbuhan dinamika harga lahan di Surabaya Barat.
4 Ahmad
(2011) T-‐test dan deskriptif
Pendapatan petani berbeda sebelum dan sesudah melepaskan tanah pertaniannya.
Perbedaan penelitian ini dibanding penelitian sebelumnya terletak pada objek penelitian, variabel penelitian, metoda penelitian, alat analisis, dan lokasi penelitian.
1.3 Tujuan dan Manfaat Penelitian 1.3.1 Tujuan penelitian
Berdasarkan latar belakang dan perumusah masalah, maka tujuan dari penelitian dapat dijabarkan sebagai berikut.
1. Menganalisis perkembangan harga tanah sepanjang jalur proyek infrastruktur kanal banjir timur yang terletak di Kelurahan Duren Sawit dan Kelurahan Pondok Kelapa Jakarta Timur.
terletak di Kelurahan Duren Sawit dan Kelurahan Pondok Kelapa Jakarta Timur, Sebelum dan Sesudah dilaksanakan Proyek kanal banjir timur.
3. Menganalisis ada tidaknya perbedaan harga tanah di sepanjang jalur proyek infrastruktur kanal banjir timur yang dilalui dan tidak dilalui KBT terletak di Kelurahan Duren Sawit dan Kelurahan Pondok Kelapa Jakarta Timur.
4. Menganalisis pengaruh pembangunan proyek KBT terhadap harga tanah yang terletak di Kelurahan Duren Sawit dan Kelurahan Pondok Kelapa Jakarta Timur.
1.3.2 Manfaat penelitian
Penelitian ini diharapkan mampu memberikan manfaat praktis dan juga teoritis bagi para pembacanya. Manfaat dan kegunaan yang dapat diperoleh dari hasil penelitian ini sebagai berikut.
1. Manfaat bagi peneliti adalah bahwa penelitian ini merupakan sarana untuk menerapkan teori yang diperoleh selama perkuliahan, serta diharapkan dapat menambah wawasan dan pengetahuan khususnya yang membahas masalah penilaian properti.
2. Manfaat bagi pihak lain adalah bahwa penelitian ini diharapkan dapat digunakan sebagai bahan acuan dan referensi bagi pihak lain yang melaksanakan penelitian tentang topik yang berkaitan dengan pengaruh pembangunan sarana infrastruktur terhadap nilai properti khususnya nilai jual tanah.
1.4 Sistematika Penelitian
Penyusunan penelitian ini secara sistematis dibagi dalam 4 (empat) bab dan beberapa sub-bab dengan perincian sebagai berikut. Bab I menguraikan dan menceritakan mengenai latar belakang masalah, rumusan masalah, pertanyaan penelitian, tujuan penelitian, manfaat penelitian, keaslian penelitian, dan sistematika penulisan. Bab II menjelaskan tentang landasan teori, hasil penelitian sebelumnya, objek penelitian, model analisis, alat analisis, dan hipotesis. Bab III menjelaskan secara deskriptif tentang cara penelitian, proses pengambilan data, menganalisa data, membahas secara statistik dan secara kuantitatif. Bab IV menjawab tujuan dari penelitian dan memberikan saran untuk pihak pihak selanjutnya yang ingin meneliti topik yang berkaitan.
