BAB 2
TINJAUAN PUSTAKA
2.1 TERMINOLOGI JUDUL
Pengertian Kantor Sewa Kualanamu
Dalam mengartikan Kantor Sewa Pariwisata Kualanamu, digunakan pendekatan terhadap definisi secara terminologi, yaitu:
- Kantor
Menurut Kamus Besar Bahasa Indonesia adalah balai (gedung, rumah, ruang) tempat mengurus suatu pekerjaan (perusahaan dsb); tempat bekerja.
Menurut Moekijat (1997:3) adalah setiap tempat yang biasanya dipergunakan untuk melaksanakan pekerjaan tata usaha, dengan nama apapun juga tempat tersebut mungkin diberikan.
Menurut Prajudi Atmosudirdjo (1982:25) adalah unit organisasi terdiri atas tempat, staf personel dan operasi ketatausahaan guna membantu pimpinan.
- Sewa
Menurut Kamus Besar Bahasa Indonesia adalah pemakaian sesuatu dengan membayar uang; uang yang dibayarkan karena memakai atau meminjam sesuatu; ongkos; biaya pengangkutan (transpor); yang boleh dipakai setelah dibayar dengan uang.
Dari pengertian kantor dan sewa di atas dapat diambil kesimpulan bahwa kantor sewa adalah tempat melaksanakan pekerjaan tata usaha yang dipakai dengan membayar sejumlah uang.
Kualanamu adalah nama bandara yang terletak di Kabupaten Deli Serdang Sumatera Utara. Dalam proyek ini site
terletak di kawasan Bandara Kualanamu dan kelak pebisnis yang datang menjadi target pengunjung proyek perancangan.
Jadi dapat diartikan Kantor Sewa Kualanamu adalah tempat melaksanakan pekerjaan tata usaha di sekitar Bandara Kualanamu bagi instansi/perusahaan yang dipakai dengan membayar sejumlah uang.
2.2 LOKASI
2.2.1 Kriteria Pemilihan Lokasi
Gedung kantor sewa yang akan direncanakan tentu bersifat komersil dan diharapkan menghasilkan keuntungan yang besar. Hal ini mengakibatkan diperlukan kriteria lokasi, diantaranya:
1. Terletak pada salah satu akses utama dari Bandara Kualanamu agar bangunan mudah terlihat oleh wisatawan.
2. Memiliki sirkulasi pencapaian yang mudah agar menarik pengunjung untuk datang.
Beberapa kriteria dalam pemilihan site: Lingkungan
Fungsi Lahan
Fungsi lahan eksisting akan mempengaruhi kemudahan dalam pembangunan proyek ini. Apabila lahan eksisting kosong, tidak diperlukan proses pembebasan lahan, ganti rugi ataupun penghancuran bangunan. Pencapaian
Sebagai salah satu pengguna gedung kantor yang paling aktif, karyawan memerlukan pencapaian yang relatif singkat ke lokasi. Sirkulasi jalan raya juga memengaruhi watu pencapaian menuju lokasi.
Ukuran Lahan
Lahan yang akan menjadi tempat pembangunan proyek diharapkan dapat menampung semua kapasitas program fungsional, bahkan jika ada pengembangan di kemudian hari. Oleh karena itu, lahan yang dibutuhkan dalam pembangunan proyek ini antara 1 -1,5 Ha.
Potensi Fasilitas Lingkungan
Fasilitas umum yang terdapat di sekitar lokasi perancangan juga memiliki pengaruh dalam perancangan. Hal ini dapat membantu pemanfaatan fasilitas menjadi lebih maksimal.
View
View merupakan salah satu hal yang mendapat perhatian cukup penting dalam proyek ini. View diharapkan dapat mendukung fungsi gedung sebagai kantor.
Pelayanan dan Servis
Entrance
Aktivitas kantor dengan lingkungan yang cukup sibuk membuat sebaiknya entrance memiliki alternatif.
2.2.2 Deskripsi Kondisi Eksisting
Lokasi lahan terletak di Jalan Bandara Kualanamu, Kecamatan Batang Kuis, Kabupaten Deli Serdang.
Luas : 1,5 Ha (15.000 m2) KDB : 60% (9.000 m2)
KLB : 9 ( 81.000 m2)
Keterangan : Pada TOR luas total bangunan telah ditentukan yaitu 10.000 m2 untuk bangunan tunggal dan 15.000 m2 untuk bangunan multi-massa
Batas-batas site :
Sebelah Timur : Lahan kosong Sebelah Selatan : Lahan kosong Sebelah Barat : Lahan kosong
Sebelah Utara : Jalan Bandara Kualanamu 2.3 TINJAUAN FUNGSI
2.3.1 Tinjauan Kantor
Berdasarkan KADIN (Kamar Dagang dan Industri), terdapat beberapa pembagian kategori gedung perkantoan, antara lain:
- Tujuan usaha dan lingkungan bersama
Kantor administrasi pemerintah
Kantor administrasi sosial - Kepemilikan
Milik pemerintah
Milik swasta - Sifat dari bangunan kantor
Kantor bersifat komersil
Merupakan gedung kantor yang disewakan untuk memperoleh keuntungan materi.
Klasifikasi kantor sewa dibedakan atas: Faktor jumlah lantai
Faktor fasilitas perkantoran
Sistem pemanfaatan kantor sewa dilakukan antara lain dengan:
Strata title (sistem hak milik untuk tiap lantai bangunan) Leasing (sistem sewa)
Kantor bersifat non komersil Sistem dan tujuan administrasi
Kantor profit Kantor non profit Pemakaian bangunan kantor
Kantor untuk badan usaha sejenis Kantor untuk berbagai bidang usaha Hirarki
Kantor induk / pusat Kantor cabang Kantor perwakilan
Sedangkan menurut L Manaseh dan R Cunliffe, kantor dapat dibagi menjadi 4 jenis, diantaranya:
Jenis perkantoran yang termasuk dalam golongan ini adalah perkantoran untuk umum (yang disewakan), perusahaan dagang (trading company), asuransi dan transportasi.
Industrial Office
Jenis perkantoran ini terikat harus mempunyai hubungan fisik dengan pabriknya
Professional Office
Jenis perkantoran ini tidak dipakai dalam waktu yang panjang dan merupakan perkantoran dengan jumlah modal yang digunakan relatif kecil.
Institutional / Government Office
Jenis perkantoran ini bersifat usaha yang teratur dalam bentuk lembaga yang berpedoman pokok untuk hidup lama dan kokoh. Biasanya digunakan dalam waktu yang lama / panjang.
Dari jenis-jenis kantor di atas, jenis yang dipilih sebagai fungsi utama dari preoyek ini adalah Commercial Office.
Klasifikasi Kantor
Menurut Peruntukkannya
1. Tenant Owned Office Building
Kantor yang direncanakan dan dibangun oleh pemilik yang biasanya tergabung dalam yayasan atau institusi untuk digunakan oleh perusahaan yang dibawahi, dilindungi, atau yang memiliki hubungan erat dan disewakan kepada siapa saja yang membutuhkan.
2. Bangunan Investasi
Kantor yang direncanakan dan dibangun oleh suatu perusahaan berupa pengembang untuk disewakan kepada beberapa penyewa (Multy Tenancy Building).
Kantor yang direncanakan dan dibangun oleh perusahaan untuk disewakan secara spekulatif (dengan perencanaan jangka panjang) kepada penyewa yang berminat.
Menurut Sistem Sewa
Sistem sewa perkantoran pada umumnya terbagi menjadi 2 jenis berdasar perhitungan luasan yang disewa, yaitu:
o Net System artinya sewa per meter persegi diperhitungkan atas dasar
luasan lantai bersih (tidak termasuk koridor ataupun common space dan biasanya harga sewa per meter persegi lebih tinggi.
o Gross System artinya sewa per meter persegi dihitungkan atas dasar luas
lantai kotor sehingga luasan lantai yang digunakan untuk kantor lebih kecil dari jumlah luasan yang disewa pada awalnya karena penyewa dikenakan beban biaya untuk koridor ataupun common space. Hal ini menyebabkan penyewa lebih baik menyewa per lantai supaya tidak rugi. Harga sewa per meter persegi lebih rendah.
Berdasarkan pemaparan kedua sistem sewa tersebut, maka pada proyek ini sistem sewa yang digunakan merupakan gabungan dari keduanya, yaitu semi-gross
system. Semi-gross system merupakan sistem sewa dimana penyewa akan
dikenakan biaya sewa sesuai dengan akumulasi luasan lantai yang digunakan serta ditambahkan dengan luasa common space seperti lobby, area parkir, dan sebagainya yang telah dibagi rata dengan penyewa lainnya. Dalam hal ini fleksibilitas dapat dicapai melalui negosisasi antar pengelola gedung dengan penyewa dengan pertimbangan varietas usaha, varietas penyewa serta varietas luasan yang digunakan.
Menurut Jumlah Penyewa 1. Single Tenancy Building
2. Single Tenancy Floor
Luas kotor ruang satu lantai bangunan dikurangi ruang-ruang fasilitas seperti elevator umum, ruang mesin, dan tangga umum yang disewakan kepada penyewa atau perusahaan.
3. Multy Tenancy Floor
Satu lantai bangunan kantor yang disewakan kepada beberapa penyewa atau perusahaan. Luas ruang yang disewakan tidak termasuk fasilitas umum seperti lift, elevator, ruang mesin, dsb. Berdasarkan pemaparan jumlah penyewa tersebut, maka pada proyek ini kantor sewa termasuk dalam kategori multy tenancy floor karena setiap satu lantai kantor dapat disewa lebih dari satu instantsi/perusahaan.
Menurut Bentuk Denah a. Cellular System
Bangunan berbentuk memanjang dengan koridor sepanjang bangunan. Sistem ini memiliki privasi yang tinggi pada ruang-ruangnya.
b. Group Space System
Bangunan terdiri dari ruang-ruang yang berukuran sedang yang mampu menampung 5 – 15 orang pegawai yang saling berkerja sama. Pembagian ruang-ruang umumnya diterapkan pada bangunan yang memiliki jarak koridor dengan dinding terluar kantor 15 – 20 m
c. Open Plan Office System
Bangunan dengan susunan ruang-ruang yang fleksibel menurut kebutuhan pemakainya sehingga menggunakan sekat partisi, furniture, dan vegetasi yang dapat menjadi pembatas atau penanda rute sirkulasi.
Berdasarkan pemaparan tersebut, maka pada proyek ini kantor sewa termasuk dalam kategori open plan office system agar ruang dapat dimanfaatkan sefleksibel mungkin sesuai kebutuhan oleh pihak penyewa.
Menurut Kedalamannya a. Shallow Space
Bangunan kantor dengan jarak koridor hingga dinding terluar 8 – 10 m. c. Deep Space
Bangunan kantor dengan jarak koridor hingga dinding terluar 11 – 19 m. d. Very Deep Space
Bangunan kantor dengna jarak koridor hingga dinding terluar ≥ 20m. Berdasarkan pemaparan tersebut, maka pada proyek ini kantor sewa termasuk dalam kategori medium depth space.
Tipe – tipe besaran
Standar luasan kantor ditentukan berdasarkan jenis kantor yang disewa perusahaan, antara lain:
Kantor perwakilan dengan luasan standar 72 m2
Kantor cabang dengan luasan standar 146 m2
Kantor pusat dengan luas standar 189 m2 Wadah Perkantoran
Kompleks perkantoran
Kompleks perkantoran merupakan bangunan perkantoran yang terpadu; contohnya kantor pemerintah, perkantoran umum, pusat perbelanjaan, klub eksekutif, hotel, hunian, pusat rekreasi, dll. Wadah ini terbentuk seiring dengan perkembangan kota yang mencakup perkembangan manusia yang terus bertumbuh. Hal ini dinilai dari perkembangan ekonomi dan lahan yang semakin sempit. Pertimbangan akan lahan yang semakin sempit dipengaruhi oleh pertumbuhan penduduk, aktivitas (bekerja), tempat tinggal dan berkreasi/bermain.
Gedung Perkantoran
Diagram 2.1 Klasifikasi Gedung Perkantoran
2.3.2 Deskripsi pengguna dan kegiatan
Pengguna dari Kantor Sewa Kualanamu dibagi menjadi beberapa kelompok, diantaranya :
a. Kelompok Kegiatan Utama ( penyewa kantor)
Pelaku kegiatan merupakan bagian struktur organisasi dari peusahaan/instansi.
Kegiatan yang dilakukan : - Bekerja
- Menjual produk/jasa
- Mengadakan rapat dengan klien/ rekan kerja b. Kelompok Pengelola
Kegiatan yang dilakukan : - Bekerja
- Mengadakan rapat dengan klien - Mengawasi kelangsungan kantor c. Kelompok Servis
Pelaku kegiatan adalah karyawan yang melakukan kegiatan servis seperti karyawan kebersihan, keamanan dan lain lain.
Sebagian besar gedung disewakan
Bangunan milik pribadi
Bangunan sebagian milik pribadi
d. Kelompok Kegiatan Pelengkap (pengunjung) Kegiatan yang dilakukan :
- Mencari kebutuhan (produk/jasa) dari perusahaan/instansi penyewa
- Kegiatan penunjang lain seperti kegiatan di restoran / mini market
Masing masing kelompok tentunya memiliki kebutuhan ruang yang berbeda sesuai dengan fungsinya. Hubungan antar kelompok kegiatan digambarkan pada bagan berikut ini:
Diagram 2.2 Hubungan Antar Kelompok Aktivitas di Dalam Gedung
Melalui bagan di atas dapat disimpulkan beberapa ruang yang umum terdapat pada perkantoran. Kelompok kegiatan utama merupakan kelompok yang paling dominan melakukan aktivitas pada ruang-ruang perkantoran yang disewa.
Kelompok Pengelola
Kelompok Servis
Kelompok Kegiatan Utama
2.3.3 Deskripsi Perilaku
Tabel 2.1 Deskripsi Perilaku Berdasarkan Aktivitas Umum
No.
Aktivitas Umum
Sifat Aktivitas Khusus
1. Kegiatan Utama
Kegiatan utama pada site perancangan adalah kegiatan jual beli produk pariwisata (jasa)
Pengelolaan kantor Penyewaan kantor Mengadakan rapat
2. Kegiatan Penunjang
Kegiatan penunjang pada site perancangan adalah kegiatan perbankan, makan dan minum, berbelanja kebutuhan serta trasnportasi shuttle bus dari dan menuju bandara
3. Kegiatan Pelayanan
Kegiatan pelayan adalah bentuk pelayanan bagi para pengguna bangunan
Pelayanan fasilitas
toilet dan
kebersihan
Pelayanan fasilitas ibadah
Pelayanan fasilitas kesehatan
Pelayanan fasilitas keamanan
Uraian kegiatan berdasarkan tingkat keutamaannya antara lain: 1. Kegiatan Utama
Kantor Sewa Kualanamu merupakan perkantoran yang terletak di kawasan Bandara Kualanamu yang disediakan untuk instansi/perusahaan dalam menjalankan kegiatan dari organisasi perusahaan tersebut. Fungsi utama bangunan ini adalah menyediakan fasilitas utama dan penunjang bagi para penyewa. Sasaran kegiatan ini ditujukan kepada seluruh perusahaan/instansi serta kliennya.
2. Kegiatan Penunjang
Kantor Sewa Kualanamu memfasilitasi pengguna kantor dengan beberapa fasilitas seperti pusat ATM, restoran, kafe, retail (toko), mini market, dan lain-lain.
3. Kegiatan Pelayanan
Kegiatan pelayanan bertujuan memberikan pelayanan serta membantu pengguna dalam menggunakan bangunan ini. Fasilitas yang disediakan dalam menunjang kegiatan pelayanan antara lain, toilet, tempat ibadah, pusat informasi, sistem keamanan, dan lain lain.
A. Alur Kegiatan Pengguna
Berikut ini merupakan diagram alur kegiatan pengguna pada Kantor Sewa Pariwisata Kualanamu
1. Kelompok Pengelola Kantor
Diagram 2.2 Alur Kegiatan Kelompok Pengelola Kantor
Parkir
Datang Ruangan
2. Kelompok Kegiatan Utama (Penyewa Kantor)
Diagram 2.3 Alur Kegiatan Kelompok Penyewa Kantor
3. Kelompok Kegiatan Pelengkap (Pengunjung)
Diagram 2.4 Alur Kegiatan Kelompok Pelengkap (Pengunjung) Kantor
4. Kelompok Kegiatan Servis (OB, Security,Teknisi,dll)
Diagram 2.5 Alur Kegiatan Kelompok Servis Kantor
2.3.4 Deskripsi Kebutuhan Ruang
Dari kelompok kegiatan dan pengguna diperoleh acuan kebutuhan ruang untuk menjadi dasar perancangan.
Parkir
Parkir Pulang
Kelompok Pengelola
Tabel 2.2 Kebutuhan Ruang Kelompok Pengelola Kantor
Kelompok Kegiatan Utama
Tabel 2.3 Kebutuhan Ruang Kelompok Kegiatan Utama
sekretaris
Pantry
Kelompok Kegiatan Pelengkap
Tabel 2.4 Kebutuhan Ruang Kelompok Kegiatan Pelengkap
No. Aktivitas Pelaku Sifat Ruang
2. Transaksi jual beli Pengunjung Semi-publik
Pengunjung Semi-publik
Pengunjung Publik Restoran/cafe
Kelompok Pelayanan/Servis
Tabel 2.5 Kebutuhan Ruang Kelompok Kegiatan Servis
No. Aktivitas Pelaku Sifat Ruang 1. Mencari informasi Pengunjung
Penyewa kantor
Publik Resepsionis/pusa t informasi
Servis Mushollah
Ruang wudhu
Tempat penitipan alas kaki/barang
Ruang sekretaris
Ruang kerja staff
4. Maintenance Kepala
dan tata suara
Ruang kontrol dan CCTV
Ruang pompa
Ruang septictank
Ruang water tank
Ruang AHU
Ruang chiller
Mengacu pada tabel kebutuhan ruang berdasarkan pengguna bangunan, berikut merupakan kebutuhan yang terdapat di bangunan serta fasilitas pendukung berdasarkan jumlah pengguna gedung kantor.
Luas bruto gedung kantor yang direncanakan seluas 10.000 m2 (mengacu pada Term Of Referebce Perancangan Arsitektur VI, bangunan massa tunggal), maka jumlah penghuni berdasarkan perhitungan penentuan kebutuhan ruang di dalamnya adalah 10.000 m2`/10 = 1000 orang (jumlah penghuni gedung kantor ada 1 setiap 10 m2 luas bruto lahan).
1. Kebutuhan Kantor Pengelola
Diasumsikan 1% dari luas bruto kantor 1% x 10.000 m2 = 100 m2
2. Kebutuhan Kantor Sewa
Terbagi menjadi beberapa kategori yaitu small office, medium
office, large office dilengkapi small meeting room, medium meeting
room, dan large meeting room.
3. Kebutuhan Ruang Restoran/Kantin
Keberadaan restoran/kantin dapat membantu karyawan dalam efisiensi waktu untuk beristirahat (makan)
4. Kebutuhan Mini Market
Keberadaan mini market dapat membantu karyawan dalam membeli keperluan-keperluan kecil saat bekerja
5. Kebutuhan Ruang Serba Guna
besar bruto sebesar 2,5 m2/orang, maka luas bruto ruang serba guna sebesar 250 orang x 2,5 m2/orang = 625 m2
6. Kebutuhan Mushollah
Keberadaan mushollah sebagai tempat untuk melakukan ibadah sholat
7. Kebutuhan Ruang Servis
Keberadaan ruang servis sebagai kebutuhan bagi para karyawan kegiatan servis
8. Kebutuhan Ruang Teknisi dan M/E
Keberadaan ruang ini bertujuan meneyediakan ruangan tempat alat/mesin yang bersifat teknis dalam kelangsungan bangunan contohnya ruang panel,pompa,dan lain lain.
9. Kebutuhan Gudang dan Loading Dock
Keberadaan gudang sebagai tempat menyimpan semua barang keperluan kantor dan loading dock sebgai area dalam melakukan transfer barang.
10. Kebutuhan Ruang Aksesibel
Kantor dengan fungsi usaha harus memperhatikan fasilitas dan aksesibilitas dengan ketentuan minimum paling sedikit menyediakan satu buah meja atau kantor pelayanan yang aksesibel serta menyediakan aksesibel secara menyeluruh pada bagian area perdagangan (dalam hal ini kantor yang berperan sebagai distributor dan memiliki retail sewa).
11. Kebutuhan Parkir
Berdasarkan standar parker oleh Naasra (1988), maka didapat perhitungan kebutuhan parkir sebagai berikut
Tabel 2.6 Penentuan Satuan Ruang Parkir
No. Jenis Kendaraan SRP dalam m2
b. Mobil Penumpang Gol.II 2,50 x 5,00 c. Mobil Penumpang Gol.III 3,00 x 5,00
2 Bus/Truk 3,40 x 12,50
3 Sepeda Motor 0,75 x 2,00
Tabel 2.7 Penentuan Satuan Ruang Parkir
Peruntukan Satuan (SRP untuk mobil
Koefisien kebutuhan parkir per luas bangunan berdasarkan fungsinya (belum termasuk sirkulasi 30%)
Berdasarkan buku Panduan Sistem Bangunan Tinggi, standar jumlah parkir ditentukan berdasarkan luas bruto kantor, yaitu 1 mobil setiap 100 m2 luas bruto. Standar luas parkir mobil per unit berdasarkan buku Data Arsitek adalah 2,5 m x 5 m = 12,5 m2. Perhitungan untuk parkir sepeda motor adalah 1 unit per 40 m2 luas bruto kantor. Standar parkir sepeda motor adalah 1 m x 2 m = 2 m2. Dan total keseluruhan ditambah dengan sirkulasi sebesar 70%.
Fasilitas parkir dirancang di sekitar bangunan berdasarkan kebutuhan. Total luas lahan adalah 15.000 m2 dengan bangunan dengan total luas diperkirakan mencapai 10.000 m2 menyisakan 5000 m2 untuk Ruang Terbuka Hijau (RTH), Landscape, Hardscape, serta sirkulasi bangunan dan kawasan. Perhitungan untuk kebutuhan parkir adalah sebagai berikut,
Berdasarkan buku Data Arsitek, standar luas parkir mobil per unit adalah 2,5 m x 5 m = 12,5 m2/unit mobil
- Kebutuhan parkir gedung kantor berdasarkan ketetntuan buku Panduan Sistem Bangunan Tinggi adalah 15.000 m2 : 100 = 150 unit dengan luas lahan 150 x 12,5 m2 = 1.875 m2
- Kebutuhan ruang parkir untuk fasilitas gedung serba guna yang disewakan untuk umum juga dihitung. Kebutuhannya adalah 480 : 10 = 48 unit. Dengan luas lahan 48 x 12,5 m2 = 600 m2
2.3.5 Deskripsi Persyaratan dan Kriteria Ruang A. Fleksibilitas
Dinding penyekat fleksibel dan dapat memenuhi adanya perubahan fungsi ruang. Dalam perancangan kantor sewa, pemilihan layout tata ruang bergantung pada instansi yang menyewa karena kebutuhan privasi dan luasan lantai (modul) yang disewa berbeda-beda sesuai dengan kebutuhan jenis kegiatannya. Dalam perancangan kantor sewa, biasanya hanya ditawarkan modul-modul ruang sehingga konsumen dapat memilih sesuai kebutuhan kantornya.
B. Akustika dan Kebisingan
Pengendalian kebisingan dalam kantor mencakup:
Perlindungan terhadap sumber kebisingan eksternal (lalu lintas dan kegiatan di sekitar kantor)
Insulasi horisontal dan vertikal antar masing-masing ruang untuk menjamin kerahasiaan pembicaraan (speech privacy).
Reduksi kebisingan internal pada ruang kantor (alat mekanik seperti sistem pemanas, ventilasi, pengkondisi udara, pipa air ledeng, elevator, eskalator, komputer, tabung angin, dan alat-alat lainnya; kegiatan di dalam kantor seperti pembicaraan, sirkulasi, serta membuka dan menutup pintu). Berikut persyaratan penting dalam perancangan akustika kantor:
Daerah lantai harus diberi karpet untuk menyerap bunyi dan menghindari bising langkah kaki. Karpet harus tebal dan dipasang di lapisan bawah (underlay) yang elastis.
Luas total dari kaca jendela tidak boleh melebihi 40% luas tembok luar, dipandang dari ruang kantor bagian dalam. Tirai penyerap bunyi harus digunakan di sepanjang bukaan dinding. Seluruh permukaan dinding yang mengelilingi ruang kantor harus dilapisi karpet dengan daya serap bunyi yang tinggi.
Pembagian ruang atau peletakan partisi sebagai pemisah visual harus dilapisi dengan bahan penyerap bunyi untuk menghindari penyebaran gelombang bunyi berfrekuensi rendah.
Distribusi peralatan kantor yang menimbulkan kebisingan (mesik tik, telepon, printer, dll) harus serata mungkin di semua ruang kantor.
Perlengkapan kantor yang tidak berhubungan secara langsung dengan pekerjaan kantor (genset, mesin photocopy, dll) yang menimbulkan kebisingan harus diletakan dalam ruang tertentu serta terpisah secara visual pada bagian yang tersisa dari kantor.
Tanaman dan bunga di dalam ruang kantor dapat memberikan pengaruh menenangkan secara psiko-akustik.
C. Pencahayaan
Tabel 2.8 Rekomendasi Nilai Maksimum Indeks Silau
Kegiatan pada kantor adalah kegiatan rutin sehingga maksimum indeks silau pada kantor adalah 19. Berikut pencahayaan yang dibutuhkan ruang menurut kegiatan:
Tabel 2.9 Perhitungan Cahaya Rata-Rata
D. Penghawaan
Pertimbangan dan Peraturan dalam Perencanaan Kantor
Setiap orang akan bekerja lebih baik apabila didukung oleh lingkungan dan peralatan yang sesuai dengan pekerjaan mereka. Tabel ini menawarkan beberapa tipe gedung kantor beserta kriteria umumnya (mulai dari jumlah lantai sampai jenis sistem HVAC yang digunakan).
Tabel 2.10 Kriteria Perencanaan dan Desain bagi Beberapa Jenis Gedung Kantor
Gambar 2.2 Tipikal Layout Structured Open Plan Office
Gambar 2.4 Tipikal Layout Self-Regulatory Office
Gambar 2.5 Tipikal Layout Combi Office
Gambar 2.9 Kebutuhan ruang untuk pertemuan formal
Tabel 2.11 Kriteria Ruang
gedung.
Tenang
√
Pencahayaan
Terdapat satu
meja dan
beberapa kursi untuk
alami dan buatan 4. Utilitas dan Servis
Ruang Istirahat
Terdapat pantry Sejuk Nyaman yang memiliki kepentingan kabel-kabel dan peralatan kabel am kebisingan (suara mesin)
Akses pipa-pia air bersih
Nyaman Sedikit
berisik
√
Bersih Ruang
Sewage Treatmen t Plant
Akses pipa-pipa air kotor kabel-kabel dan peralatan kabel
5. Fasilitas Pendukung
makan cahaya
Tenang
√
Secukupnya,
Ramai
√
Secukupnya,
2.3.6 STUDI BANDING DENGAN FUNGSI SEJENIS ENERGEX HEADQUARTERS
gesper, ditekankan oleh "engsel" memproyeksikan bahwa terdiri dari ruang sosial dengan jalan besar pada depan bangunan.Desain bangunan ini menggunakan beberapa orientasi berkembang dari ekspresi arsitektur yang beraneka ragam yang difokuskan pada tenunan khas dan berlapis jala yang membuat fasad menghidupkan jalan utama di depan bangunan. Energex Headqurters menyandang predikat sebagai gedung kantor pertama di Queensland yang memiliki 6 bintang-Green Star (Desain).
Gambar 2.11 Tampak Bangunan
Gambar 2.13 Denah Bangunan
Gambar 2.15 Potongan Bangunan
2.4 ELABORASI TEMA 2.4.1 PENGERTIAN
Arsitektur adalah seni dan ilmu dalam merancang bangunan . Dalam artian yang lebih luas, arsitektur mencakup merancang dan membangun keseluruhan lingkungan binaan, mulai dari level makro yaitu perencanaan kota, perancangan perkotaan, arsitektur lanskap, hingga ke level mikro yaitu desain bangunan, desain perabot dan desain produk. Arsitektur juga merujuk kepada hasil-hasil proses perancangan tersebut.
Berikut pengertian arsitektur menurut beberapa ahli:
Marcus Pollio Vitruvius
Arsitektur adalah kesatuan dari kekuatan/kekokohan (firmitas),
keindahan (venustas), dan kegunaan/fungsi (utilitas)
Banhart CL. Dan Jess Stein
Arsitektur adalah seni dalam mendirikan bangunan termasuk
dekorasinya; sifat atau bentuk bangunan; proses membangun;
bangunan dan kumpulan bangunan
Van Romondt
Arsitektur adalah ruang tempat hidup manusia dengan bahagia.
Ruang berarti menunjuk pada semua ruang yang terjadi karena
dibuat oleh manusia atau juga ruang yang terjadi karena proses
alam seperti gua, naungan pohon dan lain-lain
Robert Gutman
Arsitektur sesungguhnya merupakan kulit ketiga manusia. Arsitektur merupakan lingkungan buatan yang bukan saja menjembatani antara manusia dengan lingkungan melainkan sekaligus merupakan wahana ekspresi kultural untuk menata kehidupan jasmaniah,psikologis dan sosial manusia.
Claudil
Arsitektur adalah sesuatu yang bersifat personal, menyenangkan dan memerlukan pengalaman. Arsitektur adalah hasil persepsi dan penghargaan manusia terhadap ruang dan bentuk. Ada tiga pengalaman arsitektur: aspek fisikal, emosional dan kebutuhan intelektual
Francis DK Ching
Arsitektur membentuk suatu tautan yang mempersatukan ruang, bentuk, teknik dan fungsi.
Amos Rappoport
Arsitektur adalah ruang tempat hidup manusia, yang lebih dari sekedar fisik, tapi juga menyangkut pranata-pranata budaya dasar. Pranata ini meliputi: tata atur kehidupan sosial dan budaya masyarkat, yang diwadahi dan sekaligus memperngaruhi arsitektur JB. Mangunwijaya
Arsitektur Tropis
Arsitektur tropis merupakan arsitektur yang berada di daerah tropis dan telah beradaptasi dengan iklim tropis. Indonesia sebagai daerah beriklim tropis memberikan pengaruh yang cukup signifikan terhadap bentuk bangunan rumah tinggal, dalam hal ini khususnya rumah tradisional. Kondisi iklim seperti temperatur udara, radiasi matahari, angin, kelembaban, serta curah hujan, mempengaruhi desain dari rumah-rumah tradisional. Masyarakat pada zaman dahulu dalam membangun rumahnya berusaha untuk menyesuaikan kondisi iklim yang ada guna mendapatkan desain rumah yang nyaman dan aman.
Kriteria Perencanaan pada Iklim Tropis Lembab
Kondisi iklim tropis lembab memerlukan syarat-syarat khusus dalam perancangan bangunan dan lingkungan binaan, mengingat ada beberapa faktor- faktor spesifik yang hanya dijumpai secara khusus pada iklim tersebut, sehingga teori-teori arsitektur, komposisi, bentuk, fungsi bangunan, citra bangunan dan nilai-nilai estetika bangunan yang terbentuk akan sangat berbeda dengan kondisi yang ada di wilayah lain yang berbeda kondisi iklimnya. Menurut DR. Ir. RM. Sugiyatmo, kondisi yang berpengaruh dalam perancangan bangunan pada iklim tropis lembab adalah, yaitu :
Kenyamanan Thermal
Usaha untuk mendapatkan kenyamanan thermal terutama adalah mengurangi perolehan panas, memberikan aliran udara yang cukup dan membawa panas keluar bangunan serta mencegah radiasi panas, baik radiasi langsung matahari maupun dari permukaan dalam yang panas.
dan kapasitas panas yang lebih kecil dari dinding. Untuk mempercepat kapasitas panas dari bagian atas agak sulit karena akan memperberat atap. Tahan panas dari bagian atas bangunan dapat diperbesar dengan beberapa cara, misalnya rongga langit-langit, penggunaan pemantul panas reflektif juga akan memperbesar tahan panas.
Cara lain untuk memperkecil panas yang masuk antara lain yaitu : 1. Memperkecil luas permukaan yang menghadap ke timur dan
barat.
2. Melindungi dinding dengan alat peneduh. Perolehan panas dapat juga dikurangi dengan memperkecil penyerapan panas dari permukaan, terutama untuk permukaan atap.
Warna terang mempunyai penyerapan radiasi matahari yang kecil sedang warna gelap adalah sebaliknya. Penyerapan panas yang besar akan menyebabkan temperatur permukaan naik. Sehingga akan jauh lebih besar dari temperatur udara luar. Hal ini menyebabkan perbedaan temperatur yang besar antara kedua permukaan bahan, yang akan menyebabkan aliran panas yang besar.
Aliran Udara Melalui Bangunan
Kegunaan dari aliran udara atau ventilasi adalah :
1. Untuk memenuhi kebutuhan kesehatan yaitu penyediaan
oksigen untuk pernafasan, membawa asap dan uap air keluar
ruangan, mengurangi konsentrasi gas-gas dan bakteri serta
menghilangkan bau.
2. Untuk memenuhi kebutuhan kenyamanan thermal,
mengeluarkan panas, membantu mendinginkan bagian dalam
bangunan.
Aliran udara terjadi karena adanya gaya thermal yaitu terdapat
perbedaan temperature antara udara di dalam dan diluar ruangan
dimanfaatkan sebaik-baiknya untuk mendapatkan jumlah aliran
udara yang dikehendaki. Jumlah aliran udara dapat memenuhi
kebutuhan kesehatan pada umumnya lebih kecil daripada yang
diperlukan untuk memenuhi kenyamanan thermal. Untuk yang
pertama sebaiknya digunakan lubang ventilasi tetap yang selalu
terbuka. Untuk memenuhi yang kedua, sebaiknya digunakan
lubang ventilasi yang bukaannya dapat diatur. Radiasi Panas
Radiasi panas dapat terjadi oleh sinar matahari yang langsung masuk ke dalam bangunan dan dari permukaan yang lebih panas dari sekitarnya, untuk mencegah hal itu dapat digunakan alat-alat peneduh (Sun Shading Device).
Pancaran panas dari suatu permukaan akan memberikan ketidaknyamanan thermal bagi penghuni, jika beda temperatur udara melebihi 40C. hal ini sering kali terjadi pada permukaan bawah dari langit-langit atau permukaan bawah dari atap.
Penerangan Alami pada Siang Hari
Cahaya alam siang hari yang terdiri dari :
1. Cahaya matahari langsung.
2. Cahaya matahari difus
Di Indonesia seharusnya dapat dimanfaatkan sebaik-baiknya
cahaya ini untuk penerangan siang hari di dalam bangunan. Tetapi untuk
maksud ini, cahaya matahari langsung tidak dikehendaki masuk ke dalam
bangunan karena akan menimbulkan pemanasan dan penyilauan, kecuali
sinar matahari pada pagi hari. Sehingga yang perlu dimanfaatkan untuk
penerangan adalah cahaya langit.
Untuk bangunan berlantai banyak, makin tinggi lantai bangunan
makin kuat potensi cahaya langit yang bisa dimanfaatkan. Cahaya langit
yang sampai pada bidang kerja dapat dibagi dalam 3 (tiga) komponen :
1. Komponen langit.
2. Komponen refleksi luar
3. Komponen refleksi dalam
Dari ketiga komponen tersebut komponen langit memberikan
bagian terbesar pada tingkat penerangan yang dihasilkan oleh suatu lubang
cahaya. Faktor-faktor yang mempengaruhi besarnya tingkat penerangan
pada bidang kerja tersebut adalah :
1. Luas dan posisi lubang cahaya.
2. Lebar teritis
3. Penghalang yang ada dimuka lubang cahaya
4. Faktor refleksi cahaya dari permukaan dalam dari ruangan.
5. Permukaan di luar bangunan di sekitar lubang cahaya.
Untuk bangunan berlantai banyak makin tinggi makin berkurang
pula kemungkinan adanya penghalang di muka lubang cahaya. Dari
penelitain yang dilakukan, baik pada model bangunan dalam langit buatan,
maupun pada rumah sederhana, faktor penerangan siang hari rata-rata 20%
dapat diperoleh dengan lubang cahaya 15% dari luas lantai, dengan catatan
sekitar 1 meter, faktor refleksi cahaya rata-rata dari permukaan dalam
ruang sekitar 50% – 60% tidak ada penghalang dimuka lubang dan kaca
penutup adalah kaca bening
2.4.2 INTERPRETASI TEMA
Kantor Sewa Kualanamu sebagai wadah bisnis dikawasan pengembangan aerotropolis merupakan suatu bangunan yang dirancang untuk dapat menjawab kebutuhan para penghuni dan pengunjung. Oleh karena itu, aspek kenyamanan merupakan salah satu aspek yang memegang peranan terpenting dalam aktivitas di bangunan ini.
Salah satu aspek kenyamanan yang perlu diperhatikan adalah kenyamanan thermal. Suhu dalam suatu ruangan sedikit banyak menjadi penentu ataupun tolak ukur kadar kenyamanan manusia. Terutama dalam sebuah kantor, ketika karyawan menghabiskan lebih dari setengah hari bekerja di dalam kantor, kondisi suhu yang tidak nyaman tentu dapat berpengaruh pada kualitas kinerja pekerjaan.
Walaupun pada umumnya setiap kantor didominasi oleh sistem penghawaan udara buatan (AC), namun prinsip kenyamanan thermal masih tetap dapat diwujudkan pada bagian pendukung seperti restoran, kafe, area penerima, bahkan dalam bagian paling penting sekalipun, yaitu sirkulasi.
2.4.3 KETERKAITAN TEMA DENGAN JUDUL
Dalam perancangan dengan fungsi kantor yang terletak pada kawasan beriklim tropis seperti Indonesia khususnya di Kualanamu, kawasan tropis yang sesungguhnya tidak berjarak jauh dari laut, arsitektur tropis merupakan hal yang sesuai untuk dikaitkan sebagai tema dalam perancangan ini.
Kantor yang salah satu kebutuhan utamanya adalah cahaya dinilai cukup baik apabila menerapkan aristektur tropis yang memiliki konsep utama dalam hal pencahayaan alami dan sirkulasi udara.Selanjutnya konsep arsitektur tropis tersebut dapat membantu kantor untuk dapat meminimalisir penggunaan energi. 2.4.4 STUDI BANDING TEMA SEJENIS
BSD Green Office Park
Gambar 2.17 Perspektif Bangunan BSD Green Office Park
Nama Proyek : BSD Office Park
Pengembang : PT. Bumi Serpong Damai (BSD) Lokasi : BSD City, Tangerang
Luas Lantai Dasar : 3.144 m2 Luas Bangunan Total : 13.329 m2
Jumlah Lantai : 5 lantai dan 1 semi basement
Gambar 2.18 Eksterior Bangunan BSD Green Office Park
Sebagai pengembang BSD City, PT Bumi Serpong Damai (BSD) akan membangun kompleks perkantoran hijau (green office) di kawasan Central Business District (CBD) BSD City. Kompleks perkantoran tersebut menggabungkan konsep high-tech office dengan lingkungan hijau. BSD City – Business Park memiliki konsep untuk menciptakan kawasan bisnis representatif yang tidak hanya menyediakan kawasan ramah lingkungan, tetapi mengarah untuk menciptakan bangunan kantor yang berkualitas. Hal ini dibuktikan dengan disediakannya area publik dengan ruang terbuka hijau serta plaza yang cukup luas di antara bangunan-bangunan kantor tersebut.
terdapat di lantai semi basement sehingga sirkulasi udara pasif dapat tercapai dengan maksimal. Sebagai diferensiasi dari market
rental office, bangunan ini dihadirkan dengan konsep green
architecture. Keberanian dari pihak pengembang (developer) untuk
memasarkan sesuatu yang lain ini merupakan hal yang menarik sehingga terbentuk pasar tersendiri.
Gambar 2.19 Interior Bangunan BSD Green Office Park
Penerapan konsep green architecture di Indonesia terutama dengan fungsi rental office tentu akan berpengaruh dalam perhitungan nilai konstruksi yang lebih mahal dengan konsekuensi pada nilai jual bangunan. Bangunan ini mungkin dapat diambil sebagai referensi dalam kasus penerapan bagaimana sebuah konsep
green atau lebih tepatnya konsep hemat energi yang dapat
diterapkan pada sebuah rental office.
garden mampu meredam panas dan dimanfaatkan sebagai taman untuk unit penthouse, selain itu roof garden juga konversi lahan hijau yang digunakan sebagai areal office meskipun tidak seluruhnya.
Gambar 2.20 Pencahayaan Alami Bangunan
Orientasi bangunan berdasarkan jalur matahari harian dan analisis angin untuk mendapatkan pencahyaan maksimal dan kenyamanan termal.
Gambar 2.22 Pasif Desain
Gambar 2.24 Sun Shading Pada Bangunan
Jenis shading-nya menggunakan louvre alumunium tube, vegetasi, dan kaca low E. Pada bagian sisi timur dan barat bangunan digunakan double shading berupa louvre dan kaca yang mampu menahan panas sehingga beban pengkondisian udara tidak terlalu berat.
Pengolahan air dengan sistem recycle diharapkan mampu meningkatkan nilai guna air yang biasanya terbuang percuma setelah sekali pakai.
Adanya kolam air menjadi salah satu potensi bahwa aliran udara di luar gedung untuk mendinginkan ruang dalam, yang pada akhirnya akan menurunkan suhu di dalam gedung, karena aliran udara dari luar masuk ke dalam bangunan melalui sistem ventilasi alami.
