Stock Call
PT Summarecon Agung Tbk. (SMRA)
Facing A Glowing Year
Kami merekomendasikan Buy untuk SMRA dengan target harga Rp1,855/saham yang merefleksikan diskon 55% dari NAV dan PER16F 18.9x. Akuisisi land bank yang kontinu, mulai beroperasinya township anyar Summarecon Bandung, dan track record yang baik menjadi kekuatan SMRA di 2016. Kami melihat sektor properti akan mengalami perbaikan di tahun 2016 menyusul koreksi yang terjadi di tahun 2015. Peningkatan anggaran infrastruktur, insentif pemerintah di bidang properti dan penurunan BI rate menjadi katalis positif.
Penurunan BI rate meningkatkan kemampuan daya beli. Pada Januari 2016 Bank Indonesia menurunkan BI rate sebanyak 25 basis poin menjadi 7.25%, dan menyatakan masih ada ruang untuk penurunan BI Rate selanjutnya. Penurunan BI rate menjadi katalis positif bagi industri properti karena ketergantungan pembiayaan yang masih sangat tinggi dari sektor perbankan mengingat porsi KPR sebesar 75% dari total sumber pembiayaan konsumen.
Proyek infrastruktur pemerintah menjadi value added bagi industri properti. Meskipun realisasi anggaran infrastruktur yang lambat di 2015, kami optimis penyerapan anggaran akan lebih baik di 2016. Proyek infrastruktur akan mendukung industri properti, secara khusus, lokasi SMRA bandung yang berdekatan dengan rencana kereta cepat Jakarta-Bandung dan rencana pembangunan LRT di kelapa gading akan meningkatkan value added kenaikan average selling price (ASP).
Summarecon Bandung andalan baru SMRA. SMRA merilis township terbaru Summarecon Bandung dengan landbank 330ha dengan rencana pengembangan 10 tahun. Summarecon Bandung menjadi tambahan andalan pendapatan SMRA di 2016. Summarecon Bandung mendapatkan sambutan yang baik dari konsumen dengan pencapaian marketing sales sebesar Rp800 miliar pada hari pertama peluncurannya.
Valuasi. Kami memberikan rekomendasi Buy untuk SMRA dengan target harga sebesar Rp1,855. Target harga tersebut mencerminkan diskon 55% dari NAV dan PER’I6F 18.9x. Dengan membandingkan harga penutupan SMRA pada Jumat (29/1) di level Rp1,445 sehingga terdapat upside potential sebesar 28%.
Company Description
PT Summarecon Agung Tbk. meru-pakan salah satu pengembang prop-erti terbesar di Indonesia yang memiliki proyek di daerah Kelapa Gading, Serpong, Bekasi, dan Band-ung, dan akan berkespansi ke Bogor, Bali dan Makasar dalam beberapa tahun kedepan. SMRA mengembang-kan kawasan perumahan skala besar, yang diintegrasikan dengan kawasan komersial yang lengkap menjadi kota terpadu (township). 01 Februari 2016
BUY
52-week range (IDR) Market Cap (IDR T) Shares O/S (bn) 950-2,000 Rp22.2 triliun 14,427 IDR 1,445 IDR 1,855 SMRA Properti Price (29/01/2016) Target Price Ticker Industry Dida Fathdira [email protected]Shareholders
25.43% 6.60% 5.6% 62.08% PT Semarop Agung PT Sinarmegah Jayasentosa Mellon Bank NA S/A APG OthersStock Data
Key Metrics 2012 2013 2014 2015F 2016F 2017F Revenue (IDR bn) 3,463 4,094 5,334 5,897 6,428 7,007 EBITDA (IDR bn) 1,025 1,406 2,067 2,345 2,564 2,911 Net Income (IDR bn) 798 1,102 1,398 1,169 1,200 1,408 EPS(IDR) 55.4 76.5 97.1 81.2 83.3 97.8 ROA(%) 7.3 8.1 9.1 7.0 6.6 7.2 ROE(%) 20.9 23.7 23.3 16.9 15.3 15.7 P/E(x) 16.5 10.2 15.7 18.3 18.9 17.5 Gross Margin(%) 46.0 52.5 52.3 53.0 52.5 54.0 Profit Margin(%) 23.0 26.9 26.2 19.8 18.7 20.1 Current Ratio(x) 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 Interest coverage Ratio(x) 9.0 7.9 6.4 4.4 3.7 4.0 Debt to Equity(%) 29.4 53.7 73.1 69.8 65.7 60.6 0 500 1,000 1,500 2,000 2,500 2 /2 /2 0 1 5 3 /2 /2 0 1 5 4 /2 /2 0 1 5 5 /2 /2 0 1 5 6 /2 /2 0 1 5 7 /2 /2 0 1 5 8 /2 /2 0 1 5 9 /2 /2 0 1 5 10 /2 /2 0 1 5 11 /2 /2 0 1 5 12 /2 /2 0 1 5 1 /2 /2 0 1 6 SMRA TPIndonesia dengan penduduk 250 juta jiwa merupakan pasar yang potensial bagi industri properti ditambah dengan kom-posisi penduduk yang mayoritas berada pada usia produktif dan pertumbuhan kelas menengah yang pesat.
Indeks properti residensial menunjukkan tren kenaikan harga yang lebih stabil dibandingkan dengan properti komersial, dari grafik terlihat properti komersial sempat mengalami pertumbuhan minus di periode kuartal II-2014 dan kenaikan harga properti yang melambat disebabkan oleh penurunan permintaan terhadap hunian properti komersial. Indeks prop-erti komersial mencakup perkantoran, ritel, hotel, lahan industri, convention hall, dan pergudangan. Sementara itu, meskipun mengalami pelambatan pertumbuhan menjelang akhir tahun 2015, properti residensial selalu mengalami tren naik yang disebabkan lebih stabilnya tingkat permintaan dan kenaikan harga bahan bangunan, upah pekerja dan kenaikan harga BBM.
Kekurangan pasokan rumah menjadi masalah krusial . Kekurangan pasokan rumah di Indonesia diperkirakan menca-pai angka 15 juta unit, tingginya angka ini membuat pemerintah harus melakukan langkah antisipasi serius. Pemerintah dalam upaya mengatasi backlog atau kekurangan rumah meluncurkan program sejuta rumah yang merupakan bagian dari nawacita pembangunan nasional. Program satu juta rumah ini nantinya sebanyak 603.516 unit akan diperuntukkan bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) dan sebanyak 396.484 unit untuk non-MBR. Lokasi pembangunan proyek ini tersebar dari Aceh hingga Sulawesi Tenggara.
Bank Indonesia telah melonggarkan aturan tentang loan to value. Bank Indonesia telah melakukan pelonggaran peraturan loan to value menjadi sebesar 80% dari sebelumnya 70% untuk rumah tapak dengan lebih dari 70m. Pelongga-ran LTV juga berlaku untuk pembelian rumah kedua menjadi sebesar 70% dari sebelumnya 60%. Bank Indonesia hanya mengizinkan pemberian KPR untuk fase pra-penjualan untuk pembelian rumah pertama, sedangkan untuk rumah kedua dan seterusnya Bank Indonesia hanya mengizinkan ketika proyek properti selesai masa konstruksi pembangunan.
Sumber : Bank Indonesia
Industry Overview
Grafik 1. Indeks Harga Properti Residensial
Tabel 1. Perubahan Aturan Loan to Value
Kebijakan Lama Kebijakan Baru
Tipe Properti KPR Pertama KPR Kedua KPR Pertama KPR Kedua
Pembiayaan Konvensional Rumah >70m2 70% 60% 80% 70% Apartment >70m2 70% 60% 80% 70% Pembiayaan Syariah Rumah >70m2 80% 70% 85% 75% Grafik 2. Indeks Harga Properti Komersial 0.0% 0.5% 1.0% 1.5% 2.0% 2.5% 145 150 155 160 165 170 175 180 185 190 195 IHPR (LHS) Growth (RHS) -10.0% -5.0% 0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 20.0% 25.0% 30.0% 0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 200 IHPK (LHS) Growth (RHS)
Attractive Yields. Yield merupakan ukuran imbal hasil (return) properti, yaitu perbandingan nilai sewa per tahun dengan harga aset properti. Grafik 2 dibawah adalah perbandngan yield dari perkantoran, pusat perbelanjaan, kawasan industri, dan apartemen berukuran 120 m yang berlokasi di kota utama masing masing negara. Apabila melihat perbandingan yield di beberapa negara Asia, industri properti di Indonesia masih sangat atraktif bagi investor, sebagai contoh, jika dibanding- kan dengan negara Asia lainnya seperti Singapore, Hongkong, Jepang, India, Taiwan, dan Thailand, secara rata-rata Indone-sia memiliki tingkat yield lebih tinggi.
Sumber : Bank Indonesia
Perbankan masih memiliki peran yang sangat penting bagi pembiayaan perumahan. Kredit Pemilikan Rumah (KPR) masih mendominasi kuat sumber pembiayaan konsumen untuk kepemilikan rumah sebesar 76%, tunai bertahap 16%, dan tunai 8%. Bank Indonesia telah menurunkan BI rate sebanyak 25 basis poin dari 7.50% menjadi 7.25%, dengan penurunan ini diharapkan akan meningkatkan kemampuan konsumen untuk memiliki properti.
Industry Overview
Sumber : Cushman & Wakefield, Global Property Guide
Grafik 4. Sumber Pembiayaan Kepemilikan Properti Grafik 3. Perbandingan Yields Properti Regional
Grafik 5. Pertumbuhan Kredit Properti
Sumber : Bank Indonesia
0.0% 2.0% 4.0% 6.0% 8.0% 10.0% 12.0% 14.0%
Offices Shops Industrial Apartments
76% 16% 8% KPR Tunai Bertahap Tunai 31% 36% 20% 13% 17%17% 31% 26% 22%22% 12%13%13% 3% 7% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 2012 2013 2014 2015
Kebijakan FLPP untuk keterjangkauan rumah. FLPP merupakan fasilitas likuiditas pembiayaan perumahan yang dituju-kan untuk mendukung masyarakat yang mempunyai keterbatasan daya beli masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) dalam rangka pemilikan rumah sejahtera yang dibeli dari orang perseorangan atau badan hukum. FLPP untuk rumah tapak (landed house) ditujukan untuk masyarakat berpenghasilan maksimal Rp4 juta per bulan dan masyarakat berpenghasilan maksimal Rp7 juta per bulan.
Pemerintah mengizinkan kepemilikan properti bagi Warga Negara Asing (WNA). Pemerintah membuka pintu bagi kepemilikan WNA untuk memiliki tempat tinggal (landed house) di Indonesia melalui peraturan pemerintah nomor 103 tahun 2015.
Insentif pajak untuk DIRE. Pemerintah juga telah mengeluarkan penghapusan pajak berganda untuk Dana Investasi Real Estat (DIRE). DIRE merupakan salah satu produk berbentuk kontrak investasi kolektif yang digunkan bagi perusa-haan properti untuk melakukan alternatif pembiayaan berupa instrument investasi di real estate. Dengan adanya insentif ini diharapkan akan membuka alternatif sumber pendanaan baru bagi Industri Properti.
Tingginya biaya transaksi properti di Indonesia. Biaya yang dikeluarkan bagi pihak yang bertransaksi mulai dari biaya notaris, PPH,PPN dan pajak BPHTB. Biaya transaksi jual beli untuk properti di Indonesia yang masih sangat tinggi merupakan salah satu kelemahan bagi industri properti nasional.
Industry Overview
Sumber : Bank Indonesia
Grafik 6. Share FLPP terhadap KPR (Rp miliar) 7,947 18,365 17,347 20,507 15,620 19,349 17,982 292 717 644 3,003 285 2,579 2,703 1Q14 2Q14 3Q14 4Q14 1Q15 2Q15 3Q15 KPR FLPP
SMRA merupakan salah satu pengembang township terbesar dan terdepan di Indonesia. SMRA membangun kota terpadu yang mengintegrasikan pengembangan perumahan yang didukung kawasan komersial seperti pusat perbelanjaan, fasilitas publik dan sosial seperti sekolah dan rumah sakit, serta estate management. Saat ini SMRA telah memiliki township di Kelapa Gading, Serpong, Bekasi, dan yang terbaru di Bandung dan berencana akan meluncurkan Summarecon Bogor dan Makassar dalam beberapa tahun ke depan.
SMRA memiliki tiga segmen bisnis utama yaitu:
1. Property Development. Pengembangan properti merupakan bisnis inti SMRA, yaitu penjualan proyek properti seperti rumah, apartemen, kavling perumahan, dan ruko. Penjualan proyek-proyek properti tersebar di Summarecon Kelapa Gading, Summarecon Serpong, dan Summarecon Bekasi, dan Summarecon Bandung
2. Investment Property. Investment property merupakan proyek properti untuk dikelola atau disewakan berupa pusat per-belanjaan dan perkantoran sebagai salah satu sumber recurring income atau pendapatan berulang, seperti Mal Kelapa Gading, Summarecon Mal Bekasi, Plaza Summarecon, Plaza Summarecon Bekasi, dll.
3. Leisure and Hospitality. Leisure and hospitality merupakan proyek properti yang berfungsi sebagai fasilitas dan sarana pelengkap township SMRA dan sebagai sumber recurring income seperti hotel, rumah sakit, dan gedung pertemuan.
Company Profile
SMRA telah merilis Summarecon Bandung pada November 2015 dan mendapatkan sambutan yang baik dari konsumen, hal ini terbukti dengan keberhasilan pencapaian marketing sales sebesar Rp800 miliar pada hari pertama peluncuran Summarecon Bandung. Summarecon Bandung berlokasi di area Gedebage 12 km dari pusat kota dan memiliki land bank sebanyak 330 ha dengan masa pengembangan lebih dari 10 tahun sebagai proyek township selanjutnya. Proyek yang direncanakan akan dibangun adalah 2.700 landed house, 15,000 unit apartemen, 1.500 unit shoplots, 5.000 unit commercial lots, Summarecon Mal Bandung, Summarecon Bandung Hotel, dan Plaza Summarecon Bandung.
Sumber : Company Presentation
Summarecon Kelapa Gading
Company Profile
Sumber : Summareconkelapagading.com Summarecon Kelapa Gading merupakan township pertama SMRA yang beroperasi pada tahun 1976 dan telah menjadi salah satu kawasan elite di Jakarta. Saat ini area Summarecon Kelapa Gading sudah dikembangkan 542 ha (97%), dengan sisa available landbank 8 ha dan tidak adanya rancana akusisi lahan baru di tahun 2016 dan 2017 membuat ruang gerak Summarecon Kelapa Gading menjadi lebih terbatas. Summarecon Kelapa Gading telah menjadi integrated township yang lengkap dengan semua fasilitas pendukung seperti mal, apartemen, hotel dan perkantoran. Proyek yang sedang dan akan diluncurkan saat ini adalah apartemen kensington tower A,C dan D sebanyak 652 unit, perkantoran kensington sebanyak 36 unit, dan apartemen summit 2 sebanyak 360 unit. Summarecon Serpong Summarecon Serpong merupakan township kedua yang dimiliki Summarecon, dengan available landbank terbesar sebanyak 530 ha dengan masa pengembangan lebih dari 10 tahun dan telah dikembangkan lebih dari 11,000 rumah tapak dan 1,100 unit apartemen. Summarecon Serpong telah menjadi kontributor marketing sales terbesar SMRA dari tahun 2013-2014 dan diekepektasikan akan berlanjut di tahun 2015 dan 2016. Summarecon Serpong saat ini memiliki proyek paling banyak diantara township lainnya dengan ekspektasi nilai penjualan lebih dari Rp12 triliun dari proyek properti yang sedang berjalan.
Summarecon Bekasi
Company Profile
Sumber: summareconbekasi.com
Summarecon Bekasi mulai dikembangkan pada Maret 2010 merupakan township ke-empat yang dikembangkan SMRA, dengan available landbank 400 ha yang direncanakan memiliki masa pengembangan lebih dari 10 tahun. Sama seperti township lainnya, Summarecon Bekasi terdiri dari proyek properti seperti rumah tapak, apartemen, pusat perbelanjaan, ruko dan perkantoran. SMRA menargetkan Summarecon Bekasi akan menyumbangkan marketing sales sebesar Rp1 triliun di 2016. Tabel 2. Rencana Akusisi Lahan Summarecon Sumber: SMRA SMRA menetapkan rencana akuisisi lahan yang cukup konservatif di 2016 dan 2017, SMRA akan fokus pada penjualan dan pemanfaatan existing land daripada akusisi lahan. Dari hasil diskusi kami dengan manajemen, SMRA optimis menyambut ta- hun 2016, hal ini salah satunya didorong oleh insentif pemerintah pada sektor properti dan mulai membaiknya daya beli kon-sumen.
Lokasi Struktur Bisnis %Kepemilikan Gross Area Rencana Akusisi Rencana Akusisi
31-Dec-15 2016 2017
Summarecon Kelapa Gading Milik Sendiri 100% 8 ha
Summarecon Serpong 537 ha 15 ha 15 ha
Tanah Sendiri Milik Sendiri 100% 307 ha
Land Under PT JBC Joint Operations 70% 150 ha
Land Under PT TGS (The Springs) Joint Operations 55% 80 ha
Summarecon Bekasi 401 ha 15 ha 20 ha
Tanah Sendiri Milik Sendiri 100% 138 ha
Land Under PT DSA Joint Venture 51% 263 ha
Summarecon Bandung Milik Sendiri 100% 349 ha 15 ha 20 ha
Summarecon Bali Milik Sendiri 100% 20 ha
Summarecon Bogor Joint Venture 51% 416 ha 20 ha 20 ha
Summarecon Makassar Joint Venture 51% 150 ha 20 ha 20 ha
Lainnya (+Potensi Lokasi Baru) 227 ha 0 ha 0 ha
Total Hektare 227 ha 85 ha 90 ha
Rencana Biaya Akuisisi (Rutin) Rp510 miliar Rp600 miliar
SMRA memiliki bisnis model yang solid dengan landbank 1,846 ha dan memiliki proyek yang terdiversifikasi berupa property development, investment property, dan leisure & hospitality yang tersebar di Kelapa Gading, Serpong, Bekasi, Bogor, dan Bandung dan berencana membuka di Bogor dan Makassar. Berikut ini adalah Investment Thesis dalam pandangan kami:
Penurunan BI rate. Penurunan BI rate pada bulan Januari 2016 sebanyak 25 basis poin merupakan sinyal yang baik bagi industri properti, konsumen masih sangat mengandalkan pembiayaan perbankan sebagai sarana kepemilikan properti, dikarenakan sumber pembiayaan KPR perbankan memiliki porsi 75% dari total pembiayaan kepemilikan properti. Kami optimis penurunan BI rate akan mendorong daya beli masyarakat. BI menyatakan bahwa ada kemungkinan untuk penurunan BI rate lebih lanjut dengan mempertimbangkan faktor diantaranya, relatif meredanya ketidakpastian di pasar keuangan global setelah kenaikan FFR, pertumbuhan ekonomi Indonesia yang belum menujukkan perbaikan secara signifikan, dan rendahnya inflasi tahun 2015 yang hanya sebesar 3.35%.
Investment Thesis
Sumber : Bank Indonesia
Economic growth. Meskipun pertumbuhan ekonomi yang hanya sebesar 4.73% di 2015, kami optimis pertumbuhan ekonomi Indonesia di 2016 akan lebih baik didukung oleh belanja dan realisasi anggaran infrastruktur pemerintah yang lebih tepat waktu, dengan ekspektasi perbaikan pertumbuhan ekonomi akan mendorong daya beli konsumen yang lebih baik.
SMRA’s proven track record. Kelapa Gading merupakan proyek township pertama SMRA yang dimulai sejak tahun 1975 dan berkembang menjadi salah satu kawasan premium di Jakarta, disusul dengan Summarecon Serpong, Bekasi, dan Bandung. Dengan melihat konsistensi dan track record terhadap produk perseroan, kami optimis SMRA akan tetap menghasilkan proyek yang sesuai dengan keinginan dan kebutuhan pasar.
Ekspansi yang kontinu. Dengan mulai terbatasanya persediaan lahan di township Kelapa Gading. SMRA memiliki rencana ekspansi yang solid, berfokus pada pengembangan area yang strategis dengan menjaga standar kualitas dan ciri unik di setiap proyek. Disamping lahan yang belum dikembangkan, SMRA juga memiliki township terbaru yang siap menjadi andalan yaitu Summarecon Bandung yang mendapat keuntungan dari rencana proyek kereta cepat Jakarta-Bandung. Summarecon Bogor,Bali dan Makasar direncanakan menjadi proyek selanjutnya. Grafik 7. Pergerakan BI Rate 7.75% 7.50% 7.50% 7.50% 7.50% 7.50% 7.50% 7.50% 7.25% 7.00% 7.10% 7.20% 7.30% 7.40% 7.50% 7.60% 7.70% 7.80%
Pergerakan BI Rate
Massive infrastructure budget and high speed train Jakarta-Bandung. Anggaran infrastruktur pemerintah meningkat pesat di tahun 2015 sebesar 63% menjadi Rp290.3 triliun dan pada tahun 2016 meningkat sebesar 8% menjadi Rp313.5 triliun. Infrastruktur adalah salah satu faktor penting dalam industri properti. Melihat peningkatan anggaran infrastruktur yang signifikan di tahun 2015 dan 2016, kami optimis hal tersebut akan memberikan value added bagi industri properti dan ditambah dengan upaya percepatan realisasi anggaran oleh pemerintah. SMRA secara khusus akan mendapatkan benefit dari pembangunan kereta cepat Jakarta-Bandung yang lokasinya berdekatan dengan Summarecon Bandung.
Sumber : Kementrian Keuangan, MCI Research
Sumber : Berbagai Media
Grafik 8. Anggaran Infrastruktur Pemerintah (Rp triliun) Gambar 1. Rencana Jalur Kereta Cepat Jakarta Bandung
Investment Thesis
114.2 145.4 155.9 177.9 290.3 313.5 0.0% 10.0% 20.0% 30.0% 40.0% 50.0% 60.0% 70.0% 0 50 100 150 200 250 300 350 2011 2012 2013 2014 2015 2016E Anggaran Infrastruktur (LHS) Growth (RHS)Financials
Sumber : Bloomberg, MCI Research Sumber : Bloomberg, MCI Research
Sumber : Bloomberg, MCI Research Sumber : Bloomberg, MCI Research
Operating profit margin dan net profit margin SMRA selama periode 2010-2014 mengalami peningkatan secara gradual. Ke-naikan pendapatan periode 2010-2014 didorong oleh peningkatan recurring income perusahaan yang dapat menopang beban operasional, kami prediksi tren kenaikan recurring income perusahaan akan terus meningkat yang menunjukkan diversifikasi pendapatan SMRA.
Kami melihat adanya penurunan tren dari liquidity ratio SMRA periode 2010-2014, diantaranya disebabkan oleh ekspansi yang dilakukan SMRA untuk mengembangkan kawasan terpadu sebagai sandaran bisnis perseroan untuk meningkatkan re-curring income. Kondisi solvabilitas SMRA dapat dikatakan berada pada level yang aman yang ditunjukkan oleh interest cover-age ratio dimana EBIT masih dapat meng-cover beban bunga yang timbul akibat aktivitas operasi walaupun terjadi penurunan dan peningkatan debt menggambarkan adanya peningkatan kebutuhan working capital. Pengelolaan asset yang semakin baik mendukung rencana ekspansi SMRA dalam mengembangkan township di Serpong dan Bandung. Peningkatan ARTO, inventory TO, dan APTO secara rata-rata akan menjaga kondisi likuiditas perseroan dalam batas yang aman dan mendeskripsikan pengelolaan asset yang baik sehingga mendorong profitabilitas perseroan. Grafik 9. Profitability Ratios(%) Grafik 10. Other Ratios(x) Grafik 11. Leverage dan Coverage Ratios(x) Grafik 12. P/E Ratio(x) 0 5 10 15 20 25 2011 2012 2013 2014 2015F 2016F 2017F PER 0.0% 10.0% 20.0% 30.0% 40.0% 50.0% 60.0% 2011 2012 2013 2014 2015F 2016F 2017F Gross Margin EBITDA Margin Operating Margin Profit Margin ROA ROE 0 10 20 30 40 50 60 70 80 2011 2012 2013 2014 2015F 2016F 2017F Asset Turnover AR Turnover AP Turnover Inventory Turnover 0.00 2.00 4.00 6.00 8.00 10.00 2011 2012 2013 2014 2015F 2016F 2017F Current Ratio Quick Ratio Interest Coverage Ratio Debt/Capital Debt/Equity
Meskipun marketing sales pada tahun 2015 melalui masa downtrend, kami proyeksikan marketing sales di tahun 2016 akan tumbuh 3.5% menjadi Rp4.45 triliun. Summarecon Serpong tetap diekspektasikan menyumbangkan porsi marketing sales terbesar di tahun 2015 dan 2016 dengan existing proyek terbanyak dan landbank terbesar sebanyak 537 ha. Kontribusi marketing sales dari Kelapa Gading kami proyeksikan mengalami penurunan di tahun 2015 dan 2016 menyusul semakin terbatasnya landbank yang tersedia untuk dikembangkan.
Revenue kami proyeksikan di tahun 2016 meningkat 11% yoy menjadi Rp5.9 triliun dan di tahun 2017 meningkat 8.4% menjadi Rp6.4 triliun. Proporsi komposisi pendapatan SMRA mengalami perubahan terutama peningkatan recurring income. Hal ini dilakukan SMRA sebagai bentuk dari revenue diversification. Peningkatan recurring income sebagai antisipasi agar SMRA tidak hanya bergantung kepada satu jenis pendapatan dan hal ini membantu mendorong pendapatan perusahaan serta menjaga kondisi likuiditas pada tingkat yang terjaga.
Financials
Sumber : SMRA, MCI Research
Grafik 14. Kontribusi Marketing Sales per Township Grafik 13. Marketing Sales SMRA (Rp triliun)
Sumber : SMRA, MCI Research Sumber : SMRA, MCI Research
Grafik 15. Komposisi Pendapatan SMRA Grafik 16. Revenue dan Net Income SMRA (Rp triliun) 3.7 4.6 4.3 4.45 0.0% 1.0% 2.0% 3.0% 4.0% 5.0% 6.0% 7.0% 8.0% 9.0% 10.0% 0 0.5 1 1.5 2 2.5 3 3.5 4 4.5 5 2013 2014 2015F 2016F M. Sales Growth (RHS) Sumber : SMRA, MCI Research 17% 27% 53% 56% 63% 42% 26% 28% 14% 21% 21% 15% 6% 10% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% 2013 2014 2015F 2016F Kelapa Gading Bekasi Serpong Bandung 4.09 5.33 5.89 6.42 1.10 1.40 1.17 1.20 0.00 1.00 2.00 3.00 4.00 5.00 6.00 7.00 2013 2014 2015F 2016F Revenue Net Income 11% 18% 28% 34% 89% 82% 72% 66% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% 2013 2014 2015F 2016F Non-Recurring Recurring
Government Regulation Risk. Kami berpandangan bahwa kebijakan pemerintah memiliki peran yang sangat penting bagi perkembangan industri properti, seperti penetapan tarif pajak, aturan loan to value. Pengetatan kebijakan akan memengaruhi daya beli konsumen.
Project Delay Risk. Risiko terhambat dan tertundanya realisasi proyek SMRA memberikan implikasi bagi tidak tercapainya target pendapatan SMRA sehingga memengaruhi profitabilitas SMRA.
Purchasing Power Risk. Risiko daya beli ini berkaitan dengan kemungkinan terjadinya inflasi yang kurang terkendali dimana hal ini menyebabkan nilai riil pendapatan akan lebih kecil. SMRA patut mewaspadai inflasi yang dapat memengaruhi daya beli konsumen sehingga berdampak pada penurunan pendapatan SMRA baik recurring income maupun non-recurring income.
Kami menggunakan sum of the parts method dalam melakukan valuasi terhadap SMRA, metode penilaian untuk lahan township yang sudah dikembangkan menggunakan market value saat ini dan untuk township yang belum dikembangkan menggunakan nilai buku. Sementara itu, segmen investment properties, leisure and hospitality dan other property seperti mall, hotel, perkantoran dan kawasan komersial lainnya kami menggunakan metode penghitungan direct capitalization dengan cap rate 5.66% dan long term growth rate 6%.
Berdasarkan hasil valuasi, kami memberikan rekomendasi Buy untuk SMRA dengan target harga Rp1,855 yang merefleksikan diskon 55% terhadap NAV dan PE16F 18.9x. Dengan membandingkan harga penutupan pada Jumat (29/1) sebesar Rp1,445 maka terdapat upside potential sebesar 28%. Kami menetapkan kriteria BUY untuk apabila terdapat upside potential minimal +15%; Hold jika antara –15% hingga +15% dan Sell jika terdapat downside potential lebih besar dari -15%.
Valuasi dan Rekomendasi
Sumber: SMRA, MCI Research
Tabel 2. Perhitungan Net Asset Value (NAV)
Gross Area (Ha) AFS Land (Ha) Stake Value (IDR bn) Net Value (IDR bn)
LandBank 1846 1107.6 Summarecon Kelapa Gading 7 4.9 100% 1,323 1,323 Summarecon Serpong 537 322.2 - SSP Own Land 307 184.2 100% 21,600 21,600 - SSP JO With PT JBC 150 90 70% 10,620 7,434 - SSP JO for The Springs 80 48 55% 5,664 3,115 Summarecon Bekasi 408 244.8 100% - SBK Own Land 145 87 100% 10,266 10,266 - SBK JV with PT DSA 263 157.8 51% 3,945 2,012 Summarecon Bandung 331 198.6 100% 11,916 11,916 Summarecon Bali 20 12 93% 384 357 Summarecon Bogor 401 240.6 51% 409 209 Summarecon Makasar 150 90 51% 369 188 Other 141 84.6 100% 42 42
NOI Cap Rate Stake Net Value (IDR bn)
Investment Properties
All 297.44 5.66% 100% 5,255.12
Leisure and Hospitalities
All 22 5.66% 100% 388.69 Gross Aset Value(IDR bn) 64,106 Add: Cash(IDR bn) 2,101 Less: Debt(IDR bn) 4,561 Less: Cash Advances(IDR bn) 2,210 Shares Outstanding (bil) 14.43 Net Asset Value(IDR bn) 59,436 Nav per Share 4,119.87 Discount to NAV 55% Price 1.855
Appendix 1. Income Statement & Balance Sheet
Appendix 1. Income Statement dan Balance Sheet (dalam miliar rupiah)Sumber: SMRA, Bloomberg, MCI Research
Income Statement 2011 2012 2013 2014 2015F 2016F 2017F Revenue 2,359 3,463 4,094 5,334 5,897 6,428 7,007 - Cost of Goods Sold (1,312) (1,871) (1,943) (2,546) (2,772) (3,053) (3,223) Gross Income 1,047 1,592 2,151 2,788 3,126 3,375 3,784 - Operating Expenses 480 615 816 956 1,152 1,228 1,338 (Research & Dev Costs) - - - - - - -EBIT 567 977 1,335 1,832 1,973 2,147 2,445 - Interest Expense 94 108 170 291 450 584 615 - Foreign Exchange Losses (Gains) - - - - - - - - Net Non-Operating Losses (Gains) (63) (118) (142) (116) (122) (128) (135) Pretax Income 538 986 1,319 1,684 1,523 1,563 1,831 - Income Tax Expense 142 194 224 297 343 352 412 Income Before XO Items 395 792 1,096 1,388 1,180 1,211 1,419 - Extraordinary Loss Net of Tax - - - - - - - - Minority Interests 3 (6) (6) (11) (11) (11) (11) Net Income 392 798 1,102 1,398 1,169 1,200 1,408 EBITDA 608 1,025 1,406 2,067 2,345 2,564 2,911 Balance Sheet 2011 2012 2013 2014 2015F 2016F 2017F Total Assets 8,099 10,876 13,659 15,379 16,780 18,107 19,519 Total Current Assets 4,760 6,079 6,456 5,466 6,059 6,514 6,987 + Cash & Near Cash Items 1,496 2,428 2,545 1,695 1,998 2,101 2,359 + Short Term Investments - - - - - - - + Accounts & Notes Receivable 34 106 179 76 88 96 105 + Inventories 2,741 2,820 3,058 3,103 3,382 3,725 3,932 + Other Current Assets 489 725 674 591 591 591 591 Total Long-Term Assets 1,410 2,247 4,054 9,910 10,721 11,593 12,532 + Long Term Investments - - - - - - - Gross Fixed Assets 1,319 2,101 3,472 9,796 10,975 12,261 13,662 Accumulated Depreciation (171) (217) (262) (1,064) (1,436) (1,853) (2,319) + Net Fixed Assets 1,148 1,884 3,210 8,732 9,539 10,408 11,343 + Other Long Term Assets 262 364 844 1,178 1,182 1,185 1,189 Total Current Liabilities 506 5,197 5,042 3,993 4,035 4,042 4,049 + Accounts Payable 247 184 63 65 83 92 97 + Short Term Borrowings - 445 244 506 526 521 519 + Other Short Term Liabilities 259 4,568 4,735 3,422 3,426 3,429 3,433 Total Long Term Liabilities 259 4,568 4,735 3,422 5,817 6,169 6,440 + Long Term Borrowings 1,431 678 2,257 3,876 4,299 4,651 4,922 + Other Long Term Borrowings 3,685 1,185 1,702 1,518 1,518 1,518 1,518 Total Liabilities 5,622 7,061 9,001 9,387 9,863 10,239 10,535 + Long Preferred Equity - - - - - - - + Minority Interest 13 177 227 496 496 496 496 + Share Capital & APIC 933 933 1,466 1,466 1,466 1,466 1,466 + Retained Earnings & Other Equity 1,532 2,173 2,965 4,031 4,955 5,907 7,023 Total Shareholders Equity 2,477 3,815 4,658 5,993 6,916 7,868 8,984 Total Liabilities & Equity 8,099 10,876 13,659 15,379 16,780 18,107 19,519 Book Value Per Share 156 271 187 236 480 546 624
Appendix 2. Cash Flow & Ratios
Sumber: SMRA, Bloomberg, MCI Research
Appendix 2. Cash Flow (dalam miliar rupiah) & Ratios 2011 2012 2013 2014 2015F 2016F 2017F Cash Flow From Operating 749.30 1309.51 -0.72 -1475.02 1284.64 1294.23 1685.16 Cash Flow From Investing -748.14 -760.84 -1023.22 -1278.80 -1179.46 -1285.62 -1401.32 Cash Flow From Financing 364.11 397.18 1140.78 1904.05 197.60 94.58 -26.23 Net Change In Cash 365.27 945.84 116.85 -849.77 302.77 103.19 257.62 Beginning Cash 1120.48 1495.90 2428.00 2544.84 1695.08 1997.85 2101.04 Ending Cash 1485.75 2441.75 2544.84 1695.08 1997.85 2101.04 2358.66 2011 2012 2013 2014 2015F 2016F 2017F Profitability & Valuation Ratios Price Earnings(x) 21.74 16.54 10.21 15.68 18.29 18.95 17.47 Gross Margin(%) 44.38 45.97 52.53 52.27 53.00 52.50 54.00 EBITDA Margin(%) 25.77 29.59 34.34 38.76 39.77 39.89 41.55 Operating Margin(%) 24.04 28.22 32.60 34.36 33.46 33.40 34.90 Profit Margin(%) 16.62 23.04 26.92 26.22 19.83 18.67 20.09 ROA(%) 4.84 7.34 8.07 9.09 6.97 6.63 7.21 ROE(%) 15.83 20.91 23.66 23.33 16.91 15.25 15.67 Leverage & Coverage Ratios Current Ratio(x) 9.41 1.17 1.28 1.37 1.50 1.60 1.71 Quick Ratio(x) 3.02 0.49 0.54 0.44 0.52 0.54 0.60 Interest Coverage Ratio(x) 6.04 9.02 7.92 6.38 4.38 3.67 3.98 Tot Debt/Capital(%) 17.67 10.33 18.31 28.50 28.76 28.57 27.88 Tot Debt/Equity(%) 57.77 29.44 53.71 73.13 69.77 65.74 60.57 Others Asset Turnover(x) 29.10 31.80 30.00 34.70 27.40 26.00 28.80 Accounts Receivables Turnover(x) 38.12 49.18 28.72 41.81 71.54 69.54 69.54 Accounts Payables Turnover(x) 6.13 8.68 15.71 39.81 37.50 34.94 34.23 Inventory Turnover(x) 0.65 0.67 0.66 0.83 0.94 0.91 1.05
DISCLAIMER
This Document is for information only and for the use of the recipient. It is not to be reproduced or copied or made available to others. Under no circumstances is it to be considered as an offer to sell or solicitation to buy any security. Any recommendation contained in this report may not be suitable for all investors and strictly a personal view and should not be used as a sole judgment for investment. Moreover, al-though the information contained herein has been obtained from sources believed to be reliable, its accuracy, completeness and reliability cannot be guaranteed. All rights reserved by PT Mega Capital Indonesia.
Fixed Income Sales & Trading
Tel. +62 21 7995 795, 7917 5559-62
Fax. +62 21 917 5965
Investment Banking
Tel. +62 21 7917 5599
Fax. +62 21 7919 3900
Research
Danny Eugene Head of Research, Economic, Infra-structure, Construction, Banking, Cement [email protected] +62 21 7917 5599 62431 Helen Vincentia Consumer Goods, Retail [email protected] +62 21 7917 5599 62035 Dimas Satria Hardianto Plantation, Media, Textile [email protected] +62 21 7917 5599 62035
Dida Fathdira Property, Hospital [email protected] +62 21 7917 5599 62035
Genio Bian Mining, Telco, Transportation [email protected] +62 21 7917 5599 62425
Fadlillah Qudsi Technical Analyst [email protected] +62 21 7917 5599 62425
Institutional Sales
Hendry Kuswari Head of Sales, Trading & Dealing [email protected] +62 21 7917 5599 62037
Gunawan Sudrajat Institutional Sales [email protected] +62 21 7917 5599 62046
Ratna Wijayanti Institutional Sales [email protected] +62 21 7917 5599 62178
Suparman Institutional Sales [email protected] +62 21 7917 5599 62058
Rachmadian Iskandar Z Institutional Sales [email protected] +62 21 7917 5599 62402
Ety Sulistyowati Institutional Sales [email protected] +62 21 7917 5599 62408
Dewi Suryani Institutional Sales [email protected] +62 21 7917 5599 62441
Widianita Institutional Client Care [email protected] +62 21 7917 5599 62439
Rinny Oktaviany Institutional Client Care [email protected] +62 21 7917 5599 62411
Renita Anggreani Equity Admin. HO [email protected] +62 21 7917 5599 62037
Rahayu Kusumaningsih Equity Admin. HO [email protected] +62 21 7917 5599 62037
Head Office Bandung Menara Bank Mega Lt.2 Menara Bank Mega Lt.3 Jl.Kapten P.Tendean. Kav 12-14A, Jakarta 12790 Jl.Gatot Subroto No.283 Bandung 40273 021-7917 5599 , 021-7919 3900 022-8734 0972 , 022-8734 0985 Jakarta - Pondok Indah Surabaya Plaza 5 Pondok Indah, Blok D No.15 Lt.2 Ruko Embong Kemiri Square No.2G-2H Jl. Margaguna Raya Radio Dalam (Ruko Asuransi PT.Asuransi Umum Mega) Pondok Indah, Jakarta Selatan 12420 Jl.Raya Embong Kemiri, Embong Kaliasin 021-723 4437 , 021-7279 8140 Genteng, Surabaya 60271 031 547 1200 , 031-547 2492 Jakarta - Roxy Makasar Ruko Gading Bukit Indah Lt.2 Menara Bank Mega Lt.2 Jl. Raya Bukit Gading Raya Blok A, No.26 Kawasan Trans Studio Kelapa Gading, Jakarta Utara 14240 Jl.Metro Tanjung Bunga, Makasar 90134 021-4587 4243 , 021-4587 4246 0411-811 8800 , 0411-811 8802 Jakarta - Kelapa Gading Yogyakarta Ruko Gading Bukit Indah Lt.2 Gedung Bank Mega 3rd Floor Jl. Raya Bukit Gading Raya Blok A, No.26 Jl.Gejayan (Affandi) No.22 Kelapa Gading, Jakarta Utara 14240 Yogyakarta 55281 021-451 5717 , 021451 5720 0274 - 582 929 , 0274 582 931
