PREDIKSI NILAI TANAH BERDASARKAN NILAI INDIKASI RATA-RATA (NIR) TANAH PADA ZONA NILAI TANAH (ZNT) DENGAN MENGGUNAKAN METODE LINIER DAN NON LINIER PADA KECAMATAN SAMBIKEREP.

(1)

PREDIKSI NILAI TANAH BERDASARKAN NILAI INDIKASI

RATA-RATA (NIR) TANAH PADA ZONA NILAI TANAH (ZNT)

DENGAN MENGGUNAKAN METODE LINEAR dan NON

LINIER PADA KECAMATAN SAMBIKEREP

TUGAS AKHIR

Untuk memenuhi sebagian per syar atan dalam memper oleh Gelar

sar jana teknik (S-1)

PROGRAM STUDI TEKNIK SIPIL

Oleh :

ERWIN DWIYANTO

0853010003

PROGRAM STUDI TEKNIK SIPIL

FAKULTAS TEKNIK SIPIL DAN PERENCANAAN

UNIVERSITAS PEMBANGUNAN NASIONAL “VETERAN”

J AWA TIMUR

2012

Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :

(2)

DENGAN MENGGUNAKAN METODE LINIER DAN NON

Telah diper tahankan dihadapan dan diter ima oleh Tim Penguji Tugas Akhir Progr am Studi Teknik Sipil FTSP UPN “Veteran” J awa Timur

pada tanggal, 22 Mei 2012

Dosen Pembimbing : Tim Penguji : Pembimbing Utama 1. Penguji I

N. Dita Pahang Putra, ST., MT. Dr s. Ir . Made Dharma Astawa, MT. NPT. 3 7003 00 0175 1 NIP. 195303919 198601 1 00 1 Pembimbing pendamping 2. Penguji II

Dra. Anna Rumintang, MT. Ir . Siti Zainab, MT. NIP. 19620630 198903 2 00 1 NIP. 19600105 199303 2 00 1

3. Penguji III

Far ida Rahmawati, ST., MT.

Mengetahui

Dekan Fakultas Teknik Sipil Dan Per encanaan Univer sitas Pembangunan Nasional “Veter an” J awa Timur

Ir . Naniek Ratni J AR., M.Kes. NIP. 19590729 198603 2 00 1

(3)

i

PREDIKSI NILAI TANAH BERDASARKAN NILAI INDIKASI

DENGAN MENGGUNAKAN METODE LINIER DAN NON

Oleh :

ERWIN DWIYANTO

ABSTRAK

Pertumbuhan pembangunan yang sangat pesat di kota-kota besar membuat kebutuhan akan lahan/tanah yang sangat tinggi. Kebutuhan tanah yang sangat tinggi memiliki kecenderungan nilai tanah di kota-kota besar meningkat. Peningkatan nilai tanah yang terjadi diharapkan dapat di prediksi sehingga kenaikan yang terjadi pada nilai tanah tidak menghambat pembangunan. Kecamatan Sambikerep merupakan wilayah pinggiran kota Surabaya yang mulai dikembangkan para developer.

Dari hasil persentase kenaikan rata-rata tiap Zona nilai Tanah (ZNT) dapat disimpulkan bahwa persentase kenaikan NIR Tanah pada tahun 2004-2010 menurut ZNT di kecamatan Sambikerep adalah berkisar antara 5,9% - 43,7% per tahun. Pola nilai tanah di dapat ZNT yang mengalami peningkatan harga tanah paling tinggi tiap tahunnya adalah pada ZNT (AR) yang mengalami peningkatan 43,7% tiap tahunnya, ZNT yang mengalami peningkatan harga tanah paling rendah adalah pada ZNT (BP) yang mengalami peningkatan 5,9% dan ZNT yang mengalami peningkatan harga tanah hampir sama adalah ZNT (AT) dan (BQ) yang mengalami peningkatan 13,5%, ZNT (AJ) dan (AY) yang mengalami peningkatan 19,2% dan ZNT (AI) dan (AM) yang mengalami peningkatan 21,4%. Kenaikan Nilai Tanah di Kecamatan Sambikerep di tahun 2011 untuk ZNT (AA) JL.MADE adalah sebesar Rp 314.857. Dan Metode regresi yang paling tepat untuk memprediksi Nilai Tanah tahun 2011

untuk ZNT (AA) JL.MADE adalah regresi linier dengan model regresi Y = 21000X + 146857.

Keyword : Nilai Indikasi Rata-rata Tanah (NIR), Zona Nilai Tanah (ZNT),

Regresi Linier dan Non Linier.

(4)

ii

Dengan segenap puji syukur Alhamdulillah kehadirat Allah S.W.T yang telah

melimpahkan rahmat dan hidayah-Nya, sehingga Tugas Akhir ini dapat selesai

dengan judul “ Prediksi Nilai Tanah Berdasarkan Nilai Indikasi Rata-rata (NIR)

Tanah pada Zona Nilai Tanah (ZNT) Dengan Menggunakan Metode Linier dan Non

Linier pada Kecamatan Sambikerep “. Tugas akhir ini merupakan syarat bagi

mahasiswa dalam menempuh jenjang Sarjana Strata 1 (S-1) di Fakultas Teknik Sipil

dan Perencanaan UPN “Veteran” Jawa Timur.

Dalam menyelesaikan Tugas Akhir ini penulis berusaha semaksimal mungkin

menerapkan ilmu yang penulis dapatkan di bangku perkuliahan dan buku–buku

literatur yang sesuai dengan judul Tugas Akhir ini. Disamping ini penulis juga

menerapkan petunjuk-petunjuk yang diberikan oleh dosen pembimbing. Namun

sebagai manusia biasa dengan keterbatasan yang ada pada penulis menyadari bahwa

Tugas Akhir ini masih jauh dari sempurna. Oleh karena itu segala saran dan kritik

yang bersifat membangun dari setiap pembaca akan penulis terima demi

kesempurnaan Tugas Akhir ini.

Dengan tersusunnya Tugas Akhir ini penulis tidak lupa mengucapkan terima

kasih sebanyak-banyaknya kepada semua pihak yang telah memberikan bimbingan,

dorongan, semangat, arahan serta berbagai macam bantuan baik berupa moral

maupun spritual, terutama kepada :

1. Ir. Naniek Ratni JAR., M.Kes, selaku Dekan Fakultas Teknik Sipil dan

Perencanaan Universitas Pembangunan Nasional “Veteran” Jawa Timur.

(5)

iii

2. Ibnu Sholichin, ST, MT., selaku Kepala Program Studi Teknik Sipil Universitas

Pembangunan Nasional “Veteran” Jawa Timur.

3. N Dita P Putra., ST, MT, dan Dra.Anna Rumintang, MT selaku dosen

pembimbing Tugas Akhir yang telah berkenan memberikan bimbingan, waktu dan

dorongan moril selama pengerjaan Tugas Akhir sampai selesai.

4. Ir. Siti Zainab., MT, yang telah membantu dalam menyelesaikan Tugas Akhir ini.

5. Segenap dosen dan staff Program Studi Teknik Sipil UPN “Veteran” Jawa Timur.

6. Bapak, Ibu, dan kedua saudara yang telah banyak memberikan dukungan lahir dan

batin, material, spritual, dan moral sehingga penulis dapat menyelesaikan Tugas

Akhir ini dengan lebih baik.

7. Segenap keluarga besar Teknik Sipil UPN “Veteran” Jatim dan teman-teman

Teknik Sipil khususnya angkatan 2008 terima kasih atas dorongan dan

semangatnya yang bermanfaat sehingga penulis dapat menyelesaikan Tugas Akhir

ini.

Surabaya, 12 Mei 2011

Penulis

(6)

iv

ABSTRAK ··· i

KATA PENGANTAR ··· ii

DAFTAR ISI··· iv

DAFTAR GAMBAR ··· vii

DAFTAR TABEL ··· viii

BAB I PENDAHULUAN 1.1 Latar Belakang ··· 1

1.2 Rumusan Masalah ··· 2

1.3 Tujuan Penelitian ··· 3

1.4 Batasan Masalah ··· 3

1.5 Manfaat Penelitian ··· 4

1.6 Lokasi Penelitian ··· 4

BAB II TINJ AUAN PUSTAKA 2.1 Tanah ··· 5

2.2 Nilai Dan Harga Tanah ··· 6

2.2.1 Definisi Nilai Dan Harga Tanah ··· 6

2.2.2 Pola Dan struktur Nilai Dan Harga Tanah ··· 7

2.2.3 Faktor Penentu Nilai Dan Harga Tanah ··· 9

2.3 Tata Guna Tanah ··· 12

2.3.1 Definisi Tata Guna Tanah ··· 12

2.3.2 Pola Tata Guna Tanah perkotaan ··· 13

(7)

v

2.4 Laporan bulanan Transaksi Tanah ··· 15

2.5 Nilai Indikasi Rata – rata ··· 15

2.6 Zona Nilai Tanah ··· 16

2.7 Regresi Linier ··· 17

2.8 Regresi Non Linier ··· 18

2.8.1 Regresi Non Linier ( Power ) ··· 18

2.8.2 Regresi Non Linier ( Exponensial ) ··· 18

2.9 Koefisien Determinasi ( R2 ) ··· 19

3.0 Uji Hipotesis ··· 19

BAB III METODOLOGI PENELITIAN 3.1 Pengumpulan Data ··· 20

3.2 Langkah – langkah Pengerjaan ··· 21

BAB IV PERHITUNGAN DAN ANALISA DATA 4.1 Identifikasi Nilai Tanah ··· 23

4.2 Persentase Peningkatan Rata-rata (NIR) Tanah ··· 23

4.3 Pola Nilai Tanah ··· 25

4.4 Regresi Nilai Tanah ··· 26

4.4.1 Regresi Linier ··· 26

4.4.1.1 Persamaan Regresi Linier ··· 26

4.4.1.2 Koefisien Determinan (R2) Regresi Linier ··· 27

4.4.2 Regresi Non Linier ··· 28

4.4.2.1 Power ··· 28

(8)

vi

4.4.2.2 Exponensial ··· 30

4.4.1.1 Persamaan Regresi Non Linier (Exponensial) ··· 30

4.4.1.2 Koefisien Determinan (R2_{) Regresi Non Linier (Exponensial) 31}

4.4.2 Uji Hipotesis ··· 33

BAB V KESIMPULAN DAN SARAN

5.1 Kesimpulan ··· 36

5.2 Saran ··· 37

DAFTAR PUSTAKA ··· 38

Lampiran 1 : Data Nilai Indikasi Rata-rata (NIR) di Kecamatan Sambiker ep

Lampiran 2 : Per sentase Nilai Tanah

Lampiran 3 : Hasil Per hitungan Reresi

Lampiran 4 : Gr afik Per hitungan Regr esi

(9)

vii

DAFTAR GAMBAR

Gambar 1.1 Kecamatan Sambikerep ··· 4

Gambar 2.1 Teori Jalur Sepusat ··· 14

Gambar 3.1 Flow chart ··· 22

Gambar 4.1 Grafik Regresi Linier ··· 33

Gambar 4.1 Daerah Terima dan Daerah Tolak ··· 33

(10)

viii

Tabel 4.1 Data NIR pada ZNT (AA) ··· 24

Tabel 4.2 Hasil Persentase Peningkatan Rata-rata Tiap ZNT ··· 24

Tabel 4.3 Hasil Persentase Peningkatan Rata-rata Tiap ZNT ··· 25

Tabel 4.5 Permodelan Regresi Linier ··· 26

Tabel 4.7 Permodelan Determinasi (R2_{) Regresi Linier ··· 27}

Tabel 4.9 Permodelan Regresi Power ··· 28

Tabel 4.11 Permodelan Determinasi (R2) Regresi Non Linier (Power) ··· 29

Tabel 4.13 Permodelan Regresi Exponensial ··· 30

Tabel 4.15 Permodelan Determinasi (R2) Regresi Non Linier (Exponensial) ··· 31

Tabel 4.16 Hasil Perhitungan Prediksi Nilai Tanah ··· 32

(11)

1

BAB I

PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang

Seiring dengan perkembangan dan pertumbuhan pemerintahan di kota-kota

besar membuat banyak pembanggunan-pembanggunan pusat perekonomian dan

tempat tinggal untuk mendukung pertumbuhan ekonomi suatu daerah. Dalam

pembanggunan pusat pemerintahan dan pemukiman hal yang tidak dapat dipisahkan

adalah untuk ketersediaannya lahan/tanah untuk mendirikan banggunan-bangunan

tersebut. Pertumbuhan pembangunan yang sangat pesat di kota-kota besar membuat

kebutuhan akan lahan/tanah yang sangat tinggi.

Kebutuhan tanah yang sangat tinggi memiliki kecenderungan nilai tanah di

kota-kota besar meningkat. Peningkatan nilai tanah di kota-kota besar terjadi karena

semakin sempit dan berkurangnya area strategis di pusat-pusat kota yang

mengharuskan persaingan harga dalam mendapatkan lahan/tanah tersebut. Tiap tahun

terdapat peningkatan nilai harga tanah yang terdapat dalam data Nilai Indikasi

Rata-rata (NIR) Tanah yang berada dalam pemerintah kota yang mengatur perpajakan

daerah.

Peningkatan nilai tanah yang terjadi diharapkan dapat di prediksi sehingga

kenaikan yang terjadi pada nilai tanah tidak menghambat pembangunan.

Pembangunan-pembangunan yang nenunjang perekonomian agar tidak terhambat

harusnya diimbanggi dengan perencanaan dengan matang termasuk ketersediaan

lahan/tanah yang memadai. Dengan mengetahui nilai tahan sebelum pelaksanaan

(12)

pembangunan maka akan dapat terlaksana pembangunan tersebut sesuai rencana

tanpa ada hambatan yang berarti.

Kecamatan Sambikerep merupakan wilayah pinggiran kota Surabaya yang

mulai dikembangkan para developer. Pembangunan pusat perbelanjaan seperti Super Mall dan perumahan-perumahan mewah membuat kecamatan Sambikerep menjadi

lokasi yang saat ini banyak diminati para developer untuk membangun

perumahan-perumahan kecil maupun pusat perbelanjaan. Setiap tahun nilai tanah di kecamatan

Sambikerep meningkat seiring dengan dibangunnya pusat perbelanjaan dan juga

perumahan-perumahan mewah.

peningkatan nilai harga tanah yang terdapat dalam data Nilai Indikasi Rata-rata

(NIR) Tanah dari Dinas Pendapatan Daerah Kota Surabaya yang mengatur

perpajakan daerah. Dari data tersebut dapat dilihat bahwa peningkatan nilai tanah

yang sangat tinggi terdapat dalam NIR Tanah di kecamatan Sambikerep. Peningkatan

Nilai Tanah dapat ditentukan dengan menganalisa NIR Tanah yang berada dalam

data badan pendapatan daerah yang dinaungi oleh pemerintah kota yang mengatur

perpajakan daerah.

1.2 Rumusan masalah

Permasalahan yang dapat di tulis dari latar belakang tersebut adalah.

1. Berapa besar persentase kenaikan nilai tanah tahun 2004-2010 menurut Zona

Nilai Tanah (ZNT) di Kecamatan Sambikerep?

2. Bagaimana pola nilai tanah pada masing-masing ZNT pada tahun 2004-2010

di Kecamatan Sambikerep?

(13)

3

3. Berapa prediksi Nilai Tanah ditahun 2011 berdasarkan data NIR Tanah tahun

2004-2010 di Kecamatan Sambikerep dengan metode linier dan non linier

pada setiap ZNT?

4. Metode regresi apakah yang paling tepat untuk memprediksi Nilai Tanah

tahun 2011 berdasarkan data NIR Tanah tahun 2004-2010 untuk keseluruhan

ZNT di Kecamatan Sambikerep?

1.3 Tujuan Penelitian

1. Menentukan persentase kenaikan nilai tanah tahun 2004-2010 menurut ZNT

di Kecamatan Sambikerep.

2. Mendeskripsikan pola nilai tanah pada masing-masing ZNT pada tahun

2004-2010 di Kecamatan Sambikerep.

3. Memprediksi Nilai Tanah ditahun 2011 berdasarkan data NIR Tanah tahun

2004-2010 di Kecamatan Sambikerep dengan metode linier dan non linier

pada setiap ZNT.

4. Menentukan metode regresi yang paling tepat untuk memprediksi Nilai

Tanah tahun 2011 berdasarkan data NIR Tanah tahun 2004-2010 untuk

keseluruhan ZNT di Kecamatan Sambikerep.

1.4 Batasan Masalah

1. ZNT yang dipakai adalah wilayah kecamatan Sambikerep berdasarkan data

NIR Tanah tahun 2004-2010 yang berasal dari Badan Pendapatan Daerah

Pemerintah Kota Surabaya.

2. Regesi yang digunakan adalah regresi linier, logaritmix, exponensial, power.

(14)

3. Tidak menghitung dan membahas Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) di tahun

2004-2010 maupun 2011.

1.5 Manfaat Penelitian

1. Dapat mengetahui Nilai Tanah ditahun 2011 di Kecamatan Sambikerep.

2. Dapat mengetahui metode regresi yang paling tepat untuk mengetahui

prediksi Nilai Tanah.

1.6 Lokasi Penelitian

Lokasi penelitian berada di Kecamatan Sambikerep yang merupakan

kecamatan paling timur di Surabaya. Kecamatan Sambikerep, yang meliputi

Kelurahan Lontar, Kelurahan Sambikerep, Kelurahan Bringin, Kelurahan Made.

Gambar 1.1 Kecamatan Sambikerep

(15)

5

BAB II

TINJ AUAN PUSTAKA

2.1 Tanah

Tanah dapat diartikan dalam beberapa pengertian, diantaranya adalah sebagai

berikut :

1. Menurut S. Rowton Simpson, tanah tidak bergerak sehingga secara fisik tidak

dapat diserahkan/dipindah atau dibawa. Selain itu, tanah juga bersifat abadi.

Tanah tidak dapat dirubah dalam tingkatnya sebagai bagian dan bumi itu

sendiri, juga tidak dapat ditambah/dikurangi atau dirusakkan sebagaimana

halnya dengan bentuk-bentuk kekayaan yang Iainnya. (Rowton, Simpson S.

Land and Registration, London: Cambridge, University Press.)

2. Menurut Kamus Besar Bahasa Indonesia, definisi tanah adalah permukaan

bumi atau lapisan bumi atas sekali; keadaan bumi di suatu tempat; permukaan

bumi yang diberi batas; bahan - bahan dan bumi, bumi sebagai bahan sesuatu

(pasir, cadas, napal dan sebagainya).

3. Dalam hukum disebutkan juga kata tanah, tanah dalarn arti yuridis adalah

sebagai suatu pengertian yang telah diberikan batasan resmi oleh

Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA), dengan deniikian pengertian tanah dalarn

arti yuridis adalah “permukaan bumi.”

4. Menurut Soerianegara, tanah merupakan sumber daya alam yang mempunyai

peranan dalam berbagai segi kehidupan manusia, yaitu sebagai tempat dan

ruang untuk hidup dan berusaha, untuk mendukung vegetasi alam yang

(16)

manfaatnya sangat diperlukan oleh manusia dan sebagai wadah bahan

mineral, logam, bahan bakar fosil dan sebagainya untuk keperluan manusia

(Soerianegara, I. and R.H.M.J. Lemmens (Eds.). 1994. PROSEA. Plant

Resources of South East Asia 5(1) Timber Trees : Major Commercial

Timbers.PROSEA. Bogor.)

2.2 Nilai dan Harga Tanah .

2.2.1 Definisi Nilai dan Harga Tanah.

Pengertian nilai tanah dibedakan antara tanah yang diusahakan (improved land) dan tanah yang tidak diusahakan (unimproved land). Nilai tanah yang tidak

diusahakan adalah harga tanah tanpa bangunan diatasnya. Sedang nilai tanah yang

diusahakan adalah harga tanah ditambah dengan harga bangunan yang terdapat di

atasnya. (Soekanto Soerjono, Pengantar Penelitian Hukum, Jakarta: UI Press, 1986.).

Nilai tanah menurut Chapin,dapat digolongkan ke dalarn tiga kelompok,

antara lain:

a. Nilai keuntungan yang dihubungkan dengan tujuan ekonomi dan

yang dapat dicapai dengan jual beli tanah di pasaran bebas.

b. Nilai kepentingan umum yang dihubungkan dengan kepentingan

umum dalarn perbaikan kehidupan masyarakat.

c. Nilai sosial yang merupakan hal mendasar bagi kehidupan dan

dinyatakan penduduk dengan perilaku yang berhubungan dengan

pelestarian, tradisi, kepercayaan dan sebagai nya.

(http://www.indolawcenter.com/index.php?option=com_content&v

(17)

7

iew=article&id=513:pentingnya-perlindungan-hukum-atas-tanah-di-perkotaan&catid=220:hukum-pertanahan)

Menurut Supriyanto (1999), nilai tanah adalah suatu pengukuran yang

didasarkan kepada kemampuan tanah secara ekonomis dalam hubungannya dengan

produktifitas dan strategi ekonomisnya. Di dalarn realitanya, nilai tanah dibagi

menjadi dua, yaitu nilai tanah langsung dan nilai tanah tidak langsung ;

1. Nilai tanah langsung adalah suatu ukuran nilai kemampuan tanah yang secara

langsung memberikan nilai produktifitas dan kemampuan ckonomisnya,

seperti misalnya lahan atau tanah yang secara langsung dapat berproduksi,

contohnya tanah pertanian.

2. Nilai tanah tidak langsung adalah suatu ukuran nilai kemampuan tanah dilihat

dan segi letak strategis sehingga dapat memberikan nilai produktifitas dan

kemampuan ekonomis, seperti rnisalnya tanah yang letaknya berada di pusat

perdagangan, industri, perkantoran dan tempat rekreasi.

2.2.2 Pola dan Str uktur Nilai dan Harga Tanah

Menurut Sincalir, nilai tanah dibagi ke dalarn 2 tipe yang berbeda, yaitu;

1. Nilai tanah pertanian yang dikaitkan dengan usaha-usaha dalarn bidang

pertanian.

2. Nilai tanah spekulatif sebagai akibat adanya derajat antisipasi terhadap

perluasan fisik kota yang meningkat pada areal yang bersangkutan

sehingga penentuan besarnya nilai tanah selalu dikaitkan dengan

kepentingan non agraris. Karena gejala perluasan kota dianggap sebagai

sesuatu yang berjalan terus, walau lambat namun pasti, maka para petani

(18)

mempunyai penilaian bahwa nilai tanah yang mendekati kota mempunyai

nilai spekulasi yang semakin tinggi.

Menurut Von Thunen (1826), ketersediaan infrastruktur (termasuk di dalamnya

sarana dan prasarana perhubungan) di kawasan perkotaan juga memiliki hubungan

yang positif dan efek saling ketergantungan dengan nilai tanah. Dengan adanya

infrastruktur, menyebabkan nilai tanah menjadi lebih tinggi, sebaliknya proyek

infrastruktur juga urung dilaksanakan jika harga tanah yang menjadi calon lokasi

harganya terlalu mahal.

Menurut Chapin, pola dan struktur nilai tanah kota dikemukakan sebagai

berikut:

1. Pusat wilayah perdagangan atau CBD (Central Business District)

mempunyai nilai tanah tertinggi dibandingkan dengan

wilayah-wilayah lain.

2. Pusat wilayah kerja dan pusat perkotaan yang terletak disekeliling

perbatasan pusat kota mempunyai nilai tanah tertinggi setelah CBD.

3. Di luar dan kawasan tersebut, terdapat kawasan perumahan dengan

nilai tanah yang semakin jauh dan pusat kota semakin berkurang nilai

tanahnya.

4. Pusat-pusat pengelompokan industri dan perdagangan yang menyebar

mempunyai nilai tanah yang tinggi dibanding dengan sekelilingnya,

dimana biasanya kawasan ini dikelilingi perumahan.

(http://www.indolawcenter.com/index.php?option=com_content&vie w=article&id=513:pentingnya-perlindungan-hukum-atas-tanah-di-perkotaan&catid=220:hukum-pertanahan)

(19)

9

2.2.3 Faktor Penentu Nilai dan Har ga Tanah.

Menurut Kurdinanto, (Cholis 1995) nilai tanah terbentuk oleh faktor - faktor

yang mempunyai hubungan, pengaruh serta daya tanah yang kuat terhadapnya yang

diklasifikasikan menjadi dua faktor, yaitu :

1. Faktor - faktor terukur (tangible factors).

Faktor terukur adalah faktor pembentuk harga tanah yang bisa diolah

secara ilmiah menggunakan logika-logika akademik. Faktor ini

kemunculannya terencana dan bentuk fisiknya ada di lapangan, misalnya

aksesbilitas (jarak dan transpontasi) dan jaringan infrastruktur (sarana

dan prasarana kota seperti jalan, listrik, perkantoran dan perurnahan).

2. Faktor-faktor tak terukur (intangible/actors)

Faktor tak terukur adalah faktor pembentuk harga tanah yang muncul

tiba-tiba (dengan sendirinya) dan tidak bisa dikendalikan di lapangan.

OIeh Wilcox (1983), faktor tak terukur ini dibagi menjadi tiga, yaitu:

a. Faktor adat kebiasaan (custom) dan pengaruh kelembagaan (institutionalfactors).

b. Faktor estetika, kenikmatan dan kesenangan (esthetic amenity factors) seperti tipe tetangga dan kesenangan.

c. Faktor spekulasi (speculation motives), seperti antisipasi perubahan

penggunaan lahan, seperti perkembangan pada perubahan moneter.

Eckert, membedakan faktor - faktor yang mempengaruhi nilai tanah menjadi 4, yaitu:

1. Faktor ekonorni

Faktor ekonomi berhubungan dengan kondisi perekonomian

internasional, nasional, regional dan lokal yang selanjutnya akan

(20)

berpengaruh pada variabel ketersediaan dan kebutuhan yang tentunya

juga akan mempengaruhi nilai tanah. Adapun variabel kebutuhan yang

mempengaruhi nilai tanah antara lain adalah tingkat pengangguran, upah

rata-rata, tingkat pendapatan, kekuatan membeli dan aspek - aspek

finansial lainnya.

2. Faktor sosial

Faktor sosial berhubungan dengan keinginan masyarakat untuk

mendapatkan daerah yang aman dan tenram, dimana hal tersebut

diwujudkan dalam kelompok-kelompok masyarakat yang cenderung

untuk mendekati pusat kota.

3. Faktor hukum, pernerintahan dan politik

Faktor ini dapat mempengaruhi naik turunnya kebutuhan akan tanah.

Kegiatan dan fasilitas infrastruktur yang dibangun pemerintah seperti

jalan, sekolahan, transportasi, rumah sakit, polisi dan pemadam

kebakaran juga menyebabkan kebutuhan tanah meningkat dan

mempengaruhi nilai tanah.

4. Faktor fisik, lingkungan alam dan lokasional

Faktor ini secara umum berpengaruh pada wilayah perkotaan atau

perdagangan. Nilai tanah berubah karena adanya letak relatif tanah

terhadap pusat bisnis, akses ke jalan raya, pusat perbelanjaan dan

sekolahan.

Golberg dan Chiloy menentukan faktor-faktor yang berpengaruh terhadap nilai

tanah dengan karakteristik yang dibagi menjadi tiga bagian, yaitu:

(21)

11

1. Karakteristik Fisik

Karakteristik fisik ini menyangkut kemiringan tanah, ketinggian, bentuk,

jenis tanah dan luas dan area tertentu. Karakteristik tanah yang paling

umum adalah sebagai berikut:

a. Ruang (space). Karakteristik luas tanah suatu area mungkin

merupakan karakteristik fisik yang paling penting. Luas tanah

yang akan ditempati merupakan hal penting untuk pemahaman

perhitungan ekonomi dan sebentuk tanah tersebut.

b. Kestabilan tanah (indestructibility). Tanah secara fisik tidak bisa

dihancurkan ataupun diciptakan, sedangkan struktur ketahanan

tanah mempengaruhi tanah yang tersedia setiap waktu.

c. Tidak dapat dipindahkan (immobility). Ruang di permukaan bmi

tidak dapat dipindahkan ke tempat lain. Keberadaan tanah

tersebut adalah permanen terhadap lokasi fisik di mana tanah

tersebut terletak.

d. Keunikan (uniqueness). Setiap lokasi di permukaan bumi

memiliki keunikan masing-masing. Karakteristik setiap tempat

ditentukan oleh kemiringan, bentuk, ketinggian, luas, iklim dan

karakteristik lain masing-masing tempat.

2. Karakteristik Lokasional

Lokasi suatu tanah perkotaan berkaitan dengan penggunaan tanah yang

dapat dilakukan di tanah tersebut, berupa kegiatan ekonomi dan sosial.

(22)

3. Karakteristik Legal

Dalarn pengenalan keunikan tanah perkotaan, dibentuk suatu intitusi

legal yang berkaitan dengan pengaturan penggunaan, penempatan dan

pemilikan tanah perkotaan.

2.3 Tata Guna Tanah

2.3.1 Definisi Tata Guna Tanah

Tanah (land) adalah sumber daya alam yang sangat penting bagi kehidupan

manusia. Yang dimaksud dengan tata guna tanah (land use) adalah pengaturan

penggunaan tanah (tata : pengaturan). Hakekat dan tata guna tanah, yaitu bagaimana

menata tanah sesuai dengan peruntukannya (Johara, 1999).

Menurut Sadyohutomo (2006), dalam Ely (2006), istilah tata guna tanah juga

berarti aturan atau pengaturan tanah agar diperoleh tatanan penggunaan yang di

inginkan. Keinginan tersebut merupakan tujuan (goal) yang secara normatif

diformulasikan dalam bentuk azas-azas tata guna tanah yang disingkat LOSS (Lestari,

Optimal, Serasi, dan Seimbang), yang artinya penggunaan tanah yang ada telah

sesuai dengan yang diharapkan.

Tata guna tanah biasanya dihubungkan dengan penatagunaan tanah, yang

muncul setelah terbitnya Keputusan Presiden No. 26 Tahun 1988 tentang Badan

Pertanahan Nasional, dimana yang dimaksud dengan penatagunaan tanah adalah

rangkaian kegiatan merencanakan, melaksanakan dan mengendalikan tata guna tanah

(Soemadi 1994, dalarn Ely 2006).

Jika ditinjau dan konteks perancangan kota maka pengertian pola penggunaan

tanah (land use) adalah sebagai berikut (Danisworo 1991, dalam Emawati 2005):

(23)

13

a. Mikro land use, yaitu peruntukkan tanah pada suatu tempat yang

secara langsung disesuaikan dengan masalah-masalah yang terkait dan

bagaimana seharusnya daerah atau zona dikembangkan.

b. Land use menurut Hamid Shirvani, yaitu ketentuan mengenai tata guna

tanah dapat disesuaikan langsung dengan masalah bagaimana

seharusnya suatu daerah dikembangkan.

c. Land use planning menurut R.Tjahyono, yaitu proses alokasi sumber

daya yang dilakukan sedemikian rupa sehingga manfaatnya dapat di

rasakan seluruh masyarakat kota secara luas.

Menurut Koestoer (2001), tata guna tanah di kota biasanya mempunyai pola

yang teratur dan mudah diduga. Nilai tanah dapat menentukan pola tata gunanya.

Semakin tinggi dan baik nilai tanah cenderung menunjukkan pemiliknya hendak

mengembangkannya untuk keuntungan paling tinggi. Tata guna tanah di kota besar

digolongkan kedalam lahan pemukiman, ruang transportasi, lahan kormersial dan

industri, serta lahan milik umum.

2.3.2 Pola Tata Guna Tanah Perkotaan

Dalam pola tata guna tanah perkotaan yang berhubungan dengan nilai

ekonomi,terdapat beberapa teori sebagai berikut (Johara, 1999):

Teori Jalur Sepusat atau Teori Konsentrik (Concentric Zone Theory), E.W.

Burgess mengemukakan bahwa kota terbagi sebagai berikut:

(24)

1 2 3 4 5

Gambar 2.2 Teori Jalur Sepusat

•Pada lingkaran dalam terletak pusat kota (central business district atau

CBD) yang terdiri atas bangunan-bangunan kantor, hotel, bank, bioskop,

pasar dan toko pusat perbelanjaan (1).

•Pada lingkaran tengah pertarna terdapat jalur alih yang terdiri atas

rumah-rumah sewaan, kawasan industri dan perumahan buruh (2).

•Pada lingkaran tengah kedua terletak jalur wisma buruh, yaitu kawasan

perumahan untuk tenaga kerja pabrik (3).

•Pada lingkaran luar terdapat jalur madyawisma, yaitu kawasan

perumahan yang luas untuk tenaga kerja halus dan kaum madya (middle class) (4).

•Di luar lingkaran terdapat jalur pedagang, dimana sepanjang jalan besar

terdapat perumahan masyarakat golongan madya dan golongan atas

atau masyarakat upakota (5).

(25)

15

2.4 Lapor an Bulanan Transaksi Tanah

Seiring pelimpahan pemungutan pajak Biaya Perolehan Hak atas Tanah dan

Bangunan (BPHTB) ke Pemerintah daerah (Pemda), berdampak pada Notaris dan

Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Pasalnya Notaris dan PPAT setiap bulannya

diwajibkan memberikan laporan transaksi jual beli tanah dan bangunan pada Dinas

Pendapatan Daerah (Dispenda).

Laporan bulanan transaksi tanah adalah data yang digunakan untuk

menentukan dan menganalisis nilai indikasi rata-rata dari daerah tertentu. Data

transaksi diperoleh dari beberapa lembaga yang bertanggung jawab untuk mengelola

pengalihan lahan dan transaksi jual beli tanah di beberapa daerah tertentu. Di

indonesia lembaga yang berwenang adalah Notaris dan Kantor PPAT. Laporan

bulanan berisi data dan informasi tentang nilai transaksi tanah yang direkap dalam

satu bulan, dan nilai transaksi tanah yang dikirim ke kantor pajak bumi dan bangunan

akan digunakan untuk menentukan dan menganalisa nilai indikasi rata-rata dalam

wilayahtertentu.(http://digilib.itb.ac.id/gdl.php?mod=browse&op=read&id=jbptitbp p-gdl-arifrachma-28807)

2.5 Nilai Indikasi Rata-rata

Nilai Indikasi Rata-rata adalah nilai pasar wajar rata-rata yang dapat

mewakili nilai tanah dalam suatu Zona Nilai Tanah. Penentuan Nilai indikasi

rata-rata dengan metode perbandingan harga harus dilakukan penyesuaian terhadap harga

transaksi jual beli baik itu mengenai karakteristik lokasi, waktu transaksi dan jenis

data. Penentuan Nilai indikasi rata-rata seperti ini bersifat sangat subyektif karena

besar penyesuaian ditentukan oleh masing-masing penilai. Penentuan Nilai indikasi

(26)

rata-rata yang bersifat subyektif dan harga transaksi dalam laporan bulanan notaris

PPAT yang diduga bukan harga sebenarnya menjadikan penentuan Nilai indikasi

rata-rata di bawah nilai pasar.

( http://www.ortax.org/ortax/?mod=aturan&page=show&id=1539)

2.6 Zona Nilai Tanah

Zona Nilai Tanah adalah zona geografis yang terdiri atas sekelompok Objek

Pajak yang mempunyai satu Nilai Indikasi Rata-rata yang dibatasi oleh batas

penguasaan/pemilikan objek pajak dalam satu satuan wilayah administrasi

pemerintahan desa/kelurahan tanpa terikat pada batas blok. Dari sisi spasial syarat

utama pembuatan Peta Zona Nilai Tanah adalah tersediannya data Peta dengan Skala

Minimal 1:10000 atau yang lebih besar. Sedangkan dari sisi tekstual pembuatan peta

zona nilai tanah memerlukan data berupa harga tanah berdasarkan nilai pasar.

Dalam membuat batasan zona suatu nilai tanah dibutuhkan ketepatan penarikan

garis batas zona nilai tanah itu sendiri. Ketepatan dimaksud salah satunya adalah

ketepatan suatu persil/bidang masuk kedalam satu kelompok zona tanah tidak lebih.

Pada umumnya penarikan batasan dari suatu zona dengan nilai tertentu ditarik

berdasar penampakan geografis seperti batas persil, jalan dan sungai. Peta dengan

kedalaman minimal 1:10000 atau lebih telah menampakan bentang batasan geografis

yang tepat. Di samping itu kedalaman informasi yang didapat dari peta skala besar

lebih akurat dibanding dengan peta skala kecil. Hal ini nantinya akan berpengaruh

pada penempatan titik-titik sample pengamatan.

( http://bpn20-2008.blogspot.com/2009/01/ pemetaan-zona-nilai-tanah-2.html)

(27)

17

2.7 Regresi Linier

Persamaan yang sederhana dan luas penggunaannya untuk menunjukan

hubungan variable-variabel adalah persamaan linier. Persaaan garis regresi contoh

seperti yang sering dikenal dalam bentuk :

Y’ = a + bX

Ket: X = variable yang diketahui (independent variable)

Y’ = variable yang diramalkan (dependent variable)

a = bilangan konstan, yang merupakan titik potong dengan

sumbu vertical pada gambar kalau nilai X = 0

b = slope, yaitu koefisien kecondongan garis

Untuk mencari nilai-nilai a dan b, digunakan rumus-rumus sebagai berikut:

b = ₂

1 1     −             −    

∑

= = = = = n i i n i i n n i i n n i i n n i i i Y X n Y X Y X n a = n X b Y n i i n i

∑

₌ − ₌ 1 1 1 .

didalam persamaan linier, hubungan antara dua variable bila digambarkan

secara grafis (dengan scatter diagram), semua nilai X dan Y yang sesuai dengan

persamaan Y = a + bX akan jatuh pada suatu garis lurus (straight line). Garis tersebut

yang dinamakan regression line (garis regresi).(sumber: subagyo Pangestu, Djarwanto” statistika induktif”).

(28)

2.8 Regresi Non Linier

2.8.1 Regr esi Power

Persamaan umum model ini di taksir dalam bentuk bentuk

Y = aXb

Ket: X = variable yang diketahui (independent variable)

Y = variable yang diramalkan (dependent variable)

b =

(

) (

)(

)

(

2

)

(

)

2

log log log log log log

∑

− − i i i i i i X X n Y X Y X n

log a =

n X b

n

Y_i

∑

_i

∑

log ₋ log

(sumber: Sudjana “metoda induktif”).

2.8.2 Regr esi Exsponensial

Persamaan umum model ini di taksir dalam bentuk bentuk

Y = aebX

Ket: X = variable yang diketahui (independent variable)

Y = variable yang diramalkan (dependent variable)

Log b =

(

) (

)(

)

(

2

)

(

)

2

log log log log log log

∑

− − i i i i i i X X n Y X Y X n

log a =

n X b

n

Y_i

∑

_i

∑

log ₋ log

(sumber: Sudjana “metoda induktif”).

(29)

19

2.9 koefisien Deter minasi (R2)

koefisien determinasi adalah koefisien yang menyatakan presentase

penyimpangan (keragaman) peubah ak bebas Y yang dapat dijelaskan peubah bebas

X dalam model regrasi yang sedang di bahas. Untuk memberi interpretasi koefisien

korelasi ini, maka sebaiknya memakai R2_{yaitu koefisien determinasi.}

R2₌

Ý) -(Yi

) ' Y ( 1

∑

−

− Yi

r2_{menggambil nilai antara 0 dan 1, Menurut dasarnya cara pendugaan}

kuadrat terkecil itu menyebabkan penyebut menjadi jumlah pangkat dua simpangan

paling kecil diantara jumlah-jumlah pangkat dua yang mungkin dibuat dengan cara

yang sama. Hasil bagi haruslah lebih kecil atau sama dengan satu. Oleh karena

pembilang dan penyebut dari pembanding ini merupakan jumlah-jumlah pangkat

dua, maka hasil baginya selalu positif. Dengan demikian jelaslah bahwa r2

mengggambil nilai antara 0 dan 1. (sumber: Wibisono Yusuf “metode Statistik”).

3.0 Uji Hipotesis

Pengujian hipotesis bukan mengenai garis regresinya tetapi mengenai nilai ß

dari garis regresi populasinya. Untuk mengestimate ß digunakan b yang dihitung dari

data sampel dengan metode least squares. Nilai statistik b ini akan bervariasi pada

sampel-sampel yang berbeda (berbeda antara sampel yang satu dengan sampel yang

lain). Garis regresi yang didapat adalah garis regresi untuk sampel tersebut, yang bisa

dipandang sebagai estimate dari garis regresi populasinya. Karena estimate tersebut

hanya didasarkan pada sampel, berarti factor kebetulan (chance variation).

(sumber: subagyo Pangestu, Djarwanto” statistika induktif”).

(30)

20

Metodologi penelitian merupakan suatu rancangan yang berisi langkah-langkah dalam

melakukan penelitian Tugas Akhir sehingga dapat terencana dengan baik agar tujuan dan

arah permasalahaan tidak menyimpang. Metodologi penelitian berisi tentang bagaimana

mendapatkan data-data yang diperlukan, perhitungan yang diperlukan dalam pengolahan data,

dan menarik kesimpulan serta saran-saran yang dapat diberikan dari hasil yang diperoleh.

Pada bab ketiga ini akan dijelaskan secara detail langkah-langkah yang akan

dilakukan selama penelitian dilaksanakan sehingga didapatkan hasil akhir penelitian yang

diharapkan.

3.1 Pengumpulan Data

Semua data pendukung dalam penelitian ini berasal dari Badan Pendapatan Daerah

Pemerintah Kota Surabaya. Data yang diperlukan untuk melakukan penelitian merupakan

data sekunder. Kegiatan pengumpulan data sekunder meliputi :

- Data laporan bulanan di kecamatan sambikerep

Mengumpulkan data dari pemerintah kota tentang Nilai Indikasi Rata-rata (NIR)

Tanah dalam periode tahun 2004 sampai tahun 2010 di daerah Kecamatan

Sambikerep, yang meliputi Kelurahan Lontar, Kelurahan Sambikerep, Kelurahan

Bringin, Kelurahan Made. Selama periode yang akan digunakan sebagai data sampel

dalam pengerjaan penelitian.

(31)

21

3.2 Langkah-langkah Penger jaan

Langkah-langkah yang diperlukan untuk menyusun penelitian ini adalah sebagai

berikut :

1. Studi Literatur

2. Pengumpulan data sekunder, yang berupa data Nilai Indikasi Rata-rata (NIR)

Tanah dalam periode tahun 2004 sampai tahun 2010 di kecamatan Sambikerep.

3. Pengolahan data

- Analisis persentase pola Nilai tanah untuk mengetahui persentase kenaikan

nilai tanah per tahun berdasarkan zona nilai Tanah.

- Diskripsi pola Nilai Indikasi Rata-rata (NIR) Tanah.

- Analisa Regresi linier dan non linier untuk memprediksikan Nilai Tanah

pada tahun 2011 per Zona Nilai Tanah (ZNT) dan Keseluruhan ZNT.

- Uji Hipotesis Analisa Regresi yang telah diketahui.

4. Kesimpulan dan saran.

(32)

Gambar 3.1 Flow Chart

Studi Literatur

Analisa satu ZNT

Pengumpulan Data :

Pengumpulan data sekunder, yang berupa Nilai Indikasi Rata-rata Tanah (NIR) periode tahun 2004 sampai tahun 2010 di Kec.Sambikerep

Persentase peningkatan Rata-rata

NIR

Diskripsi Pola NIR Tanah

Analisa Regresi Linier dan Non Linier untuk memperoleh

Nilai Tanah pada tahun 2011

Analisa keseluruhan ZNT

MULAI

Kesimpulan dan Saran

SELESAI

Uji Hipotesis

(33)

23

BAB IV

PERHITUNGAN DAN ANALISA DATA

4.1. Identifikasi Nilai Tanah

Hasil pengambilan data sekunder berasal dari Badan Pendapatan Daerah

Pemerintah Kota Surabaya. Data tersebut melalui prosedur yang sesuai dengan

aturan dalam melakukan penelitian di wilayah kota Surabaya yaitu dengan membuat

surat pengantar dari universitas yang ditujukan ke Badan Kesatuan Bangsa, Politik

dan Perlindungan Masyarakat (BAKESBANGPOL) yang kemudian dilanjutkan ke

Badan Pendapatan Daerah Pemerintah Kota Surabaya. Data tersebut berupa data

Nilai Indikasi Rata-rata (NIR) Tanah tahun 2004-2010 di kecamatan Sambikerep.

Data NIR Tanah tahun 2004-2010 dapat dilihat dilampiran 1 (Data NIR Tanah di

Kecamatan Sambikerep).

4.2 Persentase Peningkatan Rata-r ata (NIR) Tanah

Data NIR Tanah yang berasal dari Badan Pendapatan Daerah Kota Surabaya

akan dicari presentase kenaikan tanah untuk mengetahui peningkatan NIR Tanah

tiap Tahun dalam tiap Zona Nilai Tanah (ZNT). Perhitungan presentase kenaikan

tanah adalah sebagai berikut :

(34)

Tabel 4.1 Data NIR pada ZNT (AA)

Sumber : Data Badan Pendapatan Kota Surabaya

presentase nilai tanah :

Untuk memudahkan mencari hasil persentase NIR Tanah akan dibantu

dengan menggunakan Microsoft Exel.

Tabel 4.2 Hasil Persentase Peningkatan Rata-rata tiap ZNT

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

AA JL ALAS MALANG 64000 82000 128000 160000 160000 160000 160000 18.2 AA JL RAYA ALAS MALANG 64000 82000 128000 160000 160000 160000 160000 18.2 AA JL RAYA BERINGIN 64000 82000 128000 160000 160000 160000 160000 18.2 AA JL BERINGIN SEKOLAHAN 64000 82000 128000 160000 160000 160000 160000 18.2 AA JL SAWO 64000 82000 128000 160000 160000 160000 160000 18.2 AA JL BERINGIN 64000 82000 128000 160000 160000 160000 160000 18.2 AA JL BUNGKAL 64000 82000 128000 160000 160000 160000 160000 18.2 AA JL BERINGIN SAWO 64000 82000 128000 160000 160000 160000 160000 18.2 AA JL BERINGIN SELATAN 64000 82000 128000 160000 160000 160000 160000 18.2 AA JL MADE 160000 200000 200000 243000 243000 285000 285000 10.6 AA JL NGEMPLAK 160000 200000 200000 243000 243000 285000 285000 10.6 AA NGEMPLAK 160000 200000 200000 243000 243000 285000 285000 10.6 AA JL RAYA NGEMPLAK 160000 200000 200000 243000 243000 285000 285000 10.6 AA JL MANUKAN TENGAH 243000 285000 335000 394000 394000 464000 464000 11.7 AA JL SAMBI ARUM 243000 285000 335000 394000 394000 464000 464000 11.7 AA JL SAMBIARUM 243000 285000 335000 394000 394000 464000 464000 11.7 AA JL. SAMBIARUM 243000 285000 335000 394000 394000 464000 464000 11.7 AA RAYA NGEMPLAK 166400 187600 200000 243000 243000 285000 285000 9.7 AA DK NGEMPLAK 124815 165453 206091 246729 243000 285000 285000 15.4 AA JL SAWO BERINGIN 67342 82000 128000 160000 160000 160000 160000 17.1

Rata-rata 14.8

KODE ZNT ALAMAT OBJ EK PAJAK Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) presentase (%)

Sumber : Hasil Perhitungan

Hasil perhitungan Persentase NIR Tanah selanjutnya yang telah diselesaikan

dengan menggunakan Microsoft Exel dapat dilihat dalam lampiran 2 (Persentase

Nilai Tanah). Setelah di hitung persentase peningkatan NIR Tanah selanjutnya akan

di cari nilai rata-rata tiap ZNT.

AA =( ((82000-64000) X 100%) + ((128000-82000) X 100%) + ((160000-128000) X 100%) + 64000 82000 128000

((160000-160000) X 100%) + ((160000-160000) X 100%) + ((160000-160000) X 100%))/6 160000 160000 160000

= 18.2 %

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 AA JL ALAS MALANG 64000 82000 128000 160000 160000 160000 160000

KODE ZNT ALAMAT OBJEK PAJAK Nilai Jual Objek Pajak (NJOP)

(35)

25

Tabel 4.3 Hasil Persentase Peningkatan Rata-rata tiap ZNT

4.3 Pola Nilai Tanah

Dari hasil perhitungan persentase NIR Tanah dapat diketahui pola kenaikan

tanah adalah sebagai berikut:

1. ZNT yang mengalami peningkatan harga tanah paling tinggi tiap tahunnya

adalah pada ZNT (AR) yang mengalami peningkatan 43,7% tiap tahunnya.

2. ZNT yang mengalami peningkatan harga tanah paling rendah tiap tahunnya

adalah pada ZNT (BP) yang mengalami peningkatan 5,9% tiap tahunnya.

3. ZNT yang mengalami peningkatan harga tanah hampi sama adalah ZNT (AT)

dan (BQ) yang mengalami peningkatan 13,5%, ZNT (AJ) dan (AY) yang

mengalami peningkatan 19,2% dan ZNT (AI) dan (AM) yang mengalami

peningkatan 21,4%.

21 AU 9,0

22 AV 15,7

23 AW 13,9

24 AX 16,9

25 AY 19,2

26 AZ 12,3

27 BA 15,5

28 BB 8,0

29 BC 6,9

30 BD 11,2

31 BE 9,1

32 BF 21,7

33 BG 9,2

34 BI 8,2

35 BJ 28,0

36 BM 35,1

37 BN 11,7

38 BP 5,9

39 BQ 13,5

KODE ZNT presentase (%) No.

1 AA 14,8

2 AB 13,4

3 AC 10,6

4 AD 25,4

5 AE 18,8

6 AF 19,9

7 AG 15,8

8 AH 20,1

9 AI 21,4

10 AJ 19,2

11 AK 18,3

12 AL 20,6

13 AM 21,4

14 AN 21,9

15 AO 14,6

16 AP 19,7

17 AQ 30,6

18 AR 43,7

19 AS 41,2

20 AT 13,5

KODE ZNT presentase (%) No.

(36)

4.4 Regresi Nilai Tanah

Prediksi Nilai Tanah dilakukan dengan mengunakan metode linier dan non

linier. Regresi nonlinier menggunakan metode eksponensial, metode logaritma dan

metode power. Untuk mencari persamaan regresi yang paling tepat adalah dengan

mencari nilai koefisien determinasi (R²) yang terbesar dari keempat metode regresi

tersebut. Perhitungan regresi Nilai Tanah adalah sebagai berikut :

4.4.1 Regr esi Linier

4.4.1.1 Persamaan Regresi Linier

Perhitungan dengan menggunakan regresi linier. Dimana X = dimisalkan

sebagai tahun dan Y = sebagai nilai tanah, dengan data NIR Tanah maka dapat

diselesaikan sebagai berikut :

Tabel 4.4 Data NIR Tanah pada ZNT (AA)

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 AA JL MADE 160000 200000 200000 243000 243000 285000 285000

Tabel 4.5 Permodelan Regresi Linier

Sumber : Hasil Perhitungan

Sehingga diperoleh nilai a dan b sebagai berikut :

No. X Y X2 XY

1 1 160000 1 160000

2 2 200000 4 400000

3 3 200000 9 600000

4 4 243000 16 972000

5 5 243000 25 1215000

6 6 285000 36 1710000

7 7 285000 49 1995000

∑ 28 1616000 140 7052000

b = 7(7052000) – (28) (1616000) 7(140) – (282)

= 21000

(37)

27

a = 1616000 – 21000 (28) 7

= 146857

Berdasarkan hasil-hasil tersebut di atas maka dapat buat persamaan

regresinya sebagai berikut :

4.4.1.2 Koefisien Deter minasi (R2) Regr esi Linier

Perhitungan koefien determinasi (R2) pada perhitungan regresi linier. Dimana

a = 146857 dan b = 21000 dalam persamaan linier Y’ = 146857 + 21000X, maka

Tabel 4.6 Data NIR pada ZNT (AA)

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 AA JL MADE 160000 200000 200000 243000 243000 285000 285000

Tabel 4.7 Permodelan Determinasi (R2) Regresi Linier

Sehingga diperoleh nilai R2 sebagai berikut :

X Y Y’= a+bX (Y-Y’)2 (Y-Y)2

1 160000 167857 61732449 5020734289

2 200000 188857 124166449 952163089

3 200000 209857 97160449 952163089

4 243000 230857 147452449 147449049

5 243000 251857 78446449 147449049

6 285000 272857 147452449 2931449289

7 285000 293857 78446449 2931449289

Y =230857.14 ∑ 734857143 1.308 x 1010

Y = 146857 + 21000X

R2₌

10

1.308x10 734857143 1−

= 0.9438

(38)

4.4.2 Regr esi Non Linier

4.4.2.1 Power

4.4.2.1.1 persamaan Regresi Non Linier (Power)

sebagai tahun dan Y = sebagai nilai tanah, dengan data NIR Tanah maka

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 AA JL MADE 160000 200000 200000 243000 243000 285000 285000

Tabel 4.9 Permodelan Regresi Power

No. X Y Log X Log Y ( Log X )(Log Y) Log X2

1 _{1 160000} ₀ _5.2 ₀ ₀

2 2 200000 0.30 5.3 1.59 0.09

3 3 200000 0.48 5.3 2.54 0.23

4 _{4 243000} _0.60 _5.39 _3.23 _0.36

5 _{5 243000} _0.70 _5.39 _3.77 _0.49

6 _{6 285000} _0.78 _5.45 _4.25 _0.60

7 _{7 285000} _0.85 _5.45 _4.63 _0.71

∑ _{28 1616000} _3.702 _37.48 _20.02 _2.481

b = 7 ( 20.02 ) – ( 3.702 ) ( 37.48 ) 7 ( 2.481 ) – ( 3.7022 ) = 0.299

Log a = 37.48 - ( 0.299) x 28 7 7

Log a = 5.197 yang menghasilkan a = 157414

(39)

29

Berdasarkan hasil-hasil tersebut di atas maka dapat kita buat persamaan

4.4.2.1.2 Koefisien Deter minasi (R2) Regr esi Non Linier (Power )

Perhitungan koefien determinasi (R2_{) pada perhitungan regresi non linier}

dengan menggunakan metode power. Dimana a = 157414 dan b = 0.2992 dalam

persamaan linier Y = 157414x0.2992_{, maka diselesaikan sebagai berikut :}

Tabel 4.10 NIR pada ZNT (AA)

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 AA JL MADE 160000 200000 200000 243000 243000 285000 285000

Tabel 4.11 Permodelan Determinasi

X Y Y’= aXb (Y-Y’)2 (Y-Y)2

1 160000 157414 6687396 5020734289

2 200000 193692 39791731 952163089

3 200000 218674 348734919 952163089

4 243000 238330 21803820 147449049

5 243000 254786 138904532 147449049

6 285000 269071 253746540 2931449289

7 285000 281771 10424786 2931449289

Y =230857.14 ∑ 820093724 1.308 x 1010

Y = 157414x0.2992

R2 = ₁₀

1.308x10 820093724 1−

= 0.937

(40)

4.4.2.2 Exponensial

4.4.2.2.1 persamaan Regresi Non Linier (Exponensial)

sebagai tahun dan Y = sebagai nilai tanah, dengan data NIR Tanah maka

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 AA JL MADE 160000 200000 200000 243000 243000 285000 285000

Tabel 4.13 Permodelan Regresi Exponensial

No. X Y Ln Y T = t-t T x Ln Y T2

1 ₁ ₁₆₀₀₀₀ _11.98 _-3 _{- 35.94} ₉

2 2 200000 12.21 -2 - 24.42 4

3 3 200000 12.21 -1 - 12.21 1

4 ₄ ₂₄₃₀₀₀ _12.40 ₀ ₀ ₀

5 ₅ ₂₄₃₀₀₀ _12.40 ₁ _12.40 ₁

6 ₆ ₂₈₅₀₀₀ _12.56 ₂ _25.12 ₄

7 ₇ ₂₈₅₀₀₀ _12.56 ₃ _37.68 ₉

∑ _{T = 4} _12.40 ₀ _2.63 ₂₈

Dari tabulasi diperoleh : Ln a = 12.40 + 0.0941 (t-4)

= 11.95 + 0.1767t

Ln a = 11.95 yang menghasilkan a = 155530 b = 2.63

28 = 0.0941

(41)

31

Berdasarkan hasil-hasil tersebut di atas maka dapat kita buat persamaan

4.4.2.2.2 Koefisien Deter minasi (R2_{) Regr esi Non Linier (Exponensial)}

Perhitungan koefien determinasi (R2) pada perhitungan regresi non linier dengan menggunakan metode exponensial. Dimana a = 155530 dan b = 0.0941 dalam persamaan linier Y = 155530e0.0941x_{, maka diselesaikan sebagai berikut :}

Tabel 4.14 NIR pada ZNT (AA)

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 AA JL MADE 160000 200000 200000 243000 243000 285000 285000

Tabel 4.15 Permodelan Determinasi

No. Y Y’= aеbx (Y-Y’)2 (Y-Y)2

1 160000 170876 118289204 5020734289

2 200000 187736 150396862 952163089

3 200000 206260 39190519 952163089

4 243000 226611 268571482 147449049

5 243000 248971 35659428 147449049

6 285000 273537 131389439 2931449289

7 285000 300527 241097424 2931449289

Y =230857.14 ∑ 984594358 1.308 x 1010

Y = 155530e0.0941x

R2 = ₁₀

1.308x10 984594358 1−

= 0.925

(42)

Dari hasil perhitungan Prediksi Nilai Tanah dengan menggunakan keempat

metode regresi linier tersebut didapat nilai koefisien determinasi (R2) tertinggi adalah

dengan menggunakan regresi linier dengan persamaan tersebut akan dicari prediksi

nilai tanah tahun 2011. Berdasarkan persamaan regresi linier , maka Prediksi Nilai

Tanah pada tahun 2011 dapat dihitung dengan memasukkan nilai X = pada tahun

2011 yaitu tahun ke-8 adalah:

Dari hasil tersebut dapat diketahui bahwa Prediksi Nilai Tanah pada tahun

2011 adalah Rp.314.857, untuk memudahkan mencari hasil regresi linier untuk

menghitung prediksi Nilai Tanah pada tahun 2011 akan dibantu dengan

menggunakan Microsoft Exel. Hasil perhitungan menggunakan Microsoft Exel

adalah sebagai berikut:

Tabel 4.16 Hasil Perhitungan Prediksi Nilai Tanah

Keterangan

2011 (Regresi)

10 AA JL MADE 314857 y = 21000x + 146857 0.94 linier

11 AA JL NGEMPLAK 314857 y = 21000x + 146857 0.94 linier

12 AA NGEMPLAK 314857 y = 21000x + 146857 0.94 linier

13 AA JL RAYA NGEMPLAK 314857 y = 21000x + 146857 0.94 linier Data NJOP Kecamatan Sambikerep

Tahun 2004-2010

No. KODE ZNT ALAMAT OBJEK PAJ AK Persamaan R²

Dari hasil perhitungan Prediksi Nilai Tanah dengan menggunakan Microsoft

Exel juga akan menampilkan Grafik Regresi sebagai berikut: Y = 146857 + 21000X

= 146857 + 21000(8)

= Rp.314.857

(43)

33

Gambar 4.1 Grafik Regresi Linier

Hasil perhitungan Prediksi Nilai Tanah selanjutnya yang telah diselesaikan

dengan menggunakan Microsoft Exel dapat dilihat dalam lampiran 3 (Hasil

Perhitungan Regresi).

4.4.3 Uji Hipotesis

Hipotesis nihil yang akan di uji adalah β = 0, artinya tidak ada hubungan antara

dua variable yaitu tahun dan nilai tanah. Berdasarkan persamaan regresi Linier yang

sudah diketahui dapat dilakukan pengujian hipotesis sebagai berikut :

1. Hipotesis nihil : H0 : β = 0 (Tahun tidak mempengaruhi besarnya Nilai Tanah)

H1 : β ≠ 0

2. Dipilih level of significance: α = 0.05

3. Kriteria pengujian :

H0 diterima apabila : -2.571 < t > 2. 571

H0 ditolak apabila : t > 2. 571 atau t < -2. 571

(44)

-t(0.025, 7-2) t(0.025, 7-2)

-2.571 2.571

Gambar 4.2 Daerah Terima dan Daerah Tolak, dengan Nilai dari Tabel t(0.025; 5) = 2.571

4. Perhitungan nilai t :

Dari perhitungan 4.4.1 Regresi Linier telah ditemukan :

Model Regresi : Y = 21000X + 146857

Σ(

Y-Y’)2 = 734857143

n = 7

ΣX2_{= 140}

_{b = 21000}

ΣX = 28

SYX =

2 -n ) Y' -(Y 2

∑

₌ 2 -7 734857143 = 12123 n X X

∑

− 2 2 ( )

= 7

28 140

2

−

= 28

= 5.29

Daerah

Terima Daerah _Tolak Daerah

Tolak

(45)

35

Sb =

29 . 5 12123

= 2291.68

t = b

S b−β

=

68 . 2291

0 21000−

= 9.16

5.Karena t > t(0.025;5) yakni 9.16 > 2.571 maka H0 ditolak. Dengan demikian dapat

disimpulkan bahwa ada hubungan antara tahun dengan nilai tanah.

(46)

36 5.1. Kesimpulan

Setelah dianalisa dengan metode regresi linier dan non linier dengan dibantu

program Microsoft Exel maka permasalahan yang ada dapat disimpulkan adalah

sebagai berikut:

1. Dari hasil persentase kenaikan rata-rata tiap ZNT dapat disimpulkan bahwa

persentase kenaikan NIR Tanah pada tahun 2004-2010 menurut ZNT di

kecamatan Sambikerep adalah berkisar antara 5,9% - 43,7% per tahun.

2. Bahwa pola nilai tanah didapat ZNT yang mengalami peningkatan harga

tanah paling tinggi tiap tahunnya adalah pada ZNT (AR) yang mengalami

peningkatan 43,7% tiap tahunnya, ZNT yang mengalami peningkatan harga

tanah paling rendah adalah ZNT (BP) yang mengalami peningkatan 5,9% dan

ZNT yang mengalami peningkatan harga tanah hampir sama adalah ZNT

(AT) dan (BQ) yang mengalami peningkatan 13,5%, ZNT (AJ) dan (AY)

sebesar 19,2% dan ZNT (AI) dan (AM) sebesar 21,4%.

3. Bahwa kenaikan Nilai Tanah di Kecamatan Sambikerep di tahun 2011 untuk

ZNT (AA) JL.MADE adalah sebesar Rp 314.857 .

(47)

37

4. Metode regresi yang paling tepat untuk memprediksi Nilai Tanah tahun 2011

untuk ZNT (AA) JL.MADE adalah regresi linier dengan persamaan

Y = 146857 + 21000X.

5.2. Saran

Setelah dianalisa dan didapat hasilnya maka saran yang dapat diberikan

adalah Untuk penelitian berikutnya sebaiknya mencari variable-variabel apa saja

yang menentukan Nilai Tanah.

(48)

38 Djarwanto, statistika induktif

http://bpn20-2008.blogspot.com/2009/01/ pemetaan-zona-nilai-tanah-2.html

http://digilib.itb.ac.id/gdl.php?mod=browse&op=read&id=jbptitbpp-gdl-arifrachma-28807

http://id.wikipedia.org/wiki/Pajak_bumi_dan_bangunan

http://qomariyah.com/index.php?option=com_content&view=article&id=48:kode-etik-notaris&catid=34:postongan&Itemid=54)

http://www.indolawcenter.com/index.php?option=com_content&view=article&id=513:penti ngnya-perlindungan-hukum-atas-tanah-di-perkotaan&catid=220:hukum-pertanahan http://www.ortax.org/ortax/?mod=aturan&page=show&id=1539

http://www.ortax.org/ortax/?mod=aturan&page=show&id=1539

Keputusan Menteri Keuangan RI No. 523/KMK.04/ 1998

Soekanto Soerjono, Pengantar Penelitian Hukum, Jakarta: UI Press, 1986.

Soerianegara, I. and R.H.M.J. Lemmens (Eds.). 1994. PROSEA. Plant Resources of South

East Asia 5(1) Timber Trees : Major Commercial Timbers.PROSEA. Bogor.

Subagyo pangestu, Djarwanto, statistika induktif, Edisi 5, Yogyakarta,