BAB II
HUBUNGAN HUKUM DEBITUR DAN BANK SEBAGAI KREDITUR
DENGANDEVELOPERSAAT OBJEK JAMINAN
BELUM DIBANGUN
A. Tinjauan Umum Tentang Jaminan
Dunia perbankan yang semakin menunjukan kemajuannya terutama dalam hal
pemberian fasilitas kredit baik kredit investasi, modal kerja maupun pemilikan
rumah, pihak bank selalu memulainya dengan pemberian surat penawaran kredit
(offering letter) dari bank kepada debitur yang telah lolos seleksi dari bank, yang
berisi tentang syarat-syarat maupun bunga dan biaya-biaya serta yang menjadi
prioritas bank adalah jaminan debitur yang kemudian akan menjadi agunan kepada
bank.
Adapun setelah pemberitahuan melalui surat penawaran kredit(offering letter)
diterima dan disetujui oleh debitur, maka akan dilanjutkan dengan pelaksanaan
pengikatan kredit berupa akta perjanjian kredit maupun akta pengakuan hutang yang
merupakan hubungan hukum terdahulu antara bank dan debitur, yang kemudian
dilakukan pengikatan jaminan yang merupakan hubungan hukum lanjutan antara
bank dengan debitur. Mengenai hal jaminan akan diuraikan lebih jelas pada bagian
berikut ini.
1. Makna Umum Jaminan
Kata “Jaminan” dalam peraturan perundang-undangan dapat dijumpai pada
namun dalam kedua peraturan tersebut tidak menjelaskan apa yang dimaksud dengan
jaminan. Meskipun demikian dari kedua ketentuan diatas dapat diketahui bahwa
jaminan erat hubungannya dengan masalah utang. Biasanya dalam perjanjian pinjam
meminjam uang, pihak kreditur meminta kepada debitur agar menyediakan jaminan
berupa sejumlah harta kekayaannya untuk kepentingan pelunasan hutang, apabila
setelah jangka waktu yang diperjanjikan ternyata debitur tidak melunasi.53
Dalam kehidupan sehari-hari, jaminan adalah benda atau barang yang
dijadikan sebagai tanggungan dalam bentuk pinjaman uang. Jaminan menurut kamus
diartikan sebagai tanggungan atau sesuatu yang diberikan kepada kreditur untuk
menimbulkan keyakinan bahwa debitur akan memenuhi kewajiban yang dapat dinilai
dengan uang yang timbul dari suatu perikatan.54
Menurut kamus perbankan, jaminan yang diberikan oleh bank yang dapat
berupa jaminan fisik atau non fisik. Jaminan fisik berbentuk barang dan jaminan non
fisik berupaavalist55. Djuhaendah Hasan memberikan pengertian hukum jaminan dan
pengertian jaminan yaitu:
“sarana perlindungan bagi keamanan kreditur yaitu kepastian akan pelunasan hutang debitur atau pelaksanaan suatu prestasi oleh debitur atau oleh penjamin debitur dan hukum jaminan adalah perangkat hukum yang mengatur tentang jaminan dari pihak debitur atau dari pihak ketiga bagi kepastian pelunasan piutang kreditur atau pelaksanaan suatu prestasi.56
53
Gatot Supramono,Perbankan Dan Masalah Kredit,(Jakarta : Karya Unipress, 1995), hal. 56
54Hartono Hadisoeprapto, Pokok-pokok Hukum Perikatan dan Jaminan,
http://kuliahade.wordpress.com/2010/04/18/hukum-jaminan-pengertian-dan-macam-macam-jaminan/, terakhir kali diakses pada tanggal 09 Desember 2014
55Avalist,disebut penanggung atau penjamin. (J.C.T. Simorangkir, Rudy T.Erwin,
J.T.Prasetyo,Kamus Hukum, (Jakarta : Bumi Aksara, 1995), hal.11)
Undang-Undang Perbankan yang berlaku saat ini masih sangat menekankan
pada arti pentingnya collateral sebagai salah satu sumber pemberian kredit dalam
rangka pendistribusian dana nasabah yang terkumpul olehnya, serta untuk
menggerakkan roda perekonomian. Salah satu bentuk collateral dalam bentuk
jaminan khusus di luar jaminan yang berlaku umum menurut ketentuan Pasal 1311
Kitab Undang Undang Hukum Perdata.57
Menurut ketentuan Pasal 2 Ayat (1) Surat Keputusan Direksi Bank Indonesia
No. 23/69/KEP/DIR tanggal 28 Februari 1991 tentang Jaminan Pemberian Kredit,
bahwa yang dimaksud dengan jaminan adalah “suatu keyakinan bank atas
kesanggupan debitor untuk melunasi kredit sesuai dengan yang diperjanjikan”.58
Menurut Subekti bahwa:
“Kalau ingin mencari sistem Hukum Jaminan Nasional, maka yang
dimaksudkan adalah mencari kerangka daripada seluruh perangkat peraturan yang
mengatur tentang jaminan dalam hukum nasional kita dikemudian hari.”59 Jadi
hukum jaminan mengatur tentang jaminan piutang seseorang.
Dalam Pasal 1131 KUH Perdata diletakkan asas umum hak seorang kreditur
terhadap debiturnya, dalam mana ditentukan bahwa: “Segala kebendaan si berhutang,
baik yang bergerak maupun tak bergerak, baik yang sudah ada maupun yang baru
akan ada dikemudian hari, menjadi tanggungan untuk segala perikatannya
perseorangan.”
57Kartini Muljadi dan Gunawan Widjaja [1], Hak Istimewa, Gadai, Dan Hipotik, (Jakarta:
Kencana Prenada Media Group, 2007), hal. 63
58Hermansyah [2], loc.cit
59J. Satrio [1],Hukum Jaminan, Hak-Hak Jaminan Kebendaan, (Bandung: PT. Citra Aditya
Jadi hak-hak tagihan seorang kreditur dijamin dengan:60
a. Semua barang-barang debitur yang sudah ada, artinya yang sudah ada pada saat hutang dibuat;
b. Semua barang yang akan ada; di sini berarti: barang-barang yang pada saat pembuatan hutang belum menjadi kepunyaan debitur, tetapi kemudian menjadi miliknya. Dengan perkataan lain hak kreditur meliputi barang-barang yang akan menjadi milik debitur, asal kemudian benar-benar menjadi miliknya;
c. Baik barang bergerak maupun tak bergerak.
Dengan demikian disadari bahwa piutang kreditur menindih pada seluruh
harta debitur tanpa kecuali.
Sesuai dengan tujuannya, barang jaminan bukan untuk dimiliki kreditur
karena perjanjian utang-piutang bukan perjanjian jual beli yang mengakibatkan
perpindahan hak milik atas suatu barang. Barang jaminan digunakan untuk melunasi
hutang dengan cara sebagaimana peraturan yang berlaku, yaitu barang jaminan dijual
lelang. Hasilnya untuk melunasi hutang, dan apabila masih ada sisanya dikembalikan
kepada debitur.61
Dalam perjanjian hutang-piutang, jaminan atau agunan adalah aset pihak
peminjam yang dijanjikan kepada pemberi pinjaman jika peminjam tidak dapat
mengembalikan pinjaman tersebut. Jika peminjam gagal bayar, pihak pemberi
pinjaman dapat mengeksekusi agunan tersebut dengan cara lelang. Dalam
pemeringkatan kredit jaminan sering menjadi faktor penting untuk meningkatkan
hasil kredit perseorangan ataupun perusahaan. Bahkan dalam perjanjian kredit gadai,
60Ibid
jaminan merupakan satu-satunya faktor yang dinilai dalam menentukan besarnya
pinjaman.62
Dengan demikian dapat diberikan pengertian, bahwa jaminan adalah suatu
perikatan antara kreditur dengan debitur, dimana debitur memperjanjikan sejumlah
hartanya untuk pelunasan utang menurut ketentuan perundang-undangan yang
berlaku, apabila dalam waktu yang ditentukan terjadi kemacetan pembayaran utang si
debitur.
Berdasarkan hasil analisis terhadap berbagai peraturan perundang-undangan
yang mengatur tentang jaminan maupun kajian terhadap berbagai literatur tentang
jaminan, maka ditemukan 5 asas penting dalam hukum jaminan, yakni:63
a. Asaspubliciet, yaitu asas bahwa semua hak, baik hak tanggungan, hak fidusia, dan hipotik harus didaftarkan. Pendaftaran ini dimaksudkan supaya pihak ketiga dapat mengetahui bahwa benda jaminan tersebut sedang dilakukan pembebanan jaminan. Pendaftaran hak tanggungan di kantor Badan Pertanahan Nasional Kabupaten/Kota, pendaftaran fidusia dilakukan di Kantor Pendaftaran Fidusia pada Kantor Departemen Kehakiman dan Hak Asasi Manusia, sedangkan pendaftaran hipotik kapal laut dilakukan di depan pejabat pendaftaran dan pencatat balik nama, yaitu: syahbandar;
b. Asasspecialitet, yaitu bahwa hak tanggungan, hak fidusia, dan hipotik hanya dapat dibebankan atas persil atau atas barang-barang yang sudah terdaftar atas nama orang tertentu;
c. Asas tidak dapat dibagi-bagi, yaitu asas dapat dibaginya hutang tidak dapat mengakibatkan dapat dibaginya hak tanggungan hak fidusia, hipotik, dan hak gadai walaupun telah dilakukan;
d. Asas inbezittstelling, yaitu barang jaminan (gadai) harus berada pada penerima gadai;
62 Mahrina Adibah Nasution,
Penerapan The five C’s Of Credit (5C) Dalam Pemberian Kredit Sebagai Salah Satu Upaya Mengurangi Kemungkinan Terjadinya Kredit Bermasalah (Studi Di PT. Bank Bni Persero Tbk. Cabang Medan),Skripsi Universitas Sumatera Utara, 2012.
e. Asas horizontal, yaitu bangunan dan tanah bukan merupakan satu kesatuan. Hal ini dapat dilihat dalam penggunaan hak pakai, baik tanah negara maupun tanah hak milik. Bangunannya milik dari yang bersangkutan atau pemberi tanggungan, tetapi tanahnya milik orang lain, berdasarkan hak pakai.
Mariam Darus Badrulzaman mengemukakan asas-asas hukum jaminan.
Asas-asas itu meliputi Asas-asas filosofis, Asas-asas konstitusional, Asas-asas politis, dan Asas-asas operasional
(kongkrit) yang bersifat umum. Asas operasional dibagi menjadi asas sistem tertutup,
asas absolut, asas mengikuti benda, asas publisitas, asas spesialitas, asas totalitas, asas
asessi perlekatan, asas konsistensi, asas pemisahan horizontal, dan asas perlindungan
hukum.64Keempat asas itu disajikan berikut ini:65
a. Asas filosofis, yaitu asas dimana semua peraturan perundang-undangan yang berlaku di Indonesia harus didasarkan pada filsafah yang dianut oleh bangsa Indonesia, yaitu Pancasila;
b. Asas konstitusional, yaitu asas dimana semua peraturan perundang-undangan dibuat dan disahkan oleh pembentuk undang-undang harus didasarkan pada hukum dasar (konstitusi). Hukum dasar yang berlaku di Indonesia, yaitu: UUD 1945. Apabila undang-undang yang dibuat dan disahkan tersebut bertentangan dengan konstitusi, undang-undang tersebut harus dicabut;
c. Asas politis, yaitu asas dimana segala kebijakan dan teknik di dalam penyusunan peraturan perundang-undangan didasarkan pada TAP MPR; d. Asas operasional (konkret) yang bersifat umum merupakan asas yang dapat
digunakan dalam pelaksanaan pembebanan jaminan.
2. Jenis-Jenis Jaminan Secara Umum Menurut Hukum Positif
Pengaturan hukum jaminan terdapat di dalam Buku II KUH Perdata dan di
luar Buku II KUH Perdata. Ketentuan Hukum Jaminan yang terdapat di dalam Buku
II KUH Perdata merupakan kaidah-kaidah hukum yang terdapat dan diatur di dalam
64Mariam Darus Budrulzaman [2],
Benda-Benda Yang Dapat Diletakkan Sebagai Obyek Hak Tanggungan Dalam Persiapan Pelaksanaan Hak Tanggungan di Lingkungan Perbankan, (Bandung : PT. Citra Aditya Bakti, Bandung, 1996), hal. 23
Buku II KUH Perdata. Ketentuan-ketentuan hukum yang erat kaitannya dengan
hukum jaminan, yang masih berlaku dalam KUH Perdata, adalah gadai (Pasal
1150-1161 KUH Perdata) dan Hipotik (Pasal 1162-1232 KUH Perdata).66
a. Jaminan Perorangan (Personal Guaranty)
Istilah jaminan perorangan berasal dari kata borgtocht. Ada juga yang
menyebutkan dengan istilah jaminan imateriil. Pengertian jaminan perorangan dapat
dilihat dari berbagai pandangan dan pendapat para ahli.67 Sri Soedewi M Sofwan,
mengartikan jaminan imateriil (perorangan) adalah: “Jaminan yang menimbulkan
hubungan langsung pada perorangan tertentu, hanya dapat dipertahankan terhadap
debitur tertentu, terhadap harta kekayaan debitur umumya.”68
Jaminan perorangan atau pribadi adalah jaminan seorang pihak ketiga yang
bertindak untuk menjamin dipenuhinya kewajiban-kewajiban dari debitur. Dalam
pengertian lain dikatakan bahwa jaminan perseorangan adalah suatu perjanjian antara
seorang berpiutang (kreditur) dengan seorang pihak ketiga, yang menjamin
dipenuhinya kewajiban-kewajiban si berutang (debitur). Ia bahkan dapat diadakan di
luar (tanpa) pengetahuan si berutang tersebut.69
Unsur-unsur yang terdapat pada jaminan perorangan, yaitu:70
1) Mempunyai hubungan langsung kepada orang tertentu;
2) Hanya dapat dipertahankan terhadap debitur tertentu; dan
66Ibid,hal 11 67Ibid,hal. 217
68 Sri Soedewi Masjchoen Sofwan,
Hukum Jaminan di Indonesia Pokok-Pokok Hukum Jaminan Dan Jaminan Perseorangan,(Yogyakarta: Liberty Offset Yogyakarta, 2001), hal. 46-47
3) Terhadap harta kekayaan debitur umumnya.
Subekti mengartikan jaminan perorangan adalah: “ Suatu perjanjian antara
seorang berpiutang (kreditur) dengan seorang ketiga, yang menjamin dipenuhinya
kewajiban si berhutang (debitur). Ia bahkan dapat diadakan di luar (tanpa) si
berhutang tersebut.”71
Subekti mengkaji jaminan perorangan dari dimensi kontraktural antara
kreditur dengan pihak ketiga. Selanjutnya ia mengemukakan, bahwa maksud adanya
jaminan ini adalah untuk pemenuhan kewajiban si berhutang, yang dijamin
pemenuhannya seluruhnya, atau sampai suatu bagian tertentu, harta benda si
penanggung (penjamin) dapat disita dan dilelang menurut ketentuan perihal
pelaksanaan eksekusi putusan pengadilan.72
Pada jaminan perorangan selalu dimaksudkan bahwa untuk pemenuhan
kewajiban-kewajiban si berutang, yang dijamin pemenuhan seluruhnya atau sampai
suatu bagian (jumlah) tertentu, harta benda si penanggung (penjamin) bisa disita dan
dilelang menurut ketentuan-ketentuan perihal pelaksanaan (eksekusi)
putusan-putusan pengadilan.73
Jaminan perorangan ini dapat dibagi menjadi 4 macam, yaitu:74
1) Penanggung (borg) adalah orang lain yang dapat ditagih;
2) Tanggung-menanggung, yang serupa dengan tanggung renteng; dan 3) Akibat hak dari tanggung renteng pasif;
71Subekti [1],
op.cit,hal. 17
72 Ibid
73Hermansyah [2],loc.cit
Hubungan hak bersifat ekstern: hubungan hak antara para debitur dengan pihak lain (kreditur)
Hubungan hak bersifat intern: hubungan hak antara sesama debitur itu satu dengan yang lainnya.
4) perjanjian garansi (Pasal 1316 KUH Perdata), yaitu yang bertanggung jawab guna kepentingan pihak ketiga.
Perjanjian penanggungan utang diatur di dalam Pasal 1820 sampai dengan
Pasal 1850 KUH Perdata. Yang diartikan dengan penanggungan adalah: “Suatu
perjanjian, di mana pihak ketiga, demi kepentingan kreditur, mengikatkan dirinya
untuk memenuhi perikatan debitur, bila debitur itu tidak memenuhi perikatannya.”
(Pasal 1820 KUH Perdata)
Jika diperhatikan defenisi tersebut, maka jelaslah bahwa ada tiga pihak yang
terkait dalam perjanjian penanggungan utang, yaitu pihak kreditur, debitur dan pihak
ketiga. Kreditur disini berkedudukan sebagai pemberi kredit atau orang berpiutang,
sedangkan debitur adalah orang yang mendapat pinjaman uang atau kredit dari
kreditur. Pihak ketiga adalah orang yang akan menjadi penanggung utang debitur
kepada kreditur, manakala debitur tidak memenuhi prestasinya.
Adanya perjanjian penanggungan ini antara lain karena si penanggung
mempunyai persamaan kepentingan ekonomi dalam usaha dari peminjam (ada
hubungan kepentingan antara penjamin dan peminjam), misalnya si penjamin sebagai
direktur perusahaan selaku pemegang saham terbanyak dari perusahaan tersebut
secara pribadi ikut menjamin hutang-hutang perusahaan tersebut dari kedua
perusahaan induk ikut menjamin hutang perusahaan cabang.75 Sifat perjanjian
penanggungan utang adalah bersifat accesoir76, sedangkan perjanjian pokoknya
adalah perjanjian kredit atau perjanjian pinjam uang antara debitur dengan kreditur.
Apabila dikemudian hari seorang debitur telah tidak menepati janji dengan
tidak membayar piutangnya sesuai waktu yang diperjanjikan, untuk itu kreditur tidak
dapat meminta kepada penaggung utang untuk membayar utang debitur, sebab
ketentuan Pasal 1831 KUH Perdata menghendaki supaya harta kekayaan debitur
harus lebih dahulu disita dan dijual lelang untuk melunasi utangnya. Kalau hasilnya
tidak cukup, baru penanggung diwajibkan membayar kepada kreditur.77
Pada dasarnya penanggung utang tidak wajib membayar utang debitur kepada
kreditur, kecuali jika debitur lalai membayar utangnya. Untuk membayar utang
debitur tersebut, maka barang kepunyaan debitur harus disita dan dijual terlebih
dahulu untuk melunasi utangnya (Pasal 1831 KUH Perdata78).
Hapusnya penanggung utang diatur dalam Pasal 1845 KUH Perdata sampai
dengan Pasal 1850 KUH Perdata. Di dalam Pasal 1845 KUH Perdata disebutkan
bahwa perikatan yang timbul karena penanggungan, hapus karena sebab-sebab yang
sama dengan yang menyebabkan berakhirnya perikatan lainnya. Pasal ini menunjuk
kepada Pasal 138179, Pasal 140880, Pasal 142481, Pasal 142082, Pasal 143783, Pasal
144284, Pasal 157485, Pasal 184686, Pasal 193887, dan Pasal 198488KUH Perdata.
76Accesoiradalah perjanjian yang bersifat tambahan dan dikaitkan dengan perjanjian pokok 77Gatot Supramono,op.cit,hal. 81-82
78 “Si penanggung tidaklah diwajibkan membayar kepada si berpiutang, selainnya jika si
berutang lalai, sedangkan benda-benda si berutang ini harus lebih dahulu disita dan dijual untuk melunasi utangnya.”
79“Perikatan hapus: karena pembayaran; karena penawaran pembayaran tunai, diikuti dengan
b. Jaminan Kebendaan
Dalam KUH Perdata mengenai hak kebendaan harus dibedakan antara
“genotsrechten” (hak menikmati) dan “zakerheidsrechten” (hak jaminan). Yang
termasuk “genotsrechten” (hak menikmati) adalah erfpacht (guna usaha), opstal
(guna bangunan), vruchtgebruik(guna hasil) dangebruik en bewoning (pakai)”. Yang
dimaksud “zakerheidsrechten” (hak jaminan) adalah “pand” (gadai) dan hipotik.
karena percampuran utang; karena pembebasan utangnya; karena musnahnya barang yang terutang; karena kebatalan atau pembatalan; karena berlakunya suatu syarat-batal, yang di atur dalam Bab kesatu; karena liwatnya waktu, hal mana akan diatur dalam suatu bab tersendiri.”
80
“Selama apa yang dititipkan tidak diambil oleh si berpiutang, si berutang dapat mengambilnya kembali; dalam hal itu orang-orang yang turut berutang dan para penanggung utang tidak dibebaskan”
81“Karena adanya pembaharuan hutang antara si berpiutang dan salah satu dari orang-orang
yang berutang secara tanggung-menanggung, maka orang-orang lainnya yang turut berutang dibebaskan dari perikatannya. Pembaharuan hutang yang dilakukan terhadap si berutang-utama membebaskan para penanggung utang. Jika meskipun demikian, dalam hal yang pertama, si berpiutang telah menuntut orang-orang lainnya yang turut berutang, atau dalam hal yang kedua, telah menuntut para penanggung utang supaya mereka turut-serta pada perjanjian baru, dan orang-orang itu menolak, maka perikatan-utang lama tetap berlaku.”
82“Dengan hanya adanya si berutang menunjuk seorang lain yang harus membayar untuk dia,
tidak diterbitkan atau pembaharuan hutang. Hal yang sama berlaku terhadap hanya adanya si berpiutang menunjuk seorang lain, yang diwajibkan menerima untuk dia.”
83“Percampuran utang yang terjadi pada dirinya si berutang-utama, berlaku juga untuk
keuntungan para penanggung utangnya. Percampuran yang terjadi pada dirinya salah satu dari orang-orang yang berutang secara tanggung menanggung hingga melebihi bagiannya dalam utang yang ia sendiri menjadi orang berutang.”
84“Pembebasan sesuatu utang atau penglepasan menurut persetujuan, yang diberikan kepada
si berutang utama, membebaskan para penanggung utang. Pembebasan yang diberikan kepada si penanggung utang, tidak membebaskan si berutang utama. Pembebasan yang diberikan kepada salah seorang penanggung utang, tidak membebaskan para penanggung lainnya.”
85“Dalam halnya penanggung utang yang dibuat untuk sewanya tidak meliputi
kewajiban-kewajiban yang terbit dari perpanjangan sewa.”
86“Percampuran yang terjadidiantara pribadinya si berutang-utama dan pribadinya si
penanggung utang, sekali-kali tidak mematikan tuntutan hukum si berpiutang terhadap orang yang telah memajukan diri sebagai penanggungnya si penanggung.”
87 “Seorang berutang yang diperintahkan bersumpah oleh salah seorang berpiutang dalam
suatu perikatan tanggung-menanggung, dan mengangkat sumpahnya, tidaklah dibebaskan untuk jumlah yang lebih daripada bagian orang yang berpiutang tersebut. Sumpah yang diangkat oleh si berutang-utama, membebaskan para penanggung utang.”
88 “Pemberitahuan yang dilakukan kepada si berutang-utama atau pengakuan orang ini,
Berdasarkan Pasal 1150 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata bahwa :
“Gadai adalah suatu hak yang diperoleh kreditur atas suatu benda bergerak, yang diberikan kepadanya oleh debitur atau orang lain atas hutang debitur sebagai jaminan pembayaran dan memberikan hak kepada kreditur untuk mendapatkan pembayaran lebih dahulu daripada kreditur-kreditur lainnya atas penjualan benda jaminan”
Sebagaimana terlihat dari definisi gadai, yang menjadi objek hak gadai adalah
benda bergerak. Benda bergerak yang dimaksud meliputi benda bergerak yang
berwujud berupa kenderaan bermotor dan benda bergerak yang tidak berwujud
berupa hak untuk mendapat pembayaran uang yang berbentuk surat berharga.
Praktek dunia perbankan saat ini, gadai jarang digunakan dikarenakan adanya
lembaga jaminan lainnya yang lebih menguntungkan bank dengan debiturnya seperti
apabila debitur menjaminkan kenderaan, maka bank akan menggunakan lembaga
jaminan fidusia, berbeda halnya jika barang yang dijaminkan emas, saham dan
deposito maka lembaga gadai yang dipakai. Lembaga fidusia berbeda dengan gadai
dimana jika gadai maka barang jaminan harus diserahkan kepada penerima gadai,
sedangkan fidusia, pemberi fidusia tetap dalam menikmati barang yang difidusiakan
atau dikenal pinjam pakai. Bank lebih suka menggunakan lembaga fidusia
dibandingkan gadai dikarenakan sering kali barang yang diagunkan tersebut
merupakan satu-satunya barang dari pemberi fidusia, jika barang tersebut diambil
oleh bank maka perputaran bisnis debitur akan terkendala dan kemungkinan
pengembalian pinjaman akan terhambat.
Di samping gadai sebagai hak jaminan yang diatur dalam Kitab
Hukum Perdata yang berbunyi “Hipotik adalah suatu hak kebendaan atas
benda-benda tak bergerak, untuk mengambil penggantian dari padanya bagi pelunasan suatu
perikatan”. Sebelum keluarnya Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak
Tanggungan, hipotik berlaku untuk jaminan seperti tanah, kapal laut, pesawat
terbang. Tapi setelah dikeluarkannya Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang
Hak Tanggungan maka hipotik atas tanah tidak berlaku lagi. Sehingga lembaga
hipotik hanya dibebankan kepada :
1) kapal-kapal dalam bobot mati 20 meter kubik;
2) kapal laut;
3) pesawat udara.
Pertanda dari hak kebendaan (zakelijk recht) ialah bahwa itu dapat
dikemukakan terhadap semua “rechtsopvolgers” dari “wederparty” (pihak lainnya).89
Jaminan kebendaan merupakan suatu tindakan berupa suatu penjaminan yang
dilakukan oleh kreditur terhadap debiturnya, atau antara kreditur dengan seorang
pihak ketiga guna menjamin dipenuhinya kewajiban-kewajiban dari debitur. Jaminan
kebendaan dapat diadakan antara kreditur dengan debiturnya, tetapi juga dapat
diadakan antara kreditur dengan seorang pihak ketiga yang menjamin dipenuhinya
kewajiban-kewajiban dari si berutang (debitur).90
Pemberian jaminan kebendaan selalu berupa menyendirikan suatu bagian dari
kekayaan seseorang, si pemberi jaminan, dan menyediakannya guna pemenuhan
(pembayaran) kewajiban (utang) dari seorang debitur. Kekayaan tersebut dapat
berupa kekayaan si debitur sendiri atau kekayaan seorang pihak ketiga. Penyendirian
89
Hartono Soerjopratiknjo,Hutang Pihutang Perjanjian-Perjanjian Pembayaran Dan Jaminan Hypotik,
(Yogyakarta : Seksi Notariat Fakultas Hukum Universitas Gadjah Mada, 1984), hal. 29
atau penyediaan secara khusus itu diperuntukkan bagi keuntungan seorang kreditur
tertentu yang telah memintanya, karena bila tidak ada penyendirian atau penyediaan
khusus itu, bagian dari kekayaan tadi, seperti halnya dengan seluruh kekayaan si
debitur dijadikan jaminan untuk pembayaran semua utang debitur.91
Pemberian jaminan kebendaan kepada seorang kreditur tertentu, memberikan
kepada kreditur tersebut suatu privilege atau kedudukan istimewa terhadap kreditur
lainnya. Seperti halnya kasusdeveloperwanprestasi ini, jaminan yang diberikan oleh
developer kepada bank sebagai kreditur dalam hal bangunan dalam proses
pembangunan adalah deposito milikdevelopersebagaimana yang telah diperjanjikan
oleh mereka dalam akta perjanjian kerja sama bank dengandeveloper sehingga bank
sebagai kreditur mempunyai kedudukan istimewa dibandingkan kreditur lain jika
developertersebut wanprestasi. Akan tetapi tidak selamanya jaminan yang diberikan
oleh developer adalah deposito, semua itu adalah kesepakatan para pihak.92 Ada
kalanya, bank melakukan pencairan bertahap kepada developer apabila bangunan
sudah sampai tahap tertentu. Terkadang ada juga pemblokiran rekening developer
yang dilakukan oleh bank sebagaimana yang telah diperjanjikan dalam akta kerja
samanya sehingga bank juga tidak dirugikan jika suatu saat developer nya
wanprestasi.93
3. Penggolongan Jaminan Dari Lembaga-Lembaga Jaminan di Indonesia
Pada umumnya jenis-jenis lembaga jaminan sebagaimana dikenal dalam Tata
Hukum Indonesia dapat digolong-golongkan menurut cara terjadinya, menurut
sifatnya, menurut objeknya, menurut kewenangan menguasainya dan lain-lain.94
91 Ibid
92Wawancara dengan EK selaku
legal officerPT.Bank X, tanggal 02 Pebruari 2015
a. Jaminan yang Lahir Karena Undang Undang dan Karena Perjanjian
Jaminan yang ditentukan oleh Undang Undang ialah jaminan yang adanya
ditunjuk oleh Undang Undang tanpa adanya perjanjian dari para pihak yaitu misalnya
adanya ketentuan Undang Undang yang menentukan bahwa semua harta benda
debitur baik benda bergerak maupun benda tetap, baik benda-benda yang sudah ada
maupun yang masih akan ada menjadi jaminan bagi seluruh perutangannya. Berarti
bahwa kreditur dapat melaksanakan haknya terhadap semua benda debitur, kecuali
benda-benda yang dikecualikan oleh Undang Undang (Pasal 1131 KUH Perdata).
Disamping itu juga ada benda-benda dari debitur dimana oleh Undang Undang
ditentukan bahwa kreditur sama sekali tak mempunyai hakverhaalterhadapnya. Juga
oleh Undang Undang ditentukan bahwa hasil penjualan dari benda-benda tersebut
harus dibagi antara para kreditur seimbang dengan besarnya piutang masing-masing.
(Pasal 1132 KUH Perdata).95
Kreditur yang kedudukannya sama berhak (kreditur bersama) dan tak ada
yang harus didahulukan dalam pemenuhan piutangnya disebut kreditur konkuren.
Selanjutnya oleh undang undang juga ditentukan ada jenis-jenis lembaga jaminan
yang pemenuhannya didahulukan dari piutang-piutang yang lain. Kreditur pemegang
hak yang pemenuhannya harus didahulukan demikian disebut kreditur preferen, ialah
pemegang hakprivilege, pemegang gadai dan pemegang hipotik.96
Oleh undang-undang ditentukan bahwa hak privilege adalah suatu hak yang
diberikan kepada seorang kreditur, didahulukan pemenuhannya daripada
kreditur-kreditur yang lain semata-mata berdasarkan sifat piutangnya. Adapun
macamnya privilege itu sudah ditentukan secara berurutan oleh undang undang ada
yang tergolong privilege umum, privilegi khusus (Pasal 1134 KUH Perdata, pasal
1139 KUH Perdata, pasal 1149 KUH Perdata). Juga hak retensi tergolong hak
jaminan yang ditentukan oleh Undang-Undang dan diatur dalam sejumlah pasal-pasal
yang cerai berai, yang dijumpai dalam perjanjian sewa menyewa (Buku III KUH
Perdata), pada gadai, padabezitteryang jujur (Buku II KUH Perdata), pada perjanjian
pemberian kuasa, pada perjanjian perburuhan (Buku III KUH Perdata) dalam KUHD
dan lain-lain.97
Selain jaminan yang ditunjuk oleh undang-undang, sebagai bagian dari asas
konsensualitas dalam hukum perjanjian, undang-undang memungkinkan para pihak
untuk melakukan perjanjian pemberian jaminan yang ditunjukan untuk menjamin
pelunasan atau pelaksanaan kewajiban debitur kepada kreditur. Perjanjian penjaminan
ini merupakan perjanjian accessoir, yaitu perjanjian yang mengikuti, dan yang
melekat pada perjanjian dasar atau perjanjian pokok yang menerbitkan utang atau
kewajiban atau prestasi bagi debitur terhadap kreditur. KUH Perdata memberikan
beberapa jenis penjaminan, misalnya hipotik, gadai, perjanjian penanggungan
(borgtocht), perjanjian garansi, perutangan tanggung-menanggung (tanggung
renteng) dan lain-lain.98
Selain itu diluar KUH Perdata juga dikenal adanya jaminan dan bentuk Hak
Tanggungan dan jaminan fidusia, jaminan yang lahir dari perjanjian tersebut, dapat
97Ibid
terdiri dari penjaminan yang mengikuti suatu objek benda tertentu (jaminan
kebendaan), maupun jaminan yang melekat pada diri subjek hukum yang
memberikan jaminan (jaminan perorangan).99
b. Jaminan Umum dan Jaminan Khusus
Jaminan umum adalah jaminan dimana semua krediturnya mempunyai
kedudukan yang sama terhadap kreditur-kreditur lainnya. Hal ini tercermin dalam
Pasal 1131 KUH Perdata yang menjelaskan bahwa “segala kebendaan si berutang,
baik yang bergerak maupun yang tidak bergerak, baik yang sudah ada maupun yang
baru akan ada di kemudian hari, menjadi tanggungan untuk segala perikatan
perseorangan.”
Debitur dalam hal ini cukup pasif, tidak perlu membuat perjanjian jaminan,
karena perikatannya sudah diatur oleh undang-undang. Tanpa adanya perjanjian yang
diadakan para pihak lebih dulu, para kreditur konkuren semuanya secara
bersama-sama memperoleh jaminan umum yang diberikan oleh undang-undang itu.100
Jadi dalam jaminan umum ini, semua barang-barang milik debitur merupakan
jaminan bagi para kreditur tanpa memandang siapa kreditur yang membuat perikatan
lebih dahulu. Semua kreditur mempunyai hal yang sama, namun mengenai
pembayaran utang tidak dibagi rata dari hasil penjualan barang-barang tersebut.101
Menurut Pasal 1132 KUH Perdata, hasil penjualan barang-barang itu dibagi-bagikan
menurut keseimbangan, yaitu menurut besar kecilnya piutang masing-masing
kreditur, kecuali diantara kreditur mempunyai hak untuk didahulukan.102
99 Ibid
100Sri Soedewi M Sofwan,
op.cit,hal. 45
Para kreditur itu mempunyai kedudukan yang sama, tidak ada yang lebih
didahulukan dalam pemenuhan piutangnya. Kreditur demikian disebut kreditur
konkuren, lawannya ialah kreditur preferen. Para kreditur konkuren dalam
pemenuhan piutangnya dikalahkan dari para kreditur preferen (pemegang Hipotik,
Gadai, dan Privilege 103). Sedang diantara para kreditur preferen sendiri para
pemegang Hipotik dan Gadai lebih diutamakan dari pemegangprivilege.104
Privilege bukan jaminan yang bersifat kebendaan dan bukan jaminan yang
bersifat perorangan tetapi bagian jaminan juga. Privilege berbeda dengan hak
kebendaan, dimana hak kebendaan itu adalah hak atas sesuatu benda, sedang
privilegeadalah hak terhadap benda yaitu terhadap benda debitur. Jika perlu benda itu
dapat dilelang untuk melunasi piutangnya.105
Adanya privilege itu diberikan oleh undang undang bukan diperjanjikan
seperti pand (gadai) dan, hipotik. Mana yang lebih didahulukan antara privilege di
satu pihak denganpand dan hipotik di lain pihak, ini diatur dalam Pasal 1134 ayat 2
KUH Perdata. Pand dan hipotik lebih didahulukan daripada privilege kecuali jika
ditentukan lain oleh undang undang (Pasal 1139 ayat 1, Pasal 1149 ayat 1 KUH
Perdata). Antara pand dan hipotik tak pernah ada persoalan mana yang harus
didahulukan sebabpanditu mengenai benda bergerak, hipotik benda tetap.106
103 Privilegediatur dalam Pasal 1134 ayai 1 KUH Perdata: “Privilegeadalah suatu hak yang
diberikan oleh Undang Undang kepada kreditur yang satu di atas kreditur lainnya semata-mata berdasarkan sifat dari piutangnya.”
104Sri Soedewi M Sofwam, loc.cit 105Ibid, hal. 61
Jaminan umum dalam praktek perkreditan (perjanjian peminjaman uang) tidak
memuaskan bagi kreditur, kurang menimbulkan rasa aman dan terjamin bagi kredit
yang diberikan. Kreditur memerlukan adanya benda-benda tertentu yang ditunjuk
secara khusus sebagai jaminan piutangnya dan itu hanya berlaku bagi kreditur
tersebut. Dengan lain perkataan memerlukan adanya jaminan yang dikhususkan
baginya baik yang bersifat kebendaan maupun perorangan.107
Dalam praktek perbankan adanya jaminan yang dikhususkan itu diisyaratkan
oleh suatu prinsip sebagaimana tercantum dalam undang undang pokok perbankan
yaitu ketentuan Pasal 24 Undang-Undang Nomor 14 tahun 1967 tentang
Pokok-Pokok Perbankan yang melarang adanya pemberian kredit tanpa jaminan. Jadi
jaminan disini maksudnya adalah jaminan yang dikhususkan untuk bank dimana
pertelaan barang-barang jaminan itu disebutkan secara terperinci.
Pada jaminan khusus pihak debitur memperjanjikan kepada debitur atas suatu
barang-barang tertentu khusus diperuntukkan sebagai jaminan utang debitur. Selain
dapat berupa barang, jaminan khusus juga dapat berupa orang. Meskipun dapat
berupa orang, tetapi pada akhirnya harta benda orang yang bersangkutan yang dapat
disita dan dijual lelang untuk pelunasan utang.108 Untuk dapat membuat jaminan
khusus, maka pada perjanjian pokoknya harus diperjanjikan tentang adanya hal itu,
baru kemudian dibuat perjanjian jaminannya yang bersifataccessoir.
107Ibid,hal. 45-46
Adapun macam-macam jaminan khusus terdapat dalam KUH Perdata maupun
peraturan diluar KUH Perdata, jaminan khusus yang diatur dalam KUH Perdata
adalah:109
1. Hipotik;110
2. Gadai;
3. Penanggungan (borgtocht).
Sedangkan jaminan khusus yang diatur diluar KUH Perdata, terdapat
dalamKoninklijk Besluit,yaitu:111
4. Credietverband;
5. Oogstverband.
Selain itu masih ada jaminan diluar KUH Perdata, yang timbul dalam praktek
kemudian diakui yurisprudensi yaitu fiduciarie eigendoms overdracht dan Hak
Tanggungan sebagaiman telah diatur Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang
Hak Tanggungan.
Dari macam-macam jaminan tersebut, hipotik, credietverband dan Hak
Tanggungan merupakan jaminan terhadap barang-barang tidak bergerak. Gadai,
Oogstverband dan fiduciarie eigendoms overdracht sebagai jaminan barang-barang
bergerak. Sedangkan penanggungan merupakan jaminan perorangan.
c. Jaminan yang Bersifat Kebendaan dan Jaminan yang Bersifat Peorangan
Hukum perdata mengenal jaminan yang bersifat hak kebendaan dan hak
perorangan. Jaminan yang bersifat kebendaan ialah jaminan yang berupa hak mutlak
109
Ibid,hal. 59-60
110 Pemilik benda yang dibebani hypotik, dinamakan pemberi hypotik. Kreditur untuk siapa
diadakan hipotik itu, dinamakan pemegang hipotik.
atas sesuatu benda, yang mempunyai ciri-ciri: mempunyai hubungan langsung atas
benda tertentu dari debitur, dapat dipertahankan terhadap siapapun, selalu mengikuti
bendanya (droit de suite) dan dapat diperalihkan (contoh Hipotik, gadai dan
lain-lain).112
Jaminan perorangan atau jaminan pribadi adalah jaminan seorang pihak ketiga
yang bertindak untuk menjamin dipenuhinya kewajiban-kewajiban dari debitur.
Dalam pengertian lain dikatakan bahwa jaminan perseorangan adalah suatu perjanjian
antara seorang berpiutang (kreditur) dengan seorang pihak ketiga, yang menjamin
dipenuhinya kewajiban-kewajiban si berutang (debitur). Ia bahkan dapat diadakan di
luar (tanpa) pengetahuan si berutang tersebut.113
Sehubungan dengan itu, Sri Soedewi M Sofwan mengatakan bahwa “jaminan
yang bersifat perorangan, ialah jaminan yang menimbulkan hubungan langsung pada
perorangan tertentu, hanya dapat dipertahankan terhadap debitur tertentu, terhadap
harta kekayaan debitur seumumnya, contoh:borgtocht”.114
Asas prioriteit / hak utama adalah asas yang membedakan antara hak
kebendaan dengan hak perorangan, yang dikenal pada hak kebendaan dan asas
kesamaan pada hak perorangan. Jadi pada hak kebendaan mengenal asas bahwa hak
kebendaan yang lebih tua (lebih dulu terjadi) lebih diutamakan daripada hak
kebendaan yang terjadi kemudian. Sedangkan pada hak perorangan mengenal asas
kesamaan (Pasal 1131, 1132 KUH Perdata), dalam arti bahwa tidak membedakan
112Hermansyah [2],
op.cit, hal. 74
113Ibid
mana piutang yang lebih dulu terjadi dan piutang yang terjadi kemudian. Semuanya
mempunyai kedudukan yang sama, tidak mengindahkan urutan terjadinya, semua
mempunyai kedudukan yang sama terhadap harta kekayaan debitur.115
Jika kemudian terjadi kepailitan, hasil penjualan benda-benda tersebut
dibagi-bagi antara mereka bersama secara “ponds-ponds gelijk” seimbang dengan besarnya
piutang masing-masing. Kecuali jika undang-undang untuk perjanjian mereka
menetapkan lain maka azas kesamaan tersebut dapat diterobos (contoh padaprivilege,
hipotik, gadai), pada orang yang mempunyai hak kebendaan atas sesuatu benda yang
berada pada orang yang jatuh pailit, hak kebendaan tersebut berada di luar kepailitan.
Hak kebendaan tersebut tetap ada (droit de suite) sekalipun benda tersebut oleh
curator kepailitan dijual kepada orang lain.116
Pada jaminan perorangan kreditur mempunyai hak menuntut pemenuhan
piutangnya selain kepada debitur yang utama juga kepada penanggung atau dapat
menuntut pemenuhan kepada debitur lainnya. Jaminan perorangan demikian dapat
terjadi jika kreditur mempunyai seorang penjamin (borg) atau jika ada pihak ketiga
yang mengikatkan diri secara tanggung menanggung dalam debitur.117
Jaminan kebendaan merupakan suatu tindakan berupa suatu penjaminan yang
dilakukan oleh kreditur terhadap debiturnya, atau antara kreditur dengan seorang
pihak ketiga guna menjamin dipenuhinya kewajiban-kewajiban dari debitur. Jaminan
kebendaan dapat diadakan antara kreditur dengan debiturnya, tetapi juga dapat
diadakan antara kreditur dengan seorang pihak ketiga yang menjamin dipenuhinya
kewajiban-kewajiban dari si berutang (debitur).118
Pada jaminan kebendaan kreditur mempunyai hak untuk didahulukan
pemenuhan piutangnya terhadap pembagian hasil eksekusi dari benda-benda tertentu
dari debitur. Jadi kreditur tidak mempunyai hak pemenuhan atas bendanya,
melainkan melulu atas hasil eksekusi dari bendanya, diperhitungkan dari hasil
penjualan atas benda tersebut.
Kreditur pemegang hak kebendaan tersebut juga mempunyai hak pemenuhan
terhadap benda-benda lainnya dari debitur, bersama-sama dengan kreditur lainnya
selaku kreditur bersama (kreditur konkuren). Tetapi kemungkinan tersebut hanya
terjadi jika pemenuhan piutang kreditur tersebut dengan hasil eksekusi terhadap
benda-benda tertentu itu saja masih belum mencukupi. Maka dalam keadaan
demikian bersama-sama dengan para kreditur konkuren dia masih dapat meminta
pemenuhan atas hasil penjualan terhadap benda-benda jaminan yang lain itu.119
Jadi jika pada jaminan perorangan kreditur merasa terjamin karena
mempunyai lebih dari seorang debitur yang dapat ditagih untuk memenuhi
piutangnya, maka pada jaminan kebendaan kreditur merasa terjamin karena
mempunyai hak didahulukan (preferensi) dalam pemenuhan piutangnya atas hasil
eksekusi terhadap benda-benda debitur.
118Hermansyah,loc.cit
Dengan adanya jaminan perorangan dan jaminan kebendaan memberikan
suatu perlindungan hukum kepada seorang kreditur dimana kredit yang dicairkan oleh
kreditur kepada debitur berpotensi tertagih kembali. Seperti pada kasus ini, bahwa
dengan adanya jaminan kebendaan berupa sertifikat dari debitur yang telah dipasang
hak tanggungan dan jaminan deposito yang disimpan di bank yang bersangkutan oleh
developerkepada bank memberikan suatu perlindungan hukum kepada kreditur atau
bank dalam menerima kembali kredit yang telah dicairkan. Jadi teori perlindungan
hukum yang dipakai dalam kasus ini melindungi kreditur selaku bank dalam
mencegah wanprestasi yang dilakukan oleh debitur maupundevelopernya.
d. Jaminan yang Mempunyai Objek Benda Bergerak dan Jaminan atas Benda
Tak Bergerak
Penggolongan atas benda yang penting menurut sistim hukum perdata yang
berlaku kini di Indonesia adalah penggolongan atas benda bergerak dan benda tak
bergerak. Karenanya juga dikenal adanya pembedaan jaminan atas benda bergerak
dan jaminan atas benda tak bergerak. Pembedaan atas benda bergerak dan tak
bergerak, juga pembedaan atas jaminan benda bergerak dan tak bergerak demikian itu
juga dikenal hampir di seluruh perundang-undangan modern di berbagai Negara di
dunia ini.
Menurut sistem Hukum Perdata pembedaan atas benda bergerak dan tak
bergerak itu mempunyai arti penting dalam berbagai bidang yang berhubungan
dengan penyerahan, daluwarsa (verjaring), kedudukan berkuasa (bezit),
penting sekali arti pembagian benda bergerak dan benda tak bergerak dimana atas
dasar pembedaan tersebut, menentukan jenis lembaga jaminan/ ikatan kredit yang
mana yang dapat dipasang untuk kredit yang akan diberikan.120
Jika benda jaminan itu berupa benda bergerak, maka dapat dipasang lembaga
jaminan yang berbentuk gadai atau fidusia, sedang jika benda jaminan itu berbentuk
benda tetap, maka lembaga jaminan dapat dipasang hipotik atau credietverband.
Pembedaan atas benda bergerak dan benda tak bergerak demikian, dalam hukum
perdata mempunyai arti penting dalam hal-hal tertentu, yaitu mengenai:121
1) Cara pembebanan/ jaminan;
2) Cara penyerahan;
3) Dalam hal daluarsa;
4) Dalam halbezit.
Mengenai lembaga fidusia didalam teori dimungkinkan tertuju terhadap benda
bergerak dan tak bergerak, namun dalam praktek di negara-negara Eropa fidusia
hanya tertuju atas benda-benda bergerak. Pada umumnya menurut pertumbuhan dan
praktek di Eropa, bentuk penjaminan dengan fidusia meskipun dengan penyebutan
nama yang berbeda-beda dan persyaratan yang agak berlebihan, pada umunya tertuju
pada benda bergerak. Namun beberapa penulis di Netherland, mengemukakan
kemungkinannya fidusia juga dapat tertuju pada benda tak bergerak. Pitlo dalam
tulisannya dengan tegas mengemukakan bahwa:
“Fidusia juga dapat dilaksanakan terhadap benda-benda tetap, meskipun
dalam praktek tidak banyak terjadi, karena jika dibandingkan dengan hipotik
bagi para berpiutang bentuk jaminan ini lebih kuat memberikan jaminan.”122
Pada praktek di Indonesia dalam perkembangannya sekarang fidusia juga
dapat tertuju atas benda tak bergerak yaitu fidusia atas rumah diatas tanah hak sewa,
fidusia atas bangunan di atas tanah hak pakai, fidusia atas bangunan di atas hak
pengelolaan. Perkembangan demikian kiranya sangat memenuhi kebutuhan
masyarakat dan perlindungan terhadap pihak ekonomi lemah, dimana justru tidak
mempunyai hak milik diatas tanah yang dapat dijaminkan melalui lembaga Hipotik
dancredietverband, sedangkan barang jaminannya cukup berharga (bangunan) maka
jalan keluarnya ialah lewat fidusia.123
Cara penyerahan benda bergerak dilakukan dengan cara-cara yang berlainan
dengan benda tak bergerak. Penyerahan benda bergerak menurut jenisnya dapat
dilakukan dengan penyerahan nyata, penyerahan simbolis (penyerahan kunci
gudang), traditio brevimanu, constitutum possessorium (penyerahan dengan terus
melanjutkan penguasaan atas benda itu),cessie, endosemen. Sedangkan untuk benda
tak bergerak dilakukan dengan balik nama, yaitu harus dilakukan penyerahan juridis
yang bermaksud memperalihkan hak itu, dibuat dengan bentuk akta otentik dan
didaftarkan.124 Dengan adanya lembaga pendaftaran benda tak bergerak berupa
fidusia maupun hak tanggungan, maka seorang kreditur dapat sedikit lega karena
jaminan benda tak bergerak yang diagunkan dapat dilakukan eksekusi apabila
sewaktu-waktu seorang debitur melakukan wanprestasi sehingga terlihat
122 A. Pitlo,
Tafsiran Singkat tentang Beberapa Bab dalam Hukum Perdata,terjemahan : M. Moerasad, (Jakarta : PT INTERMASA, 1979), hal. 40
perlindungan hukum kepada seorang kreditur dalam memberikan kredit kepada
debiturnya.
Kebebasan para pihak untuk membuat janji-janji yang mereka anggap perlu,
hanya dibatasi oleh asas, bahwa beberapa peraturan undang-undang bersifat
ketertiban umum sehingga tidak boleh disimpangi. Undang-undang melarang
misalnya, untuk membuat janji bahwa pemegang hipotik mempunyai hak untuk
memiliki benda jaminan apabila debitur lalai memenuhi kewajibannya (Pasal 1178
KUH Perdata).
Dalam hal daluwarsa untuk benda bergerak tidak mengenal daluwarsa, sedang
untuk benda tak bergerak mengenal lembaga daluwarsa. Kemudian dalam hal
kedudukan berkuasa (bezit), untuk benda bergerak berlaku azas sebagaimana
tercantum dalam Pasal 1977 KUH Perdata, bahwa bezit atas benda bergerak berlaku
sebagai alas hak yang sempurna, sedang untuk benda tetap tidak berlaku azas yang
demikian. Sedang dalam hal pembebanan, untuk benda-benda bergerak dilakukan
dengan lembaga jaminan gadai, fiducia. Sedang untuk benda-benda tak bergerak
dilakukan dengan lembaga jaminan hipotik,credietverband.125
e. Jaminan yang Menguasai Bendanya dan Jaminan Tanpa Menguasai
Bendanya
Jaminan yang merupakan cara menurut hukum untuk pengamanan
pembayaran kembali kredit yang diberikan dapat juga dibedakan atas jaminan dengan
menguasai bendanya dan jaminan dengan tanpa menguasai bendanya. Jaminan yang
diberikan menguasai bendanya misalnya pada gadai (pand, pledge), hak retensi.
Sedang jaminan yang diberikan dengan tanpa menguasai bendanya dijumpai pada
hipotik, credietverband (ikatan kredit), fidusia, privilege dan hak tanggungan.
Penjaminan dengan menguasai bendanya dan tanpa menguasai bendanya demikian
dikenal di seluruh perundang-undangan modern sekarang ini, hanya bentuknya yang
agak berbeda-beda.
Jaminan dengan menguasai bendanya terutama pada gadai yang tertuju
terhadap benda bergerak memberikan hak preferensi (droit de preference) dan hak
yang senantiasa mengikuti bendanya (droit de suite). Juga pemegang gadai mendapat
perlindungan terhadap pihak ketiga seperti seolah-olah pemiliknya sendiri dari benda
tersebut. Ia mendapat perlindungan jika menerimanya benda tersebut dengan itikad
baik (te goeder trouw; in good faith), yaitu mengira bahwa si debitur tersebut adalah
pemilik yang sesungguhnya dari benda itu.126
Jaminan dengan menguasai bendanya terutama pada gadai di Indonesia
mengalami pertumbuhannya yang tidak semarak. Dalam praktek perbankan di
Indonesia gadai sedikit sekali dipergunakan paling-paling hanya sebagai jaminan
tambahan di samping adanya jaminan pokok yang lain. Hal demikian terjadi terutama
karena terbentur pada syarat inbezitstelling pada gadai yang lama kelamaan dalam
perkembangan perkreditan di Indonesia dirasakan berat untuk dilaksanakan. Karena
debiturnya biasanya justru memerlukan benda jaminan itu untuk dipakai sehari-hari
dalam rumah atau untuk dipakai dalam pekerjaan atau perusahaan.127
Jaminan dengan tanpa menguasai bendanya dalam praktek banyak terjadi. Hal
ini menguntungkan debitur si pemilik benda jaminan yang justru memerlukan
memakai benda jaminan itu. Tetapi tidak gampang menjaminkan sesuatu benda
dengan tetap menguasai benda itu oleh debitur, tanpa menimbulkan resiko bahaya
bagi kreditur jika tidak disertai alat pengamanan yang ketat.128
Diluar negeri jaminan dengan menguasai bendanya umumnya juga berupa
gadai (pledge) dan hak retensi (possessory liens). Sedang yang tergolong jaminan
tanpa menguasai bendanya umumnya terdiri atas Mortgage, Chattel mortgage (Ship
mortgage dan Aircraft mortgage), Fidusia (fiduciary transfer of ownership), hire
purchase (sewa beli), preferential rights (hak privilege). Penggolongan dan jenis
jaminan seperti tersebut di atas dikenal hampir di semua negara hanya dengan
sedikit-sedikit variasi di sana-sini.129
B. Hubungan Hukum Antara Debitur Dan Bank Sebagai Kreditur Dengan
Developer
Dengan semakin berkembangnya era globalisasi, maka semakin berkembang
pula hubungan-hubungan perdata yang terjadi dalam masyarakat. Seiring
perkembangan era globalisasi tersebut, masyarakat juga mempunyai kesadaran lebih
tinggi dalam melakukan hubungan-hubungan hukumnya, baik hubungan hukum
dalam bisnis, perbankan, maupun dalam kegiatan-kegiatan sosial. Dalam melakukan
hubungan hukum tersebut sering kali melibatkan notaris dalam pembuatan akta
otentik maupun legalisasi akta dibawah tangan.130
128 Ibid 129
Ibid
Hubungan Hukum merupakan hubungan antara dua subjek hukum atau lebih
mengenai hak dan kewajiban di satu pihak berhadapan dengan hak dan kewajiban di
pihak yang lain. Subjek hukum dalam hal ini adalah debitur, bank selaku kreditur dan
developer.Adapun hubungan hukum diantara subjek hukum tersebut yakni:
1. Hubungan Hukum antara bank dengandeveloper
Dalam dunia perbankan yang semakin menunjukan kemajuannya terutama
dalam hal pemberian fasilitas kredit baik kredit investasi, modal kerja maupun
pemilikan rumah. Dalam pemberian kredit pemilikan rumah atau dikenal KPR,
perbankan kebanyakan bekerja-sama dengan developer-developer dimana bank dan
developer sama-sama memiliki kepentingan masing-masing sehingga hubungan
hukum diantara mereka perlu dilindungi untuk mencegah terjadinya kerugian
masing-masing pihak.
Adapun hubungan hukum antara developer dengan bank untuk menjamin
berlangsungnya kerja-sama tersebut berjalan lancar tanpa merugikan hak-hak
masing-masing pihak diperlukan suatu bukti yang mengikat kedua belah pihak. Bank merasa
perlu mengikat developerdengan akta otentik yang dibuat oleh notaris. Adapun akta
otentik yang dibuat bank dengandeveloper adalah Akta Perjanjian Kerja Sama. Ada
juga bank pada waktu yang bersamaan dengan dibuatnya Akta Perjanjian Kerja Sama
juga membuat Akta Buy Back Guarantee dimana bank tidak mau dirugikan dan
dipusingkan apabila suatu saat debitur wanprestasi.131
131Wawancara dengan Notaris Tjong, Deddy Iskandar, Notaris di Kota Medan, tanggal 06
Akta Perjanjian Kerja Sama yang dibuat bank dengan developer menunjukan
kerelaaan kedua belah pihak untuk saling terikat dalam melaksanakan hak dan
memenuhi kewajiban masing-masing pihak. Tapi dalam prakteknya, pembuatan akta
perjanjian kerja sama lebih menguntungkan pihak bank dibadingkan pihakdeveloper
karena biasanya draft perjanjian kerja sama tersebut berasal dari bank yang
bersangkutan yang dituangkan notaris dalam bentuk akta otentik132 meskipun pihak
bank mengklaimdraft tersebut telah didiskusikan sebelumnya dengan developer dan
sesuai dengan kesepakatan diantara mereka.133
PT. Bank X hanya mengikatdeveloperdengan akta perjanjian kerja-sama tapi
tidak membuat aktaBuy Back Guarantee,dan di dalam klasula akta perjanjian kerja
sama tidak tersirat keharusan developer membeli kembali bangunannya jika debitur
wanprestasi. Akan tetapi dicantumkan keharusandeveloper melunasi seluruh hutang
debitur jika debitur wanprestasi. Walaupun PT. Bank X hanya mengikat developer
dengan 1 (satu) akta perjanjian kerja sama tapi mencakup semua celah yang mungkin
bisa merugikan bank.134Tetapi kebanyakan bank mengikatdeveloperdengan 2 (dua)
akta tersebut yaitu akta kerja sama dan aktabuy back guaranteediesebabkan dengan
dibuatnya akta buy back guarantee menunjukan bank tidak menginginkan haknya
untuk memperoleh kembali kredit yang telah dicairkan kepada debitur untuk
developer tidak dapat ditagih kembali. Maka dengan dibuatnya akta buy back
132 Ibid
guarantee, developer menjadi terikat untuk membeli kembali unit rumah yang telah
dijual kepada debitur jika suatu saat debitur wanprestasi.
Selain kewajiban developer membeli kembali bangunannya jika debitur
wanprestasi, bank dalam memberikan kredit juga melakukan seleksi terhadap calon
debitur yang telah disetujui developer.135 Apabila bank menolak memberikan kredit
terhadap debitur/ pembeli yang ditunjuk developer karena dianggap kurang sesuai
dengan pertimbangan bank maka developer tidak mempunyai hak untuk menuntut
bank. Bank dalam hal ini mempunyai wewenang yang sangat besar dalam akta
perjanjian kerja sama tersebut.136 Sebagaimana pada pasal 1 akta Perjanjian Kerja
Sama berbunyi :
“Pihak Kedua menyetujui, dengan memperhatikan tersedianya dana pada Pihak Kedua untuk memberikan Fasilitas KPR kepada Pembeli yang direkomendasikan oleh Pihak Pertama dan telah memenuhi syarat-syarat dan ketentuan-ketentuan pemberian Fasilitas KPR yang berlaku pada Pihak Kedua, dengan ketentuan bahwa keputusan mengenai persetujuan atau penolakan terhadap setiap permohonan Fasilitas KPR yang diajukan oleh Pembeli dalam rangka kerja sama berdasarkan Perjanjian Kerja Sama sepenuhnya berada pada Pihak Kedua.”
Pasal tersebut menunjukan bahwa Pihak Pertama (developer) mempunyai
batasan dalam penunjukan calon debitur kepada bank. Apabila permohonan KPR
calon debitur ditolak oleh bank maka developer harus menerima keptusan tersebut.
Padahal dengan adanya klausula pada pasal 6 yang menyatakan “developer
bertanggung jawab atas segala kerugian dan wajib membayar lunas segala hutang
debitur apabila debitur wanprestasi” maka bank tidak perlu takut akan tidak tertagih
kembali kredit yang telah dicairkan tersebut.
Selain itu dapat dalam pasal 7 ayat 2 akta Perjanjian Kerja Sama terlihat
dominannya bank dalam mengikatdeveloper,dimana berbunyi :
“2.Pengakhiran Perjanjian Kerja Sama tidak menghapuskan kewajiban-kewajiban Para Pihak yang tidak/belum dilaksanakan pada saat berakhirnya Perjanjian Kerja Sama yang berkenaan dengan Fasilitas KPR yang telah-diberikan kepada Pembeli, dan oleh karenanya pihak yang masih mempunyai kewajiban yang tidak/belum dilaksanakan terhadap pihak lainnya, tetap terikat-atas pelaksanaan kewajiban-kewajiban yang diperjanjikan dalam Perjanjian Kerja Sama.”
Pasal tersebut menunjukan bahwa Bank menginginkan developertetap terikat
dengan tanggung jawabnya walaupun kerja sama diantara mereka telah berakhir.
Bank tidak mau dirugikan dalam hal apapun dengan dibuatnya akta perjanjian kerja
sama tersebut.
Walaupun demikian hak developerjuga tidak dihilangkan, dimana pada pasal
4 ayat 3, developer berhak mendapat pembayaran secara sekaligus atau 100 %
(seratus persen) dari nilai kredit setelah penandatanganan akta jual beli oleh debitur.
Pasal tersebut menunjukan bahwa developer tidak dirugikan dalam hal pembayaran
karena bank langsung mencairkan kredit yang dimhonkan debitur kepada bank secara
penuh kepada developer, sehingga developer dapat melaksanakan kewajibannya
dalam pembangunan bangunan tersebut.
2. Hubungan hukum antara debitur dengan bank dandeveloper
Dalam konteks ini, debitur adalah orang yang membeli rumah dari developer
dan persetujuan kreditnya telah disetujui oleh PT. Bank X. Sebelum pencairan kredit
dilakukan oleh bank, bank mengikat debitur dengan akta perjanjian kredit dan akta
(SKMHT) dan Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT). Setelah penandatangan
akta-akta tersebut, bank mencairkan seluruh nilai kredit yang dimohonkan debitur dan
disetujui oleh bank kepada debitur dan dipindah-bukukan ke rekeningdeveloper.
Di samping itu, sebelum penandatanganan akta-akta tersebut, debitur dan developer
jauh-jauh hari sebelumnya telah melakukan penandatanganan akta pengikatan jual
beli tidak lunas tapi setelah kredit disetujui oleh bank maka akta pengikatan jual beli
tidak lunas dibatalkan kemudian dibuat akta jual beli supaya sertifikat bisa
dibalik-namakan ke atas nama debitur dan menjadi jaminan PT. Bank X.137 Selain
penadatanganan akta jual beli, debitur dalam hal ini mengikat developer dengan
sebuah addendum perjanjian yang dibuat dalam bentuk dibawah tangan dan telah
disepakati oleh kedua belah pihak kemudian dilegalisasi oleh notaris.
Adapun hak dan kewajiban yang tercantum dalam perjanjian tersebut
yakni:138
a. syarat-syarat pembangunan139;
Dalam pasal ini terlihat bahwa kewajibandeveloperuntuk membangun bangunan dan menambah luas bangunan dari bangunan standartnya.
b. jangka waktu penyelesaian bangunan140;
Kewajiban pihakdeveloper menyelesaikan dan menyerahkan bangunan tersebut kepada debitur sesuai tanggal yang telah ditentukan.
c. tata-cara pembayaran dan denda keterlambatan pembayaran141;
Pasal tersebut menguraikan kewajiban debitur dalam melaksanakan pembayaran kepadadeveloperdalam beberapa tahap yakni ;
a. sebesar Rp.320.000.000,- (tiga ratus dua puluh juta rupiah) pada waktu penanda-tanganan surat ini;
137 Wawancara dengan Notaris Tjong, Deddy Iskandar, Notaris di Kota Medan, tanggal 06
Januari 2015
138Surat Perjanjian antara
developerdengan debitur.
139Pasal 1 Surat Perjanjian antara
developerdengan debitur.
b. sebesar Rp.2.200.000.000,- (dua milyar dua ratus juta rupiah) pada waktu pencairan fasilitas kredit yang dimohon oleh Pihak Pertama dari Bank tersebut;
c. sebesar Rp.1.280.000.000,- (satu milyar dua ratus delapan puluh juta rupiah) akan dicicil oleh Pihak Pertama sebanyak 15 (lima belas) kali cicilan dengan memakai Bilyet Giro Bank Permata, Cabang Iskandar Muda Medan.
Adapun hakdeveloperdalam hal ini dimanadevelopermendapat jaminan bahwa 15 (lima belas) lembar bilyet giro yang telah diserahkan oleh debitur kepada
developer dapat dicairkan oleh developer tepat pada waktunya, apabila
developertidak dapat mencairkan bilyet giro tersebut tepat pada waktunya, maka debitur dikenakan olehdevelopersesuai suku bunga bank yakni 1‰ / bulan (satu permil per bulan).
d. denda keterlambatan penyelesaiaan bangunan142;
Pasal tersebut menunjukan kewajibandeveloper untuk membayar denda sebesar Rp.1.000.000,- kepada debitur jika tidak mampu menyerahkan bangunan tepat pada waktunya dan juga hak debitur untuk menunjuk kontraktor laen untuk melanjutkan pembangunan bangunan tersebut setelah 30 hari sejak developer
lalai.
e. tanggung jawab developer terhadap bangunan yang dibangun143;
Pasal tersebut mewajibkandeveloperuntuk memberikan jaminan kepada debitur bahwasannya bangunan tersebut bebas dari kerusakan untuk jangka waktu 3 bulan sejak tanggal serah terima.
f. penyelesaian sengketa144
Adapun ketentuan dalam pasal terakhir ini yakni hak masing-masing pihak melakukan gugatan ke pengadilan apabila mengalami kebuntuan dalam jalur musyawarah.
Berdasarkan uraian tersebut diatas, terlihat adanya hubungan timbal balik
antara debitur dandeveloperdalam perjanjian yang dibuat dan masing-masing pihak
memperoleh hak dan kewajibannya walaupun hak debitur berupa pegangan jaminan
tidak diuraikan dalam perjanjian. Walaupun demikian, perjanjian tersebut dianggap
perlu oleh debitur karena dianggap memberikan kepastian hukum akan
terselesaikannya bangunan tersebut.
142Pasal 6 Surat Perjanjian antara
developerdengan debitur.
