KANTOR PUSAT - JAKARTA :
UJUNG MENTENG BUSINESS CENTER BLOK B NO. 8
Jalan Hamengkubuwono IX (Bekasi Raya) Km 25 Jakarta 13960 Phone : +62-21 – 46802381, Fax: +62-21 - 46826909
Website : www.kjppmmi.com Email : [email protected] Wilayah Kerja : Seluruh Wilayah Indonesia
KANTOR CABANG – SURABAYA (PROPERTI) : PURI REGENCY BUSINESS CENTER Jalan Puri Jambangan Baru III No. 10 Karah - Jambangan – Surabaya 60232 Phone : +62-31 – 99003115, Fax: +62-31 - 99003116 Website : www.kjppmmi.com Email : [email protected]
Penilaian Properti & Konsultan
Nomor : 0474/MMI.SBY/SPK/VI/2020 Surabaya, 22 Juni 2020 Perihal : Proposal Penawaran Jasa Penilaian
Kepada yang terhormat, PT BANK TABUNGAN NEGARA ( PERSERO), Tbk.
Commercial Asset Management Divion Area-3
Jl. Panglima Sudirman No. 7 Embong Kaliasin Surabaya
Dengan hormat,
Menindaklanjuti permintaan PT BANK TABUNGAN NEGARA (Persero), Tbk. ( Bergerak dalam Bidang Perbankan) kepada KJPP Mushofah Mono Igfirly & Rekan (Kantor Jasa Penilai Publik selaku “Penilai Ekternal/ Independen”) guna melakukan penilaian berupa aset tetap (Properti) PT BANK TABUNGAN NEGARA (Persero) Tbk. KC MATARAM maka dengan ini kami mengajukan proposal penawaran biaya jasa Penilaian dengan Lingkup Penugasan sebagai berikut :
1. Lingkup Penugasan
Persyaratan dari Lingkup Penugasan pada penilaian ini, meliputi antara lain :
Status Penilai ( SPI 103 – 5.3.a.1)
Identitas Penilai adalah KJPP Mushofah Mono Igfirly & Rekan merupakan Kantor Jasa Penilai Publik yang bertindak selaku Penilai Eksternal/Independen. Dalam posisi ini untuk memberikan penilaian secara obyektif dan tidak memihak. Penilai tidak mempunyai potensi benturan kepentingan dengan obyek penilaian dan/atau pemilik properti serta memiliki kompetensi untuk melakukan penilaian.
Seluruh Penilai ahli dan Staff Pelaksana dalam penugasan ini adalah satu kesatuan tim penugasan di bawah koordinator Penilai Izin atau Penanggung jawab laporan penilaian.
Pemberi tugas ( SPI 103 – 5.3.a.2)
Dalam Penilaian ini selaku Pemberi Tugas adalah PT BANK TABUNGAN NEGARA (Persero), Tbk.
Kantor Cabang Malang, Beralamat di Jl. Ade Irma Suryani No. 2-4 Malang
Penggunan Laporan ( SPI 103 – 5.3.a.3)
Laporan Penilaian ini akan digunakan oleh PT BANK TABUNGAN NEGARA (Persero), Tbk. dalam rangka untuk Penjualan Dalam Waktu Terbatas / Lelang( SPI 205). Kami tidak merekomendasikan untuk Pihak lain.
Objek penilaian dan bentuk Kepemilikan ( SPI 103 – 5.3.a.4)
No Nama Debitur Jenis Aset
Bentuk
Kepemilikan Luas Alamat Biaya
1
ABIDIN TB
Tunggal – SHGB 1168
LT/LB : 71 M2 Perum. Graha Japan Asri Blok E No. 23-24 Mojokerto
5.500.000 Tunggal –
SHGB 1203
LT/LB : 55 M2 Perum. Graha Japan Asri Blok E No. 23-24 Mojokerto
2
PT BAHAGIA ABADI
TB Tunggal – SHM 2645
LT/LB : 95 M2 Perum. Griya Bahagia Abadi No. 09 Sidoarjo
2.500.000
3 MUHAMMAD
AUDY TB Tunggal –
SHM 1494
LT/LB : 98 M2 Perum. Dreaming Land Blok D1 No. 03 Surabaya
2.500.000
4 YUNIA
RACHMAWATI TB Tunggal – SHM 708
LT/LB : 100 M2 Jl. KH. Ali Masud RT. 05 RW. 02 Buduran, Sidoarjo
2.500.000
Jenis Mata Uang yang Digunakan ( SPI 103 – 5.3.a.5)
Dalam Penugasan ini, hasil Laporan Penilaian dinyatakan dalam mata uang Rupiah.
Maksud dan tujuan penilaian ( SPI 103 – 5.3.a.6)
Sesuai dengan penugasan yang disampaikan kepada kami, maksud dari penugasan ini adalah untuk memberikan pendapat/opini mengenai Nilai Pasar dan Nilai Likuidasi dari Aset dengan tujuan untuk Penjualan Dalam Waktu Terbatas / Lelang( SPI 205) Kami tidak merekomendasikan untuk Tujuan lain
Dasar Nilai dan Definisi ( SPI 103 – 5.3.a.7)
Dasar Nilai adalah suatu pernyataan dari asumsi pengukuran yang fundamental dalam suatu Penilaian. Sehingga Dasar penilaian yang digunakan dalam Penilaian ini adalah Nilai Pasar (SPI Edisi VII-2018; SPI 101.3.1), dan Nilai Likuidasi (SPI Edisi VII-2018; SPI 102.3.5)
Nilai (SPI Edisi VII - 2018 - KPUP 4.4)
Nilai adalah suatu opini dari manfaat ekonomi atas kepemilikan aset atau harga yang paling mungkin dibayarkan untuk suatu aset dalam pertukaran, sehingga nilai bukan merupakan fakta. Aset diartikan sebagai barang dan jasa.
Nilai Pasar (SPI Edisi VII-2018; SPI 101.3.1)
Nilai Pasar didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau di bayar untuk penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan.
Nilai Likuidasi (SPI – SPI 102.3.5)
Nilai Likuidasi adalah sejumlah uang yang mungkin diterima dari penjualan suatu aset dalam jangka waktu yang relatif pendek untuk dapat memenuhi jangka waktu pemasaran dalam definisi Nilai Pasar.
Pada beberapa situasi, Nilai Likuidasi dapat melibatkan penjual yang tidak berminat menjual, dan pembeli yang membeli dengan mengetahui situasi yang tidak menguntungkan penjual. Nilai Likuidasi memiliki arti sama dengan Nilai Jual Paksa.
Tanggal Penilaian dan Waktu Pelaporan ( SPI 103 – 5.3.a.8)
Tanggal Penilaian diartikan sebagai tanggal pada saat nilai dinyatakan dan diberlakukan.
Tanggal Penilaian atas properti tersebut akan ditentukan sesuai dengan tanggal Terakhir inspeksi di lapangan.
Waktu pelaporan adalah 5 (Lima) hari kerja setelah inspeksi lapangan dilakukan dan data- data telah diterima dengan lengkap.
Implementasi dan Tingkat Kedalaman Investigasi ( SPI 103 – 5.3.a.9)
Implementasi sebagai bagian dari tugas penilaian yang harus dilakukan oleh penilai meliputi tahapan investigasi, penerapan pendekatan penilaian dan penyusunan kertas kerja penilaian.
Tahapan Investigasi meliputi inspeksi, penelaahan, penghitungan dan analisa. Bilamana terdapat adanya batas atau pembatasan perlu dituangkan dalam Tingkat Kedalaman Investigasi yang akan dinyatakan dalam Lingkup Penugasan ini.
Tahab Inspeksi dapat dilakukan secara normal dan menyeluruh.
Tahab Penelaahan, Perhitungan dan Analisa dapat di lakukan secara wajar sesuai dengan pendekatan penilaian dan metode yang ada.
Penerapan Pendekatan Penilaian
Pendekatan Pasar (SPI Edisi VII - 2018 - KPUP 15.0)
Pendekatan Pasar menghasilkan indikasi nilai dengan cara membandingkan aset yang dinilai dengan aset yang identik atau sebanding dan adanya informasi harga transaksi atau penawaran. Dengan mengadakan penyesuaian perbandingan dengan memperhatikan faktor yang mempengaruhi nilai yaitu lokasi, aksesibilitas, ukuran, bentuk, hak kepemilikan, pembatasan penggunaan yang ada serta kondisi pasar. Metode Pendekatan Pasar berupa perbandingan data pasar.
Pendekatan Pendapatan (SPI Edisi VII - 2018 - KPUP 16.0)
Pendekatan pendapatan menghasilkan indikasi nilai dengan cara mengubah arus kas dimasa yang akan datang menjadi nilai kini. Pendekatan ini mempertimbangkan pendapatan yang akan dihasilkan aset selama masa manfaatnya dan menghitung
nilai melalui proses kapitalisasi. Kapitalisasi merupakan konversi pendapatan menjadi sejumlah modal dengan menggunakan tingkat diskonto yang sesuai.
Metode Pendekatan Pendapatan yaitu kapitalisasi langsung, pengali pendapatan kotor, aliran arus kas, teknik penyisaan.
Pendekatan Biaya (SPI Edisi VII - 2018 - KPUP 17.0)
Pendekatan Biaya menghasilkan indikasi nilai dengan menggunakan prinsip ekonomi, dimana pembeli tidak akan membayar suatu aset lebih dari pada biaya untuk memperoleh aset dengan kegunaan yang sama atau setara saat pembelian atau konstruksi. Untuk memperoleh indikasi Nilai Pasar dengan pendekatan biaya maka perlu adanya estimasi biaya pengembangan baru (Biaya Pengganti Baru) dari aset yang kegunaannya setara dikurangi dengan estimasi penyusutan dan keusangan/kemunduran yang sesuai denga analisis biaya dan berdasarkan pasar.
Metode menghitung biaya pengganti baru dalam Pendekatan Biaya dapat menggunakan motode survey kuantitas, metode unit terpasang, metode meter persegi, metode indeks biaya.
Sifat dan Sumber Informasi yang dapat di andalkan ( SPI 103 – 5.3.a.10)
Dalam penugasan ini sifat dan sumber data bersifat relevan dan dapat diverifikasi sebagai referensi untuk analisa laporan penilaian, yang bersumber dari BPN (Badan Pertanahan Nasional), BPS (Badan Pusat Statistik), BI (Bank Indonesia), Pemda setempat, wawancara dengan Pemerintah Setempat, dan Instansi terkait.
Asumsi dan syarat Pembatas ( SPI 103-5.3.a.11)
Penilai tidak memiliki tangggung jawab kepada pihak ketiga, selama tidak menyimpang dari peraturan dan hukum yang berlaku.
Pernyataan tertulis dari pemberi tugas mengenai kebenaran dan sifat informasi yang diberikan akan disertakan bilamana sumber data tersebut di pakai sebagai referensi untuk analisa dan penyusunan Laporan Penilaian.
Kami berasumsi bahwa aset yang kami nilai tidak mempunyai masalah hukum dan bahwa hak kepemilikannya adalah sah dan dapat dipasarkan.
Kami sebagai penilai tidak melakukan penelitian terhadap keabsahan dokumen-dokumen yang terkait, oleh karenanya kami tidak menjamin kebenaran dan keabsahannya.
Kami tidak melakukan pengukuran terhadap luas aset (Tanah), namun hanya berupa pemeriksaan batas-batas yang dinilai berdasarkan dokumen yang dberikan.
Kondisi-kondisi tidak wajar yang tersembunyi terhadap aset yang dapat membawa efek negatif terhadap nilai, tidak menjadi tanggung jawab kami, sebab merupakan bagian pekerjaan ahli lainnya.
Informasi perkiraan dan pendapat yang kami peroleh dari berbagai sumber, kami anggap merupakan informasi referensi yang masih perlu kami verifikasi mengenai keakuratannya.
Laporan harus digunakan secara keseluruhan yang tidak terpisahkan dan penggunaannya terbatas pada maksud dan tujuan penilaian ini saja. Laporan ini tidak akan berlaku untuk maksud dan tujuan berbeda.
Bahwa seluruh informasi dan pernyataan baik secara lisan maupun tulisan serta dokumen baik dalam bentuk asli maupun foto copy dan/atau salinan yang kami sampaikan kepada Pemberi Tugas Yang nantinya akan digunakan dalam analisis dalam pemberian opini nilai oleh Kantor Jasa Penilai Publik KJPP MUSHOFAH MONO IGFIRLY DAN REKAN yang merupakan rekanan Bank adalah benar-benar berasal dari debitur/Calon debitur akurat, lengkap dan sesuai dengan keadaan yang sebenarnya. pada tanggal penilaian sampai dengan dikeluarkannya laporan penilaian.
Bahwa Dokumen/Data jaminan(terlampir) yang diserahkan kepada bank dan akan digunakan dalam penilaian oleh KJPP adalah Jenis Serifikat(Terlampir), Nama Pemegang Hak (Terlampir), Hubungan Calon debitur dengan pemegang hak (Terlampir), Nomor dan Luas IMB ( Terlampir) yang selanjutnya di sebut jaminan. Seluruh informasi tentang jaminan termasuk jumlah, jenis, kepemilikan, legalitas, penunjukan lokasi dan hal-hal lainnya yang kami sampaikan secara langsung dan atau pihak yang kami berikan wewenang untuk
menyampaikannya/menunjukkannya adalah menjadi tanggung jawab kami atas kebenaran dan kewajarandan data informasi dan dokumen tersebut.
segala sesuatu yang terdapat dan/atau yang digunakan dalam penugasan penilaian, Pemberi Tugas Memberikan pembebasan tanggung jawab sepenuhnya kepada KJPP MUSHOFAH MONO IGFIRLY DAN REKAN termasuk didalamnya anggota rekan dan seluruh staff yang ada dari tuntutan kerugian harta, gugatan dan tanggung jawab (semuanya dalam bentuk apapun juga) baik secara sendiri-sendiri maupun institusi yang timbul secara langsung maupun tidak langsung terhadap pihak manapun juga apabila hal itu diakibatkan oleh kesalahan penyampaian data dan informasi apakah yang disampaikan secara verbal dan/atau dalam bentuk asli, foto kopi, dan/atau salinan dari kami.
Penggunaan sebagian atau keseluruhan dari laporan untuk dipublikasikan dimedia cetak/elektronik harus mendapat persetujuan tertulis dari kami sebagai Penilai dan pembuat laporan.
Kami berasumsi bahwasannya aset yang ditunjukkan kepada kami adalah benar merupakan obyek dalam penilaian dan sehingga kami hanya melakukan pengecekan dokumen dengan fisik di lapang
Penilai dibebaskan dari segala tuntutan dan kewajiban yang berkaitan dengan penggunaan laporan yang tidak sesuai dengan maksud dan tujuan dari laporan.
Kami juga menegaskan bahwa kami berhak atas biaya tambahan ataupun pembuatan perubahan/pembatalan kontrak jika ada perubahan besar pada lingkup penugasan atau tujuan penilaian dari yang tersebut diatas.
Bilamana kondisi aset tidak dapat di lakukan inspeksi secara menyeluruh, Maka kondisi tersebut sudah di setujui dan di sepakati oleh pemberi tugas
Untuk Analisa Penilaian kami mengutamakan data transaksi, Bilamana tidak kami temukan kami menggunakan data penawaran yang di sesuaikan.
Tanaman yang tumbuh di atas tanah asset tidak termasuk dalam penilaian.
KJPP berhak membatalkan kontrak atau Lingkup Penugasan karena keterbatasanDokumen dan kondisi lapangan saat tahab kedalaman investigasi
Bahwa penilai Publik, Penilai Beregister dan Surveyor memiliki hubungan kerjasama kontraktual.
Persyaratan atas Persetujuan untuk Publikasi ( SPI 103-5.3.a.12)
Dalam penugasan ini perlu disampaikan ke pemberi tugas tentang kesetujuannya untuk publikasi, yang berisi sebagian atau keseluruhan sumber data/referensi yang tertuang dalam Laporan Penilaian.
Pemenuhan Standar Penilaian berdasarkan SPI ( SPI 103 – 5.3.a.13)
Penilaian ini dilakukan berdasarkan KEPI (Kode Etik Penilai Indonesia) dan SPI (Standar Penilaian Indonesia) . (SPI Edisi VII - 2018)
2. Laporan Penilaian ( SPI 103-5.3.b)
Jenis dan bentuk Laporan Penilaian
Laporan Penilaian akan disampikan dalam bentuk Laporan Penilaian Terinci dan berbentuk Laporan Tertulis berbahasa indonesia sejumlah 2 (dua) buku/eksemplar.
3. Kebutuhan Data
Data-data yang dibutuhkan dalam penugasan ini adalah sebagai berikut:
1. Copy Bukti Kepemilikan Tanah berikut Gambar situasi 2. Copy IMB dan PBB serta lay out bangunan
3. Copy NPWP dan KTP
4. Referensi dari Pemberi Tugas Mengenai Kebenaran dan sifat Informasi ( SPI 103-5.3.d)
Bahwa Seluruh informasi dan pernyataan baik secara lisan maupun tulisan serta dokumen baik dalam bentuk asli, foto copy dan atau salinan yang di sampaikan oleh pemberi tugas yang kemudian di tuangkan dalam bentuk laporan adalah benar – benar berasal dari pemberi tugas , akurat, lengkap dan sesuai dengan keadaan yang sebenarnya serta tidak mengalami perubahan lagi sampai dengan di keluarkannya buku laporan.
5. Biaya Jasa Penilaian ( SPI 103-5.3.e)
Berdasarkan penghitungan lamanya waktu dan tenaga ahli yang diperlukan untuk menyelesaikan penugasan ini serta merujuk pada standar fee yang telah dibuat oleh asosiasi penilai, kami menawarkan Biaya Jasa Penilaian sudah termasuk biaya transportasi dan akomodasi ( Include PPN 10 %) sebesar :
Rp. 13.000.000,- ( Tiga Belas Juta Rupiah )
6. Cara Pembayaran
Cara pembayaran : Tahap I 50 % pada saat penandatanganan proposal, Tahap II 50 % pada saat penyerahan laporan final.
Pembayaran yang sudah di lakukan tidak bisa di kembalikan lagi kecuali jika ada perjanjian sebelumnya.
Pembayaran Dapat Ditransfer Melalui Rekening An. KJPP MUSHOFAH MONO IGFIRLY DAN REKAN A/C. 0000201300012743, BTN CABANG PEMUDA SURABAYA
Demikian Surat Proposal Penawaran ini kami sampaikan, Proposal ini berlaku juga sebagai dasar Surat Penugasan kepada kami dan merupakan Surat Perintah Kerja. Atas perhatian dan kepercayaan serta kerja samanya yang diberikan, kami mengucapkan terima kasih.
Hormat kami, Menyetujui
KJPP MUSHOFAH MONO IGFIRLY & REKAN ...
Mushofah,ST.MM, MAPPI (Cert) ...
Rekan (Nama, Jabatan dan stempel) Izin Penilai : P-1.13.00353 Tanggal : ……….………
No. Reg : RMK-2017.00315
