OPTIMALISASI ASET LAHAN PEGADAIAN DI KOTABARU SERANG DENGAN MENGGUNAKAN HIGHEST AND BEST USE ANALYSIS

OPTIMALISASI ASET LAHAN PEGADAIAN

DI KOTABARU SERANG DENGAN MENGGUNAKAN

HIGHEST AND BEST USE ANALYSIS

Land Asset Optimization Pegadaian in Kotabaru Serang

Used Highest and Best Use Analysis

TUGAS AKHIR

Disusun Untuk Memenuhi Syarat Dalam Penyusunan Tugas Akhir Pendidikan Diploma IV Program Studi Manajemen Aset

di Jurusan Administrasi Niaga

Disusun Oleh : RIKI KOSASIH

08754025

PROGRAM STUDI MANAJEMEN ASET JURUSAN ADMINISTRASI NIAGA

POLITEKNIK NEGERI BANDUNG 2012                

               

ABSTRAK

Penelitian dilakukan pada objek lahan idle capacity seluas 2.892 m2 _di

Kecamatan Serang, Kota Serang milik PT Pegadaian. Lahan tersebut berlokasi strategis dan mempunyai harga yang tinggi. lahan ini belum menghasilkan keuntungan bagi Pegadaian, melainkan menimbulkan biaya pajak dan perawatan.Oleh karena itu keberadaan lahan tersebut harus dimanfaatkan secara optimal agar menghasilkan keuntungan bagi Pegadaian.

Tujuan dari penelitian ini adalah adalah untuk memperoleh solusi pengembangan yang tepat untuk pemanfaatan lahan PT. Pegadaian tersebut dengan melakukan analisis highest ande best use, yaitu suatu analisis untuk mengetahui pengembangan terbaik dari suatu lahan dari beberapa pilihan alternative pengembangan. Metode yang digunakan dalam mengumpulkan dan menganalisis data adalah metode deskriptif studi kasus. Teknik pengumpulan data menggunakan observasi ilmiah, wawancara untuk data primer dan studi dokumentasi untuk data sekunder

Berdasarkan penelitian analisis penggunaan tertinggi dan terbaik di lahan PT. Pegadaian di Kota Serang yang mengikuti peraturan RTRW Kota Serang dan Kebijakan Perusahaan berupa bangunan lapangan futsal dan rumah toko. Berdasarkan HBU Analisis terhadap lahan tersebut yang dilihat dari aspek fisik, aspek legal, aspek keuangan dan aspek produktivitas maksimal. Pengembangan lapangan futsal merupakan alternative yang mempunyai aspek produktivitas maksimal dengan menghasilkan Net Operating Income Rp.634.438.949 Net Present value Rp. 1.783.793.670 Payback Period 2 tahun 5 bulan, Internal Rate Of Return 37% dan Return On Investment 40%

Kata Kunci: Analisis Highest and Best Use                

ABSTRACT

The study was conducted an object land area of 2892 m2 idle capacity in Pegadaian land in District of Serang,Serang City. The land is strategically located and has a high price. This lands has not been generating profits for Pegadaian, but raises taxes and maintenance costs. Therefore the existence of such lands should be used optimally to generate profits.

The purpose of this study was to obtain the appropriate development solutions for the utilization of land asset PT. Pegadain using highest and best use analysis, highest and best use analysis is an analysis to determine the best development of an area of several alternative developments options. The research method used in collecting and analyzing data are descriptive case study method. Data collection techniques using sciencific observation and interview to obtain primary data and study the documentations for secondary data.

Based on studies highest and best use analysis of asset land PT, Pegadaian in Serang city based follow a rule RTRW Serang and Pegadaian policy is the development of building field futsal and store house. Based on HBU looking for physical aspect, legelly aspect, financial aspect and maksimun productivity. The development have a maximum productivity is bulding field futsal.to generate Net Operating Income Rp.634.438.949 Net Present Value RP. 1.783.793.670 Payback Period 2 years 5 months, Internal Rate Of Return 37% and Return On Investment 40%

Key word : Highest And Best Use Analysis

               

KATA PENGANTAR

Alhamdulillahirobbil’alamin Puji dan syukur penulis panjatkan kepada Allah SWT yang telah melimpahkan rahmat dan hidayah-Nya sehingga penulis dapat menyelesaikan Tugas Akhir ini.

Tugas Akhir ini yang berjudul “Optimalisasi Aset Lahan Pegadaian di

Kotabaru Serang dengan Menggunakan Highest and Best Use Analysis”

disusun sebagai salah satu syarat untuk memenuhi kelulusan mata kuliah Tugas Akhir Program Studi Manajemen Aset Jurusan Administrasi Niaga Politeknik Negeri Bandung. Laporan ini ditujukan kepada dosen pembimbing, dosen penguji, Divisi afiliasi dan investasi Aset PT. Pegadaian Kegiatan Tugas Akhir ini dilaksanakan pada bulan Maret 2012 sampai dengan bulan Mei 2012.

Penelitian ini mengkaji Analisis Highest and Best use terhadap lahan PT. Pegadaian di Kota Serang. Peneliti melakukan analisis terhadap aspek fisik, aspek legal, aspek keuangan serta aspek produktivitas maksimal terhadap pengembangan bisnis di lahan tersebut

Dengan penuh kesadaran, peneliti mengakui bahwa selueruh isi laporan Tugas Akhir ini Sepenuhnya menjadi tanggung jawab peneliti. Semoga hasil penelitian ini dapat berguna dan dapat digunakan sebagaimana mestinya. Peneliti sangat terbuka terhadap segala bentuk masukan baik berupa saran maupun kritik demi kesempurnaan laporan ini ke depannya. Atas Perhatiannya peneliti mengucapkan terima kasih.

Bandung, Juli 2012 Peneliti                

UCAPAN TERIMAKASIH

Peneliti menyadari sepenuhnya bahwa banyak pihak – pihak yang berkontribusi terhadap pelaksanaan penelitian ini, untuk itu peneliti memberikan penghargaan yang setinggi – tingginya serta menghaturkan terimakasih yang sangat tulus kepada :

1. Ayah dan Ibu yang selalu memberikan doa dan dukungan untuk dapat

menyelesaikan penulisan laporan ini.

2. Kedua adik saya Wulan dan Cyntiana yang yang sangat saya sayangi dan

selalu menjadi motivasi saya untuk segera menyelesaikan Tugas Akhir ini.

3. Dra. Try Setyowati, M.Si selaku pembimbing Laporan Tugas Akhir yang

selama ini sudah meluangkan waktu di sela – sela kesibukannya mengajar dan melakukan desertasi, semoga segala ilmu yang diberikan kepada peneliti, dapat berguna bagi peneliti

4. Dra. Hennidah Karnawati, M.Si selaku pembimbing Laporan Studi Kasus

saya, semoga semua ilmu yang diberikan oleh ibu, dapat bermanfaat bagi peneliti untuk ke depannya

5. Bapak Hari Yuwono yang membantu dalam pencarian data di Perum

Pegadaian.

6. Drs. H.M. Raharso MT, selaku wali kelas Manajemen Aset 2008

7. Dra. Koernia Purwihatuti, M.Si selaku ketua program studi D-IV Manajemen

aset

8. Dr.A. Gima Sugiama, SE., MP selaku Ketua Satgas Manajemen Aset yang

selalu memberikan nasehat dan motivasi yang sangat bermanfaat.

9. Bapak Subhan dan Ibu Yuni yang telah membantu membuatkan surat untuk

penelitian ini

10.Seluruh teman-teman Manajemen Aset 2008 (Mansion) yang selalu kompak.

Penulis berharap semoga kebaikan mereka disertai dengan keridhoan dan keikhlasannya. Akhir kata penulis mengucapkan mohon maaf apabila dalam penyajian Laporan Tugas Akhir ini memiliki banyak kesalahan dan kekurangan.                

DAFTAR ISI

Halaman ABSTRAK... Iii ABTRACT... Iv KATA PENGANTAR... V UCAPAN TERIMAKASIH... Vi

DAFTAR ISI……… Vii

DAFTAR LAMPIRAN……… X

DAFTAR GAMBAR………. Xi

DAFTAR TABEL……….. Xii

BAB I PENDAHULUAN... 1.1 Latar Belakang Masalah...

1.2 Identifikasi Masalah………..

1.3 Pembatasan Masalah………

1.4 Perumusan Masalah………..

1.5 Tujuan Penelitian………..

1.6 Manfaat Penelitian………..

1.7 Lokasi dan Waktu Penelitian………

1.7.1 Lokasi Penelitian……… 1.7.2 Jadwal Penelitian……… 1 1 4 5 5 6 6 7 7 8 BAB II TINJAUAN PUSTAKA...

2.1 Manajemen Aset... 2.1.1 Pengertian Manajemen Aset... 2.1.2 Tujuan Manajemen Aset...

2.1.3 Tahapan Kerja Manajemen Aset... 2.1.4 Siklus Manajemen Aset...

2.1.5 Prinsip dan Teknik Manajemen Aset………

2.2 Optimalisasi Aset………........ 2.2.1 Pengertian Optimalisasi Aset……….

10 10 10 11 13 17 18 19 19                

2.2.2 Tujuan Optimalisasi Aset………

2.2.3 Prosedur Optimalisasi Aset………

2.2.4 Oprimalisasi Aset Badan Usaha Milik Negara… 2.3 Highest and Best Use Analysis (HBU Analysis)

2.3.1 Pengertian Analisis HBU……… 2.3.2 Konsep Dasar Analisis HBU……… 2.3.3 Tujuan Analisis HBU………

20 21 23 35 35 36 38 2.3.4 Kriteria Analisis HBU………

2.3.5 Situasi Khusus dalam Analisis HBU………...

40 46 2.4 Analisis HBU dalam Standar Penilaian Indonesia 2007…..

2.5 Landasan Normatif……… 2.6 Penelitian Pendahulu……… 48 51 51 2.7 Perencanaan Bangunan………

2.7.1 Perencanaan Bangunan Futsal………. 2.7.2 Ruang – Ruang Dalam Aula Olahraga………. 2.7.3 Perencanaan Bangunan Ruko……… 2.8 Batasan dan Ketentuan Peruntukan Bangunan………….. 2.9 Biaya Bangunan………. 2.9.1 Biaya Investasi……….. 2.9.2 Biaya Operasional………. 2.10 Kerangka Berpikir……… 54 54 55 55 56 56 57 57 59 BAB III METODOLOGI PENELITIAN...

3.1 Metode Penelitian...

3.2 Objek dan Subjek Penelitian………

3.3 Prosedur Penelitian………

3.4 Jenis dan Teknik Pengumpulan Data………

3.4.1 Jenis Data……… 3.4.2 Teknik Pengumpulan Data………. 3.5 Instrumen Penelitian………... 3.6 Operasional Variabel……….. 3.7 Metode Analisis Data………

59 59 59 60 63 63 63 65 65 71                

BAB IV HASIL DAN PEMBAHASAN……….. 4.1 Gambaran Umum Kota Serang……… 4.2 Gambaran Umum Perusahaan………. 4.3 Analisis Highest and Best Use……… 4.3.1 Aspek Fisik……… 4.3.2 Aspek Legal……….. 4.3.3 Aspek Keuangan……… 4.4.4 Aspek Produktivitas Maksimal……….. BAB V KESIMPULAN DAN SARAN……… 5.1 Kesimpulan………. 5.2 Saran……… DAFTAR PUSTAKA………. LAMPIRAN………. 72 72 75 76 77 84 89 105 108 108 109 110 112                

DAFTAR LAMPIRAN

LAMPIRAN A Formulir Bimbingan Studi Kasus

LAMPIRAN B Surat Ijin Penelitian dari Perum Pegadaian LAMPIRAN C Surat Rekomendasi HBU

LAMPIRAN D Butir Pertanyaan Operasional Variable

LAMPIRAN E Kebutuhan Sarana Perdagangan Kecamatan Serang Tahun 2011 – 2015

LAMPIRAN F Kebutuhan Sarana Kesehatan Kecamatan Serang Tahun 2011 – 2015

LAMPIRAN G Kebutuhan Sarana Perumahan Kecamatan Serang Tahun 2011 – 2015

LAMPIRAN H Biaya Air

LAMPIRAN I Biaya Listrik

LAMPIRAN J Aliran Kas Lapangan Futsal

LAMPIRAN K Pembandingg Harga Ruko LAMPIRAN L Aliran Kas Ruko

LAMPIRAN M Daftar Hadir Sidang                

DAFTAR GAMBAR

Halaman

Gambar 1.1 Lahan Pegadaian 2

Gambar 1.2 Peta Lokasi Penelitian 7

Gambar 1.3 Foto Satelit Objek Penelitian 8

Gambar 2.1 Alur Manajemen Aset 15

Gambar 2.2 Siklus Hidup Aset 18

Gambar 2.3 Diagram Alir Tahapan Restrukturisasi Aset

BUMN 28

Gambar 2.4 Restrukturisasi Aset Tetap BUMN/BUMD 34

Gambar 2.5 Kerangka Berpikir 60

Gambar 3.1 Diagram Alur Penelitian 59

Gambar 4.1 Bentuk Lahan 81

Gambar 4.2 Lahan Pegadaian di Kota Serang 82

Gambar 4.3 Lahan Pegadaian dari Sebrang Jalan 82

               

DAFTAR TABEL

Halaman

Tabel 1.1 Jadwal Penelitian 9

Tabel 2.1 Penelitian Pendahulu 52

Tabel 2.2 Standar Lapangan Futsal 55

Tabel 2.3 Standarisasi Ruang Dalam Gedung Olahraga 55

Tabel 2.4 Biaya Investasi 57

Tabel 3.1 Operasional Variable 66

Tabel 4.1 Banyaknya Sarana Olahraga Di Kecamatan

Serang Tahun 2011 73

Tabel 4.2 Aspek Fisik 78

Tabel 4.3 Jarak Lahan Ke Tempat Lain 84

Tabel 4.4 Aspek Legal 85

Tabel 4.5 Hasil Analisis Aspek Legal 88

Tabel 4.6 Biaya Pembangunan 91

Tabel 4.7 Biaya Peralatan Tetap 92

Tabel 4.8 Biaya Investasi Lapangan Futsal 93

Tabel 4.9 Harga Sewa Lapang Futsal Rumput Sintetis di

Kota Serang 94

Tabel 4.10 Penentuan Harga Sewa Lapangan Futsal 95

Tabel 4.11 Penyewaan Lapangan Futsal di Kota Serang 96

Tabel 4.12 Pendapata Kotor Sewa Lapangan 97

Tabel 4.13 Faktor Kelayakan Keuangan Futsal 100

Tabel 4.14 Perencanaan Rumah Toko 101

Tabel 4.15 Rincian Investasi Awal Ruko 102

Tabel 4.16 Harga Pembanding 103

Tabel 4.17 Faktor Kelayakan Keuangan Ruko 105

Tabel 4.18 Analisis Aspek Produktivitas Maksimal 106

Tabel 4.19 Pemilihan Altenatif Berdasarkan Analisis HBU 107

               

DAFTAR PUSTAKA

Hariyono, Arik. (2007). Prinsip & Teknik Manajemen Kekayaan Negara.

Jakarta: Departemen Keuangan Republik Indonesia Badan Pendidikan dan Pelatihan Keuangan Umum.

Arikunto, Suharsimi. (2010). Prosedur Penelitian. Jakarta: Rineka Cipta

Hermanto, Agus. (2009). Pengelolaan Barang Milik Negara. Jakarta:

Departemen Keuangan Republik Indonesia Badan Pendidikan dan Pelatihan Keuangan Umum.

MAPPI.(2007). StandarPenilaian Indonesia. Jakarta: MAPPI

Mardiyanto, Handono. (2009). Inti Sari Manajemen Keuangan. Jakarta: PT

GramediaWidiasarana Indonesia

Hidayati, M.Si., Dra Wahyu dan Budi Harjanto, Adv., DEM., M.Si. (2003).

Konsep Dasar Penilaian Properti. Yogyakarta: BPFE-Yogyakarta.

Juwana, Ir. Jimmy S. (2005). Panduan Sistem Bangunan Tinggi. Jakarta :

Erlangga

Materi Kuliah tentang Sistem Operasi Salah Satu Fungsi/Alur Manajemen

Aset (2010).

Satiti, Retno. (2011). Analisis Highest And Best Use Pada Lahan Trillium

Office And Residence Surabaya. Surabaya: Institut Teknologi Sepuluh

November.

Neufert, Ernst, (2002), Data Arsitek Jilid II Edisi 33, Terjemahan Sumarto

Tjahjadi, Jakarta : PT. Erlangga

Peraturan Menteri Keuangan 96/2007. (2008). Tata Cara Pelaksanaan

Penggunaan, Pemanfaatan, Penghapusan dan Pemindah Tanganan Barang Milik Negara(Cetakan Pertama). Bandung: CV Fokus Media.

Peraturan Pemerintah Nomor 6 tahun 2006 tentang Pengelolaan Barang Milik

Negara/Daerah.

Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 13 Tahun 2000 tentang

Perusahaan Umum (PERUM) Pegadaian.

               

Prijatno. Robby. (2010). Highest and Best Use Analysis. Yogyakarta: Universitas

Gajah Mada.

Sekaran, Uma. (2006). Research Methods For Business. Jakarta: Salemba

Empat.

Siregar. Dolly D. (2004). Manajemen Aset. Jakarta: Gramedia Pustaka Utama.

Sugiama. Gima A. (2008). Metode Riset Bisnis dan Manajemen. Bandung:

Guardaya Intimarta.

Sugiyono. (2008). Metode Penelitian Kuantitatif. Kualitatif dan R&D. Bandung:

Alfabeta.

Suparjanto. (2008). Konsep Dasar Penilaian. Jakarta: Departemen Keuangan

Republik Indonesia Badan Pendidikan dan Pelatihan PUSDIKLAT Keuangan Umum.

Negara, Puspa Kartika, Indryani Retno dan Rianto B. Adiharjo. Analisa

Penggunaan Tertinggi dan Terbaik Pada Lahan Eks Terminal Gadang di Kota Malang. Surabaya : Institut Teknologi Sepuluh November

Wijaya, Agus dan Putu Rudi Setiawan. Analisis Penentuan Pemanfaatan Lahan

Bekas Lokasi Pasar Sentral di Bulukumba Propinsi Sulawesi Selatan. Surabaya : Institut Teknologi Sepuluh Nopember