KAJIAN HUKUM PENGENAAN BEA PEROLEHAN HAK ATAS
TANAH DAN BANGUNAN DAN PAJAK PENGHASILAN FINAL
PENGALIHAN HAK ATAS TANAH DAN BANGUNAN DALAM
TRANSAKSI BOT (BUILT OPERATE AND TRANSFER)
Tesis
Oleh
DINA ARFINA
127011112/MKn.
MAGISTER KENOTARIATAN
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
2014
ABSTRAK
Built, Operate and Transfer (BOT) adalah salah satu bentuk pembiayaan proyek pembangunan yang mana investor harus menyediakan sendiri pendanaan untuk proyek tersebut, juga menanggung pengadaan material, peralatan, jasa lain yang dibutuhkan untuk kelengkapan proyek. Sebagai gantinya investor diberikan hak untuk mengoperasikan dan mengambil manfaat ekonominya selama waktu tertentu. Perjanjian kerjasama dengan sistem Built, Operate and Transfer (BOT) tersebut terjadi bukan hanya antara pemerintah dengan swasta, akan tetapi bisa juga antara non pemerintah dengan swasta. Perjanjian BOT antara pemerintah dengan swasta tidak ada kendala dalam pengenaan BPHTB dan PPh Final Pengalihan Tanah dan Bangunan, namun dalam perjanjian BOT antara non pemerintah dengan swasta menemui kendala dalam pengenaan BPHTB dan PPh Final PHTB. Karena itu perlu dikaji mengenai pengenaan BPHTB dan PPh Final pengalihan hak atas tanah dan bangunan, kepastian saat terhutang mengenai BPHTB dan PPh Final pengalihan hak atas tanah dan bangunan, serta kendala yuridis dalam pengenaan BPHTB dan PPh Final pengalihan hak atas tanah dan bangunan dalam transaksi BOT.
Metode penelitian yang digunakan adalah pendekatan yuridis normatif yang bersifat deskriptif analisis, pengumpulan data dilakukan dengan menggunakan data sekunder berupa bahan hukum primer, sekunder dan tertier sebagai data utama. Data-data yang diperoleh kemudian diolah, dianalisis dan ditafsirkan secara logis, sistematis dengan menggunakan metode berpikir deduktif.
Dari hasil penelitian diketahui bahwa pengenaan PPh Final pengalihan hak atas tanah dan bangunan dalam transaksi BOT adalah penyerahan bangunan dari investor kepada pemilik tanah, pemilik tanah dikenakan PPh PHTB sebesar 5% dari nilai tertinggi antara NJOP bangunan/nilai Pasar bangunan. Sedangkan pengenaan BPHTB pengalihan hak atas tanah dan bangunan dalam transaksi BOT tidak diatur oleh UU PDRD. Saat terhutang PPh Final pengalihan hak atas tanah dan bangunan dalam transaksi BOT adalah pada saat sebagian bangunan yang diserahkan investor ke pemilik tanah, pemilik tanah dikenakan PPh PHTB sebesar 5% dari nilai tertinggi antara NJOP bangunan/nilai pasar bangunan yang diserahkan. Setelah jangka waktu BOT berakhir, atas seluruh bangunan yang diserahkan dari investor ke pemilik tanah dikenakan PPh PHTB sebesar 5% dari nilai tertinggi antara NJOP Bangunan/nilai pasar bangunan yang diserahkan tersebut. Sedang saat terutang BPHTB pengalihan hak atas tanah dan bangunan dalam transaksi BOT tidak ada kejelasan saat terutangnya. Kendala yuridis dalam pengenaan BPHTB dan PPh Final pengalihan hak atas tanah dan bangunan dalam transaksi BOT adalah dalam ketentuan Pasal 85 ayat (1) dan ayat (2) UU PDRD tidak ada pengaturan tentang BOT sebagai objek pajak, sedangkan PPh Final pengalihan hak atas tanah dan bangunan dalam transaksi BOT dikenakan pajak/terutang pajak, sebagaimana diatur dalam ketentuan Keputusan Menteri Keuangan Nomor 635/KMK.04/1994 sebagaimana diubah terakhir dengan Peraturan Menteri Keuangan Nomor 243/PMK.03/2008.
ABSTRACT
Built, Operate and Transfer (BOT) is the financing for a construction project in which the investor should himself prepare the project financing. He should also be responsible for preparing the materials, equipment, and other facilities which are needed for the project equipment. The compensation is that he will be given the right to operate and to benefit its economy in a certain time. Cooperative agreement by using BOT system is not only between the government and private sector but also between non-government and private sector. There is no obstacle in BOT agreement between the government and private sector in levying BPHTB and Final PPh (income tax) on land and building rights transfer, while obstacle in the same case is found in BOT agreement between non-government and private sector; the obstacle is also found in levying BPHTB and Final PPh on the land and building rights transfer in BOT transaction.
The research used judicial normative and descriptive analytic approaches. The data were gathered by using primary, secondary, and tertiary legal materials. The gathered data were processed, analyzed, and interpreted logically, systematically, and deductively.
The result of the research showed that levying Final PPh on land and building rights transfer in BOT transaction is transferring buildings from an investor to the land owner by levying PPh BPHTB 5% of the highest value between building NJOP/market value. Meanwhile, levying BPHTB on land and building rights transfer in BOT transaction is not regulated in PDRB law. Payable time of Final PPh on land and building rights transfer in BOT transaction is when a part of the building is transferred by the investor to the land owner by levying 5% of the highest value between building NJOP/market value. When BOT ends, the whole building will be transferred to the land owner although there is no certainty about the payable time when BPHTB payable on the land and building rights transfer occurs. The judicial obstacle is that there is no specific regulation on BOT transaction in Article 85, paragraph 1 and paragraph 2 of PDRB law as taxable item in levying BPHTB and Final PPh on land and building rights transfer, while Final PPh on land and building rights transfer is levied tax payable as it is stipulated in the provision of the Decree of the Minister of Finance No. 635/KMK.04/1994 as it is finally amended to the Regulation of the Minister of Finance No. 243/PMK.03/2008.
JUDICIAL ANALYSIS ON LEVYING LAND AND BUILDING RIGHTS ACQUISITION TAX AND FINAL INCOME TAX ON LAND AND
BUILDING RIGHT TRANSFER IN BOT (BUILT OPERATE AND TRANSFER) THESIS BY DINA ARFINA 127011112/M.Kn
MAGISTER OF NOTARIAL AFFAIRS STUDY PROGRAM FACULTY OF LAW
UNIVERSITY OF SUMATERA UTARA MEDAN
KATA PENGANTAR
Puji dan syukur penulis ucapkan kehadirat Tuhan Yang Maha Esa, karena atas karunia-Nya sehingga penulis dapat menyelesaikan tesis ini sebagai salah satu persyaratan untuk memperolah gelar Magister Kenotariatan di Universitas Sumatera Utara Medan. Dalam memenuhi tugas inilah maka penulis menyusun dan memilih judul : “Kajian Hukum Pengenaan BPHTB dan PPh Final Pengalihan Hak Atas Tanah Dan Bangunan Dalam Transaksi BOT (Built Operate And Transfer)”. Penulis menyadari bahwa masih banyak terdapat kekurangan didalam penulisan tesis ini, untuk itu dengan hati terbuka menerima saran dan kritik dari semua pihak, agar dapat menjadi pedoman di masa yang akan datang.
Dalam penulisan dan penyusunan tesis ini, penulis mendapat bimbingan dan pengarahan serta saran-saran dari berbagai pihak. Oleh karena itu pada kesempatan ini penulis mengucapkan terimakasih dan penghargaan yang tidak ternilai harganya secara khusus kepada Bapak Prof. Dr. Budiman Ginting, SH, MHum., selaku Ketua Komisi Pembimbing dan Bapak Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN., serta Bapak Dr. Bastari, SE., MM., masing-masing selaku anggota komisi pembimbing yang banyak memberi masukkan dan bimbingan kepada penulis selama dalam penulisan tesis ini dan kepada Ibu Dr. T. Keizerina Devi Azwar, SH, CN, MHum., dan Bapak Dr. Dedi Harianto, SH, MHum., selaku dosen penguji yang telah banyak memberikan kritikan, saran serta masukan dalam penulisan tesis ini.
1. Bapak Prof. Dr. dr. Syahril Pasaribu, DTM&H, M.Sc (CTM), Sp.A(K). selaku Rektor Universitas Sumatera Utara.
2. Bapak Prof. Dr. Runtung, SH, Mhum., selaku Dekan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.
3. Bapak Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH., MS., CN., Selaku Ketua Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.
4. Ibu Dr. T. Keizerina Devi Azwar, SH., CN., MHum., Selaku Sekretaris Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.
5. Bapak-Bapak dan Ibu-ibu Guru Besar dan Staf Pengajar dan juga para karyawan Biro Administrasi pada Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.
Secara khusus penulis menghaturkan terimakasih yang tak terhingga kepada ayahanda Letkol (Purn) Dr. H. Wasfi Zainul dan Ibunda Hj. Harmiaty, yang telah melahirkan, membesarkan dan mendidik ananda dengan penuh kasih sayang, serta Suamiku H. Amar Subchan Indra, Amd, SS., atas segala pengorbanan dan pengertiannya, serta anak-anakku tersayang Malikah Mazaya Indra dan Mahfuzah Syafura Indra atas segala dorongan serta semangat yang telah diberikan kepada penulis selama ini. Tak lupa penulis ucapkan terimakasih kepada kakak penulis, dr. Dewi Aryanti, dipl. CIDESCO, dan adik penulis, drg. Della Arfiza, yang banyak memberikan dorongan kepada penulis untuk menyelesaikan penulisan tesis ini.
Ucapan terima kasih juga saya ucapkan kepada rekan-rekan seperjuangan, Khususnya rekan-rekan Magister Kenotariatan Kelas Reguler Angkatan 2012, Hujjatul Marwiyah, Ivo Fara Zara, SH, MKn., Suci Mulani, SH, MKn., Syafwatun Nida, SH, MKn., Dini Novrina, Afriyani Pohan, Zaisika Khairunnisak, dan kawan-kawan satu angkatan lain yang namanya tidak dapat penulis sebutkan satu persatu yang terus memberikan motivasi, semangat dan kerjasama dan diskusi, membantu dan memberikan pemikiran kritik dan saran dari awal masuk di Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara sampai saat penulis selesai menyusun tesis ini.
Saya berharap semoga semua bantuan dan kebaikan yang telah diberikan kepada penulis, mendapat balasan yang setimpal dari Tuhan Yang Maha Esa, agar selalu dilimpahkan kebaikan, kesehatan, kesejahteraan dan rejeki yang melimpah. Akhirnya, semoga tesis ini dapat berguna bagi diri penulis dan juga bagi semua pihak khususnya yang berkaitan dengan bidang kenotariatan.
Medan, Nopember 2014
DAFTAR RIWAYAT HIDUP I. IDENTITAS PRIBADI
Nama : Dina Arfina
Tempat/ Tanggal Lahir : Medan, 29 Januari 1978
Alamat : Jl. Karya Kasih Nomor 81, Gedung
Johor, Kota Medan Jenis Kelamin : Perempuan
Umur : 36 Tahun
Kewarganegaraan : Indonesia
Agama : Islam
Nama Bapak : Letkol (Purn) Dr. H. Wasfi Zainul
Nama Ibu : Hj. Harmiaty
Nama Suami : H. Amar Subchan Indra, Amd, SS.
Anak Kandung : Malikah Mazaya Indra
Mahfuzah Syafura Indra II. PENDIDIKAN
Sekolah Dasar : SD Taman Harapan Medan
(1984-1990)
Sekolah Menengah Pertama : SLTPN 10 Medan (1990-1993)
Sekolah Menengah Atas : SMA Tunas Kartika I (1993-1996)
Universitas : 1. Sekolah Tinggi Bahasa Asing
Harapan Medan (1996-2001)
2. S1 Fakultas Hukum Universitas Islam
(1996-2002)
Universitas : S2 Magister Kenotariatan Fakultas
Hukum Universitas Sumatera Utara (2012-2014)
DAFTAR ISI ABSTRAK --- i DAFTAR ISI --- ii BAB I PENDAHULUAN --- 1 A. Latar Belakang --- 1 B. Permasalahan --- 10 C. Tujuan Penelitian --- 11 D. Manfaat Penelitian --- 11 E. Keaslian Penelitian --- 12
F. Kerangka Teori dan Konsepsi --- 14
1. Kerangka Teori --- 14
2. Konsepsi --- 16
G. Metode Penelitian --- 19
1. Sifat dan Jenis Penelitian --- 19
2. Sumber Data/ Bahan Hukum --- 20
3. Teknik Pengumpulan Data --- 22
4. Analisis Data --- 23
BAB II BPHTB DAN PPH FINAL PENGALIHAN HAK ATAS TANAH DAN BANGUNAN DALAM TRANSAKSI BOT (BUILT OPERATE AND TRANSFER) --- 24
A. Pengertian BOT (Built Operate And Transfer) --- 24
1. Dasar Hukum BPHTB --- 32
2. Definisi BPHTB --- 33
3. Subjek BPHTB --- 34
4. Objek BPHTB --- 35
5. Objek Pajak Yang Tidak Dikenakan BPHTB --- 38
6. Perhitungan BPHTB --- 39
C. PPh Final Pengalihan Hak Atas Tanah dan Bangunan --- 48
1. Dasar Hukum PPh Final Pengalihan Hak Atas Tanah dan Bangunan 48 2. Prinsip Pemajakan Menurut UU PPh --- 48
3. Penggolongan PPh Final --- 51
4. Subjek Pajak --- 52
5. Objek Pajak --- 56
6. Penghitungan PPh Pengalihan Hak Atas Tanah dan Bangunan --- 66
D. Pengenaan BPHTB dan PPh Final Pengalihan Hak Atas Tanah dan Bangunan Dalam Transaksi BOT --- 67
1. Perlakuan Perpajakan Atas Transaksi BOT --- 67
2. PPh Final PHTB Dalam Transaksi BOT --- 70
3. BPHTB Dalam Transaksi BOT --- 76
BAB III KEPASTIAN SAAT TERHUTANG BPHTB DAN PPH FINAL PENGALIHAN HAK ATAS TANAH DAN BANGUNAN DALAM TRANSAKSI BOT (BUILT OPERATE AND TRANSFER) --- 77
B. Saat Terhutang BPHTB Dalam Transaksi BOT (Built Operate And
Transfer) --- 82
C. Saat Terhutang PPh Final Pengalihan Hak Atas Tanah Dan Bangunan Dalam Transaksi BOT (Built Operate And Transfer) --- 84
BAB IV KENDALA YURIDIS DALAM PENGENAAN BPHTB DAN PPH FINAL PENGALIHAN HAK ATAS TANAH DAN BANGUNAN DALAM TRANSAKSI BOT (BUILT OPERATE AND TRANSFER) -- 94
A. Kepastian Hukum --- 94
B. Asas Kepastian Hukum Dalam Perpajakan --- 97
C. Ketentuan Tentang PPh PHTB dan BPHTB Dalam BOT --- 107
BAB V KESIMPULAN DAN SARAN --- 112
A. Kesimpulan --- 112
B. Saran --- 113
DAFTAR ISTILAH
Advalorum : tarif dengan % tertentu yang dikenakan pada
harga atau nilai suatu barang
Ambiguous : penafsiran yang berbeda
Amortisasi : pengurangan pajak
Arrest Hooggerechtshof : yurisprudensi Mahkamah Agung
BOT Agreement : perjanjian bangun guna serah
Built : pembangunan
Certainty : kepastian
Comprehensive income taxation : skedul tarif diterapkan atas kategori penghasilan tertentu
Consolidation : peleburan usaha
Contract break : wanprestasi
Deemed profit : wajib pajak yang menggunakan norma
penghitungan khusus
Degresif : tarif menurun
Efficiency : efisiensi
Expantion : pemekaran usaha
Fee : imbalan atas jasa tertentu
Field research : penelitian lapangan
Fiskus : pemungut pajak
Global taxation : prinsip pemajakan atas penghasilan
digabungkan tanpa membedakan asal, sumber, dan jenis
Hierarki : tata urutan
Independent agent : perantara yang mempunyai kedudukan bebas
Inbreng : penyetoran modal saham dalam bentuk tanah
dan atau bangunan
Investor : penyandang dana
Juncto : dihubungkan/dikaitkan
Legal order : tata hukum
Library research : penelitian kepustakaan
Likuidasi : pembubaran badan hukum
Materiele leer : ajaran materil
Merger : penggabungan usaha
Official Assesment : perhitungan pajak oleh instansi pemerintah
Operate : pengoperasian
Order : tata aturan
Owner : pemilik tanah
Place of business : tempat usaha
Preferent : hak mendahului
Progresif : tarif meningkat
Proporsional : sebanding
Rule : aturan tunggal
Rules : seperangkat aturan
Schedular tax system : pengenaan PPh atas jenis dan sumber
penghasilan tertentu, perlakuan pajak beda berdasarkan asal, sumber, dan jenis penghasilan
Self Assesment : perhitungan pajak oleh wajib pajak sendiri
Spirit : semangat
Staatblad : Lembaran Negara, peraturan dan ketentuan
pada masa kolonial Belanda
Take over : pengambilalihan usaha
Tax Law : Undang-undang perpajakan
Tax reform : reformasi perpajakan
Tax reliefs : pengurangan pajak
Transfer : penyerahan kembali
Transparency : transparansi
Unitary tax system : skedul tarif diterapkan atas seluruh tanggungan penghasilan
Wording : kata dan kalimat
Worldwide income : penghasilan yang diterima atau diperolehnya baik dari Indonesia maupun dari Luar Negeri
DAFTAR SINGKATAN
APBD : Anggaran Pendapatan dan Belanja Daerah
APBN : Anggaran Pendapatan dan Belanja Nasional
BOT : Built Operate and Transfer
BM : Bea Meterai
BPHTB : Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan
BUMD : Badan Usaha Milik Daerah
BUMN : Badan Usaha Milik Negara
BUT : Bentuk Usaha Tetap
BW : Burgerlijk Wetboek
Dirjen : Direktur Jenderal
DJP : Direktorat Jenderal Pajak
Dispenda : Dinas Pendapatan Daerah
DPP : Dasar Pengenaan Pajak
HIR : Herziene Inlandsch Reglement
Hlm. : Halaman
JBNPHTB : Jumlah Bruto Nilai Pengalihan Hak atas Tanah dan Bangunan
KMK : Keputusan Menteri Keuangan
HGB : Hak Guna Bangunan
HGU : Hak Guna Usaha
HMSRS : Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun
HPL : Hak Pengelolaan
HT : Harga Transaksi
KTP : Kartu Tanda Penduduk
KUHD : Kitab Undang-Undang Hukum Dagang
KUHPerdata : Kitab Undang-Undang Hukum Perdata
No. : Nomor
NJOP TB : Nilai Jual Objek Pajak Tanah dan Bangunan
NP : Nilai Pasar
NPOP : Nilai Perolehan Objek Pajak
NPOPKP : Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak
NPOPTKP : Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak
NPWP : Nomor Pokok Wajib Pajak
OP : Objek Pajak
PBB : Pajak Bumi dan Bangunan
PMK : Peraturan Menteri Keuangan
PN : Pengadilan Negeri
PNBP : Penerimaan Negara Bukan Pajak
PP : Peraturan Pemerintah
PPh : Pajak Penghasilan
PPh PHTB : Pajak Penghasilan Pengalihan Hak Atas Tanah dan Bangunan
Ps. : Pasal
PT : Perseroan Terbatas
Rbg. : Reglement Buitengewesten
RS : Rumah Sederhana
RSS : Rumah Susun Sederhana
RI : Republik Indonesia
Rp. : Rupiah
RV : Reglement op de Burgerlijke Rechtsvordering
SE : Surat Edaran
SK : Surat Keputusan
SKP : Surat Ketetapan Pajak
SKPD : Surat Ketetapan Pajak Daerah
SKPDKB : Surat Ketetapan Pajak Daerah Kurang Bayar
SKPDKBT : Surat Ketetapan Pajak Daerah Kurang Bayar Tambahan
SKPKBT : Surat Ketetapan Pajak Kurang Bayar Tambahan
SPPT : Surat Pemberitahuan Pajak Terutang
SPTPD : Surat Pemberitahuan Pajak Daerah
STP : Surat Tagihan Pajak
Stb. : Staatsblad
UU : Undang-Undang
UUPA : Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar
Pokok-Pokok Agraria
UU PDRD : Undang-undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan
Retribusi Daerah
UUPPh : Undang-Undang Pajak Penghasilan
