1. PENDAHULUAN. 1 Universitas Kristen Petra

1. PENDAHULUAN

1.1. Latar Belakang

Sistem pengelolaan kawasan atau sering disebut dengan estate management tidak sebatas hanya pada pemeliharaan lingkungan, keamanan, dan

pengelolaan air. Tapi juga memberikan layanan tambahan lainnya, mulai dari menerima dan menangani keluhan penghuni sampai melayani pembayaran iuran pemeliharaan lingkungan serta air bersih (Arfenie, 2009). Sudah seharusnya Estate Management dijalankan oleh pengembang, mulai manajemen pengelolaan

sampah, keberlangsungan fasilitas umum dan sosial, serta komunitas pemilik hunian. Terlebih lagi, apabila hunian yang akan dibeli hendak dijadikan investasi, maka kondisi fisik lingkungan sangat berpengaruh besar dalam mempengaruhi nilai jual hunian tersebut ("Mengenal Kualitas Estate Management (I)", 2009).

Tidak semua pengembang menjalankan estate management secara menyeluruh. Hanya sedikit yang menerapkan sistem ini secara lengkap dan terpadu, dari pemeliharaan lingkungan, keamanan, sampai pengelolaan air.

Pengembang tidak boleh meremehkan masalah pengelolaan kawasan, karena citra perumahan perlu dipertahankan. Harsono sebagai pengamat properti dari Jones Lang LaSalle mengatakan sejumlah pengembang telah membentuk divisi estate management untuk mengelola kawasan properti demi kepentingan penghuni

perumahan juga pengembang. Chief Estate Management Officer PT Graha Andrasentra Propertindo, pengembang Bogor Nirwana Residence Hengky mengungkapkan, penerapan sistem pengelolaan lingkungan bisa meningkatkan angka penjualan. Perumahan yang dikembangkan anak usaha PT Bakrieland Development Tbk dimiliki oleh pembeli setelah mendapatkan rekomendasi dari rekan yang sudah merasakan keamanan dan kenyamanan tinggal di Bogor Nirwana.

Disisi lain, konsep estate management tidak hanya sekedar meningkatkan

angka penjualan. Penjualan juga dipengaruhi oleh lokasi, desain, harga, dan

fasilitas, sehingga perumahan yang memiliki estate management dapat

meningkatkan nilai propertinya. Harga tanah di suatu kawasan yang

lingkungannya tertata dengan baik dan rapi bisa naik hingga 15% per tahun.

Sebaliknya, jika pengelolaannya buruk, harga di secondary market dapat turun.

Oleh karena itu, Harsono menyatakan bahwa sebaiknya calon pembeli cermat memilih tempat tinggal, sejauh mana rencana ekspansi pengembang (Arfenie, 2009).

Di sebagian besar pengembang, tugas pokok Manajemen Estat pada dasarnya leluasa mengurusi masalah-masalah utama seperti keamanan, kebersihan, dan penataan lingkungan. Manajemen Estat pada dasarnya adalah pengelolaan suatu kawasan perumahan atau estat yang mencakup ketersediaan berbagai fasilitas dan layanan meliputi fasilitas umum dan fasilitas sosial seperti lapangan olahraga, sekolah, dan tempat ibadah. Lebih jauh lagi, hal yang menjadi kewenangan manajemen estat adalah ketersediaan fasilitas keamanan, kebersihan, dan sampah, pengendalian banjir dan kebakaran, infrastruktur, air minum dan lainnya untuk kepentingan penghuninya (Simbolon, 2013).

Direktur Utama Properti Group, Gunadi, mengatakan bahwa manajemen estat ini dulu diterapkan dan nampak sukses. Lingkungannya terjaga dan rapi walau ditinggal seminggu oleh penghuninya, tamannya masih tetap rapi.

Tujuannya adalah untuk menjaga nilai investasi dari perumahan itu sendiri, sebab jika lingkungannya tidak dijaga, maka dapat menjadi pemukiman yang kumuh.

Pada saat lingkungan tersebut kumuh dan tidak terjaga, maka sulit untuk mempertahakan nilai investasi rumah yang ada di perumahan tersebut (Andriyana, 2014).

Hendra Rahardja, Ketua Komite Budget Inner City Management (ICM) berpendapat bahwa untuk menentukan besaran tarif Iuran Pengelolaan Lingkungan (IPL), perlu merinci biaya-biaya apa saja yang rutin dikeluarkan.

Misalnya biaya karyawan, umum, kantor, representasi (sumbangan), utilitas,

listrik, maintenance, tenaga outsourcing, asuransi dan lain-lain. Semua biaya itu

dikalkulasi kemudian tentukan juga pendapatan diluar IPL yang nantinya akan

mengurangi IPL, sehingga selisihnya itu yang akan dibebankan, dibagi rata

dengan luas unit masing-masing. Dari hasil itulah nilai IPL didapatkan. Sementara

itu, Sujoko pengamat rusun menyatakan, biaya pengelolaan gedung atau IPL itu

ditanggung secara proporsional oleh pemilik/penghuni (Erawan, 2015).

Hal yang sama dilakukan Intiland Development atas Graha Famili di Surabaya. Kendati belum menjadi anak usaha, developer ini telah memiliki divisi khusus pengelolaan lingkungan. Menurut Direktur Marketing Intiland Development Harto Laksono, divisi tersebut menetapkan tarif IPL sebesar Rp 1.200 per meter persegi luas tanah. Semakin luas tanah yang dimiliki akan semakin besar IPL-nya, karena IPL ini berlaku progresif (Alexander, 2013).

Di Surabaya, ada pengembang yang memiliki divisi manajemen estat namun ada juga yang tidak. Beberapa hal yang sangat nampak yang membedakan kedua perumahan tersebut adalah terawat atau tidaknya lingkungan di perumahan tersebut. Beberapa pengembang memang tidak memiliki divisi estate management sehingga setelah kawasan tersebut selesai dibangun maka pengembang mempunyai kewajiban untuk menyerahkan prasarana lingkungan kawasan tersebut kepada Pemerintah Daerah Tingkat II setempat menurut Menteri Dalam Negeri No.1, Th. 1987 tentang Penyerahan Prasarana Lingkungan, Utilitas Umum dan Fasilitas Sosial Perumahan Kepada Pemerintah Daerah (Dewan Perwakilan Daerah Real Estat Indonesia, 1999).

Mengacu pada penelitian Horner (2002), yang menyebutkan ada beberapa

alternatif yang dapat dilakukan pada perawatan lingkungan. Contohnya,

perawatan lingkungan dapat dilakukan secara rutin pada jeda waktu yang tetap,

atau tidak direncanakan, atau bahkan semudah merespon atas permintaan atau

ketika kerusakan telah terjadi. Perawatan dibagi dalam beberapa macam, reaktif

(perbaikan harian), preventif (pencegahan), modernisasi dan pembaharuan

(pekerjaan tambahan). Perhitungan maintenance cost sendiri merupakan

penjumlahan dari biaya langsung yaitu pekerja, bahan, dan alat dan biaya tidak

langsung yaitu biaya administrasi dan manajemen, overhead, dan biaya jaga-jaga

atau kerugian. Faktor yang mempengaruhi biaya perawatan rumah dibagi menjadi

lima yaitu karakteristik bangunan, karakteristik penghuni, faktor perawatan, faktor

politik, dan faktor lainnya. Handayani dan Christiane (2002) mengatakan bahwa

estate management memiliki tugas yang meliputi perawatan pencegahan,

perawatan rutin, dan perawatan korektif pada keamanan, kebersihan, jalan (jalan

primer, jalan sekunder, jalan tersier), penerangan jalan, saluran, dan taman.

Gambar 1.1. Kawasan Perumahan dikelola oleh Estate Management

Gambar 1.2. Kawasan Perumahan yang Tidak dikelola oleh Estate Management

Berdasarkan hasil pre-survey, pengembang yang sampai saat ini mengelola prasarana kawasan lingkungan perumahannya sendiri melalui divisi estate management adalah Perumahan Duta Indah, Griya Mukti, Permata Intan

dan Permata Citra, Rama Raya, Caturaya, Bakti Mulia, Wisma Bahari Mas, Pantai Mutiara, Prima Galaxy, Rayon 25, dan Alamanda. Perumahan-perumahan memiliki lingkungan yang rapi, bersih, dan penghuninya juga merasakan value.

Penghuni tidak hanya merasa puas karena lengkapnya fasilitas fisik yang ada di

perumahannya, tetapi juga melalui pelayanan yang diberikan oleh estate management, bagaimana service quality yang diberikan pengelola sehingga

menciptakan value yang dirasakan penghuni. Hal tersebut juga menyebabkan banyak orang yang sebelumnya telah mendapat rekomendasi akhirnya memilih untuk memiliki rumah di perumahan dengan fasilitas yang tersedia dengan baik dan lebih merasa puas, dibandingkan dengan kawasan rumah yang tidak dikelola oleh estate management. Sebagai contoh salah satunya adalah rumah di kawasan Sukomanunggal dan sekitarnya.

1.2. Rumusan Masalah

Berdasarkan uraian latar belakang diatas, maka rumusan masalah penelitian adalah:

1. Komponen apa saja yang menjadi faktor dalam perhitungan biaya Iuran Pengelolaan Lingkungan (IPL) yang ditanggung penghuni?

2. Bagaimana perhitungan biaya estate management yang ditanggung penghuni setiap bulan?

3. Bagaimana tanggapan penghuni terkait penerapan biaya estate management tersebut?

1.3. Tujuan Penelitian

Tujuan dari penelitian ini adalah:

1. Untuk mengetahui komponen biaya yang diperhitungkan dalam iuran pengelolaan lingkungan yang ditanggung penghuni.

2. Untuk mengetahui perhitungan biaya estate management yang ditanggung penghuni setiap bulan.

3. Untuk mengetahui tanggapan penghuni terkait penerapan biaya estate

management tersebut.

1.4. Manfaat Penelitian

Penelitian ini diharapkan dapat bermanfaat bagi:

1. Bagi Estate Management

Hasil penelitian ini dapat memberikan informasi secara umum mengenai biaya pengelolaan lingkungan dan bagaimana kepuasan penghuni terhadap pengelolaan tersebut. Memberikan masukan, kritik, dan saran untuk perbaikan kinerja dan pelayanan, serta mempertimbangkan kepuasan penghuni dari sisi pelayanan yang diberikan.

2. Bagi Akademik

Hasil penelitian ini dapat memberikan informasi di kalangan akademik sebagai bahan dalam melakukan penelitian lanjutan mengenai estate management.

3. Bagi Penghuni

Dapat mengetahui biaya apa saja yang dikeluarkan oleh estate

management dalam mengelola lingkungan perumahan menggunakan

uang retribusi dari warga.