BAB III STUDI KASUS
3.1 STUDI KASUS : KAWASAN SUDIRMAN CENTRAL BUSINESS DISTRICT (SCBD) JAKARTA Jalan Sudirman telah menjadi bagian dari area emas untuk perkembangan bisnis di Jakarta.
Dengan segala kelengkapan yang terintegrasi, pelaku/pengguna dapat melakukan bisnis dengan mobilitas tinggi, didukung oleh fasilitas untuk membantu menghadapi persaingan global. Seperti kawasan bisnis di berbagai belahan dunia, infrastruktur yang ada selalu dituntut untuk berkembang pesat sejalan dengan pertumbuhan ekonomi. Pada tahun 1992, PT Danayasa Arthatama Tbk, sebagai salah satu developer terkemuka di Indonesia mulai mengembangkan sebuah kawasan bisnis terintegrasi, dengan visi mengantar Jakarta menuju kota masa depan, dengan menghadirkan sebuah kawasan terpadu dan bangunan kelas dunia serta fasilitas penunjang dengan fungsi‐fungsi hunian, bisnis, serta gaya hidup (lifestyle). Pengembangan SCBD diharapkan dapat menjadi salah satu jawaban bagi persoalan lalu lintas dan peningkatan permintaan akan fasilitas publik. SCBD dikembangkan di jantung bisnis Jakarta, dengan keunggulan lokasi, dipadukan dengan bangunan dan infrastruktur yang dirancang dengan baik.
3.1.1 VISI SUDIRMAN CBD
Setiap kota besar dipastikan akan menjadi magnet bagi manusia progresif dan ingin selalu berkembang. Kesenjangan antara realita akan sibuknya kehidupan metropolitan dan mimpi manusia akan meningkatkan kreativitas dan memotivasi kota untuk menciptakan lingkungan yang direncanakan dan dirancang dengan baik, untuk mendukung berbagai macam aktivitas.
Untuk itu dibutuhkan tempat yang spacious dan liberated yang tumbuh di lingkungan yang berkembang dengan pesat. Pada 1991, PT Danayasa Arthatama Tbk memulai mengembangkan masterplan SCBD (Sudirman Central Business District) dengan bantuan dua konsultan masterplan, CESMA International serta Philip Cox dari Australia. Pada tahun 1992, pembangunan superblok ini dimulai, dan pada 1994‐1995 sebagian besar infrastruktur telah diselesaikan.
SCBD menyuguhkan konsep mengintegrasikan ruang publik, kompleks apartemen highrise, hotel, kondominium, pusat perbelanjaan, serta fasilitas rekreasi. Kawasan ini terbagi dalam 24 lot, sembilan lot didesain untuk apartemen, tujuh lot untuk perkantoran, serta satu lot untuk rumah sakit. Tiga lot lainnya akan diisi oleh hotel berbintang 5. Sisa lot lainnya akan digunakan untuk pengembangan commercial mixed‐use yang menggabungkan perkantoran, hotel, serta retail dalam satu area terintegrasi.
Subroto) pada bagian selatan dari segitiga emas Jakarta. Akses masuk dan keluar SCBD relatif mudah, dengan total tujuh akses. Dalam SCBD sendiri, 13 hektar lahan disediakan bagi pengembangan jaringan jalan dan lansekap. Untuk menangani masalah lalu lintas, jaringan jalan internal di kawasan SCBD dikerjakan oleh konsultan internasional.
Saat ini, infrastruktur SCBD telah diselesaikan, menjadikannya pelopor superblok di Indonesia yang menghadirkan pusat perkantoran, retail, hotel, rumah sakit, serta fasilitas lifestyle berkelas dunia. SCBD memiliki variasi kegunaan lahan, mendukung aktivitas sosial dan budaya, serta kebutuhan bisnis dan hiburan, dalam satu kawasan.
3.1.2 SARANA DAN FASILITAS
Kawasan yang dibangun dan dikelola oleh PT. Danayasa Arthatama Tbk., meliputi kawasan seluas 45 hektar dan dikenal dengan nama Sudirman Central Business District (SCBD) ini menyediakan 24 lot lahan yang merepresentasikan sebuah integrated mixed‐use development, terdiri dari fasilitas komersial, hunian, rumah sakit, entertainment and fasilitas publik, dalam sebuah kawasan terpadu. Seluruh fasilitas di SCBD menerapkan standar dunia untuk bangunan berteknologi tinggi, dilengkapi dengan sistem telekomunikasi yang terpadu.
Secara keseluruhan dirancang untuk memberikan kenyamanan dalam lingkungaan hunian dan perkantoran modern. Sistem telekomunikasi didukung oleh Arthatel, sebuah anak perusahaan PT. Danayasa Arthatama yang bergerak khusus di bidang teknologi komunikasi.
3.1.3 FASILITAS YANG TELAH SELESAI DIBANGUN
Jakarta Stock Exchange Building Terletak di lot 2, terdiri dua tower dengan masing‐masing tower terdiri dari 32 lantai, berfungsi sebagai ruang perkantoran.
Artha Graha Building Terletak di lot 25, terdiri dari 30 lantai, Artha Graha Building menjadi pusat pergerakan bisnis di kawasan ini.
Gambar 6. SCBD menyuguhkan konsep mengintegrasikan ruang publik, kompleks apartemen highrise, hotel, kondominium, pusat perbelanjaan, serta fasilitas rekreasi. PT Danayasa Arthatama Tbk memulai mengembangkan masterplan SCBD (Sudirman Central Business District) pada tahun 1991, dengan bantuan dua konsultan masterplan, CESMA International serta Philip Cox dari Australia.
Kusuma Candra Apartments
Apartemen dengan tiga menara ini telah memenuhi standar internasional untuk fasilitas hunian. Menara A memiliki 6 lantai, Menara B memiliki 17 lantai, dan menara tertinggi adalah C dengan 23 lantai. Setiap menara teah dirancang dengan baik untuk memenuhi standar kenyamanan dan keamanan di SCBD.
3.1.4 FASILITAS YANG SEDANG DIBANGUN
Pacific Place Berlokasi di pusat SCBD, Pacific Place
dicanangkan sebagai benchmark bagi keberhasilan pembangunan Sudirman Superblok. Menyuguhkan arsitektur modern dengan akses yang baik, Pacific Place akan menjadi tempat tujuan untuk belanja dan lifestyle.
Pacific Place menawarkan shopping center berskala besar, apartemen mewah, menara perkantoran, hotel butik bintang 5. Juga, sebuah gedung multifungsi yang dapat menampung kegiatan konser musik, opera, live performance, dan kegiatan sosial.
The Capital Residence The Capital Residence adalah sebuah
hunian berkonsep modern di SCBD.
Sebagai sebuah ikon yang elegan, The Capital Residence menerapkan konsep hunian yang sesungguhnya, bagi orang‐orang yang dinamis dengan selera modern. Konsep arsitektural bangunan ini mengambil inspirasi dari bentuk tradisional, yaitu Candi Prambanan. Melalui penerapan teknologi dan pemanfaatan material terkini, simbol kekuatan tradisional jawa hadir dalam sebuah ikon Jakarta.
SCBD Suites
SCBD Suites adalah kondominium berbintang 5 yang menawarkan standar premium untuk sebuah hunian modern. Setiap unit dirancang untuk menekspresikan arsitektur lokal yang bernuansa heritage.
3.1.5 FASILITAS TEMPORER
SHOPPING CENTER Auto Mall, Electronic City, Club Store, Millennia, Fashion outlet, dan Butik Ponsel
RESTAURANTS Sari Kuring, Kafe Taman Semanggi
SPORT & ENTERTAINMENT Prestasi Golf Driving Range, Bengkel Night Park
3.2 STUDI KASUS : LUJIAZUI FINANCE & TRADE ZONE, SHANGHAI
LUJIAZUI Finance & Trade Zone adalah satu‐satunya pembangunan pada tingkat negara yang diberi label finance & trade di china saat ini, sehingga kawasan ini memiliki keunikan dan keistimewaan dalam hal kebijakan. Sebagai kawasan utama pembangunan di distrik Pudong, wilayah ini akan menjadi salah satu zona dengan pusat konsentrasi tertinggi bagi institusi finansial, stock markets, factors transaction markets dan pusat bagi beberapa perusahaan multinasional. LUJIAZUI Finance & Trade Zone merupakan salah satu central business district (CBD) yang sangat ‘hidup’ di sekitar distrik Pudong, dan saat ini sedang gencar‐gencarnya berkembang menjadi sebuah world‐class business district. Lujiazui Finance & Trade Zone mencakup luas wilayah 28 kilometer persegi di bagian barat Pudong, dan diproyeksikan akan menjadi pusat finansial penting bagi Shanghai dan China secara keseluruhan. Lokasinya sering disebut sebagai ‘golden section’ bagi 'Pudong New Area,' tepat berseberangan dengan jembatan di Sungai Huangpu.
Gambar 7. Lujiazui Finance & Trade Zone mencakup luas wilayah 28 km² di barat Pudong, diproyeksikan sebagai pusat finansial penting bagi Shanghai dan China secara keseluruhan. Lokasinya disebut sebagai
‘golden section’ bagi 'Pudong New Area,' berseberangan dengan jembatan Sungai Huangpu
Jones Lang LaSalle, konsultan real estate yang terkenal secara global mengungkapkan bahwa, pasar real estate di kawasan ini akan mencapai puncaknya pada tahun 2007 hingga 2008. Konsultan tersebut juga menunjuk dua faktor penting yang mendorong bertambahnya permintaan real estate lokal, yaitu : adanya offshoring dan juga pertumbuhan sektor financial yang sangat pesat di Pudong.
Pada tahun 2004, agensi tersebut mengamankan lebih dari 20,000 m² area perkantoran di Lujiazui, dari total luas area yang mencapai 1.7 km² , dimana beberapa perusahaan besar dunia memiliki cabang atau kantor regional disana.
‘The improved infrastructure and established business environment in Lujiazui have inevitably attracted many company headquarters on the heels of banks and insurance companies, Lujiazui is set to compete in the international arena’, demikian dikatakan oleh Remy Chan, commercial head dari Jones Lang LaSalle Shanghai (Shanghai Star, Desember 2004).
3.2.1 VISI LUJIAZUI FINANCE &TRADE ZONE
Lujiazui telah berkembang secara progresif sejak tahun 1993. Dan sejak tahun 2002, 121 institusi finansial telah mulai berinvestasi di beberapa zona, termasuk 56 institusi finansial asing dan 43 bank asing. Tingginya tingkat ekspansi agresif di China yang dipelopori oleh organisasi dan institusi finansial asing, disebabkan oleh terbukanya sektor finansial mengikuti berakhirnya rencana pembangunan pemerintah 5 tahun ke‐10 (2001‐2005), yang akan mendorong perebutan kembali ruang‐ruang perkantoran, hal ini diramalkan oleh para pakar ekonomi sebagai kekuatan baru yang dapat mendongkrak harga properti.
Gambar 8. Suasana taman yang dirancang dengan cermat dengan latar belakang gedung pencakar langit.
Lujiazui telah berkembang secara progresif sejak tahun 1993. Dan sejak tahun 2002, 121 institusi finansial telah mulai berinvestasi di beberapa zona, termasuk 56 institusi finansial asing dan 43 bank asing
Para tenant yang berasal dari institusi‐institusi banking dan sektor finansial terkemuka dan sedang berkembang pesat akan membuat Lujiazui di Pudong menjadi distrik bisnis terbesar di Shanghai hingga 2010.
Ruang perkantoran grade‐A di Pudong, yang semuanya ada di Lujiazui, berkisar antara 1.1 juta m² atau meliputi 43 persen dari semua ruang perkantoran grade‐A di seluruh Shanghai saat ini. Lujiazui segera akan memiliki 50 persen dari total seluruh luas ruang perkantoran grade‐A yang ada di kota Shanghai pada tahun 2010, dengan adanya beberapa proyek yang akan dimulai beberapa tahun kedepan, demikian menurut laporan oleh Jones Lang LaSalle (Shanghai Daily, September 2006).
Secara umum, penyerapan ruang kantor grade‐A di Lujiazui telah menjual rata‐rata 165,000 m² sejak 10 tahun terakhir, dan sepertinya akan mencapai rata‐rata 277,000 m² untuk lima tahun berikutnya. Ini berarti
bahwa pertumbuhan pertahun sebesar 7.7 persen sejak tanggal dimulainya penjualan pada tahun 2000, akan tumbuh sebesar 27 persen untuk dua tahun berikutnya, mengikuti permintaan yang sangat kuat, demikian menurut LaSalle.
3.2.2 LUJIAZUI MASA DEPAN : EXTENSION TO FINANCIAL DISTRICT
Gregotti Associati, bersama dengan rekanan lokal Thape, telah dipercaya untuk membuat rencana pengembangan bagian timur Lujiazui Financial District (lebih dikenal sebagai Pudong). Proyek besar ini, dikerjakan melalui proses konsultasi international yang ketat oleh Pemerintah Shanghai yang meliputi area sekitar 850,000m² ditengah pusat kota Shanghai, dimana telah berkembang puluhan skyscrappers, termasuk Menara Jin Mao.
Dimulai dengan konteks arsitektural dari kompleks ini dengan melibatkan proses formasinya, proyek ini berkonsentrasi pada integrasi zona finansial timur yang baru dengan distrik finansial Shanghai yang telah ada, dengan mengedepankan konsep konfigurasi urban yang compact dan dapat selaras dengan rancangan kota secara keseluruhan.
3.3 STUDI KASUS : SUNTEC CITY, SINGAPORE Istilah ‘Suntec’ diambil dari karakter china
‘xin da’, yang berarti "new achievement".
Suntec City adalah sinergi yang mempesona antara teknologi state‐of‐the‐art dan simbol meta‐physical. Diinspirasi oleh konsep mandala, sebuah representasi filosofi kuno alam semesta, tidak ketinggalan juga filosofi fengshui, sehingga bangunan‐bangunan dan fasilitasnya ditata untuk menciptakan harmoni dan menarik kemakmuran.
3.3.1 VISI SUNTEC CITY
Tsao dan McKown sebagai design architect, bekerja secara gotong royong dengan arsitek lokal, DP Architects Pte Ltd dalam mengerjakan gambar‐gambar dan persetujuan dari otorita. Bersama dengan konsultan internasional dan lokal yang telah ternama, mereka menciptakan lebih dari sekedar pencapaian kualitas arsitektur tertinggi, tetapi juga sebuah fasilitas publik yang terpadu dan nyaman untuk bekerja, tinggal dan menikmati hidup.
Lokasi yang akan dikerjakan adalah sebuah lahan hijau yang luas hasil dari reklamasi pantai dan perimeternya dikelilingi oleh jalan raya. Ketika perusahaan mengambil alih lahan, satu‐satunya lingkungan yang berdekatan hanyalah sebuah kompleks CBD besar yang mengorientasikan sebagian besar aktivitasnya ke dalam ruangan (indoor). Menurut TOR yang diberikan oleh URA yaitu menciptakan kawasan bisnis yang dilengkapi dengan pusat konvensi dan eksibisi kelas dunia dengan berbagai aktivitas pendukungnya, sang arsitek menawarkan sedikit konteks urban sehingga muncul ide sedemikian rupa.
Konsep yang disuguhkan para arsitek sangat bermakna dan orisinil. Suntec City diumpamakan sebagai bagian dari tangan kiri dalam posisi menengadah, sementara Raffles Place (salah satu pengembangan lahan yang lebih dahulu dan menjadi pusat finansial nasional) diumpamakan sebagai tangan kanan.
Suntec City ingin mewujudkan sebuah pertukaran kemakmuran yang open‐handed dengan Singapura secara umum melalui hubungan gesture yang saling terbuka dan menguntungkan.
Gambar 9. Suntec City Singapore terletak bersebelahan dengan Singapore Central Business District (CBD) dan dapat dicapai hanya 20 menit dari Changi International Airport . Pertama dibuka pada 1995, Suntec City menyediakan semua fasilitas perkotaan dalam sebuah superblok “city-within-a-city”, mulai dari fasilitas bisnis, hotel, retail, entertainment dan infrastruktur dengan pelayanan dan teknologi terbaik
Dari gambar tersebut dapat dilihat 5 menara perkantoran di Suntec City yang diibaratkan seperti telapak tangan manusia, sementara The Fountain Terrace yang berbentuk seperti cincin emas menjadi pusat/tengah‐tengah dari telapak tangan. The central plaza menjadi pusat pengembangan sirkulasi antara pedestrian dan jalur kendaraan. Promenades (shops &
restaurants) dengan radius 5 meter dari The Fountain Terrace menghubungkan setiap fungsi‐fungsi bangunan dalam kawasan Suntec City yaitu City Link dan City Hall MRT Station.
Gedung kompleks konvensi terdiri dari gedung pertemuan dengan fasilitas pendukungnya seperti retail mall. Setiap fungsi bangunan memiliki pedestrian dimana hampir sebagian besar aktivitas dari pengunjung terjadi di pedestrian. Integrasi dari aktivitas retail dan aktivitas publik pada gedung konvensi menciptakan suasana urban street life.
Suntec city menawarkan akses langsung menuju 5,200 kamar hotel mewah, 1,200 toko retail modern, 500 restoran dengan berbagai pilihan makanan dan menyediakan akses yang sangat dekat ke pusat hiburan terbesar di kawasan ini, yaitu Esplanade – Theatres on the Bay. Seluruh fasilitas saling terhubung dan dapat mudah diakses lewat terowongan yang ber‐AC, serta pedestrian yang nyaman.
BAB IV
ANALISIS DAN EVALUASI
4.1 Analisis Tren Industri Properti Nasional
Industri properti nasional semestinya punya momentum untuk tumbuh pesat sepanjang 2007. Sebagai bagian dari kawasan Asia‐Pasifik, harusnya kita bisa menggunakan momentum itu untuk meraihnya menjadi keuntungan domestik. Industri properti di Asia‐
Pasifik sepanjang 2007 meraih kesuksesan bersama yang ditunjukkan oleh statistik tren pertumbuhan harga rumah dan perkantoran yang tinggi.
Gambar 10. Perbandingan antara supply, take up, dan vacancy rate untuk ruang perkantoran di beberapa kota di Asia Pasifik sejak tahun 2005, dan proyeksinya hingga tahun 2009. (sumber : Colliers International, Asia Pacific Office Market Review, Regional research, January 2008).
Menurut riset dari Global Property Guide, lembaga riset dan publikasi kajian properti global, Asia Pasifik berkibar dengan mencapai pertumbuhan harga properti hingga di atas 20%.
Singapura, Shanghai, dan Filipina masuk dalam deretan negara Asia yang paling bersinar dengan pertumbuhan harga properti 13%‐28%. Indonesia dan Malaysia pun menikmati sukses bersama kawasan itu, tapi sayang pencapaian keduanya hanya tumbuh 5,24% dan 3,20%. Bahkan kalau diukur dengan perhitungan inflasi, perkembangan harga properti Indonesia minus 1,18%. Kenapa Indonesia tidak bisa maksimal memanfaatkan momentum kebangkitan industri properti di kawasannya? Agaknya hal itu bisa dicarikan simpul persoalannya, sehingga persoalan itu menjadi relevan dengan apa yang ada di balik industri properti ketika hal itu terjadi. Beberapa persoalan tesebut antara lain :
Tabel 1. Transaksi terbesar terhadap kebutuhan ruang perkantoran di Jakarta. (sumber : Colliers International, Asia Pacific Office Market Review, Regional research, January 2008).
1. Pertama, industri properti Indonesia masih miskin instrumen investasi yang menyebabkan investor dan pasar tidak punya banyak media sebagai alternatif untuk masuk ke industri ini. Sebenarnya, property trust atau real estate investment trust (REIT), instrumen investasi paling populer di dunia properti internasional saat ini dan diharapkan sudah bisa beroperasi di Indonesia. Tapi nyatanya, regulasi REIT tidak kunjung keluar hingga Departemen Keuangan baru memberi jaminan akan keluar awal 2008.
2. Kedua, belum adanya akses langsung bagi asing memiliki properti di Indonesia.
Padahal ada ratusan ribu ekspatriat mapan yang bisa jadi objek pasar produk properti tertentu. Belum lagi potensi pasar properti dari sektor pariwisata, seperti di Bali dan sejumlah kota tujuan wisata dunia lain. Produk properti di Indonesia yang masih murah termasuk di kawasan paling potensial dibeli asing sekalipun, seperti Jakarta, Surabaya, Balikpapan, dan Bali.
4.2 Evaluasi Potensi Superblok Terhadap Industri Properti Nasional
Mengikuti tren yang tengah berkembang di kawasan Asia Pasifik, Jakarta saat ini sangat gencar melakukan pembangunan superblok. Para pengembang besar berusaha keras membangun kawasan bisnis‐hunian terpadu itu. Bisa dipahami kalau para pengembang berlomba naik ke pentas superblok. Isu yang paling keras bertiup selama empat tahun terakhir ini adalah ajakan agar warga kembali ke kota. Penduduk yang bekerja di DKI Jakarta
memperpendek jarak tempuh perjalanan warga, menghemat energi, mengurangi kemacetan dan kebisingan. Akan tetapi, muncul beberapa kendala antara lain :
1. Tidak mudah mendapatkan satu lokasi yang mencapai enam sampai sepuluh hektar di pusat kota dan di dalam satu hamparan.
2. Investasi yang sangat besar, di antaranya untuk membeli tanah, membangun bangunan, dan infrastruktur yang baik.
3. Tidak mudah mengajak orang‐orang yang berkantor di superblok mendiami kawasan di superblok juga.
4. Penentuan lokasi superblok hendaknya dilakukan oleh pemerintah melalui perangkat hukum, jadi bukan sekedar menjadi kebijakan pengusaha saja.
Permasalahan tersebut layak untuk dikaji dan diteliti, seiring dengan meningkatnya pertumbuhan properti, maka pembangunan superblok‐superblok lain nantinya akan lebih baik dan bukan justru menambah beban bagi kualitas kehidupan di kota.
Tabel 2. Perbandingan harga sewa ruang perkantoran di beberapa kota besar Asia Pasifik tahun 2007.
(sumber : Colliers International, Asia Pacific Office Market Review, Regional research, January 2008).
Bagi industri properti indonesia secara umum, perjalanan tahun 2007 tidak hanya bergelimang cerita kekurangan atau iklim buruk. Terlepas dari berbagai permasalahan,
