PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP PEMENANG LELANG ATAS OBJEK YANG DIBELI MELALUI LELANG (STUDI PUTUSAN PENGADILAN NEGERI NOMOR: 121/PDT.G/2014/PN.

(1)

SONDANG SIMANJUNTAK | 1

PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP PEMENANG LELANG ATAS OBJEK YANG DIBELI MELALUI LELANG

(STUDI PUTUSAN PENGADILAN NEGERI NOMOR:

121/PDT.G/2014/PN.MDN)

SONDANG SIMANJUNTAK

ABSTRACT

Collateral is legal protection for creditor when debtor cannot take his responsibility to pay off his debt to the creditor. The pay off to the creditor is by selling the collateral through public auction. The problem in auction occurs when the winner does not have the collateral he has bought since it is difficult to get it and there is complaint from the debtor. the process of the auction will cause the collateral is shifted from the seller to the winner of the auction, but it brings about a problem such as the winner cannot own the auction object. In this research, the implementation of auction has been ion accordance to the Decree of the Minister of Finance No. 93/PMK/06/2010 on the Operational Manual, the responsibility of the auctioneer, and the Bank in withdrawing the collateral auctioned is not involved so that the auction buyer/winner does by himself in withdrawing the auction object or the winner submit a request for execution to the District Court where the object is placed. Legal protection should be given to the auction winner in order to create legal certainty for the auction winner on the auction object he has bought. The conclusion is that an auction winner who has good faith (intention) has not yet obtained legal protection so far.

Keywords: Legal Protection, Auction Winner, Auction Object

I. PENDAHULUAN

Pengikatan jaminan kredit dengan hak tanggungan dilakukan apabila seorang nasabah atau debitur yang mendapatkan kredit dari bank, menjadikan barang tidak bergerak yang berupa tanah (hak atas tanah) berikut atau tidak berikut benda-benda yang tidak berkaitan dengan tanah tersebut (misalnya bangunan, tanaman, patung, dan sebagainya) sebagai jaminan tanpa debitur menyerahkan barang jaminan tersebut secara fisik kepada kreditor (bank).¹

Hak tanggungan mempunyai sifat tidak dapat dibagi-bagi, accessoir, melekat pada benda, dan adanya hak preferen atau hak didahulukan dari kreditur

1 Adrian Sutedi, Hukum Hak Tanggungan, Sinar Grafika, Jakarta, 2012, Hal 88.

(2)

lainnya. Sifat-sifat hak tanggungan ini dapat memberikan jaminan dan perlindungan kepada bank selaku kreditur dalam rangka memperoleh penggantian, apabila timbul wanprestasi. Dengan demikian apabila agunan yang diterima oleh bank telah diikat secara sempurna sesuai undang-undang hak tanggungan tersebut, bank mempunyai kedudukan yang diutamakan dibandingkan dengan kreditur lainnya.² Apabila debitur cidera janji, pemegang hak tanggungan pertama mempunyai hak untuk menjual objek hak tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum serta mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut. Klausul ini dikenal dengan eksekusi hak tanggungan mendasarkan pada adanya cidera janji dari debitur atas perjanjian kredit yang ditanggung dengan hak tanggungan tersebut.³

Pentingnya pelelangan jika hubungan dengan kasus kredit macet yang masih banyak ditemukan, maka upaya pengembalian kredit melalui lelang eksekusi barang jaminan menarik untuk dikaji lebih mendalam. Di samping itu, baik pemerintah maupun masyarakat pada umumnya mengharapkan penyelesaian kredit macet dapat dilaksanakan secepatnya, agar dana dari masyarakat dapat dikembalikan segera sehingga bermanfaat bagi perekonomian dan pembangunan nasional.⁴

Pasal 1 angka 1 Peraturan Menteri Keuangan Republik Indonesia Nomor 27/PMK.06/2016 Tentang Perubahan Atas Peraturan Menteri Keuangan Nomor:

106/PMK.06/2013 Tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang, yang menyatakan bahwa:

“Lelang adalah penjualan barang yang terbuka untuk umum dengan penawaran harga secara tertulis dan/atau lisan yang semakin meningkat atau menurun untuk mencapai harga tertinggi, yang didahului dengan pengumuman lelang”.

2 Kelompok Studi Hukum Bisnis Fakultas Hukum UNPAD, Hak Tanggungan Atas Tanah Dan Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah, PT. Citra Aditya Bakti, Bandung, 1996, Hal 102.

3 Try Widiyono, Agunan Kredit Dalam Financial Engineering, Ghalia Indonesia, Bogor, 2009, Hal 157.

4 Mangasa Manurung, Hambatan-Hambatan Dalam Pelaksanaan Lelang Atas Jaminan Hutang Kebendaan Yang Diikat Dengan Hak Tanggungan, Tesis, 2003. Hal 10.

(3)

Kasus ini Lamria Sitorus (selanjutnya disebut penggugat) dinyatakan sebagai pemenang lelang atas 1 (satu) pintu rumah tempat tinggal permanen yang berdiri di atas sebidang tanah seluas 231 sesuai sertifikat Hak Milik Nomor: 623/

Kelurahan Binjai. Meskipun lelang telah terlaksana sesuai dengan prosedur hukum yang berlaku dan penggugat telah membaliknamakan Sertifikat Hak Milik Nomor: 623/Kelurahan Binjai keatas nama penggugat akan tetapi tergugat I dan tergugat II belum secara sukarela menyerahkan dalam keadaan kosong dan masih menempati atau menguasai objek sengketa secara melawan hukum walaupun penggugat telah berulang kali meminta tergugat I dan tergugat II untuk mengosongkan objek sengketa.

Putusan objek sengketa telah dimenangkan oleh pihak penggugat sebagai pembeli yang beritikad baik berdasarkan Risalah Lelang Nomor: 736/2010 tanggal 25 Nopember 2010 yang harus dilindungi hak-hak dan kepentingan secara hukum sebagaimana yang telah menjadi ketentuan hukum sesuai dengan yurisprudensi Mahkamah Agung RI Nomor: 323K/Sip/1968 menyebutkan:

“Suatu lelang yang telah dilaksanakan sesuai ketentuan hukum yang berlaku serta dimenangkan oleh pembeli lelang yang beritikad baik maka lelang tersebut tidak dapat dibatalkan dan kepada pembeli yang beritikad baik tersebut wajib diberikan perlindungan hukum”.

Akibat objek sengketa yang tidak dikosongkan oleh tergugat I dan tergugat II sehingga menimbulkan kerugian materil bagi penggugat yang mengakibatkan penggugat tidak dapat memanfaatkan rumah tersebut selama lebih kurang 3 (tiga) tahun, oleh karenanya adalah patut dan beralasan untuk menghukum tergugat I dan Tergugat II ataupun orang lain yang memperoleh hak dari tergugat I dan tergugat II untuk meninggalkan dan menyerahkan rumah objek sengketa kepada penggugat selaku pemilik yang sah dalam keadaan baik dan kosong serta tanpa adanya gangguan dari pihak manapun.

Pihak penggugat dalam kasus ini yaitu Nyonya Lamria Sitorus sebagai pemenang lelang. Pihak tergugat I yaitu tuan Jafar Purba (debitur) dan tergugat II yaitu nyonya Berliana Br. Tambunan (istri debitur). Pihak turut tergugat I yaitu Kantor Pelayanan Kekayaan dan Lelang Medan dan turut tergugat II yaitu PT.

Bank Danamon, Tbk cabang Medan Putri Hijau (kreditur).

(4)

Hal ini yang melatar belakangi penelitian dengan judul ”Perlindungan Hukum Terhadap Pemenang Lelang Atas Objek Yang Dibeli Melalui Lelang (Studi Putusan Pengadilan Negeri Nomor: 121/Pdt.G/2014/PN.Mdn)”

Berdasarkan latar belakang masalah maka dapat dirumuskan permasalahan sebagai berikut:

1. Bagaimana pelaksanaan lelang atas objek hak tanggungan?

2. Bagaimana tanggung jawab pejabat lelang dan bank terhadap objek hak tanggungan yang dilelang?

3. Bagaimana perlindungan hukum terhadap pemenang lelang atas objek yang dibeli melalui lelang sesuai putusan Pengadilan Negeri Nomor:

121/Pdt.G/2014/PN.Mdn?

Berdasarkan permasalahan yang dikemukakan diatas, adapun tujuan yang ingin dicapai dari penelitian tesis ini adalah sebagai berikut:

1. Untuk mengetahui dan menganalisis pelaksanaan lelang atas objek hak tanggungan.

2. Untuk mengetahui dan menganalisis tanggung jawab pejabat lelang dan bank terhadap objek hak tanggungan yang dilelang.

3. Untuk mengetahui dan menganalisis perlindungan hukum terhadap pemenang lelang atas obyek yang dibeli melalui lelang sesuai putusan Pengadilan Negeri Nomor: 121/Pdt.G/2014/PN.Mdn.

II. Metode Penelitian

Metode Penelitian yang digunakan dalam tesis ini adalah Jenis penelitian yang digunakan adalah yuridis normatif. Penelitian hukum normatif yaitu metode penelitian hukum yang memepergunakan sumber data sekunder atau dengan cara meneliti bahan pustaka yang ada.⁵

Sifat penelitian ini adalah deskriptif analitis, penelitian hukum deskriptif bersifat pemaparan dan bertujuan untuk memperoleh gambaran (deskripsi) lengkap tentang keadaan hukum yang berlaku di tempat tertentu dan pada saat tertentu, atau mengenai gejala yuridis yang ada atau peristiwa hukum tertentu yang terjadi dalam masyarakat. Pada penelitian hukum tipe ini, peneliti biasanya

5 Bambang Waluyo, Penelitian Hukum Dalam Praktik, Sinar Grafika, Jakarta, 1996, Hal 13.

(5)

sudah memperoleh data awal atau mempunyai pengetahuan awal tentang masalah yang akan diteliti.⁶ Penelitian ini diharapkan diperoleh gambaran secara rinci dan sistematis tentang permasalahan yang akan diteliti. Analisis dilakukan berdasarkan gambaran, fakta yang diperoleh dan akan dilakukan secara cermat bagaimana menjawab permasalahan dan menyimpulkan suatu solusi sebagai jawaban dari permasalahan tersebut.⁷

Alasan penelitian ini menggunakan metode penelitian normatif dan bersifat deskriptif yang tujuannya untuk mengkaji putusan pengadilan negeri nomor: 121/Pdt.G/2014/PN.Mdn dengan perundang-undangan yang berlaku sudah sesuaikah perlindungan hukum terhadap pembeli lelang yang beritikad baik dalam kasus yang akan diteliti.

III. Hasil Penelitian dan Pembahasan

I Pelaksanaan Lelang Atas Objek Hak Tanggungan

Pelaksanaan eksekusi ini sebenarnya tidak diperlukan apabila pihak yang dikalahkan dengan sukarela mentaati bunyi putusan pengadilan. Akan tetapi, dalam kenyataannya tidak semua pihak mentaati bunyi putusan pengadilan tersebut dengan sepenuhnya.⁸ Oleh karena itu, diperlukan suatu aturan bilamana putusan tidak ditaati dan bagaimana cara pelaksanaannya.

Adanya pelaksanaan eksekusi hak tanggungan adalah karena adanya kewajiban dari debitur kepada kreditur yang tidak terpenuhi, karena sebelumnya telah dibuat suatu perjanjian anatara debitur dan kreditur dengan ditanda tanganinya harta pemberian hak tanggungan yang dibuat di hadapan pejabat pembuat akta tanah (PPAT) dan didaftarkan di kantor pertanahan. Suatu keadaan di mana debitur tidak melaksanakan prestasinya sesuai dengan apa yang telah dijanjikannya, karena kesalahannya dan ia telah ditegur maka pelaksanaan eksekusi dapat dilakukan.

Lelang eksekusi hak tanggungan tidak memerlukan perintah dari ketua pengadilan untuk melakukan penjualan objek hak tanggungan melalui pelelangan

6Ibid, Hal 50.

7 Soerjono Soekanto dan Sri Mamudji, Penelitian Normatif, UI Press, Jakarta, 2001, Hal 30.

8 Hasil wawancara dengan Syamsul Bahri jabatan panitera pengganti di Pengadilan Negeri Medan, pada tanggal 08 Agustus 2017, pukul 09.30.

(6)

umum, kreditur pemegang hak tanggungan (dalam hal ini adalah bank/Turut tergugat II, selaku pemegang hak tanggungan) yang mempunyai kewenangan yang diberikan oleh undang-undang dapat langsung mengajukan permintaan kepada Kepala Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang (KPKNL) untuk melakukan penjualan objek tanggungan terhadap debitur yang telah melakukan cidera janji.

Permohonan lelang yang diajukan oleh turut tergugat II/Bank telah disertai dengan surat dan dokumen yang diperlukan sehingga telah memenuhi syarat untuk dilaksanakan lelang. Sebelum dilakukan pelelangan, PT. Bank Danamon Indonesia Tbk Retail Banking Region 6 telah melakukan peringatan kepada debitur untuk menyelesaikan kewajibannya dengan Surat Peringatan sebanyak 3 (tiga) kali dan surat teguran somasi. Dalam surat teguran somasi dijelaskan “jika debitur Japar Robert Purba telah lalai melaksanakan kewajiban-kewajiban hutang, maka diberi kesempatan melunasi dalam waktu 14 (empat belas) hari kalender terhitung sejak tanggal surat teguran”.

Mengenai penetapan waktu lelang, setelah ditetapkan tentang waktu pelaksanaan lelang, kemudian Ketua Pengadilan Negeri selaku pemohon lelang melaksanakan pengumuman lelang pertama dan kedua dalam tenggang waktu 15 hari. Jadi pengumuman lelang yang ke II dengan pelaksanaan lelang tidak boleh kurang dari 14 hari. Apabila setelah pengumuman lelang yang ke II juga tidak ada pelunasan/penyelesaian, maka lelang dilaksanakan dan pada prinsipnya yang dimenangkan adalah yang mengajukan penawaran tertinggi dan diatas limit.⁹

Rencana pelelangan telah diberitahukan kepada pihak debitur oleh pihak PT. Bank Danamon Indonesia Tbk Retail Banking Region 6 dengan surat Nomor:

347/SCC-R6/MDN/1010 tanggal 28 Oktober 2010 perihal Pemberitahuan Lelang yang ditujukan kepada penghuni tanah dan bangunan. Rencana pelaksanaan lelang juga dilengkapi dengan Surat Pernyataan Nomor: 268/RBC-R6/0910 tanggal 28 September 2010 yang dibuat oleh PT. Bank Danamon Indonesia Tbk Retail Banking Region 6 yang menyatakan bahwa turut tergugat II/Bank akan

(7)

bertanggung jawab apabila timbul gugatan perdata maupun tuntutan pidana yang diajukan oleh pihak manapun terkait objek lelang.

Berdasarkan Surat Permohonan Lelang Nomor: 267/RBC-R6/0910 tanggal 28 September 2010 perihal permohonan pelaksanaan lelang eksekusi hak tanggungan dan surat teguran SKPT/SKT, maka kepala KPKNL mengeluarkan surat nomor: S-2180/WKN.2/KNL.0201/2010 tanggal 19 Oktober 2010 perihal penetapan jadwal lelang.

Penjual/Bank telah melengkapi dengan Surat Pendaftaran Tanah (SKPT) atas objek lelang eksekusi yaitu Surat Keterangan Pendaftaran Tanah (SKPT Nomor: 409/PKM/2010 tanggal 28 Oktober 2010 yang diterbitkan oleh Kantor Pertanahan Kota Medan yang menerangkan tanah seluas 231 dengan Sertifikat Hak Milik Nomor: 623/Binjai atas nama Jafar Purba yang terletak di Gang Turi Kelurahan Binjai Kecamatan Medan Denai, Kota Medan untuk keperluan lelang.

Permohonan lelang yang diajukan oleh Bank/Turut tergugat II telah disertai dengan surat dan dokumen yang diperlukan sehingga telah memenuhi syarat untuk dilaksanakan lelang, maka berdasarkan Pasal 12 Peraturan Menteri Keuangan Nomor: 93/PMK.06/2010 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang dengan tegas menyatakan bahwa “Kepala KPKNL/Pejabat lelang kelas II tidak boleh menolak permohonan lelang yang diajukan kepadanya sepanjang dokumen persyaratan lelang sudah lengkap dan telah memenuhi legalitas formal subjek dan objek lelang”. Dalam hal ini turut tergugat I hanya melaksanakan tugasnya sebagai pelaksana lelang yang mana penjualnya adalah PT. Bank Danamon Indonesia Tbk Retail Banking Collection Region 6.

Bank telah melaksanakan pengumuman lelang sesuai dengan ketentuan perundang-undangan. Pelelangan ini telah diumumkan melalui surat kabar harian mandiri pada tanggal 11 Nopember 2010 guna memenuhi asas publisitas yang bertujuan untuk mengumpulkan peminat atas pelaksanaan lelang. Pelaksanaan lelang yang dilaksanakan tanggal 25 Nopember 2010 dengan harga limit sebesar Rp. 67.000.000 telah ditetapkan oleh bank selaku penjual melalui suratnya kepada KPKNL/turut tergugat I tanggal 07 Oktober 2010 perihal limit lelang.

KPKNL/turut tergugat I selaku pelaksana lelang melakukan lelang dimulai dari harga limit yang diberikan penjual/turut tergugat II. Hal ini berdasarkan Pasal

(8)

1 Nomor 26 Peraturan Menteri Keuangan Nomor: 93/PMK.06/2010 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang dengan tegas menyatakan bahwa nilai limit adalah harga minimal barang yang akan dilelang dan ditetapkan oleh penjual/pemilik barang.

Lelang yang dilaksanakan atas objek atas nama Jafar Purba/tergugat I dalam perkara ini tercatat dan ternyatakan sah secara hukum dengan risalah lelang Nomor: 736/2010 dengan penawar tertinggi disahkan sebagai pembeli pada pelaksanaan lelang adalah sdr. Lamria Sitorus/penggugat. Dokumen risalah lelang sebagai akta autentik merupakan dokumen yang secara jelas diakui keabsahannya yang mempunyai sifat mengikat sehingga apa yang tertuang di dalamnya harus dipercaya hakim yang diakui kebenarannya. KPKNL/turut tergugat I dengan tegas menyatakan bahwa dalam pelaksanaan lelang telah sesuai dengan peraturan perundang-undangan dengan ketentuan yang berlaku.

II. Tanggung Jawab Pejabat Lelang Dan Bank Terhadap Objek Hak Tanggungan Yang Dilelang

Peraturan hukum mengenai hak tanggungan adalah suatu perangkat hukum yang digunakan ketika terjadinya perikatan (kesepakatan) pinjam meminjam uang antara peminjam (debitur) dengan pemberi pinjaman (bank). Didalam prakteknya calon debitur mengajukan permohonan pinjaman kepada bank dengan menyertakan segalan bentuk surat-surat, yaitu identitas peminjam, jaminan pinjaman berupa Akta kepemilikan atas tanah dan bangunan serta surat-surat perizinan usaha jika debiturnya adalah badan hukum. Jika menurut bank permohonan yang diajukan oleh debitur memenuhi kriteria, maka terjadilah kesepakatan pemberian fasilitas kredit kepada debitur.

Tindak lanjut dari kesepakatan pinjam meminjam tersebut, bank memberikan sejumlah dana sebagai bentuk pinjaman kepada debitur, kemudian debitur memberikan surat-surat kepemilikan tanah/bangunan ataupun benda lainnya sebagai jaminan pelunasan pinjaman. Jaminan berupa tanah dan bangunan biasanya dibebani dengan pemasangan sertifikat hak tanggungan yang diterbitkan oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN).

Kesepakatan fasilitas kredit tersebut, bank memberikan syarat kewajiban agar debitur membayar pinjaman/kredit dengan system angsuran/cicilan setiap

(9)

bulan dengan tenggang waktu pelunasan antara 1 (satu) s/d 20 (dua puluh) tahun.

Apabila debitur melakukan pembayaran angsurannya secara tepat waktu sampai dengan adanya pelunasan, maka bank tentu akan memberikan penilaian bahwa debitur tersebut adalah debitur/nasabah dengan predikat baik, sehingga kemudian bank akan lebih percaya untuk kembali memberikan pinjaman kepada debitur dengan predikat baik tersebut. Dari semua transaksi pinjam meminjam/kredit tersebut, tentunya ada juga debitur yang tidak melakukan pembayaran angsuran dengan tepat waktu atau lajimnya disebut kredit macet. Oleh karena itu, bank tentu akan berusaha melakukan penagihan kepada debitur dengan alasan menghindari resiko kredit macet.

Upaya bank dalam menghindari adanya kredit macet adalah dengan menggunakan aturan kesepakatan atas jaminan hak tanggungan pada sertifikat kepemilikan nasabah jika bentuknya asset tidak bergerak (tanah dan bangunan) atau penerapan jaminan fidusia jika jaminan berupa benda bergerak (mobil, mesin dan lain-lain).

Terhadap ketentuan pembebanan Hak Tanggungan atas jaminan pinjaman, Negara telah menerbitkan peraturan hukum pada undang-undang no. 4 tahun 1996 tentang hak tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah. Undang-undang tersebut mengatur tentang jaminan antara bank dengan debitur dalam transaksi pinjam meminjam serta peraturan-peraturan tentang tata cara apabila terjadinya keadaan wanprestasi (tidak membayar) apabila debitur tidak melaksanakan kewajibannya.

Debitur yang wanprestasi biasanya bank akan mengirimkan surat peringatan kepada debitur agar melaksanakan kewajibannya dalam pembayaran angsuran sesuai dengan yang diperjanjikan. Peringatan tersebut biasanya diajukan paling sedikit sebanyak 3 (tiga) kali untuk memenuhi syarat keadaan wanprestasinya debitur. Apabila telah diperingati secara patut tetapi debitur tidak juga melakukan pembayaran kewajibannya, maka bank melalui ketentuan hukum yang terdapat pada Pasal 6 dan Pasal 20 UU No. 4 Tahun 1996 tentang hak tanggungan, akan melakukan proses lelang terhadap jaminan debitur.

Bank mengajukan permohonan lelang jaminan hak tanggungan kepada balai lelang swasta. Selanjutnya balai lelang swasta akan meneruskan permohonan

(10)

tersebut kepada KPKNL. Balai lelang swasta ataupun KPKNL tidak memiliki kewenangan untuk melakukan eksekusi pengosongan atas objek lelang yang sudah dibeli oleh peserta/pembeli lelang.

Bagaimana apabila pemberi Hak Tanggungan tidak bersedia melaksanakan pengosongan itu dengan sukarela, apakah ia bisa dipaksa, misalnya dengan mengeluarkan barang-barang yang ada di dalamnya. Kalau demikian siapa yang akan melakukan pengosongan itu? Apakah Kreditur atau Pejabat Kantor Lelang Negara? Atau Ketua Pengadilan Negeri?¹⁰

Untuk menyikapi hal itu Kreditur dan Pejabat Kantor Lelang Negara jelas tidak bersedia melakukan tindakan pengosongan, karena bisa timbul masalah main Hakim sendiri. Oleh karena itu dalam rangka eksekusi yang dilakukan atas perintah Ketua Pengadilan Negeri, pengosongan obyek yang dilelang itu dari terlelang dari keluarganya serta orang-orang yang bersangkutan, akan dapat dilaksanakan setelah obyek Hak Tanggungan dilelang. Adapun pelaksanaannya dilakukan atas perintah Ketua Pengadilan Negeri dimana obyek Hak Tanggungan itu terletak, setelah adanya permohonan pengosongan dari pihak pemenang lelang sebagai pemegang hak atas tanah, atau tanah dari bangunannya yang baru.¹¹

Pengaduan dari masyarakat yang diangkat dalam kasus ini adalah bentuk pengaduan yang datang dari pihak pembeli lelang. Pengaduan tersebut dilakukan karena memang pembeli tersebut merasa benar-benar dirugikan atau mengalami ketidak sesuaian harapan yang ingin dicapai dengan keadaan barang atau objek lelang yang dibelinya. Hal ini di satu sisi menunjukkan bahwa pembeli tersebut benar-benar merupakan pembeli yang mempunyai itikad baik sewaktu membeli obyek lelang dan ketika pada akhirnya melakukan pengaduan setelah 3 (tiga) tahun sejak pelaksanaan lelang.

Apabila pembeli kalah dalam perkara itu dan harus menyerahkan barang yang dibelinya kepada pihak ketiga (penggugat), maka menurut Pasal 1496BW, pembeli dapat menuntut kembali dari pihak penjual berupa:

(11)

1. Pengembalian uang harga pembelian

2. Pengembalian hasil-hasil apabila pembeli diwajibkan oleh pengadilan untuk menyerahkan hasil-hasil itu kepada pihak ketiga (penggugat) 3. Biaya pengadilan untuk menurut sertakan penjual dalam perkara gugatan

pihak ketiga dan biaya perkara sebagai pihak yang kalah.

4. Penggantian biaya kerugian, bunga serta biaya pembelian dan penyerahan sepanjang biaya-biaya tersebut dikeluarkan oleh pembeli.

Apabila mengenai hal-hal di atas oleh penjual dan pembeli telah diperjanjikan atau sudah adanya perjanjian, maka ketentuan tersebut sifatnya mengatur dan tidak memaksa. Menurut Pasal 1339BW suatu perjanjian tidak hanya mengikat untuk hal-hal yang dengan tegas dinyatakan dalam perjanjian, tapi juga untuk segala sesuatu yang menurut sifat perjanjian diwajibkan oleh kepatutan, kebiasaan dan undang-undang. Dengan demikian, setiap perjanjian dilengkapi dengan aturan-aturan yang terdapat dalam undang-undang dalam adat kebiasaan (di suatu tempat dan di suatu kalangan tertentu), sedangkan kewajiban- kewajiban yang diharuskan oleh kepatutan (norma-norma kepatutan) harus juga diindahkan.¹²

Meskipun dalam BW diperbolehkan untuk mengadakan perjanjian dengan klausula pengecualian kewajiban bagi penjual tetapi tidak tanpa batas seperti yang diisyaratkan dalam Pasal 1493BW dan Pasal 1494BW. Perjanjian yang membuat syarat penjual tidak menanggung sesuatu apapun tetap mewajibkan penjual untuk bertanggung jawab atas tiap-tiap perbuatan yang dilakukannya dengan ancaman bahwa syarat perjanjian yang bertentangan dengan ketentuan, batal demi hukum, demikian isi dari Pasal 1494BW.

III. Perlindungan Hukum Terhadap Pemenang Lelang Atas Objek Yang Dibeli Melalui Lelang Sesuai Putusan Pengadilan Negeri Nomor:

121/Pdt.G/2014/PN.Mdn

Saat ini lelang menjadi suatu alternative penjualan yang efektif dan efisien. Namun dalam praktek penjualan barang secara lelang tidak selalu berfungsi dengan baik, karena adanya kendala-kendala dalam pelaksanaannya.

12 R. Subekti, Aneka Perjanjian, Alumni, Bandung, 1997, Hal 39.

(12)

Perlawanan dan keberatan debitor/pihak ketiga terhadap hasil lelang barang jaminan debitor salah satu kendala yang sering terjadi dalam lelang eksekusi barang jaminan. Adakalanya pembeli/pemenang lelang tidak dapat langsung menikmati barang hasil lelang yang telah dibelinya melalui lelang yang sah karena masih dihuni oleh debitor, bahkan pembeli lelang digugat dipengadilan oleh debitor.

Seorang penawar lelang sebelum melaksanakan perjanjian jual beli di pelelangan harus memperhatikan beberapa kriteria dari pelelangan. Adapun kriterianya yaitu :

1. Pembeli harus mengetahui persis barang yang akan ia beli.

2. Pembeli harus mengetahui status hukum barang yang akan ia beli.

3. Pembeli harus benar-benar siap membeli, dalam arti bahwa ia akan mengajukan penawaran sesuai dengan kemampuannya dan akan memenuhi syarat-syarat yang ditentukan oleh kantor lelang negara.

Menurut Hakim Sabarulina Br. Ginting, pembeli beritikad baik adalah pembeli yang menulusuri objek yang dibeli sebelum melakukan transaksi jual beli. Menulusuri apakah bank sudah membuat prosedur yang baik sesuai ketentuan pelaksanaan lelang. Karena menurut hakim, pembeli beritikad baik bukan hanya transaksi terang tunai saja.¹³

Adanya aturan yang jelas mengenai hak tanggungan dan kekuatan eksekutorialnya seharusnya telah memberikan perlindungan hukum yang sangat jelas sehingga aspek tujuan hukum yaitu kepastian hukum dan perlindungan hukum dapat tercapai. Mengenai perlindungan hukum terhadap pembeli beritikad baik, terdapat Pasal 1977 ayat (1) KUHPerdata dimana pada hakekatnya, pasal tersebut melindungi seorang pembeli benda bergerak yang beritikad baik. Pasal 1977 ayat (1) KUHPerdata mengatakan bahwa: Terhadap benda bergerak yang tidak berupa bunga, maupun piutang yang tidak harus dibayar kepada si pembawa maka barang siapa yang menguasainya dianggap sebagai pemiliknya.

Menjadi pertanyaan bagaimana pengaturannya terhadap benda tak bergerak dimana KUHPerdata tidak mengaturnya seperti halnya pada benda

13 Wawancara dengan Sabarulina Br. Ginting di Pengadilan Negeri Medan, pada tanggal 01 Agustus 2017, pukul 08.30 Wib.

(13)

bergerak. Adapun terkait dengan hal ini, Prof. R. Subekti, S.H., berpendapat bahwa ketentuan pasal 1977 ayat (1) tersebut diberlakukan untuk semua macam barang, sehingga terhadap barang tidak bergerak perlu dicantumkan suatu ketentuan yang menyatakan bahwa apabila suatu perjanjian dilakukan di muka seorang pejabat, maka para pihak dapat dianggap beritikad baik.¹⁴

Berdasarkan hal tersebut di atas, diketahui bahwa pembeli beritikad baik wajib dilindungi oleh hukum. Hal ini tentunya juga termasuk kepada pembeli lelang yang beritikad baik dimana dalam Vendu Reglement (staatsblad 1908) pasal 1 ayat (1), lelang merupakan:¹⁵

1. Cara penjualan yang dilakukan pada waktu dan tempat yang telah ditentukan;

2. Dilakukan di depan umum yaitu dengan cara mengumumkannya untuk mengumpulkan peminta/peserta lelang;

3. Dilaksanakan dengan cara penawaran harga yang khusus, yaitu dengan cara penawaran harga secara lisan atau tertulis yang bersifat kompetitif;

4. Peserta yang mengajukan penawaran tertinggi akan dinyatakan sebagai pemenang.

Pemenang lelang berdasarkan Peraturan Menteri Keuangan No. 93/2010 tentang petunjuk pelaksanaan lelang adalah pembeli yang mengajukan penawaran tertinggi dan disahkan sebagai pemenang lelang oleh Pejabat Lelang. Pernyataan seorang sebagai pemenang lelang belum efektif sebagai pemilik barang. Pada saat pernyataan seorang sebagai pemenang lelang baru merupakan proses kearah peralihan hak milik.

Hak milik beralih sepenuhnya apabila setelah pemenang lelang memenuhi syarat lelang yaitu pembayaran harga dan pejabat lelang mengesahkan pemenang lelang dengan diberikan Risalah lelang. Risalah lelang adalah berita acara pelaksanaan lelang yang dibuat oleh pejabat lelang yang merupakan akta autentik yang memberi kepastian hukum bahwa telah terjadi peralihan hak antara penjual dan pembeli.

14 Djaja S. Meliala, Masalah Itikad Baik Dalam KUH Perdata, Binacipta, Bandung, 1987, Hal 9-10.

15 Wildan Suyuthi, Sita eksekusi: Praktek Kejurusitaan Pengadilan, Tatanusa, Jakarta, 2004, Hal 43-44.

(14)

Pasal 41 ayat (1) Peraturan Pemerintah No. 24/1997 tentang pendaftaran tanah dijelaskan bahwa peralihan hak atas tanah melalui pemindahan hak dengan lelang hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan kutipan risalah lelang yang dibuat oleh pejabat lelang. Risalah lelang mempunyai kedudukan yang sama dengan akta jual beli yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang biasa dipergunakan sebagai salah satu dasar untuk mendaftar perlaihan hak atas tanah pada kantor pertanahan.¹⁶

Masalah-masalah yang timbul dari penjualan secara lelang ini menyebabkan timbulnya ketidakpastian secara hukum dimana pihak pembeli lelang yang beritikad baik mempercayakan mekanisme pembelian barang melalui sarana lelang yang dianggap aman. Hal ini sangat berpengaruh terhadap persoalan perlindungan hukum terhadap pembeli/pemenang lelang sesuai dengan Yurisprudensi Mahkamah Agung RI Nomor 821/K/Sip/1974 bahwa pembelian dimuka umum melalui kantor lelang adalah pembeli beritikad baik, harus dilindungi undang-undang, juga dalam Yurisprudensi Mahkamah Agung Nomor 323/K/Sip/1968 yang menyebutkan bahwa suatu lelang yang telah dilaksanakan sesuai dengan ketentuan yang berlaku serta dimenangkan oleh pembeli lelang yang beritikad baik, maka lelang tersebut tidak dapat dibatalkan, dan terhadap pembeli lelang yang beritikad baik tersebut wajib diberikan perlindungan hukum.

Peraturan lelang hanya disebutkan tentang kewajiban penjual. Pasal 16 Peraturan Menteri Keuangan Nomor 93/PMK/06/ 2010 tentang petunjuk pelaksanaan lelang dinyatakan bahwa Penjual/Pemilik Barang bertanggung jawab terhadap: keabsahan kepemilikan barang, keabsahan dokumen persyaratan lelang, penyerahan barang bergerak dan/atau barang tidak bergerak; dan dokumen kepemilikan kepada Pembeli. Penjual/Pemilik Barang bertanggung jawab terhadap gugatan perdata maupun tuntutan pidana yang timbul akibat tidak dipenuhinya peraturan perundang-undangan dibidang lelang. Penjual/Pemilik Barang bertanggung jawab atas tuntutan ganti rugi terhadap kerugian yang timbul karena ketidak absahan barang dan dokumen persyaratan lelang.

16 Jurnal Irfan, judul “Hak Pemenang Lelang Beritikad Baik”, Magister Kenotariatan, Fakultas Hukum Universitas Hasanuddin.

(15)

Penjelasan tersebut di atas dapat diartikan bahwa penjual/pemilik barang bertanggung jawab terhadap gugatan perdata maupun tutuntutan pidana yang timbul apabila tidak terpenuhinya peraturan perundang-undangan dalam lelang, dalam hal ini apabila lelang dinyatakan tidah sah dan batal oleh pengadilan maka penjual/pemilik barang mengembalikan harga lelang yang telah dibayarkan oleh pembeli lelang beserta dengan ganti kerugian yang timbul dalam proses pelelangan itu.

Pasal 1365 KUHPerdata menjelaskan bahwa tiap perbuatan yang membawa kerugian kepada orang lain, mewajibkan orang yang menimbulkan kerugian tersebut karena kesalahannya untuk mengganti. Undang-undang menjamin perlindungan pembeli yang telah dirugikan dalam jual beli adalah pembeli dapat menuntut ganti rugi di depan pengadilan.

Menurut Hakim Sabarulina Br. Ginting, Bentuk perlindungan hukum terhadap pemenang lelang yaitu eksekusi pengosongan yang dibantu oleh pengadilan. Apabila tanah dan/atau bangunan yang akan dilelang berada dalam keadaan berpenghuni, maka pengosongan bangunan tersebut sepenuhnya menjadi tanggung jawab pembeli; apabila pengosongan bangunan tersebut tidak dapat dilakukan secara sukarela maka pembeli dapat meminta bantuan pengadilan negeri setempat untuk pengosongannya.¹⁷

Perlindungan hukum secara preventif telah dilakukan dengan adanya akta risalah lelang. perlindungan hukum secara represif dengan cara meminta bantuan kepada pengadilan untuk eksekusi paksa terhadap debitur yang tidak bersedia mengosongkan obyek lelang secara sukarela.

17 Wawancara dengan Sabarulina Br. Ginting di Pengadilan Negeri Medan, pada tanggal 01 Agustus 2017, pukul 08.30 Wib.

(16)

IV. KESIMPULAN DAN SARAN A. Kesimpulan

Dari pembahasan yang telah dipaparkan dalam hasil penelitian ini, maka dapat ditarik kesimpulan sebagai berikut:

1. Pelaksanaan lelang yang dilakukan oleh pejabat lelang berdasarkan permohonan lelang yang diajukan oleh bank dengan surat dan dokumen ke KPKNL. Penetapan waktu lelang ditetapkan oleh KPKNL, sebelumnya KPKNL memberitahukan pelaksanaan lelang dengan surat pemberitahuan kepada tergugat/debitur. Bank mengumumkan lelang melalui surat kabar harian mandiri setelah lelang ditetapkan dengan penawaran tertinggi kepada pemenang lelang maka pejabat lelang membuat risalah lelang. Dokumen risalah lelang sebagai akta autentik merupakan dokumen yang secara jelas diakui keabsahannya yang mempunyai sifat mengikat sehingga apa yang tertuang di dalamnya harus dipercaya hakim yang diakui kebenarannya.

2. Tanggung jawab pejabat lelang (turut tergugat I) dalam kasus ini sudah sesuai dengan prosedur dan ketentuan undang-undang, dimana sesuai dengan permohonan lelang yang diajukan pemohon (Bank) dengan surat dan dokumen yang telah memenuhi syarat sehingga memenuhi syarat untuk dilaksanakan lelang. Tanggung jawab pejabat lelang dalam hal ini turut tergugat I (KPKNL) hanya melaksanakan tugasnya sebagai pelaksana lelang yang mana penjualnya adalah PT.BANK DANAMON, Tbk. Tanggung jawab atas kerugian yang diderita pembeli lelang adalah tanggung jawab pembeli sebagaimana yang diatur dalam Pasal 16 Peraturan Menteri Keuangan Nomor 93/PMK.06/2010 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang.

3. Perlindungan hukum terhadap pembeli lelang yang beritikad baik telah ada yaitu Pejabat lelang telah menjelaskan dengan tegas segala sesuatunya yang berhubungan dengan pelaksanaan lelang kepada pembeli objek melalui lelang, diantaranya sebagaimana tercantum dalam alinea kesepuluh alat bukti yang berbunyi “Apabila tanah dan/atau bangunan yang akan akan dilelang ini berada dalam keadaan berpenghuni, maka pengosongan bagunan tersebut sepenuhnya menjadi tanggung jawab pembeli, apabila pengosongan

(17)

bangunan tersebut tidak dapat dilakukan secara sukarela maka pembeli dapat meminta bantuan Pengadilan Negeri setempat untuk pengosongannya”.

B. Saran

1. Peraturan lelang dan Peraturan Menteri Keuangan sebagai petunjuk pelaksanaannya perlu lebih disempurnakan lagi dalam undang-undang lelang yang baru mendatang, khususnya yang berkaitan dengan pelaksanan lelang agar tercipta perlindungan hukum bagi pembeli mengingat peraturan lelang yang sekarang masih berlaku merupakan warisan pemerintah kolonial Belanda yang kurang memperhatikan perlindungan hukum bagi pembeli.

2. Tanggung jawab dalam pengosongan sebaiknya tidak sepenuhnya diberikan kepada pemenang lelang, sebaiknya pejabat lelang dan bank ikut terlibat dalam hal pengosongan agar tidak terjadi kasus yang merugikan pembeli yang beritikad baik.

3. Perlindungan hukum bagi pemenang lelang yang sah dalam prakteknya masih sulit dilakukan. Status objek lelang yang dijual, dimana pembeli yang beritikad baik ikut dalam proses pelelangan dan telah memenuhi kewajibannya tetapi kadangkala tidak dapat langsung menikmati barang yang dibelinya tersebut. Pentingnya perundang-undangan khusus mengatur Kantor Pelayanan Kekayaan Lelang dan Negara agar diberi kewenangan untuk menyelesaikan sengketa-sengketa para pihak dengan cara cepat dan sederhana mengingat pesatnya perkembangan peralihan hak melalui lelang yang terjadi belakangan ini, oleh karenanya secara praktek di Pengadilan membutuhkan waktu yang lama. Sebaiknya pembeli lelang tidak membeli objek lelang yang berpenghuni untuk menghindari terjadinya resiko di kemudian hari.

DAFTAR PUSTAKA A. Buku Teks

Abdullah, Thamrin dan Francis Tantri, Bank dan Lembaga Keuangan, PT. Raja Grafindo Persada, Jakarta, 2014.

Ali, Zainudin, Metode Penelitian Hukum, Sinar Grafika, Jakarta, 2011.

Ashshofa, Burhan, Metodologi Penelitian Hukum, Rineka Cipta, Jakarta, 1996.

(18)

Asyhadie, Zaeni, Pengantar Ilmu Hukum, PT. Raja Grafindo Persada, Jakarta, 2014.

Badan Pendidikan dan Pelatihan Keuangan Departemen Keuangan RI, Modul Pengetahuan Lelang, Pusdiklat Keuangan Umum, Jakarta, 2002.

Badrulzaman, Mariam Darus, Aneka Hukum Bisnis, Alumni, Bandung, 1994.

Borbir, S. Mantay dan Iman Jauhari, dkk, Hukum Piutang Dan Lelang Negara Di Indonesia, Pustaka Bangsa Press, Medan, 2002.

Borbir, S. Mantay, Kompilasi Sistem Hukum Pengurusan Piutang dan Lelang Negara, Pustaka Bangsa Press, Jakarta, 2004.

Harahap, M. Yahya, Ruang Lingkup Permasalahan Eksekusi Bidang Perdata, Sinar Grafika, Jakarta, 2014.

Hartono, Sunaryati, Penelitian Hukum Indonesia Pada Akhir Abad Ke-20, Alumni, Bandung, 1994.

Hermansyah, Hukum Perbankan Nasional Indonesia, Kencana, Jakarta, 2005.

Ibrahim, Johanes, Kartu Kredit, PT. Refika Aditama, Bandung, 2004.

Kasmir, Manajemen Perbankan, PT Rajagrafindo Persada, Jakarta, 2014.

__________, Dasar-Dasar Perbankan, Rajawali Pers, Jakarta, 2015.

Kelompok Studi Hukum Bisnis Fakultas Hukum UNPAD, Hak Tanggungan Atas Tanah Dan Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah, PT. Citra Aditya Bakti, Bandung, 1996.

Lubis, M. Solly, Filsafat Ilmu dan Penelitian, PT. Sofmedia, Medan, 2012.

Manurung, Mangasa, Hambatan-Hambatan Dalam Pelaksanaan Lelang Atas Jaminan Hutang Kebendaan Yang Diikat Dengan Hak Tanggungan, Tesis, 2003.

Marzuki, Peter Mahmud, Pengantar Ilmu Hukum, Kencana Prananda Media, Jakarta, 2008.

Moleong, Lexi J, Metode Penelitian Kualitatif, Rosda Karya, Jakarta, 2008.

Muhammad, Abdulkadir, Hukum dan Penelitian Hukum, PT. Citra Aditya Bakti, Bandung, 2004.

M. Hadjon, Philipus, Perlindungan Hukum bagi Rakyat Indonesia, Bina ilmu, Surabaya, 1987.

Poesoko, Herowati, Parate Executie Obyek Hak Tanggungan, Laksbang Pressindo, Yogyakarta, 2008.

Prajogo, Soesilo, Kamus Hukum Internasional & Indonesia, Wipress, Jakarta, 2007.

Purwoko, Sunu Widi, Aspek Hukum Bisnis Bank Umum, nsbooks, Jakarta, 2015.

Rahdiyanto, R, Pengetahuan Lelang, Peningkatan Sumber Daya Pelayanan Piutang Lelang, Kanwil IV PLN, Ciloto, 2003.

Satrio, J, Hukum Perikatan: Perikatan pada umumnya, Alumni, Bandung, 1993.

__________, Hukum Jaminan Hak Jaminan Kebendaan, PT. Citra Aditya Bakti, Bandung, 2007.

Sihombing, Jonker, Tanggung Jawab Yuridis Bankir Atas Kredit Macet Nasabah, PT. Alumni, Bandung, 2009.

Soekanto, Soerjono, Pengantar Penelitian Hukum, UII Press, Jakarta, 1991.

Soekanto, Soerjono dan Sri Mamudji, Penelitian Normatif, UI Press, Jakarta, 2001.

(19)

Soewandi, I Made, Balai Lelang (Kewenangan Balai Lelang dalam Penjualan Jaminan Kredit Macet), Yayasan Gloria, Yogyakarta, 2005.

Sofwan, Sri Soedewi Masjchoen, Hukum Jaminan Di Indonesia, Pokok-Pokok Hukum Jaminan Dan Jaminan Perorangan, Liberty Offset, 2001.

Subekti, R, Aneka Perjanjian, Alumni, Bandung, 1997.

Sunggono, Bambang, Metode Penelitian Hukum, Raja Grafindo Persada, Jakarta, 2002.

Suryadiningrat, RM, Perikatan-Perikatan Bersumber Perjanjian, Tarsito, Bandung, 1991.

Sutardjo, Eksekusi Lelang Barang Jaminan dan Masalah yang timbul dalam Praktek, Jakarta, 1993.

Sutarsono, Aspek-Aspek Hukum Perkreditan Pada Bank, CV Alfabeta, Jawa Barat, 2003.

Sutedi, Adrian, Hukum Hak Tanggungan, Sinar Grafika, Jakarta, 2012.

Sutojo, Siswanto, Menangani Kredit Bermasalah, cetakan XVIII, Pustaka Bina Pressindo, Jakarta, 1997.

Suyatno, Thomas, Dasar-dasar Perkreditan, PT. Gramedia, 1990.

Suyuthi, Wildan, Sita eksekusi: Praktek Kejurusitaan Pengadilan, Tatanusa, Jakarta, 2004.

S. Meliala, Djaja, Masalah Itikad Baik Dalam KUH Perdata, Binacipta, Bandung, 1987.

Tjiptoadinugroho, Perbankan Masalah Perkreditan (Penghayatan, Analisis, Dan penutun), PT. Pradnya Paramita, Jakarta, 1994.

Waluyo, Bambang, Penelitian Hukum Dalam Praktik, Sinar Grafika, Jakarta, 1996.

Widiyono, Tri, Aspek Hukum Operasional Transaksi Produk Perbankan Di Indonesia, Ghalia Indonesia, Bogor, 2006.

Widiyono, Try, Agunan Kredit Dalam Financial Engineering, Ghalia Indonesia, Bogor, 2009.

Wijaya, Faried, Perkreditan, BNK, Dan Lembaga-Lembaga Keuangan, edisi pertama, Universitas Gajah Mada, Yogyakarta.

a. Perundang-undangan dan Peraturan-peraturan

Undang-undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945.

Undang-undang Nomor 4 tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berikatan Dengan Tanah.

Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perbankan.

Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen.

Undang-Undang Nomor 19 Tahun 2000 tentang Penagihan Pajak dan Surat Paksa.

Peraturan Menteri Keuangan Republik Indonesia Nomor 27/PMK.06/2016 Tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang.

Surat Edaran Badan Urusan Piutang dan Lelang Negara Nomor: SE-23/PN/2000.

b. Internet

Medialelang.blogspot.co.id, diakses pada tanggal 20 Juli 2017, pukul 20.00 Wib.