498
60.
ELEMEN-ELEMEN PEMINDAHAN RISIKO DALAM KONTRAK
PEMBIAYAAN RUMAH SECARA ISLAM
54.Rahisam Ramli55 Mohd Sabree Nasri Nurul Athirah Mohd Azmi
Rusyda Yahya56
Abstrak
Kertas ini bertujuan mengenalpasti elemen-elemen pemindahan risiko menerusi kontrak pembiayaan rumah. Keperluan kajian bertitik tolak dari dapatan kajian Bank Negara Malaysia pada tahun 2014 merekodkan sebanyak 46.8% tujuan pembiayaan rakyat Malaysia adalah untuk membeli rumah. Namun dari aspek amalan pasaran dan pemerkasaan pengguna tahun 2014 mendedahkan sebanyak 26% pengguna tidak memahami risiko produk. Sebanyak 41% responden hanya memahami manfaat produk sahaja dan 8% tidak memahami manfaat, kos atau risiko produk. Manakala kes-kes membabitkan pembiayaan perumahan di mahkamah yang masih berlaku akibat kekeliruan mengenai konsep pemindahan risiko yang wujud antara bank dan pelanggan. Keadaan ini boleh mendedahkan pengabaian tanggungjawab pelanggan kepada bank sekiranya berlaku risiko kemungkiran atau kes penamatan awal terhadap kontrak pembiayaan rumah. Implikasi lain ialah wujudnya ketidakstabilan terhadap prestasi, kecekapan urustadbir dan kadar keuntungan produk perbankan Islam. Sumber pencarian literatur diambil dari pangkalan data secara dalam talian dan perpustakaan. Penemuan awal mendapati elemen-elemen pemindahan risiko telah digunapakai oleh industri pembiayaan namun kurang diberi perhatian dalam kontrak pembiayaan rumah. Elemen tersebut perlu difahami oleh pihak berkontrak agar selari dengan penentuan kadar untung yang diambil. Justeru elemen pemindahan risiko memberi gambaran sebenar tanggungjawab dan penentuan kadar keuntungan dalam pembiayaan rumah.
Katakunci; risiko, pemindahan risiko, pembiayaan rumah; perbankan Islam;kadar keuntungan.
Pendahuluan
Pemilikan rumah adalah keperluan asas yang penting kepada manusia dalam apa jua keadaan selain keperluan makanan, kesihatan, pendidikan dan pakaian. Namun memiliki rumah bukan satu perkara mudah bagi kebanyakan orang. Antara sumber yang menjadi pilihan untuk memiliki rumah
54 Kertas kerja dibentangkan dalam 6th International Conference on Global Business & Social Entrepreneurship pada
7 & 8 Disember 2016 di Holiday Villa Hotel Kota Bharu, Kelantan.
55 Pensyarah Akademi Pengajian Islam. Akademi Pengajian Islam, Kolej Universiti Islam Melaka, 78200 Kuala Sungai
Baru
Melaka, Emel: rahisam@kuim.edu.my
56 Pensyarah Fakulti Inovasi Perniagaan dan Perakaunan, Kolej Universiti Islam Melaka, 78200 Kuala Sungai Baru
499 adalah melalui pinjaman perumahan atau disebut sebagai pembiayaan dalam perbankan Islam. Ini disebabkan tahap kebolehupayaan seseorang untuk memiliki rumah memerlukan komitmen dalam dua bentuk. Komitmen pertama; bayaran ansuran rumah secara berterusan dalam jumlah yang besar. Komitmen kedua; tempoh pembiayaan pula mengambil masa yang panjang seperti 20-30 tahun atau mengikut umur persaraan.
Bank Negara Malaysia pada tahun 2012 melaporkan 46.8% tujuan pembiayaan rakyat Malaysia adalah untuk membeli rumah. Namun sebanyak 26% pengguna tidak memahami risiko produk. Keadaan tersebut boleh menyebabkan berlakunya pengabaian tanggungjawab pelanggan kepada bank sekiranya berlaku risiko kemungkiran atau kes penamatan awal kontrak pembiayaan rumah. Implikasi lain ialah wujudnya ketidakstabilan terhadap prestasi, kecekapan urustadbir dan kewangan kepada pemberi pembiayaan iaitu perbankan Islam. Kenaikan harga rumah memberikan implikasi kepada hutang isi rumah, maka penilaian bank yang sewajarnya terhadap tahap kemampuan membayar juga adalah penting untuk menyederhanakan hasrat peminjam yang mungkin terdorong untuk mengambil hutang yang berlebihan bagi memenuhi keinginan memiliki rumah. Dengan pelaksanaan Garis Panduan Mengenai Amalan Pembiayaan yang bertanggungjawab, penilaian bank terhadap tahap kemampuan membayar adalah jauh lebih baik. Kepentingan lembaran merupakan aspek penting diberi perhatian agar pihak terbabit lebih memahami dan bersedia ke arah pelaksanaan tanggungjawab dalam melunaskan pembiayaan rumah (Bank Negara Malaysia, 2014).
Sorotan Kajian Lepas Mengenai Risiko
Terdapat pelbagai definisi mengenai risiko. Antaranya risiko didefinisikan sebagai sesuatu yang dikaitkan dengan hasil yang tidak diingini atau tidak dijangka, ketidaktentuan yang berkaitan mungkin dilihat dari aspek positif dan negatif. Risiko juga dikaitkan dengan peristiwa-peristiwa masa depan yang tidak menentu yang boleh mempengaruhi pencapaian matlamat bank, termasuk objektif strategik, operasi, kewangan dan pematuhan (Solomon et al. ,2000; Abd Ghafar Ismail 2015). Selain itu, Megginson (1997) telah mentafsir risiko sebagai kemungkinan besar kepada kerugian. Risiko juga dikaji dan dikenalpasti sebagai salah satu subjek dalam sains sosial yang termasuk statistik, ekonomi, pengurusan kewangan dan insurans. Penelitian risiko dalam setiap bidangan ilmu ini berdasarkan aspek-aspek tertentu yang berbeza antara satu sama lain. Risiko dalam bahasa Arab disebut sebagai mukhatir atau mukhatarah atau khatr. Khatr menurut pandangan ahli ilmuan, dari sudut bahasa, menyatakan bahawa risiko adalah terdedah kepada kerosakan dan kebinasaaan atau hampir kepada bahaya kebinasaan) (Ibn Manzur, 1990). Tetapi menurut jumhur ulama‟, khatr mempunyai pelbagai maksud seperti perjudian (maysir), ketidakpastian (gharar) ataupun ganti rugi (Al-Alawanah, 2009).
Konsep risiko dalam perbankan dan kewangan Islam boleh difahami apabila dilihat dari dua dimensi: (1) larangan gharar; dan (2) kebebasan kontrak. Perbincangan mengenai risiko operasi di bank-bank Islam adalah penting dan menjadi lebih rumit berbanding dengan perbankan konvensional kerana ciri-ciri kontrak yang unik dan persekitaran undang-undang umum. Walaupun prinsip teras Basel II asas penyeliaan perbankan berkesan sama berkaitan dengan baik dan ideal sesuai dengan institusi perbankan Islam, pengurusan risiko dan amalan pengurusan risiko yang masih memerlukan penyesuaian khusus kepada ciri-ciri operasi bank-bank Islam Marliana Abdullah et al. (2011). Teori tanggungan risiko dari aspek kewangan Islam dirujuk sebagai
al-ghurm bil ghunm (liabiliti sejajar dengan ganjaran) (Ahmad al-Zarqa’, 1989, h. 437). Perbincangan
500 Mohd Yusri & Aisyah 2013; Tariqullah & Habib 2001; Saiful Azhar Rosli 1999).
Risiko juga dikategorikan mengikut keadaan seperti risiko larangan, risiko penting dan risiko boleh terima Ada risiko yang boleh dielakkan, sebahagiannya tidak boleh dipindahkan dan ada yang boleh diminimumkan. Maka struktur perlindungan risiko mengikut klasifikasi yang berlainan tetapi saling berhubung antara satu sama lain (Syed Ehsan Ullah Agha & Ruslan Sabirzyanov, 2015).
Matlamat untuk mengkaji risiko adalah untuk mendapatkan beberapa kawalan ke atas risiko tersebut dan menguruskannya dengan cara yang dapat mengurangkan kesan buruk dalam membuat keputusan yang perlu diambil (Mohd Yusri Hidrus & Aisyah Abd Rahman, 2013). Ini bermakna risiko mesti dikenal pasti untuk mencegah atau mengawal daripada kesan-kesan yang menjejaskan sesuatu maksud yang dikehendaki oleh semua pihak terbabit. Setiap jenis pembiayaan mempunyai kaedah tersendiri. Kajian untuk mengenal pasti ukuran dan pengurusan risiko kredit, risiko kecairan, risiko pasaran dan risiko operasi bank Islam di Timur Tengah dan Afrika Utara mendapati terdapat pelbagai kaedah boleh diambil oleh institusi perbankan Islam mengikut jenis pembiayaan (Selma, 2014). Ini menunjukkan pengurusan risiko yang efektif sangat penting bagi mengukuhkan kekuatan modal memberi manfaat kepada semua pihak (Imran Hussain Minhas, 2014).
Pengurusan risiko kecairan sangat penting sehinggakan terdapat rangka kerja pengurusan kecairan di dalam Basel 3. Namun begitu rangka kerja pengurusan kecairan yang sedia ada hanya dikhususkan kepada perbankan konvensional. Manakala, perbankan Islam yang menawarkan produk dan perkhidmatan serta kontrak yang berbeza memerlukan pendekatan yang berbeza (Noor Hashimah Husaini & Ismail, 2013).
Bank-bank juga boleh menggunakan kaedah yang lebih inovatif dalam membentuk satu alat yang lebih berkesan dalam menguruskan risiko kredit. Seterusnya kajian beralih pula kepada bahagian kecekapan bank iaitu dengan melihat bagaimana ia mampu mempengaruhi perjalanan pengurusan bank serta risiko kredit itu sendiri (Mohd Yusri Hidrus & Aisyah Abd Rahman, 2013)
Pengurusan risiko sebagaimana dinyatakan Akta Perkhidmatan Kewangan Islam (IFSA 2013 hlm 24) mendefinisikan “risiko kepada kestabilan kewangan” mempunyai pengertian yang sama yang diberikan kepadanya dalam seksyen 29 Akta Bank Negara Malaysia 2009. Namun jenis “risiko sistemik” lebih menyerupai maksud kajian ini iaitu:
“risiko sistemik” berhubungan dengan sistem pembayaran yang ditetapkan, ertinya—
(a) risiko bahawa kegagalan peserta atau pengendali untuk menunaikan obligasi pembayaran atau penyelesaiannya akan menyebabkan peserta lain menjadi tidak upaya untuk menunaikan obligasi pembayaran atau penyelesaiannya apabila kena dibayar; atau
(b) risiko bahawa kegagalan peserta atau pengendali untuk menunaikan obligasi pembayaran atau penyelesaiannya boleh menyebabkan masalah kecairan atau kredit ketara yang mungkin mengancam kestabilan sistem kewangan (Undang-undang Malaysia, 2013). Selanjutnya perbandingan antara risiko kecairan dalam deposit dan pelaburan mendapati instrumen deposit murabahah dan akaun pelaburan mudharabah mampu menguruskan risiko kecairan dalam perbankan. Maka cadangan dikemukakan supaya perbankan Islam menggunakan pendekatan yang berbeza (Noor Hashimah dan Ismail 2013).
501 terdedah kepada bentuk risiko yang dihadapi oleh perbankan konvensional, malah turut terdedah kepada bentuk risiko unik lain yang timbul lebih-lebih lagi daripada proses penstrukturan produk kewangan Islam (Mohammad Taqiuddin Mohamad et al., 2010).
Perkongsian risiko juga dijelaskan sebagai aktiviti melarang penerimaan atau pembayaran faedah, tetapi disokong oleh prinsip-prinsip lain daripada ajaran Islam menyokong perkongsian risiko, hak-hak dan kewajipan individu, hak harta, dan kesucian kontrak (Tarek S. Zaher & M. Kabir Hassan, 2001).
Risiko yang sering diterjemahkan menerusi perkongsian kerana bank juga terlibat sebagai tanggungjawab sosial. Ini kerana kewangan Islam dibentuk menerusi konsep persaudaraan dan perpaduan. Para peserta perbankan dianggap rakan niaga yang sama-sama menanggung risiko dan keuntungan (Bhzad Sidawi & Sheik Meeran, 2011).
Risiko dalam pembiayaan rumah
Instrumen pembiayaan rumah dibentuk oleh prosedur yang sangat kompleks. Ini kerana ia melibatkan kepentingan pelbagai pihak. Misalnya institusi pembiayaan, pemaju, pembeli, penjual, peguam, penilai hartanah dan agen perumahan. Jumlah pembiayaan membabitkan komitmen bayaran bulanan yang besar, selain ia terdedah kepada pelbagai risiko. Umpamanya risiko perundangan, risiko kredit, risiko pasaran dan risiko keuntungan. Bagi memastikan pemindahan hak milik dari satu pihak kepada pihak lain secara adil oleh undang-undang, setiap instrumen mesti berupaya menangani sebarang risiko.
Kajian-kajian terhadap instrumen pembiayaan rumah telah mendapat perhatian sarjana semenjak tahun 1990an. Misalnya Hatem El-Karanshawy (1992), Boualem Bendjilali &Tariqullah Khan (1995) dan Mahmoud Amin El-Gamal (2000) yang mengupas aspek berkaitan konseptual, struktur dan pelaksanaan instrumen pembiayaan rumah. Apa sahaja jenis pembiayaan rumah ia tetap mempunyai risiko dan cabaran yang perlu dianalisis untuk memastikan tahap keupayaan pembiayaan ini memberi manfaat kepada semua pihak berkepentingan. Pada masa kini terdapat 6 jenis pembiayaan rumah secara Islam diaplikasikan dalam perbankan Islam. Ia terdiri dari Bayc Bi Thaman Ajil (BBA), Tawarruq, Bai ‘Inah, Ijarah Muntahiya Bi Tamlik, Ijarah Mausufah fi Zimmah dan Musyarakah Mutanaqisah (MM)57. Walaupun pembiayaan perumahan konsep MM merupakan pembiayaan paling banyak ditawarkan berbanding Tawarruq, BBA, Ijarah Muntahia Bi Tamlik, Ijarah Mausufah fi Zimmah dan BaiccInah,
Saiful Azhar Rosly antara terawal mengkaji risiko dalam pembiayaan BBA oleh menyatakan keuntungan yang dijana daripada jualan BBA adalah sah di sisi undang-undang syariah kerana ia berasal dari aktiviti perdagangan dan bukan hutang. Keuntungan dalam perdagangan dibenarkan kerana mereka tidak lari daripada risiko, kerugian, dan ketidaktentuan. Walaupun keuntungan yang telah ditetapkan dalam perdagangan, keuntungan sebenar kekal rawak dan tidak menentu (Saiful Azhar Rosly, 1999)
Terdapat juga cadangan untuk menggunakan pendekatan Maqasid Syariah sebagai alat pengukuran yang telus untuk menyelesaikan beberapa ketidaktentuan dalam merangka suatu kemudahan pembiayaan rumah secara Islam, khususnya produk BBA dan bagi kes-kes yang melibatkan projek perumahan terbengkalai. Maka produk MM dilihat sebagai memenuhi keperluan maqasid syariah (Rafidah Mohd Azli et al., 2011). Justeru dalam konteks pembiayaan rumah, kajian
57 Rujuk The Fatwa of the First Conference for Islamic Banks - Dubai, 1399/1979; Fatawa Al-Syar’iyyah Fi Al A’mal
502 ini mengambil kira kaedah pengamalan pengurusan risiko kredit dan hubungan terhadap kesan kecekapan di institusi perbankan dan kewangan Malaysia dengan mencadangkan institusi bank perlu menggunakan kaedah yang lebih inovatif dalam menguruskan risiko kredit (Mohd Yusri & Aisyah 2013).
Pemindahan risiko dalam konteks artikel ini bermaksud mengalihkan sebarang risiko kemungkiran atau kredit, risiko penamatan awal kontrak, risiko terhadap aset seperti kerosakan yang ditanggung oleh bank kepada pelanggan yang boleh mengurangkan kesan dan tanggungjawab bank kepada pelanggan. Meskipun idea awal mengenai pemindahan risiko lebih bersesuaian berbanding perkongsian risiko sebagaimana yang dihujahkan oleh Zubair Hassan (2014, 2015). Beliau berhujah kaedah “tiada keuntungan tanpa risiko” ( no risk no gain) tidak bertepatan dengan konsep perkongsian, tetapi ia lebih menyerupai pemindahan risiko. Maka sistem kewangan Islam perlu berada pada landasan sebenar untuk menterjemahkan maksud sebuah sistem kewangan tanpa faedah lebih bertepatan dengan istilah pemindahan risiko (Zubair Hasan, 2014, 2015).
Sehingga artikel ini dihasilkan, pengkaji mendapati terdapat dua mekanisme pemindahan risiko yang digunakan iaitu wa’ad dan wakalah. Melindungi nilai dalam kewangan Islam hampir menyerupai pemindahan risiko kontrak pembiayaan rumah secara Islam. Justeru mekanisme wa’ad dalam pemindahan risiko diharuskan dalam Islam. Disebabkan perkembangan dan inovasi yang semakin meningkat dalam dunia kewangan Islam lindung nilai diperlukan bagi mengurangkan risiko keterdedahan peserta pasaran kepada risiko nilai mata wang dan harga yang tidak menentu. Rentetan itu, lindung nilai menjadi satu keperluan mendesak kepada pihak pelabur dan institusi kewangan Islam sebagai satu bentuk perlindungan daripada risiko yang tidak diingini. Kajian mengenai wa’ad sebagaimana dinyatakan oleh Azlin & Shofian (2014) yang menumpukan prinsip wa‘d yang diamalkan dalam kontrak Islamic FX forward. Selain itu, kajian ini bertujuan untuk mengkaji Wa‘dan sebagai alternatif kepada wa‘d dalam produk lindung nilai, terutama dari aspek perbezaan Wa‘dan dan muwa‘adah serta menganalisis prospek pemakaian Wa‘dan sebagai asas dalam menghasilkan mekanisme lindung nilai Islam. Kajian mendapati bahawa konsep Wa‘dan berbeza dengan konsep muwa‘adah dari beberapa segi. Justeru, konsep Wa‘dan berpotensi dibangunkan dalam penstrukturan produk Islamic FX forward dalam lindung nilai yang lebih kompetitif dan inovatif (Azlin Alisa Ahmad & Shofian Ahmad, 2014).
503
Elemen pemindahan risiko pembiayaan rumah.
Berdasarkan sorotan kajian,pengkaji mengemukakan elemen pemindahan risiko pembiayaan rumah menggunakan pendekatan wa’ad dan wakalah. Lihat rajah berikut.
Sumber: Pengkaji (2016).
Rumusan
Penemuan awal mendapati setiap produk pembiayaan mempunyai variasi pemindahan risiko yang memberi kesan pada penentuan harga. Selain itu kaedah pemindahan risiko dalam pembiayaan rumah yang tidak seragam menjadi punca ketidakfahaman pengguna. Elemen tersebut perlu difahami oleh pihak berkontrak agar selari dengan penentuan kadar untung yang diambil. Justeru elemen pemindahan risiko memberi gambaran sebenar tanggungjawab dan penentuan kadar keuntungan dalam pembiayaan rumah. Justeru kertas ini mencadangkan elemen pemindahan risiko yang mencerminkan keadaan sebenar dan sejajar dengan piawaian perkhidmatan kewangan yang kukuh sebagai asas produk patuh syariah. Kajian empirikal dicadangkan sebagai kajian lanjut untuk mengenal pasti bagaiamana parameter penggunaan wa’ad dan wakalah selari dengan syariah dan bersesuaian dengan tahap risiko antara bank dan pelanggan.
Pembiayaan rumah
Tawarruq Bai’ ‘inah Mutanaqisah Musyarakah Ijarah Mawsufah Fi Zimmah Ijarah Muntahia Bi Tamleek Risiko
Faktor pelanggan
Penamatan awal
Kemungkira n
Kredit
Pasaran Pengurusan
Operasi
Pendekatan
BBA Wa’ad
wakalah
Kesan penentuan
504
Lampiran Lampiran
JADUAL 1: Senarai institusi perbankan dan konsep pembiayaan perumahan di Malaysia
Bil Institusi BBA Istisna’ Tawarruq Bai'inah Ijarah
505
Penghargaan.
Artikel ini merupakan sebahagian dari projek penyelidikan menerusi Geran Penyelidikan Dalaman Kolej Universiti Islam Melaka Fasa 1/2015 No GD/15/F1/07
Rujukan
Abdullah, A., & Yaacob, H. (2012). Legal and Shariah Issues in the Application of Wakalah-waqf Model in Takaful Industry: An Analysis. Procedia - Social and Behavioral Sciences, 65, 1040–1045. http://doi.org/10.1016/j.sbspro.2012.11.239
Azlin Alisa Ahmad, & Shofian Ahmad. (2014). Inovasi Pemakaian Prinsip Wa ‘ dan dalam Instrumen Lindung Nilai Islam ( Innovation in Applying the Principle of Wa ‘ dan in Instrument of Islamic Hedging ). Islamic Law and Society, 36(1), 21–32.
Bank Negara Malaysia. (2013). Kepelbagaian produk perbankan Islam (BM).
Bank Negara Malaysia. (2014). Amalan pasaran dan pemerkasaan pengguna. Kuala Lumpur. http://doi.org/10.1007/s13398-014-0173-7.2
Bhzad Sidawi, & Sheik Meeran. (2011). A framework for providing lifelong finance to the owners of affordable dwellings in the Kingdom of Saudi Arabia. Cities, 28(2), 138–146. http://doi.org/10.1016/j.cities.2010.11.001
Imran Hussain Minhas. (2014). Managing risks in Islamic finance. Journal of Islamic Banking and
Finance, July-Septe, 14–25.
Juliana Arifin, Ahmad Shukri, & Zunaidah Sulong. (2013). A conceptual model of literature review for family takaful ( Islamic life insurance ) demand in Malaysia. International Business
Research, 6, 210–216. http://doi.org/10.5539/ibr.v6n3p210
Mohammad Taqiuddin Mohamad, Ahmad Azam Sulaiman@ Mohamad, & Joni Tamkin Borhan. (2010). Analisis pengaruh risiko terhadap prestasi keuntungan perbankan Islam di Malaysia. In Persidangan Kebangsaan Ekonomi Malaysia (Vol. 1, pp. 247–255).
Mohd Yusri Hidrus, & Aisyah Abd Rahman. (2013). Pengamalan pengurusan risiko kredit serta hubungan terhadap kesan kecekapan di institusi perbankan dan kewangan Malaysia. In
Persidangan Kebangsaan Ekonomi Malaysia ke VIII (Vol. 3, pp. 1375–1400).
Noor Hashimah Husaini, & Ismail, A. G. (2013). Pengurusan risiko kecairan di perbankan Islam. In Persidangan Kebangsaan Ekonomi Malaysia ke VIII (Vol. 1, pp. 397–405).
Rafidah Mohd Azli, Rohana Othman, Mardiyyah Sahri, Nooraslinda Abdul Aris, & Roshayani Arshad. (2011). Implementation of maqasid shari’ah in Islamic house financing : A study of the rights and responsibilities of contracting parties in Bai'bithaman ajil and Musharakah Mutanaqisah. Journal of Applied Business Research, 27(5), 85–96.
Saiful Azhar Rosly. (1999). Bai’ Bithaman Ajil Financing : Impacts on Islamic Banking Performance. Thunderbird International Business Review, 41(October 1999), 461–480. Selma, R. Ben. (2014). Risk management tools practiced in Islamic banks : evidence in MENA
region. Journal of Islamic Accounting and Business Research, 5(1), 77–97. http://doi.org/10.1108/JIABR-10-2012-0070
Syed Ehsan Ullah Agha, & Ruslan Sabirzyanov. (2015). Risk management in islamic finance: an analysis from objectives of shari’ah perspective. International Journal of Business,
Economics and Law, 7(3), 46–52.
Tarek S. Zaher, & M. Kabir Hassan. (2001). A Comparative Literature Survey of Islamic Finance and Banking. Financial Markets, Institutions & Instruments, 10(4), 155–199.
506 Zubair Hasan. (2014). Risk-sharing versus risk-transfer in finance: A critique. Munich Personal
RePEc Archive (MPRA), 58006, 1–15. Retrieved from https://mpra.ub.uni-muenchen.de/58006/
