46 4.1 Hasil Penelitian
4.1.1 Identifikasi Objek Dan Spesifikasi Bangunan
A. Identifikasi Objek Penilaian
Objek penilaian adalah sebuah aset tetap pemerintah dalam bentuk bangunan yang akan dibongkar yang merupakan sebuah bangunan. Objek penilaian ini terletak di Jalan Cimenteng Desa Cimenteng Kecamatan Campaka, Kabupaten Cianjur, Provinsi Jawa Barat.
B. Spesifikasi Objek Penilaian
Objek penilaian yang telah terspesifikasi setelah dilakukan penelitian, sebagai berikut :
1. Luas Bangunan : ± 720 m² 2. Jumlah Lantai : 1 Lantai
3. Rangka Atap Kayu : Kuda-kuda, Gording, Kasau, Reng, Rangka Plafond 4. Penutup Atap : Genteng Kodok
Data diatas diperoleh dari hasil survei pada lokasi penelitian di Cianjur dengan laboratorium sebagai fokus pembongkaran.
4.1.2 Tanggal penilaian
Penilaian objek penilaian dilaksanakan pada hari Kamis, 20 Juni 2019
4.1.3 Pendekatan dan Metode Penilaian
Dalam penelitian ini penulis melakukan penghitungan penilaian dengan menggunakan pendekatan data pasar. Metode ini digunakan untuk menghitung besaran nilai sisa hasil pembongkaran bangunan yang disesuaikan dengan harga pasar pada toko material.
4.2 Pembahasan
4.2.1 Analisis Nilai Wajar Bongkaran Objek Penelitian
Nilai wajar diperoleh dari penjualan aset atau dibayarkan untuk pengalihan liabilitas dalam transaksi yang teratur diantara pelaku pasar pada tanggal pengukuran (MAPPI & KPSPI, 2018).
Tahun Penilaian = 2019
Nilai Komponen Bongkaran = Volume Kayu x (100% - Susut Akibat Pembongkaran) x Harga Bekas
Bahan Material Volume Kayu (m3)
Susut Akibat
Pembongkaran Harga Bekas
Nilai Komponen Bongkaran
Kayu Kuda-kuda 0,75972 20%
600,000.00
364.665,60
Gording 0,42096 20%
600,000.00
202.060,80
Kasau 0,91632 20%
600,000.00
439.833.60
Reng 0,43632 20%
600,000.00
209.433,60
Rangka
Flafond 1,059 20%
600,000.00
508.320,00 Genteng
Genteng
Kodok 2.760 20%
600.00
1.324.800,00
3.049.113,60 Dari perhitungan diatas, Tim Penilai KJPP Damianus Ambur & Rekan mengeluarkan opini bahwasannya kerusakan bangunan pada SMPN 4 Campaka
Cianjur mengalami kerusakan sekitar 20%. Kerusakan tersebut terletak pada bagian atap dimana itu elemen yang sangat penting mengingat adanya kemungkinan terjadinya atap rubuh jika terkena angin ataupun curah hujan yang tinggi. Dengan melakukan survei pada toko material di Cianjur diketahui bahwa harga bongkaran bagian atap dengan ukuran dan volume tertentu di hargai Rp. 600.000/m2. Dengan berdasarkan pada pedoman Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) untuk mengetahui nilai komponen dari sisa bongkaran diperlukan data pembanding berupa data pasar pada toko material.
Biaya Pembongkaran = Nilai Komponen Bongkaran x 25%
Dengan melakukan survei pada lokasi penelitian, tim penilai dapat memberikan opini tentang berapa besarnya kerusakan yang terjadi pada
gedung/bangunan SMPN 4 Campaka Cianjur dengan total kerusakan 25% dari keseluruhan bangunan.
Bahan Material
Nilai Komponen Persentase Biaya Bongkaran Kayu Kuda-kuda
364.665,60 25% 91.166,40
Gording
202.060,80 25% 50.515,20
Kasau
439.833.60 25% 109.958,40
Reng
209.433,60 25% 52.358,40
Rangka Flafond
508.320,00 25% 127.080,00
Genteng Genteng Kodok
1.324.800,00 25% 331.200,00
762.278,40
Nilai Wajar Bongkaran = Nilai Komponen Bongkaran – Biaya Pembongkaran
Untuk mengetahui nilai wajar bongkaran, menurut (KPSPI, 2018) sehingga dapat diketahui harga yang akan diterima ketika menjual suatu aset seperti bongkaran bangunan untuk mengalihkan suatu liabilitas dalam transaksi teratur di pasar. Keuntungan dari penilaian dengan menggunakan nilai wajar adalah dapat mengetahui seberapa besar nilai ekonomis dari komponen- komponen bangunan yang di bongkar.
4.2.2 Analisis Nilai Sisa Dari Bongkaran Bangunan Pada Objek Penelitian Nilai sisa dari bongkaran bangunan digunakan untuk mengetahui seberapa besar nilai ekonomi dari suatu bangunan yang dibongkar dan dihasilkan dari pengurangan nilai perolehan dan persentase yang telah dihapuskan.
Nilai Sisa Bongkaran = Nilai Perolehan – (Nilai Perolehan x Presentase yang Dihapuskan)
Nilai Perolehan = 165.300.000
Bahan Material Nilai Komponen Biaya
Bongkaran
Nilai Wajar Bongkaran Kayu Kuda-kuda
364.665,60 91.166,40 273.499,20
Gording
202.060,80 50.515,20 151.545,60
Kasau
439.833.60 109.958,40 329.875,20
Reng
209.433,60 52.358,40 157.075,20
Rangka Flafond
508.320,00 127.080,00 381.240,00 Genteng Genteng Kodok
1.324.800,00 331.200,00 993.600,00 2.286.835,20
Persentase yang Dihapuskan = Harga Rangka Atap + Harga Penutup Atap + Plafon
Biaya Teknis Bangunan (BTB) Kabupaten Cianjur
= Rp 150.162 + Rp 113.163 + Rp 76.294
2.220.000
= 339.619
2.220.000
= 0.153 = 15,30 %
Nilai Sisa Bongkaran = Rp 165.300.000 – (Rp 165.300.000 x 15,30%)
= Rp 165.300.000 – Rp 25.287.847,16
= Rp 140.012.152.84
Dibulatkan = Rp 140.012.153
4.2.3 Analisis Nilai Wajar Awal Bangunan Yang Dibangun Pada Saat Bangunan Tersebut Didirikan Dan Dinilai Pada Saat Penilaian (sekarang)
Untuk mengetahui nilai wajar awal bangunan yang dibangun saat bangunan tersebut didirikan dinilai dari luas bangunan yang dikalikan dengan Biaya Teknis Bangunan (BTB) dan nilai bangunan yang dihitung pada saat tanggal penilaian yaitu hasil dari nilai wajar awal bangunan dibagi dengan harga emas 2019 dan dikali dengan harga emas pada tahun bangunan tersebut berdiri yaitu tahun 2014.
Nilai Bangunan Pengganti Baru Saat Penilaian = Luas Bangunan x BTB Cianjur
= 120 m² x Rp. 2.220.000
= Rp. 266.400.000 Ket :
1. Luas Bangunan diketahui dengan melakukan survei langsung pada lokasi objek penelitian.
2. BTB (Biaya Teknis Bangunan) Cianjur dilihat dari Peraturan MAPPI, 2018
Nilai Wajar Bangunan Baru Pada Awal Pembangunan (Dalam Gram Emas)
= Nilai Bangunan Pengganti Baru Saat Penilaian Harga Emas 2019
= Rp. 266.400 .000 = 418,1 gram
637.204/gram
Nilai Wajar Bangunan Baru Pada Awal Pembangunan (Dalam Rupiah)
= Emas/gram 2019 x Harga Emas Tahun 2014
= 418,1gram x Rp. 474.827/gram
= Rp. 198.525.168,7
= Rp. 198.525.000,- (Dibulatkan)