BPHTB
BEA PEROLEHAN HAK ATAS TANAH DAN/ATAU BANGUNAN
Dasar Hukum
Tentang Pengenaan Bea Perolehan Hak Atas Tanah Dan Bangunan Karena Waris Dan Hibah Wasiat
PP No 111 Tahun 2000
Tentang Perubahan Atas Undang-undang Nomor 21 Tahun 1997 Tentang Bea Perolehan Hak Atas Tanah Dan Bangunan
UU No 20 Tahun 2000
Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan adalah pajak yg dikenakan atas perolehan hak atas tanah dan bangunan, krn hal itu merupakan suatu perbuatan atau peristiwa hukum yg mengakibatkan diperolehnya hak atas tanah dan atau bangunan oleh orang pribadi atau badan.
Tentang pajak daerah dan retribusi daerah
UU No 28 Tahun 2009
Tentang hubungan keuangan antara pemerintah pusat dan pemerintah daerah
UU No 1 Tahun 2022
Subjek BPHTB
adalah orang pribadi atau badan yang memperoleh hak atas tanah
dan atau bangunan
Objek BPHTB
Yang menjadi objek pajak adalah perolehan hak atas tanah dan atau bangunan
Perolehan hak atas tanah dan atau bangunan meliputi →
Pemindahan hak karena:
✓jual beli;
✓tukar-menukar;
✓hibah;
✓hibah wasiat;
✓waris;
✓pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya;
✓pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan;
01
✓penunjukan pembeli dalam lelang;
✓pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap;
✓penggabungan usaha;
✓peleburan usaha;
✓pemekaran usaha;
✓hadiah.
Pemberian hak baru karena :
✓kelanjutan pelepasan hak;
✓diluar pelepasan hak.
02
kelanjutan pelepasan hak adalah
pemberian hak baru kepada orang pribadi atau badan hukum dari Negara atas tanah yang berasal dari pelepasan hak.
di luar pelepasan hak adalah
pemberian hak baru atas tanah kepada orang pribadi atau badan hukum dari Negara atau dari pemegang hak milik menurut peraturan perundang-undangan yang berlaku
PEMBERIAN HAK BARU
Hak Milik
adalah hak turun-temurun, terkuat, dan terpenuh yang dapat dipunyai orang pribadi atau badan-badan hukum tertentu yang ditetapkan oleh Pemerintah.
Hak Guna Usaha adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh Negara dalam jangka waktu sebagaimana yang ditentukan oleh perundang-undangan yang berlaku
Hak milik atas satuan rumah susun
adalah hak milik atas satuan yang bersifat perseorangan dan terpisah, meliputi juga hak atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama yang semuanya merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan dengan satuan yang bersangkutan.
Hak Pakai
adalah hak untuk menggunakan dan atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain, yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian sewa-menyewa atau perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu sepanjang tidak bertentangan dengan jiwa dan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
Jenis-jenis Hak atas tanah
Hak Guna Bangunan
adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan- bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri dengan jangka waktu yang ditetapkan dalam UU Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria
Hak Pengelolaan
adalah hak menguasai dari Negara yang kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegang haknya, antara lain, berupa perencanaan peruntukan dan penggunaan tanah, penggunaan tanah untuk keperluan pelaksanaan tugasnya, penyerahan bagian-bagian dari tanah tersebut kepada pihak ketiga dan atau bekerja sama dengan pihak ketiga.
Objek pajak yang tidak dikenakan BPHTB
adalah objek pajak yang diperoleh :
a. untuk kantor Pemerintah, Pemerintahan Daerah, penyelenggara negara dan lembaga negara lainnya yang dicatat sebagai barang milik negara atau barang milik Daerah;
b. oleh negara untuk penyelenggaraan pemerintahan dan/atau untuk pelaksanaan pembangunan guna kepentingan umum;
c. untuk badan atau perwakilan lembaga internasional dengan syarat tidak menjalankan usaha atau melakukan kegiatan lain di luar fungsi dan tugas badan atau perwakilan lembaga tersebut yang diatur dengan Peraturan Menteri;
d. untuk perwakilan diplomatik dan konsulat berdasarkan asas perlakuan
timbal balik;
Objek pajak yang tidak dikenakan BPHTB
adalah objek pajak yang diperoleh :
e. oleh orang pribadi atau Badan karena konversi hak atau karena perbuatan hukum lain dengan tidak adanya perubahan nama;
f. oleh orang pribadi atau Badan karena wakaf;
g. oleh orang pribadi atau Badan yang digunakan untuk kepentingan ibadah; dan
h. untuk masyarakat berpenghasilan rendah sesuai dengan ketentuan
peraturan perundang-undangan
DPP BPHTB
Dasar pengenaan pajak adalah
Nilai
Perolehan Objek Pajak
NPOP ditetapkan sebagai berikut
a. harga transaksi untuk jual beli;
b. nilai pasar untuk tukar menukar, hibah, hibah wasiat, waris, pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya, pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan, peralihan hak karena pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap, pemberian hak baru atas tanah sebagai kelanjutan dari pelepasan hak, pemberian hak baru atas tanah di luar pelepasan hak, penggabungan usaha, peleburan usaha, pemekaran usaha, dan hadiah; dan
c. harga transaksi yang tercantum dalam risalah lelang untuk penunjukan
pembeli dalam lelang.
Jika harga transaksi lebih kecil dari NJOP, maka dasar penentuan NPOP adalah
nilai NJOP
, sebaliknyaNPOP bisa lebih kecil atau lebih besar dari NJOP tergantung kesepakatan antara pembeli dg penjual
Jika nilai NJOP lebih rendah dari harga transaksi, maka dasar penentuan NPOP adalah
harga transaksi
Kecuali Lelang
Paling sedikit Rp 80.000.000,-
dlm hal perolehan hak karna waris, atau hibah wasiat yg diterima
orang pribadi yg masih dlm hub keluarga sedarah dlm garis
keturunan lurus satu
derajat ke atas atau satu derajat ke bawah dg pemberi
hibah wasiat atau waris, termasuk suami/istri
Paling Sedikit Rp 300.000.000,-
untuk perolehan hak pertama Wajib Pajak di wilayah Daerah tempat
terutangnya BPHTB
N ilai
P erolehan O bjek
P ajak T idak K ena P ajak
Atas perolehan hak karena hibah wasiat atau waris tertentu,
Pemerintah Daerah dapat menetapkan nilai perolehan objek pajak tidak kena pajak yang lebih tinggi daripada nilai perolehan objek pajak tidak kena pajak sebagaimana dimaksud
ditetapkan paling tinggi sebesar
5%
T a r i f B P H T B
Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan yang terutang dipungut di wilayah daerah tempat Tanah dan/atau Bangunan
berada
Saat terutangnya
pajak Bea Perolehan Hak atas Tanah dan/atau Bangunana. pada tanggal dibuat dan ditandatanganinya perjanjian pengikatan jual beli untuk jual beli;
b. pada tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta untuk tukar-menukar, hibah, hibah wasiat, pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya, pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan, penggabungan usaha, peleburan usaha, pemekaran usaha, dan/atau hadiah;
c. pada tanggal penerima waris atau yang diberi kuasa oleh penerima waris mendaftarkan peralihan haknya ke kantor bidang pertanahan untuk waris;
d. pada tanggal putusan pengadilan yang mempunyai kekuatan hukum yang tetap untuk putusan hakim;
e. pada tanggal diterbitkannya surat keputusan pemberian hak untuk pemberian hak baru atas tanah sebagai kelanjutan dari pelepasan hak;
f. pada tanggal diterbitkannya surat keputusan pemberian hak untuk pemberian hak baru di luar pelepasan hak; atau
g. pada tanggal penunjukan pemenang lelang untuk lelang.
Contoh
perhitungan
You can Resize without losing quality
You can Change Fill Color &
Line Color
www.allppt.com
FREE PPT
TEMPLATES
Rumus
menentukan besarnya
BPHTB terutang
NPOP NPOPTKP
NPOPKP BPHTB
terutang NPOPKP TARIF
You can Resize without losing quality
You can Change Fill Color &
Line Color
www.allppt.com
FREE PPT
TEMPLATES Bpk Wahyudi membeli tanah milik Sdr. Arya Bima dg nilai jual beli sebesar Rp 400 juta.
Berapakah besar pajak yang harus ditanggung
oleh pembeli
maupun penjual ?
Pajak Pembeli (BPHTB) :
NPOP : Rp 400.000.000
NPOPTKP : Rp 80.000.000 - NPOP Kena Pajak : Rp 320.000.000
Tarif BPHTB : 5 %
Pajak BPHTB terutang : Rp 16.000.000
Pajak Penjual (PPhTB)
NPOP Kena Pajak : Rp 400.000.000,- Tarif PPh Final : 2,5 %
PPh Final terutang : Rp 10.000.000,-
You can Resize without losing quality
You can Change Fill Color &
Line Color
www.allppt.com
FREE PPT
TEMPLATES
Bpk Budiman menjual tanah ukuran 10x 20 m serta di atas tanah tsb terdpt rumah
ukuran 10x10 m.
Di daerah tsb harga tanah Rp 1 juta/m2 sedangkan harga bangunan Rp 3 juta/m2.
Berapakah besar pajak yang harus
dibayar oleh pembeli
?
Pajak Pembeli (BPHTB) :
Luas tanah
10 x 20 m = 200 m2 x Rp 1.000.000,- = Rp 200.000.000 Luas rumah
10 x 10 m = 100 m2 x Rp 3.000.000,- = Rp 300.000.000 + Jumlah harga jual tanah & rumah (NPOP) = Rp 500.000.000
NPOPTKP daerah tersebut = Rp 80.000.000 -
NPOP Kena Pajak = Rp 420.000.000
Tarif BPHTB = 5 %
Pajak BPHTB terutang = Rp 21.000.000
You can Resize without losing quality
You can Change Fill Color &
Line Color
www.allppt.com
FREE PPT
TEMPLATES
Bangunan rumah yg direnovasi stlh dibeli, shg ukuran bangunan berubah menjadi 10x15 m, tidak mempengaruhi besarnya
pajak yang harus dibayar,
karena perolehan bangunan rumah dari renovasi tidak termasuk objek BPHTB
Bagaimana jika bangunan rumah tsb setelah dibeli kemudian akan
dilakukan renovasi, sehingga ukuran
bangunan berubah menjadi 10x15 m.
Apakah
mempengaruhi besarnya pajak
yang harus dibayar
Tanggal 5 Agustus 2016 bapak A membeli sebidang tanah dari tuan X yang berlokasi di Jakarta Selatan seharga
Rp10.000.000.000 dan NJOP atas tanah tersebut sebesar Rp12.250.000.000.
Diketahui NPOPTKP sebesar Rp60.000.000 dan tarif sebesar 5%
o Hitung BPHTB Terutang
o Kapan terutang dan dimana terutang BPHTB
NJOP 12.250.000.000
NPOPTKP 60.000.000
NPOPKP 12.190.000.000
BPHTB TERUTANG 609.500.000
Kapan terutang?
Saat ditandatangani Akta 5 Agustus 2016
dimana terutang ?
Jakarta Selatan
You can Resize without losing quality
You can Change Fill Color &
Line Color
www.allppt.com
FREE PPT
TEMPLATES
Tn. X membeli sebidang tanah yang dilelang di KPKNL Jakarta Selatan tanggal 12 Nopember 2016 seharga
Rp7.500.000.000.
Atas tanah tersebut telah terbit SPPT PBB P2
dengan NJOP sebesar Rp10.000.000.000
sedangkan harga pasar tanah tersebut sebesar Rp12.000.000.000.
Hitung BPHTB Terutang bila NPOPTKPsebesar Rp60 juta dan tarif
sebesar 5%!
BPTHB terutang:
Harga lelang Rp7.500.000.000 NPOPTKP Rp 60.000.000 - NPOPKP Rp7.440.000.000 BPHTB Terutang
5% x Rp7.440.000.000 = Rp372.000.000
WARIS DAN
HIBAH WASIAT
1.Perolehan hak karena waris adalah perolehan hak atas tanah dan atau bangunan oleh ahli waris dari pewaris, yang berlaku setelah pewaris meninggal dunia.
2.Perolehan hak karena hibah wasiat adalah perolehan hak
atas tanah dan atau bangunan oleh orang pribadi atau
badan dari pemberi hibah wasiat, yang berlaku setelah
pemberi hibah wasiat meninggal dunia.
Pada umumnya penerima hibah wasiat adalah
orang pribadi yang masih dalam hubungan keluarga dengan pemberi hibah wasiat, atau orang pribadi yang tidak mampu.
Disamping orang pribadi,
penerima hibah wasiat juga berupa badan yang biasanya mempunyai kegiatan pelayanan kepentingan umum di bidang sosial, keagamaan,
pendidikan, kesehatan dan kebudayaan, yang semata-mata tidak
mencari keuntungan
Bea Perolehan Hak atas
Tanah dan Bangunan yang terutang atas perolehan hak karena waris dan hibah
wasiat adalah sebesar
50% dari Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan yang seharusnya terutang
Saat terutang pajak atas perolehan hak atas tanah dan bangunan karena waris dan hibah wasiat adalah sejak tanggal yang bersangkutan mendaftarkan peralihan haknya ke Kantor Pertanahan
Kabupaten/Kota.
Nilai Perolehan Objek Pajak karena waris dan hibah wasiat adalah
nilai pasar pada saat
didaftarkannya perolehan hak tersebut ke Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota.
Dalam hal nilai pasar lebih rendah daripada Nilai Jual Objek Pajak Pajak Bumi dan Bangunan,
Nilai Perolehan Objek Pajak yang digunakan sebagai dasar pengenaan
Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan adalah Nilai Jual Objek
Pajak Pajak Bumi dan Bangunan pada tahun terjadinya
perolehan .
You can Resize without losing quality
You can Change Fill Color &
Line Color
www.allppt.com
FREE PPT
TEMPLATES
Diketahui:
Nilai Perolehan Objek Pajak ( NPOP ) Rp 300.000.000 Nilai Perolehan Objek Pajak
Tidak Kena Pajak ( NPOPTKP ) Rp 300.000.000 - Nilai Perolehan Objek Pajak Kena
Pajak (NOPKP) NIHIL
BPHTB Terutang NIHIL
Apabila NPOP <
NPOPTKP
You can Resize without losing quality
You can Change Fill Color &
Line Color
www.allppt.com
FREE PPT
TEMPLATES
NPOP Rp 800.000.000
NPOPTKP Rp 300.000.000 - NPOP Kena Pajak Rp 500.000.000
BPHTB terutang seharusnya
5% x Rp. 500.000.000 = Rp. 25.000.000
BPHTB terutang (ada pengurangan krn warisan) 50% x Rp 25.000.000 = Rp 12.500.000
Seorang menerima warisan sebidang tanah dan
bangunan dengan Nilai Pasar sebesar Rp500.000.000,-
Terhadap tanah dan bangunan tersebut telah diterbitkan SPPT PBB dengan NJOP sebesar Rp 800.000.000,
Apabila di Kota letak tanah dan bangunan tersebut, Kepala Kantor Wilayah Direktorat Jenderal Pajak setempat menetapkan NPOPTKP dalam hal waris sebesar Rp 300.000.000,- Berapa besar BPHTB terutang ?
Seorang anak memperoleh hibah wasiat dari ayah kandungnya sebidang tanah dan bangunan diatasnya dengan nilai pasar sebesar Rp 500.000.000,00.
Terhadap tanah dan bangunan tersebut telah diterbitkan Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi dan Bangunan pada tahun yang bersangkutan mendaftar ke Kantor Pertanahan setempat dengan Nilai JuaI Objek Pajak sebesar Rp 450.000.000,00.
Apabila di Kabupaten/Kota letak tanah dan bangunan
tersebut, Kepala Kantor Wilayah Direktorat JenderaI Pajak setempat menetapkan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak dalam hal hibah wasiat yang diterima orang pribadi yang masih dalam hubungan keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat ke atas atau satu derajat ke bawah dengan pemberi hibah wasiat, termasuk suami/isteri, sebesar Rp 300.000.000,00,
maka besarnya Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan terutang adalah sebagai berikut :
Nilai Perolehan Objek Pajak Rp 500.000.000,00
NPOPTKP Rp 300.000.000,00 -
NPOPKP Rp 200.000.000,00
BPHTB yang seharusnya terutang
5% x Rp 200.000.000,00 = Rp 10.000.000,00 BPHTB yang terutang
50% x Rp 10.000.000,00 = Rp 5.000.000,00
Suatu Yayasan Panti Asuhan Anak Yatim Piatu memperoleh hibah wasiat dari seseorang sebidang tanah dan bangunan diatasnya dengan nilai pasar
sebesar Rp 1.000.000.000,00.
Terhadap tanah dan bangunan tersebut telah diterbitkan SPPT PBB pada tahun yang bersangkutan mendaftar ke Kantor Pertanahan setempat dengan Nilai Jual Objek Pajak sebesar Rp 900.000.000,00.
Apabila di Kabupaten/Kota letak tanah dan bangunan tersebut, Kepala Kantor Wilayah Direktorat Jenderal Pajak setempat menetapkan NPOPTKP dalam hal selain waris dan hibah wasiat yang diterima orang pribadi yang masih dalam hubungan keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat ke atas atau satu derajat ke bawah dengan pemberi hibah wasiat, termasuk suami/isteri, sebesar Rp 60.000.000,00,
Maka besarnya Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan terutang
adalah sebagai berikut :
Nilai Perolehan Objek Pajak Rp 1.000.000.000,00 Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak Rp 60.000.000,00 Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak Rp 940.000.000,00 BPHTB yang seharusnya terutang
5% x Rp 940.000.000,00 = Rp 47.000.000,00 BPHTB yang terutang
50% x Rp 47.000.000,00 = Rp 23.500.000,00
Tanggal 14 April 2015, Amir menerima warisan dari orang tuanya berupa rumah dengan harga pasar
Rp1.300.000.000 dan NJOP Tahun 2015 sebesar Rp 1.250.000.000 dan tahun 2016 sebesar Rp1.400.000.000.
Atas warisan tersebut didaftarkan di BPN tanggal 12 Agustus 2016
Hitung BPHTB Terutang
Kapan BPHTB Terutang
Saat Terutang?
12 Agustus 2016
NJOP 1.400.000.000
NPOPTKP 300.000.000
NPOPKP 1.100.000.000
BPHTB YANG SEHARUSNYA TERUTANG 55.000.000
BPHTB YANG TERUTANG 27.500.000
