Ch-1 ANALISA ASPEK LEGAL

ANALISA ASPEK LEGAL dalam

Highest and Best Use Analysis

Chapter 1

Wida Oktavia Suciyani, S.ST., M.T.

KONTEN

1. Definisi Aspek Legal

2. Tujuan Analisa Aspek Legal

3. Syarat Administratif Bangunan 4. Syarat Teknis Bangunan

5. Analisa Penilaian Aspek Legal 6. Contoh Kasus

7. Tugas individu

PROSES UMUM HBU PLUS ANALISIS

(Sugiama, 2014)

DEFINISI

Aspek legal merupakan faktor-faktor kelayakan secara legal/hukum yang diizinkan oleh peraturan-peraturan yang berlaku, berupa:

1.Syarat administratif bangunan

2.Syarat teknis bangunan.

TUJUAN

Dalam analisa HBU, kelayakan secara legal dimaksudkan untuk memastikan kegunaan-

kegunaan yang diizinkan oleh peraturan- peraturan yang mungkin mempengaruhi

potensial kegunaan tertinggi dan terbaik dari

suatu aset.

LEGALLY PERMISSIBLE

Syarat Administratif Bangunan ^adalah

persyaratan dokumen legal atas suatu properti

berupa bukti kepemilikan dan/atau Izin Mendirikan

Bangunan (IMB).

LEGALLY PERMISSIBLE

Syarat Teknis Bangunan ^meliputi:

1.Batasan-batasan tertentu (private restriction);

2. Zoning/zonasi;

3.Peraturan-peraturan bangunan (building code);

4.Kontrol terhadap benda-benda sejarah; dan

5.peraturan-peraturan lingkungan.

PRIVATE RESTRICTION

Batasan-batasan tertentu (private restriction) dapat berupa peraturan ataupun sebuah bukti hukum yang dapat membatasi pengembangan suatu tanah dari aspek hukumnya.

Misal:

Lamanya tempo sewa yang dapat berpengaruh

terhadap kegunaan tertinggi dan terbaik.

ZONING REGULATION

( ^{UU NO} 26/2007)

Zona adalah kawasan atau area yang memiliki fungsi dan karakteristik lingkungan yang spesifik.

Zoning adalah pembagian kawasan ke dalam beberapa zona sesuai dengan fungsi dan karakteristik semula atau diarahkan bagi pengembangan fungsi-fungsi lain.

Zoning Regulation dapat didefinisikan sebagai

ketentuan yang mengatur tentang klasifikasi, notasi

dan kodifikasi zona-zona dasar, peraturan

penggunaan, peraturan pembangunan dan berbagai

prosedur pelaksanaan pembangunan.

KAITAN RENCANA TATA

RUANG DAN PERATURAN

ZONASI

REGULASI TATA RUANG

Peruntukan

Tipe Bangunan

(Tunggal, Ganda, Deret)

KDB

Ketinggian

KLB

BUILDING CODE

Peraturan-peraturan bangunan (building code) adalah seperangkat pengaturan yang mengatur dasar perancangan suatu bangunan seperti:

1. Garis Sempadan Bangunan (GSB);

2. Koefisien Dasar Hijau (KDH);

• Garis Sempadan Jalan (GSJ); dan

• Koefien Lantai Bangunan (KLB).

GSB adalah garis batas/ garis yang tidak boleh dilapaui oleh bangunan.

KDB adalah prosentasi perbandingan luas lantai dasar bangunan dengan luas lahan/ daerah perencanaan yang dikuasai.

KLB adalah angka perbandingan antara luas seluruh lantai bangunan gedung dengan luas lahan.

KDH adalah prosentasi perbandingan luas seluruh ruang terbuka di luar bangunan gedung dengan luas lahan/daerah perencanaan yang dikuasai.

KONTROL TERHADAP BENDA BERSEJARAH

Kontrol terhadap benda-benda sejarah dapat berupa aturan yang mengatur tentang kelestarian kawasan cagar budaya yang dilindungi.

PERATURAN-PERATURAN LINGKUNGAN

Peraturan yang mengatur tentang klestarian

lingkungan (seperti: peraturan yang berkaitan

dengan udara bersih, air bersih, keamanan,

kebersihan lingkungan, kesehatan dan kelembaban).

1. Mempelajari dokumen dan surat bukti kepemilikan areal tanahnya:

a. Sertifikat Hak Penguasaan

b. Sertifikat atau surat-surat tanah hak lainnya

c. Surat-surat bukti pembebasan tanah berikut surat tanah sebelum dibebaskan

d. Surat-surat tanah yang bermasalahBerita acara pengesahan tanah dan surat-surat perjanjian penyerahan penggunaan bidang-bidang tanah (bagian- bagian dari tanah HPL) kepada pihak ketiga (instansi pemerintah, lembaga non departemen dan perusahaan swasta)

e. Surat-surat perjanjian dan pengembangan tanah dengan pihak ketiga (BOT, disewakan dll)

ANALISA PENILAIAN ASPEK

HUKUM

2. Mempelajari dan mengadakan pemeriksaan peta-peta rincikan dari masing-masing areal tanah kawasan, meliputi batas-batas areal tanah melalui plotting, gambar situasi atau surat-surat ukur setiap bidang tanah serta bidang- bidang tanah yang bermasalah pada areal bersangkutan

3. Mempelajari status tanah yang tersedia, peruntukan tanahnya sekarang dan peruntukan tanahnya menurut regulasi tata ruang

4. Mempelajari pemasalahan hukum yang berlangsung atas tanah-tanah yang bermasalah

5. Analisis yuridis mengenai penyelesaian tanah-tanah bermasalah

6. Tinjauan aspek hukum dalam penerapan estate management dalam rangka pengelolaan tanah pada areal kawasan

ANALISA PENILAIAN ASPEK

HUKUM

CONTOH KASUS

Aset idle berupa lahan seluas 20.874m

²

di Kawasan X rencananya

akan dibuat sebuah Rumah Sakit, berdasarkan informasi dibawah,

hitunglah teknis bangunan perencanaan Rumah Sakit tersebut.

Maka : Luas sisi depan = 142 m x 10 m = 1.420 m

²

Luas sisi belakang = 142 m x 4 m = 568 m

²

Luas sisi kiri = 147 m x 4 m = 588 m

²

Luas sisi kanan = 147 m x 4 m = 588 m

²

Total Luas GSB = 3.164 m

²

KDH = 20% X L

_DP

= 20% X 20.874 m

²

= 4.174,8 m

²

Dari Keseluruhan Lahan Daerah Perencanaan (L

_DP

), Seluas

4.174,8. m

²

atau 20% nya harus digunakan untuk ruang terbuka

hijau.

LBB = ∆ GSB + KDH

= 3.164 m

²

+ 4.174,8 m

²

= 7.338,8 m

²

Jadi Total L

_DP

Seluas 20.874m

²

, harus disisakan lahan seluas 7.338,8 m

²

dan diatasnya tidak boleh ada bangunan.

L

_td

₌ L

_DP

- L

_BB

= 20.874 - 7.226,8 m

²

= 13.535,2 m

²

Luas Lahan Bebas Bangunan (L

_BB

)

Luas Lantai Dasar (L

_{lt dasar}

)

KDB = L

_td

_: L

_DP

= 13.535,2 : 20.874

= 0,65 = 65 %

KDB yang dipersyaratkan dalam peraturan adalah 70%, sedangkan dengan KDB 65% , maka tidak melanggar ketentuan peraturan karena masih di bawah nilai 70%.

KLB = L

_total

: L

_DP

3,5 = L

_total

: 20.874 m

²

= 73.059 m

²

KoefisienDasarBangunan (KDB)

KoefisienLantaiBangunan (KLB)

Jadi Luas Total Bangunan (L

_total

) adalah sebesar 73.059 m

²

.

JLB = L

_total

: L

_td

= 73.059 m

²

: 13.647,2 m

²

= 5,35

Agar tidak melebihi KLB yang telah ditetapkan, maka JLB Bangunan adalah 5,35 atau sama dengan 6 lantai, hanya luas lantai ke 6 adalah 35% dari L

_ltdasar

,.

Namun berdasarkan prinsip HBU, setiap lantai sebaiknya memiliki ukuran yang sama agar mudah dibangun dan digunakan. Maka L

_total

: JLB adalah 73.059 : 6 = 12.176,5 m

²

Jumlah Lantai Bangunan (JLB)

TUGAS INDIVIDU

Sesuai opsi/alternatif rencana optimisasi aset

berdasarkan prinsip HBU pada aset masing-masing, lakukanlah:

1. Penilaian terhadap syarat administratif bangunan !

2. Penilaian terhadap syarat teknis bangunan!

Let's open discussion session...!