zBerdasarkan Keputusan Menteri Keuangan Republik Indonesia Nomor 304/KMK.01/2002 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang, yang dimaksudkan dengan lelang adalah penjualan barang yang terbuka untuk umum baik secara langsung maupun tidak langsung melalui media elektronik dengan cara penawaran harga secara lisan dan/atau tertulis yang didahului dengan usaha mengumpulkan peminat. Lelang tersebut digunakan untuk memperoleh harga tertinggi dari barang tersebut. Lelang memiliki peran yang cukup besar dalam rangka memenuhi kebutuhan masyarakat, dengan asas keterbukaan, asas persaingan, asas keadilan, asas kepastian hukum, asas efisiensi dan asas akuntabilitas. Salah satu fungsi lelang adalah menjadi instrumen dalam penuntasan penegakan hukum seperti yang diamanatkan dalam undang-undang. Di dalam menyelenggarakan pelelangan harus berdasarkan kepastian hukum untuk mewujudkan perlindungan hokum. Hukum menghendaki agar lelang yang telah dilaksanakan menjamin adanya perlindungan hukum bagi pihak-pihak yang berkepentingan dalam pelaksanaan lelang.
Melalui sifatnya, lelang dibagi menjadi dua bagian, yaitu (i) lelang eksekusi, dan (ii) lelang non-eksekusi. Lelang eksekusi meliputi lelang dalam rangka putusan pengadilan, hak tanggungan, sita pajak, sita yang dilakukan oleh Kejaksaan atau Penyidik, dan sita yang dilakukan oleh Panitia Urusan Piutang Negara. Lelang non-eksekusi adalah lelang terhadap barang yang dikuasai atau dimiliki oleh instansi pemerintah pusat maupun daerah, Badan Usaha Milik Negara atau Badan Usaha Milik Daerah, dan lelang sukarela terhadap hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun yang dimiliki atau dikuasai oleh perseorangan atau badan hukum.
Peralihan Hak Milik melalui lelang harus memenuhi ketentuan peraturan perundang- undangan. Melalui perbuatan hukum lelang maka status tanahnya dialihkan kepada pemenang lelang atau pemegang Hak Milik. Tata cara peralihan hak karena lelang diatur dalam Pasal 41 Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 jo. Pasal 107 sampai dengan Pasal 110 Peraturan Menteri Agraria atau Kepala BPN No 3 Tahun 1997 jo. PMK Keuangan Nomor 213/PMK.06/2020 Tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang. Dengan demikian dialihkannya status tanah Hak Milik melalui lelang, secara otomatis beralih juga kepemilikan kepada pemenang lelang. Selanjutnya kepada pemenang lelang diberikan risalah lelang sebagai bukti bahwa pemenang lelang telah memiliki status tanah tersebut.
Pemindahan hak atas tanah dapat dibagi menjadi 2 (dua) macam, yaitu sebagai berikut : Beralih.
Beralih artinya berpindahnya hak atas tanah dari pemegang haknya kepada pihak lain karena pemegang haknya meninggal dunia atau melalui pewarisan. Dalam hal ini peralihan tersebut terjadi karena hukum dimana dengan meninggalnya pemegang hak maka ahli warisnya memperoleh hak atas tanah. Ahli waris sebagai penerima hak atas tanah harus memenuhi syarat sebagai pemegang hak atas tanah. Dasar hukum bahwa Hak Milik dapat beralih dapat ditemukan dalam pasal 20 ayat 2 Undang-Undang Pokok Agraria yang menyebutkan bahwa Hak Milik dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain.
Dialihkan
Dialihkan artinya berpindahnya hak atas tanah dari pemegang haknya kepada pihak lain karena suatu perbuatan hukum yang sengaja dilakukan dengan tujuan agar pihak lain tersebut memperoleh hak tersebut. Perbuatan hukum yang dapat menyebabkan beralihnya hak atas tanah adalah jual beli, tukar-menukar, hibah, wasiat, penyertaan dalam modal perusahaan dan lelang. Pada saat perbuatan hukum pengalihan hak atas tanah ini, pihak yang mengalihkan haruslah yang berwenang dan memiliki hak atas tanah itu, sedangkan penerima hak harus memenuhi syarat yang ditentukan sebagai pemegang hak atas.
Syarat Peralihak Hak atas Tanah melalui Lelang
Peralihan hak milik atas tanah melalui lelang memiliki dua syarat yaitu syarat formil dan syarat materiil, yaitu :
a. Syarat materiil
Pemegang hak atas tanah harus berwenang dan berhak atas hak tanah tersebut dan harus memenuhi syarat sebagai subjek hak dari hak atas tanah yang menjadi objek lelang. Apabila objek warisan adalah hak atas tanah berupa Hak Milik, maka pihak yang dapat membeli lelang adalah perseorangan warga negara Indonesia, bank pemerintah, badan keagamaan dan badan nasional.
b. Syarat formil
Orang yang berhak melakukan pendaftaran hak atas tanah harus dibuktikan dengan berita acara lelang atau risalah yang dibuat oleh pejabat dari kantor lelang. Dengan dibuatnya berita acara lelang oleh pejabat kantor lelang maka telah terjadi peralihan hak milik atas tanah, akan tetapi untuk memenuhi asas publisitas maka peralihan hak milik atas tanah tersebut harus didaftarkan ke Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota agar setiap orang mengetahui tentang peralihan hak milik atas tanah.
Mekanisme/prosedur Peralihan Hak atas Tanah melalui Lelang
Prosedur pemindahan hak milik atastanah hasil lelang menurut Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun1997TentangPendaftaran Tanah juncto Peraturan Pelaksanaannya yaitu Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997, juga harus sesuai dengan aturan-aturan yang tercantum dalam Undang- undang Nomor 5 Tahun1960tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria. Dimana prosedur atau tahap-tahap pendaftaran peralihan hak atas tanah karena jual beli dengan lelang berdasarkan risalah lelang meliputi pengecekan atau pencocokan sertifikat jaminan lelang dengan buku tanah, roya atau penghapusan hak tanggungan yang melekatserta pendaftaran peralihan hak atas tanah tersebut dengan adanya Risalah Lelang.Risalah lelang sebagai perjanjian yang mengikat para pihak dalam elang. Klausul risalah lelang yang merupakan hukum khusus yang berlaku bagi para pihak dalam lelang.
Peranan dan fungsi Risalah Lelang peranannya untuk memperkuat kedudukan seseorang dalam suatu perbuatan hukum sebagai akibat beralihnya hak milik atas tanah karena lelang yang tidak diragukan lagi kebenarannya atau keberadaannya terhadap pemenang lelang. Fungsinya sebagai dokumen Negara yang merupakan alat bukti yang sah serta menjamin kepastian hukum terhadap pemenang lelang bila terjadi sesuatu dikemudian hari.
Penjual lelang bertanggung jawab terhadap:
a. Keabsahan kepemilikan barang;
b. Keabsahan dokumen persyaratan lelang;
c. Penyerahan barang bergerak dan/atau barang tidak bergerak;
d. Penyerahan dokumen kepemilikan kepada Pembeli; dan e. Penetapan Nilai Limit
Penjual bertanggung jawab terhadap gugatan perdata dan/atau tuntutan pidana yang timbul akibat tidak dipenuhinya peraturan perundang-undangan di bidang lelang oleh penjual.
Penjual juga bertanggung jawab atas tuntutan ganti rugi terhadap kerugian yang timbul apabila tidak dipenuhinya tanggung jawab sebagaimana dijelaskan diatas.
Dalam proses peralihan kepemilikan hak atas tanah melalui lelang, penjual wajib melakukan pengumuman lelang sebelum dimulainya pelaksanaan lelang. Pengumuman lelang paling sedikit memuat: identitas penjual; hari, tanggal, waktu dan tempat pelaksanaan lelang; jenis dan jumlah barang; lokasi, luas tanah, jenis hak atas tanah, dan ada atau tidak adanya bangunan, khusus untuk barang tidak bergerak berupa tanah dan/atau bangunan; dan spesifikasi barang, khusus untuk barang bergerak.
Selanjutnya dalam pemilihan tempat lelang yang akan dilaksanakan, diwajibkan dalam wilayah kerja KPKNL atau wilayah jabatan Pejabat Lelang Kelas II tempat barang tersebut berada. Sedangkan untuk waktu pelaksanaan lelang akan dilakukan pada jam dan hari kerja KPKNL. Kepala KPKNL atau Pejabat Lelang Kelas II mensyaratkan kepada penjual untuk meminta Surat Keterangan dari Lurah atau Kepala Desa yang menerangkan status kepemilikan barang yang akan dijual berupa tanah atau tanah dan bangunan.
Sementara bagi peserta lelang wajib menyerahkan jaminan penawaran lelang. Peserta lelang memiliki kewajiban untuk menunjukkan Nomor Pokok Wajib Pajak, dalam hal: barang yang dilelang berupa tanah dan/atau bangunan; barang yang dilelang berupa selain tanah dan/atau bangunan dengan Nilai Limit paling sedikit Rp l00.000.000,00 (seratus juta rupiah); lelang yang dilaksanakan dengan penawaran melalui internet; atau lelang yang dilaksanakan dengan penawaran melalui surat elektronik (email). Penyetoran uang jamihan penawaran lelang dilakukan melalui rekening KPKNL atau langsung ke Bendahara Penerimaan KPKNL atau Pejabat Lelang Kelas I untuk lelang yang diselenggarakan oleh KPKNL.
Dalam pelaksanaan lelang, Pejabat Lelang dapat dibantu oleh Pemandu Lelang yang berasal dari Pegawai DJKN atau dari luar pegawai DJKN. Pemandu lelang diberitahukan secara tertulis oleh penjual atau Balai Lelang kepada Kepala KPKNL atau Pejabat Lelang Kelas II paling lambat 3 (tiga) hari kerja sebelum pelaksanaan lelang. Penawaran lelang dilakukan dengan cara : lisan, semakin meningkat; tertulis; atau tertulis dilanjutkan dengan lisan, dalam hal penawaran tertinggi belum mencapai Nilai Limit. Penawaran yang telah disampaikan oleh peserta lelang kepada pejabat lelang tidak dapat diubah atau dibatalkan oleh peserta lelang, kecuali pada lelang dengan penawaran cara tertulis tanpa kehadiran peserta lelang melalui internet cara tertutup (closed bidding) yang dilakukan sebelum penayangan Kepala Risalah Lelang.
Pelunasan pembayaran ha rga lelang dan Bea Lelang harus dilakukan secara tunai, cek, atau giro, paling lambat 5 (lima) hari kerja setelah pelaksanaan lelang. Pelunasan pembayaran
lelang oleh pembeli dilakukan melalui rekening KPKNL atau Balai Lelang atau rekening khusus atas nama jabatan Pejabat Lelang Kelas II atau secara langsung kepada Bendahara Penerimaan KPKNL / Pejabat Lelang Kelas I / Balai Lelang / Pejabat Lelang Kelas II.
Penjual menyerahkan asli dokumen kepemilikan kepada Pejabat Lelang, Pejabat Lelang harus menyerahkan asli dokumen kepemilikan dan/atau barang yang dilelang kepada pembeli, paling lambat 1 (satu) hari kerja setelah pembeli menunjukkan kuitansi atau tanda bukti pelunasan pembayaran, dan menyerahkan bukti setor Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) jika barang yang dilelang berupa tanah dan atau bangunan.
Tahap akhir dari pelaksanaan lelang adalah Pejabat Lelang yang melaksanakan lelang wajib membuat risalah lelang yang merupakan berita acara selama proses pelaksanaan lelang.
Risalah lelang memiliki kekuatan pembuktian yang sempurna sebagaimana termuat dalam Undang-Undang Perdata pada ketentuan Pasal 1870 yang berbunyi: "Didasarkan pada kepentingan para pihak dan juga ahli waris dari masing-masing pihak, suatu akta otentik merupakan cerminan dari bukti yang sempurna mengenai suatu hal tertentu". Akta otentik yang dimaksud disini adalah suatu bukti yang tertulis dan dibuat oleh pejabat dengan kewenangan secara hukum untuk membuatnya. Akta otentik hanya berlaku di suatu wilayah dimana akta tersebut dibuat.
Selain risalah lelang, Pejabat Lelang juga wajib membuat Minuta Risalah Lelang yang merupakan lampiran asli dari risalah lelang dan dijadikan sebagai dokumen ataupun arsip Negara. Apabila terdapat tambahan poin-poin penting sesudah penutupan risalah lelang, maka pejabat yang berwenang menambahkan poin-poin tersebut di bagian bawah dengan menambahkan tanggal dan tanda tangan. Poin-poin penting dalam Minuta Risalah Lelang antara lain: verzet terhadap hasil lelang; pembeli wanprestasi; penerbitan Grosse Risalah Lelang; penjual yang tidak menandatangani risalah lelang; dan penerbitan pengganti Kutipan Risalah Lelang.
Terkait dengan pemberitahuan Minuta Risalah Lelang dan/atau dokumen oleh KPKNL atau Pejabat Lelang Kelas II hanya diperuntukan bagi pihak yang memiliki kepentingan langsung dengan dokumen tersebut diantaranya penjual, pembeli/ahli warisnya, dan pihak lain yang kewenangannya diatur dalam aturan hukum yang berlaku. Yang dimaksud dengan pihak yang berkepentingan yaitu: pembeli dalam kepentingannya untuk balik nama atau Grosse Risalah Lelang disesuaikan dengan kebutuhan; penjual dalam kepentingannya memperoleh salinan risalah lelang sebagai laporan pelaksanaan lelang; Pengawas Lelang dalam kepentingannya
untuk kepentingan dinas; dan Instansi untuk keperluan proses balik nama kepemilikan hak objek lelang.
Pembeli dalam pelaksanaan lelang dapat dinyatakan sebagai pemenang lelang apabila sudah tidak ada penawaran lagi terhadap objek lelang yang diajukan oleh pembeli, setelah objek tersebut dimenangkan oleh pembeli, peristiwa yang akan timbul adalah perpindahan atau peralihan hak penguasaan atas objek lelang dari penjual kepada pemenang lelang. Dalam peralihan hak penguasaan objek lelang tersebut belum dapat dikatakan beralih sepenuhnya apabila pembeli belum memenuhi persyaratan lelang, didalam persyaratan lelang itu antara lain adalah pembeli lelang harus melakukan pembayaran harga lelang dan Bea Lelang yang dimenangkannya paling lama 3 (tiga) hari kerja setelah pelaksanaan lelang dilakukan berdasarkan Pasal 71 Peraturan Menteri Keuangan Republik Indonesia No.
106/PMK.06/2013 tentang Perubahan Atas Peraturan Menteri No. 93/PMK.06/2010 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang.
Jika peralihan obyek tanahnya melalui lelang seperti Hak Milik maka pemenang lelang/pemegang hak atas tanah harus memenuhi Pasal 21 ayat (1) dan (2) UUPA yakni perseorangan dan badan-badan hukum. Badan hukum yang dapat mempunyai Hak Milik harus menurut Pasal 1 PP No. 38 Tahun 1963 Tentang Penunjukkan Badan-Badan Hukum yang Dapat Mempunyai Hak Milik Atas Tanah, yaitu bank-bank yang didirikan oleh negara (bank negara), koperasi, pertanian, badan keagamaan, dan badan sosial.
Untuk menghindari terjadinya pelelangan umum yang tidak jelas objeknya, kantor lelang wajib meminta keterangan yang paling mutakhir mengenai tanah yang akan dilelang di kantor pertanahan. Permintaan keterangan lelang dimaksud diajukan selambat-lambatnya 7 hari kerja sebelum suatu bidang tanah atau satuan rumah susun dilelang, baik dalam rangka eksekusi atau lelang noneksekusi. Keterangan akan diberikan oleh Kepala Kantor Pertanahan paling lambat 5 (lima) hari kerja setelah diterimanya permintaan informasi tersebut.