INDUSTRIAL Q4 2022 SUPPLY
Expansion from Estates in Bekasi and Karawang
Pasokan baru lahan industri selama triwulan IV 2022 berasal dari kawasan industri di Bekasi dan Karawang, masing-masing bertambah sekitar 40 dan 60 hektar, sehingga persediaan lahan industri di wilayah Jabodetabek menjadi 16.252 hektar. Pasokan dimasa depan diharapkan berasal dari perluasan area di wilayah timur Jabodetabek, Bekasi dan Karawang.
Total pasokan gudang sewa di wilayah Jabodetabek tetap sebesar 2,08 juta m2 hingga kuartal IV 2022, tanpa tambahan pasokan. Hingga akhir 2023, pasokan gudang baru seluas 220.000 m2 lagi diproyeksikan memasuki pasar.
DEMAND
Strong Take-Up in the Eastern Corridor
Transaksi penjualan tanah selama triwulan kajian tercatat seluas 122,51 hektar, meningkat 258,2%
dibandingkan triwulan sebelumnya, dengan Koridor Timur menyumbang sekitar 93,11 hektar atau 76% dari total penyerapan bersih dengan wilayah Bekasi menyerap 56,8% dari kebutuhan, Karawang sebesar 19,2% dari permintaan, dan Tangerang masing-masing sebesar 21,5% dari permintaan.
Secara sektoral, Kimia (21,8%) tercatat memberikan kontribusi permintaan tertinggi, diikuti data center 19,3%, manufaktur (16,3%), dan otomotif (11,6%), dengan sektor lain seperti logistik dan pergudangan, plastik , makanan dan minuman, dan lainnya (31%).
Per Desember 2022, hunian mencapai 89,1%, sedikit menurun 0,2% dari level kuartal sebelumnya, dengan permintaan masih terutama berasal dari perusahaan terkait logistik dari sektor seperti e- commerce dan barang konsumen.
PRICING
Stable Price Level
Harga jual dalam Rupiah, sedikit berubah dari triwulan sebelumnya, terutama disebabkan oleh perubahan nilai tukar USD. Rata-rata harga lahan industri naik 0,4% QoQ , dan 2,2% YoY, menjadi Rp 2.615.000 per m2, sedangkan rata-rata tarif sewa gudang di Jabodetabek tetap stabil, di Rp 74.000 per m2/bulan.
MARKET STATISTICS – INDUSTRIAL LAND
MARKET STATISTICS – WAREHOUSE
OVERALL SALES RATE – INDUSTRIAL LAND
Tren Indeks Harga Properti di Kota Bekasi dan Kabupaten Bekasi
Pada Q4 2022, indeks harga properti di Bekasi secara gabungan naik sebanyak 3,7 persen dalam tren tahunan atau Year on Year/YoY. Dimana indeks harga properti di kuartal akhir 2022 berada di angka 129,4, sementara di kuartal yang sama tahun sebelumnya atau Q4 2021 perolehan indeks berada dalam angka yang lebih rendah yakni 124,7.
Hanya saja disayangkan dalam periode kuartalan atau Quarter on Quarter/QoQ), indeks harga properti di Bekasi secara gabungan tidak mengalami kenaikan sedikit pun alias stagnan. Pada Q2, Q3, dan Q4 2022, posisi indeks harga masih bertahan di angka 129,4.
*Source: Indonesia Property Market Indeks
Pengaruh stagnasi tersebut sepertinya berdampak pada pertumbuhan indeks harga properti di Kota Bekasi. Secara QoQ, indeks harga hanya mampu naik tipis sebesar 0,2 persen di Q4 2022, atau tumbuh 0,4 poin dibandingkan Q3 2022 yang menoreh indeks 135,3.
Sementara itu, dalam rentang tahunan, indeks harga properti di Kota Bekasi meningkat sebesar 3,3 persen di Q4 2022. Perolehan indeks di kuartal akhir 2022 sukses melebihi pencapaian indeks di Q4 2021 yakni 131,3 (YoY).
Data RIPMI mengungkap bahwa indeks harga properti di Kabupaten Bekasi saat ini mencapai 133,1.
Secara QoQ, indeks harga pun naik 3,3 persen di Q4 2022 dibandingkan kuartal sebelumnya yang meraih indeks 128,9.
Menariknya, dalam tren tahunan atau YoY, indeks harga properti di Kabupaten Bekasi pada Q4 2022 melonjak lebih tinggi sebesar 12,2 persen. Peningkatan yang siginfikan itu pun berasal dari perolehan indeks di kuartal yang sama tahun sebelumnya atau Q4 2021 yang hanya bertahan di angka 118,6.
Perbandingan Tren Properti di Kabupaten Bekasi Rumah dan Apartemen
*Source: Indonesia Property Market Indeks
Indeks harga properti di Kabupaten Bekasi terkini mencapai 133,1. Dimana secara QoQ, indeks harga naik 3,3 persen pada Q4 2022.
Pada segmen rumah tapak, terjadi kenaikan yang cukup signifikan baik secara kuartalan maupun tahunan. Sepanjang Q4 2022, indeks harga rumah di Kabupaten Bekasi naik sebanyak 3,3 persen ke posisi 142,5, sementara capaian indeks di kuartal sebelumnya atau Q3 2022 hanya meraih 137,9 (QoQ).
Sejalan dengan pertumbuhan harga properti di Kabupaten Bekasi yang meningkat tinggi dalam periode YoY, hal itu juga diikuti oleh tren harga rumah tapak. Diketahui, indeks harga rumah di Kabupaten Bekasi menguat sebesar 10,7 persen dibandingkan kuartal yang sama tahun sebelumnya yakni Q4 2021 yang menoreh indeks 128,7.
Namun, naiknya indeks harga properti di Kabupaten Bekasi tidak berlaku untuk segmen hunian apartemen. Selama Q4 2022, tren indeks harga apartemen di Kabupaten Bekasi kompak turun secara QoQ dan YoY.
Dalam jangka waktu kuartalan, terdapat penurunan sebesar -4,0 persen lantaran perolehan indeks di Q4 2022 yakni 112,0, tidak mampu menungguli indeks di kuartal sebelumnya sebesar 116,7.
Persentase penurunan yang sama juga terjadi secara tahunan atau YoY, disebabkan posisi indeks di kuartal yang sama tahun sebelumnya (Q4 2021) menoreh angka lebih tinggi yakni 116,7.
Kondisi Suplai Properti Di Kabupaten Bekasi Rumah Dan Apartemen
*Source: Indonesia Property Market Indeks
Fokus mengamati tren properti di Kabupaten Bekasi dari sisi suplai, RIPMI mencatat terjadinya kenaikan yang cukup mumpuni. Indeks suplai properti di Q4 2022 berada dalam posisi yang lebih tinggi yakni 155,3 atau naik 10,8 poin dibandingkan Q3 2022 yang meraih 144,5. Kenaikan secara QoQ ini praktis membuat indeks suplai terkoreksi positif mencapai 7,5 persen.
Selanjutnya secara tahunan, indeks suplai properti di Kabupaten Bekasi turut naik sebesar 1,0 persen pada Q4 2022. Hal ini disebabkan oleh capaian indeks di kuartal yang sama tahun sebelumnya atau Q4 2021 berada dalam posisi lebih rendah yakni 153,9 (YoY).
Beralih ke tren pasokan rumah tapak di Kabupaten Bekasi, terdapat penurunan indeks suplai dalam kurun waktu tahunan. Penurunan tipis sebesar 0,6 persen pada Q4 2022 terjadi lantaran indeks di kuartal yang sama tahun sebelumnya atau Q4 2021 berada dalam posisi lebih unggul dengan indeks 174,9 (YoY).
Lain halnya dalam periode kuartalan. Sesuai infogram di atas, indeks suplai rumah tapak di Kabupaten Bekasi pada Q4 2022 malah naik hingga 7,9 persen. Perolehan indeks suplai di Q4 2022 yakni 173,9 masih lebih tinggi daripada Q3 2022 yang berhasil menyabet indeks 161,1 (QoQ).
Indeks suplai apartemen dalam periode tahunan pertumbuhannya mencapai 34,5 persen, jauh melampaui capaian suplai properti dan rumah di Kabupaten Bekasi.
Pada Q4 2022, indeks suplai apartemen di Kabupaten Bekasi sukses bertahan di posisi 56,8 atau jauh meninggalkan capaian indeks di Q4 2021 yang berada di angka 42,3. Oleh karena itu, untuk periode kuartalan atau QoQ, indeks suplai apartemen di Kabupaten Bekasi ikut naik meski hanya mencapai1,7 persen.
Tren Indeks Permintaan Properti
*Source: Indonesia Property Market Indeks
Sepanjang satu tahun terakhir khususnya Q4 2022, bahwa indeks permintaan terhadap properti di Kabupaten Bekasi kompak mengalami penurunan di semua segmen. Kondisi ini kemungkinan ditengarai oleh turunnya minat masyarakat terhadap pembelian properti di akhir tahun.
Seperti yang terlihat dari infogram di atas, indeks permintaan properti di Kabupaten Bekasi selama kuartal akhir 2022 turun- 21,0 persen secara QoQ dan -18,4 persen secara YoY. Di segmen rumah tapak, terjadi penurunan indeks permintaan atau demand sebesa -20,6 persen (QoQ) dan -18,6 persen (YoY). Sementara di pasar apartemen, indeks demand juga turun sebesar -34,4 (QoQ) dan -12,1 persen (YoY).
