Faktor-Faktor yang Mempengaruhi Developer Dalam Pemilihan Lokasi Perumahan Terencana Di Kecamatan Meuraxa Banda Aceh

(1)

Faktor-Faktor yang Mempengaruhi Developer Dalam Pemilihan Lokasi Perumahan Terencana Di Kecamatan Meuraxa Banda Aceh

Muhammad Hisyam^1*, Zainuddin², Putra Rizkiya³

1,2,3Jurusan Arsitektur dan Perencanaan, Fakultas Teknik, Universitas Syiah Kuala, Banda Aceh Indonesia

*Koresponden email: [email protected]

Diterima: 7 April 2023 Disetujui: 14 April 2023

Abstract

Increasing population growth in the City of Banda Aceh affects the demand for housing needs. This phenomenon creates opportunities to invest in housing development. The Meuraxa sub-district is one of the sub-districts with the largest number of planned housings in the City of Banda Aceh, with a total of 47 housing units. This study aims to determine the main factors that influence developers in selecting planned housing locations in the Meuraxa subdistrict. The research method used was descriptive qualitative and scoring analysis. The results showed that the main factors determining the location of housing development built by housing developers in the Meuraxa sub-district were economic factors, with a score of 90.78%

(paying attention to people's purchasing power with a score of 95% and cheap land prices with a score of 91.5%), followed by physical factors with a score of 86.09%, policy factors with a score of 80%, and the lowest social population factor with a score of 70.31%.

Keywords: planned housing, housing developers, factors influencing site selection, housing locations, meuraxa

Abstrak

Meningkatnya pertumbuhan penduduk di Kota Banda Aceh mempengaruhi permintaan kebutuhan perumahan. Fenomena ini membuka peluang untuk berinvestasi dalam pembangunan perumahan.

Kecamatan Meuraxa merupakan salah satu kecamatan yang memiliki jumlah perumahan terencana terbanyak di Kota Banda Aceh dengan total jumlah 47 perumahan. Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui faktor utama yang mempengaruhi developer dalam pemilihan lokasi perumahan terencana di Kecamatan Meuraxa. Metode penelitian yang digunakan yaitu deskriptif kualitatif dan analisis skoring.

Hasil penelitian menunjukkan bahwa faktor utama penentu lokasi pembangunan perumahan yang dibangun oleh developer perumahan di Kecamatan Meuraxa adalah faktor ekonomi dengan skor 90,78%

(memperhatikan kemampuan daya beli masyarakat dengan skor 95% dan harga lahan yang murah dengan skor 91,5%.), kemudian faktor fisik dengan skor 86,09%, faktor kebijakan dengan skor 80%, dan yang paling rendah faktor sosial kependudukan dengan skor 70,31%.

Kata Kunci: perumahan terencana, pengembang perumahan, faktor yang mempengaruhi pemilihan lokasi, lokasi perumahan, meuraxa

1. Pendahuluan

Sebuah kota mengalami perkembangan dari waktu ke waktu beriringan dengan peningkatan pertumbuhan penduduk yang terjadi secara alami maupun secara migrasi. Pertumbuhan penduduk berdampak pada setiap sektor salah satunya sektor perumahan. Perumahan memegang peranan penting dalam kehidupan manusia [1]. Sehingga dengan meningkatnya jumlah penduduk maka meningkat pula jumlah kebutuhan perumahan. Hal ini karena rumah menjadi salah satu kebutuhan pokok manusia sebagai tempat tinggal dan ruang berkehidupan. Akan tetapi, Salah satu masalah paling penting di kota adalah kelangkaan lahan perkotaan yang telah membuat lahan menjadi salah satu persyaratan terpenting untuk penentuan lokasi perumahan [2]. Sehingga, fenomena tersebut berdampak kepada pencarian lokasi lahan yang tepat untuk perencanaan kawasan perumahan [3].

Provinsi Aceh merupakan salah satu provinsi di Indonesia yang saat ini sedang menggencarkan program kawasan permukiman Dinas Perumahan Rakyat dan Kawasan Permukiman Aceh (Perkim) dengan melakukan pembangunan rumah layak huni yang tersebar di 23 kabupaten dan kota di Aceh, salah satunya Kota Banda Aceh. Kota Banda Aceh mengalami peningkatan laju pertumbuhan penduduk setiap tahunnya sebesar 2% [4]. Di Kota Banda Aceh kawasan perumahan memiliki persentase tertinggi dibandingkan dengan penggunaan lahan lainnya yaitu sebesar ±59,49% dan akan terus meningkat setiap tahunnya.

Pertumbuhan penduduk tersebut mempengaruhi jumlah permintaan perumahan yang ada di Kota Banda

(2)

Aceh. Hal ini dapat ditunjukkan berdasarkan data permintaan izin mendirikan bangunan di Kota Banda Aceh dari tahun 2015 sampai 2018. Fenomena ini menarik perhatian developer untuk berinvestasi dalam pengembangan kawasan perumahan.

Kota Banda Aceh memiliki jumlah perumahan terencana sebanyak 172 titik yang telah tersebar di berbagai lokasi di Kota Banda Aceh [5]. Kondisi eksisting perumahan terencana di Kota Banda Aceh banyak yang terbangun di kawasan pinggiran yang berdekatan dengan kawasan pesisir yaitu kawasan rawan bencana gempa dan tsunami. Salah satu kecamatan yang memiliki banyak perumahan terencana yaitu Kecamatan Meuraxa sebanyak 47 titik perumahan. Hal tersebut terjadi karena faktor murahnya harga lahan dan banyaknya lahan kosong yang masih tersedia di kawasan tersebut [5].

Pembangunan kawasan perumahan harus sesuai dengan rencana pola ruang, kebijakan, ketersediaan fasilitas, dan bahkan terkait kependudukan sosial budaya yang ada di sekitar kawasan perumahan [2].

Berdasarkan hal tersebut, penelitian ini bertujuan untuk mengetahui faktor utama yang mempengaruhi developer untuk memilih lokasi perumahan di Kecamatan Meuraxa.

2. Metode Penelitian

Penelitian ini dilakukan di Kecamatan Meuraxa, Kota Banda Aceh yang merupakan salah satu kecamatan yang memiliki perumahan terencana terbanyak dengan jumlah 47 titik perumahan. Pendekatan yang digunakan dalam penelitian ini adalah deskriptif kualitatif dan kuantitatif dengan metode analisis skoring. Data yang diperlukan dalam penelitian ini yaitu data primer mencakup kuesioner yang dibagikan kepada developer perumahan di Kecamatan Meuraxa. Variabel penelitian diperlihatkan dalam Tabel 1.

Tabel 1. Variabel dan Indikator Penelitian

No. Variabel Indikator

1. Indikator Faktor Kebijakan

a. mempertimbangkan peruntukan lahan berdasarkan pola ruang mempertimbangkan kawasan rawan bencana

b. mempertimbangkan regulasi perumahan setempat c. mendukung perencanaan kota berkelanjutan 2. Indikator Faktor Fisik

a. dekat dengan fasilitas umum dan sosial b. memiliki ketersediaan prasarana yang baik c. mempertimbangkan jarak terhadap pusat kota d. kemudahan untuk mendapatkan lahan 3. Indikator Faktor Ekonomi

a. harga lahan yang murah

b. memiliki potensi investasi jangka panjang c. pemasaran yang mudah

d. mempertimbangkan faktor kemampuan daya beli masyarakat

4. Indikator Faktor Sosial Kependudukan

a. memperhatikan keamanan kawasan

b. memperhatikan karakteristik penduduk dengan tujuan pemilihan tipe perumahan

c. mempertimbangkan kepadatan penduduk d. bertujuan untuk menciptakan lingkungan sosial

Sumber: Peneliti, 2022 3. Hasil dan Pembahasan

3.1. Hasil

Penelitian ini memiliki awal sampel sebesar 47 perumahan terencana di Kecamatan Meuraxa. Akan tetapi, hasil penyebaran kuesioner hanya didapatkan sebesar 32 perumahan dari total 47 perumahan. Hal ini disebabkan karena terhambat dan sulitnya untuk mencari data developer perumahan di Kecamatan Meuraxa. Sehingga yang didapatkan hanya 32 perumahan dari 11 developer. Hasil kuesioner dapat dilihat sebagai berikut.

(3)

3.1.1. Faktor Kebijakan

Gambar 1. Persentase Indikator Faktor Kebijakan

Kesesuaian pembangunan terhadap pola ruang menjadi faktor yang sangat penting dalam pembangunan perumahan. Hal ini agar pembangunan perumahan yang dilakukan oleh developer sesuai dengan rencana tata ruang yang sudah direncanakan di Kota Banda Aceh. Sebanyak 18,75% developer menyatakan bahwa indikator kesesuaian pembangunan perumahan terhadap rencana pola ruang Kota Banda Aceh sangat menentukan. Kecamatan Meuraxa merupakan kawasan yang terletak di Pesisir Utara Kota Banda Aceh yang dimana berdekatan dengan laut. Maka dari itu, hal ini perlu dipertimbangkan oleh developer perumahan di Kecamatan Meuraxa. Pembangunan di kawasan rawan bencana harus dilakukan secara hati-hati dan mengikuti peraturan yang sudah ada, khususnya terkait lokasi bencana. Sebanyak 21,87% developer menyatakan bahwa indikator pertimbangan pembangunan terhadap kawasan rawan bencana sangat menentukan.

Regulasi perumahan salah satunya dapat mengacu kepada PP No. 12 Tahun 2021 Tentang Perubahan Atas Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2076 Tentang Penyelenggaraan Perumahan Dan Kawasan Permukiman dan Perwal Kota Banda Aceh No. 45 Tahun 2021. Sebanyak 25% developer menyatakan bahwa indikator regulasi perumahan dalam pembangunan perumahan Kecamatan Meuraxa sangat menentukan. Kota berkelanjutan adalah kota yang dapat bertahan akibat tekanan perubahan ekonomi, lingkungan, sosial dan budaya. Hal ini salah satunya dapat diterapkan dengan pembangunan kawasan perumahan yang memperhatikan lingkungan seperti penyediaan ruang terbuka hijau privat dan mendukung untuk berjalan kaki atau dekat dengan transportasi umum. Sebanyak 20,3% developer menyatakan bahwa indikator kota berkelanjutan sangat menentukan dalam pembangunan perumahan di Kecamatan Meuraxa.

indikator yang sangat mempengaruhi developer dalam Faktor Kebijakan adalah indikator regulasi pembangunan perumahan di Kota Banda Aceh dengan persentase sebesar 25%.

0 0 18,75

62,5 18,75

Mempertimbangkan Peruntukan Lahan Berdasarkan Pola Ruang

Tidak Menentukan Kurang Menentukan Cukup Menentukan Menentukan Sangat Menentukan

0 0

43,75

34,37 21,87

Pembangunan Perumahan Mempertimbangkan Kawasan Rawan

Bencana

Tidak Menentukan Kurang Menentukan Cukup Menentukan Menentukan

0 0 6,25

65,625 25

Mempertimbangkan Regulasi Pembangunan Perumahan Di Kota

0 0 20,3

58,6 20,3

Pembangunan Perumahan Mendukung Perencanaan Kota Berkelanjutan

(4)

3.1.2. Faktor Fisik

Gambar 2. Persentase Indikator Faktor Fisik

Pembangunan perumahan yang dekat dengan fasilitas umum dan sosial dapat mempermudah masyarakat yang tinggal di perumahan tersebut untuk mengakses berbagai kebutuhan hidupnya.

Kelengkapan fasilitas umum dan sosial akan membuat masyarakat yang tinggal merasa nyaman dan mudah untuk tinggal di lokasi perumahan tersebut [9]. Hal ini juga secara tidak langsung dapat mendukung perencanaan kota hijau atau kota berkelanjutan. Semakin dekat sebuah perumahan dengan fasilitas-fasilitas kota maka dapat mengurangi jarak berjalan dan masyarakat dapat menempuh tanpa menggunakan sepeda motor. Akan tetapi, hal tersebut juga harus didukung dengan perencanaan pedestrian yang baik. Sebanyak 56,25% developer menyatakan bahwa indikator kedekatan perumahan terhadap fasilitas umum dan sosial sangat menentukan.

Penyediaan prasarana permukiman yang baik seperti jalan, air bersih, drainase dan tempat sampah menjadi hal penting yang harus dipertimbangkan dalam pembangunan perumahan. Penyediaan sarana prasarana perumahan bertujuan agar bisa berlangsungnya kehidupan bermasyarakat antar keluarga dan pergerakan barang, jasa serta orang di dalam lingkungan maupun keluar lingkungan perumahan. Sebanyak 53,13% developer menyatakan bahwa indikator ketersediaan prasarana permukiman sangat menentukan.

Penyediaan prasarana permukiman yang baik bertujuan untuk meningkatkan kualitas hidup masyarakat.

Pusat kota atau yang biasa disebut Central Business District (CBD) adalah kawasan yang letaknya tepat di tengah sebuah kota yang merupakan pusat ekonomi, politik, kehidupan sosial dan budaya. Zona ini umumnya memiliki tingkat aksesibilitas yang tinggi. Sebanyak 50% developer menyatakan bahwa indikator jarak lokasi perumahan terhadap pusat kota dalam pemilihan lokasi perumahan sangat menentukan. Lahan yang luas merupakan faktor fisik yang menentukan jumlah banyaknya perumahan yang akan dibangun pada suatu lahan tersebut. Faktor penentu pembangunan perumahan berjalan lancar yaitu bahwa tempat pembangunan perumahan tidak merupakan tanah yang bersengketa surat kepemilikan tanah nya [6]. Sebanyak 53,13% developer menyatakan bahwa indikator kemudahan untuk mendapatkan lahan

0 0 15,63

28,13 56,25

Mempertimbangkan Kedekatan Dan Ketersediaan Terhadap Fasilitas Umum Dan

Sosial

0 0 9,38

53,13 37,5

Pembangunan Perumahan Mempertimbangkan Ketersediaan Prasarana Permukiman

0,00 0,00 15,63

34,38 50,00

Pembangunan Perumahan Mempertimbangkan Jarak Terhadap Pusat Kota

0,00 0,00

21,88

53,13 25,00

Pembangunan Perumahan Mempertimbangkan Kemudahan Untuk Mendapatkan Lahan

(5)

dalam pembangunan perumahan di Kecamatan Meuraxa sangat menentukan. Indikator yang paling mempengaruhi developer dalam faktor fisik adalah kedekatan lokasi perumahan terhadap fasilitas umum dan sosial dengan persentase sebesar 56,25%.

3.1.3. Faktor Ekonomi

Gambar 3. Persentase Indikator Faktor Ekonomi

Harga lahan mempengaruhi pemilihan lokasi perumahan yang ada di Kecamatan Meuraxa.

Sebanyak 65,63% developer menyatakan bahwa indikator harga lahan dalam pembangunan perumahan sangat menentukan. Banyak faktor yang mempengaruhi harga lahan, salah satunya ketersediaan aksesibilitas, tingkat pelayanan, kesesuaian fisik lahan, fasilitas dan infrastruktur serta kebijakan pembangunan rencana tata guna lahan, sedangkan permintaan lahan meliputi finansial dan kebutuhan lahan [2]. Potensi investasi juga menjadi indikator yang sangat menentukan dengan persentase sebesar 56,25%.

developer biasanya lebih tertarik mengembangkan tipe rumah mewah (untuk golongan menengah ke atas) karena keuntungan yang didapatkan lebih bagus dibandingkan jika mengembangkan tipe rumah sederhana.

Selain itu, indikator juga menentukan apakah lokasi perumahan yang dibangun oleh developer bertujuan untuk investasi jangka panjang, dalam hal ini salah satunya berkaitan dengan jarak terhadap pusat kota.

Sebanyak 43,75% developer menyatakan bahwa indikator kemudahan pemasaran sangat menentukan dalam pembangunan perumahan. Hal ini karena perumahan yang dibangun dapat dengan mudah dipasarkan maka keuntungan developer akan lebih besar dan lebih mudah didapatkan. Berkaitan dengan faktor investasi ekonomi yang besar, developer juga harus mempertimbangkan kebutuhan masyarakat yang umumnya lebih banyak membutuhkan tipe rumah yang sederhana. Faktor ini juga harus mengikuti aturan hunian seimbang yang ditetapkan oleh pemerintah. Sebanyak 81,25% developer menyatakan bahwa indikator pembangunan perumahan yang mempertimbangkan kemampuan beli masyarakat sangat menentukan dalam pembangunan perumahan. Dalam faktor ekonomi, indikator yang sangat menentukan pembangunan perumahan di Kecamatan Meuraxa adalah pertimbangan terhadap faktor kemampuan membeli masyarakat.

0 0 9,38

25 65,63

Harga Lahan Yang Murah Tidak Menentukan Kurang Menentukan Cukup Menentukan Menentukan Sangat Menentukan

0 0 3,13

40,63 56,25

Mengutamakan Potensi Investasi Jangka Panjang Tidak Menentukan Kurang Menentukan Cukup Menentukan Menentukan Sangat Menentukan

3,13 0 3,13

50 43,75

Mempertimbangkan Pemasaran

0 0 6,25

12,5

81,25

Pembangunan Perumahan Mempertimbangkan Faktor Kemampuan Membeli Masyarakat

(6)

3.1.4. Faktor Sosial Kependudukan

Gambar 4. Persentase Indikator Faktor Sosial Kependudukan

Keamanan adalah kebutuhan dasar manusia yang kedua berdasarkan kebutuhan fisiologis hirarki Maslow [6]. Mencari lingkungan yang betul-betul aman memang sulit, maka dari itu promosi keamanan dengan kesadaran dan penjagaan adalah hal yang penting bagi pembangunan perumahan. Keamanan menjadi hal penting yang akan dipertimbangkan oleh pembeli perumahan, sehingga faktor ini juga harus diperhatikan oleh developer yang ingin membangun perumahan. Kawasan yang aman umumnya akan menciptakan kenyamanan. Sebanyak 15,63% developer menyatakan bahwa faktor keamanan dalam pembangunan perumahan di Kecamatan Meuraxa sangat menentukan. Kebutuhan masyarakat akan perumahan umumnya tinggi terhadap tipe rumah yang sederhana. Hal ini menjadi permasalahan bagi pemerintah dalam rangka peningkatan kualitas hidup masyarakat. Developer harus berupaya dalam menawarkan rumah dengan minat yang tinggi. Sebanyak 15,63% developer menyatakan bawah indikator pemilihan tipe rumah berdasarkan karakteristik penduduk setempat sangat menentukan.

Jumlah kepadatan penduduk dapat menjadi daya tarik kebutuhan perumahan yang ada di suatu perkotaan. Hal tersebut menunjukkan bahwa ketersediaan lahan yang ada di Kecamatan Meuraxa masih banyak. Murahnya harga lahan dan banyaknya lahan kosong yang masih tersedia di Kecamatan Meuraxa [5]. Sebanyak 12,5% developer menyatakan bahwa indikator kepadatan penduduk sangat menentukan.

Pembangunan perumahan seharusnya mendukung untuk dapat menciptakan kondisi sosial sehingga kondisi masyarakat dapat memiliki relasi dan rasa kebersamaan yang tinggi [6]. Hal ini dapat diwujudkan salah satunya dengan penyediaan RTH di kawasan perumahan. Sebanyak 18,75% developer menyatakan bahwa faktor menciptakan lingkungan sosial dalam pembangunan perumahan sangat menentukan dalam pembangunan perumahan. Indikator yang sangat mempengaruhi dalam faktor sosial kependudukan adalah indikator pembangunan perumahan yang bertujuan untuk menciptakan lingkungan sosial.

0%

6%

41%

37%

16%

Memperhatikan Keamanan Lingkungan

9,38 9,38

40,63 25

15,63

Pemilihan Tipe Rumah Berdasarkan Karakteristik Penduduk Setempat

3,13 6,25

37,5 40,63

12,5

Pembangunan Perumahan Didasarkan Karena Jumlah Dan Kepadatan Penduduk Yang Tinggi Tidak Menentukan Kurang Menentukan Cukup Menentukan Menentukan Sangat Menentukan

3%

6%

34%

38%

19%

Pembangunan Perumahan Bertujuan Untuk Menciptakan Lingkungan Sosial

(7)

3.2. Pembahasan

Tabel 2. Hasil Kuesioner

Indikator Skor Total %

Kebijakan

1. Apakah pembangunan perumahan mempertimbangkan

peruntukan lahan berdasarkan pola ruang? 128 80

kawasan rawan bencana? 121 75.63

3. Apakah pembangunan perumahan mempertimbangkan regulasi

pembangunan perumahan di kota? 134 83.75

4. Apakah pembangunan perumahan mendukung perencanaan

kota berkelanjutan di Kota Banda Aceh? 129 80.63

TOTAL SKOR FAKTOR KEBIJAKAN 512 80

Fisik

1. Apakah pembangunan perumahan mempertimbangkan kedekatan dan ketersediaan terhadap fasilitas umum dan sosial?

141 88.13 2. Apakah pembangunan perumahan mempertimbangkan

ketersediaan prasarana permukiman? 142 88.75

3. Apakah pembangunan perumahan mempertimbangkan jarak

terhadap pusat kota? 139 86.88

kemudahan untuk mendapatkan lahan? 129 80.63

TOTAL SKOR FAKTOR FISIK 551 86.09

Ekonomi

1. Pembangunan perumahan mengutamakan harga lahan yang

murah? 146 91.25

2. Apakah pembangunan perumahan didasarkan potensi investasi

yang yang lebih besar? 145 90.63

3. Apakah pembangunan perumahan mempertimbangkan biaya

pemasaran yang mudah dan murah? 138 86.25

4. Apakah pembangunan perumahan mempertimbangkan faktor

kemampuan membeli masyarakat? 152 95

TOTAL SKOR FAKTOR EKONOMI 581 90.78

Sosial Kependudukan

1. Apakah pembangunan perumahan memperhatikan aspek

keamanan kawasan? 116 72.5

2. Apakah pemilihan tipe rumah berdasarkan karakteristik

penduduk setempat? 105 65.63

3. Apakah pembangunan perumahan didasarkan karena jumlah

dan kepadatan penduduk yang tinggi? 113 70.63

4. Apakah pembangunan perumahan bertujuan untuk

menciptakan lingkungan sosial? 116 72.5

TOTAL SKOR FAKTOR SOSIAL 450 70.31

(8)

Gambar 5. Skor Faktor Hasil Kuisoner

Berdasarkan hasil analisis dan skoring, faktor utama paling mempengaruhi developer dalam pemilihan lokasi perumahan di Kecamatan Meuraxa adalah faktor ekonomi. Sebanyak 90,78% developer memilih faktor ekonomi menjadi faktor utama. Semua indikator faktor ekonomi memiliki skor yang tinggi dengan rentang antara 85% - 95%. Indikator tersebut diantaranya adalah aspek pertimbangan terhadap kemampuan daya beli masyarakat, mengutamakan harga lahan yang lebih murah, dan investasi yang lebih besar. Faktor ekonomi menjadi faktor utama karena developer perumahan di Kecamatan Meuraxa memilih untuk mencari keuntungan sebesar besarnya. Faktor ekonomi menjadi faktor yang paling utama dalam penentuan lokasi perumahan bagi developer yaitu untuk mencari keuntungan yang besar tetapi juga perlu menerapkan harga yang bersaing sehingga dapat menarik konsumen [7]. Faktor ekonomi sangat dipengaruhi oleh faktor-faktor lainnya seperti misalnya aksesibilitas, lokasi, ketersediaan fasilitas, dan lainnya.

Berdasarkan faktor fisik, Kecamatan Meuraxa terletak di Pinggir dan Pesisir Utara Kota Banda Aceh serta juga memiliki banyak lahan kosong. Kedua hal tersebut mempengaruhi harga lahan yang menjadi murah sehingga developer mencari lahan-lahan yang strategis dan murah di Kecamatan Meuraxa. Faktor ini juga berhubungan langsung dengan harga jual dan kemudahan pemasaran. Hal ini dijelaskan bahwa lokasi tanah sangat berpengaruh terhadap harga tanah, semakin jauh tanah tersebut dari pusat kota maka harga tanah juga akan semakin berkurang [10]. Harga lahan juga dipengaruhi oleh penawaran tertinggi, maka kegiatan dengan harga lahan paling tinggi berada pada lokasi sentral/strategis [11]. Selain itu, keberadaan fasilitas umum dan sosial serta sarana prasarana yang memadai juga meningkatkan harga tanah dan perumahan. Faktor fisik menjadi faktor kedua yang sangat menentukan developer dalam pemilihan lokasi perumahan dengan persentase 86,09%. Indikator yang paling menentukan dalam faktor fisik adalah ketersediaan fasilitas umum dan sosial serta penyediaan prasarana. Kedekatan terhadap pusat kota juga menjadi indikator yang dipertimbangkan. Hal ini karena perumahan berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal dan mendukung penghidupan masyarakat [8].

Faktor fisik menjadi pertimbangan kedua developer dalam pemilihan lokasi perumahan di Kecamatan Meuraxa karena masyarakat akan lebih memilih untuk membeli rumah yang dekat dengan fasilitas umum dan sosial dengan tujuan untuk memudah akses terhadap kebutuhan hidup. Indikator dalam faktor fisik saling berkaitan dengan indikator lainnya, misalnya seperti aksesibilitas dan ketersediaan fasilitas. Semakin dekat lokasi lahan terhadap pusat kota maka semakin mahal harga lahan tersebut. Hal ini karena ketersediaan fasilitas umumnya berpusat pada pusat kota sehingga mempengaruhi harga lahan yang ada.

Keberadaan Kecamatan Meuraxa yang ada di pinggiran kota, menyebabkan beberapa perumahan jauh dari pusat kota. Akan tetapi kecamatan tersebut relatif memiliki harga lahan yang murah dan ketersediaan lahan yang banyak. Bagi developer perumahan di Kecamatan Meuraxa, harga lahan di Kecamatan Meuraxa dipengaruhi ketersediaan dan kemudahan untuk mendapatkan lahan, kedekatannya terhadap pusat kota yang dimana secara tidak langsung berpengaruh terhadap aksesibilitas. Hal ini ditunjukkan dengan pertimbangan developer faktor ketersediaan prasarana dalam peringkat 4 dan faktor fasilitas umum dan sosial dalam peringkat 5. Jarak Lahan yang semakin dekat dengan pasar (pusat kota) akan semakin tinggi tingkat aksesibilitas dan ketersediaan fasilitas umum dan sosial karena kawasan tersebut merupakan kawasan sentral kota sehingga harga lahan akan semakin tinggi. Berdasarkan perspektif

(9)

developer apabila ketersediaan prasarana yang sudah baik di kawasan tersebut dengan harga lahan perumahan yang murah maka developer dapat mengurangi harga pembuatan perumahan dan keberadaan fasilitas yang lebih dekat dengan perumahan akan memancing masyarakat untuk membeli rumah. Akan tetapi, terkhusus transportasi umum, hanya sekitar 27% lokasi perumahan eksisting yang terjangkau dalam jarak 300-400 berjalan kaki ke halte [5]. Hal ini harus diperhatikan dan pengendalian karena perumahan berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal dan mendukung penghidupan masyarakat [8].

Faktor kebijakan menjadi faktor ketiga yang mempengaruhi developer dalam memilih lokasi perumahan di Kecamatan Meuraxa dengan persentase 80%. Faktor kebijakan dalam hal ini terkait mempertimbangkan terkait regulasi pembangunan perumahan di kota. Faktor kebijakan mengurus seperti perizinan pembangunan perumahan dan komposisi peruntukan dalam kawasan perumahan seperti penyediaan ruang terbuka hijau private, dan keberadaan yang aman dari kawasan bencana [9]. Kecamatan Meuraxa yang terletak di pesisir utara Kota Banda Aceh rentan terhadap gelombang pasang air laut dan bencana tsunami ditetapkan oleh RTRW Kota Banda Aceh sebagai kawasan rawan bencana. Kecamatan Meuraxa diklasifikasikan menjadi kawasan eco-zone dengan meminimalkan peruntukan lahan permukiman [12]. Akan tetapi, pemanfaatan lahan yang terjadi di Kecamatan Meuraxa memiliki perubahan dari lahan kosong/cagar budaya menjadi lahan permukiman. Oleh karena itu, pada kawasan ini pengembangan ruang dibatasi dan lebih mengutamakan pengembangan ruang seperti hutan bakau.

Apabila akan dikembangkan, maka pengembangan harus memperhatikan ketentuan-ketentuan mitigasi bencana dan rencana pola ruang [12]. Berdasarkan hasil kuesioner, developer perumahan di Kecamatan Meuraxa tidak terlalu memperhatikan kawasan rawan bencana. Hal ini diperlihatkan dengan persentase indikator rawan bencana yaitu 75.63 di peringkat 11. Sehingga tingkat kerentanan pembangunan perumahan di Kecamatan Meuraxa lebih tinggi. Faktor kebijakan juga mempengaruhi faktor ekonomi.

Faktor yang mempengaruhi harga lahan/perumahan salah satunya adalah kawasan yang bebas dari bencana dan sesuai dengan peruntukan rencana pola ruang [13]. Keberadaan Kecamatan Meuraxa dalam kawasan rawan bencana dan historikal Kota Banda Aceh yang pernah dilanda tsunami, maka mempengaruhi harga lahan yang ada.

Faktor sosial menjadi faktor yang bukan menjadi prioritas utama dalam mempengaruhi developer untuk memilih lokasi perumahan dengan persentase 70,31%. Indikator dalam faktor ini memiliki persentase yang rendah diantara 65% - 75%. Perumahan di Kecamatan Meuraxa secara umum masih kurang memperhatikan indikator keamanan dan menciptakan lingkungan sosial. Penyediaan indikator keamanan dapat berupa pos ronda akan tetapi karena tingkat kriminalitas di Kota Banda Aceh yang menurun dan lebih rendah dari kota-kota lain, maka developer tidak terlalu memperhatikan indikator keamanan. Sedangkan untuk menciptakan lingkungan sosial dapat dilakukan dengan penyediaan RTH di sekitar perumahan.

Namun, penyediaan RTH tentu saja berkaitan dengan biaya. Maka dari itu hanya sedikit developer yang membangun di Kecamatan Meuraxa untuk memperhatikan faktor sosial. Hal ini mengindikasikan bahwa developer membangun perumahan hanya untuk mendapatkan keuntungan sebesar-besarnya.

Indikator pemilihan tipe rumah berdasarkan karakteristik setempat juga tidak terlalu dipertimbangkan developer. Karena developer tidak selalu menargetkan penjualan perumahan yang dibangun untuk masyarakat yang hanya ada dilingkungan tersebut. Berdasarkan hal tersebut, faktor sosial menjadi faktor yang kurang dipertimbangkan developer. Akan tetapi pembangunan perumahan tetaplah harus mempertimbangkan faktor sosial kependudukan seperti penyediaan keamanan, maupun kenyamanan seperti taman. Faktor sosial kependudukan memiliki hasil yang sama seperti penelitian yang dilakukan oleh [6] dimana faktor sosial menjadi salah satu faktor yang terendah dalam mempengaruhi developer untuk memilih lokasi perumahan.

4. Kesimpulan dan Saran

Berdasarkan hasil penelitian dan analisis yang dilakukan dengan faktor utama penentu lokasi pembangunan perumahan yang dibangun oleh developer di Kecamatan Meuraxa diperoleh faktor ekonomi dengan skor 90,78% (memperhatikan kemampuan daya beli masyarakat dengan skor 95% dan harga lahan yang murah dengan skor 91,5%.), diikuti dengan faktor fisik, kebijakan, dan yang paling rendah adalah faktor sosial kependudukan. Hal ini dapat disimpulkan bahwa developer yang membangun perumahan di Kecamatan Meuraxa umumnya memiliki tujuan untuk mendapatkan keuntungan yang sebesar-besarnya dengan mengutamakan faktor ekonomi dalam pemilihan lokasi perumahan.

Rekomendasi peneliti pemerintah harus melakukan pengendalian dalam pembangunan perumahan terencana yang dilakukan developer perumahan khususnya di Kecamatan Meuraxa. Hal ini karena Kecamatan Meuraxa merupakan kawasan yang rawan akan bencana. Selain itu, pengendalian ini juga berguna agar penyediaan perumahan di Kecamatan Meuraxa ataupun Kota Banda Aceh dapat menjadi

(10)

hunian berimbang. Alternatif lain dalam pembangunan perumahan di Kecamatan Meuraxa agar terciptanya hunian berimbang adalah dengan pembangunan dalam bentuk rumah susun atau rumah vertikal.

5. Daftar Pustaka

[1] Octorio, A., & Christanto, J. (2014). Faktor-Faktor Yang Mempengaruhi Pola Sebaran Perumahan Di Kabupaten Sleman. Jurnal Bumi Indonesia, 3(3), 231–240.

[2] Widodo, W., & Sunarti, S. (2019). Pola Perkembangan Perumahan Di Kota Surakarta. Jurnal Pembangunan Wilayah & Kota, 15(4), 288.

[3] Aurelia, R. (2009). Identifikasi Faktor-Faktor Yang Mempengaruhi Pengembang Dalam Pemilihan Lokasi Perumahan Di Kota Semarang Bagian Atas. Diss. Universitas Diponegoro.

[4] Ramadhan, M. H., & Idami, Z. (2020). Pengendalian Laju Pertumbuhan Penduduk Melalui Program Keluarga Berencana Di Kota Banda Aceh. Journal Of Governance And Social Policy, 1(1), 47–57.

Https://Doi.Org/10.24815/Gaspol.V1i1.17330

[5] Octavira, V. (2021). Kebijakan Pemanfaatan Fungsi Tata Ruang di Kawasan Peunayong Kota Banda Aceh (Doctoral dissertation, UIN Ar-Raniry).

[6] Lollyanti, V., Normelani, E., & Adyatma, S. (2017). Faktor Penyebab Pengembang Memilih Lokasi Perumahan Di Kecamatan Sungai Tabuk Kabupaten. JPG (Jurnal Pendidikan Geografi), 4(1), 93–

108.

[7] Kalesaran, R., Mandagi, R., & Waney, E. (2013). Analisa Faktor-Faktor Yang Mempengaruhi Keputusan Konsumen Dalam Pemilihan Lokasi Perumahan Di Kota Manado. Jurnal Ilmiah Media Engineering, 3(3), 99064.

[8] Setyobudi, Risang (2018) Analisa Penerapan Pembangunan Berkelanjutan Pada Kawasan Perumahan Di Daerah Istimewa Yogyakarta (Diy). S2 Thesis, Universitas Atma Jaya Yogyakarta.

[9] Asteriani, F. (2011). Preferensi Penghuni Perumahan Di Kota Pekanbaru Dalam Menentukan Lokasi Perumahan. Jurnal Ekonomi Pembangunan: Kajian Masalah Ekonomi Dan Pembangunan, 12(1), 77.

https://doi.org/10.23917/jep.v12i1.207

[10] Dani, E. T. (2006). Analisa Pengaruh Perubahan Nilai Tanah Akibat Perubahan Tata Guna Tanah Kabupaten Mojokerto. Surabaya: Program Studi Teknik Geomatika FTSP-ITS.

[11] Adyatma, M. R., & Hadi, T. S. (2021). Analisis Penentuan Lokasi Perumahan Oleh Developer Untuk Masyarakat Berpenghasilan Rendah Pada Sekitar Kawasan Industri. Jurnal Kajian Ruang, 1(2), 198.

https://doi.org/10.30659/jkr.v1i2.20025

[12] Fitriani, A., Irwansyah, M., & Sugianto. (2015). Permukiman Kawasan Pesisir Kota Banda Aceh (Studi Kasus : Kecamatan Meuraxa ). Jurnal Teknik Sipil Pascasarjana Universitas Syiah Kuala, 4(3), 31–44.

[13] Fahirah, F., Basong, A., & Tagala, H. H. (2010). Identifikasi Faktor yang Mempengaruhi Nilai Jual Lahan dan Bangunan pada Perumahan Tipe Sederhana. Jurnal SMARTek, Vol. 8 No. 4. Hal : 251 - 269.