Pembangunan rumah susun di atas tanah bersama dilakukan oleh penyelenggara pembangunan yang dapat berupa badan usaha negara atau daerah, koperasi, badan usaha swasta, dan lembaga swadaya masyarakat.5 Perkembangan yang terjadi saat ini adalah penyelenggara rumah susun memberikan pekerjaan pembangunan kepada perusahaan lain. Ketentuan hipotek mengenai hak tanggungan mengalami perubahan seiring dengan berlakunya Undang-undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah dan Benda-Benda Yang Berhubungan Dengan Tanah (selanjutnya disingkat UUHT). Dalam hukum pertanahan nasional, terdapat beberapa hak penguasaan atas tanah yang dapat disusun secara hirarki atau hierarki sebagai berikut: 14.
Hak menguasai tanah merupakan hak yang tertinggi dan menjadi sumber hak menguasai atas tanah-tanah yang lain, yaitu: hak menguasai negara dan. HMSRS dalam UURS merupakan lembaga kepemilikan baru sebagai hak substansial sebagai berikut: 15 (a) HMSRS merupakan hak milik yang bersifat perseorangan dan terpisah; (b) HMSRS juga mencakup hak atas saham bersama, benda bersama, dan tanah bersama, yang kesemuanya merupakan satu kesatuan dan tidak dapat dipisahkan dari SRS yang bersangkutan; (c) hak atas saham bersama, benda bersama, dan hak atas tanah bersama didasarkan pada luas atau nilai SRS yang bersangkutan pada saat SRS tersebut diperoleh oleh pemilik pertama. HMSRS bukanlah suatu hak penguasaan atas tanah, melainkan suatu hak atas suatu satuan rumah susun tertentu, yang menurut UURS juga mempunyai bagian tertentu sebesar nilai proporsional dari hak atas tanah bersama yang di atasnya rumah susun itu berdiri. tt.
Dengan kata lain, asas keterkaitan vertikal berarti bahwa kepemilikan atas tanah juga berarti kepemilikan atas suatu bangunan atau rumah dan segala sesuatu yang berhubungan dengan tanah dan berada di atas tanah tersebut. Penyelenggara pembangunan rumah harus memenuhi syarat-syarat sebagai subjek hak atas tanah yang di atasnya rumah itu dibangun, karena selain sebagai pemilik benda yang dibangunnya, ia juga harus menjadi pemilik. pemilik hak atas tanah pada kata-kata sebelum dibangunnya tempat tinggal 24. 23 Undang-undang nomor 16 tahun 1985 tentang perumahan, penjelasan pasal 19. terdapat SRS yang memenuhi syarat sebagai pemegang hak atas tanah. . sedangkan penduduk adalah individu yang bertempat tinggal di SRS. Membeli SRS berarti menjadi pemegang HMSRS.
Selain mencakup kepemilikan perorangan atas SRS yang dibeli, HMSRS juga mencakup hak bersama atas tanah bersama yang bersangkutan.
Analisis Terhadap Hubungan antara Tanah, Bangunan dan Stakehold ers dalam Pemban gunan Rusun
Cash Bertahap (instattmenf) yaitu dengan cicilan dimana biasanya pengembang memberikan jangka waktu pembayaran yang bervariasi, mulai
Biaya-biaya yang dikeluarkan oleh penyelenggara rumah susun wajib ditanggung oleh penyelenggara rumah susun. Oleh karena itu, untuk realisasi dan pengoperasian apartemen ini, hal tersebut dapat dikurangi dengan memberikan dukungan keuangan untuk pembangunan apartemen tersebut. Dukungan finansial untuk implementasi ini dapat diperoleh dengan bekerja sama dengan lembaga pembiayaan yang ada. Lembaga Pembiayaan di Indonesia diatur dengan Keputusan Menteri Keuangan Nomor 1251/KMK.013/1988 tentang Ketentuan dan Tata Cara Penyelenggaraan Lembaga Pembiayaan.
Peraturan ini mengatur tentang bentuk dan tata cara lembaga pembiayaan di Indonesia. Peraturan ini kemudian diganti dengan Peraturan Presiden Nomor 9 Tahun 2009 tentang Lembaga Keuangan. Pembangunan apartemen yang cukup besar berarti terdapat dana yang tidak dapat ditangani oleh pihak penyelenggara apartemen, oleh karena itu perlu adanya lembaga pembiayaan yang dapat menangani kebutuhan pendanaan tersebut.Ada Peraturan Presiden Nomor 2009 tentang Lembaga Pembiayaan, ada lembaga yang dapat digunakan untuk membangun prasarana rumah susun. Pembangunan rumah susun tidak lepas dari dana yang diperoleh dan investasi, baik dari maupun dari badan hukum.
Untuk membantu pembiayaan pembangunan apartemen, kredit biasanya dijamin dengan tanah dan bangunan apartemen dari bank. Soalnya dana tersebut sebagian berasal dari pembiayaan PI jangka pendek yaitu dana tabungan dari masyarakat.Untuk KPR, pihak bank juga menggunakan dana dari pembiayaan pinjaman jangka pendek, padahal pelunasan KPR membutuhkan waktu yang sangat lama. waktu. Membangun apartemen saat ini membutuhkan dana yang cukup besar, salah satu cara untuk mengatasi permasalahan pembiayaan adalah dengan mendirikan UKM.
Belajar dari pengalaman negara lain, SMF memang perlu membiayai pembangunan perumahan, termasuk apartemen. Namun karena menyangkut banyak aspek seperti permasalahan perbankan, pasar modal, hak tanggungan dan perjanjian, maka diperlukan pengaturan tersendiri mengenai SMF. bahwa, ketentuan penjaminan dalam UURS harus diubah karena lembaga penjaminan hipotek lahir sebagai pengganti hipotek atas tanah dan apabila yang menjadi jaminan hanya bangunannya maka dimungkinkan dengan fidusia. Penjelasan Umum UURS menyatakan bahwa untuk mendorong usaha pembangunan rumah susun dan memberikan kemudahan bagi pihak-pihak yang ingin memiliki rumah susun, UURS mengatur kemungkinan memperoleh kredit pembangunan dan kredit kepemilikan rumah dengan menggunakan lembaga hipotek atau fidusia. Namun ketentuan mengenai hak tanggungan mengalami perubahan sejak diundangkannya UUHT, yang dalam penjelasan umumnya dengan jelas menyebutkan hak tanggungan sebagai satu-satunya lembaga yang menjamin hak atas tanah.
Ketentuan mengenai penjaminan kemudian berubah setelah terbitnya UUHT dan UUJF, dimana UUHT mengatur bahwa hak atas tanah dikenakan hipotek sebagaimana dimaksud dalam UUPA, dengan atau tanpa benda lain yang merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari tanah tersebut. Oleh karena itu, hak pakai tanah negara berdasarkan UURS tunduk pada hak fidusia, berdasarkan UUHT hak tanggungan. Namun demikian bukan berarti jaminan fidusia tidak dapat dimintakan, sebab jaminan fidusia dapat dikenakan berdasarkan UUJF terhadap barang tak bergerak, khususnya terhadap bangunan yang tidak dapat dikenakan hak tanggungan berdasarkan UUHT.
Kesimpulan
Berdasarkan UU Rumah Sakit, ada 2 jenis jaminan yang dapat dibebankan sehubungan dengan perumahan, yaitu (a) hipotek dan (b) fidusia. Dalam pelaksanaan pembangunan perumahan, salah satu hal yang terpenting adalah pembiayaan pembangunan perumahan dan kepemilikan SRS. Salah satu cara untuk mengatasi permasalahan pembiayaan adalah dengan sistem pembiayaan SMF yang digunakan untuk jangka panjang dalam pembiayaan pemeliharaan perumahan.
Saran
Selain itu ketentuan penjaminan dalam UURS juga harus diubah karena telah timbul lembaga penjaminan hipotek sebagai pengganti hipotek atas tanah dan apabila jaminan hanya berupa bangunan maka dimungkinkan dengan fidusia. Kepemilikan SRS dinilai memerlukan dana yang cukup besar juga sehingga memerlukan lembaga pembiayaan seperti KPR atau KPA, namun karena menyangkut banyak aspek seperti permasalahan perbankan, pasar modal, hak tanggungan dan perjanjian maka diperlukan peraturan yang lebih tinggi mengenai SMF. Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia: Sejarah Terbentuknya Hukum Pokok Agraria, Isi dan Penerapannya, Jakarta: Djangkat, 1997.
Djuhaendah Hasan, Lembaga Jaminan Hak Milik Atas Tanah dan Benda Lain yang Melekat pada Tanah dalam Konsep Penerapan Asas Pemisahan Horisontal, Bandung: Citra Aditya Bakti, 1996. RizalAlif, Analr.sls Kepemilikan Hak Atas Tanah Dalam Satuan Rumah Susun dalam Batasan Hukum Kerangka Objek, Bandung: CV NuansaAulia, 2009.