Lahan fasilitas penelitian berada pada kuadran-C, berikut tabel rencana intensitas penggunaan lahan fasilitas penelitian. Aspek hukum perkantoran berguna untuk mengetahui luas alas bangunan yang dapat dibangun di atas tanah seluas 3,8 ha atau setara. Sesuai Rencana Panduan Perancangan Kota Kawasan Bandar Kemayoran Tahun 2014, jumlah lantai untuk fasilitas belajar maksimal adalah 40 lantai.
Analisis aspek hukum hotel berguna untuk mengetahui luas dasar bangunan yang dapat dibangun di atas tanah seluas 3,8 ha atau setara.
Hasil Analisa Aspek Legal
Aspek fisik menganalisis berbagai aspek seperti analisis ciri lokasi untuk mengetahui kondisi lingkungan sekitar lahan, analisis sirkulasi untuk mengetahui kondisi dan lebar jalan, analisis dimensi untuk menentukan bentuk dan ukuran, analisis aksesibilitas untuk menentukan penentuan rute. dan transportasi yang melayani lahan objek penelitian, dan analisis banjir untuk melihat potensi lokasi.
Analisis Karakteristik Lokasi
Analisis Sirkulasi
39 Gambir Expo yaitu hotel dan retail Inn-Express Jakarta yaitu Mega Glodok Kemayoran di Jl Angkasa dan Jl. Rajawali Selatan memiliki lebar 22 m dengan konfigurasi lajur 4/2 D, karena hanya Jalan Rajawali Selatan yang lebarnya cukup untuk menghentikan kendaraan. Dari Jl Rajawali Selatan terlihat belum terlihat titik pemberhentian atau angkutan umum, namun setelah 900 meter dari lokasi darat sudah terdapat halte angkutan umum.
Analisis Dimensi Objek Studi
Aksesbilitas Objek Studi
Lokasi lahan dekat dengan Gerbang Tol Pelabuhan (dalam tol kota) dengan jarak 3,7 km ke arah utara dari darat melalui Jl Benyamin Suaeb. Sedangkan untuk angkutan umum seperti tersedianya layanan KRL commuter line melalui stasiun Rajawali dengan jarak 1,8 km dari Jl Rajawali Selatan, Stasiun Mangga Besar dengan jarak 3,1 km dari Jl Rajawali Selatan. Lahan lokasi penelitian tidak dilalui angkutan umum, namun terdapat bus dalam jarak 250 m, terdapat Transjabodetabek di terminal bus JIEXPO Kemayoran yang melayani dari Kemayoran hingga terminal Poris Plawad, dan terdapat angkutan tambahan pada saat acara PRJ (Jakarta Fair) . yaitu Monas-PRJ, PGC-PRJ, Kampung Melayu-PRJ, Pulogadung-PRJ.
Jadi aksesibilitas lahan objek penelitian sangat baik didukung oleh angkutan umum dan jalan kendaraan pribadi.
Ketersediaan Utilitas
Jika dilihat dari lokasi riwayat banjir pada peta 4.5 dan jarak lokasi banjir dengan tanah objek penelitian, maka tidak mempengaruhi lokasi objek penelitian. Oleh karena itu pascabanjir tahun 2016 lalu dibangunlah Hutan Kota Kemayoran dan revitalisasi hutan kota dengan program terbaru, dengan tujuan untuk mengatasi permasalahan kurangnya resapan air di kecamatan Pandemangan Timur atau dengan kata lain , pencegahan banjir. Dari daya tampung Waduk Kemayoran dapat disimpulkan bahwa Hutan Kota Kemayoran dapat menampung air hujan, namun akan lebih baik jika ditambah dengan revitalisasi Waduk Kemayoran dan penambahan lahan waduk (yang saat ini sedang direncanakan oleh pemerintah). ).
Sehingga disimpulkan bahwa kecamatan ini dinilai akan lebih baik kedepannya dengan adanya tambahan upaya pengubahan hutan kota dari program pemerintah yaitu perluasan hutan kota untuk meningkatkan daya serap air hujan.
Jenis Office
Jumlah kantor utilitas telah mencapai 243.730 pada tahun 2021 dengan dibangunnya 2 kantor baru yaitu One Tower dan Citra Tower 1 bagian selatan Citra Tower.
Grade Office
51 Berdasarkan diagram di atas, perbandingan rata-rata antara total tingkat hunian dengan tingkat kekosongan pada wilayah radius 5 km yaitu 74% terisi dan hanya 26% yang kosong menunjukkan bahwa sektor perkantoran cukup diminati.
Occupancy Rate
Citra Tower 1 dan One Tower masih dalam tahap pembangunan sehingga masih dalam tahap pemasaran. Melihat rata-rata tingkat hunian pada grafik di atas, properti perkantoran cukup tinggi dengan jumlah perkantoran yang tidak terlalu banyak, yaitu Kelas Hunian A yaitu 86% dan Kelas B yaitu 83%. Potensi pasar perkantoran di lokasi objek penelitian cukup baik, oleh karena itu skenario yang akan dibangun pada properti perkantoran adalah Tipe Sewa Kelas A seperti halnya perkantoran Kem Tower.
Berdasarkan radius 5 km pada luas daratan objek penelitian diketahui terdapat 13 hotel yang kelasnya terbagi menjadi kelas hotel bintang 3, bintang 4, dan bintang 5.
Supply Hotel
Dari grafik 4.7 dan tabel 4.11 terlihat bahwa jumlah hotel yang terbanyak adalah kelas hotel bintang 4 dengan persentase sebesar 62% atau berjumlah 8 hotel, kemudian kelas hotel bintang 5 yaitu dengan persentase sebesar 23% atau total 3 hotel, dan terakhir kelas bintang 3 dengan persentase 15% atau total 2 hotel.
Occupancy Demand Hotel
56 Melihat rata-rata tingkat hunian di sekitar lahan objek penelitian yang cukup tinggi dengan jumlah hotel yang tidak terlalu banyak, maka potensi pasar hotel di lahan objek penelitian cukup baik.
Occupancy Rate Hotel
Perencanaan Perkantoran
Di bawah ini ilustrasi desain gedung perkantoran pada Gambar 4.19, desain denah lantai dasar, Gambar 4.20, dan denah lantai selebihnya, Gambar 4.21. Berdasarkan Surat Keputusan Direktur Jenderal Pariwisata Nomor 14/U/II88 tanggal 25 Februari 1988 tentang Persyaratan Pengelolaan Hotel dan Usaha, dijelaskan bahwa pembangunan hotel bintang 4 mempunyai ketentuan sebagai berikut. Jumlah unit per lantai diperoleh dari berbagai hasil pasar hotel di sekitar lokasi properti penelitian, ditunjukkan pada Tabel 4.3. Perhitungan jumlah unit per lantai adalah sebagai berikut.
Jumlah kamar di atas bintang 4, rata-rata jumlah kamar 200 hingga 500 kamar, oleh karena itu diharapkan properti hotel direncanakan hingga 500 kamar. Jadi jumlah lantainya direncanakan 11 lantai, sehingga didapat total 480 unit kamar tidur, dan terdapat lantai dasar untuk fasilitas umum. Di lantai satu akan direncanakan fasilitas umum yaitu ruang pertemuan, restoran, kantor manajemen, dengan luas 1.856.
Berdasarkan Peraturan PERGUP Nomor 135 Tahun 2019 tentang Pedoman Desain Bangunan Gedung, setiap bangunan hotel wajib menyediakan tempat parkir.
ASPEK FISIK
ASPEK
Aspek Legal
Nilai Lahan
Zona sekitar lokasi di sebelah timur dan selatan cenderung menunjukkan nilai tanah lebih tinggi dibandingkan di utara dan barat. Karena banyaknya pembangunan pusat pemerintahan mulai dari Jakarta Pusat hingga Kemayoran di selatan dan Bandar Golf Kemayoran di timur, hal ini akan membantu menyediakan fasilitas yang terjangkau bagi warga di sekitarnya, sehingga meningkatkan nilai tanah. Sedangkan di sebelah barat belum banyak pembangunan amenitas atau infrastruktur karena lokasinya didominasi mall komersial seperti Mangga Dua Square dan WTC Mangga Dua, serta nilai perumahan cenderung lebih rendah dibandingkan di selatan atau barat. Untuk.
Nilai Tanah Disekitar Objek Studi
Letak objek penelitian dapat menjadikan kawasan pengembangan sebagai kawasan elit yang strategis dan dinamis, sehingga lokasi tersebut masih mempunyai potensi untuk berkembang. Namun ada beberapa lahan yang harganya sudah stabil menandakan kawasan sudah berkembang, seperti Bandar Kemayoran, Danau Sunter Selatan, dan Hbr Motik. 74 Untuk nilai tanah di lokasi objek penelitian, yang menurut data yang diperoleh sama (bentuk, letak dan posisi) dengan lokasi tersebut, terlihat bahwa harga tanah mempunyai nilai Rp untuk tanah atau Rp untuk tanah. tanah dengan luas 3,8659 Ha.
Martadinata Budi Mulia Raya Griya Utama Pademangan Raya Industries West Sunter Lake Straat van Malakka Pandeangan IV North Sunter Lake Gunung Sahari Raya Pekan Raya- H.
Nilai Lahan NJOP Tahun 2019-2020
Perhitungan komponen struktur merupakan standar harga per persegi, dan juga harga non-standar per persegi. Harga patokan 23 lantai diambil dari penjumlahan seluruh lantai dikalikan indeks/koefisien seperti pada tabel 4.14 Garis bangunan yang bersesuaian dikurangi luas lantai bangunan adalah 8.213. Jadi total biaya standar kantor adalah Rp. Setelah memperoleh total biaya standar kantor, dilanjutkan dengan menghitung biaya nonstandar.
Biaya nonstandar akan dihitung untuk properti perkantoran berdasarkan Tabel 4.15 antara lain lift, sarana, prasarana, proteksi kebakaran, kelistrikan, interior. Standar biaya untuk 11 lantai diambil dari jumlah seluruh lantai dikalikan dengan indeks/koefisien seperti pada Tabel 4.14. Perencanaan pendapatan akan dianalisis untuk properti perkantoran dan hotel dimulai dari mencari tahu harga sewa dan biaya jasa di sekitar lokasi objek penelitian, kemudian mencari tahu tingkat hunian properti tersebut selama 5 tahun terakhir untuk mendapatkan rata-rata huniannya.
Kenaikan harga sewa ini digunakan untuk memperoleh harga sewa dan biaya jasa tahun kedua untuk 5 tahun berikutnya. Metode yang akan digunakan dalam merencanakan pendapatan perkantoran adalah metode positioning, dimana metode ini mencari beberapa data kompetitor yaitu tarif sewa dan service charge di sekitar lahan objek Pandemangan Timur, kemudian disesuaikan dengan kantor yang akan direncanakan. Untuk lebih jelasnya lihat perbandingan harga sewa dan biaya pelayanan di sekitar lahan objek penelitian pada grafik 4.13.
Dilihat dari grafik 4.13 yang merupakan kompilasi tarif sewa dan biaya pelayanan, rencana kantor tersebut berada tidak jauh dari kantor Kem Tower. Jadi untuk perkantoran, rencana tarif sewanya adalah Rp per tahun, selanjutnya tarif service charge untuk perkantoran adalah Rp per tahun.
Harga Sewa/tahun/m2 dan Service Charge/m2/bulan
Pendapatan sewa properti Kantor
Perhitungan Service Charge Tahun kedua
Perencanaan pendapatan hotel ini terlihat dari biaya listrik dan air yang termasuk dalam biaya sewa unit. Metode yang akan digunakan untuk merencanakan pendapatan hotel ini adalah metode positioning, dimana metode ini mencari informasi lebih lanjut mengenai pesaing yaitu harga sewa dan biaya pelayanan di sekitar lahan fasilitas Pandemangan Timur, kemudian disesuaikan dengan hotel. itu akan direncanakan. Perbandingan harga sewa dan pelayanan yang lebih detail di sekitar lahan fasilitas penelitian dapat dilihat pada grafik 4.14.
Dilihat dari grafik 4.14 yang merupakan kumpulan harga sewa dan biaya pelayanan, hotel yang direncanakan terletak tidak jauh dari Santika Premiere Hotel.
Harga Sewa/Hari/m2 Hotel
- Perhitungan Service Charge tahun pertama
- Biaya Operasional
- Biaya Pemeliharaaan
- Perencanaan Pengeluaran Kantor
- Biaya Pemeliharaan
- Rekapitulasi Pengeluaran Kantor
- Rekapitulasi Pengeluaran Hotel
- Analisa Arus Kas
Jadi untuk hotel, harga sewa yang direncanakan adalah Rp 42.000,00/hari/. Berikut tabel perhitungan harga sewa dan biaya jasa. Biaya kantor ini dihitung dari berbagai biaya aset kantor yang terlihat dari biaya operasional dan pemeliharaan. Biaya operasional ini digunakan untuk menghitung biaya operasional kantor seperti biaya listrik, gaji karyawan, dan biaya air.
Biaya listrik diperoleh dari luas area yang tidak disewakan atau disewakan, kemudian kebutuhan listrik yang diperlukan untuk kantor (kwh/m2/tahun) dikalikan dengan tingkat hunian. Gaji karyawan akan dihitung dengan asumsi 42% dari layanan yang ditagih, dan rata-rata kenaikan selama 10 tahun adalah 14,05%. Berdasarkan perhitungan biaya operasional dan biaya pemeliharaan di atas, rekapitulasi tahun 2022 hingga 2027 dapat dilihat dari tabel.
Pengeluaran hotel dihitung dari berbagai pengeluaran properti hotel, terlihat dari biaya operasional dan biaya pemeliharaan. Biaya operasional ini digunakan untuk menghitung biaya operasional hotel seperti biaya listrik, gaji karyawan, biaya air. Biaya sewa hotel terdiri dari biaya listrik dan air karena hotel yang direncanakan merupakan jenis sewa bruto.
Biaya listrik dan air berasal dari area yang diperbolehkan dan tidak diperbolehkan yaitu fasilitas umum di lantai dasar dengan total luas. Biaya listrik diambil dari lahan yang tidak disewakan atau disewakan, kemudian kebutuhan listrik yang dibutuhkan properti hotel (kwh/m2/tahun) dikalikan dengan tinggi bangunan.
Nama Bank Suku Bunga
Analisa Produktivitas Maksimum
Nilai akhir properti adalah pada akhir tahun investasi, yang diperoleh dari laba operasional bersih (NOI) dan kemudian dibagi dengan tingkat marjinal pada tahun terakhir.
