공공임대주택 입주의사에 영향을 미치는 요인에 관한 연구
-서울시민의 공공임대주택에 대한 인식을 중심으로-
성진욱*·이영민**
1)2)
Analysis on Factors Affecting of Moving into Public Rental Housing
- Focused on Seoul Citizen’s Perception of Public Rental Housing - Jin Uk Sung*·Young Min Lee**
요약：이 연구의 주요 목적은 서울시민의 주거안정을 도모하고 지속적인 공공임대주택 공급을 위해 입주 의사에 영향을 미치는 요인을 분석하는 것이다. 서울시민 10,000명을 대상으로 한 ‘서울시민 공공임대주택 인식조사 자료’를 활용하였으며, 공공임대주택 입주의사에 영향을 미칠 수 있는 다양한 변수를 검토하였 다. 연구 결과는 다음과 같다. 첫째, 가구·주거특성 측면에서 월세에 거주할수록 긍정적 영향을 미쳤으며, 자녀가 있거나 아파트에 거주할수록 입주의사에 부정적 영향을 미쳤다. 둘째, 경제적 측면에서는 실업자가 참조변수일 때 임금근로자는 입주의사가 있었으며, 가구소득이 많을수록 입주의사에 부정적 영향을 미쳤 다. 셋째, 공공임대주택 인식 측면에서 주변 환경에 긍정적 변화를 미친다고 생각하고, 혼합단지와 소규모 임대주택을 긍정적으로 생각하며 공공임대주택이 님비시설이 아니라고 생각할수록 입주의사가 있는 것으 로 확인되었다. 이와 같은 결과를 바탕으로 공공임대주택 인식에 따른 정책적 시사점을 제시하였다.
주제어：서울시, 공공임대주택, 주거선택, 인식, 로지스틱 회귀모형
ABSTRACT：The purpose of this research is to analyze the factors affecting the intention of residents to live in public rental housing in order to stabilize the residence of Seoul citizens and to supply the public rental housing continuously. The data used in the empirical analysis are ‘Survey on Seoul Citizen’s Perception of Public Rental Housing’ and it includes various variables that can influence the intention to move into public rental housing. The main results are as follows. First, in terms of household and housing characteristics, monthly rent had positive effect and negative effect in case of having children or living in apartment. Second, in terms of economic aspects, wage earner had positive effect compared to the unemployed and household income had negative effect. Third, in terms of perception of public rental housing, the more people think that public rental housing positively changes the surrounding environment, the more people agree with the social mix, the more people prefer the public rental housing with small households, the more people does not recognize public rental housing as a NIMBY Facility, it was confirmed that there is a willingness to move into public rental housing. Based on these results, this study suggests the policy implications for the perception of public rental housing.
Key Words：Seoul, Public Rental Housing, Housing Choice, Perception, Logit Model
* 서울주택도시공사 SH도시연구원 연구원(Researcher, SH Urban Research Institute, Seoul Housing & Communities Corporation)
** 서울주택도시공사 SH도시연구원 수석연구원(Chief Researcher, SH Urban Research Institute, Seoul Housing & Communities Corporation), 교신저자(E-mail: [email protected] Tel: 02-3410-8509)
I. 서론
1. 연구의 배경 및 목적
공공임대주택은 무주택 서민들을 장기간 거주 하게 하여 주거안정을 도모하는 대표적인 주택정 책이다. 서울시는 1989년 영구임대주택 640호를 시작으로 2016년 12월 기준 약 25만 8천 호의 공 공임대주택을 공급했다. 특히 최근 5년간 공공임 대주택을 집중적으로 공급하여 실제사업이 추진 중이거나 완료된 공공임대주택은 총 10.5만 호에 이른다.
공공임대주택의 유형은 다양하다. 최저소득계 층을 중심으로 한 영구임대주택, 저소득층을 대상 으로 하는 국민임대주택, 공공임대주택, 전세계약 방식의 장기전세주택, 건설형이 아닌 기존주택 매 입방식의 원룸·다가구매입임대주택, 기존주택을 임차하는 전세임대주택, 신혼부부 등 사회초년생 을 대상으로 하는 행복주택, 전세금 인상 걱정이 없는 장기안심주택 등이 있으며 그에 따른 입주자 격도 각각 다르다. 최근에는 사회주택, 공동체 주 택 등 입주자 특성을 고려한 수요자 맞춤형 공급 계획을 지속적으로 수립하고 있다.1)
이러한 노력에도 불구하고 공공임대주택 재고 는 서울시 전체 주택 약 367만 호 대비 약 6% 수 준이며, OECD 국가 평균 11.5%에 비하면 부족하 다(SH도시연구원·서울특별시, 2015).2)민간을 포 함한 전체 주택시장에서는 상대적으로 안정적인 전세물량을 찾아보기 힘들고 급격한 월세 전환에 따라 지불해야 하는 주거비 부담이 증가하여 서울
시민의 주거불안이 증가하고 있는 실정이다. 이러 한 점은 최근 실시한 조사에 반영이 되어 서울시 민의 95.1%가 공공임대주택이 필요하다고 응답하 였다3).
한편, 과거의 공공임대주택은 사회취약계층을 대상으로 한 단지 형태로 제공되었으며, 빈곤층의 집단 거주지역으로 낙인이 찍혔다(이수민·김영주, 2014). 또한 열악한 사회경제적 배경을 갖는 집단 은 인접 단지와 비교를 통해 상대적 박탈감이나 소외감을 지속적으로 유발시켜 부정적인 인식을 갖게 하였다. 이러한 사회적 배제현상이 문제가 되면서 사회적 혼합 또는 통합이라는 이름으로 공 공임대주택단지와 분양주택단지를 물리적으로 혼 합하려는 시도가 있었다.
그러나 혼합주거단지는 당초 정책 취지와 달리 갈등의 유형과 빈도가 더 많이 나타나고 있다(남 상호 외, 2014). 다수의 선행연구에서 지적하는 바 와 같이 사회적 계층이나 지위, 생애주기단계, 가 구 유형 등을 종합적으로 고려하지 못한 채 이질 적인 두 집단을 인위적으로 혼합한 부작용으로 볼 수 있을 것이다. 일본에서는 사회적 혼합이 다양 한 연령대의 혼합을 의미하며, 미국의 경우 인종 의 혼합이 주요 쟁점이며 이는 시대와 공간에 따 라 달리 나타날 수 있을 것이다(이혜진 외, 2011).
이런 맥락에서 공공임대주택을 인식하는 측면 은 개인의 직접적인 경험 또는 간접적인 부분을 통해 긍정적인 이미지와 부정적인 이미지로 구분 될 수 있을 것이다. 공공임대주택에 대한 이미지 와 더불어 집단적 형태의 공공임대주택 공급이 필 요한지, 아니면 개별적인 주택 보조가 더 필요한
1) 행복주택 1,435호, 기존주택매입 22,243호, 전세임대 40,263호, 장기안심 5,687호, 맞춤형 임대주택 등 기타 1,402호가 있음.
2) 2011년 5.18%, 2013년 6.08%, 2015년 6.77%, 2016년 7.04%로 나타남(출처: 서울특별시 내부자료).
3) SH도시연구원·서울특별시, 2015, “공공임대주택에 대한 서울시민 인식조사”, p.14.
지 살펴볼 수 있다.
공공임대주택은 저렴한 임대료와 안정적인 장 기거주 같은 이유로 대부분 높은 경쟁률을 보이고 있으나, 일부 수요자 맞춤형 임대주택은 청약이 미달되는 경우가 발생하기도 한다. 따라서 정책당 국과 사업시행자는 정책효과를 극대화하고 자원 을 효율적으로 배분하기 위해 입주의사가 높은 계 층을 정확히 파악하여 공공임대주택 공급계획을 수립하는 것이 매우 중요하다.
따라서 이 연구는 앞서 설명한 공공임대주택의 인식을 중심으로 공공임대주택 입주의사에 미치 는 영향요인이 무엇인지 알아보고자 한다.
아래 <표 1>과 같이 4개의 집단으로 구분하여, 집단별 특성에 따라 지속가능한 공공임대주택 공 급 및 지원방안을 찾고자 하는 것이 주요 목적이 다. 집단별 공공임대주택 수요특성과 집단별 입주 의사를 파악하여 선제 대응을 할 수 있다는 점에 서 이 연구의 의의를 찾을 수 있다.
2. 연구범위 및 방법
연구의 범위는 서울시민의 공공임대주택 인식 조사 자료 중 일부 자료를 활용하였다.4) 서울에 거주하고 있는 만19세 이상 성인남녀 10,000명 중 공공임대주택에 거주하고 있는 530명과 자가 주 택 소유자 4,349명을 제외한 임차가구원 5,121명 을 대상으로 한다. 조사기간은 2015년 12월 1일부 터 16일까지 약 2주에 걸쳐 시행하였다.
이들을 대상으로 공공임대주택에 대해 긍정 또 는 부정적 인식을 갖는지 여부와 주거안정을 위한 방법으로 건설형태의 지속적인 공급이 필요한지
또는 바우처 같은 형태의 보조정책을 우선 펼쳐야 하는지를 중심으로 4개의 집단으로 구분하였다.
공공임대주택을 긍정적으로 생각하지만 공급보다 는 보조정책으로 주거안정을 꾀해야 한다든지, 부 정적인 이미지를 가지고 있지만 공급이 정책적 우 선사항이라고 인식하는 집단까지 포괄하기 위해 이미지 측면은 긍정과 부정, 주거안정 해결방법은 공급과 보조로 구분하였다.
이미지
방법 긍정 부정 합계
공급 Ⅰ: 1,882명
(36.8%) Ⅱ: 1,260명
(24.6%) 3,142명 보조 Ⅲ: 898명
(17.5%) Ⅳ: 1,081명
(21.1%) 1,979명 합계 2,780명 2,341명 5,121명
<표 1> 연구대상
집단Ⅰ은 공공임대주택을 긍정적으로 평가하고 재고비율을 확충해야 한다고 목소리를 내는 집단 이라고 볼 수 있다. 공공의 지원이 절실하게 필요 한 저소득 계층 또는 공공임대주택 입주 실수요자 로 판단된다. 집단Ⅱ는 개인의 경험에 비추어 저 소득 집단거주 등 부정적인 인식을 가지고 있지 만, 효율적인 주거 안정을 위해 공공임대주택의 공급이 필요하다는 집단이다.
집단Ⅲ은 공공임대주택을 긍정적으로 생각하지 만 전세금 혹은 월세 지원 등 보조형태를 선호한 다고 볼 수 있다. 집단거주의 형태보다 개별적인 주택을 찾아 거주하는 전세임대주택의 형태라 볼 수 있다. 이는 공공임대주택 수요자의 주거선택을
4) 조사는 서울시민 조사(10,000명), 공무원 조사(205명), 시의원 및 구의원(229명) 세 부분으로 구분된다. 조사기준은 2015년을 대상으로 하며 25개 구별 300명씩 균등할당 후 자치구 내 성별, 연령별 비례로 할당함. 그 외 2,500명은 자치구별 성별, 연령별 비례로 할당함.
우선하고 있지만, 주변시세를 고려하여 지원하는 측면에서 임대료를 공공이 많이 부담하는 형태로 이어질 수 있다. 집단 Ⅳ는 공공임대주택 자체를 부정적으로 보고 있으며, 공공에서 건설형으로 공 급하기보다 바우처 등 현금보조정책으로 주거안 정이 필요하다는 집단이다.
주요 연구방법은 통계패키지 SPSS 24버전을 활용하여 집단별 차이를 다양한 통계적 방법을 통 해 검정하고자 한다. 또한 집단별 공공임대주택 입주의사에 영향을 미치는 요인이 무엇인지 이항 로지스틱 회귀분석을 시행하여 정책적 시사점을 도출하고자 한다.
Ⅱ. 선행연구 고찰 1. 긍정적 측면
공공임대주택 인식은 긍정적인 측면과 부정적 인 측면으로 구분하여 살펴보았다. 먼저 긍정정인 측면을 먼저 살펴보면 공공임대주택은 서민 주거 안정에 지속적으로 큰 기여를 하고 있다. 전국을 기준으로 2005~2015년 동안 연평균 8.6만 호가 공급되었으며, 전체 일반가구의 6.6%가 공공임대 주택에 거주하고 있다(강미나, 2016). 10년 이상 임대하는 장기공공임대주택은 2000년에 27만 호 였던 것이 2015년에는 116만 3천 호에 이를 정도 로 늘어났으며, 그 시장가치는 약 194조 2170억 원 에 이른다(진미윤, 2016).
또한 일부는 공공임대주택이 대규모 단지로 공 급되면 개발밀도가 높아지기 때문에 주거환경이 악화될 수 있다고 예상하지만, 실제로는 분양주택 에 비해 공공임대주택이 양호한 주거환경 수준을 보이는 것으로 나타났다(김상돈·이주형, 2008). 공
공임대주택 주변에 위치한 주택의 가격 측면에서 도 국민임대주택의 공급은 주변지역의 전세가격 을 안정시키는 효과가 있는 것으로 나타났으며, 매 입임대주택 공급은 전세가격에 유의미한 영향을 주지 않는 것으로 나타났다(박상우·박환용, 2014).
주거복지 차원에서 시장임대료보다 저렴하게 공공임대주택을 공급한 결과, 입주자들이 얻는 순 주거편익은 연간 1조 4,269억 원으로 나타났다(김 성욱·조승연, 2016). 편익은 임대료가 높은 서울지 역에서 가장 크게 발생하여 주택소요가 큰 수도권 지역에 저렴한 공공임대주택을 공급하는 것이 주 거복지정책 실현 효과가 큰 것을 알 수 있다. 기타 여러 연구가 공공임대주택은 긍정적인 편익으로 작용하며 공공임대주택에 대한 올바른 이해가 필 요하다고 나타내고 있다.
2. 부정적 측면
부정적인 측면에서는 우선 공공임대주택에 입 주하는 계층의 사회적 배제가 가장 대표적이다.
공공임대주택은 저소득층에게 우선 공급되기 때 문에 주변 지역에서 주거환경 질이 낮아질 것이라 우려한다. 그 이면에는 집값 하락이 가장 큰 이유 로 추측된다(김준형 외, 2005; 문장혁 외, 2006).
또한 공공임대주택은 지역이기주의 현상을 유발 하고 주변지역의 가치 하락 등을 초래하여 결과적 으로 공공임대주택 공급을 기피하는 님비현상으 로 이어진다(Glaster et al., 2003).
최근 장기전세주택 등은 공공임대주택의 입주 대상 범위를 일부 중산층까지 확대했지만, 저소득 층이 주요 입주자라는 것은 명확한 사실이다. 특 히 자녀를 두고 있는 가구들은 공공임대주택에 대 한 반감이 높다. 언론에 노출된 것처럼 담 하나를
사이에 두고 단지 간 놀이터와 통행로 공유를 철 저히 배제한 것이 단편적인 사례로 볼 수 있다. 미 취학 또는 학령기 자녀가 있는 경우 공공임대주택 에 대한 긍정적 인식이 낮은 것으로 나타난 조사 결과가 이를 뒷받침한다(SH도시연구원·서울특별 시, 2015).
그다음으로 제기되는 부정적 측면은 주변 주택 가격 하락에 대한 우려이다. 그러나 부정적 인식 이 지배적인 사회적 배제와 달리 주택가격 측면은 긍정적, 부정적 연구결과가 공존한다.
주택가격을 긍정적으로 언급한 박상우·박환용 (2014)의 연구와 달리 국민임대주택 단지가 연접 한 단지의 매매가격에 부정적 영향을 미치며, 그 영향범위는 600m 이내라는 연구결과가 있다(박 관민·김호철, 2009). 또한 장기전세주택 공급이 주 변 전세가와 매매가 하락으로 이어져 주변지역 주 택 소유자들의 반감이 있는 것으로 보고되고 있다
(상남규·오동훈, 2009; 오정석. 2010).
반면, 전세임대주택의 공급은 오히려 전세가격 을 상승시키는 효과가 있는 것으로 나타나며 공공 임대주택의 입지에 따른 주변 주택가격의 하락은 보편적인 현상이 아니라는 연구결과도 있다(김주 진·최막중, 2009; 박상우·박환용, 2014). 보증금 한도액을 이용하여 계약을 체결함에 따라 거래되 는 시세보다 높은 계약으로 주변 전세가격을 자극 하는 부작용을 초래한다. 또한 집주인의 반전세 선호로 인한 임대료 인상 등은 임차인의 부담을 가중시킨다(박근석. 2016).
그동안 공공임대주택에 대한 긍정 또는 부정적 인 인식을 분석한 다양한 연구가 진행되었으나, 이 연구는 이러한 인식을 바탕으로 장래 공공임대 주택 입주의사에 영향을 미치는 요인을 도출한다 는 점에서 기존 선행연구들과 차별성을 가지며, 주택정책에서 주거안정이 필요한 저소득층뿐만 아
구분 대상 종속변수 주요변수
남진·황인자
(2006) 재개발구역 내
세입자 임대주택
입주요인
․ 지역속성(통학시간, 월 교통비용 등)
․ 주택특성(유형, 점유형태, 면적, 임대료 등)
․ 사회경제특성(연령, 가구원 수, 월평균 소득, 직업, 거주기간 등) 김진유·지규현
(2007) 국민임대주택
입주자 임대주택
입주요인
․ 입주자속성(나이, 성별, 부양가족 수, 신분 등)
․ 주택속성(면적, 가구수, 보증금, 임대료, 계약연도, 계약일 등)
․ 기타속성(아파트 비율, 세대수, 지역더미 등) 임병호 외
(2013) 임대주택
입주자 임대주택
입주요인
․ 입지요인(대중교통, 교육문화시설, 자연환경 등)
․ 주택요인(규모, 구조, 소음 등)
․ 단지요인(놀이터, 주차, 편의 시설 등)
․ 사회경제요인(임대료, 관리, 동네인지도 등) 이창효(2015) 신혼가구 일반주택
입주요인
․ 가구속성(나이, 결혼 유무, 이사 유무, 소득, 자산, 점유형태 등)
․ 주거의식(주거안정성, 자산 가치 변동성, 장래여건 등)
․ 기타속성(청약상품, 주택자금대출, 기타정책 등) 김주현·안용진
(2016) 신혼가구 임대주택
입주요인
․ 가구특성(나이, 학력, 맞벌이, 자녀 수, 이사, 지역 등)
․ 경제특성(소득, 지출, 저축, 대출 등)
․ 주거특성(점유형태, 방 개수 등)
․ 기타특성(청약, 정책선호)
<표 2> 주요 변수설정
니라 주거난을 직간접적으로 몸소 경험하고 있는 서울시민을 대상으로 한다는 점에서 의의가 있다.
Ⅲ. 분석틀 1. 분석개요
정부와 서울시 등 관련 주체는 공공임대주택 사업을 지속적으로 추진하고 있으나, 시민들의 부 정적인 인식과 막연한 우려로 원활한 공급이 어려 운 실정이다.5) 원활한 공공임대주택사업을 추진 하기 위해 서울주택도시공사는 서울시민의 공공 임대주택 인식에 관하여 다음과 같은 조사를 시행 하였다.
여기서 공공임대주택의 개념은 무주택 서민의 주거안정을 위해 정부와 지방자치단체에서 공급 하는 주택으로 영구임대주택, 국민임대주택, 재개 발임대주택, 행복주택, 장기전세주택 등을 말한다.
조사시점은 2015년 12월 1~16일, 약 2주에 걸쳐 시행했으며 주민등록인구현황 자료를 바탕으로 25개 자치구별로 균등 할당하였다. 1차로 자치구 에 300명씩 할당한 후 자치구 내 성별, 연령별 분 포를 고려하여 비례할당을 실시하였다.
설문지는 공공임대주택 공급에 관한 의견, 입 지, 정책, 거주여부 및 만족도, 입주의사 및 주거여 건 등 18개 문항과 12개의 인구학적 배경문항으로 이루어져 있다.6) 공공임대주택 입주의사에 영향 을 미치는 요인을 밝히고자 하는 이 연구에서 종 속변수는 공공임대주택 입주희망 여부에 대한 응
답이다.
구분 실제 조사 이 연구
조사
표본 10,000명 5,121명
조사대상
서울시민 시·구의원공무원
만 19세 이상의 서울시민 (자가주택및공공임대주택거주자제외)
<표 3> 분석개요
2. 변수구성 및 기술통계량
공공임대주택 입주의사에 영향을 미치는 설명 변수는 설문지에서 정보 도출이 가능한 사항을 우 선하였다. <표 2>와 같이 선행연구 등을 통해 임대 주택 입주요인 관련 변수들을 검토하였다.
대부분의 연구에서는 인구학적 변수 등이 주로 논의되며, 경제적인 변수로는 소득,7) 자산 수준 등이 있다. 기타 자녀 유무, 주거비 지출비율, 거주 지역, 주거만족 등이 주요 요인으로 검토되었다.
공공임대주택 유형별 주거선택 요인의 중요도를 분석한 연구에서는 입주요인을 입지요인, 주택요 인, 단지요인, 사회경제적 요인으로 구분하였다(임 병호 외, 2013).8)
이 연구에서는 선행연구에서 검토된 많은 변수 중 상관분석 결과 서로 독립적인 변수들을 추출하 였으며, 공공임대주택 인식 차원에서 집 주변에 공공임대주택이 존재하는지 여부와 공공임대주택
5) 공공임대주택 공급과 관련하여 공공임대아파트가 밀집되었다는 이유로 반대하거나 특별한 이유 없이 일방적인 반대로 수년간 추진하던 공공 임대주택사업이 철회되는 경우도 있었음. 지속적인 민원에 따라 사업계획을 취소하거나 규모를 축소하고 있으며, 일부 수용하여 진행하고 있음.
6) 조사항목의 세부내용은 SH도시연구원·서울특별시(2015)를 참조함.
7) 총소득, 항상소득, 근로소득, 금융소득, 부동산 소득 등이 있음.
8) 대중교통 접근, 문화시설 접근, 직장 및 학교거리, 주변 자연환경, 주택규모, 구조, 놀이터, 주차, 임대료, 관리비 등임.
의 자산가치, 근린환경에 미치는 영향을 알아보고 자 하였다. 또한 공공임대주택과 분양주택을 혼합 하여 건설·공급하는 혼합단지에 대한 의견과 소규 모 임대주택, 님비에 대한 사회적인 인식을 추가 하여 <표 4>와 같이 최종변수를 선정하였다.
가구 속성 부문에서 공공임대주택 입주의사가 있는 집단이 그렇지 않은 집단보다 평균 나이가 2.82세 많은 것으로 나타났다. 자녀 수는 비슷한 수준으로 나타났다. 주거특성 부문에서는 단독·다 가구주택, 다세대 주택에 거주하고 있는 비율이 상대적으로 많을수록 공공임대주택 입주의사가 있는 것으로 조사되었다.
점유형태 측면에서는 월세가 입주의사가 없는 가구에 비해 더 많은 비율을 나타내고 있다. 강남
3구 입지여부는 입주의사와 평균차이가 크게 나 타나지 않음이 확인되었다.
경제적 특성은 경제활동상태에 따른 4가지 측 면에서 살펴보았으며, 가구 월평균 소득은 입주의 사가 있는 가구(평균 359만 원)보다 입주의사가 없는 가구(평균 470만 원)가 상대적으로 높게 조 사되었다. 공공임대주택 인식 차원에서 공공임대 주택이 주변환경에 긍정적인 영향을 줄 것이라고 생각하는 응답비율이 입주의사가 있는 가구에서 16%p 많은 것으로 나타났다. 공공임대주택이 사 회적 혐오시설인 님비로 인식하는 것을 동의하지 않는 응답자일수록 임대주택 입주의사가 있는 경 우로 조사되었다.
9) 강남 3구는 서초구, 강남구, 송파구를 말함.
10) 임금근로자는 상용직, 임시직, 일용직을 모두 포함하여, 비임금근로자는 자영업자, 비경제활동인구는 주부, 학생을 말함.
구분 변수설명
전체 (N=5,121)
공공임대주택 입주의사 있음
(N=3,714)
공공임대주택 입주의사 없음
(N=1,407)
최솟값 최댓값 평균 표준
편차 평균 표준
편차 평균 표준
편차 가구속성 나이 세 19 94 41.67 14.45 42.44 14.66 39.62 13.67
자녀 있음=1 0 1 .55 .50 .55 .50 .56 .50
주거 특성
주택유형 아파트=1 0 1 .32 .47 .26 .44 .46 .50
점유형태 월세=1 0 1 .37 .48 .40 .49 .30 .46
강남 3구9)입지여부 강남3구=1 0 1 .13 .34 .13 .33 .15 .36
경제적특성 경제 활동10)
임금근로자 해당=1 0 1 .15 .36 .17 .37 .10 .30
비임금근로자 해당=1 0 1 .13 .34 .14 .34 .12 .33
비경제활동 해당=1 0 1 .27 .44 .24 .43 .33 .47
실업자 해당=1 0 1 .45 .50 .45 .50 .45 .50
가구소득 만원 0 2,700 387.64 253.21 359.00 233.90 470.12 286.53
임대주택 인식
동네임대주택 있음=1 0 1 .24 .43 .24 .43 .25 .43
자산가치 영향 긍정=1 0 1 .04 .20 .04 .20 .04 .19
주변환경 영향 긍정=1 0 1 .33 .47 .37 .48 .21 .41
혼합단지 찬성=1 0 1 .59 .49 .62 .48 .52 .50
소규모 임대주택 긍정=1 0 1 .70 .46 .73 .45 .62 .48
님비시설 비동의=1 0 1 .45 .50 .48 .50 .35 .48
<표 4> 기술통계량
3. 분석모형
이 연구를 분석하기 위한 모형으로는 이항 로 지스틱 회귀분석을 적용하였다. 종속변수가 2개의 범주를 가지는 명목형 변수로 구분됨에 따라 개별 관측치들이 어느 집단에 분류될 수 있는가를 분석 하고 이를 예측하는 모형11)을 개발하는 데 사용 되는 통계기법이다.
이항 로지스틱 모형은 0과 1로 나타나기 때문 에 종속변수 y의 결과 범위가 0과 1사이의 확률로 나타나며, 조건부 확률 분포가 아닌 이항 분포를 따른다. 이분형 자료에서의 조건 평균은 0E (y|x)1이다. y는 종속변수, x는 독립변수가 갖 는 값이다. S-형태로 확률변수의 누적분포함수의 형태와 흡사하며 이런 형태를 로지스틱 분포라 한 다(성진욱·남진, 2016). S형태의 곡선을 모형화하 여 표현하면 다음과 같다.
⋯
⋯
모수β는 비선형이지만 로짓 변환에 따라 다음 과 같이 선형으로 변경이 가능하다. 먼저 (식 1) 과12)같이 변경한 후 이를 다시 양쪽에 자연로그 를 취하면 (식 2)와 같다.
⋯ (식 1) ln
⋯ (식 2)이항 로지스틱 회귀분석에서는 독립변수가 결 정에 미치는 영향의 정도를 오즈비(Odds Ratio) 로 계량화할 수 있다. exp(β)로 표현되며, x가 1 단위 증가하면 공공임대주택 입주를 하지 않을 확 률에 대한 입주확률의 상대비가 exp(β)만큼 증가 한다는 것을 의미한다. 오즈비가 1보다 작을 경우 음의 값, 1보다 클 경우 양의 값이며 독립변수가 증가 방향으로 영향을 미친다는 것을 말한다.
Ⅳ. 실증분석 및 논의 1. 집단 간 특성비교
<표 1>과 같이 구분한 긍정-공급, 긍정-보조, 부 정-공급, 부정-보조와 같이 4개의 집단유형에 따 른 공공임대주택 입주의사 특성을 비교하고자 한 다. 일반적으로 집단이 3개 이상이면, 분산분석 (ANOVA)을 통해 평균차이 검정을 할 수 있다.
그러나 분산분석을 실시하기 위한 조건으로 독립 성, 정규성, 등분산성을 만족해야 한다.
분산의 동질성 검정 결과, 유의수준 0.05보다 작 아 등분산성을 만족하지 못하여 비모수적 기법인 Kruskal-Wallis 검정이 더 적합한 방법임을 확인 되었다(이창효, 2016). <표 5>와 같이 Kolmogorov - Smirnov 통계량과 Shapiro- Wilk 통계량 모두 유의한 것으로 나타나 정규분포를 따르지 않는다 고 볼 수 있다.
<표 6>에서는 카이제곱 통계량이 유의한 것으 로 확인되었으며 이는 집단 간 공공임대주택 입주 의사 간에는 통계적으로 차이가 있음을 보여준다.
11) 모형을 적용하기 위한 최소 관측치는 Aldrich & Nelson(1984)에 따르면 독립변수당 50개의 관측치가 필요함. Hosmer & Lemeshow(2000) 는 10X(설명변수+1)로 보고 있음.
12) 확률(p)이 0과 1사이의 값을 가지는 반면, 오즈비(OR)는 0에서 무한대의 값을 가지며 임의 사건의 상대적인 발생 가능성을 나타냄.
유형 Kolmogorov-Smirnov Shapiro-Wilk 통계량 유의확률
(p) 통계량 유의확률
(p) 집단1 .504 .000*** .455 .000***
집단2 .453 .000*** .562 .000***
집단3 .462 .000*** .549 .000***
집단4 .362 .000*** .634 .000***
***p<.01
<표 5> 집단별 공공임대주택 입주의사의 정규성 검정결과
<표 7>에서는 집단 간 공공임대주택 입주의사 에 관한 사후 분석을 시행한 결과, 집단별 차이가 얼마만큼 나는지 나타냈다. 집단 1, 집단 2, 집단 3, 집단 4는 동일집단군으로 나타나지 않고 개별적 인 특성을 나타내고 있다.
따라서 집단별로 공공임대주택 입주의사에 영 향을 미치는 요인은 차이가 있다는 사실을 지지하 는 것으로 판단할 수 있다. 그러나 통계적인 측면 에서 집단 2와 집단 3은 서로 비슷한 집단으로 구 분된다.
구분 평균차이 표준오차 유의확률(p)
집단1-집단2 .110 .016 .000***
집단1-집단3 .092 .018 .000***
집단1-집단4 .289 .017 .000***
집단2-집단3 -.017 .019 .840 집단2-집단4 .180 .018 .000***
집단3-집단4 .197 .020 .000***
***p<.01
<표 7> 집단 간 공공임대주택 입주의사에 관한 사후검정 결과(Scheffe)
2. 공공임대주택 입주의사에 미치는 요인
1) 기초분석
공공임대주택 입주의사에 미치는 영향요인을 살펴본 결과, <표 8>과 같다. 분석모형 계수에 대 한 전체 테스트는 카이제곱() 값13)을 보고 검 정할 수 있는데 566.41이며 p<.01에서 유의한 것으 로 확인되었다. 모형의 적합도를 분석한 결과, Hosmer & Lemeshow 검정값이 .150으로 나타나 모형이 적합하다는 것을 알 수 있다.
13) 상수항만을 가진 모형 값–2LL(0)와 설명변수를 가진 모형 값 –2LL(x)의 차이이며 값이 클수록 적어도 1개 이상의 독립변수가 종속변수 에게 영향력을 미칠 가능성이 있음.
ln ln ,=관측값, =예측값
구분 유형 기술통계량
표본 수 평균순위 검정통계량
평균 표준편차 유의확률(p)
공공임대주택 입주의사
집단1 .83 .376 1,882 2,827.77
288.98 .000***
집단2 .72 .449 1,260 3,547.15
집단3 .74 .440 898 2,591.58
집단4 .54 .499 1,081 2,087.29
***p<.01
<표 6> 집단별 공공임대주택 입주의사 차이(Kruskal-Wallis검정)
전체모형에서는 대부분의 변수가 입주의사에 영향을 미치는 것으로 나타났다. 정(+)의 영향요 인으로는 전세보다 월세에 거주할수록, 실업자보 다 임금근로자일수록 입주의사가 있는 것으로 도 출되었다. 또한 공공임대주택 인식 측면에서 공공 임대주택이 공급되면 주변 환경이 나아질 것이라 고 생각할수록, 혼합단지 정책을 찬성할수록, 소 규모 임대주택을 긍정적으로 볼수록, 공공임대주 택이 님비시설이라는 의견에 동의하지 않을수록 공공임대주택 입주에 긍정적인 영향을 미치고 있 다. 집단을 더미화하여 살펴본 결과 공공임대주택 인식이 부정적이며, 건설형보다 지원형태로 서민 주거안정이 필요하다는 집단에 비해 공공임대주 택은 긍정적인 이미지를 가지고 있고, 많은 공급 이 필요하다고 인식하는 집단에서 입주의사가 높 게 나타나는 것을 알 수 있었다.
반대로 부(-)의 영향을 미치는 요인으로는 자 녀가 있고, 아파트에 거주할수록 공공임대주택 입 주 의사가 낮은 것으로 분석되었다. 실업자 대비 비경제활동 인구일수록, 가구소득이 많을수록 입 주의사가 낮음을 알 수 있다. 통계적으로 유의하 지 않은 변수들은 응답자의 나이, 강남 3구 거주 여부, 동네임대주택 존재여부, 공공임대주택이 미 치는 자산 가치 변화 인식으로 나타났다.
여기서 주목할 점은 공공임대주택 공급으로 인 한 자산가치 하락에 대한 우려가 공공임대주택 입주의사와는 무관하다는 것이다. 그동안 공공임 대주택 때문에 주변 지역의 자산가치가 하락한다 는 이유를 강조해 행복주택 사례처럼 입지 자체 를 반대하는 경우가 다수 있었다. 해외에서도 전 통적으로 공공임대주택 공급으로 인한 개인의 자
산가치 하락 등 비용을 지불하는 계층과 시설을 공급함으로써 편익을 얻는 계층이 다르기 때문인 것으로 비용 지불 계층의 반대이유를 설명하였다 (Robert, 1987). 그러나 최근의 연구결과는 이러 한 우려와 반대에 실증연구 결과를 바탕으로 반 론을 제기하고 있다. 공공임대주택이 오히려 주 변 주택가격에 긍정적인 영향을 미친다는 연구결 과가 있으며(김주진·최막중, 2009; 박상우·박환 용, 2014), 주변에 공공임대주택이 입지하는 것 자 체가 주택가격에 영향을 주기보다는 얼마나 많은 수의 공공임대주택이 입지하느냐가 중요한 변수 라는 것이 실증연구 결과로 도출되었다(김정섭 외, 2016).
2) 분석결과
전체모형에서 가구와 주거특성 부문을 먼저 살 펴보면, 자녀가 있는 세대는 그렇지 않은 세대에 비해 입주의사가 없는(Exp(β)=0.818) 것으로 나 타났다. 일반적으로 단지 내 분양으로 입주하는 주민과 임대로 입주하는 주민 간 사회경제적 격차 가 있다 보니, 일부 학령기 자녀를 둔 가구에서는 공공임대주택 입주 시 가구의 자녀차별이 있을 것 이라 우려하는 인식이 반영된 결과라고 볼 수 있 다(김준형 외, 2005). 아파트에 거주하고, 현재 주 택의 점유형태가 전세일수록 공공임대주택 입주 의사가 없는 것으로 분석되었다. 즉, 월세가구일 수록 공공임대주택 입주의사가 1.302배 높은 것으 로 나타났다.
강남 3구 거주 여부에 따라 공공임대주택 입주 의사는 통계적으로 유의하지 않은 결과로 나타났 다14). 최근 강남권 재건축 아파트에서 공공임대
14) 강남 3구 거주 여부와 자산가치 변화 인식 등과 관련해 상호작용 변수(예시: 강남 3구*자산가치 영향)를 추가 투입하여 상호작용효과를 살펴본 결과에서도 통계적으로 유의한 결과가 나타나지 않음. 즉 강남 3구 거주 여부에 따른 조절효과는 없는 것으로 분석됨(김정섭 외,
주택을 포함하지 않고 사업15)을 추진하려 한다는 측면에서 실제와 다소 상이한 결과로 보인다. 그 러나 공공임대주택을 제외한 재건축 계획은 서울 시가 추구하는 주거 안정 정책과 배치되는 사항이 다. 따라서 강남 3구 여부와 관계없이 공공임대주 택은 공급되기 때문에 통계적으로는 큰 의미가 없 는 것으로 나타났다고 볼 수 있다.
경제적 측면에서는 가구소득이 1만 원 증가할 수록 공공임대주택 입주의사가 .999배 감소하는 부(-)의 영향으로 나타났다. 소득이 많은 경우 주 거선택의 대안이 상대적으로 많고, 소득제한 등으 로 입주가능성이 낮으며 사회적 배제 또는 차별을 우려하기 때문인 것으로 볼 수 있다. 반대로 전세 가격 상승, 전세의 월세화 등으로 인해 소득이 낮 을수록 주거비 부담이 증가한다는 측면에서 공공 임대주택 입주의사가 더 높다는 것으로 해석할 수 있다. 한편, 55세 이상 중고령층의 부동산 자산이 총자산의 77% 정도로 차지하는 비중이 높은 반 면, 34세 이하의 청년층은 임차비중이 86% 정도 이다(박은철 외, 2016).
실업자를 참조변수로 하여 분석한 결과 비임금 근로자가구는 통계적으로 유의하지 않은 반면, 임 금근로자는 실업자에 비해 공공임대주택 입주의 사가 1.285배 높은 것으로 나타났다. 이는 공공임 대주택 임대보증금과 임대료 지불능력의 문제로 볼 수 있다. 임금근로자는 고정적인 소득을 바탕 으로 저렴한 임대료를 활용해 가처분소득의 증가 를 가져올 수 있는 장점을 활용할 것으로 해석할 수 있다. 반면, 실업자는 공공임대주택의 임대료 조차 부담할 수 없어 더 저렴한 임대료의 열악한
주거를 택하는 불가피한 선택을 하는 것으로 볼 수 있다.
서울의 연소득 대비 주택가격의 비율(PIR)은 11.2로 조사되었다(박은철 외, 2016). 도쿄 9.8, 뉴 욕 9.9에 비해 높은 수준이다. 다시 말하면 11년의 소득을 온전히 저축해야 주택을 소유한다는 것이 다. 비싼 집값과 임대료에 따른 주거부담이 가중 되고 있는 상황에서 임금근로자가 공공임대주택 입주의사를 나타내는 것은 당연한 결과로도 볼 수 있다. 아울러 최근 고용노동부에서는 국민임 대주택의 우선공급 대상에 해당하는 비정규직 근 로자를 구체적으로 제시하고 있다.16)
그다음은 공공임대주택과 관련한 평소 인식 측 면을 살펴보았다. 현재 거주하고 있는 응답자의 동네에 임대주택이 있는 경우 통계적으로 유의하 지 않게 나타났는데, 서울시 내 공공임대주택은 25개 자치구 곳곳에 존재하기 때문에 큰 영향력은 없다고 판단된다.
공공임대주택이 공급되면 주변환경이 긍정적으 로 변화할 것이라 인식하는 경우에는 공공임대주 택 입주의사가 1.759배 높은 것으로 분석되었다.
선행연구에서도 공공임대주택단지의 입지여건이 양호할수록 주변 아파트 가격에 긍정적인 영향을 미치는 것으로 나타났다(김정훈, 2013). 이는 실 제 공공임대주택 인식과 경험이 중요하며, 공공임 대주택의 이미지를 긍정적으로 전환하는 데 도움 을 준다는 시사점을 주고 있다. 아파트 거주자보 다는 단독/다가구, 다세대/연립, 원룸/오피스텔, 고시원/쪽방 등의 거주자에 공공임대주택이 공급 되면 주변환경에 긍정적인 영향을 미칠 것이라는
2016).
15) 재건축 시 증가하는 용적률의 일정부분을 공공임대주택을 확보하도록 의무화했었지만 현재는 의무사항이 아님.
16) 고용노동부고시 제2016-66호(2016.12.27.)
응답률이 높게 나타났다. 기반시설이 상대적으로 열악한 주거지역에 공공임대주택이 공급되면 수 반되는 편의시설, 주차장, 도로, 조경 등의 기반시 설의 공급에 따른 긍정적 근린효과를 기대하는 것 으로 해석할 수 있다.
혼합단지 정책은 찬성할수록 1.465배 입주의사 가 있는 것으로 나타났다. 동일한 자료를 활용한 연구(김정섭 외, 2016)에 따르면, 경제적으로는 저소득층과 최고소득계층이 상대적으로 임대주택 혼합 찬성비율이 낮았다. 또한 1인 가구, 젊은 층, 배우자 있는 경우, 학령기 자녀가 있는 경우 임대 주택 혼합단지에 찬성하는 비율이 높았으며, 65세 이상 고령층은 혼합에 반대하는 경향이 높게 나타 났다. 다른 응답결과와 비교하면 주거환경과 주택 가격에 대한 염려가 높을수록 혼합단지에 반대하 는 경향이 높았다. 조절효과가 존재하는 것으로 나타났는데, 주거환경에 대한 염려가 높은 자가 가구(자가*주거환경 염려), 소득이 높은 자가 가 구(자가*가구소득)는 일수록 임대주택 혼합에 반 대하는 비율이 더욱 높게 나타났다.
특히 청년 1인 가구, 육아 가구 등 최근 맞춤형 임대주택의 주요 대상에서 사회적 혼합을 찬성하 는 비율이 높게 나타났다는 점에서 분석 결과의 시사점이 있다. 혼합단지에 찬성할수록 공공임대 주택 입주의사가 있다는 이 연구의 분석 결과와 일치한다.
과거 저소득층을 대상으로 한 공공임대주택의 대량 공급정책은 양적으로 주거안정을 도모한다 는 측면도 있었지만, 한편으로는 주거지 분리 등 낙인효과를 가지고 오기도 하였다(Schill, 1993;
문장혁·이성호, 2008). 최근에는 대규모 개발 및 정비사업으로 공공임대주택을 확보하기 어렵다는 점을 고려하면, 이 분석 결과처럼 소규모 공공임 대주택 공급을 찬성할수록 공공임대주택 입주의 사가 1.238배 높다는 것은 긍정적인 점이다. 또한 가구분화가 가속화됨에 따라 공동의 가치나 목적 을 가진 사람들이 소규모 형태의 공공임대주택을 선호하고 수요가 전환되고 있는 것으로 해석할 수 있다. 특히 소규모 임대주택 공급은 주변 주택 가 격에 영향을 미치지 않는 것으로 나타난 연구결과 도 이와 같은 분석결과를 긍정적으로 뒷받침한다 (김정섭 외, 2016; 이영민·이미연, 2016).
공공임대주택이 님비시설이라는 의견에 동의하 지 않을수록 공공임대주택 입주의사가 1.418배 높 은 것으로 나타났다. 님비에 동의하지 않는 응답 자들은 공공임대주택 같은 사회적 필요시설 도입 에 따른 개인의 자산 가치하락 우려보다 공공정책 의 실현 측면을 더욱 중요시하고 있다. 저소득 공 공임대주택의 입지를 찬성하는 것은 소득이 낮을 수록, 가구원 수가 많을수록, 주변에 공공임대주 택이 입지하는 경우일수록 공공임대주택을 님비 시설이란 것에 동의하지 않는 것으로 나타났다 (이영민·이미연, 2016). 그러나 여전히 공공임대 주택과 관련한 입지갈등은 지속적으로 나타나고 있다.17)
3) 모형별 주요영향요인
먼저 연구대상 전체를 대상으로 입주의사에 미 치는 영향을 살펴보았다. 그다음은 연구대상을 이 미지를 긍정과 부정, 주거안정 해결방법을 공급과
17) 2016년 서울 가좌동 362가구를 모집하는데 청약에 1만 7,178명이 접수하여 47.5대1의 높은 청약 경쟁률을 보이고 있지만 저렴한 월세가 강점 인 행복주택은 주변 입주민의 반대로 사업이 무산되는 곳이 지속적으로 발생하고 있음. 저소득층을 대상으로 하는 공공임대주택이 아니라 경제활동을 하는 청년층을 대상으로 하는 점에서 입주민이 우려하는 집값하락 등이 없는데도 불구하고 입지 선정과정에서부터 끊이지 않는 갈등이 초래되고 있음(출처: 한국토지주택공사 홈페이지).
구분 변수설명 전체모형 모형Ⅰ
(긍정-공급) 모형Ⅱ
(부정-공급) 모형Ⅲ
(긍정-보조) 모형Ⅳ
(부정-보조) B Exp(β) B Exp(β) B Exp(β) B Exp(β) B Exp(β) 상수항 1.757 5.795 1.189 3.285 1.610 5.002 1.028 2.795 0.114 1.121 가구속성
나이 세 0.003 1.003 0.018 1.018
** -0.008 0.992 -0.003 0.997 -0.002 0.998 자녀 있음=1 -0.201 0.818
* -0.577 0.562
*** -0.104 0.901 0.092 1.096 -0.051 0.950
주거특성
주택유형 아파트=1 -0.563 0.570
*** -0.744 0.475
*** -0.668 0.513
*** -0.418 0.658
* -0.316 0.729
* 점유형태 월세=1 0.264 1.302
*** 0.167 1.181 0.634 1.885
*** -0.100 0.905 0.389 1.475
**
강남3구 입지여부 강남3구=1 0.010 1.010 -0.101 0.904 -0.231 0.793 0.612 1.845
* -0.007 0.993
경제적 특성
경제활동
실업자(참조변수) - - - - - - - - - -
임금근로자 .251 1.285
** 0.426 1.532
* -0.059 0.943 0.485 1.624
* 0.155 1.167 비임금근로자 -.015 .985 0.156 1.169 0.013 1.013 0.008 1.008 -0.310 0.733
비경제활동 -.197 .821
** -0.002 0.998 -0.322 0.725
* -0.196 0.822 -0.310 0.733
* 가구소득 만원 -0.001 0.999
*** -0.001 0.999
** -0.002 0.998
*** -0.002 0.998
*** -0.001 0.999
***
임대 주택인식
동네임대주택 있음=1 0.083 1.087 0.235 1.265 0.106 1.111 0.017 1.017 -0.051 0.950 자산가치 영향 긍정=1 -0.141 0.869 -0.594 0.552
* -0.009 0.991 0.285 1.330 -0.158 0.854 주변환경 영향 긍정=1 0.565 1.759
*** 0.542 1.720
** 0.648 1.913
*** 0.533 1.703
*** 0.551 1.734
***
혼합단지 찬성=1 0.382 1.465
*** 0.228 1.256 0.329 1.390
** 0.351 1.420
* 0.629 1.876
***
소규모 임대주택 긍정=1 0.214 1.238
** 0.089 1.094 0.484 1.622
*** 0.398 1.489
** 0.003 1.003 님비시설 비동의=1 0.349 1.418
*** 0.129 1.137 0.252 1.287 0.503 1.654
** 0.591 1.806
***
집단더미
집단Ⅳ(참조변수) - -
집단Ⅰ 1.293 3.645
***
집단Ⅱ .750 2.117
***
집단Ⅲ .737 2.090
***
N 5,121 1,882 1,260 898 1,081
모형 적합도
-2LL(0) 4,048.01 1,216.22 1,036.99 695.72 1,036.38 -2LL(x) 3,481.60 1,128.45 884.78 627.74 941.66 Hosmer&Lemeshow검정18) .150 .094 0.70 .126 .248
Cox&Snell .131 .056 .139 .094 .109
*p<.1, **p<.05, ***p<.01
<표 8> 이항로지스틱 회귀분석 결과
보조로 구분하여 4가지 모형을 설정하고 분석을 실시하였다. 모형Ⅰ(공공임대주택을 긍정적으로 생각하고 있으며, 건설 형태의 공급이 필요하다고 판단하는 집단: 긍정-공급), 모형Ⅱ(부정-공급), 모 형Ⅲ(공공임대주택을 긍정적으로 생각하고 있으 며, 건설 형태의 공급보다 바우처 형태의 보조 또 는 지원이 필요하다고 판단하는 집단: 긍정-보 조), 모형Ⅳ(부정-보조)로 구분할 수 있다.
4가지 모형에서 공통적으로 나온 주요 영향요 인은 현재 거주하고 있는 주택유형이 단독/다가 구 등 아파트가 아닌 경우와 소득이 많은 경우 부 (-)의 영향을 나타내었다. 공공임대주택 공급으로 인해 주변 환경에 긍정적인 영향을 미친다고 인식 할수록 정(+)의 영향을 나타내는 것으로 분석되 었다. 이는 기존의 전체모형과 크게 다르지 않은 동일한 결과를 나타내어주고 있다.
집단별 특성을 나타낼 수 있는 몇 가지 사항을 살펴보면 집단 Ⅰ에서는 나이가 많을수록 공공임 대주택 입주의사가 있는 반면, 자녀가 있을수록 공공임대주택 입주의사에 부(-)의 영향을 보였다.
학령기 자녀가 있는 가구는 집단 형태의 공공 임대주택 공급으로 자녀의 교육여건과 안전상 문 제가 발생하리라는 우려 때문에 부정적인 인식을 하고 있는 것으로 판단된다.
주택유형 측면에서는 4개 집단 모두에서 아파 트에 거주할수록 공공임대주택 입주의사에 부(-) 의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 단독주택, 다 가구주택 등 아파트가 아닌 주택유형에서는 상대 적으로 높은 공공임대주택 입주의사를 나타내고 있다. 공공임대주택 입주자의 입주 이전 64.1%가 단독주택에 거주한다는 연구 결과는 이 논문의 주 장을 지지한다(SH도시연구원, 2017).
집단 Ⅱ와 집단 Ⅲ은 <표 7>에서 통계적으로는 다른 집단으로 볼 수 없다는 결과를 보였다. 공공 임대주택이 공급되면 주변환경이 긍정적인 변화 를 보일 것이라고 생각하는 점과 혼합단지에 찬성 하고 소규모 임대주택를 긍정적이라고 인식할수 록 공공임대주택의 입주의사가 있는 것으로 나타 났다. 결국 공공임대주택에 대한 인식은 비슷하다 고 볼 수 있다.
특히 도심형 소규모 임대주택의 긍정적 효과는 집단 Ⅱ와 집단 Ⅲ에서만 확연히 드러난다. 소규 모 임대주택을 긍정적으로 생각할수록 집단 Ⅱ에 서 1.622배, 집단 Ⅲ에서 1.489배 입주의사가 있는 것으로 나타났다. 집단 공급되는 공공임대주택이 아닌 맞춤형 임대주택 건설 또는 민간주택을 임차 하여 공공임대주택으로 공급하는 전세임대 등의 공공지원이 더 필요한 사례로 볼 수 있다. 다만 우 려되는 점은 전세임대와 같은 보조형태의 공공임 대주택 지원정책은 주변 집값 및 임대료를 떠안고 있는 형태로 정부나 지자체의 세금이 낭비되는 측 면도 있다(박근석, 2016).
집단Ⅰ, Ⅲ처럼 공공임대주택을 긍정적으로 인 식하는 집단은 실업자에 비해 임금근로자의 공공 임대주택 입주의사가 확률적으로 더 높은 것을 알 수 있었다. 저성장 시대의 고용불안과 주택구매력 위축에 따라 임금근로자의 주거안정성을 확보한 다는 점에서 공급이 필요한 것으로 볼 수 있다. 또 한 임대주택은 자가 주택과 양대 축을 이루는 주 요한 점유형태이다(하성규, 2010). 소유의 문제가 아닌 주거안정을 누릴 수 있는 대안이라는 점에서 이러한 결과가 나온 것으로 판단할 수 있다.
공공임대주택을 부정적으로 인식하는 집단 Ⅱ,
Ⅳ에서 월세에 거주하는 경우 공공임대주택 입주
18) p>.05일 경우 데이터를 잘 설명해주는 것으로 볼 수 있음(Bewick, V., Cheek, L., & Ball, J. 2005; Hosmer, D. W., Lemeshow, S., 2000).
의사가 더 높은 것을 알 수 있었으며 실업자에 비 해 비경제활동인구일수록 입주의사에 부(-)의 영 향을 미치는 것으로 나타났다. 이는 월세에 거주 하는 집단은 같은 월세를 내는 것이라면 안정적으 로 장기간 동안 큰 폭의 임대료 상승 없이 거주한 다는 장점이 반영된 것으로 보인다.
집단 간 비교분석은 모든 항목에서 일치된 효 과를 나타낸다고 단정하기 어렵기 때문에 일반화 하는 데 문제가 있을 것으로 보인다. 그러나 긍정 과 부정, 공급과 보조라는 측면에서 집단별 차이 를 보이는 것은 시사하는 바가 있다.
Ⅴ. 결론 및 정책제언
이 연구는 공공임대주택의 입주의사에 영향을 미치는 요인을 살펴보았다. 그중 공공임대주택에 대한 평소 인식을 중심으로 4개의 집단으로 구분 하여 특성을 분석하였다.
분석 결과, 공공임대주택이 공급되면 주변 환경 이 나아질 것이라고 인식하고, 혼합단지 정책을 찬성하며, 소규모 임대주택을 긍정하고, 공공임대 주택이 기피시설이 아니라고 인식할수록, 또한 실 업자보다는 임금근로자일수록 공공임대주택 입주 의사가 있는 것으로 나타났다. 반대로 자녀가 있 고 아파트에 거주하며 전세의 점유형태일수록, 가 구소득이 많을수록 공공임대주택 입주의사가 없 는 결과로 분석되었다. 이와 같은 결과에서 다음 과 같은 정책적 시사점을 얻을 수 있다.
첫째, 서울시의 공공임대주택은 지속적으로 공 급될 필요가 있다. 나날이 증가하는 주거비 부담 으로 인한 주거불안 문제는 공공임대주택의 수요
로 이어진다. 공공임대주택의 공급목적은 자력으 로 최소한의 주거수준을 향유할 수 없는 저소득계 층의 주거부담을 완화시켜 주기 위함이다(이중근, 2013). 그동안 우리나라에서는 주택재고의 절대적 인 부족으로 건설·공급 위주의 공공임대주택 정책 이 시행되어 왔다. 최근 들어 경제학적 관점에서 공공임대주택을 직접 공급하는 현물보조보다는 주거비를 지원하는 현금보조가 더 효율적이라는 논란이 있는 것이 사실이다. 그러나 효율성과는 별개의 문제로 양질의 주택 공급, 복지·편의시설 병행 공급에 따른 주거복지 향상, 신규 주택건설 에 따른 주택가격 안정, 안정적인 임대주택 재고 유지 등의 많은 장점을 가지고 있어 공공임대주택 의 건설과 공급은 지속되어야 할 것이다. 그러나 기존과 같은 단지 형태의 집단화된 공공임대주택 공급은 지양하고 소규모 수요자 맞춤형으로 다양 하게 공급될 필요가 있다. 최근 공공부문에서 진 행되고 있는 역세권 청년주택, 맞춤형 주택, 사회 주택 등이 그러하다.
둘째, 공공임대주택을 향한 긍정적 인식 전환을 위한 노력이 요구된다. 지금까지는 공공임대주택 이라는 점 하나만으로 일부 주민과 지자체의 반대 에 시달리는 존재가 되었다19). 주민의 입장에서 는 주택가격의 하락의 우려가 있어서, 지자체의 입장에서는 주민 민원에 따른 공공갈등 완화 차원 에서 공공임대주택을 반대했다. 그러나 공공임대 주택이 반드시 자산가치 하락을 가져오지 않는다 는 것이 다양한 연구에서 나타났으며 이에 대한 홍보 및 사회적 공감대 형성이 필요하다. 더불어 공공임대주택 공급 시 주민편익시설을 함께 공급 하는 등 주택가격을 유지 또는 상승시키고 주거환
19) 강남구 수서 727 행복주택은 강남구청과 주민의 반대로 사업철회를 공식발표(2016.11)했으며, 쌍문동 행복주택, 방화동 행복주택은 사업지 인근 주민의 공공임대주택건설 원천반대로 사업규모 축소를 검토하고 있음(출처: 서울주택도시공사 홈페이지).
경을 개선할 수 있는 방안에 대한 지역적 차원의 검토가 필요하다. 공공임대주택 입지가 긍정적인 효과를 나타낸다는 것은 다수의 선행연구에서 검 증된 바 있다(문장혁·이성호, 2008; 김정훈, 2013;
박상우·박환용, 2014).
셋째, 부담 가능한 공공임대주택 정책과 모델 계획수립이 필요하다. 지금까지는 저소득가구를 중심으로 주거안정을 위한 역할을 하였다면 연령 별, 다양한 소득분위 등을 고려하여 임대차 시장 을 안정시킬 수 있는 방안이 요구된다. 공공임대 주택은 주거복지 실현을 위한 정책 수단으로서 다 양한 세대를 아우르는 사회안전망으로 인식될 수 있도록 해야 할 것이다. 단순히 주택공급과 관리 에서 벗어나 한정된 공공자원을 효율적으로 활용 하여 주거안정 효과를 이룰 수 있도록 해야 한다.
다만, 이 연구는 공공임대주택의 입주의사에 영 향을 미칠 수 있는 요인인 입지, 통근거리 등 저소 득계층의 주거이동 시 나타나는 중요한 변수들을 고려하지 못하여 일반화에 한계가 있다. 그러나 주거비 부담이 가장 높고, 전월세난을 겪고 있는 서울시민을 대상으로 실증 분석을 했다는 점에서 의의를 찾을 수 있다.
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원 고 접 수 일 ： 2017년 2월 21일 1차심사완료일 ： 2017년 3월 13일 최종원고채택일 ： 2017년 6월 7일
