서울시 준공업지역 내 주공(住工)공생 발전 방안

서울연구원 정책리포트 162 2014. 3. 3

서울시 준공업지역 내 주공(住工)공생 발전 방안

요약 3

I.

II.

III.

서울시 준공업지역 내 주공혼재의 현주소 일본 공업계열 지역에서의 주공공생 사례 서울시 주공혼재지역에서의 공생발전 방안

4 7 17

민승현

서울연구원 연구위원

02-2149-1254 minsab88@si.re.kr

요약

서울시 준공업지역은 산업구조가 변화되면서 공장이전에 의해 발생한 대규모 공장부지에 공 동주택 등이 들어서면서 산업기반은 약화되고 신규 주거와 기존의 산업 기능이 혼재됨으로 써 다양한 문제가 발생하고 있다. 따라서 주공혼재지역에서 용도 간의 상충으로 인한 지역주 민 간의 갈등을 줄이고, 주거 및 공업 기능이 공생하기 위한 방안 및 정책 마련이 절실하다.

준공업지역 내에서 주공혼재지역의 증가에 따라 적절한 관리대책 마련이 필요

서울시 준공업지역 내에서 주거와 공업 기능이 혼재된 지역은 현재 절반에 가까운 45.4%(산 업단지 제외)이고, 이 지역 내 주민은 소음, 분진 등 공업기능으로 인한 민원을, 공장은 주거 기능 침투로 인한 산업활동의 어려움을 제기하고 있다. 현재도 서울시에서는 지구단위계획 을 수립하여 이에 대한 대응을 하고 있으나, 지구단위계획의 수립대상(1만㎡ 이상)이 아닌 지역이 약 52%에 달하여 관리수단이 미흡한 실정이다.

일본은 자율적 협의체의 구성 및 다양한 정비수법의 적용 등으로 주공공생발전을 추구

일본은 주공조화를 위하여 기존 관리체계를 보완하는 특별공업지구 및 마치즈쿠리 조례를 제 정하여 운영하고 있으며, 사업구역을 대상으로 지구계획 및 주민협정을 통하여 규제 및 관리 를 하고 있다. 또한 개별 필지에 대해서는 이해관계자 간 사전협의를 거친 후 건축을 할 수 있 도록 제도화하고 있다. 실질적인 주체인 주민 및 공장주는 물론 공공, 전문가 등이 자율적 협 의체를 구성하여 참여할 수 있도록 제도적으로 지원하여, 상호 이해를 바탕으로 한 구체적이 고 현실적인 방안을 수립할 수 있도록 조직적인 대응을 하고 있다. 지역 정비의 방안에서는 순환형 임대산업시설 및 임대주택 마련을 통한 수복형 개발방식의 적용, 직주근접의 공장아 파트 건설, 노후시설 정비 지원, 공동공장 조성의 지원 등 다양한 정비수법을 적용하고 있다.

기능 분리에서 조화를 위한 차별화된 정책, 자율적 협의를 위한 제도 기반의 마련이 필요

주공공생을 위해서는 주공혼재로 인한 불편사항을 상세히 조사하고, 실질적 주체의 자율적 인 참여기회를 확대할 수 있는 정책적 지원이 필요하다. 계획 초기단계부터 이해당사자의 의 견을 충분히 반영할 수 있도록 하여, 상호 이해를 바탕으로 갈등을 해소할 수 있는 근본적 대 책을 마련해야 한다. 또한 주공혼재지역의 효율적 관리를 위하여 물리적 제어수단 및 실질적 주체 간의 약속 이행을 위한 세부적 방침과 구체적 시책을 마련하고, 지역특성에 적합한 순 환방식의 수복형 정비수법 및 지원방안을 마련해야 한다.

I. 서울시 준공업지역 내 주공혼재의 현주소

준공업지역 내 공업용도와 주거용도의 혼재 증가

준공업지역 내 공업용 토지이용은 감소한 반면, 아파트는 증가

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서울시 준공업지역 내 공업용 토지이용은 2000년 10.1㎢에서 2011년 6.83㎢로 원 면적의 32%가 감소

◦

준공업지역은 2008년 서울시 도시계획조례 개정을 계기로 ‘주거와 산업의 복합도시 조성을 지향하는 관리방식’으로 전환되면서, 아파트가 급격하게 증가

․ 2008~2011년간 준공업지역 내 아파트의 연면적이 약 14% 증가하고, 2011년 현재 준공업지역 내 아파트의 비율이 약 37.6%(연면적 기준)를 차지

그림 1. 준공업지역 내 아파트 연면적 증가 및 건축물 용도별 연면적 현황 자료 : 2008~2011년 과세대장 건물분, 서울시

주공혼재지역 내 용도상충으로 인한 갈등문제 발생

◦

^{필지면적을 기준1)}으로 주거와 공업 기능이 혼재된 토지이용이 나타나는 주공혼재지 역은 전체 준공업지역의 34.0%이며, 이 중 산업단지를 제외하는 경우 45.4%로 절 반에 가까운 수준

1) 토지이용현황의 필지면적을 기준으로 공업기능의 토지이용이 30% 이상인 지역은 공업우세지역, 공업기능의 토지이용 비중이 10% 이상 30% 미만인 지역 또는 공업기능과 주거기능의 토지이용 비중이 거의 동일한 지역은 주공혼재지역, 공업 이외의 기능이 30% 이상인 지역은 비공업기능 우세지역으로 구분

그림 2. 서울시 준공업지역의 유형별 분포도(2011 토지특성자료, 국토교통부)

◦

주거 및 공업 기능의 용도상충으로 인해 공장 및 생산시설과 인접한 주택의 거주주 민 간의 갈등문제 발생

․ 준공업지역 내 대규모 공동주택의 개발로 인해 기존 산업체 간에 형성된 네트워크가 붕괴되고, 지역의 개발압력으로 임대료가 상승하는 등의 원인으로 인해 지속적인 산 업활동에 저해

․ 준공업지역 내 공동주택이 증가하면서 공장 인근 배출시설에서 발생하는 악취, 소음 으로 인한 민원을 제기

․ 사업장에 대한 소음 민원은 서울시의 지속적인 관리로 인해 전반적으로 감소 추세에 있으나, 준공업지역 내에서의 소음 관련 민원은 지속적으로 제기

현재 주공혼재지역 관리의 한계

지구단위계획 수립대상 제외 필지의 관리방안이 필요

◦

준공업지역 내 1만㎡ 이상의 대규모 필지는 지구단위계획 수립기준을 통해서 관리

․ 서울시는 2008년 수립된 준공업지역 종합발전계획의 내용에 근거하여 2009년부터 지구단위계획 수립기준을 마련하여 민간개발 시 활용

◦

지구단위계획 수립대상에서 제외되는 필지는 준공업지역의 52%를 차지하고 있으 며, 이 중 62%(필지 수 기준)는 200㎡ 미만인 소규모 필지에 해당

주공혼재지역 관리를 위한 방안 마련이 필요

◦

특히 준공업지역 내 주공혼재의 문제 완화 및 주거와 공업 기능의 공생방안은 미비

․ 준공업지역 내 주거침투로 인한 주공혼재 문제는 넓게 인식되고 있으나, 주거와 공 업 기능의 분리배치라는 기본적 정비방향만을 제시

․ 이미 주공혼재가 발생한 지역에서의 용도상충으로 인한 문제를 완화시키고, 주거와 공업 기능이 공생해 나갈 수 있는 방안 마련이 필요

그림 3. 주공혼재지역의 관리 및 공생을 위한 방안 마련의 필요성

Ⅱ. 일본 공업계열 지역에서의 주공공생 사례

주공공생을 위한 관리체계를 구축하여 운영

기존의 용도지역제와 건축허가를 보완하는 관리체계를 운영

◦

일본은 기존 용도지역제를 보완하기 위하여, 시 또는 자치구 차원에서 특별용도지구 와 마치즈쿠리 조례를 수립하여 운영

․ 사업구역을 대상으로는 지구계획 또는 주민 간 협정 체결을 통하여 관리

․ 개별 필지는 이해관계자 간 사전협의와 보완을 거쳐, 건축허가를 통해 관리

그림 4. 일본 공업계열 지역 관리체계의 보완 – 특별공업지구 및 마치즈쿠리 조례 운영

용도지역제의 보완과 지역특성을 고려한 특별공업지구의 지정

◦

일본에서는 용도지역제를 보완하고 지역특성에 따른 토지이용방향을 설정하기 위해 특별용도지구제를 운영

◦

공업계열의 지역을 대상으로 특별공업지구를 유형별로 지정하는 등 세분하여 관리

․ 특별공업지구는 공해방지형 특별공업지구와 지역 고유산업 육성형 특별공업지구로 구분되며, 규제 및 주요 추진내용에 따라 1종, 2종, 3종, 주공공생형 등으로 세분

․ 특별공업지구가 지정된 지자체는 공동주택개발지침, 직주근접의 공장아파트 건설 유도, 용도 및 규모에 따른 건축제한 및 권장사항 등을 규정

․ 쾌적한 주거환경 조성을 위한 정책과 조업환경 보호, 기업 입지 촉진 등 산업진흥을 위한 정책을 동시에 추진하여, 주공조화를 통한 공생발전을 도모

구분 지정목적 지구 특성에 따른 주공조화 정책 공해방지형

(주공공존형) 특별공업지구

[제1종 특별공업지구]

수질오염, 대기오염, 악취 등 광역 공해 방지가 필요한 지역

[도쿄도 오타구]

․ 배경 : 금속, 기계도구 제조업 밀집지역으로 1960년대 매립지역으로 공장의 이전을 추진하였으나, 이전하지 못한 중소영세공장이 내륙부에 존재, 1980년대부터 생산체제의 고도화 및 현대화를 통해 고도가공지구 집적지로 급부상하면서 직주근접의 주공혼재지역 형성

․ 주공조화 환경정비사업 추진 : 공장아파트 건설

저층부 : 소음 및 진동방지 건축구조의 건물 건설 후 공장 집적 상층부 : 공공편의시설 및 직원아파트와

임대주택 조성

․ 공장지역 및 준공업지역 내 집단주택건설사업에 관한 개발지침 마련 : 주택건설 시 이해관계자 간의 사전 협의 의무화, 주공조화를 위한 설비

설치 등 규정 [제2종 특별공업지구]

주거지 인근 준공업지역 또는 주공혼재지역으로 소음, 진동 등 근린 공해 방지가 필요한 지역

[도쿄도 고토구]

․ 배경 : 1965년 ‘수도권의 기성시가지에서 공업 등의 제한에 관한 법률’

제정으로 도시 내 공장, 창고, 물류시설 등이 외부로 이전하고, 이전부지가 아파트 등의 집합주택으로 전환되면서 주공혼재 발생

․ 고토구 특별공업지구의 건축제한 등에 관한 조례 제정 : 2종

특별공업지구 내 건축제한 용도(유해물질 배출, 진동, 소음이 심한 공장), 규모, 구조 등

[주공공존형 특별공업지구]

주거환경보호와 지역산업 육성을 위한 지역

[효고현 아마가사키시]

․ 공업전용지구인 임해부에는 공업기능만 입지하고 있으나, 공업지역과 준공업지역으로 지정된 내륙부에 금속제품 및 일반기계 제조업과 주거 및 타 용도가 혼재하는 주공혼재지역 형성

․ 주거환경정비조례 제정 : 아파트 등 주택건설 규제 실시, 공업지역 내 아파트 건설 시 완충녹지 조성 의무화 등

․ 기업입지촉진조례 제정 : 기업의 유치를 위한 다양한 지원 제도(세금우대 조치, 저리융자 제도 등)

지역 고유 산업 육성형 특별공업지구

[제3종 특별공업지구]

지역 고유산업의 육성을 위한 일부 공장시설의 허용과 주거환경의 보호가 필요한 지역

[사이타마현 가와구치시]

․ 전통적 산업인 주조 및 금속융해 등 철물공업산업의 약화

․ 건축제한 완화(철물공업 관련 공장 건축 등)

․ 산업부문(세제보조, 육성보조)과 주공 간 교류기회 마련, 주택개발(사전협의) 등 노력

[도쿄도 고토구]

․ 고토구 특별공업지구의 건축제한 등에 관한 조례 제정 : 3종

특별공업지구 내 건축 가능한 용도 및 규모(150㎡ 이하 공장 등), 구조, 차음설비 등 지정

표 1. 일본 특별공업지구의 유형 및 유형별 사례

주거와 공업 기능의 조화는 정책적 노력의 결과

주거와 공업 기능의 조화를 위해 유도정책을 전개

◦

일본은 주거와 공업의 조화를 유도하기 위하여 지자체의 계획 수립과 조례 제정 등 을 통한 정책적 노력을 추진

․ 주공혼재로 인한 문제에 있어서 주거와 공업 기능의 양방향을 모두 고려하여 상호간 에 미치는 영향을 검토

․ 주민, 기업주 등 실질 이해관계자가 참여하는 협의체 구성 등을 통해, 주공이 공생해 나가는 방향에 대한 합의를 유도하여 향후 정책 전개의 실효성도 확보

◦

오사카부 히가시오사카시는 공업계 지역의 주공공생의 전략적 추진을 위해 마치즈 쿠리 조례를 수립하고 제조(ものづくり)전략지역과 중점지구를 지정하여 운영

․ 공업기능 집적지역을 대상으로 제조전략지역을 지정하여 주공공생 패키지 시책을 우선적으로 추진

․ 공업지역 및 준공업지역 중 관계 주체의 협의회가 구성되어 주민의 자발적인 주공조 화를 추구하는 지역을 중점지구로 지정하여 지구계획과 주민의 자발적인 약속인 협 정을 통해 지역을 관리

그림 5. 히가시오사카시의 지역 및 지구 지정과 주공공생 정책의 추진

주거와 공업 기능의 조화를 위해 마치즈쿠리 조례를 제정하여 운영

◦

오사카부 히가시오사카시 내 주공혼재 문제가 발생함에 따라 주거와 공업 기능의 공 생을 위한 조례를 마련하여 운영

․ 제조업 특화도시로 공장이 집적된 지역이었으나, 2003년 대규모 공장 등의 시외 이 전 및 폐업에 따른 이전적지에 아파트 등 주택이 입지하면서 주공혼재 문제가 발생

․ 주거환경 및 제조업의 조업환경을 개선하기 위하여, 2009년 주공공생 마치즈쿠리 검토위원회가 조직, 2013년에 ‘히가시오사카시 주공공생 마치즈쿠리 조례’를 제정

구분 주요 내용

제1조 목적 시민의 양호한 주거환경 및 제조기업의 경영환경을 보전하고 창출함으로써 주공공생의 도시 실현에 기여하는 것을 목적으로 함.

제2조 정의 주공공생 마치즈쿠리의 정의

제3조 기본이념 히가시오사카시, 시민, 제조기업, 건축주 등 관계자는 서로 연계하고 협동하여 다음과 같은 사항을 기본이념으로 하여 주공공생 마치즈쿠리를 추진하여야 함.

∙ 누구나 안전하고 쾌적하게 살 수 있는 도시의 조성

∙ 건강하게 일하는 활력 넘치는 경제활동이 영위되는 도시의 조성

∙ 제조업의 중요성을 이해하고 「제조도시」임에 자부심을 가짐.

제4조 시민의 책임 시민은 제조기업의 중요성을 이해하는 동시에, 기본이념이 지향하는 도시의 실현에 협력해야 함.

제5조 제조기업의 책무 제조기업은 기본이념이 지향하는 도시의 실현에 기여하도록 노력해야 함.

제6조 건축주 등의 책무 건축주는 기본이념이 지향하는 도시의 실현에 기여하도록, 주공공생 마치즈쿠리의 대처에 협력하도록 노력해야 함.

제7조 관계자의 책무 관계자는 기본이념이 지향하는 도시의 실현에 기여하도록, 주공공생 마치즈쿠리의 대처에 협력하도록 노력해야 함.

제8조 시의 책무 시는 기본이념이 지향하는 도시의 실현을 위해 필요한 시책을 실시해야 함.

제9조 시책의 실시 시는 마치즈쿠리 조례의 목적을 달성하기 위해, 시민, 제조기업, 관계자 및 사업자와 연계하여 다음과 같은 시책을 추진함.

∙ 주민과 제조기업이 공생할 수 있는 환경 조성을 촉진하기 위한 시책

∙ 주공혼재의 완화 및 해소에 이바지하는 시책

∙ 제조기업의 입지 및 조업활동 영위를 지원하는 시책

∙ 그 외 주공공생 마치즈쿠리에 이바지하는 시책 제10조 제조추진

지역

시장은 제조기업의 집적을 유지하기 위해 준공업지역으로 지정되어 있는 지역 중 제조기업의 토지이용 비율이 높은 지역 및 공업지역으로 지정되어 있는 지역을 제조추진지역으로 지정할 수 있음.

시장이 제조추진지역의 전부 또는 일부에 대해 제조기업의 집적을 유지할 필요가 없다고 인정하는 경우 당해 제조추진지역의 전부 또는 일부를 해제할 수 있음.

시장은 제조추진지역의 지정, 해제 시 미리 히가시오사카시 주공공생 마치즈쿠리 협의회의 의견을 청취해야 함. 시장은 제조추진지역의 지정 및 해제 시 즉시 그 취지를 고시해야 함.

표 2. 히가시오사카시 주공공생 마치즈쿠리 조례의 주요 내용

구분 주요 내용 제11조 특별용도지구

활용

시장은 제조추진지역 중 특히 제조기업의 집적을 유지하고 촉진할 필요가 있다고 인정하는 지역에 대해, 도시계획법에 근거한 특별용도지구 및 지구계획의 제도를 적극적으로 활용할 수 있으며, 원활한 추진을 위해 필요한 조치를 강구하여야 함.

제12조 주공공생 마치즈쿠리 협의회

시장은 기본이념이 지향하는 도시의 실현을 위해, 제조추진지역 내 일부 지역에 관한 주공공생 마치즈쿠리에 대처하고 있는 단체가 다음에 제시한 요건에 모두 부합하다고 인정될 경우, 당해 단체의 신청에 입각하여 주공공생 마치즈쿠리 협의회로서 인정함.

∙ 제조추진지역 내 제조기업 및 자치회 등 지역과제에 대해 자주적으로 대처하는 것을 목적으로 형성된 집단

∙ 대표자가 있는 경우

∙ 마치즈쿠리 추진을 위한 구역을 설정하고 있는 경우

제13조 중점지구 시장은 제조기업의 집적을 중점적으로 유지하기 위해 협의회의 대상구역 내 제조추진지역을 중점지구로서 지정함. 또한 중점지구의 지정 및 해제 시 즉시 취지를 고시함.

제14조 협의회 및 중점지구에 대한 지원

시는 주공공생 마치즈쿠리 추진을 도모하기 위해 협의회가 실시하는 대응 및 중점지구에 대해 필요한 지원을 수행하여야 함.

제15조 주택의 건축 협의 건축주는 제조추진지역 내에서 주택을 건축하려고 할 경우 당해 건축계획에 관해 미리 시와 협의해야 함. 건축주는 소음 등 생활환경에 미치는 영향을 스스로 저감시키기 위해 필요한 조치를 강구해야 함.

제16조 근린 제조기업 등에 대한 설명

근린 제조기업 등에 대한 설명 의무화 제17조 표식 설치 표식 설치

제18조 매매 등 중개 시 설명

매매 등 중개 시 설명 의무화 제19조 주공공생

마치즈쿠리 심의회

시에 히가시오사카 주공공생 마치즈쿠리 심의회를 설치하여 다음과 같은 사항을 심의하며, 이외 심의회 조직 및 운영에 필요한 사항은 시장이 정함.

∙ 조례의 개정 및 폐지에 관한 사항

∙ 조례에 근거한 주공공생 마치즈쿠리 추진에 관한 사항

∙ 제조추진지역의 지정 및 지정 해제에 관한 사항

∙ 그외 주공공생 마치즈쿠리의 추진에 관한 중요한 사항 제20조 시책의 실시상황

공표 등

시책의 실시상황 공표 등

제조전략지역의 주공공생 패키지 시책을 추진

◦

공업계열 지역 중 제조전략지역을 대상으로 산업활동의 재정적 지원, 조업환경 보존 등의 산업진흥 지원정책과 함께 쾌적한 주거환경 조성을 위한 주공공생 패키지 시책 을 우선 추진

․ 산업진흥 지원정책 : 기업입지 촉진을 위한 보조금 제도, 정보제공시스템 운영, 인재

육성, 판로개척 지원, 공장 조업환경 보호를 위한 공장 설비투자 보조금 지급과 주택 및 공장 신축 시 개발지침 요강에 근거한 협의 및 지도 등을 실시

․ 주거환경보호 정책 : 주‧공 간 상호 이해 촉진을 위한 지역협의회 조직화 및 활동 지 원, 주거환경 보호를 위해 일정규모 이상의 공장과 주택 건축 시 완충녹지 확보 의무 화, 녹화사업의 재정지원, 공장의 이전비용 지원 등을 실시

그림 6. 제조전략지역의 주공공생 패키지 시책의 내용

다카이다 중점지구의 주공공생 규칙 마련과 실행

◦

주민 및 공장주 등 실질적인 주체에 의해 자발적으로 주거와 공업 기능의 조화를 도 모하는 지역을 중점지구로 지정하고 규제완화와 제도적‧재정적 지원을 제공

․ 다카이다 지역의 공장 이적지 내 주택개발로 인해 주거 및 조업 환경이 악화되고, 주 민과 공장 간 갈등이 심화

․ 2007년에 다카이다 마치즈쿠리 협의회가 자발적으로 설립되어 주공공생을 위한 마 치즈쿠리 구상 및 세부규칙을 마련함에 따라, 이 지역을 중점지구로 지정

․ 주공조화 시책의 중점적인 시행지역으로 공공은 주공공생을 위한 조직의 활동 지원 을 강화

․ 시는 제조 관련 기업의 입지촉진제도 보조대상 요건을 완화(연면적 1,000㎡ 이상 → 500㎡ 이상)하는 등 주공조화의 추진을 지원

◦

다카이다 마치즈쿠리 협의회는 주공조화를 위한 기본방침을 설정하고, 이를 실현하

기 위해 법정계획인 지구계획과 주민 간 약속인 협정내용을 작성

․ 다카이다 중점지구의 지구계획과 협정은 산업육성구역인 A구역과 중심가로구역인 B구역을 구분하여 적용

그림 7. 다카이다 중점지구 계획구역 출처：高井田まちづくり構想, 2007

․ 마치즈쿠리 기본방침으로 ① 공장용지의 보전, ② 공장 및 주민 간 입주 전 상호이 해, ③ 살기 좋은 환경 조성, ④ 비즈니스 창출, ⑤ 커뮤니티 형성을 설정

․ 기본방침 ①은 공장 철거 또는 이전적지에 가능한 한 공장의 재입지를 유도

․ 기본방침 ②는 주택 개발자 및 입주예정자가 주변 상황을 인지하고, 민원을 제기하 지 않겠다는 약속으로 공장주와 개발자 간의 사전협의를 통한 각서 체결을 의무화

․ [지구계획 1] 공업용지의 보전(A구역 적용) : 공업용지 보전 및 재입지 유도를 위해 A구역 내 500㎡ 이상의 공업용 부지에 대해 아파트 등의 비공업용도의 건축을 금지

․ [지구계획 2] 주거환경의 보호(A, B구역 적용) : 건물 일조, 통풍 확보를 통해 인접한 주거와 공업 기능 간의 상충 발생을 방지하기 위한 규칙으로, 기존 공업지역의 도로 및 인접지의 사선제한, 이격 거리 등의 기준을 주거지역 수준으로 강화하여 적용

․ [지구계획 3] 양질의 주택 건축( A, B구역 적용) : 지역주민의 장기 거주를 유도하기 위 한 규칙으로 기존 주택부지에 주택을 신축 시, 전체 세대의 2/3 이상의 주호를 40㎡ 이 상으로 건축

그림 8. 다카이다 중점지구의 지구계획

․ [주민협정 1] 마을가꾸기 : 조화롭고 쾌적한 주거 및 산업활동의 환경 조성을 위해 도로에 면한 울타리 또는 담장은 생울타리나 식재를 병설한 울타리로 조성

․ [주민협정 2] 상호이해 도모 : 개발 전에 건축주와 협의회 간에 각서를 체결하고, 입 주자도 이를 이해한 후에 입주하고, 공장도 주민을 배려하여 조업하도록 노력

․ [주민협정 3] 지역애, 자부심 육성 : 주민과 기업이 협력하면서 차세대의 인재 육성, 비즈니스 창출, 지역의 각종 활동 등을 통하여 지역에 대한 애착 및 자부심을 고양

그림 9. 다카이다 중점지구의 주민협정

다이토시의 필지 단위 사업의 관리를 위한 사전협의제도

◦

중규모주택 개발에 관한 사전협의 의무화를 통하여 주공혼재에 의한 문제 발생을 미 연에 방지

․ 공업계열 지역 내에서 중규모주택 개발(개발구역이 500㎡ 이상 2,000㎡ 미만의 주 택개발)을 할 때에는 지역에 필요한 사항에 대한 결정과 사전 협의를 의무화

․ 개발업자는 건축개요서 및 설계도, 용도지역도 등 요강에서 제시하는 서류를 지자체 에 제출

․ 공장대표자 및 관련 단체와 입주 예정주민을 대상으로 현황 및 개발계획에 대한 설 명회를 개최하고 협의

․ 협의결과에 대한 보고서와 이를 토대로 한 조정을 한 후 기본계획서를 작성하여 제 출하도록 규정

그림 10. 다이토시의 개발계획 사전 협의 절차

실제 이해당사자의 참여에 의한 실현가능한 계획을 수립

◦

다이토시는 마치즈쿠리 조례의 수립과 실행에 있어 이해당사자, 공공, 그리고 전문 가의 3개 주체가 참여하여 구체적이고 현실적인 정책을 수립

․ 정부, 오사카부, 다이토시 등 행정기관은 계획안의 합법성과 예산 확보 가능성 등 행 정적 판단과 지원방안을 제공

․ NPO, 컨설턴트 등의 전문가는 이해관계자들의 의견에 대하여, 사업계획에 반영하 고 구체화하는 등 기술적으로 지원

․ 지역의 이해당사자인 기업과 주민, 개발업자 등이 마치즈쿠리 협의회, 위원회 등을

구성하여 계획의 수립에 참여하고 추진

다양한 정비방식 및 수법을 통한 주공혼재지역의 정비

지역특성을 고려한 다양한 정비방식의 활용 및 지원

◦

주민의 거주권 확보와 기존 산업체의 지속적인 조업 영위 및 정비 후 재입지에 대한 보장 등 주공공생을 도모하기 위한 다양한 정비방식을 도입

․ 지역 전체의 미래상 및 특성에 맞도록 철거 재개발 및 복합개발, 수복형 재개발, 노 후시설 정비 지원 등 다양한 정비방식을 병행하여 활용

․ 정비사업 추진 시 공공부지를 활용한 임대산업시설 및 임대주택 등 거점을 마련

․ 이러한 거점을 활용하여 노후화된 시설의 철거, 임시시설 입주, 개발 후 신축건물 입 주가 지속적으로 순환되도록 하는 수복형 재개발 방식을 운용

․ 공장공동화 사업을 통해 영세 사업자의 공장 신설과 규모 확장, 현대적인 생산방법 의 도입을 위한 생산설비 마련 등을 지원(사업비용의 80%까지 20년 무이자)

그림 11. 지역특성을 고려한 다양한 정비방식 및 지원수법의 활용

Ⅲ. 서울시 주공혼재지역에서의 공생발전 방안

주거와 공업 기능의 분리에서 조화를 위한 전략적 노력이 필요

주공혼재지역의 공생을 위한 상세한 지침 및 차별화된 정책을 마련

◦

주공혼재지역의 특성 및 이해당사자의 의견을 반영하여 종합적으로 접근

․ 주거와 공업 기능의 효율적 관리를 위한 물리적 제어수단 및 이해당사자 간의 약속 이행을 위한 세부적 방침 및 실현방안의 마련이 필요

◦

상호 안심하고 거주와 조업 생활이 가능하도록 이해의 기반 마련

․ 주공혼재로 인한 불편사항을 상세히 조사하여, 이해당사자가 서로 상대방의 입장을 이해하고 갈등을 해소할 수 있는 대책이 필요

실질적 주체의 참여기회 확대와 지역맞춤형 정비방식을 적극 지원

◦

실질적인 이해당사자들 간의 자발적인 참여 유도 및 지역 미래상의 공유가 필요

․ 실제 이해당사자들의 생생한 의견 수렴을 통한 기본구상의 마련과 적극적 참여를 유 도하기 위한 정책적인 지원방안이 필요

◦

주공혼재지역의 특성에 적합한 주거 및 조업 환경의 개선, 지역에 알맞은 정비방식 및 수법을 마련

주요 추진전략

주요 과제 추진전략

주공혼재지역의 공생발전을 위한 제도 및 정책을 마련

- 사업구역 및 개별필지 단위의 관리를 위한 상세한 지침을 마련

- 주공혼재로 인한 용도 상충의 최소화를 위한 구체적 시책을 마련

실질적 주체의 참여에 의한 지역맞춤형 정비수법을 마련

- 실질적 관련 주체의 참여기회를 확대하기 위한 지원방안을 구축

- 지역특성에 따른 환경개선 등 구체적 정비 및 지원 방안을 마련

주공혼재지역의 공생발전을 위한 제도 및 정책을 마련

사업구역 및 개별필지 단위의 관리를 위한 상세한 지침을 마련

◦

주공혼재지역을 대상으로 시설배치, 권장용도의 지정, 개발규모 제한 등 상세한 지 구단위계획 수립지침과 사업계획 및 제도를 마련

․ 사업단위 계획을 수립 시, 지역 현안 및 토지이용특성을 고려하고, 구역 내 이해관계 자들의 의견을 반영하여 계획을 수립할 수 있는 상세한 지침을 마련

․ 개별 필지에 대해서는 이해관계자들의 의견 수렴 및 합의 형성 내용을 반영한 건축 가이드라인을 작성하고 개발계획 수립 시에 사전협의 제도를 마련

주공혼재로 인한 문제의 완화를 위해 구체적 시책을 마련하고 지원

◦

주공혼재지역의 용도상충에 대한 문제를 조사하고, 상호이해의 기반을 마련하기 위 하여, 지역주민의 자율적 약속 및 관련 규제를 강화하기 위한 시책을 마련

․ 용도의 상충으로 인한 불편사항을 상세히 조사하여 거주자 및 조업 관련 이동경로와 통행시간의 분리, 도로에 면하여 식재를 병행한 울타리 설치 등 자율적 해결방안을 마련하도록 유도하고, 이행 여부에 따라 적극적인 지원

․ 지역의 생활환경을 고려한 공원 및 녹지, 보행로 확보 등 기반시설의 확대와 일조 확 보, 방음창 설치, 진동 및 분진을 저감하는 설비의 설치 등 관련 규제를 강화

실질적 주체의 참여에 의한 지역맞춤형 정비수법을 마련

실질적 관련 주체의 참여기회를 확대하기 위한 지원방안을 구축

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구체적이고 실효성 있는 계획 수립을 위해, 실제로 해당 사업에 영향을 받는 주체가

참여하여 계획을 수립할 수 있는 체계를 단계적으로 구축하는 것이 필요

․ 실제 이해당사자들의 자발적 참여를 독려할 수 있도록 지역협의체 설립 및 워크숍 개최, 지역 개선 활동의 유무에 따른 인센티브 제공 등 공공의 유도 지원방안을 마련

․ 자발적으로 설립된 주체의 제안에 의한 지역 미래상을 공유하고, 지역 목표의 실현 가능성을 높이기 위하여 상호 공감할 수 있는 규제 및 기준, 관리방안을 마련

지역특성에 따른 환경개선 등 구체적 정비 및 지원 방안을 마련

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지역의 생활환경 개선과 주거 및 공업 기능의 공생발전을 위하여 기존의 정비방식에 서 탈피한 구체적인 정비수법 및 지원이 필요

․ 기존의 주된 정비방식인 철거형 재개발에서 순환구조의 수복형 지역맞춤 개발방식 으로 전환할 수 있는 방안을 마련

․ 이를 위해 공공부지를 활용하여 순환용 임대산업시설 및 임대주택을 설치하는 등 지 역의 환경 개선을 위한 거점시설을 마련하는 것이 필수

․ 노후시설 정비에 대한 지원, 주거와 조업 환경의 개선을 위한 노력, 규제 및 권장사항 준수 시 인센티브를 제공하는 등 금융 ‧ 제도적 측면에서 정책적인 지원방안을 마련

그림 12. 실질적 주체의 참여에 의한 지역맞춤형 정비수법(순환형 개발)