세
임동원
한국경제연구원 부연구위원 ([email protected])
부담의 급격한 증가로 부작용이 예상되고 위 헌성도 우려되는 종합부동산세는 완화해야 한다. GDP 대비 부동산 보유세 비중은 현 정부가 출범한 2017년부터 2021년까지 4년간 0.44%p 급 격하게 증가해서(0.78%→1.22%) OECD의 평균 수 준(1.07%)을 넘어섰고, 종합부동산세는 부동산 가 격의 상승이 멈추더라도 공시가격이 현실화되는 추 세로 2022년부터 공정시장가액비율도 100%로 5%p 인상되기 때문에 부과세액이 계속 증가할 것이다. 급격한 보유세의 인상으로 세부담 증가분이 전가되 거나 조세저항이 발생할 것이고, 수년간 보유세의 인상으로 부동산 시장의 침체가 장기화 되는 등 부 정적인 영향이 있었다. 또한, 현 정부 들어 급격하 게 인상된 종합부동산세는 헌법상 응능부담원칙, 과잉금지원칙 등에 위배될 가능성이 높다. 따라서 급격하게 세부담이 증가한 종합부동산세는 세율의 인하, 세부담 상한 비율의 원상복귀(300%→150%) 및 공시가격 현실화의 속도 조절 등이 필요한 상황 이다. 국제적인 측면에서도 부동산에 부유세를 부 과하는 국가는 거의 없으며 우리나라를 제외하고
우는 것은 합리적이지 않다. 프랑스의 부동산부유 세와 우리 종합부동산세를 비교한 결과, 종합부동 산세가 적용대상은 3배(1주택자의 경우 1.6배), 세 율은 최대 4배 높게 적용되며, 프랑스는 부채를 차 감한 순자산에 부과되기 때문에 우리나라에 훨씬 과중한 세부담이 적용되고 있다. 종합부동산세의 완화와 함께 부동산시장의 가격 안정 및 활성화를 위해 과도한 거래세 및 양도소득세도 인하해야 한 다. ‘GDP 대비 부동산 관련 세금 비중’이 3.66%로 OECD 평균보다 2.2배나 세부담이 크고 전체 3위 수준이라는 측면에서 부동산 관련 세금의 전체적 인 완화 내지 인하가 필요한데, 수많은 부동산대책 의 일환으로 거래세 및 양도소득세도 높게 설정되 어 있어 부동산시장의 거래경색을 유발하고 있기 때문이다. 차기정부는 과거 참여정부의 부동산 안 정화 정책 실패와 현 정부의 부동산 대책 실패를 교훈삼아, 세제나 규제의 강화가 아니라 수급 안정 에 바탕을 둔 부동산 정책을 일관성 있게 유지해야 할 것이다.
종합부동산세의 국제 비교 및 시사점
1) ‘공시가격 현실화’까지 이어지며 4중 인상 효과를 나타내고 있음
2) 재산세, 종합부동산세 등이 부과되고 있음 3) 2020년 기준, 통계청
4) 국회에서는 5%를 추산하기도 했음
5) ‘부유세’란 일정액 이상의 자산을 보유하고 있는 자에게 비례적ㆍ 누진적으로 과세하는 것으로 특정 상위계층에 부과하는 세금임
Ⅰ. 검토 배경
▫현 정부 하에서 부동산 가격의 급격한 상승으로 인
해 부동산 관련 세제가 수차례 강화되었으며,
잦은 세제개편으로 납세자의 혼란이 가중되고 있음￮
특히, 종합부동산세의 최고세율(2%→6%), 공정 시장가액비율(80%→95%) 및 세부담 상한(150%→300%)의 인상으로 납세자의 조세부담이 크게 증가하고 있음1)
- 2021년 종합부동산세 주택분 고지 인원은 94만 7 천명, 세액은 5조 7천억 원에 달해, 지난 해보다 납 세의무자 28만 명(42%), 세액 3조 9천억 원(217%) 증가 등 세부담 증가 규모가 매우 큰 상황
￮
GDP 대비 부동산 보유세2) 비중도 급격하게 증가 하고 있고, 종합부동산세의 세율 인상과 공정시장 가액비율 인상이 동시에 이뤄진 2021년에는 더 증가했을 것임- GDP 대비 부동산 보유세 비중은 현 정부가 출범한 2017년부터 2021년까지 4년간 0.44%p가 증가해 서(0.78%→1.22%) OECD의 평균 수준(1.07%)을 넘어선 것으로 추정됨
▫정부 관계자에 따르면 98%
의 국민은 종합부동산 세와 무관하다고 하지만, 2%
의 납세자는 사실상 세대주 기준이고 이에 영향받는 세입자들까지 고 려한다면 훨씬 많을 것임￮
2%의 납세자에 2.3명의 평균가구원3)을 곱하면 적 게는 4.6%4)의 국민이 직접 영향을 받는대상이 될 것임￮
늘어난 종합부동산세가 세입자에게 전가된다면, 왜곡된 임대차 3법과 함께 임차인의 부담을 늘려 전월세 시장에 연쇄적으로 악영향을 줄 수 있음▫현재 부동산에 대해 부유세
5)를 부과하는 국가는 우리나라와 프랑스 뿐인데,
우리나라의 종합부동 산세는 프랑스의 부동산부유세에 비해 과세대상과 세율 측면에서 과중한 세부담을 주고 있음￮
프랑스의 부동산부유세(impôt sur la fortune immobilière, ‘IFI’)는 자산의 순가치가 130만 유 로(한화 약 17억 3천만원)를 초과하는 부동산에 누진세율(0.5~1.5%)로 과세되고 있음￮ 결국 적용대상은
3배, 세율은 최대 4배 높게 적용 되며, 프랑스는 부채를 차감한 순자산에 부과되기 때문에 훨씬 과중한 세부담이라고 말할 수 있음▫부유세를 부과했던 국가들이 인력 및 자본의 해외
유출 등 부작용을 이유로 폐지했다는 점을 고려할 때,
현행 종합부동산세는 그 부작용을 줄이기 위해 서 완화될 필요가 있음￮ 종합부동산세의 급격한 세부담 증가로 부동산시
장 침체와 현금유동성이 부족한 1주택 고령자의 생계난 봉착, 세입자에게 조세 전가 등 부작용이 발생할 것임- 더 나아가 고소득자에게 집중된 부유세는 인력 및 자 본 유출 등 상당한 경제적 손실을 가져올 수 있으며, 기업은 물론 국가경제에 부정적인 영향을 줄 것임
￮ 본 연구에서는 우리나라의 종합부동산세와 프랑스의
부동산부유세를 검토한 후 개선방안을 제언하려 함6) 2020.8.11 이후 시행
7) 무주택 가구가 주택을 상속받은 경우에는 0.8%
8) 다주택자 및 법인 등에 대한 주택분 취득세 등의 중과세율이 최초로 시행된 2020.1.1.부터 7·10 대책 시행일의 직전일 (2020.8.10)까지의 중과세율은 다음과 같음
취득세
유상취득 3억 원 이상의 1주택~3주택 무상취득
및 법인 4주택 이상 일반지역·조정
대상지역 1%~3% 4% 3.5%
Ⅱ. 종합부동산세의 현황과 문제점
▫현 정부의 26
회에 걸친 부동산 대책과 함께 부동 산 세제도 계속 강화되어 세부담이 크게 증가했고,
납세자의 현실적 부담능력을 고려하지 않은 보유 세(
종합부동산세 등)
및 양도소득세의 강화로 인해 정부의 정책의도와 다르게 부동산 가격이 지속적 으로 상승하고 있음1. 부동산 거래단계별 세금
▫ [
취득 단계]
부동산 취득 시 취득세,
지방교육세,
농어촌특별세가 부과되는데,
최근 조정지역,
다주 택자 및 법인에 대해서 중과세하고 있음￮ 주택분 취득세 등의 표준세율은
2020년부터 시행되고 있는데, 2017~2019년에는 과세표준 6억 원
~ 9억 원 구간에 대해 2% 및 0.2%의 단일 취득세 율 및 지방교육세율이 적용되었음
￮ 다주택자 및 법인에 대한 중과세율은
7·10대책으로 종전에 비해 인상된 것인데,6) 조정지역과 다주 택자ㆍ법인에 대해서 8% ~12%의 중과세율을 적 용하고 있음
- 별도의 중과세율을 도입하지 않다가, 2020년 4주 택자에게 4%의 중과세율을 적용하기 시작했음
<표 1> 주택분 취득세 등의 표준세율
구분 취득세 지방교육세 농어촌특별세
일반 취득 (과세표준)
6억 원 이하 1% 0.1%
전용면적 85m2 초과시 0.2%
6억 원~6.5억 원 1.33%
0.1%~0.3%
6.5억 원~7억 원 1.67%
7억 원~7.5억 원 2%
7.5억 원~8억 원 2.33%
8억 원~8.5억 원 2.67%
8.5억 원~9억 원 3%
9억 원 초과 3% 0.3%
원시취득·상속 2.8%7) 0.16% 0.2%
증여 3.5% 0.3% 0.2%
자료: 국세청ㆍ행정안전부, “주택과 세금”, 2021
<표 2> 다주택자 및 법인 등에 대한 주택분 취득세의 중과세율
8)취득세 유상취득 3억 원 이상의
1주택 2주택 3주택 4주택 이상 및 법인 무상취득
조정대상지역 1%~3% 8% 12% 12% 12%
일반지역 1%~3% 1%~3% 8% 12% 3.5%
주: 취득세의 8% 및 12% 중과분에 대해서는 0.4%의 지방교육세를 부과하고, 각각 0.6% 및 1%의 농어촌특별세를 부과함 자료: 국세청ㆍ행정안전부, “주택과 세금”, 2021
연도 2018년
이전 2019년 2020년 2021년 2022년 공정시장가액
비율 80% 85% 90% 95% 100%
9) 지방세법 제110조 및 동법시행령 제109조 10) 종합부동산세법 제9조 제1항
11) 종합부동산세 과세표준 계산시 적용하는 연도별 공정시장 가액 비율은 다음과 같음
▫ [
보유 단계]
부동산의 보유 시 재산세와 종합부동산 세가 부과되며,
최근 종합부동산세는 세율,
공정시 장가액비율 및 세부담 상한이 모두 인상되어 세부담 이 크게 증가했음￮ 재산세는 과세표준에 초과누진세율을 적용하고
, 과세표준은 시가표준액에 60%의 공정시장가액 비율 을 곱해서 계산하고 있는데,9) 재산세의 세율 및 공 정시장가액 비율은 2017년 이후 동일하게 적용되 고 있음
￮
주택분 종합부동산세는 과세표준에 초과누진세율 을 적용하고, 과세표준은 납세의무자의 유형에 따 라 계산하는데,10) 최근 종합부동산세의 최고세율 (2%→6%), 공정시장가액비율(80%→95%) 및 세부 담 상한(150%→300%)의 인상이 이뤄졌음- 특히, 세율은 2017~2018년(0.5% ~2%)에서 2019~
2020년(0.5%~ 3.2%)로, 2021년부터 0.6%~6%로 급 격하게 인상되었고, 최고세율은 3배 높아졌음
<표 3> 주택분 재산세 및 종합부동산세의 초과누진세율
재산세 종합부동산세
과세표준1) 세율 과세표준2)
세율 2주택 이하 소유 (조정대상지역 내 2주택 소유는 제외)
3주택 이상 소유 및 조정대상지역 내
2주택 소유
6,000만 원 이하 0.1% 3억 원 이하 0.6% 1.2%
6,000만 원~1억 5,000만 원 0.15% 3억 원~6억 원 0.8% 1.6%
1억 5,000만원~3억 원 0.25% 6억 원~12억 원 1.2% 2.2%
3억 원 초과 0.4% 12억 원~50억 원 1.6% 3.6%
50억 원~94억 원 2.2% 5%
94억 원 초과 및
법인 3% 6%
주: 1) 시가표준액 ×공정시장가액 비율(60%) 2) 납세의무자의 유형에 따라 아래와 같음
납세의무자 종합부동산세 과세표준
개인 (인별 주택 공시가격의 합계-6억 원3))×공정시장가액 비율(95%)11) 법인 법인별 주택 공시가격의 합계×공정시장가액 비율(95%) 주: 3) 단독명의 1세대 1주택은 11억 원
12) 현재 주택분 총세액상당액의 세부담 상한비율은 다음과 같음
구분 세부담 상한비율
2주택 이하 150%
3주택 이상 및 조정대상지역
2주택 300%
법인 세부담 상한을 적용하지 않음
13) ‘양도’란 자산에 대한 등기·등록과 관계없이 매도, 교환 및 법인에 대한 현물출자 등을 통해 그 자산을 유상으로 사실 상 이전하는 것을 말함
- 종합부동산세 납세의무자가 재산세와 종합부동산 세의 합계액이 직전 연도의 세액을 150% ~ 300%
초과하는 경우에는 그 세부담을 없는 것으로 봄. 다만, 세부담 상한 비율이 150%였다가 2019년부 터 다주택자와 조정지역주택에 300%까지 적용되 고 있음12)
- 1세대 1주택자에 해당하는 경우, 연령별 및 보유기 간별 공제를 합산하여 최대 80%까지 공제받을 수 있고, 최근 종합부동산세 인상 후 1주택자의 세부 담 증가를 막기 위해 합산공제율을 70%에서 80%
로 인상한 바 있음
▫ [
양도 단계]
부동산의 양도13)로 과세되는 양도소득 세는 세율 인상,
중과세 강화,
장기보유특별공제율 의 인하 및 요건 추가로 세부담이 늘어났음￮ 세율은 소득세 최고세율의 인상에 따라
2번 인상(40%→ 42%→45%)되었고, 다주택자에 대한 중
과세는 양도차익의 최대 70%(지방소득세 포함 77%)까지 과세되도록 강화되었음
<표 4> 1세대 1주택자의 종합부동산세 공제율
연령별 보유기간별
연령 공제율 보유기간 공제율
만 60세 이상 만 65세 미만 20% 5년 이상 10년 미만 20%
만 65세 이상 만 70세 미만 30% 10년 이상 15년 미만 40%
만 70세 이상 40% 15년 이상 50%
자료: 종합부동산세법 제9조 제6항, 제7항
<표 5> 양도소득세율(기본세율, 2017~2021년)
양도소득과세표준 2017년 2018년~2020년 2021년
1,200만 원 이하 6% 6% 6%
1,200만 원~4,600만 원 15% 15% 15%
4,600만 원~8,800만 원 24% 24% 24%
8,800만 원~1억 5,000만 원 35% 35% 35%
1억 5,000만 원~3억 원 38% 38% 38%
3억 원~5억 원 40% 40% 40%
5억 원~10억 원 40% 42% 42%
10억 원 초과 40% 42% 45%
자료: 소득세법 제104조
14) 2020년 이전에는 보유기간이 3년 이상인 1세대 1주택에 대한 장기보유특별공제율은 보유연수당 8%를 적용해서 24%~80%(한도)로 계산했고, 2018년 이전에는 보유기간 이 3년 이상인 그 밖의 주택에 대한 장기보유특별공제세율 은 보유연수당 3%를 적용해서 10%(최소)~30%(최대)로 계 산했음
15) 전병욱, “주택거래 활성화를 위한 부동산세제 개선방안”, 한 국경제연구원, 2021
<표 6> 조정대상지역 내 양도소득세 중과 주택 등에 대한 중과세율
<조정대상지역 내 양도소득세 중과 주택>
구분 보유기간 2018.4.1~2021.5.31 2021.6.1 이후
1세대 2주택
1년 미만 MAX(기본세율+10%, 40%)1) MAX(기본세율+20%, 60%)
1년 이상 기본세율+10% 기본세율+20%
1세대 3주택
1년 미만 MAX(기본세율+20%, 40%) MAX(기본세율+20%, 70%)
1년 이상 기본세율+20% 기본세율+30%
분양권 50% 60%2)
<단기 보유 주택·조합원입주권>
구분 2017년~2021.5.31 2021.6.1 이후
보유기간 1년 미만 40% 70%
보유기간 1년 이상 2년 미만 기본세율 60%
미등기주택 70% 70%
주: 1) 산출세액이 큰 세율을 적용함.
2) 보유기간 1년 미만의 경우에는 70%
￮
장기보유특별공제율은 1세대 1주택의 경우에는 보유기간이 3년 이상이면서 거주기간이 2년 이상 인 경우, 보유기간별 공제율(보유연수당 4%, 40%한도) +거주기간별 공제율(거주연수당 4%, 40%
한도), 그 외의 주택의 경우에는 보유기간이 3년 이상인 것에 대하여 보유기간별 공제율(보유연수 당 2%, 30% 한도)을 적용함
- 2021년부터 2년 이상의 거주요건을 충족하지 않는 1세대 1주택에 대해 보유연수당 2020년 이전의 8%(24%~80%)에서 2021년 4%(12%~40%)로 축소 되었음14)
2. 종합부동산세의 현황과 문제점
▫ [
급격한 세부담 증가]
현 정부가 출범한2017
년 이후에 모든 거래단계에서 세금부담이 증가했 고,
특히 보유 단계의 세금부담이 급격하게 증가 했음15)14) 2020년 이전에는 보유기간이 3년 이상인 1세대 1주택에 대한 장기보유특별공제율은 보유연수당 8%를 적용해서 24%~80%(한도)로 계산했고, 2018년 이전에는 보유기간 이 3년 이상인 그 밖의 주택에 대한 장기보유특별공제세율 은 보유연수당 3%를 적용해서 10%(최소)~30%(최대)로 계 산했음
15) 전병욱, “주택거래 활성화를 위한 부동산세제 개선방안”, 한 국경제연구원, 2021
16) 2020년 기준 3.89%임
17) 2021년 전망치 근거는 다음과 같음
구분 2019 (실적) 2020 (실적) 2021 (전망) 보유세 (A) 17.9조 원 20.3조 원 24.5조 원1) 명목 GDP (B) 1,924.5조 원 1,933.2조 원 2,008.6조 원2)
A / B 0.93% 1.05% 1.22%
자료: OECD Stat. “Revenue Statistics-OECD countries:
Comparative tables”
주: 1) 2021년 총 보유세수는 유경준 의원실의 추정 결과임 2) 2021년 명목 GDP는 경제성장률 예상치 3.9%를 적용한 금
액임
18) 유경준 의원실에 따르면 2021년은 1.2%에 달할 것이라 고 함
19) OECD 통계상 ‘금융 및 자본 거래세’에는 증권거래세 등이 포함되어 있어 정확한 비중을 1.11%로 추정하기도 함(윤영 훈, “주요국의 부동산 관련 세부담 비교”, 조세재정 브리프 제108호, 2021.5)
￮
OECD 국가들과 거래단계별 세금부담을 비교한 결과, 보유세를 포함한 GDP 대비 ‘부동산 관련 세 금 비중’이 3.66%16)로 OECD 평균보다 2.2배나 세 부담이 크고 전체 3위 수준인 상황(2018년 기준)- 우리나라의 부동산 거래단계별 세금부담은 취득 및 양도 단계에서는 국제적으로 매우 높은 수준이고, 보유 단계에서는 평균보다 조금 높은 수준임
￮
GDP 대비 부동산 보유세 비중이 급격하게 증가하 고 있고, 종합부동산세의 세율 및 공정시장가액비 율 인상이 동시에 이뤄진 2021년에는 더 증가한 것으로 추정됨- 시계열적으로는 2010년부터 2017년까지 0.08%p 증가에(0.7 %→0.78%) 그쳤던 GDP 대비 부동산 보유세 비중은 현 정부가 출범한 2017년부터 2021 년까지 4년간 0.44%p 급격하게 증가해서(0.78 %→
1.22%) OECD의 평균 수준을 넘어섰음17) - 2018년 기준으로 OECD 국가 중 17위이지만,
2019년, 2020년, 2021년에는 각각 0.93%, 1.05%, 1.22%18)로 상승하여 순위도 올라갈 것으로예상됨
￮
GDP 대비 거래세 비중은 OECD 평균(0.45%)보다 4.2배 수준인 1.89%로 1위,19) 양도소득세 비중은 OECD 평균(0.15%)보다 6.3배 수준인 0.95%로 3 위임(2018년 기준)- 거래세 비중은 다주택자 등에 대한 취득세 등을 대 폭 강화하면서 2020.8.11.부터 시행된 7.10 대책이 본격적으로 적용되는 2021년에는 더 증가할 것으 로 예상할 수 있음
- 양도소득세 비중은 시계열적으로는 2010년부터 2017년까지 0.2%p 증가했지만 현 정부가 출범한 2017년부터 2020년까지 3년간 0.13%p 증가해서 (0.82%→0.95%) 증가 속도가 빨라진 것으로 나 타났는데, 조정대상지역 내 양도소득세 중과 주택 등에 대한 중과세가 시행된 2021년에는 더 증가할 것임
<표 7> GDP 대비 부동산 보유세 비중 추이(2010~2018년, %)
연도 대한민국 미국 영국 프랑스 일본 OECD 평균
2010년 0.70 2.93 3.12 2.51 2.05 0.98
2011년 0.70 2.83 3.11 2.54 2.07 1.00
2012년 0.72 2.74 3.11 2.63 1.98 1.04
2013년 0.72 2.72 3.09 2.71 1.95 1.06
2014년 0.75 2.71 3.04 2.72 1.93 1.09
2015년 0.75 2.69 3.04 2.75 1.88 1.09
2016년 0.75 2.74 3.02 2.80 1.89 1.09
2017년 0.78 2.79 3.03 2.79 1.89 1.08
2018년 0.82* 2.73 3.09 2.66 1.90 1.07
주: 2019년 및 2020년에는 0.93% 및 1.05%임
자료: OECD Stat. “Revenue Statistics-OECD countries: Comparative tables”
<표 8> GDP 대비 금융 및 자본거래세 비중 추이(2010~2018년, %)
연도 대한민국 미국 영국 프랑스 일본 OECD 평균
2010년 1.60 0.05 0.57 0.54 0.28 0.39
2011년 1.69 0.05 0.53 0.60 0.28 0.38
2012년 1.52 0.06 0.52 0.58 0.29 0.37
2013년 1.38 0.07 0.65 0.56 0.29 0.38
2014년 1.54 0.08 0.76 0.59 0.27 0.41
2015년 1.88 0.08 0.72 0.65 0.27 0.43
2016년 1.80 0.08 0.80 0.68 0.27 0.44
2017년 1.81 0.08 0.83 0.76 0.27 0.45
2018년 1.89* 0.08 0.78 0.78 0.27 0.45
주: 2019년 및 2020년에는 1.76% 및 1.89%임
자료: OECD Stat. “Revenue Statistics-OECD countries: Comparative tables”
<표 9> GDP 대비 양도소득세 비중 추이(2010~2018년, %)
연도 대한민국 미국 영국 프랑스2) 일본2) OECD 평균
2010년 0.62 0.40 0.16 0 0 0.08
2011년 0.53 0.41 0.22 0 0 0.08
2012년 0.52 0.65 0.25 0 0 0.08
2013년 0.44 0.64 0.22 0 0 0.08
2014년 0.51 0.90 0.21 0 0 0.11
2015년 0.72 0.96 0.29 0 0 0.13
2016년 0.79 0.75 0.35 0 0 0.14
2017년 0.82 0.98 0.40 0 0 0.15
2018년 0.951) 1.02 0.36 0 0 0.15
주: 1) 2019년 및 2020년에는 각각 0.84% 및 0.95%임
2) OECD 통계에서 0으로 조회되는 프랑스, 일본의 경우, 입력의 누락 내지 개인소득세 항목에 합산했을 가능성이 존재함 자료: OECD Stat. “Revenue Statistics-OECD countries: Comparative tables”
20) 국회에서는 5%를 추산하기도 했음
21) 보증금 규모가 월세의 240개월을 초과하는 임대차계약을 말함
<그림 1> 종합부동산세 주택분 고지 인원 및 세액 추이
자료: 통계청, 국세통계연보
▫ [2%
의 오류]
정부 관계자에 따르면98%
의 국민은 종합부동산세와 무관하다고 하지만, 2%
의 납세자 는 사실상 세대주 기준이고 이에 영향받는 세입자 들까지 고려한다면 훨씬 많을 것임￮
2021년 종합부동산세 주택분 고지 인원은 94만 7천명, 세액은 5조 7천억 원에 달해, 지난 해보다 납세의무자 28만 명(42%), 세액 3조 9천억 원 (217%) 증가 등 세부담 증가 규모가 매우 큰 상황￮
2%의 납세자(세대주)에 2.3명의 평균가구원을 곱 하면 적게는 4.6%20)의 국민이 직접 영향을 받는 대상이 될 것이고, 납세자 1인당 세금이 270만 원 에서 602만 원으로 전년 대비 2.2배 늘어났음￮
늘어난 종합부동산세가 세입자에게 전가된다면, 왜곡된 임대차 3법과 함께 임차인의 부담을 늘려 전월세 시장에 연쇄적으로 악영향을 줄 것임- 임대인의 소득은 한정되어 있는데 세금이 증가하면 반전세, 월세 등으로 전환할 수 밖에 없고, 전세 물
량이 줄어들면 전세가격 또한 올라가는 만큼 ‘조세 전가’는 분명한 사실임
￮ 서울 아파트의 최근 준전세
21) 거래량을 보면 2020 년 임대차 3법 도입 이후 크게 증가했으며, 종합 부동산세의 인상은 보증금 인상이 아니라 인상분 의 월세화로 전가될 수 있음- 서울 아파트의 200만원 이상 월세도 급격하게 증 가하고 있으며, 2021년 1월부터 10월까지 4,592건 으로 전년(3,234건) 대비 42%나 급증한 수준임 - 특히 2022년 8월에 계약갱신청구권이 만료되는 매
물이 시장에 풀린다면 주변 시세에 맞춰 반전세로 전환하여 늘어난 세금 부담을 세입자에게 전가할 것임
22) 헌법재판소, 2008.11.13. 선고 2006헌바112 등 결정
<그림 2> 최근 5년간 서울 아파트 준전세 거래량 추이
자료: 서울 부동산 정보광장(https://land.seoul.go.kr:444/land/)
▫ [
위헌성]
현 정부 들어 급격하게 인상된 종합부동 산세는 헌법상 응능부담원칙,
과잉금지원칙 등에 위배될 가능성이 높음￮ 첫 번째
, 과중한 종합부동산세는 조세평등주의(응 능부담의 원칙)에 반하고 재산권을 과도하게 침해 할 것임- 헌법재판소가 합헌 결정22)을 내렸던 2008년과 현 재의 상황이 크게 다른데, 주택정책 실패로 인해 집값이 급등한 데다 2018년 이후 두 차례 법 개정 을 통해 종부세 최고세율이 최대 6%까지 높아졌기 때문임
- 또한 공시가격 현실화율·공정시장가액비율 상승으 로 세부담이 급격하게 커져서 재산권을 과도하게 침해할 가능성이 커졌음
￮ 두 번째
, 실현되지 않은 이득에 대해 과도한 세율로 세금을 부과하는 종합부동산세는 헌법상 과잉 금지원칙에 위배될 것임
- 1994년 토지초과이득세에 대해 헌법불합치 판결을 내렸을 당시 헌법재판소는 ‘장기간 세부담이 심해 원본을 잠식하게 될 경우 무상몰수의 효과가 있어 과잉금지원칙에 반한다’고 판시했음
- 현행 종합부동산세도 납부하기 위해 사실상 집을 팔아야 하는, 무상몰수에 가까운 현상이 나타나고 있어 과도한 종합부동산세가 과잉금지원칙(비례원 칙)에 반할 것임
￮ 마지막으로 급격한 종합부동산세 인상과 양도소득
세 중과는 헌법상 주거이전의 자유를 침해할 것임- 정부가 급격하게 종합부동산세율을 인상했다면 다 주택자들에게 주택을 처분할 기회와 시간도 주어 야 하지만, 오히려 다주택자들에게 양도소득세 중 과를 함으로써 사실상 주택을 처분 못하게 했음 - 부동산 가격의 급격한 상승은 정부의 정책 실패로
인한 것인데도 그 책임을 부동산 소유자에게 전가 하는 것은 부당할 것임
23) 코로나19 사태의 장기화로 인해 제2차 세계대전 이후 최악의 재 정수지 적자에 직면하고 있는 영국은 세수확보를 위해 중남미 국 가들처럼 한시적 부유세 부과 방안을 적극적으로 검토하고 있음 (한국금융연구원, “코로나19 사태와 부유세 부과 논의”, 금 융브리프, 2021.1)
24) 이에 반해 진보주의자들은 과세 대상을 극소수 부유층으로 국한함과 아울러 재무 투명성 확보 및 자산평가 역량 강화 가 이루어질 경우 부유세는 효과적인 정책수단이 될 수 있 다고 주장함
25) Robert Shiller, The New Financial Order - Risk In the 21st Century, Princeton University Press, 2004.10 26) 다빗 자임 스톡홀름대 교수는 2000년부터 7년간 스웨덴 납
세자 5100명을 대상으로 부유세 부과 기준 변화에 따른 자 산 축적을 조사했음. 2001년 조사에서 독신자들의 순자산 은 부유세(1.5%) 부과 기준인 100만크로네(약 1억 4000만 원)를 기점으로 절반 이하로 떨어져서 “부유세 부과 시점까 지만 자산을 축적하고 이후에는 추가로 저축하려는 유인이 크게 줄었다”는 설명임. 하지만 부유세 부과 기준이 150만 크로네(약 2억 원)로 늘어난 2006년 조사에서는 개인 순자 산이 100만크로네에서 150만크로네 구간에서 대폭 늘었음 (피케티가 못 본 '부유세 함정'…저축률 떨어지고 國富 유출 도 심각, 한국경제신문, 2015.1.11. 보도 참고)
27) 조경엽, “법인세 인상이 자본유출입에 미치는 영향”, 한국경 제연구원, 2016
28) 부유세의 완전 폐지가 아닌 부분 폐지로 보임
29) 프랑스의 부동산세는 토지세와 거주세로 나뉘며, 토지세는 대상가액의 50%를 과세표준으로 설정하고 세율은 4.51%
(건축물)을 적용함. 거주세는 현재 20%의 집주인ㆍ세입자 만 내고 있으며 2023년에 전면 폐지할 예정임.
Ⅲ. 부유세의 국제적 동향 – 프랑스 중심으로
▫최근 코로나 19
사태로 인해 세수 확보는 물론 자 산 및 소득불평등을 완화하자는 측에서 부유세 부 과 논의가 재점화되고 있음￮
‘부유세’란 일정액 이상의 자산을 보유하고 있는 자에게 비례적ㆍ누진적으로 과세하는 것으로 특 정 상위계층에 부과하는 세금임￮ 국제적으로 진보주의 정당이 집권한 국가를 중심
으로 소득세보다 자산세에 중점을 두고 한시적 부 유세를 부과하는 방안이 제안되고 있음- 아르헨티나, 볼리비아, 칠레 등 중남미 국가에서 이 미 관련 법안이 제출되거나 의회를 통과했고, 영국 에서도 논의가 활성화되고 있음23)
￮ 그러나
, 유럽에서는과거에
이미
부유세에
대한 다양 한 실험 및 시행착오가 이루어졌음
- 독일과 프랑스에서는 반대론자들이 자산평가 애로 및 불필요한 비용이 발생하고, 부유층의 국외 이탈 및 조 세회피 성향 강화 등을 지적하면서 부유세가 폐지됨24)
￮ 결국 부유세가 고소득자에게 세부담을 가중시켜
경제활동 의욕 및 소비 감소는 물론 자본의 국외 유출로까지 이어지는 문제를 발생시키기 때문임- 2013년도 노벨 경제학상 수상자인 로버트 실러는 부유세가 저축을 징벌하는 제도라고 평했고,25) 부 유세에 대한 최고세율 적용구간을 초과하면 저축 이 감소한다는 주장26)도 있어 저축 감소가 경제활 동에 대한 적극성을 위축시킬 수 있다고 함 - 또한 부유세는 국외로의 자본 유출을 초래하며, 자
본이 빠져나가는 만큼 민간투자도 감소하여 일자 리도 줄게 될 것이라고 함. 국가 간 세부담 격차가 자본의 국가 간 이동을 결정하는 핵심 요소로 자리 잡고 있기 때문임27)
▫프랑스의 부유세는 1981
년부터 재산(
동산 포함)
에 부과되다가, 2018
년 마크롱 대통령이 동산을 제외하고 부동산에 대해서만 과세하는 부동산부유 세를 신설했음28)￮ 부유세는
1981년 저소득층의 사회보장 재원을 마련하기 위해 도입되었고, 재산(동산과 부동산)을 매년 1월 1일 기준으로 평가하고 이에 대응하는 부채를 공제한 뒤, 80만 유로 이상(약 10억 6천만 원)이면 누진세율로 1.5%까지 부과했음
￮
2018년 신설된 부동산부유세(impôt sur la fortune immobilière, ‘IFI’)는 자산의 순가치가 130만 유로(한화 약 17억 3천만원)를 초과하는 부 동산에 누진세율(0.5 ~ 1.5%)로 과세되고있음29)30) 예를 들어, 순자산이 135만 유로인 경우, 최종과세액은 결 정세액 2,850유로[(50만유로×0.5%) + (5만 유로×0.7%)]
에서 공제액 625유로[17,500유로- (135만 유로×1.25%)]
를 차감한 2,225유로임 - 순자산(시장가치-부채액)을 과세표준으로 하며,
과세기준액인 130만 유로를 공제하지 않고 과세표 준으로 적용하여 1,250유로의 세액공제 혜택30)을 제공
- 2020년 기준 143,337가구(전년 대비 3% 증가)에 15억 6천만 유로(전년 대비 4.4% 증가)가 부과되 었음. 납세자의 절반 이상이 과세표준 180만 유로 (약 24억 원) 미만이고, 평균 연령은 69세임
<표 10> 프랑스 부동산부유세 과세표준 및 세율
과세표준 세율 공제액
~80만 유로 0%
17,500유로- (1.25% ×순자산액)
80만 1~130만 유로 0.5%
130만 1~257만 유로 0.7%
257만 1~ 500만 유로 1.0%
500만 1~ 1천만 유로 1.25%
1천만 유로 초과 1.5%
자료: Service-public.fr
<그림 3> 부동산부유세의 납세자 수 및 중위납부금
자료: https://www.lemonde.fr/argent/article/2021/07/13/qui-a-paye-l-impot-sur-la-fortune-immobiliere-en
31) 독일은 1997년 부유세를 폐지했음
32)https://www.20minutes.fr/politique/2624355-201910 09-impot-fortune-immobiliere-nouvelle-taxe-engendre -effets-indesirables-selon-senateurs
▫주요국 중 부동산에 대해 부유세를 부과하는 국가
는 우리나라와 프랑스 뿐인데,
우리나라의 종합부 동산세는 프랑스의 부동산부유세에 비해 과세대상 과 세율 측면에서 과중한 세부담을 주고 있음￮
2018년 프랑스의 부유세 부분폐지 이유는 과세 대상에 동산(주식 등)이 포함돼 있어 국외 자본 유 치에 걸림돌이 되고, 이로 인해 경쟁국인 독일보 다 조세경쟁력이 뒤처진다는 이유였음31)- 당시 부유세는 전체 세수 중 1% 미만에 불과했고, 이를 폐지하면 훨씬 많은 국외 자본이 프랑스로 유 입되어 경제 활성화가 더 촉진될 수 있고 일자리도 많이 창출된다고 함
- 실제로 조세부담을 피하기 위해 프랑스에서 외국으 로 이주한 사례가 2013년 900여건에서 2017년 376건으로 2004년 이후 최저수준으로 줄어든 효 과도 있었음32)
￮ 신설된 부동산부유세와 우리 종합부동산세를 비
교한 결과, 종합부동산세가 적용대상은 3배(1주 택자의 경우 1.6배), 세율은 최대 4배 높게 적용되 며, 프랑스는 부채를 차감한 순자산에 부과되기 때문에 훨씬 과중한 세부담이라고 말할 수 있음- 부채가 있는 경우를 가정해보면 우리나라의 종합부 동산세가 부과될 때 프랑스의 부동산부유세는 부 과되지 않을 가능성이 크며, 부채와 함께 주택을 구입하는 사례가 많은 우리나라에서 순자산에 부 과한다는 의미는 작지 않을 것임
<표 11> 부채가 있는 경우 종합부동산세와 부동산부유세 과세 비교
구분 주택
가격 채무 순자산 과세표준 세액1) 세액2)
한국 20억 원 (150만 유로)
6억 원 14억 원
9억 원 7,800,000원 1,560,000원
프랑스 14억 원
(105만 유로) 0원 0원
주: 1) 1세대 1주택자를 가정하고(공제액 11억 원), 보유기간과 연령별 공제액은 적용하지 않음
2) 1세대 1주택자를 가정하고(공제액 11억 원), 보유기간과 연령별 공제액을 최대한도(80%)로 적용함 자료: 저자 계산
33) 현재 위헌소송을 준비하는 자들이 많아지고 있음
Ⅳ. 정책 제언
▫세부담의 급격한 증가로 부작용이 예상되고 위헌성
도 우려되는 종합부동산세는 완화해야 함￮
GDP 대비 부동산 보유세 비중은 현 정부가 출범한 2017년부터 2021년까지 4년간 0.44%p가 급격하게 증가해서(0.78%→1.22%) OECD의 평균 수준 (1.07%)을 넘어선 것으로 추정됨- 우리나라의 종합부동산세는 부동산 가격의 상승이 멈추더라도, 공시가격이 현실화되는 추세이고 2022 년부터 공정시장가액비율도 100%로 5%p 인상되기 때문에 부과세액이 계속 증가할 것임
￮ 급격한 보유세의 인상으로 세부담 증가분이 전가되
거나 조세저항33)이 발생할 것이고, 수년간 보유세 의 인상으로 부동산 시장의 침체가 장기화 되는 등 부정적인 영향이 있었음- 늘어난 종합부동산세가 세입자에게 전가된다면, 왜 곡된 임대차 3법과 함께 임차인의 부담을 늘려 전월 세 시장에 연쇄적으로 악영향을 줄 것임
- 소득은 한정되어 있는데 세금이 증가하면 반전세, 월 세 등으로 전환할 수 밖에 없고, 전세 물량이 줄어들 면 전세가격 또한 올라가는 만큼 ‘조세 전가’는 분명 한 사실임
- 현금 수익이 없는 곳에 과세함으로써 현금유동성이 부족한 1주택자 또는 고령자들은 주거와 생계난에 봉착하는 역기능도 발생했음
￮ 또한
, 현 정부 들어 급격하게 인상된 종합부동산세 는 응능부담원칙, 과잉금지원칙 등에 위배될 가능 성이 높음￮ 급격하게 세부담이 증가한 종합부동산세는 세율의
인하, 세부담 상한 비율의 원상복귀(300%→150%) 및 공시가격 현실화의 속도 조절 등이 필요함▫국제적인 측면에서도 부동산에 부유세를 부과하는
국가는 거의 없으며.
우리나라를 제외하고 유일한 부과국가인 프랑스보다 과중한 세부담을 지우는 것 은 합리적이지 못함￮ 프랑스의 부동산부유세와 우리 종합부동산세를 비
교한 결과, 종합부동산세가 적용대상은 3배(1주택 자의 경우 1.6배), 세율은 최대 4배 높게 적용되며, 프랑스는 부채를 차감한 순자산에 부과되기 때문에 우리나라에 훨씬 과중한 세부담이 적용되고 있음￮ 부유세를 부과했던 국가들이 인력 및 자본의 해외
유출 등 부작용을 이유로 폐지했다는 점을 고려해 야 하고, 더 나아가 고소득자에게 집중된 부유세는 인력 및 자본 유출 등 상당한 경제적 손실을 가져올 수 있으며, 기업은 물론 국가경제에 부정적인 영향 을 줄 것임▫종합부동산세의 완화와 함께 부동산시장의 가격 안
정 및 활성화를 위해 과도한 거래세 및 양도소득세 도 인하해야 함￮ 재산과세의 균형과 거래 활성화를 위해서 거래세와
양도소득세를 인하해야 타당할 것임- GDP 대비 거래세 비중은 OECD 평균(0.45%)보다 4.2배 수준인 1.89%로 1위, 양도소득세 비중은 OECD 평균(0.15%)보다 6.3배 수준인 0.95%로 3위 가 된 매우 과중한 상황
- ‘GDP 대비 부동산 관련 세금 비중’이 3.66%로 OECD 평균보다 2.2배나 세부담이 크고 전체 3위 수 준이라는 측면에서 부동산 관련 세금의 전체적인 완 화 내지 인하가 필요함
34) 참여정부의 주요 부동산정책은 종합부동산세 도입, 다주택 양도세 강화, LTV규제 강화, 부동산 보유세 및 취등록세 강 화, DTI 도입 등 현 정부의 정책 기조와 유사함 35) 참여정부의 부동산정책은 수급예측의 실패로 수요과잉 지
속, 저금리로 인한 시중 자본유동성 양에 비해 대체투자수 단의 부족으로 투기 억제 실패, 부동산 경기 예측 실패로 인한 일관성 있는 정책을 추진하지 못함 등의 원인으로 정 책목표를 달성하지 못함(김천구, “참여정부 부동산정책이 현재에 주는 시사점”, 현대경제연구원, 2017.7)
￮ 수많은 부동산대책의 일환으로 거래세 및 양도소득
세가 높게 설정되어 있어 부동산시장의 거래경색 을 유발하고 있기 때문에 종합부동산세 완화와 함 께 거래세 및 양도소득세도 인하되어야 함▫차기정부는 과거 참여정부의 부동산 안정화 정책 실
패와 현 정부의 부동산 대책 실패를 교훈삼아,
세제 나 규제의 강화가 아니라 수급 안정에 바탕을 둔 부 동산 정책의 일관성 유지가 필요함￮ 현 정부의 정책 기조가 과거 참여정부와 유사점을
가진다는점34)에서 두 정부의 부동산 대책이 부동 산 가격 안정에 실패한 점은 중요한 의미가 있음35)￮ 특히 저금리로 인한 대체투자수단의 부족과 수요ㆍ
공급 안정에 따른 일관성 있는 부동산 정책의 실종 상황은 현재도 동일하므로, 부동산 정책이 부동산 시장 상황에 선행하여 수요자들의 예측가능성을 확보할 때 시장의 신뢰도 회복할 것임참고문헌
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, “주택과 세금
”, 2021김천구
, “참여정부 부동산정책이 현재에 주는 시사점
”,현대 경제연구원
, 2017.7윤영훈
, “주요국의 부동산 관련 세부담 비교
”,조세재정 브리 프 제
108호
, 2021.5전병욱
, “주택거래 활성화를 위한 부동산세제 개선방안
”,한 국경제연구원
, 2021조경엽
, “법인세 인상이 자본유출입에 미치는 영향
”,한국경 제연구원
, 2016한국금융연구원
, “코로나
19사태와 부유세 부과 논의
”,금융 브리프
, 2021.1서울 부동산 정보광장
(https://land.seoul.go.kr:444/land/) OECD Stat. “Revenue Statistics-OECD countries:Comparative tables”
Robert Shiller, The New Financial Order - Risk In the 21st Century, Princeton University Press, 2004.10