해외출장(일본) 요약
부서 : 도시인프라계획센터 자료제공 : 민승현, 신은혜, 한동규 작성일 : 2023년 5월 10일
제목 : [해외출장노트] 시유자산 활용구상을 위한 복합개발 해외 사례 조사
※ 서울연구원은 2012년 10월부터 해외출장보고서를 발췌, 요약하여 공개하고 있습니다.
1. 출장개요
1) 출장자
❍ 민승현（도시인프라계획센터 선임연구위원）
❍ 신은혜 (도시인프라계획센터 연구원)
❍ 한동규 (도시인프라계획센터 연구원) 2) 출장지
❍ 일본 (도쿄) 3) 출장기간
❍ 2023년 4월 17일(월) ~ 2023년 4월 20일(목) (3박 4일) 4) 출장목적
- 국·공유지 내 공공복합개발 관련 국외사례 조사
⦁ 도시재생지역 내에 공공-민간이 협력하여 복합개발한 사례를 포함 - 일본 도쿄 역세권 복합개발의 시설 운영현황 및 개발방식 등의 자료 수집 5) 세부일정
일 자 활 동 지 역 방 문 기 관 업무수행내용 비고
04.17 (월) 김포→도쿄(하네다) 신주쿠 지구 - 이동 (김포 → 도쿄 )
- 부도심 역세권 개발지역, 미라이나 타워
04.18 (화) 도쿄 시부야 지구 - 도심부(역세권) 복합개발지역 답사 및 관련자료 수집 - 고탄다역 인근 복합개발 현장조사
04.19 (수) 도쿄 시나가와 지구 - 다카나와 게이트웨이 역세권복합개발 답사
04.20 (목) 도쿄(하네다)→김포 아사쿠사 지구, 마루노우치 지구
- 도쿄 스카이트리타운 (소라마치)
- 마루노우치 일대 복합 도시개발 프로젝트 - 이동 (도쿄 → 김포)
2. 출장 주요 내용 1) 마루노우치 지구
❍ 개요
- 마루노우치 지구(마루노우치와 오오테마치, 유락쿠쵸 일대/일명, 다이마루유 지 구)는 일본 경제1번가이며, 도쿄 도심부의 도쿄역과 황거 사이에 위치
- 2002년 도쿄역, 유라쿠쵸역 주변지역이 도시재생 긴급정비지역으로 1차 지정 되었고, 도시환경 및 인프라재생 등을 통하여 경제기반 구축을 위한 정비 추진
① JP타워 ‘KITTE’ (2013)
- 규모: 지하4층~ 지상 38층/ 대지면적 11,580㎡, 연면적 211,629㎡
- 일본 우정그룹의 첫 번째 대규모 부동산 사업, 과거 건축물의 보존부분과 연계
② 신마루노우치 빌딩 (2002)
- 규모 : 지하4층~ 지상 38층/ 대지면적 10,021㎡, 연면적 195,401㎡
- 마루노우치지구 재구축의 최초의 프로젝트로 ‘신마루노우치 빌딩
③ 마루노우치 파크빌딩/미쓰비시1호관/브릭스퀘어
- 3개 시설은 인접하여 위치하며, 상업시설, 오피스, 미술관 등으로 활용됨 - 기존의 건축물을 복원하고 박물관 기능으로 재생하면서 복합개발을 진행
④ 마루노우치 오아조 ‘OAZO’ (2004)
- 규모 : 지하 4층에서 지상 29층까지 건물별 상이/ 총 대지면적 약 23,500㎡
- 중앙의 아뜨리움을 중심으로 5개의 빌딩으로 구성된 대형 멀티플레이스
JP타워 ‘KITTE’ 신마루노우치 빌딩 브릭스퀘어 마루노우치 오아조 ‘OAZO’
<마루노우치지구 현장 사진>
2) 야에스 지구
❍ 개요
- 야에스 지구는 ’국가전략특구‘의 일환으로 지정되어 국제공항/지방도시를 연결 하는 대규모 버스터미널 및 복합개발, 주변시가지 보행자네트워크 정비를 추진 - 도쿄역 앞 교통결절기능의 강화, 국제경쟁력 향상을 위한 도시기능 도입, 방재
대응력 강화와 환경부하 저감을 위한 도시개발 프로젝트를 진행
- 야에스 1,2 쵸메 도시재생특별지구의 지정으로 기존 니혼바시 지구의 라이프 사이언스 비즈니스거점과 연계하여, 교류시설, 의료시설 정비 등의 개발 및 주 변 지역에 대한 Area Management를 실시
- 야에스 역전광장을 사이에 두고 남측과 북측에 초고층 트윈타워를 건설함과 함께 기존의 철도회관 빌딩을 철거하고 중앙부에 타워를 연결하는 보행자 데 크와 그랜드루프를 설치하는 계획
- 업무, 상업, 교류기능의 재정비 및 확장에 의해 사람, 지역, 사회, 환경, 역사, 비즈니스를 연결하는 결절점으로서 21세기의 새로운 심볼을 창출함과 동시에 장래의 야에스 지역의 개발거점이 되어 도시의 재생 및 지역의 활성화를 이루 는 것을 목표
① 야에스 2쵸메 1지구 (미드타운 야에스)
- 지정용적률 : 900%, 800% / 기준건폐율 : 80%
- 미드타운 브랜드로 미드타운 롯폰기, 미드타운 히비야에 이어 3번째 개발 - 도시재생특별지구의 구역면적: 약 1.7ha
- 주요 용도 : A-1블록(사무소, 점포, 호텔, 초등학교, 버스터미널, 교류시설, 주 차장 등), A-2블록(사무소, 점포 등), B블록(사무소, 점포 등)
<미드타운 야에스 현장 사진>
3) 아사쿠사 지구 (도쿄 스카이트리 타운)
❍ 개요
- 새로운 거점을 형성하기 위한 목적으로 토지구획정리사업 및 수변공간 (키타지 켄강)의 정비, 도쿄 스카이트리 타운 건설을 통합적으로 추진한 사업
⦁도쿄 스카이트리 : 높이 634m의 자립식 전파탑, 2012년 5월 준공 및 개장
⦁도쿄 소라마치 : 상업시설
⦁도쿄 스카이트리 이스트타워 : 업무시설
❍ 개발 배경
- 고도성장기 이후 사회변화로 인해 1993년 화물선 및 화물작업장의 기능 정지 하였고, 이후 도심부의 저·미 이용지로 남은 대상지를 새로운 거점으로 개발 - UR도시기구가 스미다구의 요청으로 2005년 말에 오시아게· 나리히라바시역
주변 토지구획정리조합으로부터 토지구획정리사업 시행을 수탁받아 사업 추진
○ 공간 기획
- 공공시설의 정비 개선을 실시하여 택지의 이용 증진을 도모하는 등 토지의 고 도 이용을 가능케 하여 새로운 거점을 형성하기 위한 목적으로 추진
- 토지구획정리사업 및 수변공간의 정비/ 스카이트리 타운 건설을 통합 추진
<아사쿠사 지구 -도쿄 스카이트리 타운 현장사진>
4) 니혼바시 지구
❍ 개요
- 기존 상업중심지로서의 도심경쟁력 재생을 위해 미츠이부동산1)이 주도로 진행 - ‘니혼바시 재생계획’의 일환으로 총 건평 약 180,000㎡의 대규모 복합 재개발 - 5개 블록을 일체화하여 민간기업의 주도로 지구재생을 진행한 복합개발 사례 - 츄오토리의 지하 확폭 사업과 연계하여, 약 3,000㎡의 지하 광장공간을 정비
⦁도쿄 메트로 '미츠코시마에역', JR'신니혼바시역'-'미츠코시 니혼바시 본점'-'COREDO 무로마치' 등을 직결
① COREDO 무로마치 1,2,3 (2010/2014)
- 규모 : 지하4층-지상22층 각 건물 상이 / 부지면적 : 총 약8,122㎡
- 용도 : 식당, 상업시설, 다목적홀, 사무실, 임대주택, 시네마 등
② 미쓰코시 백화점 본점
- 일본에서 역사가 가장 오랜 백화점이며, 1935년에 세워진 도쿄의 니혼바시 본 점 건물은 일본의 중요문화재로 지정됨
COREDO 무로마치
니혼바시 무로마치 코레도 시리즈 미쓰코시 백화점 본점
<니혼바시 지구 현장사진 및 관련 이미지>
1) 니혼바시 일대를 기점으로 하는 대기업(디벨로퍼)
5) 토라노몬 힐즈 프로젝트
❍ 개요
- 총 토지면적 7.5ha, 총연면적 약 800,000m².
- 관련 도시계획 : 도라노몬-아자부다이 프로젝트 (모리빌딩 총괄)
- 상업-오피스-주거-녹지-역 등 다양한 시설을 함께 배치하여 한 지구를 형성
① Toranomon Hills Business Tower - 개관연도 : 2020년
- 면적 : 토지면적-약 10,065m², 연면적-약 172,925m² / 층고 : 지상36층, 지 하3층, 높이 약 185m
- 용도 : 사무실, 상업시설, 사업지원시설 등
② Toranomon Hills Residential Tower - 개관연도 : 2022
- 용도 : 저층부에 스파 등 상업시설, 고층부에 최고층 54층의 550호 주거시설
③ Toranomon Hills Station Tower - 개관 예상연도 : 2023
- 층고 : 높이 265m, 49층
- 용도 : 사무실(3,300m²), 상업시설. 호텔
https://www.mori.co.jp
<토라노몬 힐즈 프로젝트 현장사진 및 관련 이미지
6) 시부야 지구 - 역세권 복합개발
❍ 시부야 지역 개발 개요
- 현재 도시재생 특별조치법이 적용된 지역으로 철도의 개량과 재편에 맞춘 거점지역의 개발을 추진하고 있으며, 민간과 공공토지 소유자들이 상호 협력하여 통합 계획을 수립하고, 이에 따라 개발사업을 단계적으로 추진
⦁주변 지구까지 연계한 역세권 개발을 공동으로 협력하여 진행하고, 주변의 건물까지 연계된 보행 데크 및 광장 등을 정비하는 등 입체적인 개발을 실시 - 단순한 재개발이 아닌 도시의 체질을 개선하고 기능 증진을 목표
- 전체적으로 2027년을 목표로 도시개발이 진행 중
⦁역세권 주변으로 시부야 히카리에(2012)/시부야 캐스트(2017)/시부야 브릿지
(2018)/시부야 스트림(2018)/시부야 소라스타(2019)/시부야 후쿠라스(2019), 시부야 스크램블 스퀘어(2019)/미야시타공원(2020) 등의 개발이 진행
- 각각 개발된 건물에는 상업, 업무, 주거, 숙박, 문화, 레저 등 도시에 사는 사 람에게 꼭 필요한 기능을 설치
⦁역세권 복합개발의 추진으로 도쿄의 관광, 문화 중심지로 발돋움
⦁라인, 구글, 아마존 등 글로벌 기업과 일본 내 유수의 기업을 다시 유치
<시부야역 현장사진>
7) 미야시타 공원 (2020)
❍ 개요
- 개관연도 : 2020
- 길이 : 약 330m / 부지면적 : 약 10,740㎡ / 연면적 약 46,000m²
❍ 개발 배경
- 1930년대에 개설된 공원을 1960년대에 도쿄 최초의 옥상공원으로 정비 - 2020년 장소가 지닌 가치를 살려, 다양한 기능을 가진 시설로 재개발
❍ 공간 기획
- 공원, 상업시설, 호텔, 주차장 유기적으로 연결
⦁ 옥상공원 : 스케이트장·암벽등반시설·다목적 운동시설과 카페·잔디광장 등
⦁ 1-3층 상업시설 : 90여 개의 점포가 입점. 패션·컬처·카페·레스토랑 등
⦁ 18층에 루프탑 라운지가 있는 240개 객실 규모의 호텔
사진출처 : https://www.archdaily.com/971223/miyashita-park-nikken-sekkei?ad_source=search&ad_medium=projects_tab
<시부야 지구-미야시타공원 현장사진 및 관련 이미지>
8) 다카나와 게이트웨이 역전개발 (시나가와 지구)
❍ 개발 계획
- 다카나와게이트웨이 역과 역인근 다양한 시설 컨셉의 4개의 동을 배치 - 현재 지상 30층 이상의 건물이 적어 상당한 영향력을 미칠 것으로 예상
① 다카나와 게이트웨이 역
- 2020년 3월에 도쿄 올림픽을 위해 우선 개통
① 복합동Ⅰ
- 층고 : (North) 지상 29층, 지하 3층 / (South) 지상 30층, 지하 3층
- 용도 : 오피스· 호텔· 상업시설· 컨벤션· 컨퍼런스시설· 보육지원시설 등 예정
② 복합동Ⅱ
- 층고 : 지상 31층, 지하 5층
- 용도 : 사무실 상업시설, 자녀교육지원시설, 헬스시설 클리닉, 지역의 냉난방을 통제하는 에너지센터 입주 예정
③ 문화창조동
- JR 관련 조직 직영으로 기획 및 운영이 진행될 예정
④ 주택동
- 층고 : 지상 44층, 지하 2층
- 용도 : 저층부-국제학교, 고층부-외국인 근무자를 타켓으로 한 고급 임대 주택
<시나가와 지구-다카나와 게이트웨이 역 현장사진>
9) 미라이나 타워 (신주쿠 지구)
○ 개요
- 개관연도 : 2016년
- 부지면적 : 약18,699㎡ / 연면적 : 136,541㎡ / 주차대수 : 280대 - 층수 (고층동) : 지상 32층, 지하2층 / (저층동) : 지상 15층, 지하6층
- 신주쿠역은 (구)신남구역사 이전 적지에 건설된 상업 및 업무시설로 철도노선 상부에 인공지반에 건설된 복합개발 빌딩
- 저층 부분을 버스터미널 및 공공시설 등과 연계되도록 정비
○ 주변 시설과의 연계
- 신주쿠역은 도쿄의 부도심 신주쿠에 위치한 터미널 역으로 국철, 사철, 지하철 등 다수의 노선이 해당 지역과 주변 도시를 연결
- JR의 역을 중심으로 동, 서, 남쪽 출입구의 주변에 각 지하철역, 상업시설들이 통로와 지하상가로 광범위하게 연결
○ 공간기획
- 저층부는 문화 정보의 발신 거점이 되는 다목적홀, 점포, 이벤트광장 등 정비 - 2층의 역시설 및 광장, 3층의 택시/일반차 승강장, 4층의 고속버스 관련시설
이 위치하고 있으며, 그 상층부에 공공시설(문화시설 등)이 위치
<신주쿠 지구 현장사진>
3. 시사점
1) 민간도시개발 사업 지원을 위한 관련 법·제도를 제정하여 독려
- 일본은 긴급으로 정비할 지역을 대상으로 도시재생특별조치법 상 ‘(특정)도시재 생긴급정비지역’을 지정하여, 기존의 지역 재생 및 활성화를 도모한다는 목표 아래, 민간이 적극적으로 도시재생 및 거점개발을 추진할 수 있도록 제도화 - 민간의 적극적인 개발 참여를 독려하기 위해, 도시계획 제반 사항에 대한 관련
규제 완화 및 일정의 대상에 대해서는 사업비 지원과 세제 및 금융 분야에 대한 지원을 추진
- 지역 내 민간개발에 대해서는 도시재생특별지구 적용을 받아 공헌도(공공기여)에 따라 용적률 완화 적용을 받아 각각 사업을 진행하고 있으며, 기존에 책정된 가이드라인을 준수하면서 개발이 진행
- 또한 국제적인 경제 활동의 거점 형성을 촉진하기 위하여 ‘국가전략특구제도’를 도입하고, 산업의 국제경쟁력 강화를 목표로 규제완화(개혁)을 추진
2) 일본에서의 도시개발은 공공(기관)과 민간이 상호 협력하여 추진
- ‘마루노우치 지구’의 경우, 1996년 동경도, 치요다구, JR, 재개발 추진협의회로 구성된 ‘지역만들기간담회’가 조직되어 공공과 민간이 함께 지역만들기를 실시
⦁해당 지역은 도시재생특별지구 지정 이전부터 지역의 지권자들이 협의회를
설립하여 운영해왔으며, 해당 지역에 대한 문제의식 공유, 간담회 진행, 지역만들기 가이드라인 책정 등을 자체적으로 실행
⦁현재는 전체적으로 도시재생특별지구에 해당되며, ‘특례용적률 적용지구’로 전체
개발에 있어서 영향을 받고 있으며, 역사건축물 및 경관을 보존하고, 고도 이용이 필요한 지역으로 용적률을 이양할 수 있도록 지정
⦁동경역사의 미이용 용적을 주변의 민간 개발에 이전하는 수법이 활용되어 기준용적률에서 상향된 용적률로 확대 적용되어 개발이 진행
- ‘시부야역’의 경우에도 도시재생 특별조치법이 적용된 지역으로 철도의 개량과 재편에 맞춘 거점지역의 개발을 추진하고 있으며, 민간과 공공토지 소유자들이 상호 협력하여 통합 계획을 수립하고, 이에 따라 개발사업을 단계적으로 추진
⦁역 주변은 공공 부문 토지소유자가 택지정리 사업을 시행하고, 추후 민간이 개발할 수 있는 택지를 조성하는 형태로 진행
⦁주변 지구까지 연계한 역세권 개발을 공동으로 협력하여 진행하고, 주변의 건물까지 연계된 보행 데크 및 광장 등을 정비하는 등 입체적인 개발을 실시 - ‘긴자 지구’와 ‘니혼바시 지구’ 역시, 도시재생특별조치법 상 도시재생특별지구
의 적용을 받은 지역으로 역사 경관 보존 및 지역 특성을 살리는 개발(문화적 요소의 발신, 도심상업 기능 갱신, 지역기능 향상 등)을 추진
- 야에스(⼋重洲) 지구의 경우, 국제경쟁력 강화를 위한 국가전략특구구역으로 지정되어 국제공항-지방도시를 연결하는 대규모 버스터미널, 주변 시가지 보행자 네트워크 정비
⦁기존 지역과 연계하여, 교류시설·의료시설 정비 등 지역적인 관리를 실시
- ‘토라노몬지구’ 역시, 국가전략특구구역로 지정되어 직주근접의 공간을 빠르게 정비하는 것을 목표로 비즈니스와 관련한 시설을 유치하여 외국인기업 유치에 따른 경제효과 기대
⦁도시계획도로(터널/지하) 외에 버스터미널, 지하보행통로, 보행자통로(데크) 등을 마련하고, 거주, 교류, 숙박, 교통, 의료, 산업육성 등의 시설을 유치
