Ж.А. БАБАЖАНОВА
«ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ КАЗАХСТАНСКОГО РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ»
Процессы интеграции в мировую экономику сформировали четкую зависимость многих государств от общего ее состояния и происходящих событий. Общемировой кризис ликвидности является ярким тому примером.
Казахстан, как и многие другие государства, прошел этап нестабильности в финансовом секторе и экономике в целом. Положительная динамика сформировала благоприятные макроэкономические условия для ускоренного развития всех основных секторов экономики и прежде всего строительства.
Объемы ввода жилых площадей увеличивались ежегодно. В 2006 году прирост был на уровне 30% и общий объем вводимых жилых площадей по Казахстану составил 8,1 млн. кв. метров. Переломным выступил 2007 год, который привнес множество корректив в состояние и развитие рынка жилой недвижимости. Изначально особое влияние оказал закон о долевом участии и его часть, регламентирующая реализацию объектов после возведения нулевого цикла. В середине года отмечался значительный рост стоимости строительства (только на цемент стоимость возросла в 3 раза), в противовес которому цена реализации росла низкими темпами. Эти процессы подвели к финансовой несостоятельности многие компании. К концу лета 2007 года возникли сложности с кредитованием строительства и жилья. Государство принял ряд мер по стабилизации ситуации и поддержке отрасли. Но ситуация на сегодняшний день продолжает оставаться сложно прогнозируемой и неопределенной. Сама по себе строительная отрасль до сих пор находится только на этапе своего формирования: основные производственные фонды только развиваются; сектор производства строительных материалов не является полноценной альтернативой импорту; потенциал имеющихся трудовых ресурсов не соответствует реальным потребностям бизнеса; законодательная база, еще не в полной мере обеспечивает честную конкуренцию среди строительных компаний.
Депозитные накопления физических лиц, млн. у.е. США
8745 8979
97309917
10562 11289
12100 11977
11611 11531 11755 11938 11956
8000 8500 9000 9500 10000 10500 11000 11500 12000 12500
янв.07 фев.07 мар.07 апр.07 май.07 июн.07 июл.07 авг.07 сен.07 окт.07 ноя.07 дек.07 янв.08
Источник: Национальный банк Республики Казахстан Рисунок 1
Сейчас мы наблюдаем своего рода завершение первого цикла строительной отрасли – цикла формирования. Затем последует цикл развития, который будет характеризоваться транспорентностью, стабильным развитием и прогнозируемостью. По сути, проявивший себя кризис ликвидности в финансовом секторе продемонстрировал зависимость строительных компаний от действий казахстанских банков. С другой стороны, по данным аналитических отчетов, такие показатели как размер и состояние текущего жилищного фонда, рост экономики республики и доходов населения позволяют уверенно говорить об имеющемся потенциале и большом объеме отложенного спроса для роста рынка жилья. Одним из показателей выступают данные Национального банка по депозитным накоплениям физических лиц, которые свидетельствуют о наличии нераспределенных активов. На рисунке 1 видно, что накопления увеличились на 36% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составили практически 12 млрд. долларов США.
Структура реализации квартир в 2008 году
2000
6000
3000-4500 2500-4000
0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 остаток квартир
приобретут национальные
компании будет реализовано
на рынке приобретет Правительство
Рисунок 2
Главной ареной казахстанского рынка жилой недвижимости выступают рынки Астаны и Алматы. Необходимо отметить, что на сегодняшний день столичный рынок недвижимости является крупнейшим по объемам. Так, если в Алматы в настоящий момент строится 19 тысяч квартир, то в Астане 50 тысяч квартир. В прошлом году было введено в эксплуатацию 1852 тысяч квадратных метров жилья, из которых около 40% было оформлено в процессе легализации. Это позволило обеспечить Астане общий жилой фонд на уровне 10 млн. кв. метров. На сегодняшний день на каждого жителя Астаны приходится менее 17 кв. метров жилья. Около 41% компаний уже сегодня можно охарактеризовать как «сомнительные компании». Они не вошли в список Правительства на оказание финансовой помощи, на их объектах продолжительное время не ведутся работы, и темпы строительства находится на низкой стадии. Около 48% компаний имеют определенный опыт в строительстве, однако многие строящиеся объекты испытывают большие трудности с финансированием и реализацией квартир. Исходя из качественного анализа деятельности всех компаний, можно сделать вывод, что на рынке жилой недвижимости Астаны в 2008 году выступят активными участниками около 11% компаний, которые имеют определенный потенциал прочности, финансовую поддержку и обладают долей рынка равной 25%. Несмотря на это почти 16 тысяч квартир, реализуемых сомнительными компаниями, в ближайшей перспективе так и останутся незаконченными. Скорее всего, по ним вопрос решится посредством переселения дольщиков или завершением строительства с участием государства. Основная масса данных объектов построена не более чем на 5%. По 23 тысячам квартир «неактивных компаний»
можно предположить, что срок сдачи значительно увеличится. И застройщики данной категории, скорее всего не выступят на рынке активными участниками в ближайшее время. Не выдержав жестких условий на рынке, часть
«неактивных» компаний пополнят ряды «сомнительных» застройщиков. В
последующие годы будет происходить естественный отбор посредством таких фильтров, как поправка к закону о долевом строительстве, взвешенная маркетинговая политика, наличие стабильных источников финансирования.
Впоследствии можно надеяться, что рынок недвижимости Астаны приобретет конкретные очертания, то есть не будет допущены случайные участники, и будет подчиняться законам цивилизованного рынка.
Объем реализации квартир по годам, шт.
17900
11500 10500-12000
0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 18000 20000
2006 г. 2007 г. 2008 г.
Рисунок 3
Из общего количества качественного предложения 15 тысяч квартир в текущем году будет продано ориентировочно 2,5-4 тысяч квартир посредством свободной реализации на рынке. Структура реализации квартир в 2008 году представлена на рисунке 2. Следует отметить, что по программе Правительства Республики Казахстан в этом году акиматом планируется выкупить, для создания сектора арендного жилья и предоставления жилья социальным категориям граждан 6000 квартир. Так же в рамках данной программы национальные компании ориентированы выкупить около 2 тысяч квартир.
Общий объем реализации в 2008 году был на уровне 10,5-12 тысяч квартир. На следующем рисунке 3 представлен объем реализации по годам. При этом в 2007 году объем реализации составил на уровне 11500 квартир, с учетом кризисных явлений, а в 2006 было реализовано 17900 квартир.
Таким образом, к концу года в наличии практически не останется качественных квартир, предлагаемых активными строительными компаниями.
Предложение на рынке в большинстве своем составят квартиры «неактивных строительных компаний» в объеме около 3 - 4,5 тысяч квартир.
На наш взгляд, в нынешних условиях, спросом будут пользоваться объекты, максимально удовлетворяющие потребительским предпочтениям, такие как котеджные городки и малоэтажные кирпичные дома. Составной
частью рынка недвижимости также является рынок вторичного жилья, который гипотетически мог бы оказывать определенное влияние на
Прогноз потребности в жилье по годам
7 072 900
8 096 900
9 948 900
10 948 900
11 948 900
12 948 900
13 948 900
14 948 900
15 948 900
16 948 900
17 948 900
5 036 736
4 540 956
3 305 660
2 835 842
2 387 232
1 960 677
1 557 060
1 177 299822 347
493 197 190 881 550 438
574 448
602 480
626579
651642
677708
704816
733009
762329
792823
824535
0 2 000 000 4 000 000 6 000 000 8 000 000 10 000 000 12 000 000 14 000 000 16 000 000 18 000 000 20 000 000
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
года
жилье, кв.м.
500 000 550 000 600 000 650 000 700 000 750 000 800 000 850 000
численность, чел.
жилищный фонд, кв.м естественная потребность, кв.м население, чел.
рыночные процессы. Но на сегодняшний день предложение по Астане около 900 квартир, что составляет менее 1% квартирного жилого фонда Астаны.
В отличие от Алматы по Астане вторичный рынок повторяет процессы первичного, который играет доминирующую роль.
Так как был введен мораторий на строительство новых объектов, а вторичный рынок не оказывает значимого влияния на процессы, что к концу 2007 года значительно активизировался спрос на качественное жилье. Таким образом, можно отметить, что мероприятия по стимулированию экономической активности, предпринимаемые государством, при содействии Ассоциации Застройщиков Казахстана достигнуты. В настоящий момент на рынке жилой недвижимости действует 103 строительные компании. Сегодня застройщиками Астаны строится 50 тысяч квартир, из которых продано 26 тысяч. В настоящее время для реализации выставлено около 24 тысяч квартир. Основываясь на имеющихся данных, можно выстроить прогнозную линию по изменению естественного спроса. Итак, несмотря на то, что
«прогнозы – дело неблагодарное», попытаемся предложить наш вариант развития рынка. Исходными данными выступят демографические процессы, реальный объем строительства, нынешнее предложение на рынке и потребительский спрос. В период с 2000 года численность населения возросла на 221 тысячу человек. В среднем ежегодный прирост численности составляет 4%. В прошлом году этот показатель был на уровне 4,8%. В 2008 году прирост миграционного сальдо составляет 5,5 тыс. чел. Внутренние миграционные потоки увеличиваются с каждым годом со всех регионов Казахстана. Учитывая эти тенденции необходимо заметить, что потребности в жилье будет иметь тенденцию роста.
Прогноз потребности в жилье по прогнозным данным показывает динамику роста рынка жилой недвижимости, несмотря на произошедший кризис, который требует оперативного устранения маркетинговых, экономических и технологических ошибок. Однако, несмотря на меры, предпринимаемые участниками рынка, в ближайшей перспективе количество строительных компаний на рынке сократиться в 2,5 раза.
Резюмируя выше изложенное можно отметить, что при сохранении темпов строительства с учетом корректировки на экономическую ситуацию естественная потребность в жилье для Астаны сохранится в ближайшей перспективе. Отложенный платежеспособный спрос также продолжает оставаться неудовлетворенным. Первоочередной задачей в настоящий момент выступает необходимость отработки системы финансирования. Но без стабилизации на финансовых рынках и стабильности финансирования строительства сложно будет говорить о поступательном развитии отрасли жилищного строительства. Из сложившейся ситуации в сфере жилищной недвижимости, нельзя не извлечь и положительные моменты. В первую очередь это оздоровление рынка и повышение конкурентоспособности компаний.
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
1. Салин В.Н., Шпаковская Е.П., «Социально-экономическая экономика» - Астана, 2001 г.
2. Статистический сборник «Kazakhstan 2008»
3. Экспресс-информация Агентства Республики Казахстан по статистике.
4. Сайт статистики Казахстана www.stat/kz., www.stat.gov.kz.
