H O A N T H I E N C A C Q U Y D I N H V E D I N H G I A D A T d V I E T N A M H I E N N A Y
Chau Hoang Than*
Phan Trung Hien
Tom tat: Tren ca sa phdn Itch cdc quy dinh ve dinh gid ddt. nhirng kho khan trong qud trinh dinh gid ddt, bdi viet dua ra mpi so khuyen nghi nhdm hodn thien cdc quy dinh ve vdn de ndy a Viet Nam hien nay.
Abstract: On the basis of analysis of provisions on appraisal of land price and shortcomings during the process of appraisal of land price, the paper makes proposals with purpose to perfect regulations in this respect in Vietnam.
1. Khai quat ve gia dat va djnh gia dat 6" Viet Nam hien nay
Khoan 19, 20 Dieu 3 Luat D i t dai nam 2013 quy djnh: "Gid ddt Id gid tri cua quyen su dung ddt tinh tren mpt dan vi dien tich ddt. Gid tri quyen sir dung ddt Id gid tri bdng tien cua quyen su dung ddt dpi vai mpt dien tich ddt xdc dinh Irong thai han sic dung ddi xdc dinh ". Ve phuong dien hanh chinh, gia dat dugc Nha nuac xac dmh qua cac cap do nhu: Khung gia dat (do Chinh phu ban hanh djnh ky 5 nam), bang gia dat (do Uy ban nhan dan ciia 63 tinh va thanh pho tryc thugc trung uong ban hanh djnh ky 5 nam dya tren khung gia ciia Chinh phii nhimg cu the hoa cho phii hgp voi dieu kien cua dja phuong) va gia dat cu the.
Bdng gid ddt dugc ap dung trong cac truong hgp phuc vu true tiep cho cac hoat dpng quan ly nha nuac nhu: Thue, phi, tinh tien sii dung dat, va tinh lien xir phat vi pham hanh chinh, tinh tien boi thuong cho Nha nuac khi gay thiet hai trong quan ly va sir dung dat dai... Theo khoan 2 Dilu 9 Thong tu s6 36/2014/TT-BTNMT v l "Quy ' ThS., Khoa Luai. Trudng Dai hoc Can Tho
" PGS.TS.. Khoa Luat, Trudng Dai hoc C^n Tho.
djnh chi tiet phuang phap dinh gia dat; xay dyng, dieu chinh bang gia dat; djnh gia dat cy the va tu van xac djnh gia dat" thi: Khi xay dung bang gia dat, Uy ban nhan dan cap tinh can cii tinh hinh thuc te tai dja phuong de quy djnh dieu chinh gia can cir vao kich thuoc, hinh thirc, kha nang sinh Igi ciia thua dat va cac yeu t6 khac anh huong den gia ciia thiia dat
Ben canh do, gid ddi cu the la gia tri quyen sir dung dat ciia thua dat, khu dat do Uy ban nhan dan cap tinh quyet djnh tai mgt thai diem xac djnh tren co so nguyen tac dinh gia dat, cac phuang phap dinh gia dat hoac tham khao chiing thu dinh gia tir t6 chuc tu van dinh gia dat. Day la gia dat diing de tinh tien su dung dat khi Nha nuac giao dat CO thu tien sir dung dat khong th6ng qua hinh thirc dau gia quyen sir dung dat; c6ng nhan quyen sir dung dat, cho phep chuyen muc dich sir dung dat d6i voi t6 chirc phai nop tien sir dung dat; tinh lien thue dat doi vai tnrong hpp Nha nuac cho thue dat khong thong qua hinh thiic dau gia quyen sir dung dat; tinh gia trj quyln sir dung dat khi co phan boa doanh nghiep nha nuoc thanh doanh nghiep co phan dupe Nha nuoc giao dat co thu tien sir dung dit, cho
NHA NUdC VA PHAP LUAT SO 3/2017 thue dit theo hinh thiic tra tiln thue dat mgt lin cho ca thai gian thue; tinh tiln thue dat khi thue dit tra tiln hing nam; tinh tien boi thuang khi Nha nuac thu h6i dat (khoan 4 Dilu 114 Luat Dit dai 2013).
Khac voi gia dit, phap luat hien chua ghi nhan khai niem dinh gia d a t . Theo nhom tac gia, khai niem dinh gia dat dugc hiiu nhu sau: Dinh gid ddt la viec ca quan nhd nuac co thdm quyen hoac to chirc tu vdn dinh gid ddt dira tren nguyen tdc, phuang phdp xdc dinh gid vd Irinh lu do phdp ludt quy dinh de dua ra gid Iri cua quyen sir dung ddt doi vai khu ddt. thua ddt cdn dinh gid.
Thuat ngii gia dat va djnh gia dat xuat hien lan dau tien trong Luat Dat dai nam 1993 vol tu each la gia chuyen nhugng quyen sii dung dat dupe Nha nuoc an djnh hang nam. Ciing vai viec quy djnh ve gia dat, Luat Dat dai nam 1993 ciing ghi nhan nguoi sir dung dat co cac quyen nhu:
Chuyen d6i, chuyen nhugng, cho thue, thira ke, the chap quyen sir dung dat^.
0 Viet Nam hien nay t6n tai song song hai gia dat: Gia dat do Nha nuoc quy djnh va gia dat thyc le giao dich tren ihi truong.
Hai gia nay co miic chenh lech cao nen thuang din den khieu nai, khilu kien v l dit dai, nhat la viec boi thuang khi thu h6i dit.
2. Chu the dinh gia dat va cac tru-tfng hgp dinh gia dat
Hien nay, chu the djnh gia dit van la co quan hanh chinh nha nuac th6ng qua Hpi d6ng tham djnh gia do Chii tich Uy ban Rieng thual ngir dinh gia noi chung dupe ghi nhan trong khoan 5 Digu 4 Luat gia nam 2012; "Dinh gid la viec co quan nha nuoc co ihSm quy^n hoac t6 chirc, ca nhan san xudt, kinh doanh quy dmh gia cho hang hoa, dich vu".
^ Dieu 2, Dicu 3 Luat Dat dai nam 1993.
66
nhan dan c i p tinh lam Chu tjch Hgi d6ng.
D6i vai viec xay dyng bang gia dat, phap luat bit buoc phat trinh Hgi d6ng nhan dan cip tinh th6ng qua truoc khi ban hanh.
Khoan 3 Dilu 114 Luat D i t dai 2013 quy djnh: Ca quan quan ly d i t dai cip tinh (So Tai nguyen va Moi trucmg a cac tinh, thanh) giiip Uy ban nhan dan cap tinh to chiic viec dmh gia, k l ca bang gia va gia dit cu thel
Ngoai ra, theo diem d khoan 2 Dieu 74 Luat Kinh doanh bat dpng san nam 2014, con CO cac chii the tien hanh djnh gia khac nhu: (i) Cac to chiic tin dung djnh gia dat d l t h i m dinh gia trj tai san the chap lam can cil' de cac to chiic tin dung cho vay; (ii) Doanh nghiep su dung dat thong qua hinh thirc nhan chuyen nhugng, gop von, thue quyen sii dung dat phuc vu cac dy an san xuat kinh doanh theo Dieu 73 Luat Dat dai 2013 djnh gia dat lam can cii thoa thuan vai nguai dan.
Tren thyc te, gia dat trong cac tnrcmg hgp chuyen nhugng, cho thue va cac giao djch ve dat dai khac chii yeu do nguoi dan ty thoa thuan, thuang lugng vai nhau ma kh6ng dya tren bang gia dat do Nha nucrc ban hanh. Sau khi thuang lucmg thanh cong, hp mai tham khao bang gia dat de ghi gia trj giao dich tren hgp dong cho phii hgp vai gia dat do Nha nuac ban hanh nham giam tien dong thue khi giao djch. Chinh vi Nha nuac kh6ng the kiem soat het gia trj thyc tren thj tru'ong bat dgng san, nen co sy chenh lech giira gia dat tren thj truong vai gia dat do Nha nuoc ban hanh.
^ Khoan 5 Dilu 12 Nghi dinh 44/2014/ND-CP quy dmh: So Tai nguyen va Moi truong co trach nhi?ni to chiic xay dung va trinh Uy ban nhan dan cap tinh ban hanh bang gia; va lap ke hoach djnh g\i dat cy tha (khoan 1 Dilu 17).
H0A.\ THIENC.iC QIYDINH...
O Viet Nam, vice djnh gia dat chii yeu phuc vu cac tru'ong hop sau day:
- Phuc vu cho thi trudng bdt dpng sdn Mac dii la nipt thj truong chua hoan chinh, song cac giao dich ve quyen sii dung dat 6 Viet Nam cung dugc thyc hien kha thucmg xuyen do nhu ciu sir dung dit Viec djnh gia dat nham phuc vu cho cac giao dich sau:
Thir nhdt, khi nguai sir dung dat thyc hien cac quyen doi voi dat dai nhu: Quyen chuyen d6i, chuyen nhuong, cho thue, cho thue lai, thira ke, tang cho, the chap, gop von quyen sir dung daf*. Vice dmh gia dat giiip dua ra mirc gia co ban lam can cii' de cac ben thoa thuan, giao dich Doi vai cac doanh nghiep kmh doanh bat dong san, viec tien hanh dinh gia la can cii de niem yet gia san pham hoac huy dgng gop v6n tir thi iruirng^
Thir hai, nham xac djnh gia khai dicm dau gia quyen sir dung dat d6i voi phuang thirc Nha nuac giao dat. cho thue dat, hoac cac doanh nghiep kmh doanh bat dong san to chiic ban san pham tliong qua hinh thiic dau gia.
Thif ha, nham xac dinh gia tri tai san ciia doanh nghiep trong bao cao tai chinh.
Thirc te cho thay, viec dmh gia dat nham xac dinh dimg gia tn tai san cua cac doanh nghiep CO y nghia rat lan trong hoach dinh chien luge phat tnen kinh te \ a phan nhom cac doanh nghiep de c6 chien luac phat tnen phii hgp.
Hien nay, vice von hoa dat dai dang dien ra manh nic tai Vicl Nam thong qua 3 pliuong ibiic chu yeu' Chuyen nhtrpng quyln su dung dat cua doanh nghiep, gop
v5n \ a thi chip; dac bict la viec dinh gia dat dc tien hanh von hoa dat dai th6ng qua co phan hoa cac doanh nghiep nha nuoc Cac tru'ong hgp nay deu can phai dinh gia tai san, trong do co bat dpng san la dat dai.
Thir lu. nham cung cap thong tin cho viec dmh gia tai san bao dam trong hoat dong the chap quyen sir dung dat Khi thyc hien the chap quyen su dung dat, cac to chirc tin dung deu co xu huong dmh gia uu tien loi ich ciia ben nhan the chap nen gia thuang tliap hem thj truong giao dich.
Tru'ong hop ben the chap khong thyc hien dupe nghia vu tra np thi ben nhan the chap se tien hanh thanh ly tai san va nhu vay, mpt lan nua quyen su dung dat se dupe dnih gia dc ban dau gia quyen sir dung dat.
- Phuc vu cho hoat dpng qudn ly nhd nude ve gid ddt
Phap luat dat dai Viet Nam gan bo chat che vol phap luat hanh chinh Cac quyet dmh giao dat, cho thue dat, c6ng nhan quyen su dung dat deu dugc thyc hien th6ng qua thu tuc hanh chinh Chinh \ i \ay, vice dinh gia dat nham thuc hien ciic chinh sach cua Nha nuac c6 vai tro quan trpng, anh huang den tat ca nhiing nguai su dung dat Viec dnih gia dat nham thyc hien cac muc ticu .sau
Thii nhdi. phuc vu cho cac truirng hpp thu hoi dat vi muc dich quoc phong, an ninh va muc dich phai tnen kinh tc - xa hgi vi Uri ich quoc gia, Ipi ich cong cgng, Theo quy dmh. gui dat tinli ticn boi thuirng la gia dat cu the' Ve nguyen lac, viec \ac dinh gia dat trong truang hpp nay tren co so can bang Ipi ich cua nguoi co dat thu hoi. N'ha nuoc va chu dau tu Tuy nhicn, thyc te thi gia dat CO xu huang nghieng ve loi ich cua Nha
•" Di^u \b'! 1 i-i'Ti Dat dai nam 2013
^ Diem c khoan I Dicu 1 15 Luat Dal dai nam 2013 • Kho.ui 2 Dicu 74 %.i khivui 4 Dicu I 14 Lual D.ii d.ii nam 2013
NHA NU'&C VA PHAP LVAT so 3/2017
nuac va nha d i u tu, d6ng thai, gia dat tinh b6i thuang hay thap hem gia dat chuyen nhugng thyc te tren thj truang.
Thir hai. lam can cii xay dyng khung gia dit do Chinh phu ban hanh va bang gia dit do Uy ban nhan dan cap tinh ban hanh . Ngoai ra, phap luat hien hanh khong quy djnh thue nha dat ma thay bang thue sir dung dat phi n6ng nghiep. Viec danh thue tiiy theo timg truang hgp can cii vao bang gia hoac gia dat cu the do ca quan hanh chinh nha nuoc cap tinh xac djnh, vi dy:
Viec xac djnh nghTa vu tai chinh cua nguoi sir dung dat dugc can cur tren bang gia dat**.
Ngoai ra, trong tnrong hgp gia dat ph6 bien tren thj truong bien dgng , gia thi truong tang hoac giam so vai khung gia, bang gia, thi phai tien hanh dinh gia dat lai de lam can cii' dieu chinh khung gia, bang gia.
Thir ba. de xac dmh nghia vu tai chinh ciia nguoi sir dung dat trong qua trinh giao dat, cho thue dat. Cu the:
(i) Tm'ong hpp giao dat th6ng qua diu gia quyen su dung dat, gia dit khai dilm dugc xac djnh dya tren 4 phuang phap: So sanh tryc tiep, chiet tni', thu nhap va thang du . Ngoai ra, truong hap dau gia quyln sir dung dat khi Nha nuoc giao dit co thu tiln sii dung dat, cho thue dat tra tiln mpt lin cho ca thai gian thue ma gia tn thira dit hoac khu dat (tinh theo gia dit trong bang gia) duoi 30 ty ding d6i voi cac thanh ph6 tnic thugc tmng uong; diroi 10 ty d6ng d6i vai cac tinh mien niii, viing cao; duai 20 ty dong doi vai cac tinh con lai. thj gia dat cu
thi dugc xac djnh theo phuong phap he si dieu chinh gia.
(ii) Trucmg hgp giao dat khong thong qua dau g i a " , dugc chia thanh hai tnrcmg hgp: Truong hgp thira dat hoac khu dat co gia in tir 30 ty dong tra len doi voi cac thanh pho tryc thugc trung uang; tir 10 ty dong tra len doi vai cac tinh mien niii, viing cao; tii 20 ty dong tra len d6i vai cac tinh con lai (tinh theo gia dat trong bang gia dit), thi gia dat tinh thu tien sir dung dat la gia dat cy the do Uy ban nhan dan cap tinh quyet djnh, dugc xac djnh theo cac phuong phap so sanh tryc tiep, chiet trii', thu nhap, thang du. Truong hgp gia trj thiia dat, khu dat nho han gid tri neu tren thi xac dinh gia dat cu the ap dung phucmg phap he so dieu chinh gia. He so dieu chinh nay do So Tai chinh chu tri xac djnh trinh Uy ban nhan dan cap tinh c6ng bo hang nam.
Thir lu, tru'crng hgp cho thue dat thi gia dat dugc xac djnh nhu sau:
(i) Cho thue dat tra tien thue dat khong thong qua dau gia: Dan gia tinh tien thue trong truang hgp tra hang nam hay tra mgt lan cho ca thai gian thue la nhu nhau va deu la gia dat cu the'^.
(ii) Cho thue dat thong qua dau gia, g6m hai trucmg hgp: Tra tien thue dat mot lan cho ca thai gian thue: Gia khai diem la gia dat cu the dugc xac djnh theo phucmg phap so sanh tryc tiep, chiet trir, thu nhap, thang du'^ hoac theo phucmg phap he so dieu chinh gia''*; va tra tien thue dat hang
Dicu 8 va DiSu 12 Nghi dinh s6 44/2014/ND-CP.
Khoan 2 Dieu 114 Luat D^t dai nam 2013 ' Thuoc cac trudng hop quy dmh tai khoan 1 Di5u 9 va khoan 1 Dieu 14 Nghi dinh 44/2014/ND-CP.
'" Khoan 2 Dieu 1 Thong tu 02/2015/TT-BTC \ a Dicu 4 Thong tu 48/2012n"T-BTC
68
" Dicu 3 Thong tu 76/2014/TT-BTC.
'- Khoan 4, 5 Di§u 4 Nghi dinh 46/20i4/ND-CP.
'•' Khoan 4 DiSu 4 Nghi dinh 46/2014/ND-CP.
" Khoan 4 Dieu 3 Nghi dinh s6 01/2017/ND-CP ngay 06/01/2017 sua doi, bo sung mot so nghi dinh quy dinh chi tiet thi hanh Lual Dat dai.
HOAN THIEN CAC QUYD/NH..
nam: Gia khai diem xac djnh theo phuang phap he s6 dilu chinh gia'^
Khi xac dinh dan gia tinh tien sir dung dat, tien thue d i t deu la xac djnh gia dit cu the, nhung thai d i l m xac djnh gia lai chua dugc phap luat quy djnh cy thi.
Nhu vay, a Viet Nam, tuang ling vai cac hinh thiic djnh gia d i t phuc vy cho cac muc dich khac nhau thi each thirc dinh gia, phuang phap djnh gia va chu thi djnh gia cung co the khac nhau. Vi vay, khi xac dinh gia dat tren cimg mgt thira dat vi cac myc dich khac nhau co t h i dan din nhimg gia dat khac nhau. Dieu nay lam cho viec djnh gia kh6ng that sy bao dam yeu t6 khach quan va c6ng bang, ciing nhu gia trj that ciia quyen su dung dat.
Thir ndm. phuc vu cho viec giai quyet khieu nai ve gia dat.
Truong hop nguoi sir dung dat khieu nai ve gia dat thi dugc quyen thue t6 chiic tu van djnh gia dat de lam can cii giai quylt khieu nai'^ Viec khieu nai ve gia dit thucmg tap trung nhieu a gia dat tinh tien boi thuang khi Nha nuac thu h6i dat. Tuy nhien, tren thyc te viec xac dinh gia dat nay rat kho thuc hien, vi khi thay d6i gia dat tinh tien boi thucmg cho mgt hg dan thi dong thoi phai dieu chinh gia dat cho tat ca cac hg con lai trong ciing mpt dy an. Mat khac, CO quan nha nuoc va chii dau tu' thuang khong muon xac djnh lai gia dat theo huong tang len, vi se dan den viec tong chi phi b6i thuang, h6 trg, lai dinh cu ciia dy an tang cao so voi dy kien ban dau.
3. Cac yeu to anh hu'o'ng den viec dinh gia dat
Qua phan tich cac truang hgp can dinh gia va thyc lien dmh gia dat, co the khai
quat nhimg ylu t6 anh huang den viec djnh gia d i t a Viet Nam nhu sau:
5 . / . Quyen sir hieu todn dan vd Nhd nu&c Id dai dien chu sd hiru ve ddt dai
Dilu 53 Hien phap nam 2013 khang dinh, dat dai thugc so hiru toan dan va Nha nuac thong nhat quan iy, nen nguai sii dung dat chi dugc trao quyen sii dung dat. Viec djnh gia dat do do, chi xac djnh gia tri cua quyen sii dung dat, khong phai la sy djnh gia nhu mgt loai tai san thugc so hiiu tu nhan. Hon niia, vai tu each la dai dien chu sa hiiu, Nha nuoc c6 quyen quyet djnh gia dit (khoan 5 Dilu 13 Luat Dit dai 2013). Vi vay, gia dat chiu sy chi ph6i tir Nha nuac, vi du nhu gia dat tinh tien b6i thuang trong truong hpp Nha nuac thu hoi dat vi cac muc dich cong ich do Uy ban nhan dan cap tinh va cac CO quan hanh chinh thugc quyen quyet djnh.
3.2. Su- khdc biet ve muc dich sir dung ddt
Muc dich su dung dat anh huang tryc tiep den gia dat, cac thua dat hen ke nhau co dieu kien ty nhien, kinh te, ha tang va kha nang sinh Ipi nhu nhau nhung muc dich sir dung khac nhau thi don gia se co sy khac biet va chenh lech Ion, Theo quy djnh, dat dai duac chia thanh 3 nhom: Dat nong nghiep, dat phi n6ng nghiep va dat chua sir dung (Dilu 10 Luat Dit dai 2013), nhung viec dinh gia dat chi ap dung cho 2 nhom la dat n6ng nghiep va phi nong nghiep. Trong ciing nhom nhung moi loai dat co gia khac nhau. Trong cac loai dat thi dat a co gia cao nhat ; dat trong liia thuong c6 gia ihip nhit
'* Khoan 5 Dilu 4 Nghi dinh 46/2014/ND-CP.
'^ Di^m b khoan 1 Dieu 115 Luat Dat dai nam 2013
" Tham khao Quylt dinh s6 22/2014/QD-UBND ngay 26/12/2014 cua Uy ban nhan dan thanh p h i Can Tho quy dinh vc mirc gia cac loai dit dinh ky 05 nam{201.S - 2 0 1 9 )
69
NHA NJfdC VA PHAP LVAT SO 3/2017
do Nha nude muon bao v$ di?n tich dat nay va h ^ chi viSc thay dfii myc dich sii dyng.
3.3. Biitt kien thuc hifn giao dich dat dai
Phap luat dit dai Viet Nam ban chi d6i tugng, pham vi giao djch dat dai bang each quy dinh cac truang hop khong dugc nhan chuyin nhugng, nhan tang cho quyen sii dung dit. Vi du: Hg gia ditih, ca nhan khong tryc tilp san xuit nong nghiep khong dugc nhan chuylii nhugng, nhan tang cho quyen sii dyng dit trSng Iiia (khoan 3 Dieu 191 Luat Dit dai 2013). Dilu nay true tiep anh huang din gia cac loai dat do theo hu6ng giam xu6ng, va quy djnh nay ciing gay khong it kho khan cho cac viing do thi vai dien tich dit trong liia con rat it, tham chi co thiia chi cdn vai chuc met vuong, nhung khi thyc hien cac giao dich deu phai chiing minh "hg gia dinh, ca nhan tryc tiep san xuat nong nghiep".
Thyc te, khi dat thugc pham vi quy hoach, ke hoach cua Nha nuac se thu hoi de thyc hien dy an hoac phai chuyen muc dich su dyng, thi hau nhu cac giao dich rit han che. MEIC du phap lu^t dat dai khong han che cac quyen cua nguoi sir dung dit khi chua c6 ke hoach sir dung dit chi tilt cua cip huy$n, song Iiic nay rit it nguai nhan chuyen nhugng, thuS hoac gop v6n bing quyln su dung dit du gia dit thip hem thi tnrcmg. Han nGa, cac to chiic tin dung thucmg dua trucmg hgp nay vao nhom khong khuyen khich cho vay'^...
3.4. Binh hu&ng phdt triin va thi trtr&ng dit dai do
Dinh huong phat trien kinh te - xa hpi anh huong true tiep den gia dat. Vi du dien hinh nhu gia dit tai huyen dao Phii Qu6c tinh KiSn Giang trong th6i gian gin day tang vgt do dinh huang phat trien Phii Qu6c tra thanh don vi hanh chinh - kinh te dac biet' .
Theo quy dinh phap luSt vl thue^, khoan thu tai chinh tu giao dich dit dai can cii vao gia tri giao dich tr6n hgp dong. Tuy nhien, trong truang hgp gia dit giao dich thip han gia dit do Nha nuac quy dinh thi tinh theo gia dat do Uy ban nhan dan c ^ tinh quy dinh. Chinh vi vay, gia dat tren cac hgp d6ng giao dich a ViSt Nam thuang la gia ao (tiiip hem nhilu so vai gia giao djch that) de cac ben giam bat nghia vu nop thue, le phi. Viec nay hinh thanh nen gia thj truang ao trong cac giao djch, dSn den tinh trang gia dat do ca quan hanh chinh nha nuac ban hanh thuang khong phan anh dugc gia dat tren thi truang.
3.5. Yiu td lich su; tinh hep phdp, hffp thvrc cua dat
Qua trinh lich sir, mgt so h$ gia dinh, ca nhan xac lap quyen sii dyng dat thyc te truoc khi dugc Nha nuac cong nhan. Chinh vi vay, neu hai thua dat c6 cac dilu kien vi tri va dien tich tucmg dong nhau, thiia dat nao da dugc Nha nuac cong n h ^ quyen sii dyng dat va cap Giay chiing nhan thi thira dat do CO gia cao han. Dfi dugc cip Giay chiing nhan, nguai dang su dung dSt thyc te
Phan Trung Hifin va Ngo Van Lugrng, "Nhiing kho khan cua nguai co ddt ihi chdp rai vao quy hoach vd gidi phap de xuir. Tap chi Nghfi Luat. HQC vien Tu phap, so 8/2014.
70
''' Xem Vu Le - Hong Chau, Gidi dau tu do x6 ra Phu Quoc theo can sdt ddt, http://kinhdoanh.
vnexpress.net/tin-tuc/bat-dong-san/gioi-dau-tu-do- xo-ra-phu-quoc-theo-con-sot-dat-3244916.html, truy c?ipngiy 5/1/2017.
^" Dilu 2 Nghi djnh s6 12/2015/ND-CP quy dinh chi tilt thi hanh LuSt siia ddi, bi sung mpt so dilu cac Luat vl thue va sua d6i, bo sung mpt so dieu cac Nghi djnh ve thue.
HOAN THI$N CAC QUY DINH...
phai hoan thanh cac thu die phap ly va chiing minh nguon g6c hgp phap cua dit. Vi du: Dat c6 nguon goc lin chilm hoac ty y san lap kenh m u a n g lin dit cong, d i t giao khong dung t h i m quyln...khong thi dugc xem la d i t hgp phap. Tuy nhien, dit do khai hoang, do ty nhien b6i ling thi co thi dugc cong nhan.
Ben canh do, thoi d i l m sii dung dit cung anh huang d i n viec thira nhan quyln sir dung d i t va miic nghTa vy tai chinh ma nguai su dyng dat phai nop khi hgp thuc hoa. Cy thi, Nghj dinh s6 45/2014/ND-CP tir Dieu 6 - Dieu 9 quy djnh chi tilt miie nop tiln su dung d i t khi hgp thiic hoa quyln su dung dat. Chinh vi vay, gia dat con dugc xac dinh qua tinh hgp thiic ciia thiia dit.
3.6. Thai hein .su- dung ddt Thai han sir dyng dat dugc quy dinh tai Dilu 125 va Dilu 126 Luat D i t dai 2013 va CO anh huang quyet djnh den gia dat. Vi du:
Ciing la dat san xuat, kinh doanh thuong mai djch vu nhung neu dat co thai han su dung on djnh lau dai se dupe xac dmh gia dat cao hon so vai sir dyng thoi ban toi da khong qua 70 nam. C6ng thirc dinh gia dat boi thucmg doi vai truang hgp dat su dung CO thoi han dugc quy djnh tai Dieu 7 Nghi djnh47/2014/ND-CP.
Thai han tra tien thue dat cung anh huang din gia dit. Co hai hinh thuc Nha nuac cho thue dat la: Thue dat tra tien hang nam va thue d i t tra tien mpt lan. Neu hai thira dit co ciing cac dieu kien, muc dich su dung nhung thai ban tra tien thue dat la cho ca thoi gian thue thi dan gia khac voi tra tiln thue dit hang nam, do thai han tra tiln thue anh huang den quyen, nghia vu trong qua trinh su dung dat (Dieu 174 va Dilu 175 Luat Dit dai nam 2013).
3.7. Tap qudn sir dung ddt
Theo quan niem ciia nguai Viet Nam, nhung ylu to sau day se tao nen sy khac biet ve gia dat:
- Hinh the thua ddt: Mgt thira dat dep la thua dat vuong van, co hinh chii nhat hoac hinh thang, canh mat hau phai Ion hem canh mat tien (no hau).
- Huang ddt: D6i vai dat a va kinh doanh san xuat thi huang Dong Nam co gia trj cao han huang Tay Bac, dii co cung cac dieu kien ty nhien, ha tang va hinh the dat.
Nhirng thira dat thang goc voi duong tai vj tri giao Ig hoac dat gan nghia trang, nghia dja, gan san bay la nhiing thiia dat khong tot ve vj tri, thuang co gia tri thap. Mat khac, theo phong thiiy, dat bj che chan bai nhirng ng6i nha cao tang xung quanh, dac biet la co cong trinh an ngu phia truoc la thua dat khong tot, gia trj khong cao.
- Ddt CO dieu kien thuan lai ve sinh hoat vd sdn xudt: Dat trong cac khu vyc gan trung tam, gan chg, gan truong hge, benh vien, c6ng vien, thuan lgi ve giao th6ng thuang CO gia cao hon.
4. Nhihig kho k h a n , bat cap trong viec dinh gia dat
4.1. Ve viec dinh gid ddt cd cdc muc dich khdc nhau
Hien nay, gia dat tir cac chu the khac nhau vai muc dich khac nhau co miic gia xac dmh khac nhau.
Vi dy: Cimg mgt thua dat nhung djnh gia de tinh tien boi thuong khi Nha nuoc thu h6i dat vi muc dich cong ich khac voi djnh gia khi giao dit cho chii diu tu. Th6ng thuang, gia dat xac dinh d l giao cho chu dau tu se cao hon gia dit Nha nuoc xac dinh tinh tien b6i thuang.
71
NHANU'OC VA PHAP LUAT SO 3/2017
Myc dich cua viec dmh gia anh huong din chu thi djnh gia va phuang phap djnh gia.
Vi dy: Xac djnh gia dat cu the lam gia khai diem trong dau gia quyen sir dung dat khi Nha nuoc giao dit thi chi ap dyng 4 trong 5 phuang phap djnh gia dat do Sa Tai nguyen va Moi truang xac djnh . Trong khi do, khi Nha nuac giao dat khong thong qua diu gia thi ap dung ca 5 phuong phap djnh gia tiiy vao truang hgp cy the va khi ap dung phuong phap he s6 dieu chinh gia thi he so dieu ehinh do do So Tai chinh xac dmh va cong b6 vao dau nam'^^. Nhu vay, cung la xac djnh de giao dat nhung dan gia khac nhau do phuang thirc giao dat va chii the dinh gia khac nhau.
Hem niia, gia dat ciia ciing mpt thira dat con khac biet giiia giao djch ty nguyen va giao djch bat huge. Giao djch ty nguyen nhu: Chuyen nhupng, chuyen d6i, gop v6n..., thi nguai su' dung dat co quyen thoa thuan. Trong khi giao dich bit bupc nhu:
Nha nuoc thu h6i dat vi muc dich quoc phong, an ninh; phat trien kinh te - xa hgi vi Ipi ich qu6c gia, cong cgng, thi co quan nha nuoc tien hanh djnh gia va ap gia nen khong phan anh dupe diing ban chat cua gia thj truang.
4.2. Ve dir lieu gid ddt trong cff sd dii- lieu ddt dai
Viec xay dyng chinh xac va diy dii he thong dir lieu thong tin v l gia dit anh huong Ion din viec djnh gia dit. Boi khi co dir lieu thong tin chinh xac se xac djnh dugc nhirng thua dat tuong nr d l thu thap thong tin djnh gia. Viec kh6ng co ca sa du' heu sat thi tnrcmg ve gia dat giao djch anh huong din
sy phii hgp voi gia thj truang cua gia dat dugc xac djnh. Hon nira, khi xay dyng dugc du lieu ve gia giao dich se co thang do ve gia de danh gia, quyet dinh gia dat mgt each khach quan. Hien nay, viec djnh gia dat con mang tinh chii quan bai chi dya tren thong tin do cac ben cung cap. Khi khong co co so dii lieu nay se khong co thuoc do chuan ve gia dat, "chuan chung" ve gia khong dugc xac dinh chinh xac.
4.3. Lien quan den cdc quyen doi vdi ddt dai
Lien quan den Giay chiing nhan quyen sii' dung dat, co 3 truong hgp sau day:
- Truang hop da co Gidy chirng nhdn quyen sic dung ddt. Doi vai truong hgp nay thi viec dinh gia dat tuong d6i thuan Ipi, boi muc dich sir dyng dat, hinh the, dien tich, vj tri dat da dugc xac dinh cy the, dong thoi ve mat phap ly, dat da dugc Nha nuoc bao hp.
- Trucmg hap co cdc loai gidy ta khdc lien quan den quyen sir dung ddt. Viec chi CO cac loai giay to chiing minh nguon goc su dung dat ma chua dugc cap Giay chiing nhan quyen sir dyng dat, thi nguoi sir dung dat phai ehiing minh dugc nguon goc dat dai. Tuy nhien, truong hgp nay can c6 sy kiem tra do chinh xac cac thong tin ve thua dat anh huang tryc tiep den gia dat nhir:
Muc dich sir dung, dien tich, hinh the dit.
Truang hcrp ddt khong co gidy ta. Khi khong CO Giay chirng nhan hoac cac loai giay to chirng minh ngu6n g6c theo quy djnh tai Dieu 100 Luat Dat dai thi viec djnh gia dat gap nhieu kho khan, do phai dya vac hien trang thyc te viec sir dung dat, thai diem sir dung, muc dich sir dung lam can cir
-^^ Xem khoan 1 Dieu 15 Nghi dmh 44/2014/ND-CP.
-- Xem Dilu 3 Nghi dinh 44/2014 ND-CP va Dilu 3 Thong tu 76/2014/TT-BTC
72
Xem Dieu 100 Luat Dat dai nam 2013, Dieu IB Nghi dinh 43/2014/ND-CP va Dilu 15 Thong tu 02/2015/TT-BTNMT.
HOAN THI$N CAC QUY DINH..
xac djnh gia dit^" Mat khac, co nhirng truong hgp, tuy chua co Giiy chiing nhan quyen sii dung dit, nhung tren thyc t l nguai dan van tiln hanh giao djch bing "giiy vilt tay", mgt van ban mua ban do cac ben trong giao djch lap, khong co cong chiing, chiing thyc va eiing khong dupe ca quan nha nuac xac nhan. Tir do hinh thanh thi tru'ong giao djch khong chinh thirc, lam anh huang din gia dat khi tien hanh djnh gia.
Ciing vai cac quyln khac nhu 16i di chung, khong gian chung, dp sau duai long dat, dp rung cua cong trinh tren dit ben canh..., viec thoa thuan quyen sir dung han che bat dpng san lien ke ciing anh huong tryc tiep den gia dat. Vi du: Vi tri dit co 16i ra duong Ion nhung quanh co, qua nhieu nga re nhung gia dat se thay doi neu thoa thuan dugc thira dat lien ke ve viec mo mgt loi di thang ra duong Ion.
4.4. Ve viec tir van xdc dinh gid dat Hien nay, viec tu van xac djnh gia dat kho bao dam "nguyen tac dgc lap, trung thyc, khach quan"'^^ Theo phap luat hien hanh, chi co cac co quan hanh chinh va cac don vj tryc thupc ca quan nay la chii the yeu cau djnh gia. Nhu vay, cac t6 chiic tu van gia dat se bj dat duoi hai ap luc: (i) Ve phuong dien hanh chinh, la chii the chiu sy quan ly ciia co quan hanh chinh nha nuoc trong viec cap giay phep, kiem tra hoat dpng... (ii) Ve phuang dien kinh te, kinh doanh, CO quan nha nuoc la khach hang chii ylu^^. Han nira, phap luat chua quy dinh ro rang va cu the trach nhiem ciia cae to chiic tu vin dinh gia. Nhin chung, Viet Nam con
thieu cac to chiic tu van djnh gia dat chuyen nghiep c6 nang luc, bao dam tinh dgc lap va khach quan.
4.5. Cdc quy dinh ve xac dinh gid dat tinh tien bdi thuang
Viec xac djnh gia dat tinh boi thuang khi Nha nuoc thu hoi dat hien nay co mgt so bat cap, the hien 6 nhiing diem sau:
Thir nhdt, cdc nguyen tdc xdc dinh gid ddt tinh boi thuang kho thuc thi Do chua co CO che xac djnh gia thj truang dat dai nen viec quy djnh "gia dat tinh boi thuang phai phii hgp vai gia dat tren thi truong" la nguyen tac kho xac djnh chinh xac, cong bang, khach quan; ban niia, quy djnh "phu hgp"^** ciing chua dugc lugng hoa cu the.
Thu hat, phdp ludt ddt dai khong ghi nhan viec nguon ddn tham gia vdo quy trinh dinh gid ddt Trong truong hpp Nha nuoc thu h6i dat, phap luat chua co quy djnh cu the ve kha nang giam sat cua nguai dan doi vai cac co quan hanh chinh trong toan bp qua trinh djnh gia thira dat ma hp dang co quyen su dung hgp phap. Nhu vay, viec djnh gia dat ducmg nhu chi la c6ng viec ciia cac CO quan nha nuac c6 tham quyen, ngay ca tnrcmg hgp viec djnh gia se quyet dinh den so tien b6i thuang ma nguai dan nhan dupe khi Nha nuoc thu h6i dat. Viec dinh
" Xem Dilu 20 Nghi dmh 43/2014,ND-CP.
" D I I U 17,Dilu 19 Nghi dmh so 44/2014/ND-CP.
^^ Phan Trung Hicn, Nhimg dieu cdn biet ve thu hSi ddi bdi thuang. ho tra, tdi dinh cu, Nxb. Chinh tn qu6c gia. niim 2014, ir.lOO.
Khoan 2 Dicu 74 Luat Dat dai nam 2013 va Dilu 15 - Dilu 18 Nghi dinh s6 44/2014/ND-CP
Diem a khoan 3 Dilu 11 Nghi dinh .so 44/2014/ND-CP quy dmh" "Gia dat Irong bang gia dat phai phu hop voi khung gia dat" va cung neu hai truong hop gia dat trong bang dupe quy dmh vupt muc loi da cua khung gia. Nhu vay, tir "phii hop"
trong tnrong hap nay c6 thi hiiu la cao hon chudn trong khung. Vay tir "phu hop" trong nguyen tdc dinh gia dat tai Dilu 112 co the hieu iheo huong nay hay khong; liic la, gia d5t cu thi do Uy ban nhan dan cap tinh quyet dinh co the cao hon gia dSt ph6 biln tren thj truong?
73
NHANU'dC VA PHAPLUATSO3/2017
gia dat tinh boi thudng khong co sy tham gia va giam sat cua nguai dan, dac biet la nhimg nguai co dat bj thu hoi dan den kho thyc hien nguyen tac "dgc lap, khach quan"
theo quy djnh ciia Luat Dat dai . Thir ba, dieu kien dp dung phuang phdp dinh gid trong xdc dinh gid ddt cu the chua ro rdng. Cu the, diem d khoan 1 Dieu 3 Thong tu s6 36/2014/TT-BTNMT quy dinh:
"Tnrong hgp tai khu vyc djnh gia khong du thong tin ve gid ddt thi thu thap thong lin tai khu vuc lan can c6 dieu kien tuong ty ve dieu kien ty nhien, kinh te - xa hgi, ket cau ha tang ky thuat va ha tang xa hgi voi khu vyc CO thua dat can dinh gia". Trong khi d6, khoan 4 Dilu 3 Nghj dmh s6 01/2017/ND- CP sira doi, bo sung khoan 2, 3 Dieu 18 Nghj dinh so 44/2014/ND-CP quy djnh:
"...Trucmg hgp tai khu vuc thu hoi dit khong ddm bdo yeu cdu ve thong tin de ap dung cac phuong phap dinh gia tai cac khoan I, 2, 3 va 4 Dilu 4 Nghi dinh s6 44/2014/ND-CP thi gia dit cu thi dugc xac dinh bang phuong phap he s6 dilu chinh gia", Nhu vay, cum tu "kh6ng dam bao yeu cau ve thong tin" trong Nghi dinh s6 01/2017/ND-CP se dugc hiiu nhu thi nao?
Khi khong dii th6ng tin ve gia dit tai khu vuc cin dmh gia thi dugc ap dung phuang phap he s6 dieu chinh gia, hay phai hiiu la khi khong co th6ng tin cua khu vyc cin djnh gia va ciing kh6ng co th6ng tin ciia khu vyc CO dieu kien tuong ty thi mai ap dung phuang phap he s6 dilu chinh gia? Tuy nhien, neu khong thu thap dupe thong tin khu vyc can djnh gia va ca khu vyc co dilu kien tuang ty thi he s6 k trong phuang phap
- Phan Tning Hiln_. Nhung diSu cdn biit vi thu luii ddt. boi thuang. ho tra. lai dinh cu, Nxb.Chinh tn quoc gia, nam 2014, tr-100.
74
he so dieu chinh gia se dugc an djnh dya tren yeu to nao?
Thu tu, chu the quyet dinh gid ddt cu the khong dung thdm quyen. Khoan 3 Dieu 114 Luat D i t dai va dilu 15, 18 Nghi djnh s6 44/2014/ND-CP d i u quy djnh thim quyen quyet dinh gia dat cu the thugc ve Uy ban nhan dan cap tinh ma khong co quy djnh nao cho phep iiy quyen. Tuy nhien, thyc te da co dja phuong uy quyen cho Uy ban nhan dan cap huyen xay dyng, tham dinh, phe duyet gia dat cu the, vi du: Quylt djnh s6 54/20I5/QD-UBND ngay 27/10/2015 ciia Uy ban nhan dan tinh Ha Tinh ve viec iiy quyen xac dmh gia dit cu the tren dia ban tinh. Theo do, Uy ban nhan dan cac huyen, thanh ph6, thj xa tren dja ban tinh Ha TTnh dugc phep xay dyng, thim djnh, phe duyet gia dat cu thi d i i voi cac trucmg hgp tai khoan 2 Dilu 15 Nghi dinh s6 44/2014/ND-CP, thoi gian iiy quyln tir ngay quyet djnh c6 hieu lyc cho din hit ngay 31/12/2016.
5. Mgt so khuyen nghi
De viec xac djnh gia dat bao dam khach quan, cong bang, c6ng khai va nhil quan, nhom tac gia dua ra mgt s6 khuyin nghi sau.
Thir nhdt, xay dyng cac nguyen tic bao dam sy thong nhat trong viec djnh gia co cac muc dich khac nhau. Cin thing nhit vl nguyen tac, phuong phap khi djnh gia dit;
xac djnh thai diem cu thi djnh gia dit theo timg muc dich. Co thi quy djnh mgt si nguyen t i c nhu: (i) Gia dit dugc xac dmh phan anh trung thyc gia thj truang; (li) Cac chu the tu van xac dinh gia dat phai thyc hien tu van dpc lap, khach quan; (iii) Co ca che kiem tra, giam sat quy trinh dinh gia dat, dac biet trong truang hpp thu h6i dit
HOAN THIEN CAC QUY DINH..
bat huge; (iv) Tang cuang sy giam sat va tinh cong khai trong qua trinh djnh gia; (v) Co c a c h i xir ly cac truang hgp djnh gia thieu khach quan, thilu trung thyc.
Thir hai, cin xay dung he th6ng th6ng tin, dir lieu dinh gia dit, xay dyng co e h i xac djnh gia dat tren thj truang co ca so khoa hoc va thyc tiln; nen co chu thi cong bo gia thj truomg theo tung thai dilm. Cac thong tin dat dai trong c a so dir lieu phai thuang xuyen cap nhat, theo sat thj truang dat dai tai dja phuang. Sua doi quy djnh ve gia tinh thul trong cac giao djch dit dai d l gia trj that ciia giao djch thi hien fren hgp dong, tao thuan lgi cho viec kiem soat gia dat va giai quyet bat dong v l gia ddt. Cu the, gia tinh thue se dugc ban hanh c6 djnh theo he so dieu chinh hang nam can cii tren bang gia dat, khong phu thupc vao gia giao djch; gia giao djch chi de cap nhat dir lieu gia dat trong ca sa dir lieu dit dai va giai quyet tranh chap cua cac ben, kh6ng diing xac djnh nghTa vu tai chinh nhu hien nay.
Thir ba, dat dai la mpt loai hang hoa dac biet va thupc doi tupng Nha nuac quan ly gia theo quy dinh cua Luat Quan ly gia, do do, to chirc co chirc nang tu van gia dit phai la to chirc nghe nghiep c6 tinh dgc lap ve chuyen mon, nghiep vy, phii hgp vai thong 1$ quoc te va phii hgp vai chu truang xa hpi h6a (tach khoi ca quan quan ly nha nuac, thyc hien djch •vu dgc lap). Tren ca so kit qua dmh gia cua to chirc co chirc nang tu vin gia dit dgc lap, co quan quan ly nha nuac (dai dien chii sa hiru ve tai san nha nuac la dit dai) se tham dinh va trinh cip c6 thim quyen phe duyet ve gia trj quyen su dung dit va gia trj tai san tren dat (nlu co).
Thir tu. can xac djnh lai phucmg thiic tinh gia dat. Vi du, viec xac dinh gia dit tinh
tiln b6i thucmg khi Nha nude thu hoi co t h i thay doi theo huang nhu sau: (i) Gia dat dugc xac djnh phai dya tren sy thoa thuan vai ngudi sir dyng dat; (ii) Trudng hgp khong thoa thuan dugc ve gia thi ngudi bj thu h6i dat co quyen yeu cau ca quan tham djnh gia xac djnh gia; (iii) Trudng hgp mgt ben khong dong y vdi gia ciia CO quan tham djnh gia dua ra co quyen yeu cau t6 ehiic khac tham djnh lai gia de tinh b6i thudng^°.
Thir ndm, cac quy djnh ve dinh gia dat can cy the nhu: Lugng hoa "phu hgp gia dat pho bien tren thj trudng"; xac djnh thdi diem djnh gia dat cy the khi thu hoi dat, khi giao dat... Quy dinh chi tiet cac trudng hgp phai thue to chiie tu van djnh gia. Hien nay khoan 3 Dilu 114 Luat D i t dai 2013 quy djnh: "ca quan quan ly dat dai cap tinh dugc thue t6 chiic co chirc nang tu van xac djnh gia dat de tu van xac dinh gia dat cu the", nhung khong quy djnh ro trudng hgp nao phai thue, tao nen sy khdng thong nhat trong qua trinh thyc hien.
Thir sdu, thudng xuyen thanh tra, kiem tra cong tae djnh gia dat tai cac dja phuang gan vdi boat dgng thanh tra, kiem tra tai chinh dat dai. To chiic thanh tra chuyen de gia dat tai cac dja phucmg mot each thudng xuyen va chuyen nghiep. Ben canh d6, nghien cuu viec gin kit boat dgng thanh tra dot xuat trong qua trinh thyc hien djnh gia d mpt s6 dy an Idn, trpng diem. Nhirng sai pham ve gia dat phai tim hieu nguyen nhan de CO hudng xii' Iy.
Phan Trung Hien (chii bien), "Xdc dinh gid ddt tinh hoi thuang ve ddt theo ca chi thi trudng", sach Phap luat ve quan ly va sii dung dit dai o Viet Nam 2016, tr. 149-150.