BAT CÀP TRONG CÀC QUY DINH VÈ CÀN CU" GIAO DÀT, CHO THUÉ DÀT CÙA LUÀT DÀT DAI NÀM 2013
Bang Anh Quàn*
Tom tàt: Ò Viét Nam, vói tu càch dai dién chù sa hùu, Nhà nuàc chuyén giao dét dai dén nguòi su dung dàt thóng qua hogt dóng giao dàt, cho thué dàt. Bé dàm bào cóng bang, hogt dóng này phài dua trén nhùng càn cu nhàt dinh duac phàp luàt quy dinh. Bài viét cho thày nhùng han che, bàt càp trong càc quy dinh vé càn cu giao 3àt, cho thué dàt cùa Luàt Dàt dai nàm 2013 dòi hòi càn co su dành già lgi.
Abstract: In Vietnam, the State, as the land owner representative, distributes land to land users through the activities ofland allocation or land lease. For equality, these activities shall comply with certain grounds required by laws. However, in realiiy, such activities contain shortcomings, as pointed out by this article. Therefore, it is necessary to have a review on grounds ofland allocation and land lease.
1. Dàt vàn de
Hién phàp 1980 (Dìèu 19 va Dièu 20), Hién phàp 1992 (Dìèu 17 va Dièu 18), va Hién phàp 2013 (Diéu 53 va Dièu 54) dèu xàc làp mot hình thùe so hùu duy nhàt dói vói dàt dai là SÓ hihi toàn dàn. Cu thè hóa Hién phàp, Luàt Dàt dai nàm 2013 quy dinh: Nhà nuóc là dai dién chù só hùu, thue hién quyèn cùa ehù só hiiu dói vói tài san thuòe só hùu toàn dàn, trong dò co dàt dai (Dièu 4). Vói tu càeh chù só hùu, Nhà nuóc ùao quyèn su dung tìmg loai dàt dén ehù thè co nhu càu thòng qua hoat dòng gìao dàt, cho thuè dàt. Nhàm dàm bào còng bang trong su dung va huòng lgi ich tu dàt dai, dàm bào dàt dai dugc khai thàc hiéu qua, viée chuyén giao quyèn su dung dàt ctia Nhà nuóc cho nguòi eó nhu eàu phài dira trén nhùng càn eù khoa hpc, dugc phàp luàt quy dinh.
Theo Luàt Dàt dai 2013, càn eù de giao dàt, cho thuè dàt dugc quy djnh tai Dièu 52
TS. Khoa Luat Thuòng mai, truòng Dai hoc LuSt Tp. Ho Chi Minh.
bao gòm: (i) Ké hoach su dung dàt hàng nàm cùa càp huyén da dugc ca quan nhà nuóc eó thàm quyèn phé duyét, va (ii) Nhu càu su dung dàt thè hièn trong dir àn dàu tu, don xin giao dàt, thuè dàt. Ben canh dò, mpt só quy dinh tu Dièu 53 dén Dièu 59, tuy khóng dugc gpi mot càch truc tiép là "càn cu giao dàt, cho thuè dàt", nhung thiéu ho|Ìc khóng dàp ùng eàe quy dinh này thi viéc giao dàt, cho thuè dàt khóng thè thuc hièn.
Vi vày, eò thè xem day là nhiìng càn cà giàn tiép ành huòng dén viéc giao dàt, cho thuè dàt, dò là: (i) Dòi tugng dugc gìao dàt, cho thuè dàt va muc dich su dung dàt; (ii) Quyèt dình thu hòi dàt va viée hoàn thành bòi thuòng, ho trg, tài dinh cu truóc khi giao dàt, cho thuè dàt néu dàt giao, eho thuè dang co nguòi su dung; (iii) Thàm quyén giao dàt, cho thué dàt; va (iv) Càc diéu kién, cùng là càc càn cu de giao dàt, cho thuè dSt dành riéng eho viéc thuc hièn du àn dàu tu, bao gòm su chàp thuàn bang vàn bàn cùa cu quan eó thàm quyèn truóe khi gìao dàt, cho thué dàt, va dièu kièn vè nàng lue tài ehinh cùa chù dàu tu.
BÀT CÀP TRONG CÀC..
CO thè nói, càc càn cu giao dàt, cho thuè dàt dugc phàp lugl dàt dai quy dình qua nhiéu làn dièu chinh, bò sung dà tuong dòi day dii, góp phàn dàm bào vièc chuyén giao quyèn su dung dàt tu Nhà nuóc dén nguòi su dung dàt dùng dói tugng, dàm bào cóng bang, òn dinh. Tuy nhièn, vìéc giao dàt, cho thué dàt trèn thuc tè vln con han ehé va bàt càp. Nhìéu dièn tich dàt dai dà dugc giao, cho thuè nhung chua dugc su dung hiéu qua, trong khi nhièu chù thè co nhu càu su dung dàt lai khò tièp càn vói quyèn su dung dàt. Vi vày, dòi hòi càn co su dành già lai eàe quy dình vé gìao dàt, cho thué dàt, trong dò co càe eàn cu gìao dàt, cho thué dàt cùa Luàt Dàt dai nàm 2013.
2. Bàt cap trong càc quy dinh ve càn cir giao dàt, cho thuè dat cùa Luat Dat dai nàm 2013 càn hoàn thien
2.1. Ké hoffch su dying dàt hàng nàm cùa càp huyén dà diracphè duyét
Ké hoach su dung dàt là càe bièn phàp, thòi gian cu thè de su dung dàt theo quy hoach su dung dàt. Quy hoach su dung dàt là vièc khoanh dình muc dich su dung càc loai dàt dua trén nhùng tinh toàn khoa hpc vè só lugng, vi tri theo nhu càu cùa dòi song kinh té, xà hòi'. Thòng qua quy hoach, ké hoach su dung dàt dà dugc phé duyét, khóng chi càc loai dàt duge bó tri, sàp xép su dung mot càch hgp ly, khoa hpc ma Nhà nuóc con de dàng kiém soàt dugc mpi dién bién vè su dung dàt dai. Vói tàm quan trpng dò, trong phàp luàt dàt dai, quy hoach, ké hoach su dung dàt luón duge ehpn là càn cu dàu tién làm co só cho viéc quyèt dình giao dàt, cho thuè dàt cùa co quan co thàm quyèn.
Theo quy dinh cùa Luat Dàt dai 2013, kè tu ngày 01/7/2014, he thóng quy hoach, ké hoach su dvmg dàt theo don vi hành chinh dugc rùt gpn chi con ba càp: quóc già, tinh va huyén; khòng con quy hoach, ké hoach su dung dàt càp xà (Dièu 36); bó sung thèm vìéc còng khai thòng tin quy hoach, ké hoach su dung dàt trèn còng thòng tin dièn tu cùa co quan co thàm quyén (TDièu 48); va bó sung quy dinh vè vìéc lày y kièn, tiép thu, giài trình y kién cùa nhàn dàn vé quy hoach, ké hoach su dung dàt (B\hu 43). Dàc bièt, giùa quy hoach va kè hoach su dung dàt, chi con kè hoach su dung dàt là eàn eù de giao dàt, eho thué dàt, cu thè là kè hoach su dung dàt hàng nàm eiia càp huyén dà dugc co quan nhà nuóe eó thàm quyén phé duyét (Diéu 52), hoàe néu chua eó ké hoach này thi dua trén ké hoach su dung dàt eàp tinh va danh muc du àn phue vu phàt trién kinh té - xà hòi eùa eàp huyén (Diéu 51).
Quy dinh này dà khàc phue su thiéu nhàt quàn eùa Diéu 31 Luàt Dàt dai 2003 khi dua vào nhiéu loai quy hoach, ké hoach khàe nhau de giao dàt, eho thuè dàt. Thuc té, càe loai quy hoach này dugc lap, xét duyét va quàn ly bòi nhìrng co quan khàc nhau nhung chua két nói vói nhau, quy hoach eùa càe ngành thuòng vugt ra ngoài khung eùa quy hoach su dung dàt. Nhiéu dia phuang dà su dung quy hoach xày dung dò thi, quy hoach xày dung diém dàn cu nóng thòn de giao dàt, cho thué dàt, eho phép chuyén muc dich su dung dàt ùong khi càc quy hoach này khàc so vói quy hoach su dung dàt, tu dò dàn dén tình tranh quy hoach su dung dàt bi phà vò, bi vò hiéu hóa^.
' Dai hoc Luàt Tp. Ho Chi Minh, Giào trình LuSt Dàt dai, Nxb. Hong Due - Hòi Luàt già Vièt Nam, tr.
^ Chinh phù, Du thào Bào cao thuyèt minh tóng hap diéu chinh quy hoach su dung dàt dén nàm 2020 va ké hoach su dung dàt ky cuoi (2016-2020) cép quoc g(fl, HàN6i,2015,tr.48.
65
\HA . \ i OC VA PHAPLLÀTSO S/2016 Luàt Dàt dai 2013 con quy dinh tràch nhièm cùa chinh quyèn dia phucmg trong viéc nhanh chóng xày dimg ké hoach su dung dàt hàng nàm phù hop vói quy hoach su dung dàt, tao ca sa cho viéc giao dàt, cho thuè dàt.
Tuy nhièn. Luàt Dàt dai 2013 co thè nói cùng chira thè khàc phue duac nhùng han che va he qua de lai lù ky quy hoach, kè hoach su dung dàt truóc dò. Hon nùa, do dà qua gàn nùa ky quy hoach su dung dàt va gàn hèt giai doan dàu cùa ky ké hoach su dung dàt 5 nàm, Luàt Dàt dai 2013 mói dugc àp dung, nén quy hoach su dung dàt dèn nam 2020 va ké hoach su dung dàt 5 nàm (2011 - 2015) càp quòc già vàn theo quy dinh cùa Luàt Dàt dai 2003. Vi vày, càc dia phuang cùng khó dièu chinh kip thòi quy hoach, kè hoach su dung dàt dà duoc phé duyct cùa minh cho phù hop vói quy dinh mói Nhùng quy djnh dò chù yéu àp dung trong ky ké hoach su dung dàt 5 nam con lai (2015-2020) cùa giai doan quy hoach su dung dal 2011-2020.
Hién nay, vièc phài hoàn thành ké hoach su dung dàt cùng là mot vàn de khó kluìn. àp lue cho càc dia phuang'. Chi thi 08/CT-TTg cùa Thù tuóng Chinh phù ngày 20/5/2015 vè còng tàc dièu chinh quy hoach su dung dàt dén nàm 2020 va làp kè hoach su dung dàt ky cuòi (2016 - 2020) càp quòc già cùng khang djnh. quy hoach su dung dàt Ihòi ky 2001 - 2010 dà két thùc, nhimg quy hoach su dung dàt thòi ky 2011 - 2020 chi dirgc phé duyét vào cuòi nàm 2011, dà tao khoàng Iròng phàp ly vè quàn ly su dung dal: vice thu hòi dàt. giao dàt. cho thuè dal, chuyén muc dich su dung dàt de thuc hién càc còng irinh, du .in gap nhièu khó klian.
làm màt nhiéu ca hòi dàu tu eùa càc doanh nghièp trong nuóc va ngoài nuóc, dóng thòi cùng làm phàt sinh khiéu nai lién quan dèn vàn de su dung dàt khòng theo quy hoacii, ké hoach.
Ben canh dò, do vièc làp quy hoach, ké hoach su dung dàt theo tùng Ihira dal (quv hoach, kè hoach su dung dàt càp xà) dà hi bài bò bòi Luat Dàt dai 2013, trong khi vièc quàn ly dàt dai vàn dugc tièn hành vói don vi là thùa dàt, nèn eó su lùng tùng trong quàn ly dàt dai tai nhiéu dia phuang. Mot bó phàn dal dai chua dugc quy hoach dùng vói nhu eàu phàt trién eùa xà hòi. Quy hoach su dung dàt chat luong chua cao, chua dòng bó vói càe quy hoach chuyén ngành; tinh két nói lièn vùng, lién tinh va quàn ly quy hoach con yéu*. Mot so dia phuang khòng tuàn thù quy dinh cùa phàp luàt, khòng còng bò còng khai, còng bó chàm, hoac thòng tin khóng day dù vè quy hoach, ké hoach su dung dal dà dugc phé duyèt,^ nèn nguòi co nhu càu su dung dàt khó dói chièu, kiém tra. Tiéu cuc trong giao dàt, cho thuè dàt theo dò de dàng phàt sinh.
2.2. Nhu càu su- dung dat Khòng phài bàt ky chù thè nào xin giao dàt, thué dàt cùng dugc Nhà nuóc chàp thuan. Truóc tièn, càn phài xem xét nhu càu cùa chù thè xin su dung dàt, dugc thè hiéii trong dir àn dàu tu, hay trong don xin giao dal, thué dàt. NghTa là chù thè xin giao dal, thuè dàt phài chùng minh nhu càu, klià nàng su dung dal cùa mình. Nhu càu này phài phù hgp vói nhu càu cùa Nhà nuóc, cùa toàn xà hói dugc thè hién thòng qua quy hoach, kè hoach su dung dàt, dugc Ihàm djnh bòi co quan giài quyèt thù tue giao dal,
Nghiquyél 17/2011/QH13 ngày 22/1 1/2011 véquy hoacli sa dung ddt dén nàm 2020 va ké hoach sìt
BAT CAP TRONG CAC ..
cho thué dàt là co quan tài nguyèn va mói truòng.
Dói vói nhih^ chù thè dà va dang su dung dàt do Nhà nuóc gìao dàt, cho thuè dàt truóc dò de thuc hipn du àn dàu tu, de dugc gìao, cho thué dàt mói, càn dàm bào khòng vi pham quy dinh cùa phàp luàt vè dàt dai (ffiém e khoàn 3 Dìèu 58 Luat Dàt dai 2013). Dìèu kién này dugc xàc dinh eàn cu vào kèt qua xù ly vi pham phàp luàt vè dàt dai dòi vói càc du àn tai dia phuong eó dàt dugc Só Tài nguyèn va Mòi truòng luu trù;
nói dung còng bò vè tinh trang vi pham phàp luat dàt dai va kèt qua xù Iy vi pham phàp luat dàt dai trén trang thòng tin dién tu eìia Bò Tài nguyèn va Mói truòng, Tòng cuc Quàn ly dàt dai dói vói càc du àn thuòc dia phuang khàc^.
Néu Luàt Dàt dai 2003 giao cho So Tài nguyèn va Mòi truòng xàc minh mùc dò ehàp hành phàp iuàt vè dàt dai cùa nguòì xin giao dàt, thué dàt trén co so bàn tu ké khai viéc su dung dàt va tu nhàn xét eùa hp^, thi Luàt Dàt dai 2013 chi rò càn eù de ca quan eó thàm quyén kiém tra ma khòng yéu eàu nguòi xin giao dàt, thué dàt tu ké khai. Nhu vày, phàp luàt dà tàng cuòng tràch nhiém cùa co quan quàn ly dàt dai trong vièc luu trù va cóng bò thòng tin vé tinh trang su dung dàt theo huóng tin hpc hóa.
Tuy nhién, quy dinh mói này vàn khòng khàc phue duge su chung chung, khòng dinh lugng, tao nén su tùy tién tu ca quan eò thàm quyén; vi du nhu quy dình só làn va mùc dò vi pham dàn dèn viée nguòi xin
' Khoàn 3 Dièu 14 Nghi djnh 43/2014/ND-CP ngày 15/5/2014 quy djnh chi tiet thi hành mot só diéu cùa Luàt Dàt dai.
* Khoàn 2 Dièu 30 Nghi dinh 181/2004/ND-CP ngày 29/10/2004
gìao dàt, thuè dàt se khòng dugc giao dàt, cho thuè dàt; hay ca só de kèt luan nguòì xin giao dàt, thué dàt dà co su vi pham phàp luàt vè dàt dai. Hon niìa, vói mang thòng tin dàt dai dang dugc xày dung va chua hoàn thién ciing nhu hp thòng thòng tin dàt dai giùa càc dia phucmg ehua co sii kèt nói, thi vàn de xàc minh va dành già vièc khòng vi pham phàp Iuàt dàt dai cùa nguòi xin giao dàt, thué dàt sè tòn nhièu thòi gian, nhàt là khi nguòi xin gìao dàt, thuè dàt ó nhièu dia phuong khàc nhau.
2.3. Bòi tuang dir^c giao dàt, dtrac cho thué dàt va muc dich sir difng dàt
Viéc co quan nhà nuóc co thàm quyén quyét dinh gìao dàt hay cho thué dàt eòn dugc xàc dinh dua trèn dòi tugng hay chù thè dugc giao dàt, dugc eho thuè dàt va muc dich su dung dàt cùa hg. Viéc phàn loai dòi tugng dugc giao dàt, dugc cho thuè dàt khòng chi giùp càc co quan quàn ly nhà nuóc vè dàt dai xàe dình dùng thàm quyén, trình tu thù tue khi giao dàt, eho thuè dàt, ma eòn giùp nguòi xin giao dàt, thué dàt hiéu dùng quyén va nghìa vu eùa minh khi thue hién thù tue xin giao dàt, thué dàt, ciing nhu trong qua trình su dung dàt.
Theo quy dinh cùa Luàt Dàt dai 2003, Nhà nuóe tién hành giao dàt, eho thuè dàt duói bòn hinh thùc, góm: giao dàt khóng thu tién su dung dàt hoac giao dàt eó thu tièn su dung dàt, cho thuè dàt vói tién thuè dàt duge tra hàng nàm hoàe tra mot làn cho cà thòi gian thuè (Diéu 33, 34 va 35).
Tuy huóng dén viée tao thuàn lgi eho nguòi su dung dàt trong lua chgn hình thùc su dung dàt phù hpp vói nhu càu su dung dàt va khà nàng tài chinh eùa mình^, nhung
^ Dai hoc Luàt Tp. Ho Chi Minh, Giào trình Luàt Dàt dai, Nxb. Hong Dure - Hói Luàt già Vièt Nam, tr.
137.
67
NHÀ NUÓC VÀ PHÀP LUÀTSÓ 5/2016
vói su phùc tap trong vièc xàc dình hình thùc su dung dàt cùa nguòì su dung dat, quy dinh eùa Lu^t Dàt dai 2003 dà dàn dén nhièu khó khan, vuóng màc khi àp dung vào thuc tién, nhàt là ttong viéc xàc dinh dóì tugng duge giao dàt, dugc cho thuè dàt.
Luàt Dàt dai nàm 2013 co bàn dà khàc phue dugc han ehé ttén. Theo dò, Luat khóng cho phép nguòi su dung dàt dugc lua chpn hmh thùc su dung dàt, khóng eàn cu vào nguòi su dyng dàt ma càn eù vào mue dich su dung dàt de quyét dinh hình thùc su dung dàt. Cu thè, nhùng truòng hgp su d\ing dàt khóng mang tinh chat san xuàt, kinh doanh thu lgi nhuàn, thi duge su dung dàt duói hình thùe giao dàt khóng thu tièn su dung dàt (Dièu 54); néu nguòi su dung dàt de san xuàt, kinh doanh khòng nhàm mue dich chuyén quyèn su dung dàt, nhu su dung dàt vào muc dieh san xuàt nòng nghièp hoac muc dieh san xuàt, kinh doanh phi nòng nghìép thi su dung duói hình thùc thué (Diéu 56); nguòi su dung dàt de kinh doanh nhàm muc dich chuyén quyèn su dung dàt thi ehi duge su dung duói hình thùe giao dàt eò thu tièn su dung dàt (Diéu 55). Khoàng eàch vé hinh thùc su dung dàt khi giao dàt, cho thué dàt giùa chù thè trong nuóe va ehù thè nuóe ngoài dà dugc rùt ngàn. Dóng thòi, vói su don giàn trong quy dinh vé dói tugng dugc giao dàt, dugc cho thué dàt, Luàt Dàt dai 2013 tao nhièu thuàn lgi cho ca quan quàn ly nhà nuóc vè dàt dai eùng nhu nguòi su dung dàt trong boat dòng giao dàt, cho thué dàt.
2.4. Thu hèi dàt trir&c khi thuc hién giao dàt, cho thué dàt
Khoàn 11 Dièu 3 Luàt Dat dai 2013 quy dinh vè viée thu hòi dàt eùa Nhà nuóc. Nhà nuóc thu hói dàt nhàm thuc hién quy hoach, ké hoach su dung dàt; hoàe xuàt phàt tu viéc
nguòi su dung dàt khòng co nhu cau, khà nàng tiép tue su dung dàt; hoac do hèt thòi han su dimg dàt ma khòng dugc già lum;
hay khi eò sg vi ph?m phàp lu^t dàt dai (Dièu 61 dén Dièu 65).
Theo Dìèu 53 Luàt Dàt dai 2013, viéc giao dàt, cho thué dàt dòi vói dàt dang co nguòi su dung cho nguòi khàc chi dugc thue hién sau khi ca quan nhà nuóc co thàm quyèn quyèt dinh thu hèi dàt va thuc hién xong vìéc bòi thuòng, ho trg, tài dinh cu.
Nhu v^y, thu hói dàt cùng eó thè là mpt càn cu cho viéc giao dàt, cho thué dàt. Van de dàt ra là, Nhà nuòc hay nguòi xìn giao dàt, cho thuè dàt sè chiù ttàch nhièm thu hòi dàt?
Theo Luàt Dàt dai 2003, nèu thu hói dàt nhàm thuc hién quy hoach, ké ho?ich sìr dung dàt vào muc dich quòc phòng, an ninh, Igi ich quòc già, Ipi ich còng cóng, thi tràch nhièm thu hòi dàt thuóc vè Nhà nuóc.
Truòng hgp thu hóì dàt nhàm thue hién quy hoach, ké hoaeh su dung dàt eho muc dich phàt trién kinh tè, thi Nhà nuóc chi thu hòi de chuyén giao eho chù dàu tu thue hién nhùng du àn lón, quan trpng duge phàp luàt quy dinh . Néu khóng thupc nhihig du àn này, Nhà nuóc se khòng can thiép ma nguòi co nhu càu su dung dàt phài tu thòa thuàn vói nhùng nguòì dang truc tièp su dung.
So vói Luàt Dàt dai 2003, Luàt Dàt dai 2013 dà co mot só diém tién bó nhu: thu hep dién phài thu hói dàt (Diéu 62); nàng cao tinh hiéu lue eùa càc quy dinh bòi thuòng thièt hai vè tài san, ngùng san xuàt.
* Nhttng truòng hgp thu hói dàt cho phàt trién kinh tè do Nhà nuóc tién hành dugc quy dinh t^i khoàn 1 Dièu 40 Luàt Dàt dai 2003, khoàn 2 Diéu 36 Nghj dinh 181/2004/ND-CP, Dièu 34 Nghi djnh 84/2007/ND-CP, va trong Thóng tu 06/2007/TT- BTNMT ngày 15/6/2007.
BAT CAP TRONG e AC.
kinh doanh, thiét hai vé nhà, còng trình xày dung trén dàt; bòi thuòng dòi vói eày tròng vàt nuòi; bòi thuòng ehi phi di chuyén bang quy djnh truc tiép tu Dièu 88 dén Dièu 94.
Dàng chù y, Dièu 74 quy dinh, néu khóng co dàt de bòi thuòng thi dugc bòi thuòng bang tién theo già dàt cu thè cùa loai dàt thu hói do Uy ban nhàn dàn càp tinh quyét dình lai thòi diém quyét dinh thu hòi dàt ma khóng dua vào nguyèn tàc "già ehuyèn nhugng quyén su dung dàt thue té trèn thi iruòng trong diéu kién bình thuòng" khó xàc dinh.
Tuy nhién, vièc Luàt Dàt dai 2013 tièp tue phàn chia loai du àn phàt trién kinh té de Nhà nuóc thu hói dàt hay chù dàu tu tu thòa thuàn vàn là bàt càp. Thòi gian qua, nhiéu nhà dàu tu dà gap Idiò khan khi tu thòa thuàn do nguòi dang su dung dàt khòng chàp thuàn chuyén nhugng quyèn su dung dàt hoac chàp thuan vói già qua cao. Nhà dàu tu thòa thuan dugc phàn lón dién tich dàt nhung phàn con lai khòng thòa thuàn dugc thi hg eùng gap khó khan, thàm chi khòng thè trièn khai du àn. Day là mot nhupc diém cùa ''ca che ehuyèn djch dàt dai tu nguyèn", là nguyèn nhàn chinh làm cho càc nhà dàu tu sau mot thòi gian àp dung lai mong muòn chi àp dung "ca che chuyén djch dàt dai bat buòc" , nghta là Nhà nuóc thu hòi dàt de bàn giao cho nguòi co nhu càu.
Luàt Dàt dai 2013 cùng tièp tue giù quy dinh rat khó khà ihì, dò là quy dinh nguòi bi thu hói loai dàt nào thi duge bòi thuòng bang viec giao dàt co cùng mue dich su dung vói loai dàt thu hÒi, nèu khóng eó dàt de bòi thuòng thi dugc bòi thuòng bang tìèn theo aia dàt cu thè cùa loai dàt thu hòi do
Ùy ban nhàn dàn eàp tinh quyèt dinh tai thòi diém quyèt dinh thu hòi (Dièu 74). Theo thòng ké "tu nàm 2010 dén nàm 2020, Viét Nam càn co thém 1 ti m^ nhà de phue vu nhu càu nhà ò cùa xà hòi. Tinh dén thàng 8/2010, chùng ta co 254 kliu còng nghièp VOT tóng dién tich 68.800 heeta dàt, 15 khu kinh tè vói tóng dién tieh 627.623 hecta dàt, vói toc dò 73,2 nghin heeta thu hòi mòi nàm, khu vue bi ành huòng nhiéu nhàt là vùng dòng bang song Hong vói hcm 300.000 ho, tiép dèn là vùng Dòng Nam Bò vói 108.000 ho"' . Nhu vày, hàng nàm vói toc dò thu hòi va phài bòi thuòng dàt theo quy dinh phàp luàt thi nhà nuóe se khòng eó dàt de bòi thuòng, nhàt là dàt nóng nghièp.
Ben eanh dò, già dàt bòi thuòng theo quy dinh eùa Luàt Dàt dai 2013 là già dàt cu thè, nhung viéc xàc dinh già dàt cu thè vàn càn cu già dàt trong bang già. Trong nàm phuang phàp xàc dinh già dàt, phucmg phàp he so diéu chinh già dàt sè dugc àp dung khi càc thùa dàt hoac khu dàt eó già tri tinh theo bang già dàt là duói 30 ty" dòi vói eàe thành phò true thuòc trung uong, duói 10 ty dòi vói càc tinh mién nùi, vùng cao, va duói 20 ty dói vói càc tình con lai. Càc phuang phàp so sành true tiép, ehièt (rù, thu nhàp va thang du se duge xem xét àp dung tùy truòng hgp khi càc thùa dàt hoac khu dàt co già tri tinh theo bang già dàt bang hoac cao han càc mùc nèu trén tai càe tình, thànli phò tuong ù n g " . Dòi vói ho già dình, cà nhàn bj thu hòi dàt thi già tri dién tich dàt bi thu hòi cùng khòng thè cao hon. Nhu vày, phucmg phàp chù yéu de xàc dinh già dàt bòi thuòng sè là phuong phàp he só diéu chinJi, va già dàt bòi thuòng se dugc xàc dinh trèn ca so
Ì: thè giai. lldd. tr. 20.
Tran Quang Huy, Chinh sàeh ha ira khi nhà nuóc ihii hai dar, Tap cKi Luàt hoc, só 10/2010, tr 29
" Dièu ISXghi dmh44/20l4,XD-Cl*,
69
NHÀ NUÓC VÀ PHÀP LUÀTSÓ 5/2016
già dàt trong bang già dàt nhàn vói he so dièu chinh.
Hièn nay, tai càc dia phuong, he só dièu ehinh già dàt theo quy dinh cùa Lu$t Dàt dai 2013 dà duge ban hành. Hàu hét, mùc cao nhàt cùa he so này là khòng qua 3.
Vi du, mùe he só cao nhàt cùa Tp. Ho Chi Minh khóng qua 2,6'^, va eùa Ha Npi àp d\mg cho ho già dình, cà nhàn khòng qua 1,5'^ Hon nùa, càc dia phuang chi dùng ó viée àp dung he só này de làm càn eù tmh nghìa vu tài chinh cùa nguòi su dung dàt, chua xàc dinh àp dung cho truòng hgp tinh già dàt bòi thuòng khi Nhà nuóe thu hói dàt'"*. Nhung già dàt bòi thuòng sè khòng thè cao hon già dàt tt'nh thu nghìa vu tài chinh. Theo dò, già dàt cu thè theo quy dinh eùa Nhà nuóe vàn sè thàp han già dàt trén thi truòng, va nguòi hi thu hòi dàt cùng vàn khòng dóng y vói già dàt bòi thuòng.
Ngoài ra, viéc bòi thuòng cho nguòi eò dàt bi thu hói con nhiéu diém bàt hgp ly.
Mac dù dugc gpi là thu hòi dàt trong khu quy hoach xày dung nhung hoat dóng này gàn lièn vói viée thu hòi nhiéu loai tài san khàe nhau gàn lièn vói dàt nhu nhà ó, eàe cóng trình xày dung khàe, cày tròng, vàt nuòi... Càc nói dung này khòng thuòe pham vi diéu chinh cùa phàp luàt dàt dai va eó thè gay khò khan cho viéc huóng dàn, àp dung cùa càe co quan thi hành. Dàc biét, viéc boi thuòng nhùng thièt hai vó hình nhu dia thè kinh doanh, tièng òn, dò rung ... thi pham
Quyèt djnh 35/2015/QD-UBND cùa Ùy ban nhàn dàn Tp. Ho Chi Minh ngày 14/7/2015.
" Quyét dinh 2328/2015/QD-UBND cùa Ùy ban nhàn dàn Tp._ Ha Nói ngày 22/5/2015.
'* Tal Tp. Ho Chi Minh co Quyét djnh 35/2015/QD- UBND ngày 14/7/2015; Ha Nói co Quyét dinh 2328/2015/QD-UBND ngày_ 22/5/2015 Càc dia phucmg khàc nhu Làm Dòng, Dóng Nai, Tièn Giang... co quy dinh tuong tu.
vi dièu chinh cùa Luàt Dàt dai 2013 khóng thè bao quàt hèt dugc'^
2.5. Thàm quyèn giao ^t, cho thué dat Theo Lu$t Dàt dai 2013, he thóng càc co quan quàn ly dàt dai bao gom càc co quan co thàm quyèn chung (Chinh phù va Ùy ban nhàn dàn càc càp) va càc co quan ehuyèn món ho ttg ca quan co thàm quyèn chung (co quan tài nguyèn va mói truòng) (Dièu 23 va Dìèu 24). Càc co quan trung uang chi duu tràch lihiém thóng nhàt quàn ly dàt dai trén pham vi cà nuóc. Hoat d^ng quàn ly dàt dai tai dia phuong dugc phàn càp cho ehinh quyèn dia phuong chiù tràch nhièm. Trong dò, thàm quyèn phàn phòi, dièu chinh dàt dai, bao gòm eà hoat dpng giao dàt, cho thué dàt chù yèu thuòe vé Uy ban nhàn dàn càp huyén va Ùy ban nhàn dàn càp tinh, vói su phàn dinh thàm quyèn don giàn, rò ràng dua ttén yéu tò duy nhàt là loai chù thè su dung dàt. Theo dò, thàm quyén giao dàt, cho thué dàt cìia Ùy ban nhàn dàn càp huyén dòi vói ho già dình, cà nhàn va còng dóng dàn cu; thàm quyèn eùa Ùy ban nhàn dàn eàp tình dói vói co so tòn giào, tò chùc, nguòì Viét Nam dinh cu ò nuóc ngoài, doanh nghièp co vòn dàu tu nuóe ngoài va tò ehùe nuóc ngoài co chùc nàng ngoai giao (Dièu 59). Ngoài ra, Uy ban nhàn dàn càp xa dugc cho thuè dàt thuòc quy dàt nóng nghìép su dung vào myc dich eóng ieh cùa xà, phuong, thi tran; Ban quàn ly khu còng nghè eao, Ban quàn ly khu kinh té dugc giao lai dàt, cho thué dàt trong khu cóng nghé cao, khu kinh té (Diéu 150 va Dièu 151); va Càng vu hàng khóng duoc giao dàt, cho thué dàt càng hàng khòng, san
'^ Phan Trung Hièn, Phàp luàt vi thu hói dàt Ichi thuc hién quy hoach va che dinh trung dung dàt trong phàp luàt Viét Nam, Tap chi Luàt hoc, so 3/201 i,tr. 22.
BAT CÀP TRONG CAC.
bay dàn dvmg ^ i è u 156). Ben c ^ dò, truòng hgp Ùy ban nhan dàn càp huyén cho hp già (Snh, cà nhàn thuè dàt, cho phép ehuyèn muc dich su dimg dàt nòng nghìép de su dung vào muc dich thuang m^i, djch vu vói dièn tich tu 0,5 hecta ttò lèn thi phài co vàn bàn chàp thuan cùa Ùy ban nhàn dàn càp tmh ^ ì è u 59). Day sè là càn cu de co quan co thàin quyèn xàc dinh, tién hành giao dàt, cho thuè dàt dùng thàm quyén. Su phàn dinh thàm quyèn nèu trèn là tuong dòi hgply.
2.6. Bièu ki$n giao dàt, cho thué dàt de thuc hién d^ àn Mu ttr
Thòng thuòng, mot du àn dàu tu eàn dugc gìao, dugc thuè mot dièn tich dàt lón de su dung ttong thòi gian dai. Vièc thu hói dàt de giao, cho thuè dòi vói càc du àn này co tìiè sè ành huòng dén nhièu dòi tugng su dung dàt, dèn nhièu màt cùa dòi song xà hóì, nhàt là nhùng du àn su dung dàt tai nhung khu vuc eó thè ành huòng dén quòc phòng, an ninh, hoac su dung càc loai dàt dugc bào vp nghiém ngàt bòi phàp luàt. Do dò, vièc giao dàt, cho thué dàt càn dugc co quan co thàm quyèn xem xét, dành già càn trpng.
Luàt Dàt dai 2013 dà bó sung thém càe diéu kièn de càe co quan eó thàm quyén làm ca só giao dàt, cho thuè dàt cho du àn dàu Ur. Cu thè:
Thù nhàt, dói vói du àn eó su dung dàt fròng lùa, dàt rijng phòng ho, dàt rùng dàc dung vào eàc muc dieh khàc ma khòng thuòc truòng hgp dugc Quóc hói quyét dinh, Thù tuóng Chinh phù chàp thuàn chù truòng dàu tu thi co quan eò thàm quyèn ehi duge giao dàt, cho thué dàt khi eò: (i) Vàn bàn chàp Ùiuàn cùa Thù tuóng Chinh phù néu ehuyèn muc dich su dung tu 10 hecta dàt tròng lua, hoac tu 20 hecta dàt rùng
phòng ho, dàt riing dàc dung trò lèn; h o ^ (ìì) Nghi quyét cùa Hóì dong nhàn dàn c ^ tinh néu chuyén myc dich su dyng duói 10 hecta dàt ttèng lùa, hoèic duói 20 hecta dàt riing phòng ho, dàt rùng dàc dung (khoàn 1 Dièu 58).
Dòi vói du àn co vón dàu tu truc tièp cùa nhà dàu tu nuóc ngoàì tai dào va xà, phuong, thi tran bièn giói khòng thupc tniòng hgp Quòc hòi, Thù tuóng Chinh phù c h ^ thuàn, quyét dinh dàu tu thi truóc khi xem xét chàp thi^n chù trucmg dàu tu, phài co y kièn cùa: (ì) Bg QuÓc phòng, Bp Còng an, Bg Ngo^ giao dói vói dàt su dung tai dào va xà, phuong, thi ttàn bién giói; (ii) Bp Quóc phòng dòi vói dàt su dung tai xà, phuong, thi tran ven bién lìèn ké vói khu dàt su dung vào muc dieh quóc phòng; hoàe (iii) Bò Còng an dòi vói dàt su dung tai xà, phuong, thi ttàn ven bién lién kè vói khu dàt su dung vào muc dich an nình'^
Vipc bào vé quy dàt nóng nghìép de dàm bào su ón dinh nguón luang thuc eho xà hói, bào tón tu nhièn va bào ve mòi truòng là càn thièt, ciìng tuang tu nhu bào dàm su bi màt, an toàn cùa khu dàt su dung cho muc dich an ninh, quóc phóng. Mói giai doan phàt trién kình té - xà boi, nhu cau va muc dich su dung dàt dà dugc xàc dình va thè hìén ttong quy hoach, kè hoach su dung dàt dugc co quan co thàm quyèn xét duypt.
Vàn de bào vè quy dàt nòng nghièp, dàm bào tinh bi màt cùa dàt quòc phòng, an nình dà dugc càn nhàc, quyét dinh ky luòng truóc khi quy hoach, ké hoach su dung dàt dugc thóng qua. Quy hoach, ké hoach su dung dàt dugc duyét, nhu dà trình bay, lai là càn cu dàu tièn, là nèn tàng cho viéc giao dàt, cho thué dàt ctia co quan eó thàm Khoàn I Dièu 13 Nghi dinh 43/2014/ND-CP ngày 15/5/2014.
71
:\HÀ MÓC lÀ PHAPLIATSO 5/2016 quyén. Nghìa là, néu nhu càu su dung dàt cùa nguòi xin giao dàt, thuè dàt phù hgp vói quy hoach, ké hoach su dung dàt dugc duyét, thi yéu tò lién quan dàt nòng nghièp, dàt an ninh, quóc phòng eùng dà dugc dàm bào. Vi vày, viéc phài co y kién hoac vàn bàn chàp thuàn, eó thè nói là khòng càn thiét. Hon nùa. quy dinh này se tao thèm thù tue hành chinh ràc rói, phién ha, làm kéo dai thòi gian xét duyét ho sa giao dàt, cho (hué dàt, tao dièu kién cho su tón tai ca che xin - cho trong hoat dóng phàn phói dàt dai cùa Nhà nuóc.
Thù hai, nguòi dugc nhà nuóc giao dàt, cho thué dàt de thuc hién du àn dàu tu kinh doanh bàt dóng san, hoàe du àn san xuàt.
kinh doanh khóng su dung vòn ngàn sàeh phài co nàng lue tài ehinh de bào dàm viec su dung dàt theo dùng tièn dò thuc hién du àn va phài ky quy theo quy djnh cùa phàp Iuàl ve dàu tu (khoàn 3 Dièu 58). Diéu kién ve nàng lue tài chinh là yèu càu vòn Ihuòc só hùu cùa chù dàu tu de thuc hièn dir àn khòng thàp han: (i) 20% tóng mùe dàu tu dòi vói du àn co quy mò su dung dàt duói 20 hecta; hoàe (li) 15% tòng mùc dàu tu dòi vói du àn co quy mò su dung dàt tu 20 hccla trò lén: va (iii) chù dàu tu phài eò khà nàng huy dòng vòn de thue hién dy àn'^
Quy dinh này nhàm han che tìnli trang dàu ca du àn cùa nhùng chù thè khòng dù nang lue tài chinh, dàn dèn tinh trang du àn
"trco". khòng dugc trién khai thuc hién theo diing tièn dò. Day là dicm mói cùa Luat Dàt d;ii 2013. Tuy nhicn, yèu càu vè viée chùng mmh nàng lire tài chinh cùa nhà dàu tu da dirgc dat ra trong Luàt Kinh doanh bàt dóng s;in va Luàt Nhà ò khi chù dàu tu dàng ky dàu t u d y àn.
Ben canh viée chùng minh nàng lue tài chinh, Luàt Dàt dai 2013 con yèu càu nhà dàu tu phài ky quy, nhung khòng xàc dinh mùe cu thè ma quy dinh àp dung theo phàp luàt vé dàu tu. Vàn de dat ra là, vào thòi diém Luàt Dàt dai 2013 eó hiéu lue thi phàp luat vé dàu tu lai khóng co quy dinh cu thè vè viéc ky quy de dàm bào dàu tu du àn, trù truòng hgp viée ky quy dòi vói nhà dàu tu nuóe ngoài dàu tu trong ITtih vue giào due, dào tao, y tè va eàc ITnh vuc khàc eó tàe dóng dèn còng cóng'^. Viée ky quy, eùng vói dat epe va bào lành dugc xem là mot ùong nhùng bièn phàp bào dàm du thàu (khòng qua 3 % tóng già tri uóc tinh cùa hàng hoà, dich vu dàu thàu)' hoac bào dàm thuc hièn hgp dóng (khóng qua 10% già trj hgp dóng) diéu chinh bòi phàp luàt vé thuang mai va phàp luàt vè dàu thàu. Nhu vày, mire ky quy de dàm bào thuc hién dàu tu du àn là bao nhièu vàn ehua dugc huóng dàn cu thè.
Dièu này tao nèn sy lo làng cho càe nhà dàu lu xin giao dàt, thuè dàt, nhàt là dòi vói càc du àn kinh doanli bàt dòng san. Dèn Luàt Dàu tu 2014, mùc ky quy mói dugc quy djnh cu thè tu I % dén 3 % vón dàu tu cùa du àn (khoàn 2 Dièu 42). Trong dièu kièn nhiéu dy àn bàt dòng san dang dinh tre do thiéu vón hién nay, viéc yéu càu nhà dàu tu phài ky quy de dàm bào thyc hièn dy àn khi xin giao dàt, cho thuè dàt càng thèm khó khan cho ho. Hcm nùa, eò eàn thièt phài ky quy khi chù dàu tu da phài chùng minh nàng lyc tài ehinh cùa minh? Khi bò vòn dàu tu, nhà dàu tu khòng mong muòn dy àn cùa mình khòng thè trién khai, bòi trong truòng
" Dicu 87 Nghi dinh 108/2006/ND-CP ngày 22/9/2006.
" Khoàn 2 Diéu 222 Luàt Thuang mai 2005
BÀT CÀP TRONG CÀC..
hgp này, ho phài dói dién vói nguy ca bi thu hóì du àn va màt nhùng gì dà dàu tu. Do dò, dù ky quy hay khóng, nhà dàu tu vàn sé co tràch nhièm thuc hièn dàu tu du àn.
Nhu vày, nhùng dièu kipn bò sung làm càn cu cho vìéc gìao dàt, cho thuè dàt de thuc hién du àn dàu tu cùa Luàt Dàt dai
2013 tuy huóng dèn muc dich thùc day, ciing nhu tang cuòng ttàch nhiém trièn khai dir àn cùa chù dàu tu, nhung nói dung càc quy dình này con mot so diém chua phù hgp, co thè này sinh bat càp khi àp dung trèn thuc tè. Vi v|ly, càn co su huóng din eiia càc van bàn duói luàt.
(Tiép theo trang 63 - Tiep c^n dua trèn quyèn con nguòi...)
2. Mot so kién nghi
Tu nhiìng phàn tich ó ttén, tàc già de xuàt mot só kièn nghì sau:
Mot là, càc co quan eó ehùc nàng chù trì soan tìiào càc van bàn phàp luàt lao dòng càn tièp tue nghièn cùru mot càch day dù, chuyén sàu vè quyén cùa nguòi lao dóng dugc quy dinh trong càe van kièn cùa Lién hgp quòc va Tò ehùe lao dòng quóc té, nghièn cùu kình nghiém eùa càc nuóe khi su dung phuong phàp tiép eàn dira trén quyèn con nguòi ttong qua trình xày dung, thuc thi phàp luàt lao dóng.
Hai là, nàng cao nhàn thùe eùa dòi ngù can bp làm cóng tac quàn ly lao dòng, bào hièm xà hòi, bào hièm y té, nguòi su dung lao dóng, nguòi lao dóng va tó ehùc dai dièn eùa nguòi lao dóng vé quyèn con nguòi ttong lình vuc lao dòng cùng nhu phucmg phap tiép càn dua ttén quyèn ttong xày dyng, thyc thi phàp luàt lao dgng; dóng thòi nàng
eao nàng l\rc nhàn thùc va y thùc chàp hành phàp Iuàt lao dòng cùa tàt cà càc chù thè co lién quan thòng qua còng tàc dào tao, tuyèn tmyén, phò bién vé ehinh sàeh phàp luàt lao dóng mgt càch hgp ly, hiéu qua.
Ba là, thuòng xuyén rà soàt, sua dòi, bó sung de hoàn thién he thòng phàp luat lao dòng ttén ca só lày càc tìéu chi bào dàm quyén con nguòì làm nguyèn tàe chi dao.
Trong eàe quy dinh cùa Bó Iuàt Lao dóng va càc vàn bàn phàp luàt eò lién quan phài chùa dung day dù nói dung quyén con nguòi dà dugc ghi nhan ttong eàe vàn bàn phàp Iy quòc té, phù hgp vói dièu kién thye tè cùa Viét Nam.
Bón là, tàng cuòng eòng tàc quàn ly nhà nuóc vé lao dóng, ttong dò dae biét chù ttpng còng tàc thanh tta, kiém tta va xù Iy vi pham phàp luàt lao dòng, dàm bào thuc thi quyén con nguòi ttong lình vye lao dóng.