07.2021 ISSN 2734-9888 68
> NGUYỄN HOÀNG LINH
V
ụ bất ngờ đổ sập Tòa chung cư 12 tầng ở thành phố Miami Beach (Florida, Mỹ) hồi cuối tháng 6/2021 liên quan đến sinh mạng con người lên tới hàng 3 con số đã khiến không ít người liên tưởng đến số phận của hàng ngàn tòa chung cư cũ ở Việt Nam, bởi lẽ chúng đều... cũ hơn và kém an toàn hơn rất nhiều!Cũng đã đến cả chục năm nay, vấn đề cải tạo chung cư cũ ở những thành phố lớn, như Hà Nội, TP.HCM, Hải Phòng...
luôn luôn là vấn đề bức xúc trong quản lý đô thị của nước ta, nhưng đến nay, hầu như vẫn chưa hé mở được một phương án có tính khả thi ở tầm vĩ mô cũng như vi mô. Mà điều lạ ở chỗ, với vấn đề bức xúc ấy, chính quyền muốn giải quyết, doanh nghiệp muốn tham gia, người dân ngày ngày mong mỏi, công luận thì thường xuyên cảnh báo... nhưng sự việc cứ như đoàn tàu trật bánh, mọi ánh mắt đều bất lực.
Cho đến mới đây, cuối tháng 3/2021, trong buổi làm việc với Thủ tướng Chính phủ Nguyễn Xuân Phúc, Hà Nội đã kiến nghị Thủ tướng Chính phủ chấp thuận để Thành phố chủ động tổ chức tổng kiểm định kỹ thuật chung cư cũ, tổ chức lập toàn bộ quy hoạch cải tạo, tái thiết chung cư cũ..., sau đó có cơ chế chính sách, biện pháp tổ chức triển khai phù hợp nhằm phát huy tối đa giá trị quỹ đất, khai thác hiệu quả kinh tế và tính khả thi dự án, đồng thời có phương án tạm cư, tái định cư phù hợp nhất, trên cơ sở đó nghiên cứu bổ sung vào nội dung đề xuất cơ chế chính sách đặc thù.
Thế là sau trên dưới 20 năm lăn lộn với tỷ lệ khiêm tốn khoảng 1% chung cư cũ nát được cải tạo, sửa chữa trong tổng số gần 1.600 căn chung cư cũ nát của thành phố, một bài học cũng khiêm tốn không kém được đúc kết, đó là xin
được có “chính sách đặc thù”!
Để có cơ chế đặc thù cho Thủ đô, trong đề án tổng thể về cải tạo chung cư cũ tới đây, Hà Nội dự kiến phân loại chung cư, tập thể cũ thành 3 nhóm, thiết kế chính sách riêng cho từng nhóm, trình cấp có thẩm quyền phê duyệt:
Nhóm 1, là các khu tập thể với nhiều tòa chung cư, có diện tích từ 2 - 10 ha. Nghiên cứu đề xuất chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc (tăng tối đa tầng cao và hệ số sử dụng đất) bảo đảm cân đối tổng thể toàn khu, đáp ứng quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn thiết kế cho phép.
Nhóm 2, gồm 5 - 7 nhà tập thể cũ: Thực hiện như mô hình 1 đối với trường hợp diện tích đất nhỏ; nếu chưa khả thi và đạt hiệu quả đầu tư thì có thể nghiên cứu theo mô hình 3.
Nhóm 3, tập hợp các chung cư độc lập, đơn lẻ: Thực hiện theo phương thức quy gom tái định cư tại chỗ trên địa bàn phường, quận; bố trí tái định cư gộp các chung cư cũ đơn lẻ vào một số quỹ đất chung cư cũ hiện có.
Theo ý kiến của nhiều chuyên gia, hiện nay, muốn cải tạo chung cư cũ phải có cơ chế chính sách hợp lý, giải quyết được hài hòa lợi ích của nhà nước, người dân và doanh nghiệp. Vì vậy, theo dự kiến trên, việc “tăng tối đa tầng cao và hệ số sử dụng đất, bảo đảm cân đối tổng thể toàn khu, đáp ứng quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn thiết kế cho phép” sẽ trở thành chìa khóa cốt lõi.
Nói thì dễ, nhưng bắt tay vào làm mới thấy không hề dễ dàng, kể cả khi có chính sách đặc thù, bởi lẽ những vấn đề liên quan đến chính sách đất đai, đến quản lý đô thị, đến những yếu tố ảnh hưởng dân sinh... thường được cả một hệ thống pháp luật dày đặc bảo hộ, không dễ gì tìm được tiếng nói chung
Chẳng hạn cách đây ít lâu, TP Hải Phòng đã dũng cảm
Cơ chế đặc thù và vấn đề chung cư cũ
GÓC NHÌN TỪ THỰC TIỄN
07.2021
ISSN 2734-9888 69
thực hiện một đề án táo bạo với phương thức đầu tư BT (xây dựng - chuyển giao), Nhà nước sẽ đứng ra đảm bảo lợi ích của các bên liên quan nhằm nâng cấp, sửa chữa hoặc phá đi xây lại toàn bộ 205 chung cư cũ với 8.074 căn hộ. Trong đó, đó có 27 chung cư gồm 1.040 căn hộ cần cải tạo, sửa chữa, nâng cấp; 178 chung cư xuống cấp nghiêm trọng phải phá dỡ, công việc bao gồm di chuyển 7.034 hộ dân để xây lại 18 tòa nhà chung cư mới với tổng số 7.482 căn hộ.
Nếu làm được như vậy, toàn bộ hệ thống chung cư cũ của Hải Phòng sẽ bị “xóa sổ”.
Đến giữa tháng 5/2020, nhân kỷ niệm 65 năm giải phóng thành phố, Hải Phòng đã tổ chức khánh thành tòa nhà chung cư đầu tiên của dự án này là HH4 Đồng Quốc Bình có chiều cao 29 tầng với quy mô 728 căn hộ.
Tại đây, tòa nhà được xây dựng hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, gồm hệ thống điện, cấp thoát nước, PCCC, thông gió, thang máy, thông tin liên lạc… Mỗi căn hộ có hệ thống điều hòa, bình nóng lạnh. Tầng 1 có hệ thống dịch vụ hoàn chỉnh và tiện lợi. Bên cạnh đó, phần tiện ích công cộng với cảnh quan thiên nhiên phong phú, cây xanh thoáng mát trước khuôn viên tòa nhà và lối sảnh đi lại được bố trí thiết kế rộng rãi, phục vụ tiện ích cho người dân sống trong chung cư và khu vực lân cận.
Trong buổi “nhận nhà” này, một cảnh tượng mà ai cũng dễ dàng nhận thấy, người dân nhận nhà vui, doanh nghiệp làm dự án vui, lãnh đạo thành phố vui...
Người dân không vui sao được khi đang cư ngụ tại một khu tập thể xập xệ, cũ nát, nay được ở một căn hộ rộng rãi hơn trong một chung cư văn minh hơn, hiện đại hơn.
Doanh nghiệp không vui sao được khi hoàn thiện một hợp đồng lớn với chính quyền địa phương đúng thời hạn,
chất lượng và chắc chắn không bị lỗ.
Lãnh đạo thành phố đương nhiên là vui vì một chiến lược táo bạo về an sinh đã dần trở nên hiện thực, trong khi mà nhiều thành phố lớn khác chưa làm được. Tại buổi lễ, Chủ tịch UBND TP Hải Phòng Nguyễn Văn Tùng đã khẳng định, thời gian tới, thành phố xác định việc cải tạo xây dựng lại các khu chung cư cũ xuống cấp, nguy hiểm là nhiệm vụ trọng điểm, phấn đấu đến năm 2024, Hải Phòng sẽ hoàn thành toàn bộ kế hoạch cải tạo xây dựng lại chung cư trên địa bàn thành phố...
Tuy nhiên, phương thức đầu tư BT của Hải Phòng hiện nay đã không được pháp luật cho phép và xem chừng, việc cải tạo chung cư cũ ở Hải Phòng cũng sẽ tựa như một con tàu trật bánh nếu không sản sinh ra một “chính sách đặc thù”
mới.
Trở lại vấn đề chung cư cũ của Hà Nội, mới đây, theo Chương trình số 03 của Thành ủy Hà Nội về “Chỉnh trang đô thị, phát triển đô thị và kinh tế đô thị thành phố Hà Nội giai đoạn 2021 - 2025”, Hà Nội đặt chỉ tiêu triển khai cải tạo, xây dựng lại 2 - 3 khu chung cư cũ và chuẩn bị triển khai các khu còn lại, đó là các khu: Giảng Võ, Thành Công, Ngọc Khánh.
Đây là các khu chung cư cũ có nhà nguy hiểm đặc biệt, có nguy cơ sụp đổ, phải di dời khẩn cấp các hộ dân (cấp độ D).
Cùng với đó, TP Hà Nội đã thành lập Ban chỉ đạo cải tạo chung cư cũ do Chủ tịch UBND TP Hà Nội - ông Chu Ngọc Anh làm Trưởng ban. Hy vọng rằng, sau khi có “cơ chế đặc thù” mới, gương mặt Thủ đô tại 1.579 khu chung cư cũ ọp ẹp, nhếch nhác nằm rải rác khắp nơi sẽ được cải thiện, tạo hứng khởi cho không chỉ cho chính quyền thành phố, đông đảo người dân mà cả hàng chục doanh nghiệp đang muốn tham gia vào một “cuộc cách mạng” chỉnh trang đô thị có một không hai này.v
Chung cư H4 Đổng Quốc Bình - Hải Phòng được phá dỡ xây mới
