05.2021 ISSN 2734-9888 6
> TS MIN BEUM SIK
*KINH NGHIỆM PHÁT TRIỂN NƠXH CỦA HÀN QUỐC Nhà ở (công) xã hội của Hàn Quốc thường được chỉ đạo bởi khu vực công hoặc các công ty công của nhà nước, chẳng hạn như LH (Công ty Đất đai & Nhà ở Hàn Quốc). Cụ thể là trong trường hợp phát triển thị trấn mới do nhà nước chỉ đạo, có khoảng 70% phát triển nhà ở là dành cho nhà ở xã hội (NƠXH) và 30% khác là dành cho phát triển tư nhân. Điểm mấu chốt là khu vực công tích cực tham gia vào các dự án phát triển đô thị quy mô lớn và nhà ở công (hoặc để bán hoặc để cho thuê) thường chiếm hơn 70% tỷ trọng phát triển nhà ở trong các dự án đó.
Về ngân quỹ nhà ở của Hàn Quốc. Ngân quỹ nhà ở của Hàn Quốc được bao gồm tiền tiết kiệm về nhà ở (từ những người mua nhà tiềm năng), ngân sách chính phủ, trái phiếu bắt buộc (mà các nhà đầu tư được yêu cầu mua để xin cấp phép triển khai) và tiền từ xổ số.
Nguồn tiền hỗ trợ những người mua tiềm năng mua nhà xây mới với khoản vay ưu đãi lãi suất thấp, cũng như các chủ thầu xây nhà (nhà hoạch định) với thế chấp lãi suất thấp.
Những người mà muốn mua nhà xây mới được yêu cầu phải mở một tài khoản đăng ký nhà ở (tiết kiệm về nhà ở) và khi họ vẫn đăng ký trong một thời gian nhất định hoặc khi số tiền tiết kiệm đạt được một mức nhất định thì họ được ưu tiên để mua nhà xây mới. Các nhà hoạch định (nhà đầu tư) cũng
được hưởng lợi từ các khoản thế chấp lãi suất thấp (thấp hơn lãi suất thị trường) từ quỹ.
Ngoài ra, đối với các nhà hoạch định nhà ở công, chính phủ cung cấp dịch vụ một cửa đối với việc xin phép lập quy hoạch (tất cả các thủ tục khác nhau liên quan đến việc phát triển đều được xem xét/cân nhắc/phê chuẩn tại cùng lúc).
Bằng cách tạo thuận lợi và đơn giản hóa các thủ tục cấp giấy phép hoặc cấp phép quy hoạch thì toàn bộ quá trình xây dựng nhà đã được thực hiện dễ dàng.
Các dự án nhà ở công của Hàn Quốc được chỉ đạo quản lý bởi các công ty công như LH (Công ty Đất đai & Nhà ở Hàn Quốc hoặc các công ty công địa phương khác). LH trực tiếp đảm trách các dự án phát triển đô thị và đất đai để xây dựng nhà ở công và cung cấp nhà ở công (để bán/để cho thuê) thấp hơn giá cả thị trường. Các nhà ở công để bán ở mức giá khoảng 80% của giá thị trường trong khi nhà ở công để cho thuê ở mức 50-80% giá thị trường tùy vào từng loại.
Nhà ở công nên được cung cấp ở mức giá phải chăng, hầu hết các tổ hợp nhà ở công đều đặt tại các vùng ngoại ô của các thành phố lớn vì có giá đất đai rẻ. Thay vào đó, nhà hoạch định đất đai công của Hàn Quốc (LH) cũng xây dựng các mạng lưới giao thông đến thành phố hoặc các cơ sở hạ tầng khác cùng với việc phát triển đất đai ở quy mô lớn. Để trang trải các chi phí này, họ cùng nhau triển khai các khu đất thương mại và tái đầu tư lợi nhuận từ các phát triển thương mại vào việc phát triển cơ sở hạ tầng cũng như hạ giá nhà ở công (trợ cấp chéo).
(*) Viện Nghiên cứu Đô thị Han-A
PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI:
Kinh nghiệm của Hàn Quốc và kỳ vọng ở Việt Nam
QUẢN LÝ NGÀNH
05.2021
ISSN 2734-9888 7
MÔI TRƯỜNG CHÍNH SÁCH NƠXH CỦA VIỆT NAM VÀ KỲ VỌNG
Cần sự hỗ trợ nhiều hơn từ Chính phủ để nâng cao nguồn cung NƠXH. Để cho phép nhiều người dân hơn tiếp cận dễ dàng hơn với NƠXH, các chương trình/hệ thống (lãi suất thấp) tài chính phải chăng về nhà ở nên được thực hiện. Đối với việc này, chúng tôi đề xuất thiết lập một ngân quỹ NƠXH.
Một điều khác nữa là, không giống như các nhà đầu tư (nhà hoạch định), vì lợi ích công chúng tôi tiên liệu rằng các công ty công như HUD chẳng hạn nên tham gia tích cực hơn trong việc phát triển đô thị. Do vậy, chúng tôi đề xuất tăng cường vai trò công trong việc phát triển đô thị.
Về các nhà ở mẫu, mức độ xây dựng NƠXH của HUD được xem là khá cao và rằng không có sự khác biệt đáng kể nào so với của Hàn Quốc (đánh giá từ cuộc khảo sát hiện trường).
Kích cỡ và thành phần của các phòng chính và tiện ích nội khu cũng đều có chất lượng cao. Vì vậy trong tương lai, chúng tôi trông đợi vào vai trò của HUD trong việc cung cấp và cải thiện NƠXH.
Hiện nay ở Việt Nam, giá cả của NƠXH có hơi quá mức (đắt đỏ) đối với công nhân ở các khu công nghiệp và người dân thu nhập thấp. Trong trường hợp của Hàn Quốc, chúng tôi cũng cung cấp nhà ở cho thuê lâu dài có chi phí thấp cho những người dân thu nhập thấp và nhà ở rất nhỏ cho 1 - 2 công nhân. Theo đó, cần cung cấp NƠXH quy mô nhỏ hơn để công nhân các khu công nghiệp và người dân thu nhập thấp cũng có thể mua hoặc thuê.
Đặc biệt, Dự án KOICA này đã xem xét tới các diện tích
như thế và đã đề xuất chúng với Bộ Xây dựng Việt Nam. Liên quan tới việc hỗ trợ chính sách này, tôi hy vọng rằng trong tương lai bằng việc cung cấp NƠXH giá phải chăng ở nhiều loại, nhà ở cho công nhân khu công nghiệp và người dân thu nhập thấp sẽ được giải quyết và nó sẽ góp phần cải thiện văn hóa nhà ở của Việt Nam.
Tiêu chuẩn nhà ở tối thiểu là thiết lập tiêu chuẩn tối thiểu đối với không gian nơi người dân sinh sống. Dẫu cho Việt Nam đã thiết lập và quản lý tiêu chuẩn nhà ở tối thiểu, nhưng môi trường nhà ở tối thiểu đã bị thay đổi do các điều kiện sống và tỷ lệ tăng trưởng kinh tế. Và sau đó cần phải kiểm tra lại chất lượng của các tiêu chuẩn nhà ở. Ngoài ra, về mặt cung cấp NƠXH, cần thiết phải xem xét các tiêu chuẩn nhà ở tối thiểu thích hợp để thúc đẩy việc triển khai và cung cấp NƠXH trong khu vực tư nhân.
Do vậy, để cân nhắc đến mức độ kinh tế và cải thiện diện tích nhà ở (hiện đang được cung cấp trong các diện tích 50 - 60 m2), chúng tôi đề xuất một chiến lược để cải thiện các tiêu chuẩn tối thiểu mà xét tới các đặc điểm của hộ gia đình tại Việt Nam, các tiêu chuẩn về môi trường và an toàn; có tham chiếu đến các trường hợp của nước ngoài. Cụ thể, chúng tôi đã đề xuất các kế hoạch tiêu chuẩn khác nhau 25 - 70 m2 để xúc tiến việc cung cấp NƠXH theo một mức giá và quy mô phải chăng cho loại yêu cầu.
Qua việc này, chúng tôi nhắm đến cung cấp các cơ hội để cung cấp NƠXH cho công nhân khu công nghiệp, nhóm có thu nhập thấp ở đô thị và những người mới gia nhập vào xã hội, và cũng để cải thiện chất lượng của NƠXH, giúp cải thiện và thúc đẩy văn hóa nhà ở Việt Nam.v
Ở Hàn Quốc, nhà ở công để bán ở mức giá khoảng 80% của giá thị trường trong khi nhà ở công để cho thuê ở mức 50-80% giá thị trường tùy vào từng loại.
