Các nhân tố tác động đến ý định
mua căn hộ chung cư tại Quận 9, TP. Hồ Chí Minh
TRẦN VĂN TGẤN* TRẦN VĂN TGYÊN"
* Công ty cổ phần Dịch vụ Azgroup
"Trường Cao đẳng Kinh tế đối ngoại
Ngày \nhận bài: 06/01/2022: Ngày phản biện: 06/02/2022; Ngày duyệt đăng: 16/02/2022
Tómtắt
Bài viếtphân tích các nhân tố tác động đến ýđịnh chọn mua cănhộchung cưtạiQuận9, TP. Hồ Chí Minh, từđóđề xuấtcác hàm ỷ quảntrị nhằm giúp chủ đầutưcũng như công tỵ môi giới đạt được hiệu quả kinh doanh,cung cấpvà giới thiệu các sản phẩm phù hợp với nhu cầu của kháchhàng.
Từ khoá: V địnhmua, cănhộ, Quận 9, đầu tư
Summary
This researchaims to analyzefactors affecting the intention to buy anapartment in District 9, Ho ChiMinh City, therebyproposingmanagement implications toassist investors as well as brokeragefirms in achieving business efficiency, providing and recommendingproducts that meet customers needs.
Keywords: intention to buy, apartments, District 9, investment GIỚI THIỆU
Với mục tiêu tăng tốc phát triển hạ tầng, TP. Hồ Chí Minhđã đầu tư lớn để Quận 9 (nay là TP. Thủ Đức) “lộtxác” vơi nhiều dự án tầm cỡ. Hàng loạt hệ thòng giao thông mới được đầu tư xây dụng, tiêu biểu là tuyến Metro Bến Ttành - Suôi Tiên, đường Vành đai 3 kết nôi Quận 9 với trung tâm TP. Hồ Chí Minh, Monorail Thủ Thiêm, sân baỳ quốc tế Long Thành... Các tuyến đương: Nguyễn Xiển, Nguyễn Duy Trinh, Đỗ Xuân Hợp, cầu Phú Hữu, cầu Tăng Long... cũng được cải thiện, nâng cấp giúp giảm thiểu đáng kể tình trạng ùn tắcgiao thông. Ngoài ra, sắp tới đây các
sẽ Ịị
viện Ung Bướu 2, Bến xe Miền Đông mới, đại siêu thị Aeon Mall, Đại học Fulbright... sẽ giúp diện mạo Quận 9 dần thay đổi, từng bước chuyển mìnhtừ một quận ngoạithành trở thành trungtâm đô thị sángtạo mới của TP. Hồ ChíMinh.
Mặt khác,khu công nghệcaocủa Quận 9 đượcmệnh danh là “thung lũng Silicon Việt Nam” được các tập đoàn hàng đầu thế giới, như:Samsung, Schneider, Intel,
trung tâm hành chính thương mại :ược đưa vào hoạt động, như: Bệnh
Microsoft., đầutư hàng tỷ USD, thu hút lượng lớn nguồn lao động là cácchuyên gia, kỹ sư, công nhân... trongvà ngoài nước về làm việc, tạo tiền đề để nhucầu nhà ở tại đây tăng cao. Khi nhu cầu về nhàởtăngcaomà quỹ đấtlại hữu hạn, thìpháttriển nhà theo chiều cao là xu thêhiện nay của khu vực Quận 9. Chính vì vậy, việc tìm hiểu cácyếuiố tácđộng đến ý định muacăn hộ chung cưtại Quận 9 là rất cầnthiết.
Cơ SỞ LÝ THUYẾT VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
Cơ sở lýthuyết
Khái niệm về hành vitiêu dùng
Hànhvitiêu dùng là “hành vi mà người tiêu dùng thực hiện trong việctìm kiếm, mua, sửdụng,đánh giá và xửlý các sản phẩm, dịch vụ và ý tưởng mà họ cho rằng sẽ đáp ứngnhu cầu của họ”. Quá trình raquyết định mua của người tiêudùng rất phức tạp.Tìm hiểu về hành vi mua của người tiêudùng là không dễ, bởi thông thường, bản thân người tiêu dùng cũng không biết chính xác những gì sẽ ảnh hưởng đến quá trình mua hàng của họ(Kotler và Amstrong, 2005).
Cácnhântốảnh hưởngđến hành vi tiêu dùng Theo Kotler (2005),quá trình mua hàng của khách hàng bị tác động bởi một sốnhân tố, trongđó, văn hóa là nhân tố cơ bản nhát quyết định ý muôn và hành vi của người mua hàng. Conne và Armitage (1998) cho rằng, mỗi nền văn hóachứa đựng những nhóm nhỏ hay các
Econ01 ly and ForecastReview
47
HÌNH 1: MÕ HÌNH NGHIÊN cứu Vắn đềđấtđai (LP)
Cơ sờ hạ tany(PF)
Chắt lượngvạt lý (PỌ)
Vị trívà giaotiepxà hội (I.OC)
Giáca (PR)
Chuân chu quan (SNị
ị
111 í
Ỷ định mua càn hộ (PI)
*
Nhận thức kiêmsoát hànhvi (PBC)
văn hóa đặc thù, là những văn hóa tạo nên nétđặc trưng riêng và mức độhòa nhập với xãhộicho các thành viên đó. Các nhóm văn hóa đặc thù bao gồm: các dân tộc, chủng tộc, tôngiáo, tín ngưỡng, các vùng địalý.
Hành vi của người tiêu dùng cũng chịusự tác động của nhữngnhân tô' xã hội, như: giađình, vaitrò và địa vị xãhội, nhóm tham khảo (Kotler, 2005). Từ cha mẹ, một người nào đó nhậnđược sự định hướng về chính trị,kinh tế vàý nghĩa của mong ước cá nhân, tình yêu và phârn hạnh. Ớ những gia đình mà cha mẹ vẫntiếp tục sông chung với con cái đã trưởng thành, thì ảnh hưởng của họ mang tính chất quyết định nhiều hơn (Eagìỹvà Chaiken, 1993).
Ngoài hai nhân tôđược đề cập ở trên, thì cácnhân tô' cá nhân cũng ảnh hưởng đến hành vi tiêu dùng (Kotler, 2005). Các nhân tô'cánhân bao gồm: tuổi tác, nghề nghiệp,phongcách sông, hoàn cảnh kinh tế.
Các nhân tô' tâm lý cũng được cho là có ảnh hưởng đến hành vi tiêu dùng, bao gồm: động cơ, nhận thức, kiến thức niềmtin và quan điểm.
Ýđịnh muacủa người tiêu dùng
Theo Blackwell và cộng sự (2001),. ý định mua dùng để đánh giá khả năng thực hiện hành vi trong tương lai, thường được xem là một trong hai nhântô' có ảnh hưởngmang tính quyết định đến hành vi mua sắm của người tiêu dùng. Ý định mua là hành động của con người được hướng dẫn bởi việc cân nhắc 3 nhân tô: Niềm tin vào hành vi, Niềmtinvào chuẩn mực và Niềm tin vào sự kiểm soát.
Mô hình nghiên cứu
Lý thuyết hành động hợp lý (TRA) do Ajzen và Fishbein (1975) đề xuấtlà mô hình dự đoán ý định hành vi củacon người, bịảnhhưởng bởi tháiđộ và chuẩn chủ quan. Nhằm giải quyết những mặt hạn chê của thuyết TRA, Ajzen (1991) pháttriển lý thuyết hành vidựđịnh (TPB) bằng cách bổsung thêm nhântốnhận thức kiểm soáthành vivào mô hìnhTRA. Tương tự như mô hình TRA, TPB cũng cho rằng, hành vi của cá nhân được quyết định bởi ýđịnh hành vi; ý định hành vi cũng chịu tác động của nhân tô' thái độ và tiêuchuẩnchủquan.Tuy nhiên, TPB khác TRA ởđiểmlàý định hành vi lại chịu thêmtác động củanhân tố nhậnthứckiểm soát hành vi.
Trong nghiên cứu này, nhóm tác giả sử dụng lý thuyết TRA kết hợp với TPB. Ngoài ra, kê thừa mô hình của Kamal và cộng sự (2015. 2016), nhóm tác giả đềxuất mô hình nghiên cứu. trình bày tại Hình 1.
Các giả thuyết nghiên cứu được phát biểu như sau:
Hl: Tháiđộ tích cực càng cao, thì Ý định mua căn hộ chung cưcàng lớn và ngượclại.
Hỉa: Vấn đề về đất đai càng lớn, thì Thái độ tích cựcmua căn hộ càng cao và ngược lại.
Hlb: Cơsở hạ tầngcàng tô't, thì Thái độ tích cực mua căn hộ càng cao và ngược lại.
Hlc: Chất lượng vật lý càng tốt, thì Thái độ tích cực mua căn hộ càng cao và ngược lại.
Hld'. Vị trí và giao tiếp xã hội càng tốt, thì Thái độ tích cực mua căn hộ càng cao và ngược lại.
Hle'. Giá cả càng tô't, thì Thái độtích cực mua căn hộ càng cao và ngược lại.
H2-. Chuẩnchủ quan tích cựccàng cao, thìY định mua căn hộchung cư càng lớn.
H3: Nhận thức về kiểm soát hành vi càng cao, thì Ý định mua căn hộ chung cư càng lớn.
Phương pháp nghiên cứu
Bài viết sử dụng đồng thời phương phápnghiên cứu định tính và nghiêncứu định lượng.
Với nghiên cứuđịnhtính, nhóm tácgiả tiến hành phỏng vấn đốivới 3 chuyên gia là các giám đốc công ty bất động sản tại khu vực Quận9và5chuyênviêncủamột sô' côngty đầu tư bất độngsản đang có dự án căn hộ tại Quận 9, nhằm điều chỉnh thang đo, bổsungmô hình nghiên cứu và xây dựng bảng câu hỏi khảo sát ý định người mua căn hộ chung cư tại Quận 9,;
TP. HồChíMinh.Ngoài ra, trong phương phápnghiên cứu định tính, nhóm tác giả còn thu thập, tổng hợp, phân tích cơ sở lý thuyết và nghiên cứuliên quan để xây dựng giả thuyết và mô hìnhnghiêncứu.
Với nghiên cứu định lượng, nhóm tác giả tiến hành khảo sát thông qua bảng hỏi đô'i với 350 khách hàng đã và đang có nhu cầu mua căn hộ chung cư tại Quận 9. Thời gian khảo sát từ ngày 01 /4/2021 đến ngày 15/4/2021.
Dữliệu sau khi thu thập sẽsửdụng hai kỹ thuậtđể phântích:(1) Thống kêmô tả baogồm các phương pháp liên quan đến việc thu thập sô' liệu, việc tóm tắt, trình bày cũng như tính toán và mô tả để từ đóphảnánhmột cách tổng quát nhất đô'i tượng nghiên cứu: (2) Thông kê suy luận bao gồm các phương pháp phân tích, ước lượng mối liên hệ giữa các hiện tượng được nghiên cứuhoặc đưaranhững quyết
48
Kinh lêvà Dư báođịnh dựa trên cơ sở thuthập thông tin từ kết quả của việc quan sát mẫu.
KẾT QUẢ NGHIÊN cứu
Kết quả thựcnghiệm
Phân tíchnhân tố khẳng định (CFA) Kết quả phân tích CFA cho thấy, mô hình cógiá trị thống kê,vì Chi-bình phương
= 517,910 với 369 bậc tự do (p = 0,000);
giá trị CMIN/df= 1,404 <3.Ngoàira, các chỉ tiêu khác như: GFI - 0,911,IFI= 0,967, TLI = 0,961,CFI =0,967đều lớn hơn 0,9;
chỉsố RMSEA= 0,035 <0,08 và RMR=
HÌNH 2: KẾT QOẢ SEM CỎA MÔ HÌNH NGHIÊN cứa (CHUAN HÓA)
0,030 < 0,08.Vì vậy, thangđo trong mô hình đạtđượctínhđơn hướng vàdữ liệu thị trườnglà tương thích với mô hình.
Kiểmđịnh giá trị hội tụ cửathang đo Các trọng sô' hồi quy đã chuẩn hóa của các biếnquan sát đều có giá trị lớn, nhỏ nhất cũng là 0,589 > 0,5 và các Ì hương sai trích > 0,50. Vì vậy, có thể ết luận,cácthang đo củacáckhái niệm ghiên cứuđều đạt giá trị hội tụ.
Đánhgiá độ tin cậy của thang đo Các giá trị độ tin cậy tổng hợp của mỗi thang đo đều > 0,6 và tổngphương sai rút trích > 0,5. Do đó, các thang đo đạt yêu cầu vềđộ tincậy.
Kiểmđịnhmô hình cấu trúc tuyêntính (SEM)
. Kết quả mô hình SEM đượcthể hiện tai Hình 2 cho thấy, mô hìnhcó 387 bậc tư do với giá trị thống kê Chi-bình phương
= 584,570 (P-value = 0,000); Chi-bình phương/df = 1,511 (< 3). Các chỉ tiêuđo lường độ phù hợp, như: GFI, IFI, TLI, GFI, IFF NFI đều > 0,9; chỉ số RMSEA
= 0,048< 0,08; RMR = 0,029 < 0,08. Như vây,mô hìnhnghiêncứu phù hợp vớidữ
èu thịtrường.
Ì
Kiểm định mối quan hệ giữa các ân tô' trong mô hìnhKết quả ước lượng của các tham sô' đượctrình bày tại Bảng 1. Kết quả này cno thấy, các mô'i quan hệ đều có ý nghĩathông kê (p < 5%).
nTuy nhiên, hệ sô'hồi quy chưa chuẩn hoa chỉ thể hiện mặt tác động tích cực của biến độc lập lên biến phụ thuộc (mang dấu +) và mang ý nghĩa toán học hơ|n là ý nghĩa kinh tế,vì nó chỉ phản ánh sự thay đổi của biến phụ thuộc,khi từng biện độc lập thay đổitrong điều kiệncác biê n độc lập cònlạiphải cô'định.
Để xemxét mức độtác động haythứ ảnh hưởng của các biến độc lập lên biến phụ thuộc, cầncăncứvào hệ sô'hồi lii
tự
BẢNG 1: HỆ SỐ Hồi QOY CHƯA CHOÁN HÓA cảA MÔ HÌNH SEM
MÔI quan hệ r SE CR p
ATT <-— LP 0,150 0,040 3,710 0,000
ATT <— PF 0,132 0,061 2,147 0,032
ATT <— PQ 0,142 0,045 3,129 0,002
ATT <-— LOC 0,206 0,052 3,979 0,000
ATT <--- PR 0,224 0.049 4,530 0,000
PI <— ATT 0,386 0,078 4,922 0.000
PI <— SN 0,186 0,058 3,193 0.001
PI <— PBC 0,226 0,074 3,044 0,002
Ghi chú: r: hệ số hồi quy; SE: sai lệch chuẩn; CR: giá trị tới hạn; p:
mức ý nghĩa
BẢNG 2: HỆ số Hồi QOY CHOÁN HÓA CỎA MÔ HÌNH SEM
Mốỉ quan hệ Hệ SỐ hồiquy
ATT <— LP 0.233
ATT <— PF 0.132
ATT <— PQ 0.179
ATT <— LOC 0.248
ATT <—- PR 0,283
PI <— ATT 0,312
PI <— SN 0.208
PI <— PBC 0,193
quy chuẩn hóa.Hệ sô'càng lớn, thì tầm quan trọngcủa biến độc lậpđó đối với biến phụ thuộc càng lớn. Ta xét hệ sô'hồi quy vớibeta chuẩnhóa ở Bảng 2. Theo đó, các nhân tô' tác động trực tiếp đến Thái độ mua cănhộ theo thứtựmạnhnhất là Giá cả (PR) với beta
= 0,283; thứ hai là Vị trí vàgiaotiếpxã hội (LOC) với beta = 0,248;thứ balà vấn đề đất đai(LP) với beta = 0,233; thứ tư là Chất lượng vật lý (PQ) với beta = 0,179 và cuối cùng là Cơ sởhạ tầng (PF) vớibeta =0,132.
Các nhân tô' tác động đếnýđịnh mua căn hộ mạnh nhất là Thái độ (ATT) với beta = 0,312, tiếp đến là Chuẩn chủ quan (SN) với beta = 0,208 vàcuốicùng là Nhậnthức kiểm soáthành vi (PBC) với beta = 0,193.
Như vậy, Vấnđề đất đai;Cơ sở hạ tầng; Chất lượng vật lý; VỊ trí và giao tiếp xã hội; Giá cả tác động gián tiếp đếnÝ địnhmuacăn hộ thông qua biến trung gian
Economy andForecast Review
49
HÌNH 3: MÕ HÌNH NGHIÊN cứa CHÍNH THỨC
Vắn đề đất đai (LP) ____/Ckh
\ Chuân chu quan (SN)
0,233
cơ sờ hạtầng (PF) \ ị
\ 0.20X
... 0,132 0.3)2 .. ị. . ..
Chatlượngvật lý (PQ) 0.179 Thái đò (ATT) V định mua căn hộ(Pi I Vị trivà giaotiếpxã hội °-4x Ẩ ị
(LOC) ' ' ị 0 193
0.2X3 ■
/ Nhận thức kiêmsoát
Giá cá (PR) / hànhvi(PBC)
là Thái độ. Nói cách khác, tất cả các giả thuyết đều được châp nhận.
Từ kết quả kiểmđịnh trên ta có mô hình chính thức được trình bày tạiHình 3.
KẾT LUẬN VÀ HÀMÝ
Kết quả nghiêncứuchỉ ra rằng,các nhân tô'tác động đến ýđịnh mua căn hộ chung cư tại Quận9lần lượt theo thứ tự giảm dần là: Thái độ;Chuẩn chủ quan và Nhận thức kiểm soát hành vi. Trong đó, Tháiđộ bị ảnhhưởng mạnh nhât bởi Giá cả; tiếp đến là VỊ trívà giao tiếp xã hội; Vấn đề đất đai;Chát lượng vậtlý và Cơ sở hạ tầng.
Từ kết quảnghiêncứu,nhóm tác giả đề xuất mộtsố hàm ý nhằm thúc đẩy ý định mua căn hộ chung cư tại Quận 9, như sau:
Thứ nhất, các doanh nghiệp cần nghiên cứu phânđoạnthị trường để phát triển các loại chungcưcó chất lượng và giá bán phù hợp với sức mua của từng nhóm khách hàng. Các doanh nghiệp cũng cần tìm cách thức giảm giá thành sản phẩmnhà chung cư.
Thứhai,doanh nghiệp cần xây dựng các dự án bâ't động sản có vị trí thuận tiện, gầnvối các khu công nghiệp và các cơsở kinhdoanhcông nghiệp khác...
Thứ ba, các dự án khu chung cư cần có quy hoạch hợp lý để đảm bảo tính đồng bộ cả về hạ tầng kỹ thuật vàhạ tầng xã hội, như: trungtâm thương mại, trường học, bệnh viện, khu giảitrí, thể thao,môi trường cảnh quan cây xanh, mặt nước...
Thứ tư, cácchung cưcầnđảm bảochất lượng côngtrình vàyếutô' tiện nghithẩm mỹ, với thiết kế hợp lý, hoànchỉnh. Đồng thời, đảm bảo chất lượng dịch vụ tốt, an ninh ổn địnhcho dân cư sinh sông.Q
TÀILIỆU THAM KHẢO
1. Ajzen, I.(1991). Thetheory of planned behavior, Organizational behavior and human decision processes,50(2), 179-211
2. Blackwell, R. D., Miniard, p. w., Engel, J. F. (2001). Consumer Behavior, 9th Edtion, Ohio publishers, South-Western
3. Conne,M., Armitage, c. J. (1998). Extending thetheoryof planned behavior: A review and avenues for further research, Journalof appliedsocial psychology, 28(15), 1429-1464
4. Eagly, A. H., Chaiken, s. (1993). The psychology ofattitudes, Harcourt brace Jovanovich collegepublishers
5. Fishbein, M., Ajzen, I. (1975). Belief, Attitude, Intention, andBehavior: An Introduction to Theory and Research, Reading, MA: Addison Wesley
6. Haddad, M., Judeh, M., Haddad, s. (2011). Factors affecting buyingbehavior of an apartment an empirical investigation in Amman, Jordan,Research Journalof Applied Sciences, Engineering and Technology, 3(3),234-239
7. Hair Jr., J. F., Anderson, R. E.,Tatham, R. L., Black,w. c.(2006). Multivariate Data Analysis (5th ed.). Upper Saddle River, NJ: Prentice Hall
8. Han, H., Kim, Y. (2010). An investigation of green hotel customers? decision formation:
Developing an extended model of the theory of planned behavior, International Journal of Hospitality Management, 29(4), 659-668
9. Iakovleva, T., Kolvereid, L., Stephan, u. (2011). Entrepreneurial intentions in developing anddeveloped countries,Educationand Training,53(5), 353-370
10. Kamal, M., Pramanik, s. A. (2015). Customers’ intention towards purchasing apartment in Dhaka City, Bangladesh: offering an alternative buying intention model, European Journal of Business and Management, 7(35),45-58
11. Kamal, M.,Sarker, o., Pramanik,s. A. (2016). Investigation ofMarket Factors That Affect Customers’ Buying Attitude towards Apartment Buying: AnOpportunityAnalysisfromBangladesh Perspective, International Journal of Business Administration, 7(3), 153-165
12. Kotler, p. (2005). Principles ofMarketing a globbal perspective, Pearson education south AsiaPte Ltd
13. Kotler, p.. Armstrong, G.(2005). Principles of Marketing, 14th Edition, Prentice Hall
